龙湖全成本项说明
龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额
龙湖产品配置标准及成本限额可能会因产品类型、项目定位、客户需求等因素而有所不同。
以下是一些可能适用于龙湖产品的通用配置标准和成本限额：
1. 建筑设计：采用现代简约风格，立面材料以石材、瓷砖、涂料等为主，颜色以灰色调为主，窗户采用断桥铝合金材质，玻璃采用中空玻璃。
2. 景观设计：采用中式园林风格，包括水景、雕塑、灯光等元素，同时注重绿化和植被覆盖，提高小区整体环境品质。
3. 精装修：采用简约、实用的设计风格，材料选用环保、优质的产品，包括瓷砖、木地板、集成吊顶、智能家居等。
装修标准可根据项目定位和客户需求进行个性化定制。
4. 建筑材料：选用优质、环保、耐用的建筑材料，如混凝土、石材、瓷砖、涂料等。
5. 配套设施：根据项目定位和客户需求，配备相应的配套设施，如游泳池、健身房、儿童游乐场、会所等。
6. 成本限额：根据项目定位和客户需求，制定相应的成本限额，并在设计、材料、施工等方面进行优化，确保项目成本控制在合理范围内。
以上配置标准和成本限额仅供参考，具体实施时需要根据实际情况进行调整和优化。
龙湖地产集团 _成本管理_LH成本管理资料汇编
龙湖成本管理资料汇编目录一、集团成本管理办法1、目的2、适用范围3、成本管理责任界定4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理4.2、“动态成本”的概念4.3、“已确认合同变更”的概念4.4、“已签合同预估变更”的概念5、目标成本编制及审批管理5.1、土地版目标成本（土地投资论证阶段）5.2、启动版目标成本（项目启动阶段）5.3、基准版目标成本（方案设计阶段）5.4、执行调整版目标成本6、合约规划分解7、动态成本本月度回顺8、成本系统控制9、项目竣工成本确认10、项目竣工结算11、附件11.1、附件1：《集团全成本费项及说明》11.2、附件2：《目标成本测算（总结）模板》11.3、附件3：《合约规划模板》二、目标成本管理办法1、目的2、原则3、程序三、项目营销费用的口径明确及管理办法1、管理费用的定义及范围2、项目营销费用的额度控制3、营销费用的管理办法四、资金计划管理办法1、前言2、分类3、编制原则4、程序5、考核一、集团成本管理办法1、目的●提高目标成本及预算的严肃性●加强项目成本过程可控、透明●明确成本管理责任●控制成本风险，提升集团成本竞争力●构建行业内领先的成本管理体系2、适用范围●本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理.3、成本管理责任界定●项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计，预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。
●项目营销经理：项目营销费用的直接责任人●项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。
部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。
●项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。
4、成本管理原理及主要概念4.1、成本管理原理在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。
龙湖地产集团 成本造价 项目招标成本全景计划(总价包干-住宅-商业)
DQ-11 地区
JT-11 集团
DQ-12 JT-12 DQ-13 DQ-14 DQ-15 DQ-16 JT-13 DQ-17
地区 集团 地区 地区 地区 地区 集团 地区
DQ-18 JT-14 DQ-19 DQ-20 DQ-21 DQ-22 JT-15 DQ-23
地区 集团 地区 地区 地区 地区 集团 地区
XM-22 DQ-35
DQ-36
DQ-37
XM-23 XM-24
XM-25
DQ-38 XM-26 XM-27 XM-28
XM-29
XM-30 DQ-39 DQ-40 XM-31 XM-32 XM-33 XM-34 XM-35 XM-36 XM-37
DQ-41
XM-38 XM-39 DQ-42 XM-40 XM-41 XM-42 XM-43 XM-44 XM-45
电线电缆、母线采购合同
配电箱柜及电气元件采购合同 大型空调采购安装合同 空调末端、主机采购安装合同 冷却塔采购安装合同 真空锅炉采购合同 中央吸尘器采购安装合同 水处理设备采购安装合同 隔油设备供应合同 不锈钢水箱采购合同 垃圾处理设备采购合同
智能化工程合同
网络通信工程合同 有线电视及卫星电视系统工程合同 商业LED屏供应及安装合同 商管、物业用房装修工程合同 设备房降噪工程施工合同 电动葫芦采购及安装合同 客流点算系统采购安装合同 WIFI采购安装合同 收银系统网络及服务器采购安装合同 商业IT终端设备（pos，自助查询机等）采 购安装合同 商业停车导引、反寻、固定及移动收费系 统采购安装合同 商业背景音乐系统采购安装合同 商业信息发布系统采购安装合同 七、市政配套 区外高压供电工程定标 区内供电工程定标 高低压配电柜/变压器采购合同 应急电源柜采购合同 发电机设备、安装合同 供水工程定标 天然气工程定标 市政工程定标 环境景观工程施工定标 环境照明灯具定标 园区内标识标牌制作安装定标
10张图看懂：龙湖的成本运营体系
10张图看懂：龙湖的成本运营体系
今天不再做微观的技术分享，就方便给大家做一下流程分享：
除了销售设施建造以外的营销费用、管理费用、财务费用、税费、物业费用等分别由其他相关部门（营销、人力资源、行政、财务部、物业公司）管控，成本部门负责汇总出项目总成本。
Notes:
此处仅标明归口职能，职能在集团为“中心”，在地区公司为“部门”。
目前，大部分房地产公司受以下条件制约，目标成本很难估准，编制目标成本现阶段主要是为了经营及运营过程控制和定标参考.最终实际成本很大程度上是市场博弈的结果，我们只能通过规范采购过程，在同档次供应商中获取最低报价。
合约规划可增加两大内容
（1）总部招标采购中心与地区（项目）招标采购部的责任界定，根据总部成本中心出具的《合约规划指导意见》；
（2）各项工程、材料设备的招标计划节点（取自招投标、材料设备与施工单位进场二级专项计划。
龙湖地产成本管控
龙湖地产成本管控龙湖地产成本管控龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦，以确保管控与灵活的需要（如下表）。
每个月会进行动态成本回顾及预警。
而其采用的重要方式，即为编制成本月报。
然而，对于许多地产企业而言，成本月报编制难度很高且难于取得成效，为什么呢？一、成本月报编制难达成效的四大原因第一，口径不一。
一方面体现在月报编制人与目标成本编制人之间的交流互动不够，以致月报编制人对科目所含的二、三级内容不甚了解；另一方面，由于目标成本科目分类与合同结构或台账往往不完全一致，在分类编制合同工程量清单时难以统一口径。
第二，专业壁垒。
由于地产企业内部流程或专业间的沟通问题，月报编制人未能参加工程例会，或项目公司工程部未能及时整理、上报现场签证或设计变更，或故意延迟对现场签证及设计变更的确认，从而造成月报编制人不甚了解签证或变更，难于在月报中进行动态反映。
第三，能力不足。
月报编制人专业管理能力短板，善于按图细算却不擅长签证及变更的及时匡算，或对项目业态内容不了解，或未能充分指导并发挥造价咨询单位的作用。
第四，故意隐瞒。
地产企业相关部门或项目公司报喜不报忧，故意隐瞒成本超支情况。
二、成本月报编制要打好基础、对症下药克服成本月报编制难点，首先在编制、下达目标成本时，需详细说明各成本科目所包含的内容组成，对月报编制人做好充分的交底、沟通。
其次，强化项目管理水平，加强现场签证与设计变更的管理。
再次，在具体编制层面，要清晰定义可研成本、目标成本、当月估值、预估偏差、已完产值、已付款、变更预控额、预计结算额、工程财务报告等专业术语。
其中：当月估值是指项目实施过程中至月报编制当月，引用概算、投标价、合同价、施工图预算、结算价后，对总成本估值的实时、动态体现和预计；已完产值为截至月报编制期，根据合同约定，对已经完成的工作量包括建安工程、设计咨询等，或应付土地款、政府规费等，进行累计计算的成本总额；已付款指截至月报编制期实际已经成本合约部批出的累计款总额，此总额与财务部实际已付款可能尚有差异；工程财务报告通常由工料测量师、造价咨询单位编制，成本月报仅动态反映建安工程费，地产企业需另行补充除此部分以外的成本状况，以形成完整的成本月报。
龙湖集团目标成本测算(总结)模板(2008)(2)
仅为举例
三期
四期
可售面积
地上建筑 地下建筑 总建筑面 可售面积 面积 面积 积
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
---源自28,451 69,239 97,690
14,226 35,909 50,135
633 2,934 3,567
14,859 38,843 53,702
14,226 34,619 48,845 -
39,495
-
-
19,748
19,748
-
-
-
-
1,040
-
200 1,240 148,139
97,690 50,135 23,315 73,450 48,845 -
一 1 二
总体指标 项目建设用地面积 产品类型 超高层(>100m) 小高层(10-18层) 地上建筑 面积 23,622 42,677 107,728 174,027 275 200 475 174,502 地下建筑 面积 1,900 8,801 10,701 59,243 765 765 70,709 总建筑面 积 23,622 44,577 116,529 184,728 59,243 1,040 200 1,240 245,211 49,077 可售面积 23,622 42,677 103,858 170,157 170,157 200 475 100,745 275 100,270 28,451 71,819
一期 32,718 地上建筑 地下建筑 面积 面积
高层(18层以上，但<100m) 花园洋房 (9层以下） 叠拼别墅 院落别墅 联排别墅 独栋别墅 小计 SOHO/酒店式公寓 写字楼 公建 小商铺 主力店 酒店 小计 车库 车库 物管用房 设备用房 自行车库 自建人防 配套 异地人防 会所 架空层 学校 幼儿园 其它 小计 合计
183684_龙湖地产成本估算模型
（4） （5） ◆ ◆ 5 6 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8）
栏杆
栏杆长度
m m2 m2 m2
3,042
400
122 152
电梯厅、楼梯间、屋面 建筑面积 及雨蓬等 屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手 栏杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 室内电气工程 消防 通风空调及其安装费 电梯及安装费 弱电系统 其它设备（赠送热水 器） 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 总台数 建筑面积 户数 建筑面积
20 玻璃栏杆 25 - 彩钢瓦 25 650 193 60 60 8 5 46 14
阳台栏杆、室内窗护栏等材料和安装费用 电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬等精装修费 用
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装 修费用
自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、 管道等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程 管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统 及防排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系 统 观光电梯2层站，15米高
151 按58kg/m 考 结构及粗装修使用的钢材费用 虑；
2 17 按110kg/m 考 结构及粗装修使用的水泥费用 虑；
59 30 127
按0.33m3/m2 结构及粗装修使用的混凝土费用 考虑； 屋面、厨卫、阳台、露台等防水费用 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防 火门等工程费用 单元门的材料及安装费用 入户门的材料及安装费用
精装修小高层
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 41,378 6 80 350,000 6,667 3,334 23,335 50 100 50 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 户 m2 m2 m2 6 944 9,736 60,850 3,651 8,000 1,500 500 8 250 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 3,529 6,693 20,080 121,699 2,600 150 180 15 建筑面积 m2 60,850 660 建筑面积 m2 60,850 110 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 60,850 单价(元) 合价(万元) 13,148 669 669 5,578 4,016 1,379 918 100 361 183 773 5 142 487 49 91 998 183 33 33 117 331 210
289626_龙湖目标成本书
建筑面积 费用类别 基础 主体结构 主材价差 钢材价差 水泥价差 砼价差 防水 设备及安装 给排水 电气 通风 消防喷淋系统 电梯 公共区域及电梯 前室精装修 分户门及其他 卷帘门 分户门 其他 水晶郦城K14、16车库 1,500 32,451 32,451 350.0 5.0 6.5 元/户 元/平米 5.0 6.5 32,451 32,451 32,451 32,451 32,451 32,451 16.9 76.2 50.0 42.8 81.4 30.0 元/平米 元/平米 元/户 元/平米 元/平米 元/平米 元/平米 32,451 户数 参照项目 水晶郦城K27 水晶郦城K7车库 水晶郦城K7车库 水晶郦城K7车库 水晶郦城K7车库 单价参照水晶郦城 数量 32,451 32,451 2,434 3,245 21,093 32,451 户 单价(元) 30.0 580.0 900.0 40.0 118.0 47.4 单 位 元/平米 元/平米 元/吨 元/吨 元/立方 元/平米 平米单价 （元） 30.0 580.0 148.2 67.5 4.0 76.7 47.4 267.3 16.9 76.2 50.0 42.8 81.4 30.0 11.5 总 价（元） 测算说明
973,530 18,821,580 4,809,238 2,190,443 钢材按3300元/调价差 129,804 水泥按照270元/t调价差。 商品砼参照周润江对西城天街招标结果， 2,488,992 综合按照268元/m3调价差。 地面防水暂估3000*36=108000元；挡墙防 1,537பைடு நூலகம்853 水5000*34=170000元。屋面防水 20000*63=1260000元，合计1538000元 4,643,414 548,097 2,472,766 1,622,550 1,389,552 车库共12部扶梯，22万元/部，共264万元 2,639,889 。电梯纳入裙楼商业，车库未考虑 共8个电梯前室，地面贴玻化砖，墙面贴花 岗石，天棚轻钢龙骨吊顶。管理、设备用 房地面贴地砖。 898,187 暂按双轨双帘，无机防火卷帘门考虑单价 525,000 350元/m2 162,255 210,932 车库标志、标示
龙湖地产_目标成本费项及管理控制责任表
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人
第二责任人
相关说明
指与工程直接相关的土地费用、前期费用、配套费用、基础 设施费用、建安费用以及工程相关费用。 指公司购买土地所发生的各种土地费用，如土地的出让金、 土地的整治费用、土地额拆迁费用、土地的契约税等。 指向国土部门交纳的国有土地使用权出让金及其他综合价金 。 指公司购买二次转让的土地所发生的大于原土地费的转让费 。 指公司征用农地的所缴付的费用。 指按规定支付的拆迁安置等费用，含管网，改道，迁移的费 用。 指公司以综合价金的形式购买的土地，包括土地的出让金、 整治费、征用费和拆迁补偿费。 指按土地出让金的3%交纳给国土局的契约税。 指公司支付的其他与土地征用相关的费用，如水文和地质灾 害评估费，为了转让而发生的土地评估费用等。 指项目发生的设计费、地勘费用、临时设施费用、行政税费 的费用。
指项目景观概念设计阶段的设计费用。 指项目景观方案设计阶段的设计费用。 指项目景观扩初设计阶段的设计费用。 指项目景观施工图设计所发生的费用。 指项目景观设计费用中支付的园景施工审查费用。
05-02-01-04 05-02-01-04-01 05-02-01-04-02 05-02-01-04-03 05-02-01-04-04 05-02-01-04-05
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人 研发部负责人
不适用 不适用 不适用 不适用
不适用 不适用
不适用 不适用 不适用 不适用
龙湖集团8大部门标准费项表（细到变态，超1400个费用项）
龙湖集团8大部门标准费项表（细到变态，超1400个费用
项）
阅读引语
龙湖以成本管理出色著称，到底龙湖的成本管理有多细致？
今天，我们通过分享龙湖的1400个费用项，就可以全面领略龙湖8大部门的费用管理......
第一部分：龙湖集团费项表(607项)
第二部分：龙湖研发部费项表(92项)
第三部分：龙湖工程部费项表(65项)
第四部分：龙湖发展部费项表(49项)
第五部分：龙湖营销部费项表(89项)
第六部分：龙湖草狗部费项表(381项)
第七部分：龙湖人力部费项表(55项)
第八部分：龙湖财务部费项表(56项)
第九部分：龙湖经理室费项表(31项)。
龙湖地产全套成本管理及流程
龙湖地产全套成本管理及流程
摘要
本文介绍了龙湖地产全套成本管理及流程，包括成本控制的重
要性、成本管理的基本流程及操作、如何提升成本控制效率等。
成本控制的重要性
在如今的市场竞争中，成本控制显得尤为重要。
成本控制可帮
助企业在不断的竞争中降低成本、提高利润，这对龙湖地产的发展
具有重要的意义。
成本管理的基本流程及操作
1. 成本核算：对每个成本进行详细核算，了解每项成本的构成
以及在企业中的使用情况。
2. 成本分析：通过成本分析了解各项成本的比例，找到成本控
制的重点，并确定控制成本的目标。
3. 成本控制：通过严格的管控机制，确保在规定时间内以规定
的质量水平完成工作任务。
在工作过程中，应对成本进行动态监控，随时调整成本。
4. 成本考核：通过考核每个项目的成本控制效果，以及具体人员对成本的控制情况，促进各部门间的合作，达到全员参与成本控制的目标。
提升成本控制效率的措施
1. 引入信息技术：应用计算机和信息技术，优化成本分析、核算和控制等相关流程，提高成本控制效率。
2. 推行精益生产：通过合理的工艺流程设计、节能环保、更高的生产效率、降低成本等一系列措施，达到提高成本控制效率的目标。
3. 原材料采购的优化：加强原材料采购工作，谈判降低采购价格，或开发新型材料，提高材料使用寿命等，降低成本。
4. 人员素质提升：通过加强员工培训，提高员工综合素质，增强员工对成本控制的认识。
结论
龙湖地产全套成本管理及流程能够帮助企业降低成本、提高利润，对企业发展意义重大。
在实际应用中，应不断优化成本管理流程，提升成本控制效率，达到最佳成本控制效果。
龙湖目标成本书
255 207 109 109 12 10 8 2 0 0 1 0 2,742
267 216 113 113 13 10 8 2 0 1 1 1 2,862
见建安测算-写字楼 见建安测算-车库
见SOHO内装测算
根据合同
1+2+3+4+5+6+7
14,295 11,979,176 1,127,157 6,038,340 774,591 20,013 14,009 51,462 28,590 181,150 181,150 114,728 267,700 535,399 2,410,000 234,886 7,484,800 4,500,000 1,300,000 150,000 150,000 234,000 300,000 1,000,800 23,430,996 13,367,380 9,671,380 3,696,000 -
30,411 37,153 51,682 -
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1,689.81 1,119.35 422.60
161,022,400 17,867,380
1% 2%
198,278
1.00
51,388,852 41,587,211 21,840,735 21,840,735 2,415,850 1,967,572 1,610,224 357,348 50,000 100,000 198,278 100,000 551,860,701
0 60 6 30 4 0 0 0 0 1 1 1 1 3 12 1 37 22 6 1 1 1 1 5 116 66 48 18 4 5 5 4
5,000 1 1
ｍ 个 ㎡ ㎡ ㎡ 个 个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
龙湖地产项目售楼处会所及样板区成本测算
面积 （m2）
26439m2
5000
样板区景观
15795
软景 11057 硬景 4739
样板区车行道路 联排别墅 叠拼别墅
5000 4000 2000
精装修样板房
1300
பைடு நூலகம்
地下车库 会所 汇总
2000 3100
配置标准
单方成本（元/m2）
1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、
200
同前《产品交付标准》
2685
同前《产品交付标准》
1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风格(180m2)
同前《产品交付标准》
1、详见《会所成本明细》 2、功能分区及面积详见会所平面图
2693 6000 2250 5498
总费用（万元） 100 663 403 100 1074 539 780 450 1704 5813
金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南天
200
竹、草皮
1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪松、四季桂、夹竹 桃、刚竹、火棘、金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮
600
1、宅间道、入户道：40厚230*115红色陶土砖
2、入行路：40厚锈板
850
3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖
1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石拼花
龙湖景观成本专项分析报告9498651
460 预结成本 别墅
5. 北京-滟澜山
562 预结成本 别墅
说明
红线表示现平均成 本437元/m2。
6. 北京-颐和原著
934 目标成本 别墅
平均成本
437
产品定位差 异较大，未 纳入平均统 计
注：因挡墙结构、光彩工 程、运动场地、室外游泳 池、环保降噪工程并不是 每个项目都有，且其对成 本影响较大，故本表中未 含此部分成本
与原范围的差异:
1. 软景 2. 硬景 3. 周界围墙、大门及入口岗亭 4. 导示系统 5. 环境水电
1. 挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调 整如下：
跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成 本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/ 主体结构及粗装修
跟建筑主体结构不相连的、因场地自 身高差必须存在挡墙，其结构成本纳 入三通一平工程费/场地平整。
6. 环境设施及小品 7. 室外游泳池 8. 运动场地
2. 光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告 位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，现 调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其 他安装工程
9. 环保降噪工程
注：运动场地、室外游泳池、环保降噪 工程并不是每个项目都有，故单独列示
2.景观成本费项明细
4 导示系统
包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。
5 环境水电
包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。
6 环境设施及小品 7 室外游泳池 8 运动场地 9 环保降噪工程
包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小 品材料费、施工费等全部费用。
包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等 材料费、施工费等全部费用。
三、集团现有项目景观实际成本 •一、目标成本审核结果
龙湖的PMO成本管理体系
龙湖P M O引发的讨论.....拈字工程造价方面的专家,着有《工程量清单计量规则原理及应用》等专着.烽火地产成本与流程管控专家通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家本讨论精华提纲：1、龙湖的PMO成本管理体系2、龙湖的工作压力3、龙湖体系的若干问4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论5、产品标准化or行为标准化？6、成本数据库的建立7、相关知识历史回顾拈字啥时候有空，讨论一下龙湖那个成本管理实施细则，如何？粗看了一眼，大架构是不错的。
管理架构也很有特色，值得研究一下。
1、龙湖的PMO成本管理体系PMO概论：2011-7-5 10:18:07 深圳-青草-成本解释下PMO：PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即：地区公司项目运营决策机构。
上海-拈字-合约PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，青草，PMO，应该不是地区公司项目运营决策机构，PMO应该是项目运营决策机构，不一定是限定在地区公司这个级别。
只是龙湖限定在这个级别上?深圳-青草-成本那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司？拈师，继续。
上海-拈字-合约龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点:１、龙湖的这个成本管理体系，采用了国内地产公司比较少见的PMO 审核机制，简化了管理流程，全面提高了管理效率。
这是一个大的特点２、这个管理体系，对管理节奏的要求相当高，对各个时间结点的要求很明确。
各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。
整体的节奏感相当强但它的问题也相应地出现在这二个特点上：１、PMO的中间审核过程，是穿插进集团整体管理流程中的，而PMO 架构中有相当的人也是出现在后续审核中。
理论上讲，重复的后置审核，必将会产生管理失效的问题。
比如在PMO上决策的失误，后置审核就有权去矫正这个失误，从管理权限上讲，这实际意味着否定了PMO的决策２、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格，这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。
龙湖地产成本估算模型
总建筑面 积
218,324
㎡
-
-
-
-
（15） 树木伐移费
总建筑面 积
218,324
㎡
-
-
-
（16）
新型建材基金
总建筑面 积
218,324
㎡
-
-
-
-
（17） 其他行政税费
218,324 ㎡
1
22
1
1
4
三通一平工程 费
948
41
42
（1） 场地平整
185,000 m3
14
253
11
11
（2） 场地平整档墙
19
1
1
面积
（10） 环境评测费 建设用地 106,690 ㎡
0.60
6
0
0
面积
（11）
散装水泥押金
总建筑面 积
218,324
㎡
0.90
20
1
1
（12） 白蚁防治费
总建筑面 积
218,324
㎡
0.90
20
1
1
（13）
新型墙体材料 专项基金
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项目
在保修期内非施工方原因以及保修期满后发生的工程维修、整改成 本。
01-08-02
后期完善
指在工程项目合同或施工图中已涵盖的施工内容，在工程竣工验收 项目 之后陆续完成所产生的工程成本，该部分工程成本属于正常的后续 完善成本。 ①在施工图中未予涵盖的施工内容，但又是工程项目必须要完成的 基本内容；②未满足经研究确认的项目移交标准和配臵标准以及公 项目 司前期各部门提出的需求。由上述原因导致的工程整改成本称为工 程漏项完善。 项目 指由于市场原因，原定功能发生改变，在竣工后因需求而发生的成 本。 指物业接管小区后，因物业公司管理需求提出超过移交标准或配臵 标准而发生的整改成本。 指商运公司为达到招商出租目的，对自有经营资产形态和功能更改 所发生的费用。 指因工程质量原因或开发商的责任向业主赔付的工程赔款。如开发 商延期交房赔付给业主的违约金或维修期间的误工费等。
02 02-01 02-01-01
销售费用 销售设施建造费 售楼处建造费 售楼处设计合同/建安合同/装修合同/甲供材材料采 项目 购合同/装饰物品采购合同
02-01-02
样板房建造费
样板房设计合同/建安合同/装修合同/材料采购合同 项目 /装饰物品采购合同
02-01-03 02-02 02-03 02-04
样板区环境建造费 销售设施运行费用 营销人员人工成本 营销人员行政办公费
样板区景观设计合同/样板区景观工程施工合同
项目 项目 公司 公司
02-05
调研合同/媒体发布合同/媒体制作合同/活动场地租 制作、发布广告的各项费用，如报刊、户外、电视、车身、电台、 调研、推广、代理、广 赁合同/活动现场包装合同/活动代理合同/赞助性合 项目 广告代理等费用。 告费（项目） 同/模型制作合同/印刷品制作合同/赠品制作合同/ 委托外部代理公司销售所产生的费用。 销售代理合同 调研合同/媒体发布合同/媒体制作合同/活动场地租 制作、发布广告的各项费用，如报刊、户外、电视、车身、电台、 调研、推广、代理、广 赁合同/活动现场包装合同/活动代理合同/赞助性合 公司 广告代理等费用。 告费（公司） 同/模型制作合同/印刷品制作合同/赠品制作合同/ 委托外部代理公司销售所产生的费用。 销售代理合同 交易相关手续费 其他销售费用 库存及采购挂账费项 库存钢材 库存水泥 库存苗木 采购公司挂账 采购公司库存 管理费用 人工成本 项目 指按政策规定由开发商交纳的各种交易税费、房管部门的面积测量 费及产权办理过程中支付的其他费用。 项目 指除了以上销售费用之外的其他销售费用。 对于规模采购和无法直接拆分到项目的材料采购合同，可先拆分到 此费项。最后根据出库情况，由造价采购部专人再拆分到项目对应 费项。 公司 公司 公司 苗木死亡损失费用、苗圃临时设施费用、苗圃人工费用，每半年摊 入公司在建项目 用于我方采购公司与外公司签订合同的情况下挂账 用于地产公司与采购公司签订合同的情况下挂账 指集团和各地区地产公司（除营销外）所发生的管理费用。
01-02-02-03 01-02-02-99 01-02-03 01-03 01-03-01 01-03-02 01-03-03 01-03-04 01-03-05 01-03-06 01-03-07 01-03-99 01-04 01-04-01 01-04-01-01 01-04-01-02
项目 基础开挖前的场地平整、场地清运，挡墙、高切坡处理等费用。 建设单位修建、供施工使用的临时道路设计、建造费用。 施工道路工程合同/施工用水工程合同/施工配电房 施工道路、临水、临电 、箱变基础土建工程合同/施工配电房设备安装工程 项目 建设单位修建、供施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、 工程费 改造、迁移等费用。 合同/施工用电线路架设合同 建设单位修建、供施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、 临时办公室租金、建造及装饰费用；保洁、保安等项目部办公日常 临时用地用房租赁合同/临时办公用房施工合同 运营费用；网络、通讯设施费（含提供给物业的办公室）。临时围 临时设施费 临时围墙工程合同 项目 墙、围栏设计、建造、装饰费用。施工用临时占道费、临时借用空 临时办公室保安/保洁用工合同 地租费 其他三通一平费 其他三通一平费用。如场地文物保护、古树保护。 行政及经营性收费 配套设施费 幼儿园 学校 会所 人防防护设施费用 居委会 消防站 物管用房工程费 其他配套设施费 基础设施费 供电工程费 区外供电线路工程费 区内供电工程费 区外高压供电工程合同 开闭所安装工程合同 /配电房安装工程合同/发电 机采购安装合同/电缆管沟桥架施工合同/电缆、电 缆桥架采购合同 供水工程合同/水泵、阀门采购合同 天燃气工程合同 排水工程合同 教育配套设施工程合同 教育配套设施工程合同 会所工程合同/家具、饰品购买合同 项目 项目 项目 项目 项目 项目 项目 建造成本及配套资产购臵。 建造成本及配套资产购臵。 建造成本及配套资产购臵。 人防防护设施费用，不包括建安费用。 建造成本及配套资产购臵。 建造成本及配套资产购臵。 物业用房的装饰装修费用、配套资产购臵费用。 项目 若单独建造，还包括该物业管理用房的建安费用。 指小区内除以上配套设施费用之外的配套设施费用，如垃圾站、车 项目 站等。 项目 项目 从市政供电点到小区内开闭所的电缆、通道等费用。 开闭所设备安装费用、配电房设备安装费用、发电机组设备及安装 项目 工程费。 项目规划红线范围内开闭所到配电房、配电房至各楼栋单元配电箱 之间的电缆管沟、桥架、电缆线路的费用。不含建筑单体内单元配 小区内外的给水管线、消防环网、室外消火栓以及泵房设备等费用 项目 。不含建筑单体内的管线、一户一表费用。 项目 区内外供气管道、一户一表费用。 区内外的雨污水沟渠、管道及处理设施的工程费用，不含建筑单体 项目 内的雨污水管道等费用。 项目 设臵中水系统所发生的费用。 项目 项目 项目规划红线以外市政道路的建设费用。 项目 小区内车行道路的基层、面层工程费。
01-05-01
建筑工程
01-05-02
安装工程
01-05-03
户内精装修
01-06 01-07 01-07-01 01-07-01 01-07-01 01-07-01 01-07-99 01-08 01-08-01
环境景观工程费 工程相关费 监理费 咨询费 定额外专项检测费 工程测量费用 其他工程相关费 工程后续成本 工程维修整改
费项代码 01 01-01 01-01-01 01-01-02 01-01-99 01-02 01-02-01 01-02-01-01 01-02-01-02 01-02-01-03 01-02-01-04 01-02-01-05
费项名称 开发成本 土地费 土地取得价款 土地契约税 其他土地费 前期工程费 勘测、设计费 勘测费 工程设计费 景观设计费 精装修设计费 专项设计费
对应合同
归属
费项解释
土地购买合同/股权转让协议（以收购土地为目的） 土地出让金、土地开发费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用 /土地臵换合同/土地整治合同 (含管沟拆迁/水电气 途和超面积补交的地价等。 项目 拆迁/接口拆迁等）/委托拆迁合同/资产处臵合同 地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安臵及动迁支出， （与土地相关） 农作物补偿费，危房补偿费等。 项目 以土地出让金为基数，交纳给国土局的契约税。 土地相关支持合同 项目 其他与土地相关的费用。 项目 地貌测绘合同/地质勘察合同/地质灾害评估合同等 。 概念/方案/初步/施工图设计合同 景观概念/方案/初步/施工图设计合同 精装修设计合同 供电设计/人防设计/污水处理设计/导视系统设计/ 水土保持设计/钢结构设计/灯饰设计等合同 工程二次设计合同（如需单独支付设计费） 项目 水文、地质和文物勘察费，地形、管线测量费。 项目 项目 项目 不含售楼处、样板房的精装修设计费 供电设计、人防设计、污水处理设计、导视系统设计、水土保持设 项目 计、钢结构设计、灯饰设计等费用 工程二次设计费用（如需单独支付设计费）
01-08-03
工程漏项完善
01-08-04
功能更改
01-08-05
物业管理需求
项目
01-08-06 01-08-07
商业管理需求 工程赔付成本
项目 项目
01-08-08
决策成本
指各业务部门经过仔细调研，提出可比方案，因方案的最终决策超 项目 出其职权范畴，须呈报公司领导决策。在业务部门提供正确、完整 信息的基础上，因公司领导决策失误而导致的成本称为决策成本。 指地区地产公司营销部发生的人工成本、营销推广、营销设施建造 等费用。 售楼处装修设计费用,若为临时售楼处，还包括建安设计费用。 售楼处若为正式工程的一部分，则建安工程费不计入。 售楼处若为正式工程的一部分时，装修费项只包括相对原设计标准 而增加的装修工程费用。 样板房装修设计费用，若为临时样板房，还包括建筑、安装设计费 用。 样板房若为正式工程的一部分，则不计建安工程费项。 样板房若为实体样板房，装修工程费项仅为装饰成本与装修部分的 销售价格之间的差额。 装饰费项指样板房在装修期所发生的物品费用，如展示用的家电、 饰品、床上用品等。 样板区若为正式工程的一部分时，施工工程费项只包括相对原设计 标准而增加的景观工程费用。 售楼处、样板房、景观样板区在运行过程中，发生的物品更换、保 安、保洁等费用。 指地区地产公司营销部员工的薪资、福利、培训、补贴等人工成本 。 指地区地产公司营销部员工行政办公费用，如招待、会务、办公、 差旅、通讯等费用。
体育设施工程合同/环境景观工程合同/周界栏杆工 程合同/苗木采购合同/木材采购合同/私家泳池设备 项目 /康体园建设施采购工程合同/导示系统施工合同 监理合同/供电工程监理合同 工程技术咨询合同/造价咨询合同 工程专项检验合同 竣工勘测合同/房屋测绘合同/沉降观测合同 项目 项目 工程技术咨询、造价咨询费。 定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费 项目 、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等。 沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用，规 划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等 项目 其他与工程相关的费用，如工程审计费。