上海莘庄综合体项目定位报告PPT
特大型城市综合体开发全程PPT课件
模块一：城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势
模块二：城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态（百货、家具、数码） 交通的重要性 市场调查的目的和要点
模块三：城市商业中心的商业组合
形态研究：购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
特大型商业综合体开发全程解密
案例三、海南现代美居生活城
城际铁路站
0.5公里
本案
1.2公里
本案
特大型商业综合体开发全程解密
整体形态
特大型商业综合体开发全程解密
酒店公寓
地上建筑功能平面图
特大型商业综合体开发全程解密
原中街公交换乘中心东移的设想
中街周边150路调整示意图
特大型商业综合体开发全程解密
项目内部交通 出入口
转盘
地下车行道
停车场：8000个车位 车行道：宽12-18米 层 高： 7.3米 转 盘： 2个 出入口： 5个
特大型商业综合体开发全程解密
模块三：城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心，一期145万平方米商业 上海智富名品城，160万平方米商业 海口现代美居城，145万平方米商业
建筑面积 20 8 11 12 3 6
9
4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145
地上建筑面积
17
6.5
11
12
3
6
软装饰
2.5
灯饰
1.5
莘庄商务区配套篇
两种发展动力下的莘庄商务区周边配套莘庄，以及邻近的七宝、大虹桥地区，一直以来是外环线沿线的房价最高的地方之一，原因在于其配套设施较外环以外其他地区相对优渥。
那么其配套设施的生长机制是怎样的呢？未来乂有哪些配套设施呢？莘庄配套发展的两种动力与嘉定新城、松江新城、浦东南汇新城的配套鼎投资驱动不同，莘庄的配套完善发展的机制有两种：一种是沿着上海市中心扩张的边缘，一圈圈扩出去，接受市区的辐射；另一种来自于莘庄本身作为闵行区政府所在地的政治经济优势。
先来说说第一种动力机制：接收中心城区的外延辐射上海的早期开发，从黃浦江边的老城厢、到1840年鸦片战争之后苏州河与洋泾浜之间的早期租界、再到公共租界与法租界并存的大上海、解放后市区拓展到徐家汇、改革开放后拓展到酒河泾、然后90年代中期的南方商城、之后地铁一号线在1997年延伸到莘庄，整个上海主城中心城区一站一站稳步向外推进。
上海主城区每往外走一步，新拓展的城区都是仅仅贴着“旧城”的边缘，这样就可以充分利用旧城的资源，而新城与旧城之间的城乡间隙也逐渐弥合。
早期莘庄的人口，就业可以去上海中心城区，徐汇区的第六人民医院.第八人民医院、各类民办学校、徐家汇的商场等基础设施，可以被莘庄及周边区域共享，进而降低成本，使得莘庄作为上世纪九十年代末期的新城低成本地向外扩张, 从靠近莘庄地铁站的南北广场一直拓展到如今的上海康城与春申塘沿线。
如果以投资总量而言，与松江新城、嘉定新城相比，市里对莘庄的投资儿乎可以忽略，而上世纪九十年代末期的一号线其至山闵行区自掏腰包承担了大部分费用，而之后，莘庄获得了巨大的成功，被称为“莘庄奇迹同样的，12号线延伸至七莘路站，填补了七宝与莘庄之间的间隙，莘庄商务区因此在这样一片生机勃勃的土地上生长发展起来。
这个昔日并不知名的小镇，目前聚集了近30万人口，商业繁荣，配套i殳施相对齐全，生态、宜居。
在仲盛世界商城、莘庄龙之梦落成之后，加之原有遍布的大卖场，以商场娱乐和生活舒适度而言，莘庄基本不亚于浦东不少的中环内版块。
商业综合体定位分析(ppt图文)
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
• 2、呈现特点
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
三、商业综合体的现状及发展趋势
4、调研内容
（1）调研目的
根据对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类 竞争业态现状等调研，以商业需求和客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分 析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。
（2）调研重点
◆城市基础资料及数据收集，便于研判城市发展趋势； ◆项目环境调研，重点在于商业氛围、开发条件； ◆城市商圈调研，目的是寻找市场空隙点、市场差异； ◆研判市场状况，做出不同类型产品的销售价格、销售速度的评测，便于销售收入、进 度的预期。
确定目标市场 确定总体开发定位
（4）商业定位：体量定位、市场定位、
业态定位、价格定位。
建筑定位
物业定位
商业定位 酒店定位 办公定位 公寓定位
PART 3 项目介绍
一、项目定位 二、一流设计团队绘就高品质项目 三、超高层双塔奠定项目地标性地位 四、龙”文化主题广场，优雅的城市会客厅 五、交通规划——科学管理、人性化的设计方案 六、内部空间交相呼应 营造灵动、多变、通视的购物环境 七、跨层飞梯，将人流快速带达天空广场 八、招商实现项目高端定位
最新卓越上海南站项目概念设计1精品课件
1.3 基地现状
A
B
C
D
E
F
1.4 基地现状流线分析
来自闵行方向车流分析
来自徐家汇方向车流分析 来自闵行方向车流：由地块南侧南宁路和安宁路疏散。
来自徐家汇方向车流：沪闵路上海南站匝道下来掉头。
或从宾阳路左转进入地块
来自两个方向人流：宾阳路十字路口从沪闵路对面成
熟居住社区人流为本地块主要人
流，同时从柳州路地道从沪闵路
3.3 规划功能分区分析
绿化休闲轴
城市绿化 LOFT
商业广场
LOFT 办公区
办公区 商业广场 LOFT 办公区
功能分区分析图
各功能区块结构相对独立， 可分区分期开发，便于项目管理 和风险控制。
各个功能区互相配套互相补 充，功能复合，资源共享，创造 区域活力和人气吸引力。
3.4 人行流线分析
一层人行流线分析
？
B
高架不仅将人流也将视线进行了 割裂，需要有视觉的焦点
？
CБайду номын сангаас
南站铁轨将地块与东侧的区域割 裂，仅有柳州路一侧有地下通道
D
？
被分割的主体
1.7.1 解决之道
沪闵高架路在空间与交上将地块 与西侧的居民区割裂开
？
A
通过人行空中花园将沪闵路对面的人流通过高空引入项目的二层商业平台，将沪闵路对面一个老房子改造为阳 光交通空间。
1.2 基地分析
区域功能分析
区域结构分析
400M服务半径
500M服务半径
400M服务半径
区域交通分析
交通站点服务半径分析
地块北至宾阳路，南至安宁路，东至南老沪闵路，西至沪闵高架路。基地北侧为城市绿化公园，基地中央纵穿 一条城市景观绿轴，将基地划分为左右两块，基地内设有公交站点，同时属于一号线漕宝路站和上海南站站服务半 径之内
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
莘庄地铁站上盖综合开发项目三期工程环境影响报告书.
5
必须安装减振措施(弹性吊勾和隔振带等)。专用机房不应与卧室、办公室、会议室等有 特殊要求的房间贴邻设置。 8.2 环境空气影响分析
4. 评价范围
（1）大气环境评价范围 以项目范围为中心，半径为 2.5km 的圆形区域。 （2）地表水环境评价范围 本项目污水收集后纳入市政污水管网，最终进入白龙港污水处理厂处理。项目仅 分析项目废水纳管排放可行性，不进行地表水环境影响分析。 （3）声环境评价范围 以项目范围外 200m 作为声环境影响评价范围。
方案阶段
-
（1）一期工程
3
一期工程地面用地投影面积为 68146.4 平方米，总建筑面积为 228010 平方米，设机 动车停车位约 3000 个、非机动车停车位约 6000 个。包含三层地下室及机电用房和部分 环卫设施。建成后将为上盖总体项目提供机动车及非机动车车库、机电配套用房等基础 设施，该项目已于 2012 年 10 月获得闵行区环保局的环评批复（闵环保许评表[2012]340 号），目前仍处于方案设计阶段。
莘建东路两侧，与本项目
M5
众众家园
9~11 西侧
275
之间有两排 2~3 层商业
用房或绿地相隔
M6 锦江之星旅馆
5
西侧
255
莘建东路对面
M7 地铁明珠苑 6，14 西北
莘建东路对面，有 1 层裙 230
房
M8
紫欣公寓
11，16， 西北
莘庄商务区规划
闵行区莘庄商务区项目环境影响报告书（简本）2010.3建设单位：上海莘庄商务发展有限公司评价单位：东华大学、上海闵行环保开发实业有限公司[说明]东华大学、上海闵行环保开发实业有限公司受上海莘庄商务发展有限公司委托开展对闵行区莘庄商务区项目的环境影响评价。
现根据国家和上海市有关规定，并经上海莘庄商务发展有限公司同意向公众公开环评内容。
本内容为环评工作的第一阶段初步成果。
下一阶段，将在听取公众、专家等各方面意见的基础上，进一步修改完善。
目 录1项目背景 (1)2项目概况 (1)3规划概述 (1)3.1规划范围以及规划年限 (1)3.2规划功能定位 (1)3.3规划主要土地用途 (1)4.环境质量现状调查 (2)5规划区污染源调查 (3)5.1废水 (3)5.2废气环境影响 (3)5.3噪声 (3)5.4固废 (3)6商务区规划综合论证 (4)6.1零方案分析.......................................................................................................4 6.2规划相容性分析.. (4)6.3污染控制对策分析和建议...............................................................................4 7环境容量与总量控制建议.. (6)7.1 废气污染物总量限值计算 (6)7.2 废水污染物纳管允许排放量..........................................................................6 8.公众参与 (7)9环境管理和环境监测计划 (8)10结论.........................................................................................................................11 w w w .e n v i r .g o v .c n1项目背景为了实施可持续发展战略，预防因规划和建设项目实施后对环境造成不良影响，促进经济、社会和环境的协调发展，凡在中华人民共和国领域内和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，都必须依照《中华人民共和国环境影响评价法》进行环境影响评价。
综合体项目介绍ppt课件
— 7—
2018/10/21 目录页 CONTENTS PAGE
8
1
综合体概述
2
项目背景
3
项目介绍
4
投资计划
5
社会效益
— 8—
第二章 2018/10/21 项目背景
9
2.1
建设背景
个人生活成本加大
城市人口日益膨胀
经济运行效率降低
土地资源日益稀缺 城市快速发展
商业综合体 产生
办公 购物 居住 休闲 商业
以电子商务智能数字化物流管理平台做基础，结合自行研发的WMS、TMS、OMS、解决方案。咔淘仓储目前是淘宝网、天猫商城、拍拍、京东 等大型电商平台的优质物流合作伙伴，已全资建设了杭州仓、淮安仓、成都仓并投入运营，并落 实合作了义乌仓、上海仓、常州仓。
— 13 —
第二章 2018/10/21 项目背景
14
2.3
核心团队
运营总监：杨 炎 籍贯：浙江台州 毕业于浙江医药学院 任职经历： 2003-2006 杭州盘石信息技术有限公司 渠道运营主管、经理 2006-2009 杭州网跃科技联合创始人 副总经理 2009-2013 浙江共震科技联合创始人 副总经理
2018/10/21
1
综合体项目介绍
— 1—
2018/10/21 目录页 CONTENTS PAGE
2
1
综合体概述
2
项目背景
3
项目介绍
4
投资计划 社会效益
— 2—
2018/10/21 目录页 CONTENTS PAGE
3
1
综合体概述
2
项目背景
3
项目介绍
4
投资计划
091-上海莘庄综合交通枢纽上盖开发交通建设研究
上海莘庄综合交通枢纽上盖开发交通建设研究朱剑豪 朱浩 陈云飞【摘要】为贯彻新型城镇化战略，发挥交通在城镇结构、城市空间布局的先导作用，促进低碳集约化建设，上海探索利用既有的交通枢纽设施实施综合开发，以实现交通和土地利用的最大化效益。
莘庄综合交通枢纽上盖开发就是以公共交通枢纽为基础的综合体开发。
为此，专题开展区域交通规划设计的研究，保障总体开发后交通运行顺畅。
【关键词】新型城镇化、综合体、公共客运枢纽、交通规划设计一、项目基本情况莘庄综合交通枢纽上盖开发（以下简称“莘庄上盖开发”）项目位于上海市外围区西南部闵行区的中部，紧邻莘庄立交，规划面积为191135㎡、建设用地面积为105124㎡，总建筑面积为61万㎡，地上建筑总面积40.5万㎡。
目前交通设施为地铁1号线终点站、轨道5号线终点站和12条地面公交线路的公共交通枢纽。
根据设计，上盖开发业态为商业、住宅、办公以及宾馆酒店。
具体开发量见表1。
上盖底下仍保持既有的公共交通规模和功能。
表1 莘庄上盖开发业态及规模汇总表序号业态类型 建筑体量 1 商业 13.3万m 2 2 住宅9万m 2（1000户，2500人） 3 办公 15.5万m 2 4宾馆酒店 2万m 2（200套客房） 合计 40.5万m 2根据交通专业研究部门的预测分析，上盖开发后，仅上盖开发部门将新增日均近9万人次的出行集散量，其中新增小客车出行量约1万车次（双向）；新增公交乘客量约6万人次。
这将给既有的交通设施带来压力。
二、项目背景和优势1、上海市落实“新型城镇化发展”的探索和实践图1 莘庄上盖开发项目区位图近年来，上海市在探索如何进一步发挥交通在城镇结构、城市空间布局的先导作用，促进低碳集约化建设，利用既有的交通枢纽设施实施综合开发，以实现交通和土地利用的最大化效益。
在这一规划建设的思想引导下，通过对上海既有综合交通枢纽的梳理研究，提出了上海市外围西南地区莘庄综合交通枢纽设施综合体开发建设的项目。
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书.pdf
目录前言一．闵行区莘庄商务中心项目概述1．项目背景2．项目规划概述3．项目区位和交通优势4．莘庄商务中心控制性详细规划二．莘庄商务中心项目投资价值1．上海近期发展前景要点⑴上海建设“国际金融中心”和“国际航运中心”《意见》获批⑵2010年5月国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》⑶将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海2．上海办公楼市场⑴上海办公楼市场进入高投资时代⑵交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起⑶上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展⑷上海办公楼市场2009年与2010年第一季度市场走势⑸上海大多数办公楼达不到甲A级标准、品质较差和缺乏“品位” 3．莘庄商务中心办公楼项目的竞争力⑴“大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑⑵上海近郊首个生态型CBD的号召力⑶上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少⑷经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑⑸独特地理位置⑹上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展三．假设性优选土地项目规划方案1．技术经济指标（以用地12亩计）2．规划提议3．其它4．参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考）四．项目投资估算、资金筹措及市场预测1．假设土地成本2．建设成本3．投资估算总结和资金筹措4．市场预测⑴闵行区办公楼市场追溯⑵项目竣工后的租赁价格和售价预测5．项目未来经营方式探讨五．项目财务分析1．项目财务评估《现金流量表》和《经营收入》的依据（数据）⑴费用支付期⑵经营形式⑶税收和管理开支费用⑷租赁形式⑸建设周期⑹出租率2．项目现金流量和经营收入⑴上海莘庄商务中心项目财务分析《项目现金流量及损益分析》⑵上海莘庄商务中心项目财务分析《经营收入》3．财务分析说明六．可行性研究结论1．预测中国的“楼市调控”即将“到此为止”2．上海商、办用地价格将持续“水涨船高”3．项目拥有的竞争力和抗风险能力前言本《莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书〔草案〕》（以下简称“报告书”）编撰的目的是，寻求在闵行区是在上海市闵行区“莘庄商务中心”的投资机会。
莘庄地铁站上盖综合开发项目三期工程环境影响报告书
（1）大气环境评价范围 以项目范围为中心，半径为 2.5km 的圆形区域。 （2）地表水环境评价范围 本项目污水收集后纳入市政污水管网，最终进入白龙港污水处理厂处理。项目仅 分析项目废水纳管排放可行性，不进行地表水环境影响分析。 （3）声环境评价范围 以项目范围外 200m 作为声环境影响评价范围。
4
列车经过时，室外 0.5m 地面处垂向最大振级 VLzmax 满足《城市区域环境振动标 准 GB10070-88》“铁路干线两侧”标准；预测点处振动 VLz10 也可满足 GB10070-88“交 通干线道路两侧”标准、“混合区、商业中心区”标准。
③室内结构噪声、结构振动 在 3 条铁路同时运行时，3 栋住宅结构噪声和结构振动可以满足《民用建筑隔声设 计规范（GB50118-2010）》中的“住宅建筑”标准及《城市轨道交通（地下段）列车运行 引起的住宅室内振动与结构噪声限值及测量方法》（DB31/T470 -2009）“声环境 2 类区” 标准、《住宅建筑室内振动限值及其测量方法标准（GB50355-2005T）》2 级限值。 目前，第一期、二期工程仍处于设计阶段，工程在设计、施工和运行期间应严格按 照环评要求逐一落实环保措施。
上海莘天置业有限公司、上海市环境科学研究院对本文本内容的 真实性、一致性负责。
建设单位：上海莘天置业有限公司 二 O 一三年三月
1. 前言
莘庄镇 222 号地块（莘庄地铁站上盖综合开发）项目，暨原莘庄综合交通枢纽综合 开发项目，根据建设方项目立项需求，于 2012 年 9 月更名为莘庄镇 222 号地块（莘庄 地铁站上盖综合开发）项目，建设主体内容基本未发生变化。项目位于莘庄地铁站，东 至宝城路梅陇西路，北至水清路沪闵路，南至莘朱路，西至莘朱路广贤路、众贤路。项 目总投资 57 亿元，建设项目 2014 年开工建设，预计 2021 年项目竣工。项目分 5 期开 发。总面积 191135 平方米（含轨道上空面积的利用），总建筑面积 642337.6 平方米。 本项目为三期工程，建设内容为公寓式办公、酒店和商务办公。
上海市建设工程绿色施工(节约型工地)莘庄龙之梦购物广场工程创建情况汇报
上海市第一建筑有限公司
5
绿色建材的使用和节能设计情况
墙体材料：根据国家规定本工程杜绝使用粘土砖，采用加气 混凝土砌块。 保温材料：屋面和地下室顶板保温采用50厚XPS挤塑保温板。 地下室外墙外设置30厚EPS膨胀聚苯板。 门 窗：建筑外立面采用玻璃花岗石幕墙系统及玻璃天窗， 玻璃为low－e中空玻璃，使幕墙具有良好的保温 隔热性能及低反射性，在保证足够可见光透过的 同时，有效降低建筑耗能。 安装设备：天花板嵌入导管内藏式室内机所接风管及吊顶内 的全热交换器交换前的排风管和交换后的新风管 均保温，保温材料为30mm厚非燃加筋铝箔离心玻 璃棉板，冷凝水管保温材料为13mm闭孔橡塑泡沫 材料。新风通过全热交换器回收排风能量后送入 室内。所有空调通风设备均采用高效节能型产品。 办公室采用节能荧光灯灯具。
上海市第一建筑有限公司
10
XINZHUANG CLOUD 9 SHOPPINGMALL
11 上海市第一建筑有限公司
二、节约型工地 绿色施工管理
目标和策划
XINZHUANG CLOUD 9 SHOPPINGMALL
绿色施工的整体思路： 针对绿色施工是整个节能施工的延续与提高，项 目部确定了绿色施工的总体思路如下： 目标确定 评估分析
XINZHUANG CLOUD 9 SHOPPINGMALL
基坑深度：工程为地下4层，裙房区域 基坑幢4层大型购物中 心，主楼为一幢32层酒店综合 楼。两者之间为大尺度的半开 放式的空间。
上海市第一建筑有限公司
总平面 Site Plan 图 4
1、施工体量大，有“高、大、深”特点（主楼高层、建筑面积 大、基坑深）。 2、施工工期紧，施工流程复杂，机械、设备料投入须精心策划。
3、施工场地狭小，基坑紧邻围墙，场布困难。
上海闵行区万源路古美西路地块定位报告ppt课件
➢目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整 ➢地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线 杆搬迁 ➢地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严 重，不加改善日后将影响本案形象
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
市场竞争压力小，可追求高收 益
稀缺区位，产品核心卖点
以此打造私密社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
项目界定
中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕 成熟商业配套 高品质生活社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
➢古美西路万源路路况 较好，均为双向四车道， 可直达主干道顾戴路莲 花路。
A20
莲花路 顾戴路
地块
莲花站
沪闵路高架
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
周边配套
南方商城为地块一核心优势资源
➢南方商城商业功能强大， 基本上涵盖了所有的商业 需求。
市场机会
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
板块供需走势
➢整体区域内供需失衡严 重，近一年内区域的供需 比为1.85：1
➢市场所推产品基本得到 很好的去化
闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(二)
售价建议
投资客在购买商铺的时候往往会考虑到租金回报率的问题，所以
采用租金推算法得出的售价也是投资者最容易接受的价格。一般 社区商业通常的回报率为6％。
项目商铺的售价采用租金推算法，以每年6％的回报率推算，初 步建议售价为：
1F：5X365/6%=30400元/平方米 2F：3X365/6%=18250元/平方米 总体均价：24300元/平方米
项目客户定
酒店式公寓目标客户定位——购买客户以投资为主 要目的，租赁客户多工作在周边或经常往返与该区
位
域
购买客户特征：
使用客户特征：
客户类型 私营业主、经商人员、企业中高层管理者、客职户业类投型资人高级白领、中高级产业客
置业次数 2次以上
客户特点 接受新事物，工作在周边或经常往返与该区
客户特点
35-45岁的高端人群，有多处房产，目前居产住品房关屋注为中需高要可独立支配的空间，看重建筑品质，喜
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目客户定
商业目标客户定位——购买商业物业核心客户为来
自上海市私营业主、经商人员、企业中高层管理者、
位
职业投资人等
核心客 户
机会客 户
边缘客 户
核心客户群
全市中高收入阶层 来源：全市 职业描述：私营业主、经商人员、企业中高层管理者、 职业投资人 购买目的：投资或自用 价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、商务 环境、项目品质、升值潜力 置业特征：总价承受力重较要强客户群
机会客 户
来源：主要来自区域周边产业企 客户 15%
原本办公需要直接在厂办公室解 目办公物业不可分割产权出售，故前期仅考虑租赁客户决定，位现需要本区域设置对外办事处
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
引入在多媒体研究领域实力雄厚的上海大学，成立了上大多媒体应用技术研究中心 上大多媒体应用技术研究中心； 上大多媒体应用技术研究中心 中心先后了承接30多项多媒体重大项目，总经费达1亿元，年均1300万元 此外，上海市、闸北区两级政府还正在积极整合区内外各种资源，联合其他的专业科 研单位，进一步建设更多的技术研究中心
创新经济
养生创意 研发
总部基地
绿色（低碳） 绿色（低碳） 建筑展示
城市运营 管理总部
商业休闲 中心
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目规划理念
绿色（低碳） 绿色（低碳）商务花园
“绿色（低碳）”是目前 全社会、全世界最关心的 话题，是大家共同的事情， 关系到我们以及祖孙后代 的生存环境。中外建将引 进欧洲绿色生态建筑技术 以及环保节能设备，打造 一个绿色（低碳）的生态 型商务花园。
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目规划定位
32 亩土地的规划设想
总占地面积：2.1万平方米 总建筑面积：8万平方米，其中3栋办公 楼约5万平方米（含裙房5000平方米 ）， 酒店约3万平方米（含裙房5000平方米）
物业：双塔+花园模式, 物业：双塔+花园模式,酒店式服务 3栋绿色(低碳）写字楼+超五星文化主题酒店 栋绿色(低碳）写字楼+
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
总部经济与商务花园的对接—— 总部经济与商务花园的对接——商务花园产业核心的确定
商务花园的产业核心VS入园的主流企业 商务花园的产业核心VS入园的主流企业
外部机会和 政策扶持 大型金融企业 IT/高科技企业 IT/高科技企业/研发中心 高科技企业/
3
贷款贴息
经国家科技部批准立项的创新基金项目可享受贷 款贴息政策，总额按贷款有效期内发生贷款的实 际利息计算，一般不超过100万元，个别重大项 目不超过200万元
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目定位
项目发展方向 项目开发模式 项目规划定位 项目功能定位 项目规划理念 项目产品定位
规划原则： 规划原则：以中外建四大产业为主题，展 开一系列功能配套，并进一步完善产、学、 研一体化功能。 开发目标： 开发目标：集多种功能于一身，联动四大 产业区域总部，大型城市创新经济产业综 合体，未来区域经济发展的重要引擎。
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
为主流企业 服务的配套 机构:金融、 风投、商务 服务企业等 为园区园工提 供生活服务的 企业：餐饮、 休闲、娱乐企 业等
一个/几个某特定行业的主流企 业在商务花园的聚集，可以使商 务花园体现出明显的行业特征， 从而形成特定的主题。 服务于主流企业发展的上下游 企业追随这些核心企业入住商务 花园有助于形成完整的产业链条。
出行方便，仓储物流 服务，金融服务功能 展示功能、交易功能 兼备，24小时对外通 讯且设备数量要求高， 24供电等 员工餐厅、酒店、租 赁公寓、正餐餐饮、 银行、便利店等
交通较便捷，环境优 交通便捷，仓储物流 雅，低污染产业集聚， 服务，单位租金低 单位租金低。 大面积，往往不需要 配套中央空调、内部 装修，24小时电等供 应。 大面积，往往对楼层 数、层高，楼板承重 要求较高，24小时电 等供应。
项目功能定位
品牌企业 文化主题 酒店 棕榈油 展示
以创新经济为主体的总部 经济概念下的商务花园
集合中外建四大产业， 集合中外建四大产业，引进 合作企业，建设经营总部基地 合作企业，建设经营总部基地
中外建城市运营管理总部 中国绿色（低碳）建筑设计 研究中心 中国养生产业创意研发中心 棕榈油全球营销结算与展示 中心 商业休闲中心、超五星级文 化主题酒店
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目开发模式
以中外建四大产业为龙头，可持续性发展规划， 带动一系列的创新经济总部功能开发。 成立创新产业基金，支持相关产业的发展。 成立共同管理机构，完成对商务花园整体的管 理和监控。
运作模式： 运作模式：大型城市综合体 +养生创意文化 +绿色建筑文化+ 超五星级主题酒店
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目发展方向
总部经济概念下的商务花园
中外建将依托高端资质、 中外建将依托高端资质、经验实力以及国企品牌
打造集养生创意研发、城市运营管理、棕榈油营销总部、 打造集养生创意研发、城市运营管理、棕榈油营销总部、绿 低碳） 色（低碳）建筑研究于一体的现代服务业基地
办公产品 要求 商务服务 要求
员工餐厅、员工宿舍、 员工餐厅、便利店、 便利店等 租赁公寓等
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
借鉴案例：上海多媒体谷(1) 借鉴案例：上海多媒体谷(1)
寻求战略联盟， 寻求战略联盟，推进专业合作
1
目前入驻上海多媒体谷的企业包括：
税收优惠
新办企业和经济组织第一年上缴区级三税50万 元以下，专项扶持比例上限不超过三税数的50%； 第二年不超过40%；第三年不超过30%
2
无偿资助
对经认定为多媒体产业的高新技术项目和企元的无偿资助
总部经济概念下的商务花园形成动因
必要条件
企业 外迁 商务 花园
功 能
充分条件
城市发展过程中的郊区化以及产业整合、 城市发展过程中的郊区化以及产业整合、 产业集群发展的必然趋势
物流服务的发展、 物流服务的发展、网络通讯条件的成熟使 大经济圈跨区域协作成为可能
总部经济条件下：企业总部、职能中心、 总部经济条件下：企业总部、职能中心、 研发中心等
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
项目规划理念
目 标
塑造合理的通达系统， 人流出入口及汽 车出入口 各体系之间的协调统一
原 则
把握街道界面，保持紧凑亲切的空间比 例 塑造街道景观， 提供舒适宜人的环境 ；尺度宜人，处处 有景，移步换景
措 施
多功能整合的交通组织，优化的街景及 建筑外立面
决策中心 研发中心 组装中心 销售中心 结算中心
客服中心
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
基本概念
总部经济
指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将 生产制造基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资 源实现最优空间结合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经 济形态。
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
借鉴案例：上海多媒体谷(2) 借鉴案例：上海多媒体谷(2)
完善平台建设， 完善平台建设，获得政府授牌
积极推动产业服务平台建设，获得政府授牌，成为多媒体产业的“三个基地” 技术创新的动力之源——多媒体技术研发基地 技术创新的动力之源——多媒体技术研发基地 ——
CCIC
上海莘庄项目定位思考
2010.7.
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
前言
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
何谓总部？ 何谓总部？
总部可以是企业的一个功能中心
主流企业
为主流企业服务的配套机构的 入住有利于提升商务花园的人气； 商务花园的发展亦促进了上述企 业的发展繁荣。
• 研发
• 制造
• 物流
• 营销
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
商务花园各功能的特殊需求
研发中心 选址要求 组装中心 销售中心
可能的入园企业
物流/ 物流/会展企业 广告/咨询/ 广告/咨询/设计 传统服务业
中国对外建设总公司 China Construction International Corporation
总部经济与商务花园的对接—— 总部经济与商务花园的对接——入园企业的联动分析
以主流企业为服务对象的企业的聚集
跟随主流企业发展的上下游企业
成果转化的展示平台——多媒体宽带网络应用示范基地 成果转化的展示平台——多媒体宽带网络应用示范基地 ——
组建企业： 组建企业：由政府少量资金引导、美籍华裔专家领衔，中国电信、上海家庭网络技术 公司参股，共同组建上海大宁多媒体谷宽带网络发展有限公司 上海大宁多媒体谷宽带网络发展有限公司 技术支持： 技术支持：上海电信与区政府签定长期合作协议，无偿提供10G的光缆链路 示范区域： 示范区域：以大宁绿地周边的中高档住宅小区为核心地带，逐步向外围地区辐射
园区开发建设