中国房地产金融的现状与对策分析

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割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。

近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。

六、服务效果展望

(一)从“单向”到“多向”

原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客

体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。

(二)更好的发挥文化地标的作用

博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地

方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。

参考文献：

[1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02).

[2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04).

[3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10).

[4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01).

中国房地产金融的现状与对策分析

彭彦祎 北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院 广东珠海 519000

摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。

关键词:房地产金融；违约风险；个人住房

随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。

一、中国房地产金融的现状

(一)金融风险较为集中

现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。

(二)个人住房贷款面临违约风险

随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。

(三)未能够及时创新房地产金融产品

房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品

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现代商业184种类结构单一，不能够适应投资者对房地产金融产品的多样化需求。

(四)商业银行经营急功近利

部分商业银行在为房地产金融企业提供贷款的过程中，存在经营行为不理性的问题，不能够基于对房地产金融企业资信状况进行深入了解的基础上，为其提供相应的贷款服务。现阶段，我国鼓励对房地产金融产品进行降息，鼓励社会民众通过银行信贷的形式获取个人住房贷款。商业银行由于缺乏对个人住房贷款的正确认知，将个人住房信贷作为一种优良资产，对个人住房贷款成交率盲目追逐，以获取更高的贷款利息，存在一定的急功近利心理，加剧了房地产金融产业的经营风险。

二、中国房地产金融发展过程中存在问题的解决对策

(一)打造多层次的房地产金融体系

打造多层次的房地产金融体系是促进中国房地产金融行业发展的基础和前提，在房地产金融行业的发展过程中，既要以间接融资的信贷市场作保障，又要具备直接融资的资本市场，从而为企业经营发展提供充足的资金，防止其因资金链断裂而发生运转不良现象。同时，房地产金融企业应同时具备一级市场和二级市场，实现对融资问题的有效解决，防止因住房贷款期限错配和流动性过大导致的发展资金不足。此外，房地产金融企业应注重建立健全金融市场支持服务体系，将保险机构、担保机构、房产中介、贷款服务机构以及房产评估机构纳入到服务体系中，形成市场交易的重要支撑，不断优化市场交易环境，从根本上提升房地产金融产品的交易量。目前，我国经济正处于产能出清、利润修复、结构重塑的新旧动能转换期。受经济结构调整等多重因素影响，不良资产供给将持续增加。有学者指出，房地产金融企业未来需创新业务模式，把握住不良资产处置网络化的趋势，提高不良资产处置效率和市朝经营水平。基于新形势下，房地产金融企业应通过债务重组、市朝债转股、产融结合基金、不良资产证券化等形式，实现对不良资产的有效处理，在确保各方根本利益不受影响的基础上，实现对各方利益诉求的充分满足，着力提升不良资产内部收益率。

(二)加大房地产金融产品的创新力度

房地产金融企业应。与创新一是充分的关注度，致力于在房地产开发、采购、买卖、租赁和管理等环节为用户提供优质的金融服务，对房地产金融市场进行细分，基于对用户的需求进行深入了解的基础上，面对不同特征的消费群体，推出针对性的房地产金融产品。例如，针对收入较低的家庭和刚刚步入社会工作的人群，应推出小户型的房地产金融产品，而针对高收入人群，则应推出高质量的房地产金融产品，形成多元化的房地产金融产品结构。同时，房地产金融企业应创新业务模式，拓展服务领域和服务内涵，提高不良资产处置效率和市朝经营水平，培育合作新理念，建立合作新平台，实现资源优势互补，构建行业开放合作新格局，共同促进行业可持续发展。

(三)予以房地产投资基金充分的关注度

房地产金融企业应予以房地产投资基金充分的关注度，房地产投资基金现已成为房地产投资的主要业务类型，与发达国家相比，我国的房地产投资基金发展还处于初级阶段，较为滞后，因此，国家应出台完善的产业基金法，为房地产企业开展房地产投资基金业务提供指导依据，实现对房地产投资行为的规范，促进房地产投资基金的可持续发展。同时，国家应建立在对房地产投资基金现状深入了解的基础上，完善风险规避机制和基金退出机制建设，为房地产金融企业从根本上防控投资基金的风险提供保障，将房地产投资基金做大做强。此外，针对中介服务运营商需要的资金需求，银行可以提供大量金融服务，实现对分散信息的有机整合，通过对房地产金融市场进行分析，为企业提供针对性的租赁服务，激发租赁服务的活性。

(四)促进房地产金融产品证券化

促进房地产金融产品证券化能够为房地产金融企业提升经营业绩提供有利条件。通过引导房地产金融产品向贷款证券化转变，能够有效提升信贷资产的流动速率，促进银行信贷规模的扩张，形成良性循环，以实现对银行资产负债结构的改善，降低房地产金融企业的资本金需求。同时，伴随着个人住房贷款需求的不断增加，银行需要不断对资产进行优化重组，这也为促进个人住房贷款抵押证券化提供了契机。通过引导证券化向信用市场化转变，能够推动间接融资向直接融资转化，实现对房地产金融企业发展资金融资渠道的拓展，增加房地产金融企业发展资金的来源，实现对信贷资金风险的有效分散，促进房地产金融市场的良性发展。证券化是房地产租赁的重要支撑，租金回报率较低。例如，某房地产金融企业将重资产的租赁项目通过证券化来变现，有效促进了现金流的均衡分布，实现了对投资的提前收回。同时，在促进房地产金融产品证券化的基础上，为投资者提供配套服务完善、底层商业运营良好、管家服务贴心等服务，还有效激发了投资者购买证券的积极性。

综上所述，现阶段，我国房地产金融发展过程中还存在房地产金融产品创新力度不足、个人住房贷款违约风险高以及金融风险集中等问题，需要打造多层次的房地产金融体系，加大房地产金融产品的创新力度，予以房地产投资基金充分的关注度，促进房地产金融产品证券化，为房地产金融行业的发展保驾护航。因此，在房地产金融的发展过程中，可以参考上述方

法。

参考文献：

[1]沈珏.我国房地产金融市场发展的现状及对策[J].当代经济,2017(23):48-49.

[2]苏若辞.浅谈我国房地产金融风险的现状及对策[J ].纳税,2017(08):83-84.

[3]林雪,颜廷峰.我国房地产金融的现状与对策分析[J].哈尔滨学院学报,2016,37(12):48-51.