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房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算内容导图：1、基础知识2、常规开发项目经济测算3、租赁项目经济测算4、不动产价值测算一、基础知识1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标（1）、项目净现值动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
房地产项目开发成本经济测算.doc
创新路项目经济测算(按造价成本最高估算)一、基本情况宗地面积：28亩，18666.7平米。
其中含代征路2.92亩，1946.7平米；净用地面积：25.08亩，16720平米；二、经济技术指标三、成本情况（一）土地成本其中征地费用3000万元，土地变性费用按每亩180万元计算。
（二）建安成本根据《陕西省建筑工程综合概预算定额》（1999），结合本地类似工程的实际造价确定本项目建安工程总费用为196492938元，单方造价指标如下表：（三）前期工程前期工程费用包括项目勘察设计费、城建统一征收费用以及其他费用等。
共计34965853元。
根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布的《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准和工程设计收费标准》，并考虑城建统一征收费及其他费用（见下表）：（四）基础设施费基础设施建设工程包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信等设施的建设费用，共计20766343元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：（五）其他费用其他费用包括土工程监理费、管理费用、市场推广费用、不可预见费等项。
共计57973720.89元，参考同类工程数据，各类费用取费如下表：四、销售情况本项目价格定位：住宅部分：6000元/平米；商业部分：10000元/平米；项目总静态净销售收入为：416037144.1元，其中住宅回迁面积为18000㎡，回迁商业面积为2000㎡，回迁部分不作销售，具体如下表所示：五、情况汇总六、财务评价项目总成本为390598854.8元，总净销售收入为416037144.1元，利润总额为25438289.3元，销售利润率为6.11%，投资利润率为6.51%。
（实际利润率可到10%以上，这份材料是我们给当事人，挡其他买家的表，某些数据人为抬高，实际利润可到1.6亿）。
房地产项目经济测算
项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1.1项目技术经济指标 (1)1.2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2.1项目开发成本估算 (2)2.2建设投资进度 (3)3资金筹措和投入计划 (4)3.1收益测算 (4)3.2项目可运用资金估算 (6)3.3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4.1静态评价 (8)4.2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6.1.项目经济评价结论 (15)6.2.建议 (15)1??? 项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路的交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩。
规划总建筑面积约4.46万平方米。
1.1? 项目技术经济指标根据委托方提供的有关数据和初步的总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目的技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算的基础数据。
1.2? 经济评价依据通过全面的市场调查和按照项目策划的思路，本评价报告是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案的基础上，从定量的角度对项目开发经营过程中涉及的投资、收入和成本费用进行测算，并对项目的财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。
经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营的法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度的规定，以求公正、准确地反映项目的经营情况，从而为项目作出恰当的评价和建议。
经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售的方式实现投资回收和盈利。
因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。
考虑到项目投资收益的情况，在项目的投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。
房地产项目投资经济测算完整版样本
房地产项目投资经济测算完整版样本一、项目概述项目地点：XX市XX区项目规模：总建筑面积XXX平方米，包括XXX栋高层住宅楼和XXX栋别墅。
开发周期：预计XX年项目建设性质：住宅开发二、项目投资额计算1.土地费用根据土地供应方提供的相关文件，预计土地价格为XXX元/平方米，总占地面积为XXX平方米。
土地费用=土地价格×总占地面积。
土地费用=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.建筑工程费用根据设计方提供的预算书，预计建筑工程费用为XXX万元。
3.工程建设期利息根据项目财务预测，预计建设周期为XX年，按照借款利率为X%计算，工程建设期利息=借款金额×借款利率×建设周期。
借款金额=土地费用+建筑工程费用=XXX万元+XXX万元=XXX万元工程建设期利息=XXX万元×X%×XX年=XXX万元。
4.开发地基础设施费用根据工程设计方提供的预算书，预计开发地基础设施费用为XXX万元。
5.初装修费用根据工程设计方提供的预算书，预计初装修费用为XXX万元。
6.市政配套费用根据相关部门提供的规定，预计市政配套费用为XXX万元。
7.销售预售费用根据市场调研，预计销售预售费用为XXX万元。
8.其他费用根据项目预算，预计其他费用为XXX万元。
项目投资额=土地费用+建筑工程费用+工程建设期利息+开发地基础设施费用+初装修费用+市政配套费用+销售预售费用+其他费用三、项目投资收益计算1.销售收入根据市场调研和销售计划，预计项目销售价格为XXX元/平方米，销售面积为XXX平方米。
销售收入=销售价格×销售面积销售收入=XXX元/平方米×XXX平方米=XXX万元2.其他收入根据项目预算，预计其他收入为XXX万元。
3.营业利润营业利润=销售收入-工程建设期利息-开发地基础设施费用-初装修费用-市政配套费用-销售预售费用-其他费用4.项目投资回收期计算项目投资回收期=项目总投资额/每年的营业利润5.项目净现值计算根据项目财务预测和折现率，计算项目净现值NVP。
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
房地产投资项目经济评价指标及其计算精
1.净现值（NPV）：净现值是指将项目所有现金流量（包括投资和回报）按照一定的贴现率折算到当前时点后的剩余价值。
净现值为正值表示
该项目有价值，为负值则表示项目不值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV=Σ（现金流量/(1+贴现率)^n）-初始投资额
2.内部收益率（IRR）：内部收益率是指项目在考虑时间价值的情况
下所能获得的收益率。
IRR是使净现值等于零的贴现率。
如果IRR大于预
期投资回报率或折现率，说明该项目是一个好的投资机会。
计算IRR的方
法是找到满足以下方程的贴现率r：
Σ（现金流量/(1+r)^n）-初始投资额=0
3.收益率指数（PI）：收益率指数是指每投入一单位货币所能获得的
未来现金流量的总额。
它是净现值和初始投资额的比值。
如果PI大于1，则意味着项目具有经济价值。
计算收益率指数的公式如下：
PI=(Σ现金流量)/初始投资额
4.投资回收期（PBP）：投资回收期是指项目的净现金流量能够覆盖
投资成本所需的时间。
投资回收期越短，风险越小。
Σ现金流量-初始投资额=0
5.偿债能力比率：偿债能力比率是指项目的净现金流量与项目的贷款
偿还能力之比。
该指标反映了项目对借款机构的偿债能力。
计算偿债能力
比率的公式如下：
偿债能力比率=项目净现金流量/项目的贷款偿还额
以上是一些常见的房地产投资项目经济评价指标及其计算方法，投资者可以根据项目的具体情况选择合适的指标进行评价和决策。
在进行计算时，需要合理估计项目的现金流量和贴现率，并考虑项目的特殊情况和风险。
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算1. 引言房地产投资是一种常见且有吸引力的投资方式，通过购买和持有房地产资产，投资者可以获得租金收入和资产增值。
然而，房地产项目的投资决策需要进行经济测算，以确保投资的可行性和盈利性。
本文将介绍房地产项目投资经济测算的方法和步骤。
2. 数据收集在进行房地产项目投资经济测算之前，首先需要收集相关的数据。
这些数据包括但不限于以下内容： - 土地成本：购买土地的成本是投资房地产项目的首要考虑因素。
该成本可以通过市场调研和与房地产开发商的谈判得出。
- 建筑成本：建筑成本是房地产项目的重要组成部分，包括土地准备、建筑物建设和装修等方面的费用。
这些成本可以通过咨询专业评估师或承包商来估算。
- 预计租金收入：租金收入是房地产投资的主要收入来源。
通过研究类似的房地产项目和市场租金水平，可以估计出预计的租金收入。
- 运营费用：房地产项目的运营费用包括维护费用、管理费用和管理成本等。
这些费用可以通过与类似项目的开发商或物业管理公司咨询得出。
- 预计升值率：房地产投资的另一个重要考虑因素是资产升值率。
这可以通过研究市场趋势、经济指标和区域发展计划等数据来预测。
3. 财务分析基于收集到的数据，进行以下财务分析以评估房地产项目投资的经济可行性： - 现金流分析：现金流分析是评估投资回报的重要方法。
通过计算每年的净现金流量，可以确定房地产项目的盈利能力。
净现金流量等于租金收入减去运营费用和贷款利息等支出。
- 投资回收期：投资回收期是指投资额在净现金流入的情况下回收的时间。
较短的投资回收期意味着投资回报较快。
- 净现值分析：净现值分析是确定房地产项目投资的盈利能力的常用方法。
净现值等于将所有未来现金流折现到现在的价值减去投资成本。
如果净现值为正，则意味着投资是可行的。
- 内部收益率：内部收益率是使净现值等于零的贴现率。
内部收益率越高，投资的盈利能力越好。
4. 风险评估除了进行财务分析外，还需要评估房地产项目投资的风险。
房地产项目经济测算
项目经济测算目录1项目及评价依据简介 (1)1、1项目技术经济指标 (1)1、2经济评价依据 (2)2项目投资估算 (2)2、1项目开发成本估算 (2)2、2建设投资进度 (3)3资金筹措与投入计划 (4)3、1收益测算 (4)3、2项目可运用资金估算 (6)3、3投资计划与资金筹措 (7)4项目盈利能力评价 (8)4、1静态评价 (8)4、2动态评价 (10)5项目敏感性分析 (13)6项目经济评价结论及建议 (15)6、1、项目经济评价结论 (15)6、2、建议 (15)1项目及评价依据简介玉溪沃尔玛购物广场（以下简称“项目”）位于云南省玉溪市红塔区中心城区内，红塔大道与东风路得交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道绿化广场，北至瓦窑十二组民房，占地15、16亩。
规划总建筑面积约4、46万平方米。
1、1项目技术经济指标根据委托方提供得有关数据与初步得总体规划设计方案编制项目技术经济指标表，项目得技术经济指标为经济评价中各项成本费用及收入测算得基础数据。
1、2经济评价依据通过全面得市场调查与按照项目策划得思路，本评价报告就是在项目采用租售方案一，即先租赁后整体销售方案得基础上，从定量得角度对项目开发经营过程中涉及得投资、收入与成本费用进行测算，并对项目得财务可行性（包括盈利能力、偿还贷款能力及抗风险能力）作出评价及针对性建议。
经济评价原则：在项目经济效益分析中，严格遵循国家及地方对房地产项目开发经营得法规政策规定，以及对房地产企业财务核算及财税制度得规定，以求公正、准确地反映项目得经营情况，从而为项目作出恰当得评价与建议。
经济评价前提：本方案中，项目通过在前期出租经营获取租金收入，待物业出租率保持在90-95%之间，进入稳定经营期后，采用一次性整体销售得方式实现投资回收与盈利。
因此，项目计算期以建设经营销售周期为参照，计算期为9年，由2004年1月1日起算。
考虑到项目投资收益得情况，在项目得投资进度估算中以季度为计算时间单位，其余以年度为计算时间单位。
房地产项目投资经济测算完整版
投资策略调整
根据市场趋势预测结果，调 整投资策略和方向，如加大 在热门城市和区域的投资力 度、关注新兴市场和业态等
。
创新与差异化竞争
提出在房地产项目投资中实 施创新和差异化竞争的策略 ，如引入新技术、打造特色 产品、提供个性化服务等。
THANKS
THANK YOU FOR YOUR WATCHING
总结项目在成本控制和预算管理方面的经验教训， 提出改进措施，如精细化成本管理、强化预算执行 监控等。
团队协作与沟通机制
分析项目团队协作和沟通方面存在的问题， 提出改进建议，如加强团队培训、优化沟通 流程等。
未来发展趋势预测和战略部署
市场趋势分析
预测房地产市场未来发展趋 势，包括政策走向、市场需 求变化、竞争格局演变等方
VS
支出计划安排
根据项目进度和实际需求，制定详细的支 出计划，确保项目资金的有效利用。
经济效益评价指标体系构建
评价指标选择
选取能够全面反映项目经济效益的评价指标 ，如投资回报率、内部收益率、净现值等。
评价体系构建
根据所选指标，构建完整的经济效益评价指 标体系，对项目进行全面、客观的评价。
07
风险评估与应对措施制定
转让市场
从其他土地使用者手中购买已取得的土地使用 权。
合作开发
与其他土地使用者或开发商合作，共同开发土地项目。
土地成本构成与计算
01
土地使用权出让金
根据土地等级、用途、出让年限等 因素确定的土地使用权价格。
相关税费
如契税、印花税等。
03
02
土地开发成本
包括土地平整、基础设施建设等费 用。
其他费用
如评估费、中介费等。
房地产项目经济测算
一期项目经济测算一、项目基本经济测算指标序号土地指标单位面积备注1总用地面积㎡87500总建筑面积㎡2450002 容积率指标限制条件容积率备注2.8分项业态指标3业态指标单位数量面积备注总建筑面积㎡2450003.1 社区服务中心㎡5003.2 活动中心㎡5003.3 商业㎡150003.4 幼儿园㎡15003.5 小学㎡50003.6 住宅㎡222500二、投资成本测算1、建设投入测算序号项目名称金额（亿元）单方造价（元/㎡）1 土地成本0 02 前期工程费0.1225 2003 建安工程 3.43 16004 基础设施费0.49 2005 配套设施 1.225 1006 开发间接费用0.147 1207 开发期间费用0.49 2008 流转税费、企业所得税0.49 4506 不可预见费用0.1225 57 建设投入 6.517 2615单方建设成本为：2615元/㎡；总建设投入资金为：6.517亿元。
三、销售收入测算序号项目计价面积(㎡) 建面均价(元/㎡) 金额（亿元）销售收益1 住宅222500 3500 7.82 商业15000 6000 0.9销售收益合计8.7亿元费用项目名称明细内容一、土地成本1-1 土地出让金或政府地价1-2 土地转让费支付转让方相关费用1-3 拆迁补偿费包括：1、地上附属物拆除费：工程建设场地上现存的并防碍施工的房屋，构筑物等的拆除，2、补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、地上附属物补偿费、私有树木补偿费、园林部门所有树木赔偿费、被拆除房屋补偿费以及拆迁安置房费等。
1-4 红线外市政工程费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）。
1-5 其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、四源费、交纳的大市政配套费等。
二、前期费用2-1 勘察费用包括：1、勘察方案的设计和咨询，2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。
房地产投资经济测算
敏感性分析
项目
基本方案 其他方案
投资收益率 1
较基本方案增减
财务内部收益率
2
FIRR
较基本方案增减
财务净现值FNPV 3
较基本方案增减
财务净现值率
4
NPVR
较基本方案增减
动态投资回收期 5
较基本方案增减
敏感性分析是不确定分析 中的一种主要方法。目的 就是要在众多的不确定性 因素中，找出对项目评价 指标影响较大的因素，并 判断其对开发项目投资效 益影响的程度 。
研讨内容导图
基础知识 常规开发项目经济测算
租赁项目经济测算 不动产价值测算
一 基础知识
基础知识
名词解释
➢项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用 构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地 《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
➢动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金 流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。
二 常规开发项目经济测算
重要假设 操作指引
重要假设
在经济测算时应首先对假设前提予以说明
➢项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。
➢建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资 料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。
➢土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的 税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。
➢勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费 等。
房地产开发项目经济测算
公式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前； C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条 件评价系数
房地产开发项目经济测算
项目投资
土地费用估算
三、成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的
税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。
新开发土地的一般地价公式：
4. 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。
5. 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。
1
项目利润
相关分析
5 0
重点说明
2 1
1
6 0 1
房地产开发项目经济测算
基本知识
测算意义
测算思路
01
测算假设
房地产开发项目经济测算
一、测算意义
基本知识
测算必要性 测算作用
测算精度要求
在项目的前期阶段，对项目进行经济效益评价，根据测算结果影响投资决策。
是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据； 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
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房地产项目投资经济测算
内容导图：
1、基础知识
2、常规开发项目经济测算
3、租赁项目经济测算
4、不动产价值测算
一、基础知识
1、需进行测算的三种常见情况：
（1）、常规开发项目经济测算
项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力
关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。
（3）、不动产价值测算
原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。
2、名词解释
（1）、项目建设总投资
对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。
根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。
（2）、土地成本
即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。
土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等
（3）、勘察设计和前期工程费
主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。
（4）、建筑安装工程费
土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套
城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。
（6）、其他工程费
包括工程监管费和竣工验收费
（7）、管理费用
指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。
（8）、财务费用
财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。
（9）、可运用资金
至开发物业销售、经营带来的现金净流入。
3、项目评价指标体系
静态评价指标：
（1）、投资收益率
情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。
（2）、静态回收期
情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。
（3）、盈亏平衡点
情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。
动态评价指标
（1）、项目净现值
动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。
（2）、内部收益率
动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
（3）、项目净现值率
动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位同投资现值所获得的净收益现值的大小。
（4）、动态回收期
动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的时间。
二、常规开发项目经济测算（重要假设→操作指引）
重要假设（在经济测算时应首先对假设前提予以说明）（1）、项目基本经济技术指标
主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等（2）、建设工期安排
建设工期安排主要柑橘开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和李四开发项目的工期安排确定。
（3）、成本计取计划
其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的3%计取；管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的3%计取；不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的3%-5%计取。
（4）、销售安排
在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。
（5）、销售回款
假设一次性付款比例为10%，按揭比例为90%；按揭首付比例住宅为三成，非住宅为4层，按揭资金在销售后的第三个月或者下一季度到位；可根据项目情况进行调整。
（6）、资金安排
自有资金占总投资比例不应低于20%，且架设在建设初期一次性投入。
（7）、资本化率和银行利率
资本化率即基准折现率，一般假设为8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的1.1倍，即增加10%融资费用。
操作指引
一般由11张表构成，包括项目施工计划表、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运算表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。
注意事项：
一、与委托方充分沟通； 二、按先后顺序依次编制；
三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动；
四、如果一数据多次出现，其余多个尽量连接第一个，便于以后更改；单如果此数据在某处表现为多个数据的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接；
五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。
1、项目施工计划表：根据已确定的建设工期安排回执项目施工计划表。
准备阶段
前期准备阶段 勘察阶段 项目报建 开工准备 地下部分 主体工程 施工阶段
安装工程
装饰工程
室外及配套工程
竣工验收
2、总建设成本估算表
3、项目投资估算表
总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。
应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的对应。
4、销售回款及安排
假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此表记列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。
5、销售收入与经营税金及附加估算
6、投资计划与资金筹措表
7、贷款还本付息估算表
8、资金来源与运用表
9、损益及利润分配表
10、全部现金流量表
11、敏感性分析
三、租赁项目经济测算（理论依据→操作指导）
重要假设
（1）、开发期的行管假设参考常规项目
（2）、租赁抵扣项目
主要包括营业税、教育附加税、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等
（3）、租赁期经营安排
主要包括租金及增长率、出租率
（4）折旧年限及方法
不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限
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