怎样确定项目的商业体量

按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据

可以从以下几方面综合考虑:

1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)

2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数

3、居民年人均收入、人均年消费性支出

4、城市人均商业面积

5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈

6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点

7、城市现有商业饱与程度

8、城市在建、在售商业体量

9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势

10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等

在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。

商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。

商业规模(占住宅建面的比例)

外向型(5%~11%):

商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围

中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。

中间型(2%以下)

社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:

《汉略－社区商业经营开发手册》

《深圳社区商业专题研究》

随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。

商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念与流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位,还就是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性就是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、

建设、运营的每个过程与环节。

在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案

设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。

一、商业方案设计

商业方案设计就是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也就是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要就是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查与可行性分析就是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定就是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下:

(一)立地选项

在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析与综

合定位。可行性分析研究就是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立

项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量与足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设

标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求就是的进行科学

分析。

定位就是项目入市的第一步,就是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位就是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“就是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式就是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位:

1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目就是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,就是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定就是失败的。明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合。

(二)商业规划

商业规划就就是对项目物业室内空间的限定与功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只就是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能与业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定与功能划分。

在这个设计环节中,功能组合及分区设计就是最重要的设计内容。首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态与服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大

大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损;其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制与规划项目各零售业态营业面积的比例。

商业规划主要包括:业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。

二、建设方案规划设计

建设规划设计就是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,就是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分