第二章 中国房地产金融发展概况
笼统的介绍中国住房金融发展的三个阶段
中国住房金融发展的三个阶段向军董时红业内有关人士认为，中国的住房金融是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的，其发展主要经历了三个阶段。
第一阶段：从1988年至1993年，我国住房金融形成阶段。
这一阶段的特点是初步确立了住房金融业务经营管理体制：明确了住房金融服务、住房制度改革的经营方向。
根据1988年国发11号《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的精神，建立与现阶段房改与房地产市场相适应的住房金融经营管理体制，即政策性业务实行“三自两单”，经营性业务充分发挥金融机构积极性，支持房改和住房建设。
第二阶段：1994年至1997年，住房金融初步发展阶段。
其特点是：以上海为先导，住房公积金制度开始起步，政策性住房金融业务向委托性业务转变；商业性住房金融业务开始向普通住宅建设倾斜；住房金融经营管理开始逐步规范，住房金融品种不断涌现；住房消费信贷有所启动；住房金融业务竞争围绕着争办政策性住房金融业务展开。
1994年，国发〈1994〉43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房制度改革继续推向深入。
人民银行银发〈1994〉313号《政策性住房信贷业务管理暂行规定》和银发〈1994〉220号《商业银行自营性住房贷款管理暂行规定》，对不同资金来源的政策性业务与自营性业务进行界定和规范，扩大了承办政策性住房金融业务的商业银行的范围。
第三阶段：1998年至现在，住房金融全面发展阶段。
这一阶段的特点是：住房制度改革深化，住房分配从福利制向货币化过渡；住房金融经营机构进一步扩大，住房金融业务的经营力度进一步加大；政策性住房金融业务和商业性住房金融业务结合发展更加紧密；住房消费信贷业务开始步入高速发展轨道；住房金融市场竞争由政策性住房金融业务竞争步入全方位的住房金融业务竞争。
从中国住房金融业发展历程可以看到，随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，住房金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。
中国房地产业的发展研究及趋势分析
中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
自改革开放以来，中国的房地产市场在不断扩张壮大，已成为世界上最大的房地产市场。
然而，自2017年以来，国家开始出台一系列调控政策，对房地产市场进行整顿和规范，这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。
本文将对中国房地产业的发展状况进行分析，并探讨其未来的发展趋势。
一、中国房地产业的发展历程1978年，中国开始实行改革开放政策，随之而来的是房地产市场的崛起。
在经历了多次周期性调整后，中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期，此时许多城市的房价呈指数级增长。
2008年，全球金融危机席卷整个世界，而中国作为少数几个幸存者之一，房地产市场更是不受影响。
房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生，2010年，中国城镇化率突破50%。
城镇化率的提高直接增加了消费市场，推动了房产的快速增长。
二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长，但是从政府角度来看，这种快速的增长并不是好事。
2017年以来，国家出台了许多政策来抑制这种增长。
政策中最重要的是“铁腕限购”，用来遏制投机性需求。
此外，政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。
与此同时，房地产市场也处于供应过剩状态，大型城市拥有大量空置房，而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。
这些政策和现状说明，中国房地产市场需要转型和调整，以保持其健康持续发展。
三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。
首先，政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。
技术的进步，应用智慧城市数据，实施智慧城市建设，构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市，并进一步规范市场秩序。
其次，中国房地产公司需要寻找新兴市场，并努力打破单一性发展模式。
在“央企+民企”混改后，不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。
企业需要有创新的发展思路，向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。
我国房地产金融发展现状、问题及对策
我国房地产金融发展现状、问题及对策作者：杨春荣来源：《中国乡镇企业会计》 2012年第9期杨春荣一、我国房地产金融的发展现状（一）房地产投资占GDP的比重不断提升1998—2007年，在金融危机还没波及到我国经济的时候，我国房地产投资年平均增幅为22.19%，高于以往全社会固定资产投资年均增幅3.81个百分点。
与之相匹配，房地产投资占全社会固定资产投资中的比重也从1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地产投资占GDP的比重从1998年的4.6%提高到2007年的10.25%。
这三项指标均创近10年来的最高值，表明房地产行业已成为国民经济的支柱产业。
（二）房地产信贷占商业银行的业务比重不断加大2008年以来，我国针对过热的楼市实施了相关的宏观调控政策，但似乎没有对房地产市场造成多大影响，房地产投资增速依然强劲，由于我国直接融资不发达，房地产企业发展所需要的资金主要靠商业银行贷款的方式。
因此，要维持眼下房地产投资的不断增加，就必须继续保持较高比重的房地产信贷，这就使得商业银行房地产信贷快速扩张，房地产信贷业务占银行业务的比重也就变得比较大。
（三）房地产证券化的发展现状房地产证券化是房地产金融中一种非常重要的新兴工具，也是我国政府及房地产行业非常重视的金融创新方式。
在我国，房地产证券化已经具备了一些条件，截止到2008年金融危机之前，我国的100多家房地产企业已经成功上市。
中国房地产TOP10研究组于2008年发布了《2008中国房地产上市公司TOP10研究报告》，报告中显示，截止到2007年末，沪深证券交易所上市的房地产公司当中，排在前十位的企业总资产平均值达280.28亿元，同比增长70.20%，营业收入平均值为79.68亿元，同比增长75.18%，利润总额平均值同比增长91.45%达到18.90亿元。
从2005年信贷资产证券化试点工作开始启动以来的短短三年，房地产证券化得到了高度的重视。
房地产金融概述
房地产金融概述1. 引言房地产金融是指基于房地产市场的金融交易和金融产品。
房地产作为经济的重要组成部分，对金融领域有着重要影响。
房地产金融的存在和发展，能够提供资金支持和金融工具，帮助促进房地产市场的发展和稳定。
2. 房地产金融的重要性房地产金融在经济发展中扮演着重要角色。
首先，房地产金融可以提供资金支持，满足房地产市场的需求。
房地产市场需要大量资金用于土地购置、房屋建设和购房贷款等，而房地产金融可以向市场注入资金，解决资金短缺的问题。
其次，房地产金融可以提供各类金融工具，帮助投资者和开发商进行风险管理和资产配置。
房地产项目的风险较大，而金融工具如房地产信托、资产证券化等可以提供多样化的投资选择，降低风险。
此外，房地产金融的发展也可以促进房地产市场的稳定发展，为经济增长提供支撑。
3. 房地产金融产品3.1 贷款产品房地产金融的主要产品之一是贷款产品。
贷款产品主要包括个人住房贷款、商业房地产贷款和房地产开发贷款等。
个人住房贷款是供个人购房或翻新房屋所需的贷款产品，商业房地产贷款是针对商业用途的房地产项目所提供的贷款，而房地产开发贷款则是面向开发商用于房地产项目建设的贷款。
这些贷款产品通常具有不同的利率、还款方式和抵押形式，以满足不同客户和项目的需求。
3.2 房地产金融衍生品房地产金融衍生品是用于管理和转移房地产金融风险的金融工具。
其中最常见的是房地产期权和房地产期货。
房地产期权是一种在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的权利，用于对冲或投机房地产价格的变动。
房地产期货则是一种约定在未来某一时间以约定价格买入或卖出房地产的合约，用于锁定未来的房地产价格。
这些衍生品可以帮助投资者和开发商降低风险、进行套期保值操作。
3.3 房地产信托房地产信托是一种通过集合投资的方式，将投资人的资金用于投资于房地产项目。
房地产信托通常由信托认购房地产信托份额，由信托公司负责管理和运营。
信托公司会将投资人的资金用于购买、租赁或开发房地产，然后将投资收益分配给投资人。
房地产金融概述
学时：32 学分：2
课程性质：限选 任课教师：周霞
第二章 房地产金融概述
第一节 房地产金融的概念、特点和作用 第二节 我国房地产金融的发展 第三节 国外房地产金融的发展
第一节 房地产金融的概念 、特点和作用
一、房地产金融的内涵 二、房地产金融的特点 三、房地产金融的作用
房地产金融的内涵
❖ 流动性较差 证券化的趋势 ❖ 业务成本较高，但收益较好 ❖ 政策性强
房地产金融的作用
(一)增加房地产资金投入，支持房地产商品供应 (二)提高居民购房支付能力，支持居民住房消费
，改善居民消费结构 (三)调整银行信贷资产结构，改善资产质量，促
进金融业务深化与创新 (四)国家对房地产业和金融业进行宏观调控的重
要手段之一。
第二节 我国房地产金融的发展
1.建国前的房地产金融业务：20世纪二三十年代，上海、 天津等房地产投资融资活动。如，北四行合办的四行储 蓄会在上海投资建造国际饭店大厦。
2.1949-1956年短暂存在：如1956年鼓励职工个人建造 住宅，建行试办400万元建造住宅贷款。
3.1957-1978年沉寂阶段：计划经济，住房供给制。
AM20.10.1020.10.10
常见的房地产金融筹资模式
以筹资方式看，目前国际上常见的房地产金融模式包括： （一）直接融资运行模式。即，购房者直接从资金富余者
手中通过私人关系或者商业关系借款。这是房地产金融 体制不发达的发展中国家经常采用的非正式融资方式。 （二）合同储蓄模式（契约融资模式）； （三）强制储蓄模式； （四）非强制存款筹资模式。一种最主要的房地产金融制 度。它是指金融机构吸引中短期储蓄，然后贷给长期购 房者的筹融资模式。不足之处是：短借长贷。 （五）资本市场模式。
中国房地产业现状及发展趋势研究
中国房地产业现状及发展趋势研究近年来，中国房地产业得到了迅猛的发展。
特别是在经济转型和城镇化进程中，房地产业对中国经济的推动作用日益突出。
本文从房地产行业的发展历程、现状及未来趋势等方面对中国房地产行业做了分析。
一、发展历程中国房地产业的发展经历了三个阶段：（1）改革开放前期阶段（1978-1992年）。
该阶段，中国房地产市场还未成形，房地产开发主要由政府出资或引导外资。
不少地方决策管理部门按计划生产方式，对房地产推崇尽恨，导致房地产市场的低迷。
（2）改革开放中期阶段（1993-2012年）。
该阶段，房地产行业快速增长，成为中国经济发展的新引擎。
财政政策、货币政策和土地政策等一系列政策的支持和推动，让房地产市场从体制上获得了必要的积极性和灵活性。
随着住房消费观念的逐渐成熟，房地产市场的供需矛盾依然存在，但受到多个因素的制约，其中包括城市化率的增加、居民收入水平的提高、地方政府的财政制约以及相关的税力政策、金融政策和地产行业的调整。
资本市场也对房地产企业的发展起到了积极的促进作用。
（3）新常态下的阶段（2013年以来）。
继房地产市场经历了十年的黄金时期之后，市场进入维持高增长、高投资的状态。
然而，在“大楼政策”的背景下，当前的中国房地产市场还面临着新的调整和压力。
政策环境发生了变化，在经济增长和财政预算方面的政策取向均发生了改变。
房地产信息公开化和专业化等趋势的加强也加速了房地产行业的进一步规范。
二、现状中国房地产市场在近年来呈现出以下特点：（1）回落趋势。
根据发布的数据，截至2018年11月底，中国四大一线城市和30个典型二线城市房价环比连续3个月下降，表明中国房地产市场的回落趋势正在逐渐显现。
（2）土地市场低迷。
由于政府调控政策影响加大，地方政府的土地供应量逐渐减少，土地市场的火爆程度相对较低，导致房地产企业的土地储备和资金调配难度逐渐加大。
（3）投资增速放缓。
据中国国家统计局数据显示，从2013年开始，房地产行业投资增速呈明显滑坡趋势，2018年投资增速约为10.9%，较上一年同期窄幅下降。
中国房地产行业经济发展现状
中国房地产行业经济发展现状中国房地产行业经济发展现状：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
中国房地产市场的发展历史和当前状况
中国房地产市场的发展历史和当前状况中国房地产市场的发展经历了近四十年的改革开放时期，是中国经济发展的一个重要领域，也是中国国民经济中的一个重要组成部分。
近年来，随着中国经济的快速增长，房地产市场已成为中国经济发展中的一大亮点，也是国际上引人注目的一个重要经济领域。
本文主要以房地产市场的历史发展和当前状况为主线，从制度环境、市场情况、政策作用、社会影响等方面，全面介绍了中国房地产市场的发展历史和当前状况。
一、中国房地产市场的发展历史中国房地产市场的建立和发展，经历了不同的历史阶段。
在改革开放初期，由于国家经济落后，社会主义计划经济体制的束缚，房地产市场基本处于滞后状态，国家对房地产市场进行了严格管理和控制，主要以保障城市居民的住房需求为主要目标。
1980年代初期，随着国家宏观经济调控的推进，各地方政府相继开始试行土地租赁和住房买卖的政策，逐渐建立了房产市场化体制，房地产市场开始走向市场化。
到了1990年代，随着全面市场经济体制的建立，中国的房地产市场进入了快速发展期。
中国的房地产市场逐渐形成了偏市场化运作的特征，而这也为中国的城市化进程提供了重要的支撑。
2000年后，中国房地产市场进入了高速发展的时期。
在这一时期，中国房地产市场逐渐成熟，市场主体日益增多，市场交易活跃度和金额不断攀升。
同时，中国的城市化进程也在不断加速，城市人口不断增加，城市房地产需求也得到了极大的释放。
随着中国经济的不断发展，房地产市场已经成为一个重要的投资领域，对于促进经济增长和改善民生都起到了重要作用。
二、中国房地产市场的当前状况（一）市场情况：当前，中国的房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一，中国的房地产市场总体呈现出供过于求的状况。
城市人口的增加和城市化的快速进程，为中国的房地产市场带来了持续的需求。
而在供给方面，随着国家经济建设及基础设施建设的不断发展，房地产开发商持续推出新楼盘，市场供应量也在不断增加。
同时，各大城市的房地产市场基本成熟，大部分地区已经有了自己的成熟的市场机制和交易规则。
论中国房地产金融的发展
政策性房地产金融与商业性房地 产金融的协同发展
政策性房地产金融是指政府通过政策性银行、住房公积等方式为房地产市场 提供低成本、长期稳定的资金支持。商业性房地产金融则是金融机构为房地产市 场提供商业贷款、信托、证券等金融服务。两者在资金来源、服务对象和服务功 能等方面存在差异，但在一定程度上也具有互补性。
二、历程分析
初期的探索（1980年代-1990年代）：在初期，中国房地产金融市场处于探 索阶段。政府出台了一系列扶持政策，鼓励房地产企业和金融机构开展房地产金 融业务。同时，市场也出现了一些地方性的房地产金融机构，如住房储蓄银行等。
08年的危机：2008年，受全球金融危机的影响，中国房地产市场出现了严重 的下滑。为了稳定市场，中国政府实行了一系列的救市政策，如提供信贷支持、 放松购房限制等。这些政策对房地产金融市场的影响深远。
3、操作风险：房地产金融业务操作过程中，可能因内部管理不善、流程不 完善、外部欺诈等原因导致损失。
中国房地产金融发展策略
为促进中国房地产金融市场的健康发展，应采取以下策略：
1、政策支持：政府应加大对房地产金融市场的政策支持力度，完善相关法 律法规，为房地产金融市场的发展提供良好的政策环境。
2、市场培育：积极引导金融机构加大对房地产行业的投入，推动多元化融 资方式的发展，提高房地产金融市场的竞争性。
2、风险排查：加强对房地产金融业务的风险排查，建立风险评估和预警机 制，及时发现和处理潜在风险。
3、制度建设：建立健全内部控制制度，完善风险管理制度和流程，提高抗 风险能力。
4、舆论引导：加强社会舆论引导，提高公众对房地产金融风险的认识和防 范意识，加强信息披露和透明度。
结论
总体来看，中国房地产金融市场发展迅速，但仍存在一定的风险和挑战。未 来，应继续市场动态，采取有效措施防范和控制风险，以推动房地产金融市场的 稳健发展。同时，政府、金融机构和社会公众应共同努力，建立健全房地产金融 体系，为经济发展和社会稳定作出积极贡献。
我国房地产经济的发展现状及发展趋势
我国房地产经济的发展现状及发展趋势作者：黄田清来源：《今日财富》2021年第06期房地产经济在我国的国民经济中占据份额极大，并对整个经济发展有着重要影响，其发展也具有重要的社会意义。
本文对我国当前房地产经济发展出现的问题进行阐述和分析，并进一步探究其未来的发展趋势。
我国房地产市场规模居世界之首，特别是随着城镇化的深入推进，房地产业发展更加迅速。
房地产业的发展能够促进建筑行业发展，改善城市面貌，还能引导居民消费从而扩大内需等，这些对国民经济发展都有着重要促进作用。
当前，我国房地产业在快速发展中逐渐暴露出许多问题，比如城市房价居高不下，房价上涨速度快，住房保障制度落后等。
同时，房地产开发模式也出现问题，资源浪费现象严重，因而房地产经济的发展已成为社会关注的焦点之一。
一、我国房地产经济的发展现状概述当前受国际经济影响，我国银根紧缩，直接导致中小型企业贷款困难。
而试图通过出口来缓解危机的企业却面临汇率变化。
同时在房地产业，地方政府缺乏投资资金，企业资金纷纷投向地产行业，致使实业经济受到打击。
受通货膨胀的影响，房价上涨速度快，巨大的利益诱惑促使社会流动资金蜂涌投向房地产业。
在近几年里，国家的房地产政策在不断地进行完善、调整和整顿。
政策进一步地得到健康稳步的发展。
主要内容为：国家完善了保障性住房基建政策与使用管理政策、房地产土地分类及供应政策;房产税政策以及限购房产政策、区域性地商品房调整政策等等。
在未来，国家会进一步地开放保障性住房，融入民间投资参与建设。
与此同时对保障性住房的监管力度加大。
其投资和管理资金将会以政府公共产品指令性任务分配，纳入到政府的财政预算里。
房产是实打实的劳动加资源消耗，产品是真实的房屋，目的是满足基本居住需求。
而地产是地方政府销售土地，土地不生不灭不移动。
买房的大部分价格主要是出在土地上。
城镇住房需求是居民的刚需，商品房处于计划经济与市场经济结合的环境。
政府出于财政的需求，将保障性住房转变为商品房的现象将持续存在，这会对商品房市场带来冲击，但从需求来看，商品房的数量仍然无法满足居民的需求。
我国房地产金融发展现状分析
我国房地产金融发展现状分析【摘要】我国房地产金融发展在我国经济中起着至关重要的作用。
本文通过对我国房地产金融发展现状的分析，从历史发展、市场特点、政策现状、存在问题和未来发展方向等方面进行了全面的论述。
通过总结现状并提出未来发展建议，展望了我国房地产金融的未来发展方向。
在未来的发展中，需要加强政策引导，完善监管机制，推动房地产金融市场的健康发展，为我国经济的稳定增长提供有力支持。
【关键词】我国房地产金融发展、历史回顾、主要特点、政策现状、存在问题、未来发展方向、总结、未来建议、展望。
1. 引言1.1 我国房地产金融发展的重要性我国房地产金融发展的重要性在于其在整个经济体系中的重要地位和作用。
房地产市场是我国经济的重要组成部分，直接关系到国民经济的发展和民生问题。
房地产金融是支持房地产市场发展和稳定的重要手段，对于促进房地产产业的健康发展具有重要意义。
房地产金融在我国金融体系中占据重要地位，对于金融体系的稳健运行和风险防范具有重要意义。
房地产金融还承担着房地产市场调节和风险分散的功能，对于保障国家经济的稳定和社会的和谐发展至关重要。
加强我国房地产金融发展，完善相关政策和制度，促进其健康发展，具有重要的战略意义和现实意义。
1.2 研究目的和意义房地产金融作为房地产行业的重要支撑体系，对于促进我国经济发展、改善居民生活水平、推动城市化进程具有不可或缺的作用。
深入研究我国房地产金融发展现状，有着重要的现实意义和实践价值。
通过对我国房地产金融发展现状进行分析，可以帮助政府及相关部门更好地制定和调整相关政策，促进房地产市场的健康有序发展，提高金融支持实体经济的效率和效益。
深入了解我国房地产金融市场的主要特点，能够为企业和投资者提供参考，指导其在房地产领域的投融资行为，降低投资风险，同时促进金融资源的有效配置和利用。
分析我国房地产金融发展存在的问题以及未来发展的方向，对于揭示相关领域的不足之处、挑战和机遇，提出具体的发展建议和措施，对于推动我国房地产金融事业的可持续发展具有重要的意义。
我国房地产金融发展现状分析
我国房地产金融发展现状分析【摘要】本文对我国房地产金融发展现状进行了全面分析。
在背景介绍提到了我国房地产市场的快速发展，研究意义指出了了解房地产金融发展现状的重要性，研究方法介绍了本文采用的分析方法。
在首先对我国房地产市场概况进行了详细分析，随后探讨了我国房地产金融的现状，并提出了金融工具创新与房地产金融融合发展的重要性。
接着分析了政策环境对房地产金融的影响，以及我国房地产金融面临的风险，并提出了相应的对策。
最后在对全文进行了总结，展望了未来的发展趋势，并提出了相关的政策建议。
本文旨在全面了解我国房地产金融发展现状，为相关政策制定和投资决策提供参考。
【关键词】房地产金融、发展现状、市场概况、金融工具、政策环境、风险、对策、分析、展望、建议。
1. 引言1.1 背景介绍我国房地产金融发展现状分析引言随着我国经济改革开放的深入发展，房地产市场已经成为我国经济的支柱产业之一。
房地产行业的发展不仅直接影响着国民经济的运行，也与金融行业密不可分。
随着金融市场的不断创新和政策调控的改变，房地产金融也面临着各种挑战和机遇。
房地产金融发展现状分析旨在对我国房地产金融市场的实际情况进行深入分析和探讨，为相关政策制定和市场参与者提供参考和指导。
通过对我国房地产金融市场的概况、发展现状、金融工具创新、政策环境以及风险管理等方面进行全面剖析，可以更好地把握我国房地产金融市场的特点和规律，为未来的发展提供建设性意见。
通过对我国房地产金融发展现状的分析，可以更好地了解我国房地产金融市场的运行情况，为相关部门的决策提供依据，促进我国房地产金融市场的健康发展和稳定运行。
1.2 研究意义房地产金融发展对于我国经济的稳定和健康发展具有重要意义。
房地产是我国经济的支柱产业之一，房地产金融作为支撑房地产市场发展的重要组成部分，对于促进房地产市场的健康发展和经济增长具有不可替代的作用。
房地产金融的发展也直接关系到我国金融体系的稳健性和可持续性发展，因此研究房地产金融发展现状对于改善我国金融体系和防范金融风险具有重要意义。
我国房地产经济发展现状及未来发展趋势分析
我国房地产经济发展现状及未来发展趋势分析摘要：房地产行业不仅可以带来更多的就业岗位,同时能够与建筑、房屋设计、室内装修等行业融合发展。
现阶段,房地产行业的发展已经进入新常态,以圈地为王、地产赢利的单一发展模式注定是行不通的。
为了突破发展瓶颈,提高房地产行业的多元竞争力,有关部门应当对房地产经济发展现状及未来发展趋势进行深入分析。
关键词：房地产；经济发展现状；未来发展中图分类号：F299文献标识码：A引言随着经济的发展和社会的进步，公众的生活水平不断提高，多元化需求日益显现。
在房地产行业市场发展过程中，只有紧密结合公众的需求以及市场发展的整体形势，做好预测分析并针对性加强综合管控和有序规划，这样才能更好地推进社会主义现代化建设进程，不断迎合市场发展需求，解决住房供需不平衡等矛盾，更好地营造良好的发展格局，助力房地产行业实现可持续健康发展。
目前房地产行业在发展的过程中受到多方面因素的影响依然还面临不少的问题和困境。
全面探究新时期房地产行业发展现状、趋势及应对措施具有重要的社会意义和现实价值。
1房地产经济发展现状1.1房地产项目可支配资金不足房地产项目前期所需资金往往较为庞大,尤其是在购置土地、房屋设计、购买建筑材料与机电设备等方面。
多数房企的可自由支配资金并不足以支撑项目期间的负债水平,因此,房地产企业通常需要向各大银行借款。
我国早在1997年就放宽了对房地产的融资门槛,房企通过上市、发行债券等方式都可以筹集资金。
这也使得我国房地产行业的整体负债率较高,部分企业的负债率甚至超过九成,从而导致银行的金融信用风险不断增高。
1.2地方经济与房地产经济关联紧密近年来,中国房地产行业发展迅猛,地方经济与房地产经济关联紧密。
从各地的GDP情况来看,房地产开发投资在GDP中的占比较大。
房地产行业的稳步发展能够带动地方经济又好又快发展,而一旦房地产行业的发展受到阻碍,就会在一定程度上打乱市场秩序,给地方经济造成严重破坏。
中国房地产市场发展现状与未来趋势分析
中国房地产市场发展现状与未来趋势分析随着中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场成为中国经济的重要组成部分。
房地产行业不仅涉及住房供应和购买需求，还包括土地出让、房地产金融、建筑施工等众多相关产业，对经济的带动和就业的增加起到了重要作用。
首先，我们来看一下中国房地产市场的现状。
近年来，房地产市场经历了高速增长和调控的过程。
城市居民的收入水平提高，人口流动加大，城市化进程加速，这都推动了房地产市场的繁荣。
特别是像北京、上海、深圳这样的一线城市，房价涨幅较大，成为关注的焦点。
然而，与此同时，房地产市场也面临一些挑战。
首先是高房价问题。
由于土地供应的不足和房地产垄断企业的垄断行为，过高的房价给人们的居住成本带来了很大的压力。
其次是投资投机问题。
在一些地方，投机者通过炒作房价来获取高额利润，这种行为无疑加剧了房地产市场的不稳定性。
此外，房地产市场还存在风险隐患，一旦出现一系列连锁反应，将对整个经济造成严重影响。
针对这些问题，政府采取了一系列的调控政策。
限购、限贷、限售等一系列政策措施的出台，使得房地产市场逐渐趋于稳定。
同时，房地产市场也面临着去库存的任务，对于库存过多的城市，政府通过减少供地、加快城市更新等手段来解决。
未来，中国房地产市场将会呈现出一种新的发展趋势。
首先，城市化进程将继续加速。
目前，中国城市化率尚不够高，房地产市场需求仍然旺盛。
其次，房地产市场将呈现多元化发展。
除了住房需求外，商业地产、工业地产等也将逐渐成为发展的热点。
再次，房地产市场的规模将进一步扩大。
随着中国经济的发展和人口的增加，房地产市场的规模将继续扩大。
未来的中国房地产市场将更加庞大和复杂。
然而，同时也要警惕房地产市场所面临的风险。
首先是金融风险。
随着房地产市场的规模越来越大，金融机构对房地产行业的贷款规模也逐渐增加，一旦市场出现大幅度调整，将对金融体系带来较大冲击。
其次是市场泡沫风险。
如果房地产市场继续出现过热的情况，那么将有可能出现房地产泡沫的风险。
房地产金融第二章
第二节 新中国成立后房地产金融业的 恢复与发展
二、改革开放后房地产金融业的再生
(一)房地产金融业的复苏时期(1979年—1984年上半年) (二)房地产金融业的初步发展时期(1984年下半年—1989年上半年)
• 1.住房储蓄银行的出现及其影响 • 2.建设银行在房地产金融业发展中的突出作用 • (1)积极融通资金,支持房地产开发活动。 • (2)采取各种有效措施,促进房地产市场的建立与完善。 • (3)竭力帮助房地产开发企业加强财务管理,提高经济效益。 • (4)利用自身优势,直接参与房地产的投资开发活动。
盐业银行、金城银行、大陆银行、 中南银行)、“南三行”(浙江兴业银 行、浙江实业银行、上海商业储 蓄银行)以及“四行储蓄会”,它们不 仅向房地产开发商提供贷款,还直 接搞房地产开发、经营活动。
第二节 新中国成立后房地产金融业的 恢复与发展
一、改革开放前的房地产投资问题
★从新中国成立后至改革开放前,由于中国实行的是 较严格的计划经济体制和住房无偿分配制度,房地产 金融业失去了存在和发展的条件,原有的房地产金融 关系和交换行为逐步萎缩甚至干脆停顿下来。可以 说这一段时间尽管存在房地产投资问题,但房地产金 融活动却少之又少,接近于不存在。
重要的地位,为世人所瞩目。那么,房地产金融业在中国历史上有哪些
作为,在今天又表现得如何呢?本章中我们将对此加以考察。
第一节 旧中国房地产金融业概况
一、旧中国房地产金融业务的种类
(一)房地 产抵押贷 款业务
(二)房地 产股票和 债券的发 行与交易
放贷人在发放贷款时,借款人以房屋和土 地抵押担保,这是金融业与房地产业相结 合的最主要形式。
第一节 旧中国房地产金融业概况
第二章 中国房地产金融发展概况
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程大涛/cdt@
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我国住房供应体系
适 用 对 象
2008年 低收入人群 低收入保障 性家庭 2010年 低收入人群
类
型
主
体
1998年 2003年 10%低收入家 庭 70-80%中等收 入家庭
廉租房
地方政府
经济适用房
地方政府
中产阶层
中低收入群 体 高收入人群 高收入群体
第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
（二）房地产金融业的初步发展时期（1984年下半年 至1989年上半年）
1．住房储蓄银行的出现及其影响
1984年提出“三三制”的售房模式，即政府、企业、居民个人分别 承担房价的1/3。但政府负担过重，无法维持。 1987年推出房改试点方案，基本思路是“提租发券，空转起步、滚 动前进、逐步向实转过渡”
1991年
1993年
1994年
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程大涛/cdt@
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第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
（三）房地产金融业的停滞时期（1989年下半 年至1991年底）
1987—1988经济过热，房地产暴露很多问题，停业整顿。
（四）房地产金融业的提高、整顿时期（1992 年至1997年底）
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1980年 1981年 1982年 1984年 1986年
1987年
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第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
五、改革开放后房地产金融业的再生
（一）房地产金融业的复苏时期（1979年 至1984年上半年）
住房制度改革 开始全价向个人出售住宅的试点，卖方为 市政府，买方为城市居民个人 售价120—150元/平方米
房地产行业的概况发展历程市场规模和机会
房地产行业的概况发展历程市场规模和机会房地产行业是指以房地产开发、交易、投资、经营等为核心的经济活动。
随着经济的发展和人口增长，房地产行业逐渐成为我国经济的重要支柱产业之一。
本文将详细介绍房地产行业的概况、发展历程、市场规模和机会。
1. 概况房地产行业是一个多元化的行业，包括住宅、商业地产、工业地产等多个领域。
它的发展与人民群众的住房需求密切相关，也与国家经济政策息息相关。
随着城市化进程的推进，房地产行业已经成为我国GDP的重要组成部分，对于促进经济增长、拉动消费、增加就业等都起着积极的作用。
2. 发展历程房地产行业在我国的发展历程可以追溯到上世纪80年代。
当时，随着改革开放的推进，我国开始大规模计划经济向市场经济转型，允许了个体经济的存在和发展，也为房地产市场的崛起奠定了基础。
在这一时期，房地产市场主要以商品房为主，通过商品房预售的方式进行开发和销售。
随着改革开放的进一步深化，我国房地产市场经历了多轮的调控和改革。
在上世纪90年代，我国开始实行住房制度改革，引入了商品房销售许可证制度。
在我国加入WTO后，我国房地产市场迎来了更为广阔的发展空间。
同时，政府还采取了一系列的房地产调控政策，以避免房价的过快上涨和市场的泡沫化。
此外，我国也加大了对房地产市场的监管力度，制定了一系列的法律法规，保障了房地产市场的健康发展。
3. 市场规模房地产行业作为一个重要的经济支柱，其市场规模庞大。
据统计，2019年我国房地产行业总产值达到了约40万亿元人民币，占GDP的比重超过了15%。
此外，据世界银行数据显示，我国房地产市场已成为全球最大的房地产市场之一，房屋销售面积和投资额均居世界首位。
4. 机会房地产行业的快速发展带来了广阔的商机和机会。
首先，随着城市化进程的不断推进，对住房的需求将会持续增长，这为房地产企业提供了巨大的市场空间。
其次，随着创新科技的发展，智慧房地产、绿色建筑等新兴业态不断涌现，为房地产企业带来了新的发展机遇。
我国房地产金融运行状况与发展
我国房地产金融运行状况与发展房地产金融对房地产业的发展起到重要的作用，因此，政府要支持和规范房地产金融的发展，从而保障房地产市场乃至国民经济的健康发展。
一、房地产开发融资市场我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。
房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。
其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。
1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。
另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。
2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。
虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。
房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。
1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。
2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。
2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。
近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。
现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。
为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。
我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计 1.5亿元。
论我国房地产金融的发展阶段
《论我国房地产金融的发展阶段》摘要：摘要：我国房地产金融的发展主要经历三个阶段：第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动，关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化，私募房地产投资基金主要以投资公司、资产管理公司形式出现，纯粹以基金命名的房地产投资基金尚未成立摘要：我国房地产金融的发展主要经历三个阶段：第一阶段为房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产开发商可以理解为专门投资于房地产开发业的投资公司，从拿地开始就意味着投资项目启动；第二阶段机构投资者通过房地产信托和私募房地产投资基金进入房地产市场；第三阶段广大投资者通过房地产投资基金和资产证券化进入房地产市场。
目前我国处于第二阶段。
关键词：房地产开发商、房地产信托、私募房地产投资基金、公募房地产投资基金、房地产抵押贷款证券化在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，如由房地产产品衍生的“房地产投资信托”本身是重要的金融产品之一，因此，MSCI（摩根斯坦利）公司和S﹠P（标准普尔）公司共同推出的全球产业分类标准――GICS（global industry classification standard）和伦敦金融时报（FTSE）的全球分类系统――GCS（global classification system）均将房地产业归于金融部门。
由此可见，金融对房地产的重要性，房地产金融的发展在某种程度上而言意味着房地产业的发展和成熟。
一、第一阶段：房地产开发商自筹资金和银行贷款，房地产金融只存在房地产增量市场――单一的房地产金融体系。
在这一阶段，房地产开发商和银行是金融市场不容置疑的主角，既是风险的承担者又是既得利益的获得者。
很多人刚开始进入房地产业时，都曾有过这样的疑问：房地产开发商具体是做什么工作的？在现在的房地产市场，几乎所有的开发环节房产商如果愿意都可以委托专业公司进行，这样一来是不是房地产业可以不需要房地产开发商，很明显，答案是否定的。
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第一，住房体制完全是公有制为主导，并完全由国家控制，国，导致城市住房严重短缺，人均住房面积从建国 初期的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米。
第三，住房以单位为基础，按照行政等级进行分配；职工一直租住单位分 配的住房，甚至可以由子女继承。
“文化大革命”时期。公民的财产权得不到保障，公民的私产房可以任意地被强占或收归公有"。房地产法律制 度被废除，政策成为调整各种社会关系的唯一依据。
1982年《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所 有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照 法律规定对土地实行征用。”首次在宪法中明确了土地公有制度。
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第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
一、改革开放前我国住房体制
1949年新中国成立后，国家实行计划经济体制，承担了为城市居民家庭提供新 建住房的责任，住房建设被纳入了全国性的基本建设计划。
地方政府和单位从国家预算中获得住房投资资金，然后建造公房，无偿分配给 职工。
住房对职工而言是一项权利和一种福利安排，仅仅缴纳一些低额的象征性房租， 其数额甚至不够支付住房的维护费用，更不用说偿付住房的建设成本。
1952年，全国性的农业合作化运动，初期采用农民土地入股、集体耕种、收益分红，但土地所有权仍然属于原 入股农民所有。后经过高级农业合作社和人民公社化，农村的土地私有制转变为集体所有制，但农民的宅基地、 自留地、自留山仍然属于农民个人所有。这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认。
1956年社会主义改造中，对资本主义工商业实行了赎买政策。对出租私有房产的房产主，以给付定金的方式， 逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制，但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私 有制，而已对私产房所占有的城市土地，以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权。
1986年 1987年
2020/8/7
2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》， 要求从1987年开始核发房屋产权证 6月，人大通过《中华人民共和国土地管理法》，次年1月正式实施
9月8日，深圳首次以协议方式有偿出让土地，面积5300平方米，中航工贸中心以106万元 议标成交，用于建造单身职工宿舍，使用期限50年 9月11日，深圳首次以招标形式出让土地，九家公司投标，深华工程开发公司中标，土地 面积46355平方米，为住宅用地，使用期限50年 12月1日，深圳拍卖H409-4地块8588平方米50年土地使用权，43家企业竞拍，包括9家外资 企业，深圳特区房地产开发公司以525万竞买成功
房地产金融（第四版）
第二章 中国房地产金融发展概况
【学习目标】
通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容: 1.旧中国房地产金融的类型与发展概况 2.改革开放前房地产投资问题 3.改革开放后房地产金融业重新兴起 4.房地产市场宏观调控政策的影响
第一节 旧中国房地产金融业概况
房地产抵押贷款 空地抵押、地上权抵押、造屋抵押、房地押款
对交通银行进行改组，并成立中国人民 建设银行
四、改革开放后房地产现状
1978年
前30年全国累计住宅投资374亿元 全国人均住房面积3.6平方米，比 1949年4.5平方米下降0.9平方米 城镇家庭缺房户869万户，面临1000 多万知青回城压力
1978年9月，召开全国城市住宅建设工作会议
国务院副总理谷牧传达邓小平指示： 解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，
投资经营房地产 发行房地产股票和债券 设立房地产金融机构
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第一节 旧中国房地产金融业概况
二、银行的房地产开发经营活动
“北四行”（盐业银行、金城银行（交通 银行前身）、大陆银行、中南银行）
“南三行”（浙江兴业银行、浙江实业银 行、上海商业储蓄银行）
第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
民国时期，土地、房产实行私有制。个人可以通过买卖、继承等方式获得土地和房产的所有权。
第四，住房被视为一种社会福利，职工只须交纳很低的租金；由于实行低 租金制度，政府在住房维护方面没法实现可持续的资金循环。
第五，除极少数居民拥有私人住房外，绝大多数居民家庭都是租住公房， 除此之外别无选择。
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第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
三、改革开放前的房地产投资问题
住房建设资金由国家财政统一拨付，无 偿使用
国家也实行低薪制度，企事业单位职工的薪资构成中，也不包含必须的住房支 出成本。
在上世纪五十年代的社会主义改造和六十年代的文化大革命运动中，城市的私 人住房或被没收充公，或受到严格限制，至1976年，城市私房所占比例已下降到 10%左右。
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第二节 新中国房地产金融业的恢复与发展
二、改革开放前我国住房体制特征
6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣布将实行住宅商品 化的政策。
1月6日，中国房屋建设开发总公司（中房集团前身）成立 9月，广州东湖丽苑一期交付使用，开创性地引入有偿服务的物业管理
1982年 12月，五届人大五次会议通过宪法修正案，城市土地属于国家所有
1984年 9月，建设部出台《关于城市建设综合开发公司暂行办法》
分期付款，把个人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面的潜力不 小，建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在 长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。
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程大涛/cdt@
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1979年 1980年 1981年
7月1日，五届人大地次会议通过《中外合资企业法》，提出“土地使用法”概念，可以出 租批租土地给外商使用 12月21日第一个商品房小区——广州东湖小区开建
1949年，根据当时具有宪法性质的《中国人民政治协商会议共同纲领》和随后的《中华人民共和国土地改革 法》、《城市郊区土地改革条例》等的规定，在全国农村和城市郊区实行了土地改革，废除了封建地主土地私 有制，使广大农民分得土地并取得了土地所有权。 在城市，建国初期，首先没收了敌伪财产，接收国民党政府房地产档案，代管无主房产，确认房地产产权归属， 建立了新中国房地产管理机构，按照历史延续的房地产制度，确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度。