大型商业物业全产权化投资品种设计模式探讨

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大型商业综合体管理模式研究

大型商业综合体管理模式研究I. 研究背景与意义随着我国城市化进程的不断加速，大型商业综合体逐渐成为城市商业发展的主流趋势。

商业综合体不仅提供了各种购物、休闲、娱乐、餐饮等服务，也是城市的重要公共空间和城市形象的重要组成部分。

商业综合体的管理模式和运营效率直接关系到商业中心的经济效益和市场竞争力，因此商业综合体管理模式的研究变得越来越重要。

II. 国内大型商业综合体管理模式的现状我国大型商业综合体管理模式的发展可以分为三个阶段：第一阶段是单一物业管理，即商业综合体的管理由单一物业公司负责，主要由物业管理、保安、保洁等板块组成。

第二阶段是统一管理，即引入规范化管理模式，重新规划商业综合体内的商户、个人和服务单位，通过统一的服务平台打造完整的商业生态圈。

第三阶段是多元化管理，即商业综合体发展为一个包含多种业态、开发周期纷繁、管理平台复杂的综合性商业建筑，需要创新性、多元化的管理模式。

III. 海外大型商业综合体管理模式的经验借鉴海外成熟的商业综合体管理模式可以为我国商业综合体的发展提供借鉴和参考。

典型的管理模式有拥有管理、托管管理和联营管理。

拥有管理模式即由商业综合体的业主或者开发商自己组建管理团队和服务队伍进行管理。

托管管理模式则由专业的物业管理公司来进行管理和运营。

联营管理模式则将业主与物业管理公司联营，共同承担商业综合体的管理与运营。

IV. 大型商业综合体管理模式的创新和未来发展针对我国商业综合体的特点和发展趋势，未来的商业综合体管理需要创新和发展。

一方面需要开展定制化服务，即针对商业综合体的个性化特点和业态进行差异化的运营管理。

另一方面需要打造数字化、智能化的服务平台，利用新兴技术推进商业综合体的信息化、智能化和可视化。

V. 结论商业综合体管理模式对商业综合体的发展至关重要，在未来的管理中需要实现与时俱进的创新发展。

只有通过不断的创新和调整，将商业综合体的特点、资源和市场要求合理结合，才能够取得更好的经济效益和市场竞争力。

大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)1

大型商业地产项目顶级策划模式(完整版)在当今社会，大型商业地产项目的规划和设计是一个极其重要的环节。

随着城市化进程的不断加速和人口城市化程度的不断提高，大型商业地产项目已经成为了城市发展的关键组成部分。

在这样的背景下，如何制定一套高效的顶级策划模式，成为了开发商和运营商必须研究和探讨的问题。

为此，本文将从商业地产项目的特点、顶级策划模式的概念、策划模式的构建要素和构建过程等方面进行探讨，希望为开发商和运营商提供可行的参考和建议。

商业地产项目的特点商业地产项目是以商业理念为主导，致力于为市场提供综合性商业服务的房地产项目。

其特点如下：1.产品复杂性和综合性较高。

商业地产项目不仅提供商业的场所，还需提供综合性服务，如停车场、娱乐设施、餐饮等。

2.项目周期长，固定资产投入大。

商业地产项目的规划、建设、运营周期一般在5年以上，因此对占用土地、投资金额等方面有着极高的要求。

3.市场波动风险较大。

由于商业地产项目在经济周期、市场结构等因素的影响下可能会出现销售滞后、租赁空置等风险，因此成本控制、市场营销等环节都具有重大意义。

顶级策划模式的概念顶级策划模式是商业地产项目成功的关键。

它是指通过规划、设计、建造和运营等方面的有机整合，实现对商业地产项目从市场需求、商业定位、功能设置、管理模式等多方面进行科学、系统、创新、可行性的策划，达到高效运营和社会价值最大化。

即使是同一类型的商业地产项目，也需要因地制宜地设计出符合当地市场需求和发展道路的顶级策划模式。

策划模式的构建要素1.人员构成策划模式的构建需要具备优秀的管理团队成员、房地产专家和运营专家。

团队人员要有高度的工作热情和责任感，善于沟通合作，能够像一个大脑一样协同运作。

2.客户需求和竞争概念策划模式首先要考虑的是客户需求，即顾客的购物和娱乐需求，以及商家的发展需求。

同时还需要深入了解商业地产市场的状态与竞争概念，做到未雨绸缪，防范风险。

3.合理的地理位置和环境选址和环境对于商业地产项目的发展和成功有着至关重要的作用。

大型商业综合体物业管理模式探讨

大型商业综合体物业管理模式探讨一、前言大型商业综合体是当今城市的重要标志和经济增长的主要引擎。

如何避免物业管理出现瑕疵，保持商业综合体的繁荣和发展，是物业管理人员面临的根本问题。

本文将围绕“大型商业综合体物业管理模式探讨”展开研究探讨。

二、大型商业综合体物业管理模式一1. 原有管理模式在过去，大型商业综合体的物业管理模式主要分为两种：自主管理和委托管理。

自主管理模式一般是商业综合体的业主成立业委会，在对基础设施、保安服务等进行自主管理。

这种管理模式适用于业主关系密切的商业综合体，但出现多数业主固执的问题时，自主管理模式很难发挥其优势。

委托管理是将物业管理服务委托给第三方服务商。

商业综合体可以通过委托管理方式获得专业化管理的机会，但这种方式需要支付高额的管理费用。

而且第三方服务商可能无法了解业主需求，从而对物业管理工作的细节了解不足。

2. 物业管理模式的局限性在上述两种物业管理模式中，都存在着无法有效解决商业综合体管理难题的问题。

如何打造一种创新的管理模式，以满足商业综合体不同的需求是急需解决的问题。

三、大型商业综合体物业管理模式二新一代大型商业综合体物业管理模式应该是基于技术的创新管理，并注重完整、多元化的商业模式。

1. 多业态商业模式随着商业综合体的发展，一个全新的、适应市场需求变化的商业模式不断涌现。

多业态商业模式是其中的代表，它通过引进不同类型的商场、超市、餐饮业、文化休闲等业态进入商业综合体，以更好地满足消费者的多元化需求。

多业态的开发业务已成为现代化新商业综合体的重要方向。

2. 物业管理与大数据当下，商业管理的信息化已成为物业管理的重要趋势之一。

以大数据为基础的物业管理系统可以帮助商业综合体管理人员快速、准确地把握商业综合体的运营情况。

通过商业大数据，我们可以关注业费收入、商家收入、结构化平台的使用率和客流量等重点数据，为综合体的经营做出最有利的决策。

除此以外，众多消费者数据的收集和整合，也为商业综合体的线上营销提供了新的方向，可以为客户更好地定位，更好地解决他们的实际需求，吸引和保持客户的关注。

大型商业地产项目顶级策划模式简略

大型商业地产项目顶级策划模式简略1. 引言随着城市经济的快速发展和人们生活水平的提高，大型商业地产项目在城市中扮演着至关重要的角色。

然而，如何规划和策划一个顶级商业地产项目，成为了一个亟待解决的问题。

本文将介绍一种简略的大型商业地产项目顶级策划模式，希望能为相关领域的从业者提供一些参考和借鉴。

2. 背景在大型商业地产项目策划过程中，需要综合考虑市场需求、土地资源、资金投入等多方面因素。

传统的策划模式通常是由一家开发商牵头，通过市场调研和内外部资源整合来实施项目。

然而，这种模式往往存在成本高、周期长、风险大等问题。

3. 大型商业地产项目顶级策划模式简略本文提出一种简略的大型商业地产项目顶级策划模式，主要包括以下几个步骤：3.1 市场调研和需求分析在项目策划初期，需要进行全面的市场调研和需求分析。

通过对目标城市的经济状况、人口结构、消费水平等方面的调查，了解市场潜力和投资机会。

同时，借助数据分析工具和市场研究报告，对潜在需求进行深入分析，确定项目的定位和目标受众群体。

3.2 土地资源整合和投融资方案在确定项目定位和目标后，需要进行土地资源整合和投融资方案的制定。

通过与土地资源方进行洽谈和协商，明确土地购置或租赁的方式，并与金融机构和投资方合作，制定合理的投融资方案。

3.3 团队组建和合作伙伴选择一个成功的商业地产项目离不开一个具有丰富经验和专业能力的团队。

在策划过程中，需要组建一个由不同领域专家组成的团队，包括市场调研专家、设计师、建筑师、物业经营专家等。

同时，需要选择合适的合作伙伴，例如商业运营公司、物业管理公司等，共同协作完成项目的策划和实施。

3.4 创新设计和体验营销在商业地产项目的策划和设计中，创新是关键。

通过与设计师和建筑师的密切合作，打造独特的建筑风格和商业模式，提供与众不同的消费体验。

同时，通过体验营销手段，如线上线下活动、社交媒体宣传等，吸引目标受众群体的关注和参与。

3.5 项目实施和运营管理项目策划的最后一步是实施和运营管理。

大型商业地产全产权化模式探讨

大型商业地产全产权化模式探讨大型商业物业全产权化投资品种是指将一个大型商业物业所有的营业面积,按市场细分原理设计成返租回报率高低不同、返租期长短不一的产业投资品种。

目前全产权式设计多数用于中小型商业物业,而对于大型商业物业,尚没有先例。

原因可能有二个:一是业内人士普遍认为商业物业部分产权化存在很大的后遗症,全产权式的后果将更加不堪设想;二是缺乏商业物业投融资与盈利模式设计专才,而这些设计人员必须同时掌握投资学、零售学、房地产开发经营等专业知识及操作技能,才可能设计出合理的投资品种。

全产权化模式存在的可能性众所周知,开发大型房地产需要巨额的资金,而自2003年6月央行出台121号文件之后,房地产开发链条中的贷款、土地储备贷款等方面的信贷门槛提高了,房地产商不得不寻找更多的融资渠道和手段,不能光吊死在银行贷款这一棵树上。

在房地产基金尚未兴起的情况下,房地产信托作为一种新的融资方式,很快成为开发商追求的方式之一。

但是,由于相关信托管理法规的限制,整个信托规模相当有限,可谓杯水车薪,众多房地产商难以得到所需的巨额资金。

因此,房地产商在这种银根紧缩状况下,只能在营销手法上做文章,将自己的项目设计成类似金融投资的产业投资品种。

当然,从房地产企业的发展来看,这是下策,但在资金周转率极高的中国房地产开发企业中也可能是正常现象。

据摩根大通调查研究表明,中国大陆跟香港的房地产公司在经营模式方面存在明显的差别。

2002年中国大陆房地产行业的平均资产周转率为0.33倍。

而2002年香港长江实业有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产代理有限公司的资产周转率分别只有0.04倍、0.07倍和0.15倍。

由此也可看出,多数大陆地产开发商的资金实力有限,经营模式也是以售为主。

从中小投资者来讲,年回报率在4%--8%的投资品种是有一定吸引力的。

看看部分金融投资品种的年回报率(年利率)情况:银行人民币存款利率:三年期2.52%3年期国债:约2.3%7年期企业债券:约4.2%1-3年期房地产信托:约5%如果将一个商业地产项目设计成具有不同年回报率(在4%--8%)和期限(在3—10年)的产业投资品种,在一定条件下,这些不同的投资品种应有一定的市场。

大型商业综合体建筑全过程设计管理的实践与思索

大型商业综合体建筑全过程设计管理的实践与思索摘要：伴随着社会经济的高速发展，人们经济实力逐步增强，生活质量逐步升高，大型商业综合体建筑的数量日益增多，并成为地产企业青睐的建筑项目之一。

商业综合体的建筑规模较大，承担多样功能，可容纳大量人群，流线相对复杂，可和城市进行多层面衔接，可成为城市承担商业功能的主流地区。

所以，商业综合体建筑的设计工作以及全过程设计管理工作十分复杂。

现今管理模式已经无法满足实际管理需求，应结合大型商业综合体建筑管理的实际需求，制定针对性、有效性管理方案，并在建筑过程中落实。

关键词：大型商业综合体建筑；全过程设计管理；管理模式伴随着我国城市化速度的加快，城市面积越来越大，城市人口数量日益增多，城市居民服务成为多个领域研究学者的重点思考问题。

大型商业综合体建筑具有大规模、多功能等特点，可满足居民商业、商务、交通、文教以及娱乐等多种功能，所以缓建筑规划设计工作十分复杂精细，全过程设计管理工作繁琐，前期需进行流线组织以及空间营造等设计管理工作，后期需进行建筑施工以及总体控制等设计管理工作，必须提供高质量的全过程设计管理服务，才能保证大型商业综合体建筑效果达到预期，才能保证该建筑能够承担相应的功能，充分发挥该建筑的应用价值[1]。

一、设计控制要素（一）构建设计框架从大型商业综合体建筑的功能可发现，该项建筑项目的设计工作和传统设计方案、设计理念以及设计类型存在鲜明的差异[2]。

实际进行设计工作期间，开发商会和多个咨询部门、设计部门进行充分联系，系统化研究此次建筑项目的整体设计情况，包含城市设计、建筑空间设计、建筑外观设计以及建筑交通设计等等。

充分了解各个设计方案与设计成果，将其完美融合在一起，构建符合实际情况的设计框架，明确各个设计所处位置，协同各个设计方案，完成建筑规划布局[3]。

进行大型商业综合体建筑设计时，必须充分尊重当地城市环境与商业发展特点，在不破坏城市环境的基础上，尊重环境并让建筑物和环境融为一体，且设计还需伴随着时代发展逐步进步，达成设计智能化与现代化的目的，有效解决当地的城市服务问题，促使城市和谐、整体发展，改善当地居民的生活质量。

大型项目物业管理一体化模式探讨

大型项目物业管理一体化模式探讨摘要：随着市场经济的不断开展和经济全球化趋势的深化，企业应对日益剧烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式，越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系，促进大型工程物业管理一体化模式探索工作的开展。

企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理，可以对企业的资源进行全面管理和优化配置，进而可从非系统角度来降低企业的经营管理本钱，提高经济效益。

本文将对大型工程物业管理工作存在的问题进行阐述，进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。

关键词：物业管理；一体化；内容；措施；探索大型工程物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划，并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平，统一物业管理的运作模式，统一物业效劳规范和支付平台，统筹资源配置工作，并对物业管理工作进行统一考核评价，从而构建标准高效的一体化综合物业管理体系。

大型工程物业管理一体化制定了物业管理规范，对物业管理流程进行标准，并推动了一卡通智能卡系统的建设工作，实现了统一支付，并对资源进行优化配置，在一定程度上可以盘活闲置资源，提高资源的利用效率，实现资源的按需分配；大型工程物业管理一体化并制定了统一的管理效劳规范，并按照相关的规范对物业效劳工作进行统一的考核评价，提高了绩效考核工作的公平性和公道性，有利于鼓励员工，提高工作效率和质量。

笔者就职于淮海商业集团置业开展有限公司，对物业管理工作有较多的了解，并对新都会工程的课题调研工作有一定的了解，因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析，并提出相应的解决措施。

一、大型工程物业管理工作中存在的问题(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整大型工程物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的，物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。

物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。

但是，由于存在惯性效应，再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面，公司各级管理人员从管理思维方式到管理伎俩已习惯于业主式管理模式，公司管理人员中的局部同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度，对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解，物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。

物业管理：产权安排与管理模式选择

物业管理：产权安排与管理模式选择随着城市化进程的加快，物业管理越来越成为现代城市经济社会发展中的重要组成部分。

作为城市公共管理体系中的一员，物业管理对于提高城市综合竞争力、优化城市环境、改善市民居住品质、促进城市可持续发展起着至关重要的作用。

然而，在不同城市、不同地区，由于地方背景、文化习俗、经济状况等各方面因素的不同，物业管理的模式和产权安排也是各具特色的。

本论文旨在就物业管理的产权安排与管理模式选择进行讨论和研究，以期为我国不同城市和地区的物业管理提供借鉴参考。

一、物业管理的产权安排物业管理从产权安排的角度来看，主要有以下几种形式：1.全民所有制方式全民所有制是指物业所有权由国家或集体全体成员共同所有，所有权人没有私人财产的概念。

物业管理的服务和经营活动由国家或集体指定的物业管理组织主导，由领导出面制定管理方案和，实行性价格，从而保证公共利益的最大化。

全民所有制的物业管理可减少私人投资，规避市场风险，从而达到稳定发展的目的。

2.领导所有制方式领导所有制是指物业所有权属于领导部门。

领导部门作为“拥有者”，通过代理机构进行物业管理、经营等活动。

领导所有制的物业管理由国家行政机构主导，其传统的特色是强调事业性管理和领导主导经营，领导作为“最高管理者”，可对各类物业经营者实行严格的监督管理，并提供多项扶持，从而推动物业服务质量的提高。

3.私有化方式私有化方式是指物业所有者将其所有权转移至个人或机构的经营管理下，个人和机构以盈利为主要目的，通过物业经营服务业来获取利润。

私有化方式根据物业所在的不同地域和发展阶段，可分为住宅、写字楼和商业物业等类别。

私有化的物业管理更加强调市场经济规律，以市场需求为导向，以利润最大化为目标，从而推动物业服务质量的提高。

4.合作方式合作方式是指物业所有者与其他主体合作，从而协同发挥各方资源的优势，提供更好的呈现出租和管理服务。

物业管理的合作方式可分为纵向合作、横向联盟和区域联盟等，主要基于公共资源互补性和市场扩张的需要。

大型商业综合体运营管理模式研究

大型商业综合体运营管理模式研究随着城市化进程的不断推进和消费观念的转变，大型商业综合体成为了人们购物、娱乐、社交的主要场所之一。

与传统的商业中心相比，大型商业综合体相对于面积更大、功能更全面、服务更细致，其运营管理模式也因此呈现出一系列的特点和挑战。

本文将就大型商业综合体的运营管理模式进行研究，以探索如何更好地满足消费者的需求，并提高商业综合体的运营效益。

首先，大型商业综合体的运营管理需要注重多元化的业态组合。

商业综合体通常包含商场、超市、影院、餐饮、娱乐等多种业态，而且每个业态中又有众多品牌和商户。

为了吸引更多的顾客和创造更大的利润，商业综合体运营管理需要根据当地市场的需求和消费趋势，合理配置不同业态的比例和品牌数量，以满足不同顾客群体的需求。

同时，商业综合体也需要不断引入新的业态和品牌，以保持消费者的新颖感和兴趣，提高商业综合体的可持续竞争力。

其次，大型商业综合体的运营管理需要重视服务体验的提升。

在激烈的市场竞争中，商业综合体需要借助良好的服务体验吸引和留住顾客。

为此，商业综合体应注重提高员工的服务意识和专业水平，通过培训和激励措施，提高员工的素质和服务水平，使顾客在商业综合体的购物、用餐、娱乐等环节享受到便捷、舒适和愉悦的体验。

此外，商业综合体还可以通过数字化技术手段，如自助购物、无现金支付等，提供更便捷、个性化的服务，提升顾客的满意度和忠诚度。

第三，大型商业综合体的运营管理需要强化商场品牌建设。

商业综合体作为一个大型综合体，其内部的品牌形象和统一的管理标准对于整体形象和商业价值的塑造至关重要。

商业综合体应注重建立强有力的品牌，通过统一的视觉形象、标识和标准化的服务流程，塑造独特的品牌形象，提升消费者对商业综合体的认知和认可度。

品牌建设还包括与商户的合作，共同打造具有独特特色的商业综合体，提升商业综合体的整体价值和竞争力。

同时，大型商业综合体的运营管理需要注重社交平台的建设。

商业综合体作为一个集购物、娱乐、社交等多功能于一体的场所，需要在运营管理中注重社交平台的构建和发展。

产权式物业开发模式与案例实证分析

产权式物业开发模式与案例实证分析产权式物业开发模式与案例实证分析产权式物业开发模式，是指开发商以拥有土地使用权为基础，通过物业管理、投资等方式，将产权分割、销售给购房者，实现对整个物业的投资收益。

这种模式解决了土地所有权和房屋所有权的不一致性，并提高了土地的利用效率。

本文将针对产权式物业开发模式的特点、优势和案例进行分析。

一、产权式物业开发模式的特点1. 建立产权分割模式。

产权式物业开发模式的与传统物业开发模式不同，它在起点上就设立了物业产权占比的分割线。

以一块占地面积为5000平方米的用地为例，开发商持有整块用地的使用权，但会将5%左右的权利在物业管理权、金融投资权、个人使用权等多个方面进行拆分，并卖给购房者，使购房者成为整个物业的产权人。

2. 强调物业管理服务。

在产权式物业开发模式中，开发商不再只是将物业交付给物业管理公司进行日常运营，而是需要提供全方位的物业管理服务。

开发商和物业管理公司需形成服务协议，明确服务流程和服务内容，提供维修、保洁、安全等全方位服务，确保整个物业持续良好的运营。

3. 建立产权转手的手续和市场。

在传统物业模式中，购房者的选择点在于价格和地段，而在产权式物业模式中，购房者需要考虑的是房产维护、升值、转让等方面，因此开发商需建立一套完善的产权转手手续和市场，确保购房者可以有效、便捷地转让自己持有的产权份额。

二、产权式物业开发模式的优势1. 增加房屋销售额。

产权式物业模式将房屋下割，降低了购房门槛，可吸引更多的购房者购买，增加整个物业的销售额。

2. 建立可持续发展体系。

产权式物业模式将物业管理、金融投资权和个人使用权等多个权利协调起来，建立了可持续发展的体系，从土地使用、环境维护、社会服务等方面实现物业价值最大化。

3. 实现多元化投资。

产权式物业模式通过物业管理、金融投资等方式，将物业价值分割、转让给多个购房者，实现多元化投资，降低了投资者的风险。

三、产权式物业开发模式的案例实证1. 长沙银行万家丽支行项目该项目由长沙银行与地产开发商湖南融城共同合作，实现了银行行业和地产业的跨界合作。

大型商业综合体的运营管理模式研究

大型商业综合体的运营管理模式研究一、引言随着城市化的不断发展，大型商业综合体作为城市中不可或缺的生活配套设施，其数量和重要性也在不断上升。

商业综合体不仅为城市居民提供了方便的购物、娱乐、餐饮等服务，同时也是城市经济发展的重要支撑。

如何通过运营管理模式的创新，提升商业综合体的竞争力及盈利水平，成为业内关注的一个重要问题。

本文将从大型商业综合体的运营管理模式入手，探讨如何优化运营方式，提升商业综合体的运营效率与客户体验。

二、大型商业综合体概述大型商业综合体是指同时集中有购物中心、超市、娱乐设施、餐饮服务、住宅办公等多种业态的商业综合体。

商业综合体不同于传统商场，它不仅满足消费需求，还提供了更丰富的生活服务以及购物体验。

在吸引品牌和客户的同时，商业综合体也具有更高的投资回报率和更长的经济寿命。

三、大型商业综合体的运营管理模式研究1.多元化经营商业综合体经营模式的创新是提升运营效率和赢得客户的关键。

商业综合体可通过开发新的业态，进一步满足顾客的需求，如打造主题公园等，满足不同消费群体的需求。

同时，商业综合体可以积极开拓其他收益来源，比如租赁商业广告资源、开发物业管理服务等业务。

2.智能化管理大型商业综合体的客流量非常大，对人员和资产管理的要求也非常高。

通过智能化管理，可以实现全面的数据分析，包括访问量、访问时间及消费习惯等，从而优化商业综合体的经营策略和管理模式。

例如，引入人脸识别技术，提升商场安全性，同时减少了人力成本。

3.提升客户体验提高客户体验是大型商业综合体运营管理模式创新的关键，客户满意度可直接影响商场回头客的数量。

为实现这一目标，商场需要通过人性化的设计、协同运营和个性化服务等一系列手段，让顾客感受到商业综合体独特的吸引力。

4.精细化管理运营商在商业综合体管理过程中需要对每一个商户、每一个款项、每一笔交易进行精细化管理，以实现更高的盈利和经营效率。

具体可以通过层层管理、市场竞争力的提升、品牌建设等方法，提升商业综合体的市场竞争力和综合优势。

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析

产权式物业开发模式及深圳案例实证分析产权式物业开发模式指的是将房地产项目开发过程中的房屋产权归购房者所有的一种开发模式。

这种模式在中国的房地产市场中越来越受到重视，并取得了显著的成功。

本文将对产权式物业开发模式进行深入分析，并以深圳案例为实证，探讨其在实际应用中的效果和益处。

一、产权式物业开发模式的基本原理产权式物业开发模式的基本原理是将房地产项目的房屋产权归购房者所有。

开发商在项目建设前会向购房者销售房屋产权，并在购房者支付完全部房款后，将房屋产权过户给购房者。

这意味着购房者拥有绝对产权，可以自由支配房屋，并享受其增值带来的好处。

二、产权式物业开发模式的优势1. 提升购房者权益保护水平产权式物业开发模式使购房者直接获得房屋产权，减少了因房地产商的破产或资金问题而导致购房者权益受损的风险。

购房者可以自由支配房屋、改善房屋内部结构或出租房屋等，享受更多的权益。

2. 激励开发商提高产品质量和服务水平由于购房者直接拥有房屋产权，他们对产品质量和服务水平有更高的要求和更大的权力。

开发商需要提供更好的产品质量和迅速响应客户需求的服务，才能吸引更多购房者购买房屋产权。

这有助于开发商提升自身竞争力，推动产业升级。

3. 促进房地产市场健康发展产权式物业开发模式能够推动房地产市场的正常供需平衡，避免开发商过度开发而导致市场供应过剩的问题。

购房者直接拥有房屋产权，可以更加理性地进行购买决策，降低了市场泡沫的风险，促进了房地产市场的健康发展。

三、深圳案例实证分析深圳作为我国经济发展最快的城市之一，积极探索和实践产权式物业开发模式，并取得了显著的成果。

以深圳为例，我们来看看产权式物业开发模式的实证分析。

1. 深圳产权式物业开发模式的典型案例深圳的罗湖、福田等区域广泛推行了产权式物业开发模式，并取得了良好的效果。

例如，某商业地产项目在售楼处以产权方式销售，购房者在支付完全部房款后，即拥有了房屋产权。

这样的案例证明了产权式物业开发模式在深圳的实施是成功的。

Mcity大型城市综合体物业管理模式初探

2.
从促进销售和招商角度，商业培育期头三年管理费建议八折，三年后恢复
原价；再后二年考虑提价；
3.
管理费成本应经具体测算分析后方可提供较准确依据。本人常用的测算表
格，可比较全面分析成本构成的依据，目前由于涉及企业信息，暂不能提
供；
4.
提供我曾对佛山地区物业费用调研数据供参考；
物业业态
参考定价（元/月/平方米）
黄宇航 2015年12月20日
1.
贵司物业管理自身资源、条件和瓶颈，竞争分析；贵司发展战略及资源条件等 M-city商业综合体的商业模式符合法律法规的物业管理法律关系及法律风险防范新常态下及互联网+等市场环境下物业管理策略定位
2.
3.
4.
5.
基于对贵集团情况不了解，目前只能凭自己的经验及对项目简单的理解做出探讨意见并重点对第三点进行交流

商业综合体的商业模式，对物业管理的定位起到很重要的指导作用
专项资产计划 IPO 散卖
开业
运营管理和物业管理
经营性贷款
资产管理
股权转让
后续营运及物业管理水平起到关键作用
REITS （信托）
出售给上市公司出售给 REITS 私募基金

否：公司以持有及销售为主
由物业公司按大统小分模式管理，并尽可能将返还政府物业及公建
不带带显著的经营性特点
公司治理结构：一套人马两块牌子运作并考虑商业管理公司与著名资产管理公司合作成立，但以主导操盘。

无论是哪种商业地产模式，必须体现专业模块化管理思想，才能降低成本，才能达到高水平的物业管理质素，才能体现专业职能条线管理的效率

产权式商业物业分析

产权式商业物业分析笔者曾经在《万达》月刊和一些专业网站的论坛上谈到过商业物业的几种运作模式，发现文中提到的“售后返租”模式的运作最能引起同行们的共鸣，论坛上的跟贴众多，我也收到很多邮件，大家纷纷提出了自己的见解。

虽然近年来返租模式大行其道，但业内一直缺乏对这种模式的系统性分析。

笔者在本文试图对管理型商铺的售后返租模式进行一些探讨，希望起到抛砖引玉的效果，对我们的工作有所帮助。

产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物。

产权式商业物业主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业，它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。

零售产权、整体租赁的商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10-20年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。

因为由专业公司代为管理，投资者获取长期稳定的返租回报，故名“管理型商铺”，其运作方式往往概括为“售后返租”。

一、案例情况A项目，位于成都市地理中心和商业中心天府广场旁边，于1997年底破土动工，2001年6 月竣工完成。

该大楼占地面积7172 平方米，总建筑面积近11万平方米，共34层。

其中地下3 层、4层为车库，可泊车400余辆；地下2层至地上11层均为营业用房，单层面积约5000平方米。

12层至30层为写字楼，单层面积约1500平方米。

裙楼设扶梯40部，两部观光电梯，货梯 1台，消防梯1台，客用电梯2台。

该项目地处绝佳位置，具有无法复制的优势地位。

其地下室与规划地铁中心站直接相通，成为未来的地铁上盖物业，将形成新的“地铁经济”和“地铁概念”。

目前12层至30层的写字楼已全部整体出售并入住办公，业主为某保险公司。

大型商业综合体物业管理方案

大型商业综合体物业管理方案一、全权委托方式合作1.空房的物业费收取酬金制：按照国家有关规定100%收取。

包干制：甲乙双方协商。

2.物业公司获得利润的方式酬金制：收取每月应收物业管理费用总额的10%。

3.部门及人员设置共有人员185人，其中正、副物业总经理各一人，工程部40人，保安部60人，保洁部60人，客服部12人，财务部6人，人事行政部7人。

4.计划入场时间及费用我司本着对项目认真负责的态度认为物业应从项目设计规划阶段就开始介入，故我司可以现在开始进入前期顾问阶段，费用另议（按最终采取的服务模式另行协商）。

我们将会每周参加例会，每月交上一份顾问报告。

具体如下：物业企业为贵司该项目所提供的前期物业管理顾问服务包括以下三个阶段：●项目设计与规划阶段；●项目建筑施工阶段；●投入使用筹备阶段。

●项目规划与设计阶段ⅰ评估建筑项目设计我司将从物业管理角度对以下方面提出建议：楼宇及户内的使用功能设计；建筑平面设计；建筑结构设计；建筑风格设计；建筑外立面；园艺绿化设计；停车场及设备、人车分流控制等设计；设备房位置功能之合理性；强/弱电系统设计；保安监控系统、消防系统和自控系统。

ⅱ评估物业区域交通规划我司从物业使用者的角度出发，协助开发商制定物业区域交通道路分布计划，使社区道路和交通枢纽完美的结合，从而使其日后的交通状况更为顺畅便捷。

ⅲ评估各机电房的规划、机电设备合理充分利用及布置我司建议物业内的配电房、水泵房、污水处理站等确定适当位置，按实际需要并协助制定管理维修保养计划。

ⅳ物业配套设施的建议项目整体配套设施齐全是供需平衡的综合体。

但其单体中，存在着物业配套的不完整。

如旅游与票务预定、商务中心、邮政设施、礼品店及小型超市的合理布置。

ⅴ水/电能源系统供应容量建议本项目业态有酒店式公寓和大型商业，水、电能源系统供应容量大。

我司将对物业区域公共照明用电、清洁、公区用水系统的容量问题，提供物业管理顾问建议，用以确保和满足日后的使用需求及能源控制成本。

商业运营模式下大型商业综合体建筑设计研究

商业运营模式下大型商业综合体建筑设计研究摘要：经济的发展速度迅猛，前期快速的发展速度带动了城市的发展，在后期，城市发展明显后劲不足，与经济发展相脱节，“城市病”问题不断出现在生活的方方面面。

土地资源紧张，人口压力过大，交通拥堵等一系列问题，都阻碍了城市的发展。

城市建设成为首要解决的问题，商业运营模式下大型商业综合体建筑设计研究在建筑中的应用就显得格外重要。

关键词：商业运营模式；商业综合体；设计策略引言：我们国家的社会经济发展前景越来越好，高科技的发展水平也越来越高。

国家政策倾向于建筑行业向科技化、创新化发展。

伴随着时代的进步，经济的发展，市民的审美观念也在不断的进步，对于设计的整体美观度的要求也越来越高了。

建筑企业在商业运营模式下大型商业综合体建筑的造型设计中，也存在着巨大的挑战。

如何针对不同城市不同地域不同消费群体，进行商业动营模式下的商业综合体规划和设计。

保障建筑施工的整体质量，提高商业运营模式下大型商业综合体建筑设计的整体水平，都是需要解决的问题。

商业运营模式下大型商业综合体建筑造型越来越趋于个性化和美观化，同时还要有整体的功能性和实用性，能够使商业面积得到最大化的利用，使商业业态和动线更合理和舒适。

1商业经营视角下大型商业综合体建筑场地设计1.1 紧密结合城市更新的商业运营模式随着经济的发展，我国越来越多的城市开始走入现代化的建筑建设体系中，不仅仅局限于传统的住房设计，建筑被赋予了更多新的含义。

城市的商业运营模式随着经济形势的调整不断进步。

从我国目前的现代化经济形势来看，以我们国家众多城市中一个比较具有代表性的B城市作为案例进行相关大型商业综合体建筑场地设计要点的分析。

在整个大型商业综合体建筑物建设完工之后，建筑物的具体使用功能主要以商务办公以及商业用途为主。

其次，从中该城市的总体造型设计思路分析来看，设计的初期思路借鉴了澳大利亚首都悉尼的一个公园，同时融入了我国传统的庭院设计思路，打造了水景融合的自然城市。

谈大型商业综合体项目设计管理

谈大型商业综合体项目设计管理摘要：商业综合体项目是近年出现的一种结构和功能较为复杂的综合性建筑，设计管理水平的高低直接决定了项目最终完成度的高低，对工程质量和成本也有决定性的作用。

本文结合工作实践，对商业综合体项目设计管理有关问题进行探讨，为同类工程设计管理提供有益借鉴。

关键词：商业综合体；设计管理前言商业综合体是复合式地产建筑，可涵盖酒店、购物商场、办公、公寓和休闲娱乐等功能，呈现土地和城市功能效率高、功能多的特点。

由于其复杂的功能性，导致设计管理也相应复杂。

对商业综合体项目进行设计管理是一个专业性强，全方位管理的一个过程，设计质量要求高，管理难度大。

笔者近年作为项目总负责，完成了某商业综合体项目设计管理工作。

该项目包括三座塔楼和商业裙房，建筑功能复杂，业态含酒店式公寓、五星级酒店、高档办公、大型购物中心。

总用地面积约为51000m2、总建筑面积约为450000m2(其中地上建筑380000m2，地下建筑面积：约为70000m2)。

现总结实践，对商业综合体项目设计管理进行深入探讨。

一、设计过程概述商业综合体设计管控过程漫长，复杂，笔者把过程分为前期商业策划项目定位、建筑及室内园林等二次深化设计、配合招标施工招商三个阶段。

(1)项目的成败，从一开始就决定了，有好的商业策划、选址、定位才能有好的方案。

(2)设计阶段如何把前期的想法落实到最后的图纸，关键在于过程管控，好的管理就是把各种顾问的智慧融合到最后的图纸的过程。

(3)配合好招标、施工、招商才能最终在成本、效益和最后实现商业综合体的活力、为投资方实现最初的设想。

在这个设计过程当中，需要大量的团队共同协助完成设计工作。

作为总负责，就是协调好这些团队，高质、高效完成各种工作，设计管理，重在管理，让各方形成合力，共同将项目按投资方的意图在法律法规的框架下实现最优结果。

二、商业综合体项目前期设计管理商业综合商业策划，项目定位是决定项目方向的工作，异常重要，设计管理要充分吸收其信息，与投资方建筑师一起转化为概念方案。