怎样确定项目的商业体量
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
![商业项目开发体量及业态配比的理论分析](https://img.taocdn.com/s3/m/ae4f56d5ad51f01dc281f133.png)
一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素:土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式:项目商业面积=土地面积×建筑密度×(2层~4层)+15000㎡
举例:
某项目,占地面积50亩地,建筑密度50%,容积率2.5,那么商业的体 量为50×666.67×50%×(2~4)+15000㎡,由此计算出商业的体量应该 为48333㎡~81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积(㎡) 15000 20000 20000 零售面积(㎡) 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积(㎡) 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看,尤其是百货公司快速发展的时期,零售商业主 要集中在人口密集的中心城区,因此,参照“三机理论,即(餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机)”,结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合,从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注:上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析,我们可以看出,通过计算出的业态比例与实际的业态比例, 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结:
我们通过人口及消费力,从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C,以此来进行业态比例的预估。
同样,我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间,有利于我们提升工作效率,实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
大体量商业具体业态体量计算
![大体量商业具体业态体量计算](https://img.taocdn.com/s3/m/f844b1df8762caaedc33d423.png)
3#地块 10#地块 9#地块
楼层 2
楼层 2
楼层 4
体量(㎡) 25272
1体0量万(方㎡)
20514
体量(㎡) 57200
6
产品业态—公寓
THE NEW CITY
金隅大成·新都会
规模体量推导 根据前述研究所得的商业、商务写字楼、酒店各物业类型合理体量,预估本项目公寓的合理体量约为57万平方米
地块总体量
重庆主城五星级酒店单体客房规模
19%
2% 7%
17%
31%
24%
99间以下 100-199间 200-299间 300-400间 400-500间 500间以上
英迪格、美憬阁等高端精品酒店品牌,酒店客房数总体偏小,主要集中于130200区间。
重庆五星级酒店客房数集中于200-400区间,平均约290。
规模体量推导
① 商务市场趋势法:根据写字楼与城市第三产业高度相关的规律,回归分析写字楼投用量与指标线性关系, 结合2035年预测值,扣除 现有及潜在供应并乘以本项目面积占比,得本项目可开发体量约7.58万㎡;
② 商务需求预测法:预测2035年写字楼主要需求行业从业人员,结合人均办公面积15㎡预估,得出写字楼 需求量,扣除现有及潜在供应并乘以本项目面积占比,得到本项目可开发体量约11.49 万㎡.
6.20
茶园新区
项目名
鲁能领秀城 金科中央华
府 奥园城市天
地
2017年去化 2017年去化
量
均价8Biblioteka 44-2.4611884
1.42
19892
项目名 奥园越时代 中铁万国城 奥园城市天地
2018上半年去 2018上半年去
化量
怎样确定项目的商业体量
![怎样确定项目的商业体量](https://img.taocdn.com/s3/m/dd49e626336c1eb91a375d9b.png)
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划,如是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,是住宅配套的商业项目,还是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的.1.2-1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略-社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
超级实用的商业体量预测方法
![超级实用的商业体量预测方法](https://img.taocdn.com/s3/m/a994d712cf84b9d528ea7ae0.png)
本项目区域可支撑 商业体量约为
45500-56500㎡
本项目商业 体量区间 4.55~5.65万㎡
项目内部办公面积
人均办公面积
人均商业需求
项目内可支撑商业面积
消费内容
购物 餐饮 休闲娱乐 合计
辐射范围 项目3km范围 项目3km范围 项目3km范围
辐射人口 195000-242000 195000-242000 195000-242000
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量(依据)
通过三大计算口径,科学合理地确定本项目商业体量。
投资需求定量法
通过计算本项目商业去化率,投资客户需 求量,计算本项目可销售最大体量,从而 确定本项目商业体量。
区域人口支撑定量法
根据区域人口导入情况,预测本项目区域 商业需求体量,根据周边未来商业供应情 况,计算市场空间需求,确定自身体量。
消费需求支撑商业体量依据
根据消费者调查问卷,估算本项目周边区域消费能力,通 过消费力渗透法计算,本项目消费额支撑力度,通过坪效 反推本项目可支撑商业体量。
项目内办公人口基数消费需求,计算支撑商业体量。 综合区域内消费人群需求,获得项目最终商业体量区间。
本报告是严格保密的。
根据社区级商业体量的一般水平, 框定本项目商业体量大致区间为:
人口 投资 消费
消费需求定量法
根据消费需求,消费力支撑,消费渗透 率计算本项目可支撑商业体量。
本报告是严格保密的。
4 PART
项目总体定位/商业产品总体定位
2、商业项目定量(依据)——区域人口支撑定量法
根据《市场研究报告》测算,通过未来人口导入支撑得出商业体量区间约为4~6万㎡。
商业用地建筑规模判定标准
![商业用地建筑规模判定标准](https://img.taocdn.com/s3/m/9826d873a22d7375a417866fb84ae45c3b35c21d.png)
商业用地建筑规模判定标准
商业用地建筑规模的判定标准通常会根据当地的法律法规、城市规划和建筑管理条例来确定。
以下是一些常见的判定标准:
1. 建筑面积:商业用地建筑规模可以通过建筑的总建筑面积来判定。
建筑面积是指建筑物各个楼层的平面面积总和,包括室内使用空间和外墙面积。
2. 层数:商业建筑的规模也可以通过楼层数来判定。
不同的地区和规定可能对商业建筑的最大楼层数设定了限制。
3. 建筑高度:商业建筑的规模还可以通过建筑物的最大高度来判定。
建筑物的最大高度可能由相关法规和建筑规范所限制。
4. 占地面积:商业用地建筑规模的判定还可以考虑建筑在地块上所占的面积。
有时候法规会规定商业建筑的最大占地面积。
5. 功能和用途:商业建筑的规模还可以与其功能和用途相关联。
例如,零售商店、办公楼、酒店等不同类型的商业建筑可能会有不同的规模要求。
需要注意的是,具体的判定标准会因地区和国家而有所不同。
在进行商业用地建筑规划和开发时,应仔细研究和遵守当地的法律、规章和规划指导方针,并与相关部门进行沟通和核实,以确保项目符合规定的规模标准。
怎样确定项目的商业体量
![怎样确定项目的商业体量](https://img.taocdn.com/s3/m/55265544fc4ffe473368abac.png)
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2-1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略-社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
商业体量确定方法
![商业体量确定方法](https://img.taocdn.com/s3/m/cc80fcf20242a8956bece4bc.png)
现实基础:
客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流、客群细分------目标市场------项目初步定位----------人均消费支出预估------------总体营业额--------------单位面积保本销售额预估------------当前适合的体量
未来发展:
(1)周围道路和城市规划影响分析----------
评估对客群、人流量的变化影响
(2)将来规划或正建的同类竞争项目-------整体影响评估、社会经济发展预测(社会消费品零售总额)-----------------项目预期市场份额占有率(根据区位预算)------------预期总体销售额------------预期单位面积
保本销售额----------将来适合的体量
体量的关系:将来适合的体量>=项目的实际体量>=当前适合的体量
其中的几个点:
(1)个人认为有效客流占总体人流的比例可以取
30%左右。
(2)人均消费支出预估:
要考虑人流的购买力、项目本身定位、竞争对手等因素综合评估。
(3)单位面积保本销售额为8000元左右,但同时看到上海百货的保本销售额为10000元,这个指标要商榷。
城市商业市场体量估算的步骤方法
![城市商业市场体量估算的步骤方法](https://img.taocdn.com/s3/m/bdd48bbbfbb069dc5022aaea998fcc22bcd143aa.png)
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量,可以按照以下步骤方法进行:1.收集数据和信息:-收集城市的人口数量和增长率,以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析,了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据,对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围:-根据需求和产品/服务类型,确定需要估算的市场范围,例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围,例如城市中心区域还是整个城市,或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量:-根据人口数量和增长率,计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率,即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据,计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据,计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查:-进行市场调查和问卷调查,了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果,了解市场的需求和偏好,确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长:-根据过去的市场增长趋势和预测模型,预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响,进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手:-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势,确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告:-将以上步骤的结果整理和分析,编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容,以便进行商业决策和制定营销策略。
总之,估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况,为商业决策提供依据。
商业街体量估算参考
![商业街体量估算参考](https://img.taocdn.com/s3/m/a676293e960590c69ec376da.png)
5
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街业态对于面宽、进深的要求各有不同,考虑到未来商业街可能入住的业态商家,对于进 深的要求,建议不低于15米,面宽可根据具体入住商家进行分割,一般在6~1 及生活服务配套,例如理发店,快 核心店铺,一般为地方性连锁店,超 餐店,小型五金店等,以服务平时 市为主,一般数量不多,仅1~2家 居住为主,重视实用性,实惠型
地域型
一般为300~600m,常 见长度在500m左右,一 70%~90% 般建议不超过600m
耐用品结合日常用品,顾客层分布 和价格定位、较为广泛,业态较为 丰富,服务周边居民生活
1000~1500m及1500m
超广域型
90%~100%
以上,但较少见
以耐用品销售为主,类似于广域型 商业街,但规模,级别,在广域型 的基础上,均有所升级突破
会出现国际型品牌门店作为核心店存 在,旗舰店较多汇集,亦有国内知名 品牌的连锁店,百货店等
考虑到华润自持一部分的商业体量,可售型商业体量不宜过大,另外,商业街 的长度不能太长,超过600米,消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉
CRIC认为,本项目距离城市商业中心较远,需要地域型商业作为周边居住、 休闲的配套,交通便捷性和旅游地产规划能使商业街向广域型靠拢
2
5 PART
项目物业体量建议——行业常规经验依据
商业街特征
长度
密度
业态构成
店铺构成
近邻型
一般在100~200m,以 200m左右较为常见,最 50%~80% 长一般不易超过300m
可行性报告中市场规模的测算方法
![可行性报告中市场规模的测算方法](https://img.taocdn.com/s3/m/3b4361085b8102d276a20029bd64783e09127d31.png)
可行性报告中市场规模的测算方法市场规模是可行性报告中的重要内容之一,它是评估一个项目或产品在市场上的潜在销售额的指标。
市场规模的测算方法可以帮助企业了解市场的容量和潜力,为决策提供依据。
本文将介绍几种常见的市场规模测算方法,并分析它们的优缺点。
一、顶级市场法顶级市场法是一种通过对整个市场进行调查和统计,以确定市场规模的方法。
这种方法需要收集大量的市场数据,包括市场容量、市场份额、市场增长率等,并进行综合分析。
顶级市场法的优点是能够全面了解市场的情况,但缺点是数据收集和分析过程较为繁琐,需要投入大量的资源和时间。
二、底层市场法底层市场法是一种通过对市场细分进行调查和统计,以确定市场规模的方法。
这种方法将市场按照不同的细分领域进行划分,然后对每个细分领域进行调查和统计,最后将各个细分领域的市场规模相加得到总体市场规模。
底层市场法的优点是能够更准确地估计市场规模,但缺点是需要对市场进行深入的细分和调查,工作量较大。
三、替代市场法替代市场法是一种通过参考类似产品或项目的市场数据,以确定市场规模的方法。
这种方法适用于新产品或项目没有直接可比市场数据的情况。
通过对类似产品或项目的市场数据进行分析和推算,可以估计出目标市场的规模。
替代市场法的优点是能够快速估计市场规模,但缺点是需要找到合适的替代市场,并进行数据的合理推算。
四、专家调研法专家调研法是一种通过专家的意见和经验,以确定市场规模的方法。
这种方法可以通过专家的判断和预测,结合市场的相关数据,来估计市场的规模。
专家调研法的优点是可以利用专家的经验和见解,但缺点是受到专家主观因素的影响,结果可能存在一定的不确定性。
综上所述,市场规模的测算方法有多种,每种方法都有其优缺点。
在实际应用中,可以根据具体情况选择合适的方法,或者结合多种方法进行综合分析。
同时,市场规模的测算也需要考虑市场的动态变化和不确定性因素,以保证测算结果的准确性和可靠性。
最后,需要指出的是,市场规模的测算只是可行性报告中的一个环节,还需要结合其他因素进行综合评估,以确定项目或产品的可行性和市场前景。
怎样确定项目策划的商业体量
![怎样确定项目策划的商业体量](https://img.taocdn.com/s3/m/7367241880eb6294dc886c45.png)
按所在都市人均商业面积推算——这只是最差不多的一个参考数据能够从以下几方面综合考虑:1、都市属性(商贸中心都市、旅游都市、工业都市、省会都市等)2、都市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、都市人均商业面积5、项目所处商圈在都市中所处的地位——A级、B级依旧C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心依旧边缘,商圈交汇点7、都市现有商业饱和程度8、都市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和以后进展趋势10、项目商业物业规划,如是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有讲情出啊,是住宅配套的商业项目,依旧独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的.1.2-1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
然而总体可不能错的是,填补那个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求专门高,需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类不的社区商业正常经营要紧依靠于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时差不多不考虑社区商业的对外性,完全依靠本社区居民的需求,商业规模的大小可依照社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业进展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略-社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506 &replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=13267 4&replyID=&skin=1随着国家经济的进展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们同意。
快速进行城市商业市场体量估算的两个方法
![快速进行城市商业市场体量估算的两个方法](https://img.taocdn.com/s3/m/02cd69457f21af45b307e87101f69e314332fae9.png)
快速进行城市商业市场体量估算的两个方法方法一:第一步:到项目所在城市政府方面的网站。
一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。
这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。
第二步:由于城市经济结构不同,在“社会零售总额”中,“生活资料”和“生活资料”各自所占比重(%)是不同的。
在第三产业为主的城市,前者所占比例可达70%-80%;在第一、第二产业为主的城市,前者比例一般为60%-70%;第三步:根据城市经济结构的特征,取一个平均值,比如70%,便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量=“社会零售总额”×70%。
当然,这个数字属于估算性质。
但其差距不会误导决策。
方法二(与方法一配套使用,相互印证):第一步:上政府网站,找出“本城市人均可支配收入”。
第二步:确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭,作为调查样本。
第三步:调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例,比如60%。
第四步:采用如下计算公式:本城市人均可支配收入×本城市总人口(不含流动人口)×总比例(第三步中得出的)=本城市的“生活资料”商业需求总量第五步:把最后的数字,与方法一的结论进行比较印证。
以上是我们的常年经验,比较能够说明问题。
需要指出的是:除了少数大城市之外,一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制,很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。
在这种情况下,“估算”是唯一的方法。
如果需要准确的数字,恐怕需要由若干经济专家组成调查小组,专项工作6个月以上。
商业选址的事例:店址选择的好坏,在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点:1.地点选择失败;2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准;3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店,因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现,商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
商业体量测算模式
![商业体量测算模式](https://img.taocdn.com/s3/m/d6db09d2ab00b52acfc789eb172ded630b1c987b.png)
商业体量测算模式
最近很多商业项⽬,体量从⼏⼗万⽅到上百万⽅,规模巨⼤让⼈惊叹,开发商业项⽬也是⼀个接⼀个,不管市场潜⼒多⼤,市场需求如何,先开发再运作,或者边开发边运作,今天我在这⾥就重点说商业理性体量多⼤⽐较合理,或者⼀个商圈内商业规模多⼤合适。
因为未来随着商业成熟,商业地产的开发都将会⾯临确定⼀个合适规模的开发体量问题。
⾸先引⽤两个公式;
1、零售销售额=购物概率*⼈⼝*⼈均零售开⽀
2、商业⾯积=零售销售额/单位⾯积营业额
购物概率测算公式选⽤赫夫模型公式
在计算购物⼈流(购物⼈流=购物概率*⼈⼝)同时,画出商圈⼤⼩和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级,核⼼商圈(交易区域)、次级商圈(交易区域)、边缘商圈(交易区域)
然后累加总的销售额,其中在计算商业⾯积或体量的时候,单位⾯积营业额也可以⽤零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究⽅法。
但这⼀模型的运⽤需要收集⼤量的基础数据和进⾏较⼤规模的市场调查,对调查执⾏和数据处理都有较⾼要求,⼀般只为专业的市场研究⼈员所使⽤
⼀般采⽤⼈均商业⾯积来计算商业体量,其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考⼀定⽐例或⼈均商业⾯积来计算,国际上通常⽐例是⼈均在1.2-1.5M2.。
商业物业体量的推断
![商业物业体量的推断](https://img.taocdn.com/s3/m/22b6dbadd1f34693daef3e5a.png)
商业物业体量的推断1.主要影响因素是周边人口、商圈成熟度、交通条件、消费力、项目优劣力及竞争对手情况等。
这些因素的选择与权重因项目而异。
例如很多人以半径主1-3公里的人口及其消费力来推断商业体,这种方式应需改善,要重点考虑交通便利要素。
与购物中心一江之隔的消费群体在没有桥或船泊的情况下,即使半径距离短,也非重点客户群体。
如果换成不同的消费群体以相应的交通工具到达的时间来考虑会更加合适。
2.主力商家选择也影响商业体量的推断,比如吉之岛与卜蜂莲花的计量方法是不一样的,因为客群定位不一样。
吉之岛不同类型的店虽大同,但也各异。
有些项目,沃尔玛可能认为吃下5万方,家乐福可能最多能消化3万方。
3.很多中介都会忽略开发商资源,恬恬这是非常重要的因素。
一般地产开发商都有点背景和社会资源的,如果能把相关资源统筹起来,盘活了,对项目定位可能出会产生变化。
比如有些发展商借电子商务概念就可以吸纳大量相熟的与此相关的客户,就能把写字楼体量扩大;比如同一地块,万达和新鸿基的开发思路都不一样,各种商业物业类型体量和配比就不一致。
如果忽略开发商资源,无疑是个重大失误。
当然一般中介对开发商资源不是完全忽略,而是发掘不深。
4.另外,终端商户的看法对项目体量的确定有非常重要参考的价值。
成熟的大品牌商家对每个片区的选址及定位都有自己的观点和看法。
如果你能抓住几个大型意向主力商家的需求,就能更准确判断项目的体量。
5.因此,体量的推断需要综合考虑各种因素,不能一种方法走天下。
对不同的项目有不同的推断方法。
有不少咨询公司向我们提供了数据模型,方法看上去都很合理,但结论要差很大。
很哪一种才是最合理?适合这个项目特殊情况的才最合理。
商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法
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商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法展开全文来源:北购联1商圈测定经典模型商圈是商业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。
确定商圈需要考虑的方面有:①商圈是一个群体,层次是多元化的;②消费群体;③位置;④目的。
如何体现商业价值;⑤城市规划。
商圈必需的要素有:①消费人群;②有效经营者;③有效的商业管理;④商业发展前景;⑤商业形象;⑥商圈功能。
商圈判定方法一:以商业设施为中心,以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。
这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目,如社区型的零售店,或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。
商圈判定方法二:按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型,以及由其衍生的各类模型,如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等,其应用性和适用性更为广泛。
下文以此种方法开展探讨。
1、万有引力模型物理学中的万有引力模型是来测定商圈范围的基础,即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比,与两个物体之间的距离的平方成反比,利用此原理来界定商圈范围:注:M1和M2分别是两个物体的质量;D为两个物体之间的距离;K为万有引力常数2、雷利模型具有商业中心地机能的两个城市,对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比,与两城市与之间的城市或城镇的距离成反比。
用公式表达如下:注:Ba表示A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额;Bb表示B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额;Pa表示A城市人口数量;Pb表示B城市人口数量;Da表示A城市与中间地C城市之间的距离;Db表示B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1;距离修正系数n=1.5~2.5,一般取2。
雷利零售引力定律的使用时机商圈分析须配合常识综合研判,有时须多项技术合用,研判才较准确。
利用雷利定律研判商圈虽较粗略,但在资料不足时仍可适用。
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)
![商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法)](https://img.taocdn.com/s3/m/3b8d8a1f52d380eb62946df0.png)
46万*38%(高端写字楼所占比例)=17.48万平米,因此本项目国际超5A甲级写字楼可开发最 大量约为17万平米.
商务办公物业定位定量研究
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法
规模定量 案例分析
办公所 占总面 积比例 61.6%
名称 上海恒隆广场
办公面积 16万㎡
商业面积 5.5万㎡
公寓面积 4.49万㎡
62%
38%
南宁新增写字楼人数 南宁青秀区新增写字 楼需求面积(万㎡)
预测全市的从业人员数* 写字楼人员所占比例—上 一年写字楼人数
南宁新增的写字楼人员数 *13平方米/人
南宁高端写字楼总量(万) 其他写字楼总量(万)
本案未来3年/5年写字楼可开发面积预测
时间 未来三年(至2012年) 青秀区需求的写字楼 规模(万㎡) 80.73 同期竞争项目规模(万 ㎡) 34.4(皇巢世家8万、万 象城18万、广西国际金 融中心8.4万) 本项目剩余可开发的规 模(万㎡) 46
商业(商业、酒店、公寓、写字楼)定量方法
五星级酒店整体定位
五星级顶级环景酒店
本项目致力于打造东南亚 闻名的高品质五星级酒店, 位于超高层建筑的最顶端, 俯览南宁市全貌
环景——环绕民歌湖广场、 南湖、青秀山、邕江 顶级——设计、建筑、装 修、品牌、服务顶级
•国 内 的 发 展
•南 宁 的 发 展
SOHO 在南宁还只是雏形,随着南宁服务业的快速发展,广 告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多,所以适 合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求
•与 写 字 楼 产品的区别
可居家,可办公,首先满足基本居住的需求 对办公空间有个性化创意需要,一般是5米左右的超高层高, 可以分割成两层,上层私密空间,下层办公空间 24小时办公 工作时间自由掌控,自由、弹性而新型的工作方 式 最大卖点:传统写字楼是地段, SOHO 是一种创意,一种工 作方式
最新商业体量测定方法及策略
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【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量,即为该 区域所需商业体量,是本项目商业体量的上限
渗透率:结合问卷调研研究,一级商圈渗透率为78%,二级商圈为40%,三级商圈为18.5%
一级商圈渗透率预估: • 选择“经常光顾” 的人数为68%;选择“偶尔光顾”的为 20%(按50%处理折合为10%); • 综合预估一级商圈渗透率为78%。 二级商圈渗透率预估: • 选择“经常光顾” 的人数为22%;选择“偶尔光顾”的为 36%(按50%处理折合为18%); • 综合预估二级商圈渗透率为40%。 三级商圈渗透率预估: • 选择“经常光顾” 的人数为11%;选择“偶尔光顾”的为 15%(按50%处理折合为7.5%); • 综合预估三级商圈渗透率为18.5%。
中环广场 安奇乐易香君路店
华文购物广场 法罗咖啡
安奇富安娜 澄龙足浴
小型商店边圈在1.5公里以外,步行20分钟以上; 大型商场边圈在8公里以外,任何交通工具40分钟以上。
商圈辐射范围:包括一级商圈、次级商圈辐射范围;
【需求缺口法】有效辐射范围内的市场需求扣除该区域已有商业体量,即为该 区域所需商业体量,是本项目商业体量的上限
总需求:未来区域商业总需求346081㎡
商业体量确定 专题研究
主要内容
1
集中式商业体量确定方法
2
社区商业体量确定方法
3
方法评判
1 集中式商业确定
• 需求预测法 • 需求缺口法 • 坪效预测法 • 商业饱和度法
【需求预测法】预测商业有效辐射范围内的人口数量,结合当地人均商业面积, 即可得出商业体量 ,适用于辐射范围内无商业物业的项目
商业面积=人均商业面积*有效辐射人口数
1 集中式商业确定
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按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划,如是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,是住宅配套的商业项目,还是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的.1.2-1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略-社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流,近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。
商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。
本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。
市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。
本阶段主要设计内容如下:(一)立地选项在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。
可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。
要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。
在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位:1、项目业态定位——明确项目的业态,回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的。
要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成。
商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的。
明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合。
(二)商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能和业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。
在这个设计环节中,功能组合及分区设计是最重要的设计内容。
首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。
在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损;其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括:业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。
这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能,不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面:1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计:建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。
相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成,在项目建设和招商、营销的过程中,方案需要局部调整和完善,需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后,项目的商业规划设计进入第二个设计阶段,第二个设计阶段包括三个方面的规划设计:商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。
在第二个阶段的整个设计规划中,以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求,结合物业的建筑艺术,对物业空间环境进行艺术处理,营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。
主要设计的内容包括:商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
四、商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分,具体设计内容包括:外立面形象设计:商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计:周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。
主要设计内容有三个方面:服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。
每个方面主要的设计内容如下:服务设施规划设计:总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计:标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计:专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作,并不能代表商业规划设计工作的结束,这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作,项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的,是项目运营的根本保障。
商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容:组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。
每个体系设计的具体内容如下:组织体系设计:组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计:人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计:业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节,是在项目定位的要求下进行的,解决项目提供什么服务的问题,是很重要的一个环节,但往往被忽视或不被重视,这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力,影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略,尊重品牌市场定位,盲目求高是不现实的,应该客观规划出切实可行的目标品牌计划,此计划包括三个方面:其一,理想的目标品牌计划;其二,目标品牌退换计划;其三、应急品牌计划。
制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系,合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。
同时在规划品牌落位时,科学利用房屋不同区域的商业价值,把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
招商策略是进行招商的基本原则,必须达到可行、操作性强的要求,更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求,实现合作多赢的局面。