万科景观PK绿城

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绿城与万科的差距

今年的媒体吹风会上，绿城高管同志相聚一堂。

经过一年的奋勇直追，祖国山河一片红，绿城再破五百亿大关，员外爱情事业双丰收，心情大好。

惟一不爽的是，自己的死对头万科居然破了千亿，双方差距越拉越大。

在杭州市场上，万科也开始凶狠发力，一洗以前灰头土脸的形象，展现自己全国老大的强健胸肌。

说到这一点员外如鲠在喉，记者问其原因，也不再提及赶超万科的梦想，而如怨妇一般倾诉自己多么不容易，并把责任归结于自己底子薄，资金少如何如何。

员外所提及的资金问题，自然是双方差距加大的重要原因。

然而，我认为，万科与绿城的差距是全方位的，最终的销售数据，只是一个必然的结果而已。

绿城与万科的竞争，事实上是封建制度与资本主义制度的竞争，或者说，人治与法治的竞争。

绿城只有一个老大，这就是员外，员外的每一句话都是圣旨，然后手下人要细细领悟参透。

员外可以随意插足手下项目外立面的颜色，项目端茶递水职员的任免，甚至是案名、广告语的使用。

领导一句全年无休，然后手下人就跟上足了发条一样，365天辛苦工作，身体健康严重透支。

而万科的王石，一年大部分的时间都在爬山打球，偶尔被自己手下某些项目拉来做秀，吸引眼球。

自己这里那里的说了一些观点，公司却并不买帐，自己也不芥蒂。

往下呢，一个分公司的经理，对自己的副总无可奈何，因为任免权并不在自己手上。

职员呢，也是该工作工作，该休息休息，绝不会因为某个领导一句话而天翻地覆。

所以绿城应该会遇见这种情况，一个项目万事俱备只欠东风，然后因为员外远在赌场，没有时间下旨而被迫干等。

或者一个项目本来已经操作得顺风顺水，却因为员外个人喜好而全部推倒重来。

反观之，在万科却绝不可能遇见这样的情况。

什么事情公司制度和流程上已经定得一清二楚，各分公司拥有充分的自主权，人力资源相对项目运营而独立。

告诉你万科的企业文化和理念，至于案名叫什么，做什么风格，什么户型，广告语怎么样，分公司自己定定就好了。

至于王石说了什么，大家在电视上看到了，只是茶余饭后的谈资，跟谈明星新闻一样。

003万科与绿城

万科与绿城意识篇万科想人间婆娑，全无着落；看万般红紫，过眼成灰。

这就是我的红尘，须臾花开，霎那雪乱，我可以握住每一把杀人的刀，却握不住一滴真心的眼泪。

——许多人会感谢万科，无人会怀念万科。

绿城遥想卫平当年，桂花初建了，精致典雅。

眯缝小眼，谈笑间，樯橹灰飞烟灭。

蒋村神游，多钱应谢我，花开城西。

人生如梦，一尊还酹江月。

——有的人会憎恨绿城，但有钱后都会爱上绿城。

背景篇万科王石军人出身，遵循准则是“站好每一班岗”，潜意识里认同的是“铁打的兵营流水的兵”。

所以，有了万科成熟的职业经理人制度，有了万科“顾前不顾后，顾左不顾右”的决绝的执行力。

所谓“把剑四顾心茫然”，万科的成功源于个人与企业的分离，能更为冷静的看待问题；万科的失败同样源于个人与企业的分离。

当然，在万科的词典里，没有“个人”这个词，因为万科也清楚知道，每个兵都会走的，兵营是不绿城宋卫平教师出身，所谓“传道、授业、解惑”是也。

当过老师的都有好为人师的习惯，那是一辈子都改不了的。

所以，绿城一直是个大课堂，对内部员工是，对外部伙伴也是。

老师都是理想主义者，至少在学生面前应该是理想主义者，所以，绿城一直卸不下“理想”这个包袱，承受着高房价、高成本、低利润的桎梏。

论赚钱，以绿城现在的经济体量，绝对算少的。

但对老师来说，或许最大的收获不是工资本身。

企业文化篇万科万科的员工是在一次次竞技中体验万科的文化的，那是公平、竞争、以及个人英雄式的彰显。

所以，万科会有许许多多的小王石。

绿城绿城的员工是在一次次老宋口水的洗礼下认同绿城文化的，那是执着、付出、以及之后彻彻底底的傲慢和尊严。

所以，绿城只有一个宋卫平，或许以后还会有“一个”XXX，但始终肯定的是，一定只有“一个”。

价格篇万科降价，是因为尊重。

尊重市场规律，以及规律下可以利用的某些机遇，比如阶段性低价换来的行业洗牌和局部垄断。

这是一个成熟的企业。

绿城绿城不降，是因为尊严。

相信自己的东西是好的，是另类的，是市场大部分产品所不能比拟的，所以拿起唐吉可德的剑，冲向风车。

万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海这7家地产公司的业务有什么不同特点

【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显】万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，同时留下一座不动产。

最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。

万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。

同时也有了一大批稳定跟随的商家。

万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。

万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。

万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。

万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。

高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。

万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。

在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。

万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。

王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。

万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。

地产五虎将：万科中海万达绿城龙湖

地产五虎将：万科中海万达绿城龙湖一、万科：英雄式的行业领头羊，企业治理水平一流无论是王石个人还是万科，都有一种强烈的英雄主义色彩。

作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪里都能看到万科的项目。

难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。

1.产品：研发水平全国领先万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需，对市场需求的定位和判断比较精准，相应地创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。

万科对住宅尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。

所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。

2.经营：大师级管控作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走得比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。

单项目上的开发速度相对稳健，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。

3.管理：现代企业制度万科的管理水平在行业内首屈一指。

不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。

整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。

二、中海：一代宗师，利润老大，成本控制高手中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。

万科的产品定位和规划解析(下)

晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现代中式风格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案，相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑风格
分支
社区配套
公共空间
社区规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。

房地产建筑十大品牌

业务范围：房地产开发、物业管理、商业运营等
品牌价值：稳健经营、品质至上、诚信为本
中海
成立时间：1979年
品牌价值：创新驱动、质量第一、社会责任
业务范围：房地产开发、物业管理、商业运营等
总部地点：中国香港
品牌愿景：成为全球领先的城市运营商和世界500强企业
金地
总部地点：中国深圳
业务范围：房地产开发、物业管理、商业运营等
恒大
总部地点：中国深圳
业务范围：房地产开发、金融、健康、文化旅游等
成立时间：1996年
品牌愿景：成为全球规模最大、实力最强的房地产企业之一
品牌价值：稳健经营、品质至上、诚信为本
碧桂园
总部地点：中国佛山
业务范围：房地产开发、物业服务、商业运营等
成立时间：1989年
品牌愿景：成为全球领先的全生命周期绿色生活运营商
成立时间：1988年
品牌愿景：成为具有全球竞争力的房地产企业之一
品牌价值：稳健经营、品质至上、诚信为本
华润
总部地点：中国香港
业务范围：涵盖地产、商业、科技、医疗等多个领域
成立时间：1938年
品牌愿景：成为全球领先的企业集团之一
品牌价值：稳健经营、品质至上、诚信为本，追求卓越。
03
品牌项目与产品介绍
2022年中国房地产百强企业综合实力第四名
02 2022年中国房地产上市公司综合实力第四名
03
2022年中国房地产上市公司品牌价值第四名
保利
01
2022年中国房地产百强企业综合实力第五名
02
2022年中国房地产上市公司综合实力第五名
03

案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树

案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树关于绿城乌镇雅园及万科随园嘉树的案例，可以从以下几个方面来进行描述。

1.项目概述：绿城乌镇雅园位于浙江省桐乡市乌镇镇桐梓坪村，占地面积约30亩，总建筑面积约为2万平方米，由绿城集团投资开发。

项目包括住宅区和商业配套，住宅区由多栋别墅组成，其中包括一些豪华别墅。

万科随园嘉树位于同样的位置，占地面积约30亩，总建筑面积约为2.5万平方米，由万科集团投资开发。

项目以高品质的住宅为特色，采用现代建筑风格，园区内配有文化娱乐设施和商业配套。

2.设计理念：绿城乌镇雅园将自然风景和人文历史相结合，充分利用乌镇独特的水乡特色，打造出具有地域特色的住宅区。

项目在设计中重视绿化和景观规划，注重保护乌镇古镇的风貌和历史文化。

万科随园嘉树则以居住者的生活品质和舒适度为设计核心，打造生态宜居的环境。

项目充分利用自然景观和人工景观，注重打造居住者的生活乐园。

3.项目特色：绿城乌镇雅园的别墅设计契合当地的传统水乡风格，同时融入现代的高品质居住要素，给居民提供了舒适的居住环境。

项目内还设有各种生活配套设施，如健身房、游泳池、俱乐部等，满足了居民对于休闲娱乐的需求。

万科随园嘉树则通过独特的建筑设计和景观规划，打造了一个绿意盎然的居住区，居民可以享受到自然的美景和宁静的生活环境。

4.销售情况：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在销售上均取得了巨大的成功。

由于项目的地理位置优越和高品质的住宅设计，吸引了众多购房者的关注和认可。

在市场推广上，两个项目都进行了多方位的宣传，包括线上线下的营销活动和推广，有效地提高了项目的知名度和认可度。

销售方面，绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在开盘当天就取得了非常高的成交率，证明了项目的市场竞争力和品牌影响力。

5.社区管理：绿城乌镇雅园及万科随园嘉树在社区管理上都注重居民的生活品质和社区的服务质量。

项目均设有物业管理公司进行日常管理和服务，包括安全巡逻、绿化养护、设施维护等。

管理公司还定期组织社区活动，提升社区居民之间的交流和互动。

绿城地产房地产行业分析高端住宅公司简介竞争者分析龙湖万科管理层背景

完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设加强市场监管
高端住宅市场未来走势判断
理由：
结论：
• •
房地产业带动25个行业发展，是支柱性产业不断增长的高端消费人群和有限的供给使高端住宅始终有较强的需求支持
•
高端房地产行业会得到稳步发展
• 1993年：出任北京亚运花园房地产开发有限公司总经理于
• 1995-2006年：出任香江国际发展有限公司董事兼行政总裁2009年：加入绿城，负责公司在环渤海区域、东三省区域及江苏、安徽、新疆等地的项目拓展及开发运营
8
公司简介
行业分析
管理层背景
竞争者分析
经验丰富的管理层先进的管理理念
核心管理团队:
绿城地产分析
苗正昂宋冠男鲁凯笛
目录
一、公司简介
1、公司概况总览 2、公司发展战略 3、经营模式与产品特色 1 2 4
二、行业分析
1、高端住宅市场总览 2、高端住宅市场需求分析 3、高端住宅市场政策影响和未来走势三、管理层背景 1、核心管理团队背景 2、管理理念四、竞争者分析 1、高端地产竞争分析 2、龙湖绿城财务指标分析 10 11 8 9 5 6 7
稳健的扩张策略：扩大市场范围，控制风险
以进取型的扩张策略为导向：进军非一线城市，抢占市场份额合理控制风险：稳步开拓代建业务，转向轻资产发展模式，降低资产负债率 • • • 商业代建2/3：品牌溢价15——20% 浙江铁路投资集团、浙江能源集团政府代建1/3：保障性住房建设，维持与地方政府的良好关系资本代建：未来将成为绿城的终极发展方向
11
公司简介
行业分析

为什么买万科的房子

超过75%的客户选择万科的房子是为了享受万科物业的服务，中海地产的房子售价往往比周边的项目高出3000元/平方米……在消费者购房时的考虑因素中，物业服务与配套所占的比重越来越大。

然而，据中国物业管理协会调查，相当数量的物业服务企业陷入生存困境。

在此背景下，花样年、万科、绿城等开发商纷纷创新商业模式、试水“云服务”，希望将物业管理由劳动密集性产业变为智力密集性产业，从而应对劳动力成本快速上升的压力。

但是，理想很丰满，现实很骨感，很多房企的“云服务”还在探索之中，离实现赢利还有很长一段距离。

世联行董事长陈劲松曾表示，随着房地产供应逐渐过剩，原有的“拿地-开发-卖房”的粗放发展模式难以为继，房地产的下半场将进入“服务时代”，谁能提供更好的配套与服务，并能挖掘业主需求提供增值服务，谁就有望在房地产的“服务时代”脱颖而出。

然而，根据中国物业管理协会去年10月发布的《物业管理行业发展报告》（以下简称《报告》），受刚性成本急剧上升与税负居高不下影响，相当数量的物业服务企业陷入生存困境。

在此背景下，以花样年彩生活、万科物业为代表的一批具有前瞻性的房地产公司通过将“云服务”与物业管理相结合，尝试探索全新的盈利模式，但目前仍在探索中，成效并不大。

辉立证券分析师陈耕向《每日经济新闻》记者表示，目前花样年彩生活的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理，且收入增长依赖于管理规模的扩张，尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破，但未来的核心增长点——增值服务仍处于起步阶段，短期内尚不具备实质性增长条件。

物业对购房影响力上升/绿城中国董事会主席宋卫平指出，目前大家购买房子越来越多地考虑房子背后的服务因素。

记者从“2014年价值地产总评榜”组委会了解到，万科、恒大、世茂、碧桂园等龙头开发商提升产品附加值的方法几乎一致，都是在服务上做文章。

让物业管理承担更周到的居家服务，以吸引更多的消费者购买。

“以往在决定购房者意向的重要因素中，价格与地段占了绝对优势，但近年来物业服务与配套所占的比重越来越高”，中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，由于优秀的物业管理能更好地维护社区环境，并提供更优质的配套服务，长远而言有助于为项目带来更大的升值空间，因此购房者为其支付溢价的意愿也更高。

地产养老十大品牌简介

05
CATALOGUE
品牌五：绿城养老
项目介绍
绿城养老项目以“学院式养老”为核心理念，以提供高品质的居住环境、专业的服务团队和丰富的社群活动为特点，满足老年人在生活照料、医疗保健、社交娱乐等方面的需求。
绿城养老项目在全国范围内拥有多个分支机构，覆盖北京、上海、杭州等城市，提供不同形式的养老服务。
厦门和悦
位于福建省厦门市，是华润养老的南方旗舰项目，拥有近500张养老床位。
成都和谐
位于四川省成都市，是华润服务特色
专业护理团队
01
华润养老拥有专业的护理团队，为长者提供个性化的护理服务
。
丰富的娱乐活动
02
华润养老注重老年人的精神生活，提供各种娱乐活动，如书法
人才优势
保利养老拥有专业的医护团队和管理团队，具备丰富的人才资源。
03
CATALOGUE
品牌三：绿地养老
项目介绍
绿地集团是中国知名的房地产企业之一，涉足养老产业后，开发出一系列具有特色的养老项目。
绿地养老的项目遍布全国各大城市，包括上海、北京、广州等一线城市，也涵盖了二三线城市。
绿地养老的项目通常位于城市中心或近郊区，交通便利，环境优
地产养老十大品牌简介
汇报人：日期:
目录
• 品牌一：万科养老 • 品牌二：保利养老 • 品牌三：绿地养老 • 品牌四：华润养老 • 品牌五：绿城养老 • 其他地产养老品牌
01
CATALOGUE
品牌一：万科养老
项目介绍
1 2
北京万科幸福汇养老公寓
位于北京市朝阳区，提供自理、护理、认知症照护等服务，拥有约1000张床位。
每个分支机构都有专业的医护团队和管家团队，为老年人提供个性化的服务。

万科、融创、龙湖、绿城,架空层的做法

万科森林公园架空层效果图
万科森林公园为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄层的活动空间。孩子绘画、玩平衡木，老人
下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。
架空层让业主能够享受全天的便捷生活服务，体验全龄化的活动设施，真正实现老有所养，少有所乐。
万科森林公园架空层示意图
青年在小区内，就可以进行多种运动，满足自身对健身和锻炼的需求。
168 计划示意图 24*7 全周期场景化生活轨迹演绎
其中对共享中心（架空层）做出了合理规划，满足不同人群的生活方式需求。
汲取美好生活元素，参研国外诸多规划布局，万科发现，国外许多品质社区尤其注重邻里情感交流空间的打造，设置了公共、家庭式的休闲空间。以全龄化体系构建，形成老、中、青的综合参与场所。
提出的这一成果，在重庆万科项目逐一落地验证。
老年人也可以全方位进行锻炼，休憩场所的设置也便于老人在周边休息交谈。
1万科“168”计划，构建共享空间的“N”种可能
重庆万科深耕探索，经过不断推演与修正，提出“168计划”，即“24小时*7天”全周期全场景化的活动轨迹研发成果。
成果内容摒弃传统社区中的极致化功能场所，创新性的提出匹配现代社区用户需求的四大中心—— 交融中心、活力中心、交互中心、共享中心，营造全新的未来社区空间格局。
如今，城市高楼林立，一个接一个社区落地，生活品质也日渐提高，邻里二字，也逐渐模糊。
我们理想的生活就是这样的吗？
当然不是，生活是温暖而美好的幸福感。在提升产品力的同时还引发了各大房企对于生活的思考。搜建筑小编总结了一下万科、龙湖、融创等各大房企是如何在钢筋水泥的繁华大都市里打造有温度的架空层社区，构建品质生活的。供大家参考学习。
万科、融创、龙湖、绿城，架
破旧散落的健身器材、中规中矩的儿童游乐场，无论从实用性和观感上而言，都是可有可无的鸡肋，真是一直被“架空”着的。

养老地产案例-绿城乌镇雅园及万科随园嘉树

内部：3房2厅，170㎡
56㎡，1室1厅1卫
72㎡，1室1厅
90㎡，2室1厅
公寓主力户型
128㎡，2室1厅
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
入户
入户置物架无障碍入户
卡式数码锁可视对讲
厨房
无障碍下拉橱柜下拉式储物篮
低位吊厨
高照明度操作台开关式插座
1.4 项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计
案例篇
圆角家具
卫生间把手
门口小台
紧急按钮
下拉式储物篮
一卡通
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.4 项目产品设计：民国风格外立面与内装设计
案例篇
案例篇
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。
➢ 书法 ➢ 国画 ➢ 西画 ➢ 摄影 ➢ 戏曲 ➢ 声乐 ➢ 器乐 ➢ 舞蹈
➢ 棋类 ➢ 球类 ➢ 游泳 ➢ 体操 ➢ 武术
➢ 电脑 ➢ 烹饪 ➢ 时尚 ➢ 园艺 ➢ 手工艺
1.乌镇雅园基本情况介绍
1.5 核心配套：颐乐学院
颐乐学院核心内容—全周期颐养健康服务。时刻关心老人健康状况
案例篇
360健康体检
2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的 “颐养公寓”。
2011年,绿城正式组建学院式养老运营平台--绿城颐乐教育公司
包含健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院、社区老年大学。这是绿城在养老地产方面的第一次尝试。

房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分析

房地产企业融资策略研究——基于万科和绿城的案例分
析
房地产业作为一个资金密集型行业，对融资策略的选择有着重要的影响。

本文基于中国两个知名房地产企业，万科和绿城的案例分析，从股权融资、债务融资和项目融资三个角度探讨房地产企业的融资策略。

一、股权融资策略：
股权融资是指通过发行新股或增加已有股票供应来获取资金的方式。

万科和绿城均采取股权融资策略，通过新股发行或定向增发等方式获取资金。

例如，万科在2024年进行了30亿元定向增发，通过增加股本以获得资金支持，提高了公司的融资能力。

二、债务融资策略：
债务融资是指以债务形式获取资金，即通过发行债券或贷款等方式融资。

房地产企业普遍存在较高的负债率，因此债务融资在房地产业的融资策略中占有重要的地位。

万科和绿城均通过发行公司债券等方式进行债务融资，以满足资金需求。

例如，万科在2024年发行了400亿元的公司债券。

三、项目融资策略：
项目融资是指通过房地产开发项目获取资金的方式。

房地产企业不仅可以通过自有资金投入项目开发，还可以与银行或投资机构合作，通过外部融资支持项目开发。

万科和绿城在项目融资上也有一定的经验。

例如，万科在一些大型综合型开发项目中，与一些金融机构合作，通过银行贷款等方式获得项目融资。

结论：
在股权融资、债务融资和项目融资方面，万科和绿城都采取了多种融
资策略，以满足资金需求。

这为他们在竞争激烈的房地产市场中提供了稳
定的融资支持。

不过，房地产企业在选择融资策略时需注意财务风险管理，并根据市场环境变化灵活调整融资策略，确保企业的可持续发展。

房地产产品研究-万科、融创、龙湖、绿城,架空层的做法

万科、融创、龙湖、绿城，架空层的做法谈到架空层，你的脑海中浮现的肯定是下图的场景......破旧散落的健身器材、中规中矩的儿童游乐场，无论从实用性和观感上而言，都是可有可无的鸡肋，真是一直被“架空”着的。

目前居住建筑“架空层”的现状是：高度不满足设计要求，而且做法比较简单，只是将结构落地，多用作室外停车、管道层、杂物间等功能，没有细致的景观设计和场景打造。

如今，城市高楼林立，一个接一个社区落地，生活品质也日渐提高，邻里二字，也逐渐模糊。

我们理想的生活就是这样的吗？当然不是，生活是温暖而美好的幸福感。

在提升产品力的同时还引发了各大房企对于生活的思考。

搜建筑小编总结了一下万科、龙湖、融创等各大房企是如何在钢筋水泥的繁华大都市里打造有温度的架空层社区，构建品质生活的。

供大家参考学习。

1万科“168”计划，构建共享空间的“N”种可能重庆万科深耕探索，经过不断推演与修正，提出“168计划”，即“24小时*7天”全周期全场景化的活动轨迹研发成果。

成果内容摒弃传统社区中的极致化功能场所，创新性的提出匹配现代社区用户需求的四大中心——交融中心、活力中心、交互中心、共享中心，营造全新的未来社区空间格局。

168计划示意图24*7全周期场景化生活轨迹演绎其中对共享中心（架空层）做出了合理规划，满足不同人群的生活方式需求。

汲取美好生活元素，参研国外诸多规划布局，万科发现，国外许多品质社区尤其注重邻里情感交流空间的打造，设置了公共、家庭式的休闲空间。

以全龄化体系构建，形成老、中、青的综合参与场所。

提出的这一成果，在重庆万科项目逐一落地验证。

万科森林公园架空层效果图万科森林公园为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄层的活动空间。

孩子绘画、玩平衡木，老人下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。

架空层让业主能够享受全天的便捷生活服务，体验全龄化的活动设施，真正实现老有所养，少有所乐。

万科森林公园架空层示意图青年在小区内，就可以进行多种运动，满足自身对健身和锻炼的需求。

中国国内排名前十的园林景观设计事务所

中国国内排名前十的园林景观设计事务所SWA世界上的最大的小型设计工作室。

在规划与景观建筑的世界里，很少有公司能与SW竞争。

在SWA我们对于这个星球的尊敬，特别是对于我们所设计的社区的尊敬是远远超过简单的几句话或是报章杂志的平面精美报导。

EDAW AECOM 易道全球最大的土地和环境规划设计公司之一易道(EDAW)EDSA orient EDSA 是世界环境景观规划设计行业的领袖企业。

经过50年的发展，其在大型综合开发项目、旅游度假项目、居住环境项目、市政项目及公园与娱乐项目的规划设计方面所展现出的无与伦比的创造性能力得到了广泛的认可。

EDSA 拥有数百名规划师、景观设计师及支持人员，能够提供从规划、设计至现场监理的全程服务，总部位于佛罗里达州的罗德岱堡，并在奥兰多，洛杉矶，尤他州，阿根廷及中国设有分支机构。

EDAG 泛亚国际公司是以景观设计为主业的专业环境景观规划设计公司，公司自成立以来，完成了一系列景观或规划作品，深受业主赞誉，已奠定其在业内的翘首之位。

贝尔高林公司是一家全方位发展的环境景观设计公司。

公司拥有优秀的设计及施工管理队伍, 提供居住、城市公共空间、公园绿地、风景旅游区等环境景观规划设计、园林施工、园林监理的专业服务。

英国阿特金斯集团是国际上领先的大型上市顾问集团公司。

•成立于1938年，拥有67年专业技术及管理服务的经验•英国伦敦股票交易所上市公司•2000年欧洲规划、建筑、工程及顾问200强之首• 2003全球排名第叁位的工程和建筑类顾问公司• 2004欧洲排名第一多学科顾问公司・2004年营业额近15亿英镑，平均年增长20%・全球15000多名多学科背景之专业人士•业务遍及世界80多个国家及地区阿特金斯的核心业务是为客户的各类资本投资项目提供全方位全过程的支持，可简要概况为：规划(Plan)--设计(Design)--实施(Enable)全过程的服务；阿特金斯的服务宗旨是使客户得投资取得更大的效益和效率。

房地产企业销售合同排名

随着我国房地产市场的持续发展，各大房地产企业纷纷加大马力，提升产品品质，创新营销模式，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。

根据最新数据显示，2024年房地产企业销售合同排名已揭晓，以下是对今年销售合同排名的简要分析。

一、绿城西北公司：全品质、高质量发展典范绿城西北公司凭借其全品质、高质量发展的理念，在楼市下行阶段表现出色。

2023年1-10月，绿城在西安的销售额达到113.9亿元，位列销售业绩排行榜TOP2。

在全国范围内，绿城累计实现合同销售额约2227亿元，位列中指研究院销售榜第6位。

绿城在债务结构、拿地方面均表现优异，逆势而上，权益拿地金额高达584亿元，排名全国第五。

绿城以专注品质、稳健发展为业内树立了典范，为房地产行业新时代的转型发展提供了独特的理念样本。

二、万科：稳健发展，实力雄厚万科作为我国房地产行业的领军企业，在2024年1-3月实现合同销售金额579.8亿元，位列销售业绩排行榜第三。

万科总裁祝九胜表示，公司短期面临挑战和压力，但能力和基本面没有发生根本性变化。

万科正在与金融机构商谈各种融资方案，并计划年末在手资金充足，境外待还款部分已做好安排。

万科将继续加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

三、保利发展：品质卓越，业绩稳健保利发展在2024年1-2月实现合同销售额359亿元，位列销售合同排名首位。

尽管销售额同比下跌43.51%，但保利发展凭借其卓越的品质和稳健的业绩，依然稳居行业前列。

保利发展将继续坚持品质优先，加大产品研发和创新力度，以满足消费者日益增长的需求。

四、中梁控股：持续优化债务结构，稳健发展中梁控股在2021年上半年位列全口径销售榜第20位，继续稳居行业20强。

在“房住不炒”长效机制下，中梁控股坚持严控债务规模，优化债务结构，使得公司净负债率、现金短债比等财务指标均达到行业领先水平。

中梁控股凭借其稳健的财务状况和持续优化的债务结构，赢得了行业内的广泛认可。

【壕专属】杭州十大豪宅排名：一辈子都买不起的豪华别墅！

【壕专属】杭州十大豪宅排名：一辈子都买不起的豪华别墅！展开全文导语：杭州是个风景迷人的大都市，很多开发商利用自然资源开发出很多经典高档的别墅区为土豪们提供更加舒适的生活。

今天排行榜123网小编为大家介绍一下杭州十大豪宅排名，一起来看一下有钱人的豪宅。

杭州十大豪宅排名1.绿城云栖玫瑰园2.绿城江南里3.柳浪东苑4.武林壹号5.武林外滩6.绿城兰园7.万科郡西8.滨江华家池9.绿城桃花源10.新湖武林国际十、新湖武林国际均新湖武林国际价：42739元/平米新湖武林国际位于环城北路167号，杭州武林广场商圈附近，这个交通便利繁华聚集了很多高端的物业，包括大型酒店以及国际商场等，总共有三幢高度为30层是土豪们住的豪宅区。

九、绿城桃花源均价：均价：40520元/平米绿城桃花源别墅区是根据陶渊明的桃花源记中描绘的世外桃源作为创作蓝本，和自然山水和田园融合在一起打造人们理想的桃花源意境，园区环境优美有山水河流以及池塘，在杭州十大豪宅排名第八是全国不可多得的经典别墅园区。

八、滨江华家池均价：47650元/平米滨江华家池位于浙江大学华家池校区内，这里交通便利设施齐全。

有美丽的人文景观千年运河另外还有武林广场大型的购物商圈，采用欧式的建筑风格精心打造人们理想的生活住所。

七、万科郡西均价：48078元/平米万科郡西别墅位于万科良渚文化村附近，这里环境良好被山水围绕另外生活配套设施齐全，地段繁华交通便利成为杭州有名的别墅区，是现代生活的理想家园但是买一套得2000万，只适合土豪们。

六、绿城兰园均价：51823元/㎡绿城兰园位于杭州繁华地段，距离著名的武林广场商圈仅1.7公里，占地面积约5万平方米，是由10幢高层公寓和3幢酒店式公寓组成的一个豪华的小区。

五、武林外滩均价：59332元/平米武林外滩原来是东南面粉厂，后来被开发成别墅区这里离武林广场和西湖都很近，地理位置优越是由6座高层公寓和一栋酒店式公寓组成的一个高档小区，建筑风格看起来高端大气。

规划设计：中海VS万科VS绿城

规划设计：中海VS万科VS绿城在房地产开发的实践中，常常可以碰到“一个好的规划设计方案，为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。

为什么会出现后一种情况呢？究其原因，大体有两种，一种是设计公司自己没有专业能力，做出低下水平的作品；另一种是开发商自以为是，听不进专业意见，最后的结局是项目失败，建筑师承担罪名。

一、规划设计管理在房地产开发中的作用和意义1.规划设计是开发商的产品，而不是建筑师的作品规划设计是开发商的产品，责任也应由开发商承担，开发商是毫无疑义的核心，建筑师只是开发商统一领导下的一个重要角色。

很多人认为，好的规划设计能够增加产品附加值和地产利润空间。

但我认为产品的设计本身并不会带来附加价值。

中国地产业最大的危险除过度营销外，就是过度设计。

因为营销或设计都不是客户价值的载体，客户只对他所能获取的价值买单，客户不会长期为建筑师的理想买单。

正如中海地产总建筑师罗亮曾经说过，“中国有太多建筑师想把自己的设计做成作品，而不是适应于住户居住的需求，风险非常大。

这样说，并不是反对建筑师的创作，而是说这种倾向需要引起关注。

建筑师只需要在地产公司呆上三个月，就会明显改变他原来的想法。

客户不是建筑师，他可以去感知或认同，但没有义务去读懂建筑师的语言。

”对开发商而言，住宅设计不需要大师，只需要建筑师，建筑师不做作品，只做产品。

作品与产品如同时装与成衣的关系，设计师要转变的观念就是，你做的不是时装，是成衣，地产公司的建筑师要做的是优质的产品而不是有争议的作品。

这会给一些没有市场意识的建筑师一个打击，特别是刚从学院出来有着许多理想的设计师。

历史上有文化价值的东西很少是为市场考虑的商品。

因此，开发商需要创造的是一种不失文化水准的商品。

住宅产品中要融入文化，是为了照顾人们的文化需求，而不是照顾建筑师的文化追求。

2、规划设计必须以市场需求为导向，以人为本，构建项目的核心价值体系。

如果我们从房地产经营开发的战略角度出发，规划设计并不是单纯的方案和图纸设计，而是为特定的目标市场设计出一个可盈利的住宅产品和营销战略。

绿城集团产品综述——景观篇155p

主要涉及项目：湖南青竹园
湖南青竹园
青竹园美式草原风格(2815)
（五）特殊类型：
小法：
（1）标准：宅地面积：1000平米左右
面宽25-30米进深35-40米（2）主要涉及项目：象山白沙湾绍兴玉园新昌玫瑰园昆山玫瑰园
象山白沙湾玫瑰园
（3）规划指标：容积率：0.3左右建筑间距（最小）：13米（南北），8米（东西）地上建筑面积<450平米
其他
所与商业街
酒店
大型商业
写字楼
大型综合规划
一、别墅
绿城产品系列中发展历程最久、最具有绿城代表性和市场竞争力的产品。
从“造房”到“造园”到“造生活” 第一代：造房子。1994年至1998年间开发的第一代桂花园系列别墅，属于典型的居住型城市别墅，产品形式融合了东南亚的某些建筑元素，体现了绿城对别墅建筑最朴素的诠释。代表作：丹桂花园、金桂花园、银桂花园
10-12米 9米
庭院开间
前院进深
9米（10.5-12米为宜） 5米
9米＜9米
4.5米 4米
3．产品特性：作为别墅的替代产品。重视周界关系处理和形象塑造；围墙高度2.2米以上；烧烤台一般靠墙布置；对于庭院空间的最大化使用。
4．管理特点：持续研发持续改进；从最初的产品研讨到产品理念、设计导则和标准化设计的全面跟进。开始从规划和产品研发阶段，考虑为景观预留所需的空间尺度。
• 绿城·杭州桂花城 • ■ 绿城多层公寓产品的经典代表作。 • ■ 占地约26公顷，建筑面积约25万平方米。
绿城·杭州绿园 ■ 绿城第一个高层项目，杭州高层建筑精品代表作。
■ 占地3.6公顷，建筑面积近12万余平方米。