某某项目定位报告提案

项目SWOT分析： 风险：
房地产新政的出台对投资型市场构成了一定打 击 旧城改造力度的加大使市中心土地供应量增大， 本案日后面临的整体竞争形势将非常激烈，选择合 适的切入点和入市时机是营销工作的关键
项目总体定位
做写字楼？
写字楼市场分析： 总体分析
目前尚未出现中央商务区； 租售价格不高，未成为投资市场主流；需求赶 不上供给，竞争日趋激烈； 市场结构倒挂，中高档项目泛滥、中低档项目 太少，产品同质化严重，极易引起价格战 中、低档市场景气，高档市场有待进一步启动； 写字楼市场有升级换代的趋势，但需求方对供 给方的信心不足
“天滋·上城”
项目定位报告提案
条件分析
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用地条件 除代建的两幢住宅外，可用净地不大 结论: 非住宅高层建筑
用地性质灵活 结论: 具备住宅的贷款条件、同时能注册公司
条件分析
城市发展和规划条件 石家庄将由工业城市向工商复合型城市发展 随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，石家 庄向真正大城市的方向迈进 石家庄市CBD规划已正式出笼，广安大街将成 为未来中央商务区的中心 结论:充分发挥商业价值，走商务路线
周边办公楼林立，是未来中央商务区
靠近博物馆和科技馆，既有深厚的文化品位又有 较强的商业氛围
路况好、公交路线多，交通便利、闹中取静
邻近两座四星级酒店，利于积聚商气、人气及塑 造本案品质
项目SWOT分析： 劣势：
离北国商圈有一定距离，尚不是最繁华商业地 段，不利于商业裙房的去化 棉四生活区等老社区档次较低，对本案高档形 象带来不利影响
小户型酒店式服务公寓 采用精装修、配置简易厨房，通煤气、24小时 热水，争取卫星电视入户 面积落点建议在45-70平米之间，主力面积控制 在50平米左右
商务公寓设计参数建议
• 6-19层设计为单层商务公寓，层高2.9 米
• 20-26层（建筑上为20-33层）设计为复 式商务公寓，每套总层高5米，其中， 首层层高2.7米，二层层高2.3米
条件分析
项目成本条件 项目可售单方成本3500元/平米（粗估）
结论:不能走入低价位楼盘的竞争区域，应走高品 质路线。
资源分析
区位资源 市中心黄金地段，规划中的CBD中心区域，集 居住、酒店、办公、商业、休闲等功能于一体， 发展潜力巨大
结论:本案在定位时要考虑独特性、提升性和全市 性。
资源分析
项目总体定位
写字楼风险过大：
供给远大于需求，随时可能面临价格战的危机 租赁市场远超过买卖市场，观望心理严重 写字楼的配套要求高，使成本控制难度加大 写字楼项目的连续推出，使本就不高的投资回 报率被进一步稀释，投资者信心不足 石家庄市以第二产业为主的经济结构，不利于 以写字楼为代表的楼宇经济的发展
项目总体定位
结论： 做写字楼存在较大风险
小户型酒店式公寓重点案例
自由港
位置： 和平路北道岔
规模： 20万平米
装修标准：精装修
主力户型：46平米
均价： 2900
销售率：98%
目标客户：都市年轻群体、投资客户
卖点：小户型、酒店式服务、低总价低首付
综合点评：
第一个小户型酒店式公寓，配套齐全
不是做小户型的最好地段
总体策略：我们的发展方向
主体部分“短、平、快”开发，迅速回笼资金， 避免出现碰撞式竞争
将地段优势与产品优势相结合。提升品质，做 纯粹化、个性化产品
品质概念、时尚理念、价格悬念 结合区位和周边环境特有的优势，找准切入点， 充分借势
严格控制成本、优化资金运用
项目SWOT分析： 优势：
一个城市可以有几个副中心，但真正的市中心永 远只有一个，广安大街是市民公认的中心区域，且 仍有较大发展潜力
小户型酒店式公寓市场研究
随着三环的开工，市区面积将扩大一倍，小户 型市场的需求将进一步扩大 小户型供应量不足，尚无纯粹化、高品质公寓 产品推出 小户型产品有其小而全、总价低的特殊优势， 销售情况普遍较好 40㎡以下房型由于面积过小、功能不全，缺乏 实用性和舒适性，去化情况不佳
小户型酒店式公寓市场研究
结论：
石家庄小户型酒店式公寓市场前景看好 高品质、纯粹化是目前小户型市场的突破点 本案与其他小户型酒店式公寓相比有不可比拟 的先天优势 面积落点要适中，既不能因为片面追求“小” 而牺牲实用性和舒适性，也不能出于品质考虑片 面追求舒适度、人为抬高置业门槛
项目总体定位 产品类型定位
精装修酒店式公寓
目标客户群定位分析
宏观市场细分：
城市精英阶层：
企业中高层管理人员，中高层公务员， 私营业主
项目总体定位 形象定位
市中心铂金级国际公寓
市中心CBD区域酒店式公寓项目，面向全市乃 至市外客户 品质定位于高档，并提供全方位酒店式服务 社区建设符合国际水准，以具有国际公民素质 人群为核心客户
价格定位 均价定位：
4500元/平米 （含精装修）
价格定位 价格策略：
高价策略 低开高走策略 无折扣策略 高价差策略
项目SWOT分析： 机遇：
旧城改造、市区扩容同时发力，房地产需求进 一步扩大，市场前景看好
城中村的改造、新休门等大盘的推出，将掀起回 归市中心的热潮
国际城、蓝郡、先天下等项目纷纷以豪宅形象面 市，石家庄市场的品质竞争时代真正来临，高端 项目的吸引力将进一步增强
石家庄的CBD规划已正式出台，本项目位列其 中
低价路线
小户型酒店式公寓重点案例
时代中心
位置： 中山东路126号
规模： 50000平米
装修标准：精装修
主力户型：38-57
Biblioteka Baidu
均价：4000 销售率：95%
目标客户：中、小企业；都市白领；投资者
卖点：地段、CONDO概念、小户型
综合点评：
写字楼加公寓，公寓产品热销，写字楼去化受阻
操作方式较专业
交通不通畅，出入不便
品牌资源 天滋商务楼外天滋地产在广安街上的第二个项 目 大经金街的品牌优势 结论:产品经营是一毛一毛地赚，品牌经营是一块 一块地赚，应将天滋地产的品牌通过本项目带上 一个新的层面 竞争差异，不仅应体现在产品性能和功能定位上， 还应体现在项目文化和品牌内涵上。
资源分析
周边环境资源 两座四星级酒店、三栋写字楼集中大量商务人 群 博物馆（文化中心、会展中心）、科技馆（会 展中心）均在附近 结论:充分借势，共享形象、功能、客户、文化等 平台。