2007年沈阳综合项目前期市场研究及定位3

特灵空调
长安福特马自达 美国舒克工业投资集团 制造 沈阳北新节能设备有限公司 中国石油东北化工销售公司 沈阳市邦杰辰信通讯有限公司 三雄· 极光照明 万雄集团 贸易 辽宁省总商会钢铁贸易商会 沈阳凯西（国际）贸易有限公司 分众传媒 沈阳紫气东来文化票务有限公司 其他 恒隆地产 世博外语学校总部 沈阳翔瑞航空服务有限公司 其他 顾问服 务 制造 金融
4.0写字楼市场
4.1.5五里河商圈

五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩 电塔以南的青年大街沿线和三好街内。 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数 码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公 需求。 同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域 也成为IT相关科技公司办公的首选之地。 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大 部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租 金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓 内； 少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择 在华新大厦办公。 由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活 配套不足，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非 IT类企业不愿在此办公。 同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码 产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的 需求不高。 近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的 迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、 会展类的行业特征将会有所突出。
财富中心入驻公司代表 行业 东亚银行 中美大都会人寿 金融 新家坡大华银行 沈阳乾元亨通投资有限公司 中期嘉合期货经纪公司 房地产 公司举例 行业
表4.3：方圆大厦客户类型示意
方圆大厦入驻公司代表 公司举例 沈阳华锐集团 韩国(株)利尔利己集团沈阳办事处 金典王氏房地产开发（沈阳）有限公司 戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司 中原（沈阳）物业代理有限公司 沈阳高原建筑装修有限公司 太平人寿保险有限公司辽宁分公司 韩国中小企业银行有限公司沈阳分行 中国人寿保险股份有限公司第四营销部 沈阳融信国有资产管理经营有限公司 黑龙江恒通拍卖有限责任公司沈阳办事处 日本三菱东京日联银行股份有限公司 霍尼韦尔东北技术服务中心 蒂森克虏伯电梯 五矿钢铁沈阳有限公司 伊藤忠商事（株）沈阳事务所 辽宁恒信律师事务所沈阳分所 辽宁维权律师事务所 杜塞尔多夫展览有限公司 沈阳欧昊美境外就业服务有限公司 派特森英语方圆分部 沈阳纵横通信网络工程有限公司 沈阳宏生堂绿色生物工程有限公司 岚山嵌入系统(沈阳)有限公司 沈阳安娜贸易有限公司

五 里 河
4.0写字楼市场
4.1.2整体供应

图4.2：沈阳主要商圈写字楼比例





在以上3个主要商务区中现有各类商务办公物业约 174.4万平米。 从供应量分布上看，北站区域写字楼供应量最大， 其次是太原街。相对而言，五里河区域供应量稍微 小一些。 各商圈写字楼供应量相差不大，无占绝对优势的商 圈。 从区域集中度看，北站商务区写字楼相对集中，主 要集中在惠工广场及市府广场周边；相对而言，太 原街商圈分布分散，集中在和平大街、南京街和中 华路两侧区域。 从供应时间看，2000以前由于沈阳作为重工业城市 ，处于企业改制阶段，经济发展速度较慢，对写字 楼需求小，到2000年底写字楼存量仅为43.7万平米 。 作为开发周期较长的写字楼，2000年之前的经济形 势影响了2001-2002年的写字楼供应，这两年写字 楼新增供应较小。 2002年由于整体经济的好转，更多的企业进入沈阳 投资，并且沈阳自身的民营经济得到快速发展， 2003年后写字楼供应量开始快速增长，尤其是乙级 写字楼和商务公寓。
4.0写字楼市场
4.1.3产品特征 图4.4：沈阳主要商圈各类写字楼比例
主要商圈各类写字楼比例
商务公寓, 561524, 32%
甲级, 409826, 24%
乙级, 772458, 44%

从写字楼供应类型看，三大商圈中甲级写字楼占比为24％，约41万平米，共9个，平均规模为4.6万平米；总体 供应量不大，而且项目单体体量小，有较大部分为单栋建筑，缺乏其他物业的有利支持，而且部分建设时间早 ，设计上具有缺陷 。 三大商圈中乙级写字楼约77.3万平米，占比约43％。其中，2000年以前的写字楼为33.1万平米，占乙级写字楼 的42.8％，这部分写字楼较大部分由于维护差，建设较早，设备设施配置落后且老化，品质不高。 在所有办公物业中，商务公寓供应约56.2万平米，占比高达32％，比例较高。其中有较大部分早期设计为居住 功能，根据市场的选择，转变成为以办公为主的商务楼，随着市场的发展，很难满足发展壮大公司的需求。

由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店、辽宁宾馆 等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。

由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等比存在较大差距，从长远来看，难以满足日益发展的市场需求。吸 引开发商推出品质更高的写字楼，如北方传媒大厦，更生态的玻璃幕墙系统、3.5米/秒的快速电梯、大厦内的挑空 花园等。
4.0写字楼市场
4.1整体市场 4.1.1商圈分布

沈阳写字楼分布比较分散，没有完全形成写字楼密集 区域；根据写字楼所处区位及客户的类似性，可以将 沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。 沈阳写字楼主要分布在北站商务区、太原街和五里河 区域。具体分布如右图：

图4.1：沈阳主要商圈分布

北站商圈：含北站以南至市府广场周边区域； 为政府规划的金融商贸开发区。
相比而言，北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园，甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空 调系统、更灵活的网络地板等，物业管理均为国际知名公司。 一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅，但仍然存在有较多的缺陷；如 写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。 而占近年供应主要部分的商住公寓，由于设计之初较多是以居住公寓的使用功能设计，作为办公物业，存在较多 缺陷。例如居住和办公人群的冲突、不利于连通的单元分割、缺乏灵活性的室内布线、不够开放的门禁、较慢的 梯速等； 整体而言，沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷，具有较大的提升空间。




4.0写字楼市场
表4.5：华新国际大厦客户类型示意
华新国际租户代表 行业 租户代表 华为3Com技术有限公司沈阳办事处 英特尔（中国）沈阳办事处 IT 清华同方股份有限公司辽宁办事处 IBM驻沈阳分公司 爱普生(中国)有限公司沈阳分公司 惠普公司 富兰格电力技术有限公司沈阳分公司 上海国泰密封材料有限公司 施耐德电器（中国）有限公司沈阳办事处 制造业 UT斯达康（中国）有限公司沈阳办事处 艾睿(Arrow)电子中国有限公司沈阳办事处 沈阳北方交通工程机械 飞利浦（中国）沈阳办事处 阿特金斯国际有限公司沈阳办事处
2002
2003 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2007
74000
48000 40000 25776 120000 13000
79％
95％ 85％ 80％ 50％ 75％
20000 45000 90000 40643 70％ 70％ 20％
4.0写字楼市场
表4.2：财富中心客户类型示意


4.0写字楼市场
4.1.4北站商圈





北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市 府广场周边。 区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有 企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。 目前区域内共有办公物业60.8万平米，总供应量虽 然不小，但目前缺乏顶级的写字楼，而且入住企业 主要为国内企业。 区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。 目前区域缺乏高档酒店等商务配套，现有的凯莱酒 店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的 需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需 求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域 的商务配套缺乏。 区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公 环境相对较好。 区域作为政府规划的金融商贸开发区，由于政府的 大力推动，区域的影响力在逐渐上升。
表4.1：北站商圈写字楼供应
项目名称 远东大厦 新华国际大厦 高登国际大厦 许兄弟大厦 新港澳大厦 位置 南京北街21号 市府广场北侧 青年大街 北京街21号 北站路51号 级别 乙级 乙级 乙级 乙级 乙级 入住 时间 1993 1994 1997 1999 2001 建筑面积 13500 26000 28000 10168 27000 入住 率 94％ 75％ 70％ 95％ 50％

4.0来看，目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商 圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户， 外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题：

城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高； 华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售； 总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控探头数量不足； 方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，而且也造成使用率低；
项目名称 物产科贸大厦 华新国际大厦 信息产业大厦 百脑汇科技大厦 奉天硅谷大厦 金科大厦 地王国际大厦 中润· 国际 五里河城 艾特国际公寓 昌鑫置地广场 北方国际传媒大厦
表4.4：五里河商圈写字楼供应
位置 三好街54号 青年大街219号 三好街 三好街 三好街 文化路19号 文艺路春河巷16号 三好街18号 五里河体育场北侧 三好街30号 青年大街西320号 青年大街165号 级别 乙级 甲级 乙级 乙级 商务公寓 乙级 乙级 乙级 乙级 商务公寓 乙级 甲级 入住 时间 1999 2000 2000 2003 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2007 建筑面积 42000 33000 39600 52000 16000 31300 19000 30000 50000 110000 46000 40000 入住 率 90％ 95％ 85％ 90％ 85％ 85％ 70％ 65％ 50％ 65％ 20％ 70％