投资项目市场分析共44页
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财务管理投资项目现金流量.pptx
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折旧方法：
直线折旧
加速折旧
双倍余额递 减法
减速折旧
（极少用）
偿债基金法
年限总和法
美国加速成 本回收制度
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折旧计提方法
资
产
加速折旧
账
面 价
减速折旧
值
直线折旧
使用时间
第30页/共47页
加速折旧的意义
• 在其它条件不变情况下，加速折旧法前期计提折旧多，缴税少，经营NCF大；后期折旧额小，缴税多，经 营NCF小。
第36页/共47页
• 此投资项目当年建成即可投入旅游运营，预计寿命期为8年，每年增加销售收入370万元，同时需要现金支 付经营成本110万元。
• 固定资产按直线法折旧，期末无残值，企业所得税率为25%，公司要求投资收益率不低于14%。
第37页/共47页
要求： （1）计算此项目各年现金净流量； （2）采用净现值法评价此项目是否可行。
第40页/共47页
0
第1－7年 第8年
固定资产投资 －800万
营运资本
-200
＋200万
经营现金流量
0
220万
220万
合计
－1000万 220万
420万
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例题2：设备更新改造决策
四达公司欲购买一台新设备替换正在使用的旧设备，相关决策信息如下： • 用新设备可使每年营运成本由6万元降低到5万元，销售收入不变。 • 新设备购买价3万元，运费及安装费6000元，可使用4年，期满残值4000元，年计提折旧8000元。
投资决策还是经营决策？
• 支出能否在本期得到补偿？ • 不确定程度及对待风险的态度 • 是否考虑货币的时间价值及资本的机会成本 • 关注现金流量还是关注利润？
折旧方法：
直线折旧
加速折旧
双倍余额递 减法
减速折旧
（极少用）
偿债基金法
年限总和法
美国加速成 本回收制度
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折旧计提方法
资
产
加速折旧
账
面 价
减速折旧
值
直线折旧
使用时间
第30页/共47页
加速折旧的意义
• 在其它条件不变情况下，加速折旧法前期计提折旧多，缴税少，经营NCF大；后期折旧额小，缴税多，经 营NCF小。
第36页/共47页
• 此投资项目当年建成即可投入旅游运营，预计寿命期为8年，每年增加销售收入370万元，同时需要现金支 付经营成本110万元。
• 固定资产按直线法折旧，期末无残值，企业所得税率为25%，公司要求投资收益率不低于14%。
第37页/共47页
要求： （1）计算此项目各年现金净流量； （2）采用净现值法评价此项目是否可行。
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0
第1－7年 第8年
固定资产投资 －800万
营运资本
-200
＋200万
经营现金流量
0
220万
220万
合计
－1000万 220万
420万
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例题2：设备更新改造决策
四达公司欲购买一台新设备替换正在使用的旧设备，相关决策信息如下： • 用新设备可使每年营运成本由6万元降低到5万元，销售收入不变。 • 新设备购买价3万元，运费及安装费6000元，可使用4年，期满残值4000元，年计提折旧8000元。
投资决策还是经营决策？
• 支出能否在本期得到补偿？ • 不确定程度及对待风险的态度 • 是否考虑货币的时间价值及资本的机会成本 • 关注现金流量还是关注利润？
长期投资和递延资产评估(ppt 44页)
举例
• 被评估企业拥有另一家百货公司发行 的15万股非上市股票，每股面值1元，该股 票发行时，宣布5年后公开上市。被评估企 业持有该股票已有2年，每年每股股票的股 利收益率为15％左右。被评估企业拟在股 票公开上市时出售。评估人员在对该百货 公司的经营情况调查分析后，认为在今后 3—5年期间，每股股息率保持在15％是有 充分把握的。3年后股票上市的市盈率达到 10倍是客观的，经测定折现率为9％。
• 按债券发行主体划分，可以归纳为以下三 种：
• 1．政府债券。是政府为筹集资金向出资者 出据并承诺在一定时期支付利息和偿还本金 的债务凭证。一般包括国债券即中央政府债 券、地方政府债券和政府担保债券。
• 2．公司债券。是企业所发行的，在一定时 期支付利息和偿还本金的债务凭证。
• 3．金融债券。是指银行及其他金融机构所 发行的债券。
第七章 长期投资和递延资产评估
第一节 长期投资评估及其特点
一、期投资的概念及分类
• （一）长期投资的概念 • 长期投资是指不准备在一年内变现的投
资，包括股票投资、债券投资和其他投资。 长期投资分为广义的长期投资和狭义的长 期投资两种。
• （二）长期投资的分类
• 1．实物资产的长期投资。是指投资方以实物资 产方式，包括厂房、机器设备、材料等作为资 本投入或参与其他企业运营，或组成联营企 业。
• ④举例（特别关注这个例题）
• 某被评估企业拥有另一企业发行的面 值共50万元的非上市普通股股票，从持股 期间看，每年鼓励分派相当于票面价格的 10％左右。经评估人员调查了解到：股票 发行企业每年只用75％的税后利润用于股 利发放，另25％用于扩大再生产。经过分 析，从总的趋势看，今后几年股本利润率 将保持在15％左右，测定的风险报酬率为2 ％，无风险报酬率以国库券利率7％为依据， 则该种普通股票价格评估如下：
商业街开发模式及经典案例分析_44页
2021/5/27
15
板状式布局—— 南大街
2021/5/27
项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线清 晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街， 集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于 一体。
16
板状式布局—— 南大街
① 南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地 块串联起来，主动线非常清晰。
18
独栋式街区布局——大宁国际广场
独栋式街区的规划方式：
一种是品牌超级旗舰店；
大 润
另一种是一层为零售，二
发
三层以上为餐饮娱乐休闲
主题。
2021/5/27
19
条状式布局——汉口东部购物公园
2021/5/27
汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积 13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、 休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售 商业中心。
世界城·光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万平
方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、
餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功
能、全业态、复合型超级商业步行街区。
2021/5/27
14
板状式布局——光谷步行街
世界城·光谷步行街一期工程为 板式街区，其二、三、四层通 过大平台及连廊将各区连接， 以主题化经营，从而保证项目 后续经营。
8
2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题
开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营下 去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为主， 而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业以上 才有生命力。
第一专题国际投资发展变化趋势分析
1 Source: UNCTAD,World Investment Report,2006 10
Figure 1.1. FDI inflows, global and by group of countries, 1980–2003 (Billions of dollars)
1 Source: UNCTAD,World Investment Report,2004 11
（4）投资产业主要是资源开发和铁路等基础设
1
施。
1
（二）低迷徘徊阶段
1、时间：1914-1945年
2、特点：
（1） 两次世界大战、经济危机使国际投资总额虽 有增长，但幅度很小
（2）主要投资国地位发生变化，美国逐步取代英 国成为头号资本输出国
（3）投资主体发生变化，官方投资呈上升趋势， 但私人对外投资仍占主导地位。
24
挪威、秘鲁、卡塔尔、
欧盟流出总
俄罗斯联邦、斯洛伐克、 斯洛文尼亚、南非、
存量3172
斯威士兰、瑞士、 阿拉伯叙利亚共和国、
88
前南斯拉夫的马其顿共和国、
突尼斯、土耳其、
阿拉1伯联合酋长国、也门 截止2001年，单位10亿美圆
美国的合作伙伴:阿根廷、阿塞拜疆、 玻利维亚、加拿大、 智利、哥斯达黎加、 厄瓜多尔、萨尔瓦多、洪都拉斯、 冰岛、 以色列、墨西哥、巴拉圭、俄罗斯联邦、 沙特阿拉伯、新加坡、瑞士、 特立尼达和多巴哥、委内瑞拉
1
59
• 然而，合并之后，形式并没有朝预期的 方向发展。受累于成本等原因，克莱斯勒 连年亏损，这让戴姆勒不堪重负。由于克 莱斯勒的经营形势一直差强人意，戴姆勒克莱斯勒公司的股价已经从合并之初的 108.56 美元（1998 年5 月6日）下跌到 26.96 美元（2003 年3 月12日）。新公 司的总市值也由最高时的1083亿美元缩减 至273亿美元，这还不如合并前戴姆勒一家 的市值。
Figure 1.1. FDI inflows, global and by group of countries, 1980–2003 (Billions of dollars)
1 Source: UNCTAD,World Investment Report,2004 11
（4）投资产业主要是资源开发和铁路等基础设
1
施。
1
（二）低迷徘徊阶段
1、时间：1914-1945年
2、特点：
（1） 两次世界大战、经济危机使国际投资总额虽 有增长，但幅度很小
（2）主要投资国地位发生变化，美国逐步取代英 国成为头号资本输出国
（3）投资主体发生变化，官方投资呈上升趋势， 但私人对外投资仍占主导地位。
24
挪威、秘鲁、卡塔尔、
欧盟流出总
俄罗斯联邦、斯洛伐克、 斯洛文尼亚、南非、
存量3172
斯威士兰、瑞士、 阿拉伯叙利亚共和国、
88
前南斯拉夫的马其顿共和国、
突尼斯、土耳其、
阿拉1伯联合酋长国、也门 截止2001年，单位10亿美圆
美国的合作伙伴:阿根廷、阿塞拜疆、 玻利维亚、加拿大、 智利、哥斯达黎加、 厄瓜多尔、萨尔瓦多、洪都拉斯、 冰岛、 以色列、墨西哥、巴拉圭、俄罗斯联邦、 沙特阿拉伯、新加坡、瑞士、 特立尼达和多巴哥、委内瑞拉
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• 然而，合并之后，形式并没有朝预期的 方向发展。受累于成本等原因，克莱斯勒 连年亏损，这让戴姆勒不堪重负。由于克 莱斯勒的经营形势一直差强人意，戴姆勒克莱斯勒公司的股价已经从合并之初的 108.56 美元（1998 年5 月6日）下跌到 26.96 美元（2003 年3 月12日）。新公 司的总市值也由最高时的1083亿美元缩减 至273亿美元，这还不如合并前戴姆勒一家 的市值。
工程经济学刘晓君
第11页/共403页
2、什么是项目
已有的不同角度的关于项目的定义1、从投资角度2、从建设角度3、从综合角度
项目的一般性特征（特点）
第12页/共403页
项 目 的 特 点
项目
特定的对象—专门性、唯一性一次性—短期性多目标性—多约束性系统性—整体性 寿命周期（生命周期）
第13页/共403页
第44页/共403页
创 新 管 理
影响创造力的内在因素
重视经验，面向未来超常运用元素和概念的能力非智力因素——情感、意志、兴趣、性格、气质
返回
第45页/共403页
初步可行性研究
进一步判断机会是否正确，并据以作出投资与否的初步决定，同时也决定可行性研究是否继续进行。在深度和广度上都比机会研究进了一步，其内容与详细可行性研究基本一致，但仍然是粗略的。投资和生产成本等采用简便方法估算。
通过强制联想进行类比，结果用于原问题
第37页/共403页
集体创新方法
德 尔 菲 法——专家咨询法
1、挑选一定数量专家：一般问题20人，大问题数十人2、第一轮函询调查3、综合归纳专家意见4、将意见反馈给专家，进行第二轮函询 一般要经过四轮函询
第38页/共403页
集体创新方法
提 问 法
项目的范围定界；项目具体实施方案；项目质量计划；项目资源计划；项目预算；项目风险评估等等；
第16页/共403页
项目的实施阶段Execute
建立项目组织机构；项目过程控制；其它实施中的问题。
第17页/共403页
项目的完成阶段Finish
项目的核算、验收；项目后评价；项目财务审计；项目终结等等。
第18页/共403页
第4页/共403页
工程经济学的研究对象
2、什么是项目
已有的不同角度的关于项目的定义1、从投资角度2、从建设角度3、从综合角度
项目的一般性特征（特点）
第12页/共403页
项 目 的 特 点
项目
特定的对象—专门性、唯一性一次性—短期性多目标性—多约束性系统性—整体性 寿命周期（生命周期）
第13页/共403页
第44页/共403页
创 新 管 理
影响创造力的内在因素
重视经验，面向未来超常运用元素和概念的能力非智力因素——情感、意志、兴趣、性格、气质
返回
第45页/共403页
初步可行性研究
进一步判断机会是否正确，并据以作出投资与否的初步决定，同时也决定可行性研究是否继续进行。在深度和广度上都比机会研究进了一步，其内容与详细可行性研究基本一致，但仍然是粗略的。投资和生产成本等采用简便方法估算。
通过强制联想进行类比，结果用于原问题
第37页/共403页
集体创新方法
德 尔 菲 法——专家咨询法
1、挑选一定数量专家：一般问题20人，大问题数十人2、第一轮函询调查3、综合归纳专家意见4、将意见反馈给专家，进行第二轮函询 一般要经过四轮函询
第38页/共403页
集体创新方法
提 问 法
项目的范围定界；项目具体实施方案；项目质量计划；项目资源计划；项目预算；项目风险评估等等；
第16页/共403页
项目的实施阶段Execute
建立项目组织机构；项目过程控制；其它实施中的问题。
第17页/共403页
项目的完成阶段Finish
项目的核算、验收；项目后评价；项目财务审计；项目终结等等。
第18页/共403页
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工程经济学的研究对象
招商引资培训讲座(PPT 44页)
会玩车
会玩电脑
会一门外 语或者普 通话
成为六种大使
▲交际大使（性格开朗，善于交往。
语言大使（语言丰富，条理清晰，感 染力强，
功夫大使（招商引资工作不是作秀， 有很多的技巧在里边，要打好基础，练 好内功，耐得住寂寞）、 美容大使（推荐项目要恰如其分包装 好）、 幽默大使（善于创造轻松、活泼、和 谐的文化氛围 心理大使（知己知彼，百战百胜，要
苏州两个土特产，一个是丝绸产品，一个是出省长的
(二)创造招商引资的良 好环境：
1、政策环境：老板怎 么顺心怎么办
2.法制环境：老板怎么 安心怎么办
3.服务环境：老板怎么 开心怎么办
4.人文环境：老板怎么 舒心怎么办
(三)干部是关键
经济要上去，干部要开道。干部 的学习、培养、提拔、使用、监督
要有一个全新的思维。
1 实现追赶式发展的战略选择 2 充分利用并放大自身优势 3 需要注意的三个问题 4 需要处理好的九个关系
一、实现追赶式发展的
战略选择
••现对马代外克化开的放思战，略所是措我设施国。想的就一的其项内社基容本会看国，主策既，义包是括实计利现 划用域经外济资本是，又建包立括对在外资贸易本、主对外义经社济技
但仍要从更高的层面认识招商引资，始终把招商 引资放在推动全市经济跨越式发展的战略位置来 抓。邢台市的经济总量在全省排位依然处于下游， 发展的任务非常沉重，要实现更快的发展，必须 开放、开放、再开放，以全新的姿态和措施加快 招商引资的步伐。
二、充分利用自身优势
1、树立信心正视自身优势 2、注意运用好自身优势 3、优化发展环境创造软实力优势
树立信心正视自身优势 扬己之长 补己之短
邢台有哪些优势?
区位优势 产业优势 资源优势 文化优势
房地产开发的项目可行性的研究44页PPT
t 0
ic=——基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受
净现值（NPV）指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期 内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平； 判断直观。但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而 基准收益率的确定往往是比较困难的。
房地产开发的项目可行性的研 究
第7章 房地产开发项目可行性研究
本章内容提要
本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内 容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国 民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基 本方法和内容进行了详细的介绍。
重点问题
房地产可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数的选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表的编制 可行性研究报告的撰写
一、财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将
项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 财务净现值的计算公式为：
NPV＝
n
n
t n
t
C C It1 O ic t C t1 I ic C t1 O ic
t 0
t 0
基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成 本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。对于国家投资项目， 进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准 收益率；非国家投资项目，由投资者自行确定，但应考虑以下因素：
（l）资金成本和机会成本。
（2）目标利润。
（二）房地产可行性研究分类
按研究阶段
▪ 投资机会研究 ▪ 初步可行性研究 ▪ 详细可行性研究
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