2019年-商圈调研规划-PPT精选文档
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一个好的商圈调查报告ppt课件
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
1
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
2
分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
30
31
21
主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
25
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
5
银泰的内部布局
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
17
主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
3
商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
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银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
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分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
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主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
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消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
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银泰的内部布局
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问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
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主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
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商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
商圈分析ppt课件
◆长江路有来往双向行车道中间又栅栏的阻隔，行 人难以穿越，以天桥作为连接点。
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
◆周边公交站牌有：飞凤街、三孝口、安农大等， 途经公交车有：110路、113路、1路、3路、133路、 162路、166路、701路、706路、901路、17路、30 路、901路空调
周围的交通道路
步行街商圈
◆步行街处于市中心淮河路，长960米、宽22米
淮河路步行街 东 西 长江路三孝口 东 西
原因：长江路作为
主干道车流量比较 大，而且道路中间
19:00~19:30 时间段 有栅栏阻隔，与无 淮河路步行街 西 东 车辆的步行街相比
聚客能力弱的多
长江路三孝口 西 东
五、周围的交通道路
三孝口商圈
◆三孝口为长江路和金寨路的交叉口，长江路作为 主干道，每天的车流量很大。
一、
项目商圈内 百货商场 高
档 次
定位分析
鼓楼商厦
百盛
国购广场
低
30岁
CBD购物中心
商之都
城隍庙
百货大楼 乐普生
低
高 年龄层
二、商圈的形态
淮河路步行街
商圈特征：集中性商圈（
商业场所多，商圈规模大， 人口密集，流动人口多 ）
消费特点：快速、流行、
便利性、人口密集、消费额 相对较高。
行业业态：多功能业态（
三、商圈的覆盖范围
边
缘
次 商
主商圈
商
圈
圈
三孝口商圈 属于分散性商圈 （主要商圈半径 在500米以内， 次要商圈半径在 500米—1000之 间边缘商圈在 1000米以外。）
主商圈
次商圈
步行街商圈 属于集中性商圈 辐射范围能够覆 盖整个合肥市区
深圳商圈调研报告PPT课件
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二、深圳市商圈概况
2.1.2 商圈租售价格
目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨 至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左 右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。租赁铺位视地段不 同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍 贵，大约在2000元/㎡.月。
力
南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东 西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商
商
业总营业面积62万平方米。
南山商圈 深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目
圈
前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商
圈三个商圈鼎立的格局。
7
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
三大主力商圈：东门商圈、华强北商圈、南山商圈； 三大特色商圈：人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈； 关外新兴商圈：宝安商圈、龙岗商圈为。
6
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到
东门茂业百货为最核心地段
大
主 华强北商圈 华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深
路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地
大
称为“金三角”.
特 深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。
色
商 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南
圈
至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅 水公园。
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二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
关 宝安商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
商圈调查ppt课件
1、小区房产政策、知识咨询会
委会
选择小区 —— 联系物业管理公司或居
2、派发DM资料
派发地点：
信箱、家里、小区门口、菜场、公园门（晨 练）、大型公共活动场所
3、陌生拜访
小区 写字楼 专业市场
4、贴条
精品课件
商圈调查可能存在的困难
一、 门难进：
小区保安 居委会管理人员 派出所 公司的前台接待 其他（比如“小区居民”）
到你。
精品课件
商圈调查报告：
包含三大内容：
一、信息收集（外环境、内环境）
二、图表体现 （1、；2、劣势分析；3、对策）
精品课件
古
北
墩
东
华立星洲花园
路政新花园站 74、89、900、 860、278
华苑公 寓
蒋村 新金都 城市花 园
春天花园
骆家庄站 817、
303、74
大门
文一
骆家庄站
310、24、 817、900
骆家庄菜场
湖畔 花园
湖畔 大厦
西路
名仕嘉园
竞 舟 路 南都花
园
雅仕苑站 65、70、 74、25、24、42、 43、189
雅仕苑
骆家庄站 74、65、 25、42、校1
精品课件
北 东
精品课件
北
精品课件
商圈调查的方法与技巧
二、脸难看：
留下资料，以后再联系 我们没有需求 。。。
三、进展慢
这是一个长期的（不能马上就有明显效果的）基础工作
精品课件
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精品课件
精品课件
内环境：
户型、朝向、通风、楼层、窗外景观、装修、家具、明暗 采光、结构、渗漏、窗型及大小、、、、等等
第四章门店选址与商圈分析ppt课件
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area）
上的优劣势； （2）竞争店的销售规模与目标定位 （3）竞争店的目标顾客层次特点 （4）竞争店商品结构和经营特色 （5）竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（ IRS）计算公式为：
麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
商圈调研新PPT课件
1
5
2 低层（1-3层）
多层（4-6层）
4
超高层（30层以上）
3
高层（11-30）层
小高层（1-10层）
商圈调研新
➢关于房产的使用年限分类:
商圈调研新
A.居住用地（普通住宅，公寓别墅）——70年
商圈调研新
B.工业用地（工业厂房）— 50年
商圈调研新
C.商业娱乐用地（酒店\写字楼\商铺,40/50年)
商圈调研新
商圈调研的重要意义
商圈调研新
商圈调研的意义
➢房地产专业能力的基础，自信的基础 ➢更容易获取顾客的信赖：愿意和你合作，能够解
决顾客的问题 ➢有效议价，让销售更有信心 ➢提高促成的可能性 ➢打开合作无极限 ➢对未来的晋升拓展空间，房地产事业终身受益
商圈调研新
商圈调研—专业术语
商圈调研新
房产性质
谢 谢！
祝大家在泛联快速成长！
商圈调研新
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商圈调研新
商品房
经济适用房
拆迁安置房
房产性质
解困房
集资房
房改房
商圈调研新
房屋建筑结构分类有哪些?
商圈调研新
（1）砖木结构
➢这类建筑物的主要承重 构件是用砖、木做成。
➢ （层数较低，一般 在3层以下。1949年以 前建造的城镇居民住宅， 50～60年代建造的民 用房屋和简易房屋，大 多为这种结构。）
商圈调研新
商圈调研1商圈调研的意义2商圈调研专业术语3如何做好商圈调研中国泛联学院商圈构成商圈构成围绕当店走路10分钟的路程围绕当店走路10分钟的路程所在区域的作业范围所在区域的作业范围某一阶段的市场热点某一阶段的市场热点核心商圈核心商圈重点商圈重点商圈影响力商圈影响力商圈332211商圈调研的重要意义商圈调研的意义房地产专业能力的基础自信的基础更容易获取顾客的信赖
商圈分析与选址决策(ppt43张)
7、竞争程度 商圈饱和度——判断某个地区商业竞争激烈程度的 指标
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
C × RE 商圈饱和指数（IRS）＝——— RF
IRS:某地区某类商品饱和指数 C：某地区购买某类商品的潜在顾客人数 RE：某地区每一顾客购买该类商品的平均购买额 RF：某地区经营同类商品商店营业总面积
商圈饱和指数（IRS）
店址选址决策的步骤
分析每个地理区域（商圈，确定最有吸 引力的开店区域 分析新开店的具体位置，选出最有吸引 力的地点 商圈
商圈，指以零 售商店所在地 为中心，沿着 一定的方向和 距离扩展，吸 引顾客的辐射 范围 边缘商圈
5% 1525%
次要商圈
5070%
2.经规划的购物中心 指由一组统一规划、建在一起的商业建 筑所构成，产权集中，实行集中管理 优点：商品和服务品种的组合合理；各 商店的客流达到最大化；拥有各具特色 但又统一规划的购物中心形象 缺点：租金较贵，营业管理易受限制， 竞争也较激烈
促销手段可能扩大商圈的边际范围
商圈的影响因素
5.竞争对手的位置 两家竞争的商店相距有一段路程，而潜在顾客 又居于其间，则两家商店的商圈都会缩小 “群体竞争效应”（“扎堆效应”）也可能使 商圈扩大 6.交通状况 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩 小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
购买力指数＝A×50％＋B×30％＋C×20％
A：商圈内可支配收入总和（收入中扣除各种所得税、 偿还贷款、各种保险费和不动产消费等） B：商圈内前一年的零售总额 C：具有购买力的人口数量
市场商圈调研报告ppt
市场商圈调研报告ppt市场商圈调研报告PPT一、调研目的通过对市场商圈的实地调研，了解其商业区域布局、商业模式及潜在市场需求，为公司制定进驻商圈的发展战略提供决策依据。
二、调研方法1. 实地考察：选择市场商圈中具有代表性的商业区域进行实地考察，包括商场、商铺、餐饮场所等。
2. 面访调查：对商业区域内的商户和消费者进行面访，了解其经营状况、消费习惯等。
3. 数据收集：收集市场商圈的相关数据，包括人口密度、消费水平、竞争对手等。
三、调研结果1. 商业区域布局：市场商圈呈现出多元化的发展趋势，其中以商场、超市和餐饮场所最为集中，而服装、家居等细分市场比较分散。
2. 商业模式：市场商圈的商业模式主要以出租和销售为主，商户租赁商业空间进行经营，同时也有部分商户选择直接销售。
3. 潜在市场需求：市场商圈中的消费者需求主要包括日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮等，其中，餐饮场所是市场需求最旺盛的领域之一。
四、发展策略1. 强化商业区域布局规划：通过选择适宜的商业区域进行发展，进一步提升商圈的吸引力和竞争力。
2. 创新商业模式：结合市场需求和消费者习惯，探索适合商圈发展的商业模式，如引入线上线下融合的零售模式等。
3. 提升服务质量：加强商圈内商户的培训和管理，提升服务质量，提供更好的消费体验，增加消费者忠诚度。
4. 加强品牌营销：通过营销活动、促销策略等手段，提升品牌影响力，吸引更多潜在消费者。
五、总结通过市场商圈的调研，我们了解到商业区域呈现出多元化的发展趋势，商业模式以出租和销售为主，潜在市场需求以日常生活用品、娱乐休闲、美食餐饮为主。
为了进一步提升商圈的市场竞争力，我们将制定相应的发展策略，包括强化商业区域布局规划、创新商业模式、提升服务质量和加强品牌营销等。
希望能够通过市场商圈的发展，为公司的业务增长提供新动力。
【全面版】商圈调查报告PPT文档
❖ 根据我们调查新区附近学校有7所学校，写字楼、 公司、高级会所很多。
对现市场图书价格的分析
❖ 出版商看似拒绝打折，他们说这样会“减少 班级：市场营销2100
台州椒江新区，作为台州市府发展园区，拥有足够的人气和良好的商业氛围。 本新书店隶属于东海大道商圈，其涵盖了此地区的大多数目标顾客，并有一定的向椒江其他地区扩张的能力。
1000
9～11点 2280 2250 1600 班级：市场营销2100
消费者对消费要求的日益提高，使得书店必须向着专业化迈进，通过提供专业的产品和服务，区分市场。 无论是商业形态还是定位，台州新区算是一个半成熟的商圈，也是档次较高的商圈。
11～13点 班级：市场营销2100
预估固定薪资费用 30312 元
1、实行会员制，既可通过发展会员筹集资金，又能围绕书店形成一批固定的读者，保证书店的销售收入。
15～17点 3200 2260 4、门店外客流的多为购买性顾客、双流向、速度一般、目的性较低
天时、地利、人和，东海大道，已经升深入许多台州人的逛街习惯里了。
1400
17～19点 2300
2500
2000
19～21点 2250
速度一般、目的性较低
人潮状况调查 思状元阁书店_商圈 年4月4日 星期 一 (15分钟／次）
区域 甲 3、道路过往无限制、道路状况好
出版商看似拒绝打折，他们说这样会“减少出版者的利润，将来事业发展 不足，势必导致图书市场的萧条，由此造成的恶果最终会由
读者来承担”。
时间分类 汽车 人力车 步行 消费特点：快速、流行、便利性、国际化、外来人口、消费额相对较高。
价的37％，销售、管理等间接成本约占书价 该商圈可分为居住人口、工作人口、路过人口；
对现市场图书价格的分析
❖ 出版商看似拒绝打折，他们说这样会“减少 班级：市场营销2100
台州椒江新区，作为台州市府发展园区，拥有足够的人气和良好的商业氛围。 本新书店隶属于东海大道商圈，其涵盖了此地区的大多数目标顾客，并有一定的向椒江其他地区扩张的能力。
1000
9～11点 2280 2250 1600 班级：市场营销2100
消费者对消费要求的日益提高，使得书店必须向着专业化迈进，通过提供专业的产品和服务，区分市场。 无论是商业形态还是定位，台州新区算是一个半成熟的商圈，也是档次较高的商圈。
11～13点 班级：市场营销2100
预估固定薪资费用 30312 元
1、实行会员制，既可通过发展会员筹集资金，又能围绕书店形成一批固定的读者，保证书店的销售收入。
15～17点 3200 2260 4、门店外客流的多为购买性顾客、双流向、速度一般、目的性较低
天时、地利、人和，东海大道，已经升深入许多台州人的逛街习惯里了。
1400
17～19点 2300
2500
2000
19～21点 2250
速度一般、目的性较低
人潮状况调查 思状元阁书店_商圈 年4月4日 星期 一 (15分钟／次）
区域 甲 3、道路过往无限制、道路状况好
出版商看似拒绝打折，他们说这样会“减少出版者的利润，将来事业发展 不足，势必导致图书市场的萧条，由此造成的恶果最终会由
读者来承担”。
时间分类 汽车 人力车 步行 消费特点：快速、流行、便利性、国际化、外来人口、消费额相对较高。
价的37％，销售、管理等间接成本约占书价 该商圈可分为居住人口、工作人口、路过人口；
某百货的商圈调查报告(PPT 31张)
银泰百货的商圈调查报告
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
分析ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
商圈结构分析
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
谢谢观赏，再见。
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激励学生学习的名言格言 220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。 221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努——香港著名推销商） 222、绊脚石乃是进身之阶。 223、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。 224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。 225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。 226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。 227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。 228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。 229、以诚感人者，人亦诚而应。 230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。 231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。 232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。 233、怠惰是贫穷的制造厂。 234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法） 235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。 236、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。 237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。 238、回避现实的人，未来将更不理想。 239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。 240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬 241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。 242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。 243、人之所以能，是相信能。 244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。 245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。 246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。 247、两粒种子，一片森林。 248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。 249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。 250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
分析ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
商圈结构分析
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
谢谢观赏，再见。
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激励学生学习的名言格言 220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。 221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努——香港著名推销商） 222、绊脚石乃是进身之阶。 223、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。 224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。 225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。 226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。 227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。 228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。 229、以诚感人者，人亦诚而应。 230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。 231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。 232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。 233、怠惰是贫穷的制造厂。 234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法） 235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。 236、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。 237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。 238、回避现实的人，未来将更不理想。 239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。 240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬 241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。 242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。 243、人之所以能，是相信能。 244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。 245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。 246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。 247、两粒种子，一片森林。 248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。 249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。 250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。
商圈调研(待区域修改)
商圈调研的意义
• 举例
我们会经常问客户，他曾经看过什么房子、想定过什么房子？如果你能足够清楚的说出他 的房子、分析他看过的楼盘、并给他对比出他没看过的楼盘，基于你对产品的了解，客户 的信心就会骤然倍增！
• 有效议价，让销售更有信心
1、有效议价：如果你对区域足够的了解，能够帮助我们的房东足够准确的分析他房子的价 格构成的话，你就会拥有足够的理由来和他沟通让他降价，而且也不会那么容易伤害关系。 2、让销售更有信心：不了解就无法找到房子的利益点！你的销售技能（话术）就是根源于 对产品的熟悉。我们说“因为专业，所以自信”对房子的信息，来自于经纪人对产品的解 读和欣赏，“没有嫁不出去的女人，也没有卖不出去的房子”我们应该对房子拥有坚定不 移的信心，有信心，它才有可能变成对客户的选择。 4
12
社区调研要完成的事情
配套设施的了解 该社区有无会所，怎么收费 物业公司是哪的，这个物业的优点是什么 物业费、供暖费（自供暖还是集中供暖）、水、电、燃气、停车费多少钱，去哪交 社区的保安是哪个公司？一共有多少个保安，安全状况怎么样 周边的银行有什么、幼儿园、小学、中学、大学（所有学校的入校要求有什么，如果学区房要突出该小区 的卖点） 有什么大型购物中心、特色餐厅 交通状况的了解 小区周边有什么地铁站？站名是什么？离小区有多远？ 小区周边有什么公交站？站名是什么？各站都经过哪？能到哪？ 带看的最佳路线是什么？ 金融投资价值的了解 该小区不同户型的租金价格是多少？ 能不能注册办公？ 不同户型的投资回报率是多少?
商圈调研的内容
为什么同样是钢筋水泥建的房子， 房子的价格每平米会差异几千上影响房子价值的最核心 因素三个：地段、地段、地段。由于 房地产饿不可移动性，导致很多是属 于先天的条件，不可复制。每个区域 都有它独特的特点，每个区域一定会 有它的卖点，要么现在很好，要么将 来很好。房地产有个很大的因素就是 随着周边环境的变化价值一直在变。 •区域地理位置：离市中心距离、政 府的规划 •区域特点：学区、CBD、使馆区 •区域人文环境：经商、政府、白领 •区域的发展史：过去、现在、将来
商圈调查PPT课件
表格 市场行情的掌握 3、工具—文件夹 制图工具
指南针 等 4、调整状态—做好被拒绝的
思想准备 5、建立一套适当的系统 记
录你的工作过程
四、具体实施
（1）小区外部环境：
计划市调的区域，纪录在头脑中形成地图全貌和实地印象。 并做标地图。周边的大环境和周边的辅助生活设施，公交 路线，学校、学区、医院、银行、超市、市场、酒店宾馆， 大型标志物。
D、了解本商圈内竞争对手的情况，其他中介的位置、规模、 成交量、业务水平。
E、新楼盘。 （1）有哪些新楼在建，位置、开发商、名称、 （2）开盘价，规模，浮动价，交房日期、产权办理时间，等。 （3）物业管理，性质。
五、商圈调查的途径：
1、实地调查 ① 物业拜访、保安闲聊 ② 巧扮客户、调研同行 ③ 居民聊天 2、通过媒体调查
商圈调查
The Business Research
商圈调查
• 任何一个经纪人圈定义：你所要了解和调查的目标对象的地理
位置，市场行情，发展前景趋势。
• 按地段划分：每个店从事业务活动的工作范围 （对象）。以店为中心，可分A类商圈（工作重 点）B类商圈，C类商圈。
通过网络查资料、基本数据 了解土地的开发量，土地出让、划拨，一手楼盘 的开发量，开发商的情况，项目的开盘价，青岛 市的规划情况，拆迁情况，具体数字及交通的规 划。报纸。
六、作用
（1）对周边的楼盘的具体了解和感官，又为自己 无形积累了房源和客源。
（2）专业．当客户有买房和卖房的需求时，及时 对大脑的信息进行筛选和过滤，卖方愿意委托给 你，买方会认可你，信任你，我们能为客户提供 更精细和周到的服务。
（3）前期做好商圈调查可以提高工作效率，为后 期实勘带看工作做好铺垫节约时间。
指南针 等 4、调整状态—做好被拒绝的
思想准备 5、建立一套适当的系统 记
录你的工作过程
四、具体实施
（1）小区外部环境：
计划市调的区域，纪录在头脑中形成地图全貌和实地印象。 并做标地图。周边的大环境和周边的辅助生活设施，公交 路线，学校、学区、医院、银行、超市、市场、酒店宾馆， 大型标志物。
D、了解本商圈内竞争对手的情况，其他中介的位置、规模、 成交量、业务水平。
E、新楼盘。 （1）有哪些新楼在建，位置、开发商、名称、 （2）开盘价，规模，浮动价，交房日期、产权办理时间，等。 （3）物业管理，性质。
五、商圈调查的途径：
1、实地调查 ① 物业拜访、保安闲聊 ② 巧扮客户、调研同行 ③ 居民聊天 2、通过媒体调查
商圈调查
The Business Research
商圈调查
• 任何一个经纪人圈定义：你所要了解和调查的目标对象的地理
位置，市场行情，发展前景趋势。
• 按地段划分：每个店从事业务活动的工作范围 （对象）。以店为中心，可分A类商圈（工作重 点）B类商圈，C类商圈。
通过网络查资料、基本数据 了解土地的开发量，土地出让、划拨，一手楼盘 的开发量，开发商的情况，项目的开盘价，青岛 市的规划情况，拆迁情况，具体数字及交通的规 划。报纸。
六、作用
（1）对周边的楼盘的具体了解和感官，又为自己 无形积累了房源和客源。
（2）专业．当客户有买房和卖房的需求时，及时 对大脑的信息进行筛选和过滤，卖方愿意委托给 你，买方会认可你，信任你，我们能为客户提供 更精细和周到的服务。
（3）前期做好商圈调查可以提高工作效率，为后 期实勘带看工作做好铺垫节约时间。
最新商圈调研规划ppt课件
2）调研中
每天的工作量必须 有严格的控制， 按照由简到繁， 由易到难的基本 规律进行，保证 对每份问卷进行 检查，控制量就 是对质量的负责
调研中的控制
督导对每份问卷进 行现场复核；
调研经理对督导复 核过的问卷进行 数量不少于70% 的抽样复核；
通过问卷的现场检 查控制调研人员 的行为；
调研现场要求必须 有督导人员在场；
职业操受培训；
职业技能培训；
与访问人员签订正规 的工作合同，约束双 方的行为；
访问员需要一定的质 押担保；
明确违反规定的惩罚 措施
试访问
对问卷进行验证；
对访员的能力进行考 验；
提前获得调研中可能 出现的意外情况并提 出解决以及规避的办 法；
帮助访问员进一步熟 悉调研问卷和调研流 程；
2004年9月
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
每天的工作量必须 有严格的控制， 按照由简到繁， 由易到难的基本 规律进行，保证 对每份问卷进行 检查，控制量就 是对质量的负责
调研中的控制
督导对每份问卷进 行现场复核；
调研经理对督导复 核过的问卷进行 数量不少于70% 的抽样复核；
通过问卷的现场检 查控制调研人员 的行为；
调研现场要求必须 有督导人员在场；
职业操受培训；
职业技能培训；
与访问人员签订正规 的工作合同，约束双 方的行为；
访问员需要一定的质 押担保；
明确违反规定的惩罚 措施
试访问
对问卷进行验证；
对访员的能力进行考 验；
提前获得调研中可能 出现的意外情况并提 出解决以及规避的办 法；
帮助访问员进一步熟 悉调研问卷和调研流 程；
2004年9月
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
商业街市场调研和营销方案(PPT 126页)
地方政府财政收入稳步提高，固定资产投资逐年增加，有力的保障了区域开 发建设；
人均GDP正显示城市发展进入高速发展阶段，个人购买力越来越强，必然刺激 商业市场和给类消费市场的增长。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
9
南汇宏观经济 产业分析
据统计，南汇2007年第一产业增加值18.2亿 元，可比增长5.1%；第二产业增加值252.6 亿元,可比增长30.8%，其中：工业增加值 224.1亿元，可比增长34.3%；第三产业增加 值184.8亿元，可比增长27.2%，综合实力再 迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发 展的第二产业依然增势强劲，第三产业加快 发展，生产供给活力较强，各产业的协调性
公路
13条
里程（公 里） 45.4
98.9
108.5 224.7
世博后，迪斯尼板块周边配套项目将逐步启动，根
据2014年开园的规划，3年内区域配套能级将是第一
个上升期。尤其在交通方面会先行。目前在建的大
川公路及马上要拓宽的南六公路等，均是惠南链接
外环、迪斯尼的重要道路。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
20
15
12 10
5
0 2010
地区生产总值（亿元）
增长率
浦东地区生产总值稳步增长，平均增长率达到14%，2010年属于为政府目 标数据；
南汇2009年并入大浦东，增加原南汇地区基础设施投入，拉动原南汇经 济的快速发展，国家政策相应扶持增加。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
8
南汇宏观经济 主要经济指标
格都突出中国文化底蕴。
引领城镇商业发展，创新城镇投资理念
4
问题界定
报告目的
在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将： 对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析； 根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位； 通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售
相关主题
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• 分散型商圈 – 商圈内流动人口少 – 商圈内腹地分散 – 区内之建筑物普通、老旧且高度３楼以下 – 商店分散且范围小 – 与本产业有互补性之商店少，且规模小 – 交通不频繁，车辆流量少 – 商圈类型：住、住商、住办、办、办住
2004年9月
2）商圈界定方法
[Compass 法则]从各家竞争店铺规模（power）开始，掌握吸引力方面的不同 点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子
• 越来越重视生活质量（尤其在一类城市）
—希望看到更专门化的产品 —对产品和服务要求更高 —与上一代相比对价格不那么敏感
对于服务、便 利、效率、个 性化的追求比 以往任何时候 都更加强烈
2004年9月
这使得现代零售业表现出鲜明的地利性特点
•服务半径越来越小，必须在有效半径之内充分发掘 消费潜力； •地利性行业，地理位置对零售业经营有极大的影响； •早进入者的地利壁垒容易形成，并有一定的垄断性；
2004年9月
山东省商业集团商圈调研规划
济南
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
现代零售业发展潜力巨大
需求旺盛，业态转型迅速，现代超市业态高速发展 当前零售业市场集中度低，区域、部门分割严重，发展潜力巨大（见附表） 优势零售业企业跨地区、跨行业快速发展已成为必然趋势
消费者习惯在什么场所消费，选择这些场所 的标准是什么，这些场所是否已经满足了消 费者的全部需求，消费者需要什么类型的商 业设施（现在以及未来）
一个城市的宏观环境决定了我们采取什么样 的经营策略
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
城域市场环境的调研通常是要得到下面这些内容的有关数据
消费者更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻 人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性
10
3 8
6
7 9
7
12
16
6
5
4
41
43
40
43
41
39
39
42
40
40
38
35
总计
小于等于24 25—34
35—39
40—49
50—65
菜市场 传统食杂店 便利店 百货商店 百货商店中的超市 超市 大卖场
4
2004年9月
1）区分商圈类型
• 集中型商圈 – 商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) – 商圈内住宅人口(约２４０００以上) – 区内之建筑物高且密集 – 商店集中且范围大 – 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） – 交通频繁，车辆流量大 – 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
企业
人口总量
人
口
年龄结构 地理分布 家庭组成
环
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
二手资料收集
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
统计年鉴； 地方史志； 城市规划以及商业规划； 有关行业的专业网站； 对业内人士展开有目的性的访问， 了解更多的内容； 对商业设施的走访； 其他手段；
2004年9月
对于城域市场环境调研的重点部分是对于项目所在商圈环境的调研
1
区分商圈类型
2
界定商圈范围
预计销售收入
5
商圈环 境调研
分析商圈特征
3
估算饱和程度
•主要道路之商 店分布明细
•相同商店之家 数． •商店汇集地带
概述
2004年9月
3）分析商圈特征②
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
附表：国际零售市场的发展程度与集中程度
市场规模 美元$
前5位连锁店所占份额90
（集中程度）
80
70
60
50
40
现代业态所占份额 （发展程度）
0
泰国 30
马来西亚 20
20 菲律宾40
10
印度尼西亚越南
中国
0
印度
-10
中国香港
澳大利亚 新西兰
新加坡 中国台湾
60
80
韩国
100 日本
2004年9月
消费者对于现代销售渠道的依赖将越来越严重
能否充分挖掘区 域内的消费潜力 是一个商业项目 成功的关键因素
2004年9月
商圈调研正是在这样的背景下产生的
商圈调研就是使用科学的手段了解项目所在商圈的有关情况，从而为项目的设计、推广、营销提供科学的依据
竞争对手研究 消费者研究 城域市场环境研究
谁有能力与我们直接竞争，他们采用什么竞 争手段，他们的SWOT分析结果，谁是我们 的潜在竞争对手，他们的冲击力有多大，如 何应对
2004年9月
例：
• 计划地与A竞争店的分界点：
A竞争店 600平米
1000米 商圈的分界点 = ————————
600平米
1 + ———— 300平米
1000米 = ————— = 414米
2.414
1000米
B竞争 店 200平米
600米
• 计划地与B竞争店的分界点：
600米 商圈的分界点 = ————————
200平米
1 + ———— 300平米
600米 = ————— = 330米
1.816
计划地 300 平 米
2004年9月
3）分析商圈特征①
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
本商圈内汇聚人潮之场所类型
类型
聚集人口类型
人流动线
•主要建筑高度、 面积
•一～三年内可 改建之趋式
•行业类型 •产品层次
2004年9月
但同时消费者对现代销售渠道的要求也将越来越高
• 期望成功和自我成就
—面对激烈的职业竞争 —急于表现自我（例如通过汽车、房子等财产证明自我）
• 快节奏的生活
—有限的休闲时间 —强烈渴望放松和娱乐 —越来越期望得到方便和解决需求，例如到大卖场购物
• 开始以家庭为中心
—很多的家庭计划（例如买房子、汽车、家庭旅行计划） —孩子更是生活的圆心（孩子的教育是重中之重）
2004年9月
2）商圈界定方法
[Compass 法则]从各家竞争店铺规模（power）开始，掌握吸引力方面的不同 点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子
• 越来越重视生活质量（尤其在一类城市）
—希望看到更专门化的产品 —对产品和服务要求更高 —与上一代相比对价格不那么敏感
对于服务、便 利、效率、个 性化的追求比 以往任何时候 都更加强烈
2004年9月
这使得现代零售业表现出鲜明的地利性特点
•服务半径越来越小，必须在有效半径之内充分发掘 消费潜力； •地利性行业，地理位置对零售业经营有极大的影响； •早进入者的地利壁垒容易形成，并有一定的垄断性；
2004年9月
山东省商业集团商圈调研规划
济南
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
现代零售业发展潜力巨大
需求旺盛，业态转型迅速，现代超市业态高速发展 当前零售业市场集中度低，区域、部门分割严重，发展潜力巨大（见附表） 优势零售业企业跨地区、跨行业快速发展已成为必然趋势
消费者习惯在什么场所消费，选择这些场所 的标准是什么，这些场所是否已经满足了消 费者的全部需求，消费者需要什么类型的商 业设施（现在以及未来）
一个城市的宏观环境决定了我们采取什么样 的经营策略
2004年9月
目录
序言 城域市场环境调研 消费者调研 竞争对手调研 了解我们
2004年9月
城域市场环境的调研通常是要得到下面这些内容的有关数据
消费者更喜欢到现代销售渠道购物，这与他们的生活方式和收入无关。未来年轻 人会继续选择现代销售渠道购物，这将进一步削弱传统销售渠道的重要性
10
3 8
6
7 9
7
12
16
6
5
4
41
43
40
43
41
39
39
42
40
40
38
35
总计
小于等于24 25—34
35—39
40—49
50—65
菜市场 传统食杂店 便利店 百货商店 百货商店中的超市 超市 大卖场
4
2004年9月
1）区分商圈类型
• 集中型商圈 – 商圈内流动人口多(每分钟约３０～４０位以上) – 商圈内住宅人口(约２４０００以上) – 区内之建筑物高且密集 – 商店集中且范围大 – 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司） – 交通频繁，车辆流量大 – 商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住
企业
人口总量
人
口
年龄结构 地理分布 家庭组成
环
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
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通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
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通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
二手资料收集
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
统计年鉴； 地方史志； 城市规划以及商业规划； 有关行业的专业网站； 对业内人士展开有目的性的访问， 了解更多的内容； 对商业设施的走访； 其他手段；
2004年9月
对于城域市场环境调研的重点部分是对于项目所在商圈环境的调研
1
区分商圈类型
2
界定商圈范围
预计销售收入
5
商圈环 境调研
分析商圈特征
3
估算饱和程度
•主要道路之商 店分布明细
•相同商店之家 数． •商店汇集地带
概述
2004年9月
3）分析商圈特征②
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
附表：国际零售市场的发展程度与集中程度
市场规模 美元$
前5位连锁店所占份额90
（集中程度）
80
70
60
50
40
现代业态所占份额 （发展程度）
0
泰国 30
马来西亚 20
20 菲律宾40
10
印度尼西亚越南
中国
0
印度
-10
中国香港
澳大利亚 新西兰
新加坡 中国台湾
60
80
韩国
100 日本
2004年9月
消费者对于现代销售渠道的依赖将越来越严重
能否充分挖掘区 域内的消费潜力 是一个商业项目 成功的关键因素
2004年9月
商圈调研正是在这样的背景下产生的
商圈调研就是使用科学的手段了解项目所在商圈的有关情况，从而为项目的设计、推广、营销提供科学的依据
竞争对手研究 消费者研究 城域市场环境研究
谁有能力与我们直接竞争，他们采用什么竞 争手段，他们的SWOT分析结果，谁是我们 的潜在竞争对手，他们的冲击力有多大，如 何应对
2004年9月
例：
• 计划地与A竞争店的分界点：
A竞争店 600平米
1000米 商圈的分界点 = ————————
600平米
1 + ———— 300平米
1000米 = ————— = 414米
2.414
1000米
B竞争 店 200平米
600米
• 计划地与B竞争店的分界点：
600米 商圈的分界点 = ————————
200平米
1 + ———— 300平米
600米 = ————— = 330米
1.816
计划地 300 平 米
2004年9月
3）分析商圈特征①
商店特色及分布情况
住宅特色
建筑型态 行业型态 分布家数类型
本商圈内汇聚人潮之场所类型
类型
聚集人口类型
人流动线
•主要建筑高度、 面积
•一～三年内可 改建之趋式
•行业类型 •产品层次
2004年9月
但同时消费者对现代销售渠道的要求也将越来越高
• 期望成功和自我成就
—面对激烈的职业竞争 —急于表现自我（例如通过汽车、房子等财产证明自我）
• 快节奏的生活
—有限的休闲时间 —强烈渴望放松和娱乐 —越来越期望得到方便和解决需求，例如到大卖场购物
• 开始以家庭为中心
—很多的家庭计划（例如买房子、汽车、家庭旅行计划） —孩子更是生活的圆心（孩子的教育是重中之重）