凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国地产经营模式研究
凯德中国地产经营模式研究凯德中国地产作为中国大陆房地产市场的一名重要参与者，一直以来都以其稳健且有效的经营模式为人所知。
本文将通过对凯德中国地产经营模式的研究，探讨其取得成功的原因。
一、从品质化入手凯德中国地产在进军中国市场的早期，曾经试图采用高档房地产开发的模式。
然而，这种高档路线最终以失败告终。
后来，凯德中国地产选择了另外一条路。
它放弃了这种高档路线，专注于品质化的实践，这一决策为其带来了经营上的重大突破。
凯德中国地产不满足于仅仅提供一个场所，而是更加注重为顾客创造出优质的购物体验。
它将品质化贯彻到每一个环节，从物业开发、购物中心设计、租户筛选到销售服务等方面均有所实践。
其中，凯德中国地产购物中心的设计尤为特别，在整个购物中心中，一定从不同的角度考虑消费者的需求，以创造出一个舒适而自然的购物环境。
二、进一步的开发和多元化经营在中国市场的竞争中，凯德中国地产不断地迎头赶上其竞争对手。
公司认为，在继续扩张其实体店的同时，还应该开发其多元化经营业务。
凯德中国地产已经进入酒店、办公、住宅等多个领域，且发挥出了其在购物中心建设方面的优势。
此外，凯德中国地产还成功地将自己的品牌形象转化为一个全方位的服务提供者。
三、投资组合优化凯德中国地产一直致力于优化其投资组合，尽量将住宅、商业、办公等不同类型的房产投资收益最大化。
凯德中国地产会根据市场变化及时调整其投资组合。
四、管理研究和不断的技术创新作为一家亚洲领先的地产公司，凯德中国地产深谙经营模式的雕琢。
公司注重管理研究和技术创新，从而不断地提高效率。
例如：4.1 利用现代技术，包括人工智能和大数据分析，使公司决策快而准。
4.2 通过互联网，并充分利用社交媒体，与更多的渠道和客户维持及时沟通，满足客户需求。
4.3 凯德中国地产通过并购，可以提升服务及产品创新，巩固其在中国市场的地位。
综上所述，凯德中国地产的成功不仅在于其品质化及多元化经营战略，更在于其对投资组合优化和持续创新的坚持。
中国地产
中国商业地产REITs演进与案例分析12月3号中国REITs联盟秘书长王刚在“中国写字楼综合体发展论坛第十一届年会”会上阐述了自己对新形势下REITs的发展趋势和探索。
我个人一直是从事房地产基金和REITs的事情。
下面我主要讲三部分。
讲REITs 必须要提一下房地产基金，因为这两个之间的关系还是很密切的，所以我会讲一下基金，讲一下REITs，讲一下REITs在中国国内的进展情况。
我们讲房地产金融，必提的就是新加坡的凯德置地，因为它能够把上市公司、基金、REITs，把开发和金融结合得很好，所以成为我们研究商业地产很重要的案例。
在整个房地产形势下，我们需要有开发基金，在中国过去的十几年也是重要的开发阶段，所以我们会有许多开发基金。
在开发之后，典型的凯德模式会有一个孵化基金，因为一个楼能建到生成，现金流还是需要有一个孵化阶段的。
孵化了之后，才能有第三个阶段，就是REITs。
这是凯德置地的来福士广场，今天的主题是写字楼综合体论坛，来福士广场融合了商场、写字楼、酒店式公寓的真正代表。
我们举一个例子，看几个指标当中的一个，第五项，就是基金年息，基金年息做到了8+1+1，就是8到10年，意味着这是一个很长周期的基金投资。
我一会儿会讲到中国基金的特点，典型的是两年左右，甚至一年的产品都有，基本都是以债为主，而凯德这个是以股为主的，我投给它的基金，我们基本上连本金都不能保证，但是为什么大家都乐意投呢？就看最后一项，就是年化收益率能做到15%到20%。
我们刚才讲了国外的情况，国内的情况我们做的比较多的是夹层基金，再就是开发型的股权基金，因为中国现在还是以开发为主。
中间段的是增值型基金和并购基金，是这两年或者未来的阶段中比较重要的模式。
做商业地产基金也是给REITs在攒一个资产包。
有什么意义呢？首先可以满足企业做大做强的需要。
再就是它抗行业周期，就像题目我们经常讲的白银时代一样，上周陪聂会长参加新浪的金麒麟论坛，有记者问任志强到底什么是白银时代，好像大家都提的比较多，但实际上黄金和白银也是因为中国过去十年房地产的高速发展，在进入所谓的白银时代，实际上就是一个行业的高速增长进入一个平缓期，在这个时期的时候，我们每个开发商都在融资策略上、资本结构上要做很多的调整。
凯德中国地产经营模式研究
凯德地产简介
1984年进入中国
凯德地产自1984年开始进入中国市场，是中国最早的外资房地产开发商之一。
持续发展与扩张
经过多年的发展，凯德地产在中国市场的投资规模不断扩大，项目分布在全国主要城市。
凯德地产历史与发展
多领域投资
凯德地产在中国投资涵盖了住宅、商业、酒店等多个领域，如上海来福士广场、北京望京SOHO等。
长期战略规划
凯德地产在中国市场制定了长期发展战略，注重可持续发展和长期投资。
凯德地产在中国的发展
02
凯德中国地产经营模式
综合型城市地标
01
凯德在中国的地产项目多以综合型城市地标为主，如苏州的“苏州中心”和北京的“北京来福士”。这些项目通常包括购物中心、写字楼、酒店和住宅等业态，旨在打造城市的核心商业圈。
凯德中国地产经营模式的成功经验
未来发展趋势与展望
谢谢您的观看
THANKS
05
凯德中国地产经营模式面临的挑战与对策
市场波动与政策风险
市场波动和政策风险是凯德中国地产经营模式面临的重要挑战。
总结词
随着中国房地产市场的不断变化，市场波动和政策风险对凯德中国地产经营模式产生了重大影响。在市场波动方面，房价波动、供求关系变化等因素可能导致公司收益不稳定。政策风险方面，政府对房地产市场的调控政策可能对公司的项目开发和销售产生不利影响。
位于北京市朝阳区，处于CBD核心区，毗邻东三环路，交通便利，拥有良好的交通可达性。
地理位置
物业概况
经营模式
成功因素
总建筑面积为24万平方米，由购物中心、写字楼、住宅等物业类型组成。
采用“购物中心+写字楼+住宅”的综合开发模式，实现土地的集约利用和综合收益的最大化。
凯德置地案例分析
亮点提炼
铺位分割面宽与进深比例十分理想，直接增加项目
的展示性；
楼层定位有别于传统商场，以目的性消费来确定； 最大程度上发挥策划价值，营造出“逛”的感觉； 发挥品牌主力店作用，并采用1F带2F的方式解决
进深较大的铺位；
评价：
来福士广场通过适中超前的业态组合及年轻客群 喜爱的品牌组合，很好的迎合了有一定消费能力 的都市新贵的需求，建立都市时尚年轻人全新的 生活方式，并引领彰显自我的消费理念。
年轻人最喜欢去的购物中心之一；
楼层 B1 1F 2F 3F 4F 5F 7F
主题分布 特色集市 摩登精品 流行服饰 休闲服饰 运动、休闲及男性世界 运动、数码及生活天地 健身与美容
定位分析
•主题定位：引领都市时尚、新潮的青年人的消费理念；
•档次定位：以中高档次为主，略有拔高；
•人群定位：以上海本地办公人群及有一定消费力的都市年轻人为主； •氛围营造：通过各层的产品组合、业态组合，租户组合，价格组合，给人以 很随意在“逛”的感受，充分调动起青春、时尚、动感、猎奇的年 轻人的消费欲望；
革新创意设计 来福士项目的设计都以成为该地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士设
计，都拥有它独特的来福士色彩。 国际知名大师如贝聿铭（I.M.Pei）、Rafael Viñoly、Steven Holl和Stephen Pimbley都 在来福士建筑设计上大展身手，为我们创造富有人文魅力的优质城市社区。
城中之城 来福士品牌的城不仅说明了它心中的位臵，也点出了其综合性的特色，同时赋予了来福士独有的生命力，
犹如座真正的城市，终日散发光彩的活力
1.2上海来福士广场
项目简介：
发展商：凯德臵地（中国）；
青岛凯德MALL案例研究
临时停放和等待进入地下停 车厂的车辆堵在台柳路
拥堵的 台柳路
✓ 出入口：2号门附近设置出车口；L1、L2层的4/8号门接驳车 行道，车下客后可直接开走；台柳路上5号门双入车口，其中 绿色的为货车入口；合肥路上7号门可入车，可出车。
✓ 交通枢纽：城市主干道黑龙江路（哈尔滨路）和合肥路交汇处
✓ 地铁上盖：与青岛首条地铁 M3号线无缝衔接，商圈内唯 一直接地铁上盖的购物中心， 也是青岛唯一将购物中心整体 风格与地铁站设计风格融为一 体的商业项目。
P3
基本信息
凯德MALL总建面约16万平，商业包含地上6F和地下2F，地下3/4F为停车库，其中地 下2F直接连通地铁双山站
• 儿童业态：儿童主题楼层拥有40家儿童主题店铺，包含儿童
餐饮 31%
✓ 对商场全部经营业态进行梳理，获得零售占比 57%，餐饮占比31%，服务类配套占比18%；
服务配套 18%
零售 57%
• 餐饮：凯德MALL•新都心引入了77家中西料理、特色菜系、休
闲餐饮等多个类别的餐饮品牌，兼顾了品牌组合的丰富度、成熟度 与新鲜度。其中30多家首次进入青岛，10多家首次进入山东。包括 海底捞、外婆家、炉鱼、西贝莜面村、高第街、北李妈妈菜、胖哥 俩、滇草香、东古来、翠元港式餐厅、许留山、so dam won、鑫 燕坊、Q记南洋美食等。
✓ 停车：所有车辆免费停车两小时，超出两小时部分按4元/小 时正常收费；会员可以微信领取1小时免费停车券，可以使用 100星积分抵扣1小时停车时长。
等待放行的车辆
从规划路驶出，等待离开的车队
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外观设计
青岛首家集中了海洋元素、开放式露台、户外餐饮、跨层餐饮和空中花园概念及吉祥物 主题的的购物中心
凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍一、背景资料1、实力雄厚的母公司——嘉德置地嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。
其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。
凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。
目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。
图一：嘉德置地全球业务布局图二：公司结构图2、凯德中国凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。
图三凯德中国品牌结构自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。
资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。
在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。
凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。
不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
图四凯德中国价值链房地产金融领域的雄厚实力是凯德中国迅速成长最为关键的因素。
公司非常注重资本运作，基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位：●凯德中国及其母公司集团旗下有2只房地产信托基金和9只私募基金关注中国市场，这为其开发和扩张提供了充足的资金支持；●私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
凯德中国之道：平衡与稳健
凯德中国之道：平衡与稳健凯德入杭的“资格”很老，2006年5月16日，凯德拿下和睦89亩宅地，标志着凯德正式进入杭州。
5年来，这家新加坡的房企逐渐被杭州业界所了解和关注：凯德是中国领先的房地产外企，它也是中国最大的商场拥有者和经营者；它既是中国最大的服务公寓业主和运营商，更是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
其实，近年来，复地、万通等中国著名房企都提出了向凯德学习的目标，这是为什么？收益稳定增长的秘诀：平衡、集中、规模8月4日，凯德的新加坡母公司嘉德置地集团发布了2011年上半年度财政报告。
2011年上半年度，嘉德置地的营业额逾13.5亿新元，约合72亿人民币，较去年同期增长30.9%。
收益增长主要来源于新加坡和中国市场的项目开发盈利，其中，凯德中国在住宅、商务、商用、服务公寓等各个领域均取得佳绩，资产总值已经提至集团总资产的36%。
在房地产住宅调控最为严厉的2011年，凯德中国为何收益还能稳步增加？其实，道理很简单。
自1994年进入中国以来，凯德中国建立起了一条从投资、开发、运营、物业管理、财务咨询到房地产金融的整合性房地产价值链，旗下包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用中国、雅诗阁中国和凯德惠居（中国）四大业务单位。
在住宅领域，凯德的各类产品线均发展成熟，无论是平价商品房、普通商品房还是高端商品房，凯德都坚持高品质，为各类消费者提供满足不同需求的居住空间。
多业态、多产品的平衡发展模式，帮助凯德有效地控制了风险。
17年间，凯德一直坚持“平衡、集中、规模”这三大发展原则，从进中国开始，集中在房地产领域，充分发挥全产业链的专业经验和资源优势。
近10年来，凯德的员工数量翻6倍，涉足城市翻9倍，持有的综合商业项目翻12倍；截止目前，凯德在中国已涉足约40个城市，拥有约5000名员工和运营约100个项目。
作为凯德中国的成员之一，凯德置地自1994年来一直致力于全国高品质住宅、写字楼及综合商业项目（即来福士）的投资、开发与管理。
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
凯德置地案例分析
凱德置地案例分析一、簡介1. 基本資料：總部：新加坡成立時間：1994總裁：廖茸桐資產總值：99 億美元（截至2010年底）凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。
它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。
凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。
凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。
凱德置地自1994 年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。
凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。
其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。
2. 發展歷程2000 年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。
☐1994年進入中國☐1999年底、2000年初進入北京☐2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質☐2002年結束虧損，實現盈利☐2004年4月正式宣佈進入北京☐2005 年4 月進入寧波☐2005 年11 月進入廣州☐2006 年4 月全面啟動華南房地產業務☐2006 年5 月進入成都☐2006 年5 月進入杭州☐2007 年10 月成立天津分公司☐2008 年10 月27 日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕3. 業務分佈凱德中國在中國40多個城市運營著120餘個專案。
凱德中國於1994年進入中國。
以上海為起點，在中國40個城市擁有約5000名員工和運營約110 個專案，核心業務涵蓋住宅、綜合商務房產、商場、服務公寓、房地產金融，已建立起一條從投資、開發、運營、物業管理、財務諮詢到房地產金融の整合性房地產價值鏈。
新形势下房地产企业轻资产转型举措研究——基于凯德与万达的实例
新形势下房地产企业轻资产转型举措研究——基于凯德与万达的实例摘要：结合当前房地产市场形势，以凯德与万达为例，分析国内外房地产企业轻资产战略转型。
凯德集团前期剥离非核心资产，进而通过“REITs+PE Funds”运作转型为商业地产基金管理者；万达利用自身优势发展万达金融，实现多元融资，通过总包交钥匙模式实现新资产服务收益模式。
在此基础上，提出房地产企业轻资产战略转型的启示。
关键词：房地产企业，轻资产，转型战略，REITs+PE Funds1引言近年来，以政策性和周期性为主要特征的房地产市场，正面临一个新的发展形势。
一方面，市场下行的周期开始显现，同时政府频频出台宏观调控政策，在一定程度上影响房地产开发速度；另一方面，我国传统房地产企业采用的一般是“重资产+高周转”模式，这种模式在特定的阶段取得了一定的成绩，但是也存在诸多问题。
在当前这种新形势下，房地产企业开始由传统的重资产模式向轻资产模式转型。
而轻资产化运营模式的核心是专业化和金融化，这对传统的房地产行业来说，门槛非常高，不但需要具备外部的条件，企业自身也要有足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，这对当前我国的房地产行业来说无疑是巨大的挑战。
国外实现轻资产化较为成功的有凯德的资管方法（掌控资产运营），有西蒙&铁狮门的一体化方法（产业链延伸），国内诸多房地产企业不断学习海外先进经验，在轻资产转型中表现较为突出的有利用第三方出全资进行转型的万达、实现资源共享的万科、还有利用资产证券化产品进行融资的保利等。
相对于国内转型的步伐，国外房地产企业轻资产战略转型历时更长、更加成熟，但房地产PE的发展和标准REITs产品的出现，为国内房地产企业的轻资产转型提供了机遇。
2典型企业轻资产转型案例分析商业地产轻资产模式发源于美国地产企业，主要是指分工专业、资产轻型化，房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司分别完成，其资产更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
中国一种可能的商业地产金融模式研究——以凯德置地为例的开题报告
中国一种可能的商业地产金融模式研究——以凯德
置地为例的开题报告
一、研究背景和意义
随着中国经济的快速发展，商业地产行业获得巨大的发展机遇。
商业地产金融是商业地产行业关键领域之一，而商业地产金融模式的创新和改革是当前商业地产金融的重要任务之一。
本文以凯德置地所采用的商业地产金融模式为例，对中国商业地产金融模式进行深入研究，探究凯德置地商业地产金融模式的优势和不足，并提出优化方案，以期推动中国商业地产金融的健康发展。
二、研究目的和内容
通过对凯德置地商业地产金融模式进行研究，揭示其操作规律和价值逻辑，探究凯德置地商业地产金融模式的优势和不足，分析目前中国商业地产金融模式中存在的问题，并提出优化方案。
三、研究方法
本文采用文献资料法和案例分析法相结合的方法对凯德置地的商业地产金融模式进行研究。
通过查阅相关文献，收集案例数据，深入分析凯德置地的商业地产金融模式以及中国商业地产金融的现状，探究其问题所在以及优化方案。
四、研究意义
本文以凯德置地商业地产金融模式为例，对中国商业地产金融模式进行研究，有助于深化对商业地产金融模式创新和改革的认识，为行业的创新和发展提供经验借鉴。
五、预期结果
通过对中国商业地产金融模式的深入研究，预期达到以下目标：了
解凯德置地商业地产金融模式的价值逻辑和操作规律，在此基础上分析
其优劣势；深入分析当前中国商业地产金融模式存在的问题及优化方案，以期推动中国商业地产金融的健康发展。
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凯德中国房地产金融业务介绍一、背景资料1、实力雄厚的母公司——嘉德置地嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。
其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。
凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。
目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。
图一：嘉德置地全球业务布局图二：公司结构图2、凯德中国凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。
图三凯德中国品牌结构自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。
资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。
在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。
凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。
不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
图四凯德中国价值链房地产金融领域的雄厚实力是凯德中国迅速成长最为关键的因素。
公司非常注重资本运作，基金在凯德置地的资金融通中占据重要地位：●凯德中国及其母公司集团旗下有2只房地产信托基金和9只私募基金关注中国市场，这为其开发和扩张提供了充足的资金支持；●私募基金往往充当嘉德上市基金孵化器的作用。
商用物业通过私募基金先行收购并进行经营管理再出售给上市基金后，可赚取大额升值利润；●对私募基金、上市基金的参股、控股使得其对整个资本运作过程保持足够的控制力，风险亦得到控制，且可以获取稳定收益。
●外资属性使公司决策效率受到影响，一定程度影响其通过招拍挂形式获取土地，通过基金公司可以采用收购的形式获得项目，很好的解决了这个问题。
在本文中，我们将重点介绍凯德中国基金业务的开展情况。
二、凯德中国的基金业务1、基本情况目前凯德及母公司嘉德置地在中国市场上运作的共有2只房地产信托基金和9只私募基金，两只房地产信托基金分别是：1）嘉茂中国信托（CapitaRetail China Trust）嘉茂中国信托（CRCT）是首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金，于2006年12月8日在新加坡证券交易所上市（SIN:AU8U）。
CRCT成立的宗旨是投资中国各类享有长期收入潜力的商用地产组合。
目前，信托投资组合的8个零售购物中心位于中国5个人口密集城市，分别是北京的西直门嘉茂购物中心、望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。
其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。
2）雅诗阁公寓信托（Ascott Residence Trust）全球首创，且是唯一的亚太区服务公寓信托基金 (REIT)，资产包括38个项目共计3642套公寓，遍布亚太区7个国家11个城市，总资产达RMB74.3亿。
（截止2008年11月30日）目前该信托在中国的项目有四个，分别是a 北京市朝阳区建国路108号北京雅诗阁，地处住宅和商业区的核心地带； b 北京市朝阳区亮马桥路46号盛捷福景苑，位于大使馆、国际学校、商业区的中心；c 天津市和平区成都路，坐落在城市最优质的住宅和购物区，为商务旅客提供理想住所；d 上海徐汇区陕西南路888号盛捷服务公寓，是城市中餐饮购物的最优选择。
其余9只私募基金分别是：1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Residential Fund）2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund）3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development Fund II)4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund）5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ）6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）7）雅诗阁中国基金8）中信凯德科技园1号基金（CITIC CapitaLand Business Park Fund）9）来福士中国基金（Raffles City China Fund）1）凯德中国住宅基金（CapitaLand China Residential Fund）凯德中国住宅基金是2003年由嘉德置地发起并管理的专注于中国市场的私募基金，规模为6100万美元。
资金全部在中国境外募集，来自企业投资者，金融机构和高收入的个人。
基金以股权方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。
凯德中国住宅基金属于非开放式基金，海外客户是基于对国内房地产市场前景的看好进行基金投资，因此在投资总量上还相对较少，同时投资项目也具有特定的针对性。
尽管如此在实践中已积累许多有益的经验，从长期来看像北京、上海、广州等一批特大型城市由于具有良好的发展条件和机遇，地产基金在上述城市的房地产市场中更将是大有用武之地。
截至2009年8月该基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档房地产项目。
具体比例为：北京上元项目、北京来福士广场20%，卓锦万代30%，上海天山河畔花园10%，以及闵行西郊林茵湖畔项目的20%，广州天河项目的20%。
（该基金已全部投资。
）2）凯德中国发展基金（CapitaLand China Development Fund） 2005年10月，公司与美国花旗集团合作，推出的用于投资中国的房地产开发项目的私募基金。
凯德中国发展基金规模为4亿美元，由对中国经济及房地产长期发展充满信心的投资者注资成立。
凯德中国发展基金的投资目标定位在位于人口密度高、增长快且人均GDP稳步提升地区内的大规模住宅、写字楼、综合性房地产开发以及服务公寓项目。
这些目标区域分别位于环渤海湾地区、长三角地区、珠三角地区和中国中西部地区。
“凯德中国发展基金”的首个投资项目为浙江省宁波市的一个项综合性房地产项目。
嘉德置地通过签署协议，将该地块80%的股权，约1.08亿美金(约1.84亿新元)转让给“凯德中国发展基金”，至此嘉德置地在宁波地块中的实质股份为50%。
3）凯德中国发展基金II(CapitaLand China Development Fund II)规模为2.4亿美元，和凯德中国发展基金一样，主要投资位于中国的住宅发展项目，第一个项目在北京昌平香溪里。
4）嘉德商用产业中国发展基金（CapitaRetail China Development Fund）这支私募基金主要投资在中国境内的商场开发项目。
其中包括了由嘉德置地和深圳国际信托投资有限责任公司共同拥有的，以沃尔玛为主力租户的一系列商场开发项目。
另外还包括其它由嘉德置地独立或与第三方共同投资的商场开发项目。
5）嘉德商用产业中国发展基金 II（CapitaRetail China Development Fund II ）一支规模为９亿新元的私募基金, 和嘉德商用产业中国发展基金一样，主要投资在中国境内的商场开发项.6）嘉德商用产业中国孵化基金（CapitaRetail China Incubator Fund）这支私募基金主要收购经过物业重新定位、资产提升或租赁期满之后有潜力获取优质收益的商用物业。
嘉德中国商用孵化基金的规模为4.25亿美元，作为嘉德置地在中国商用产业发展策略的一部分，嘉德置地在这支基金中投资了30%。
7）雅诗阁中国基金规模为5亿美元，再加上贷款，有较多的资金可供支配。
主要投资中国各大城市具有资产升值潜力的服务公寓项目。
于2007年6月截止认购。
8）中信凯德科技园1号基金（CITIC CapitaLand Business Park Fund）它是由中信信托和嘉德置地集团共同发起、共同管理的第一只基金，是国内投资者参与的第一只按照国际私募基金模式设计和管理的投资于中国科技园区写字楼物业的房地产股权投资基金。
除了嘉德公司认购的50%外，中凯科基金的另外50%由中信信托发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”募集并完成。
据介绍，本次基金的发起一举多得，鉴于嘉德在房地产基金方面的成熟经验，内地的相关企业可以学习借鉴；同时，鉴于目前国内的金融市场与房地产市场的情况比较复杂，中凯科基金的设立亦为投资人提供了新的投资产品和渠道；嘉德公司亦可借此机会，将旗下的物业资产盘活。
基金规模为5亿人民币，主要投资中国高增长的工业园，目前中凯科基金的资产包中项目均来自嘉德置地自身，其中包括IBM中国区总部（之前的红钻大厦）和位于上海漕河泾的凯科大厦。
9）来福士中国基金（Raffles City China Fund）来福士城中国基金的规模达到10亿美元，是嘉德置地迄今为止在中国最高金额的综合项目私募基金。
其中嘉德本身将拥有该基金50%的股权，其余资金来自于亚洲、欧洲和北美的长期投资基金和养老基金。
基金主要投资中国重点城市的高端办公商业综合型物业项目。
最初投入的种子资产，是嘉德在中国的四个来福士品牌综合项目。
因此，基金将收购嘉德所持有上海来福士广场项目的55.9%股权，以及北京来福士、成都来福士和杭州来福士的100%股权。
2、基金产业链及重点基金的介绍凯德的房地产金融是包括开发基金、孵化基金、REITs等形成的一个完整的产业链，不同类型的基金在不同的发展阶段根据集团的需要具有各自的职能。
这样有利于集团战略性平衡资金布局分配，综合制定整体发展策略；有利于优化管理架构，快速决策。
面对根基深厚的本地开发商和同样资金雄厚的海外同行，凯德置地6年多来坚持着自己的“专注、规模、平衡”的六字策略方针。
从住宅到写字楼、商用地产、零售物业，从房地产开发到基金管理再到运作发行REITs，逐渐适应了中国水土的凯德置地已经接近完成对母公司完整产业链的异国复制。