肯创2010零售与复合型商业地产开发及设计国际研讨会—北京

2010零售与复合型商业地产开发及设计国际研讨会要点时间：2010年9月18、19号地点：北京21世纪饭店肯创商业机构钟铿会场实景美国RTKL建筑设计公司MR.JAY CLARK演讲主题中高密度城市综合体开发案例研究分析•成功的商业项目离不开城市综合体的支持•城市综合体在现代都市生活中总给予人积极向上的体验感让人能够参与其间•零售物业已经成为社区生活的润滑剂，是城市生活的一部分•综合体的建设选择在交通的枢纽，政府非常关心项目融入城市的感觉，没有与城市相交融的文化，没有活力的设计就没有办法成就优秀的项目•综合性物业包括：写字楼、饭店、住宅、医院等，如果没有零售的聚集就没办法达到综合体聚集的效果•是零售赋予了综合体的灵魂•零售正成为社区的核心，填补了社区需求的空白，提升了社区•综合性物业是发挥很多组成业态的协同综效，对所在区域的发展起到重要的作用•成功的综合体项目会关注娱乐的互动体现项目的参与感和价值感案例要点•里斯本的一个项目对大面积使用采光顶：半透明和全透明的组合，依据光学原理，参照不同的时间太阳光直射的情况来调节广场的光线并发到均衡。

•科威特的项目从建筑上和文化上充分体现中东风格•台湾梦时代香港Cirimun公司MR.MAURO零售&综合体：令人鼓舞的亚洲经验与教训•明智的规划是重点•优秀的规划与设计是创造价值和提升价值也同样保值•创新助你在竞争中获得头彩•我们设计的目的就是能让人驻步，设计以人为本的观念和商业价值的体现•商业设计的基本原则：文化、气候、目标消费者的习惯、消费频次都将影响设计，设计的本身是给消费者带来愉快的体验的同时体现价值。

方便、愉快的购物过程考虑这个项目的效率从而来设计•建筑物中的标示•平衡客流的分布从路网组织上去实现（要做均衡性的测试）•主力店分布的重要性•3D技术在购物中心的运用•用色块来区分区域•不同设计风格对应不同人群•设计要注意机动和灵活性•区域的结合性•服务关系到很多细微的变化•功能区可视和展示的系统能给人一种激进的表现•洗手间要注意设计的融合，自然的融入（2小时你一定会不洗手间但不一定能看完所有的店铺）•当代零售是都市特征的体现•购物中心向城郊发展是趋势•因为地价的原因停车都开始立体停了•区域的交通占地和停车占地都占去了70%的面积•感受区（促销和表演在公共区域）美国5+Design建筑师事务所MR.David通过设计来平衡快速开发所导致的场所缺失•城市是为了保卫人民逐渐形成依靠城市实现防御这是城市形成的主流，另外贸易和便利形成城市的以纽约为例，还有芝加哥、拉斯维加斯中国的上海。

•城市的组成三大因素：开放空间、交通网络、建筑物•建筑物与开发空间的关系（不同参照主体，开放空间在先而建筑物在后）•公共区域，市政中心、露天咖啡、社区等在城市中的尺度和比例城市空间与交通网络的联系点•公共领域是重要的空间，能让人家交流活动，儿童、老人在其间是欧洲重要的场所，城市综合体往往就坐落在周围•开放的空间和公共区域是形成城市综合体的关键•建设空间属于开发商，但要更多的考虑公众享受•要将综合体成为公共区域，成功的综合体不仅仅要吸引有购物消费需求的人，更重要的是要没有消费的人也来，这就形成了附有区域感的地方成为城市的名片•如果是成功的城市综合体就一定有公共的城市开放空间看•设计强调人性的尺度与比例，你行走在其间如何与建筑物的元素交流和沟通，仅仅好看是不够的•综合体功能和分区，不同功能和分区就如同在功能不同如何交融，如何根据不同时间段带动整个项目的活动•城市综合体是迷你的城市，在设计时要巧妙的利用地块确保交通出进便利，要迎合目标消费群体的需求，设计制造空间让来的人能够逗留，项目能与城市搭成非常好的故事让人来•避免创造很压抑感的建筑设计案例要点•成都麓山国际•南京妙耳山公园•难波公园•六本木•设计中关于动线的问题，综合体无法100%兼顾到全面，所以为了达到整体项目的功能互动以及业态的协同性，要牺牲一些动线的空间。

•多注意室外的空间设计和预留，如何平衡项目整体价值呢？(其价值将会变成附加值体现在项目中）•加拿大项目原来要放弃户外因为是冬季的原因，后来我们建议不能因为3个月而放弃8个月的阳光，后来在户外和室内进行了调整，保留了部分户外•设计要兼顾很多方面的因素，才能使项目成功仲量联行邓汝舜零售资产管理在商业地产开发及运营中所扮演的角色•与精彩设计息息相关，好的资产、好的商业是整套的•资产管理在商业中扮演的角色制片人，以前是演员和导演•资产管理的模式：招商、营销、运营、财务•我们是代表业主方向设计公司提交设计任务书的•当设计还没有出来，建筑物还没盖好之前，营销要推广，所以资产管理的个个环节都很重要•以营销为例，设计制作管控、招商手册等诸多复杂的工作•我们是资产管理员是代表业主主持项目实现绩效指标•租金管理是动态管理，坐地要价每日看租金状况表，看租赁状况来确定租金•招商一定要有管理为前提，不要一味的追求满铺•商铺在不同的位臵上都有自己的价值•项目定位只是第一步，还有招商、管控、策略等等都是促成成功的关键要素•都市综合体商业是从商业DNA角度（从市场而来），从非购物群体中把人群吸引来•建筑师是依附资产管理者提供的资源才能完成符合市场商业设计•有些专业性很强的业态，也未必设计师能完成，它必须要有基础数据作为支撑例如电影院•在规划过程中，始终以资产管理的角度参与规划，向项目提问题，随时提醒自己达到资产价值•财务的部分招商如何招（看管理成本、管理费用、投资及回报）•商业项目是省出来的，必须从成本概念上考虑，要考虑公共空间的维护成本，可回收的环保概念，都必须从成本概念出发才能应对招商中不足（例如2000平米以上商家、餐饮商家都是无法满足租金条件）•资产管理是利用专业知识来补漏的，在项目筹建过程中各种环节都必须有资产管理参与实时监控和掌握达到实现项目目的•大管家概念，我们是看着少爷长大的管家（让业主放心的日常运营）•金融街购物中心就没有考虑整套系统的完成设计，先开清单后再开技术清单•深度研究购物中心的每个细节，提醒业主才能确保项目有机的完成•国内开发商除万达这样的企业绝大部分是滚动开发就是销售，对于销售的商业项目，如果解决不好就只有逃亡•资产的价值就是做好之后在出手或捆绑上市，如果长期拥有增值之后对集团的贡献•我们现在提供的是物业管理（必须甲级资质）加资产管理•商业项目先期参与协调业主一起参与商务洽谈•功能设计看不见但对项目的影响很大特别是高端项目例如新风系统•日本设计师很注重细节•主力店确定之后再开始设计•租户明确进程时间是关键，国际大商家对施工验收合格的时间要求很严。

•二装其间催图、审图很关键，可以看出商家经营的决心，再就是控制统一风格这些细节都体现在我们的管控上•二装现场管控，例如成品保护，协调装修队伍等•谈促销，西方一年就四节，而我们仅情人节就有3个（情人节、白色情人节、七夕）•购物中心的推广费用永远都不够，“家用”都是从广场租金来的，所以要注意广场的设计•要注意商业是一个有污染的业态，核心商业部分要合理安排•社区商业基本上都是销售的，要管理已经销售的物业那是不可能的事，世界上最大的权力是业权•虚拟产权，就是买格子，实际上是不动产证劵化是吸金大法，是非法的，信托（REITs)•万科也涉足商业地产，采取的是整合的方式进行商业地产开发日本船厂株式会社小嶋彰购物中心开发市场战略•市场与管理•城市特色不考虑那只有失败，商业项目一定要考虑城市的属性•开发过程中不考虑细节那么很难保证出来的作品不是垃圾•市场战略就是事前管理和规划管理市场•前景分析就是（marketing靶子=目标客群)要命中•如何确定规模，是商圈容量来看，还是项目的规模来看市场，我看是从销售看，由销售确定项目的规模•例如规划停车场，就由营业额中看多少是由有车一族提供的在确定场的面积•对恰当的地块，恰当的内涵的商业设施用恰当的体量，恰当的方法开发•市场战略的定义：（prer-development、market-ing）是市场的活动，开业后和项目完成后要经常考虑项目日后的经营，下一次翻修，所以市场战略是一个市场活动的循环过程我•商业项目sc开发方法•为制定市场战略的市场调查•日本开发企业的组织形式和各部门机能（开发部门、招商部门、管理部门、市场部门、会计部门、财务部门、总务法.律部门）日本NONSCALE株式会社栗山茂关于商业环境开发的概念.功能.平衡设计•设计没有尺度的设计•商业设计含概念设计、商业设计、灯光设计、标示设计、景观设计等•商业设计要求整体感，我们做全面系统的设计•我们能创造出别人无法模拟的特色，独一无二的特色•节能设计是全世界的方向•设计的目的一定是繁荣和成功•设计阶段再好但开业后不成功则这种设计没有意义•持续繁荣时设计的核心意义和价值•展开设计的原则：概念、机能、设计•创意发想的阶段，集思广益，讨论碰撞出最好的方案•概念：对商业意义，我们必须达到人到了商场的客人有深刻的记忆的力量，有了深刻的记忆才有再次造访我•机能：我们动手画一边画一边与业主讨论，大型商业项目的设施、运营需要、后期的维护，均衡布局手扶梯、电梯、升降梯的布局，这些就是人流的流向和坚持的手画的原因在沟通过程中完成商场的示意图•日本要求是手绘•中国的灯光设计有缺憾，灯光设计是与概念相对应的是围绕核心概念展开的•二次装修的规范案例要点•承接日本奥特莱斯的项目:概念自然的地方、提出概念叶子重叠交错充满自然的寓意，体现建筑与自然的共生，空间能被强调和凸现出来•宁波奥特莱斯：概念是旅行的意思女性的旅行，项目用三种颜色来体香女性的三种感受•苏州圆龙新座：概念特别的世界，特别的空间，文化运用了地方的苏杭文化，自然环境的营造峡谷与自然被感动，穿过竹林后看见豁然开朗的空间是一种被自然和空间所感动日本福冈地所、上海地慧藤贤一中国复合商业设施开发的现状与课题解决•特点是博多运河城和水游城的策划和经营管理•博多运河城1996年开始（18年的准备）我用32年成就了一个项目，开发项目就想对孩子一样•南京2004年开发水游城项目•中国复合商业发展的现状超市-百货-购物中心，老城市中心是超市、百货、在城郊出项大型的购物中心，中国走的正是日本走过的路，商业综合体已经向二线开发了•拿地到开发到开业在中国是有问题的，时间很短，要达到商业建筑复杂的要求确实不是一件容易的事•复合体开发在中国商业是住宅的附属，往往不是很注重商业部分重点放在住宅的销售上，商业开发软件和系统投资被忽略，建筑单纯设计没有与运营接触，在运营配套方面欠考虑，最初成本控制重视，而成本最大的是日后的运营费用•例如博多运河的水系统，回收和排放利用很合理，中控系统只有一个控制了整个系统•从城市规划角度出发，都是“盒子”式商业也无法体现城市的特色•从城市开发的角度，要先了解城市文化背景才能使商业项目融入城市中为项目未来赢得很好的背景•发展商只考虑如何收回投资，与发展中的城市会有问题•发展商要起到对城市中心促进的作用，要使之成为城市中心的思想后再来考虑项目的商业设计•南京水游城项目考查发现商机，依托夫子庙抓住年青的消费群体，在通过有机的建筑物组合成为城市的名片和感觉•我们打造商业的目的是创造出使消费者为之感动的场所，深深的植入脑海，吸引他们再来•运营为主体：实现什么样的运营要什么样的商品，实现什么样的运营要什么样的建筑，实现什么样的运营要营造什么样的感受；以运营为中心是关键•商业如果形式都貌似“盒子”矗立在每座城市，那对于我们大家而言是悲哀•从都市角度出发就不能单看销售，商业开发要成为城市的有机体•开发住宅，不是真正意义上的房地产，只有销售没有资产，而商业是20-30年的经营期，GOP越高资产价值就越高，是长期运营的价值体现•资产价值提升是商业地产成功的关键，开业2-3年项目品质就下降，本来逐年提升的项目价值反而出了问题，这个城市的景观就会受到影响•目前对资产持续价值的关注度还不够，中国正是商业高膨胀期，购买力在持续的上升，现在的商业有着很好的增值空间，到了未来市场这份蛋糕要被细分时危机就到来了，物业价值高，运营能力强来抗击案例要点•博多运河15年的运营至今比2008年的水游城还要漂亮，中心舞台1800场/年“我们提出时间性消费理念”杂技、歌曲等表演都是免费的，我们要打造成城市的剧场•如果在传统百货里面没有自己需要的商品你就会离开，而在这里可以留住消费者，有很多很多值得留下印象的景观，用来拍照留恋。