2019年-商圈调研规划-PPT精选文档

能否充分挖掘区 域内的消费潜力 是一个商业项目 成功的关键因素
2004年9月
商圈调研正是在这样的背景下产生的
商圈调研就是使用科学的手段了解项目所在商圈的有关情况，从而为项目的设计、推广、营销提供科学的依据
竞争对手研究 消费者研究 城域市场环境研究
谁有能力与我们直接竞争，他们采用什么竞 争手段，他们的SWOT分析结果，谁是我们 的潜在竞争对手，他们的冲击力有多大，如 何应对
2004年9月
例：
• 计划地与A竞争店的分界点：
A竞争店 600平米
1000米 商圈的分界点 = ————————
600平米
1 + ———— 300平米
1000米 = ————— = 414米
2.414
1000米
B竞争 店 200平米
600米
• 计划地与B竞争店的分界点：
600米 商圈的分界点 = ————————
• 分散型商圈 – 商圈内流动人口少 – 商圈内腹地分散 – 区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 – 商店分散且范围小 – 与本产业有互补性之商店少，且规模小 – 交通不频繁，车辆流量少 – 商圈类型：住、住商、住办、办、办住
2004年9月
2）商圈界定方法
[Compass 法则]从各家竞争店铺规模（power）开始，掌握吸引力方面的不同 点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子
2004年9月
但同时消费者对现代销售渠道的要求也将越来越高
• 期望成功和自我成就
—面对激烈的职业竞争 —急于表现自我（例如通过汽车、房子等财产证明自我）
• 快节奏的生活
—有限的休闲时间 —强烈渴望放松和娱乐 —越来越期望得到方便和解决需求，例如到大卖场购物
• 开始以家庭为中心
—很多的家庭计划（例如买房子、汽车、家庭旅行计划） —孩子更是生活的圆心（孩子的教育是重中之重）
附表：国际零售市场的发展程度与集中程度
市场规模 美元$
前5位连锁店所占份额90
（集中程度）
80
70
60
50
40
现代业态所占份额 （发展程度）
0
泰国 30
马来西亚 20
20 菲律宾40
10
印度尼西亚 越南
中国
0
印度
-10
中国香港
澳大利亚 新西兰
新加坡 中国台湾
60
80
韩国
100 日本
2004年9月
消费者对于现代销售渠道的依赖将越来越严重
•主要道路之商 店分布明细
•相同商店之家 数． •商店汇集地带
概述
2004年9月
3）分析商圈特征②
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
4
2004年9月
1）区分商圈类型
• 集中型商圈 – 商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) – 商圈内住宅人口(约２４０００以上) – 区内之建筑物高且密集 – 商店集中且范围大 – 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） – 交通频繁，车辆流量大 – 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
2004年9月
山东省商业集团商圈调研规划
济南
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
现代零售业发展潜力巨大
需求旺盛，业态转型迅速，现代超市业态高速发展 当前零售业市场集中度低，区域、部门分割严重，发展潜力巨大（见附表） 优势零售业企业跨地区、跨行业快速发展已成为必然趋势
200平米
1 + ———— 300平米
600米 = ————— = 330米
1.816
计划地 300 平 米
2004年9月
3）分析商圈特征①
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
本商圈内汇聚人潮之场所类型
类型
聚集人口类型
人流动线
•主要建筑高度、 面积
•一～三年内可 改建之趋式
•行业类型 •产品层次
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
消费者更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻 人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性
10
3 8
6
7 9
7
12
Fra Baidu bibliotek
16
6
5
4
41
43
40
43
41
39
39
42
40
40
38
35
总计
小于等于24 25—34
35—39
40—49
50—65
菜市场 传统食杂店 便利店 百货商店 百货商店中的超市 超市 大卖场
企业
人口总量
人
口
年龄结构 地理分布 家庭组成
环
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
二手资料收集
消费者习惯在什么场所消费，选择这些场所 的标准是什么，这些场所是否已经满足了消 费者的全部需求，消费者需要什么类型的商 业设施（现在以及未来）
一个城市的宏观环境决定了我们采取什么样 的经营策略
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
城域市场环境的调研通常是要得到下面这些内容的有关数据
统计年鉴； 地方史志； 城市规划以及商业规划； 有关行业的专业网站； 对业内人士展开有目的性的访问， 了解更多的内容； 对商业设施的走访； 其他手段；
2004年9月
对于城域市场环境调研的重点部分是对于项目所在商圈环境的调研
1
区分商圈类型
2
界定商圈范围
预计销售收入
5
商圈环 境调研
分析商圈特征
3
估算饱和程度
• 越来越重视生活质量（尤其在一类城市）
—希望看到更专门化的产品 —对产品和服务要求更高 —与上一代相比对价格不那么敏感
对于服务、便 利、效率、个 性化的追求比 以往任何时候 都更加强烈
2004年9月
这使得现代零售业表现出鲜明的地利性特点
•服务半径越来越小，必须在有效半径之内充分发掘 消费潜力； •地利性行业，地理位置对零售业经营有极大的影响； •早进入者的地利壁垒容易形成，并有一定的垄断性；