商圈调查的重要性.ppt
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商圈的概念ppt课件
19.02.2020
23
2、客流量分析
• 平日、周末、节日客流量差异、客流量 时点分布
• 十字路口客流量、街道客流量、商场客 流量、车站客流量
• 客流类型（自身客流、分享客流、派生 客流）
• 客流规律（客流目的、速度、滞留时间）
19.02.2020
24
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客流时点分布
来客数
1200
1000
800
600
13
1、商圈的层次
边缘商圈 次要商圈
主次要要商商圈圈
主要商圈 市场占有占率顾在客3总0%以上，
占本数店的销5售5%额70% ~70%
市场占有率10%以上，占本店销售25%
占顾客总数的 市场占有率5%1以5%上，~2占5%本店销售额5%
19.02.2020
14
2、商圈的大小及形状
商圈大小的影响因素 1）、外部因素：家庭人口、产业结构、交通
状况、城市规划、商业聚集 2）、内部因素：商店规模、经营范围、经营
水平与信誉
19.02.2020
15
商圈大小是一个时间概念
–步行、自行车、公交车、开汽车 –不同的交通工具用5~10分钟、10~20分钟、
20~30分钟行驶的距离。 –虽然商圈是以距离标注的，但根本上是时
间概念。
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400 10000人
8000人
200
6000人
4000人 0
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 时间
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19.02.2020
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3、顾客分析
• 顾客消费习惯研究 • 顾客消费心理及行为分析 • 人口统计因素：性别、年龄、文化程度、
商圈调查(21世纪房产)PPT精品文档23页
新经纪人商圈调查的安排
第1天新经纪人熟悉商圈的范围，绘制商圈调查图。 标明相关的街道、街道边建筑物、车站等信息。 第2—第4天,新经纪人根据商圈内的街道划分完成竞争 者调查分析表，社区楼盘调查表，商圈配套设施统计 表等三张表格，并在商圈调查图上反映。 第5天,将商圈调查的结果加以整理归档。
课程回顾
价辖 格区 及内 指房 数屋
竞 争 店 资 料
社 区 位建 图筑 物 布
配 套 设 施 资 料
绘制简图，撰写报告
商圈调查的方式与途径
Hale Waihona Puke 1. 实地观测 2. 报刊网络 3. 访谈方式 4. 问卷方式
商圈调查前的准备
店长的准备工作:
1. 对所管辖商圈，了解其范围、主要街道及主要 社区,并绘制简图； 2. 根据参与调查的经纪人数的不同，将辖区划分 为若干片区； 3. 为经纪人准备好纸张，地图，铅笔； 4. 对经纪人每天的调查量作出安排； 5. 针对社区的情况，有需要的时候，设计出调查 问卷。
店 客 收营 业
面 户 费业 务
面 来 标额 品
积源 准
种
竞争者分析（表格）
社区楼盘调查
• 社区内房屋套数 • 房屋产权状况 • 楼盘外围状况 • 该区域房屋价格
• 社区的发展规划 • 社区人口 • 小区物业
经纪人商圈调查表
社 区 楼 盘 调 查 表
商圈内重要商店分布统计表
经纪人商圈调查图
我们为什么要进行商圈调查？ 进行商圈调查的流程？ 商圈调查的内容？ 调查反馈是如何进行的？
商圈调查的目标
1、 了解地区居民的人口特性、社会经济的变量 及生活形态等。
2、 确定区域内楼盘名称、位置、结构。 3、 了解商圈内配套设施状况。 4、 分析商圈内同性质的竞争家数。 5、 找出商圈内的障碍。 6、 其它因素。
零售管理课件：商圈调查
22
第三步：观察家庭垃圾。从20世纪70年代起日本城市居民的垃圾袋处 理，已全部实行由居民自己按规定的垃圾袋分类，集中置于公共垃圾 箱的制度。翻阅垃圾的目的，是通过对各家各户的各种废弃物，如食 品清洗过程中的遗物、空瓶罐、日用品外包装、旧物品等的分类统计， 整理本地区对深加工、半加工、不加工食品的需求比例和不同品牌的 饮品、日用品、穿着品的需求状况。该公司尤其重视对本地区现有店 铺中未陈列商品的记录，以避免因店铺不经营就误认为不需求的错误。 该公司原计划从拆迁旧建筑到新店铺建成耗时11个月，但因调查未结 束，店铺晚开业4个月。就是说，为设计新店铺的商品构成、品种结 构、价格体系等，店铺减少了4个月的营业时间。但该店铺开业两年 半来，一直保持着基本无脱销、无库存、适销达90%以上的记录。当 负责此项调查工作的公司企划部长被问及为了这样的调查而使店铺晚 开业4个月，经济上是否值得时，回答是：这样做得大于失，值得。
30
（1）零售引力法则（莱利法则） 具体内容：两个城市之间存在着一个
商圈分界点，两个城市对处于该分界点上 的顾客的吸引力是相同的，但是，该分界 点距离两个城市的空间距离是不同的。
这分界点就是两个城市各自的商圈。
31
莱利法则的计算公式如下：
D ab
d
p
1 b
p
a
d为A城市与B城市的距离 Pa为A城市的人口数 Pb为B城市的人口数 Dab为A城市的商圈边界
▪ 3）潜在消费额调查与分析
潜在消费额是在人口调查的基础上，进一步调查 消费者的收入水平和消费者的消费水平后的测算 出来。
▪ 4）顾客消费倾向分析 消费者意愿调查与分析。
消费者行为调查与分析。
耐用品拥有率调查与分析。
18
▪ 2．城市结构调查 1）地域 2）交通 3）繁华地段 4）各项城市功能 5）城市发展规划
第三步：观察家庭垃圾。从20世纪70年代起日本城市居民的垃圾袋处 理，已全部实行由居民自己按规定的垃圾袋分类，集中置于公共垃圾 箱的制度。翻阅垃圾的目的，是通过对各家各户的各种废弃物，如食 品清洗过程中的遗物、空瓶罐、日用品外包装、旧物品等的分类统计， 整理本地区对深加工、半加工、不加工食品的需求比例和不同品牌的 饮品、日用品、穿着品的需求状况。该公司尤其重视对本地区现有店 铺中未陈列商品的记录，以避免因店铺不经营就误认为不需求的错误。 该公司原计划从拆迁旧建筑到新店铺建成耗时11个月，但因调查未结 束，店铺晚开业4个月。就是说，为设计新店铺的商品构成、品种结 构、价格体系等，店铺减少了4个月的营业时间。但该店铺开业两年 半来，一直保持着基本无脱销、无库存、适销达90%以上的记录。当 负责此项调查工作的公司企划部长被问及为了这样的调查而使店铺晚 开业4个月，经济上是否值得时，回答是：这样做得大于失，值得。
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（1）零售引力法则（莱利法则） 具体内容：两个城市之间存在着一个
商圈分界点，两个城市对处于该分界点上 的顾客的吸引力是相同的，但是，该分界 点距离两个城市的空间距离是不同的。
这分界点就是两个城市各自的商圈。
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莱利法则的计算公式如下：
D ab
d
p
1 b
p
a
d为A城市与B城市的距离 Pa为A城市的人口数 Pb为B城市的人口数 Dab为A城市的商圈边界
▪ 3）潜在消费额调查与分析
潜在消费额是在人口调查的基础上，进一步调查 消费者的收入水平和消费者的消费水平后的测算 出来。
▪ 4）顾客消费倾向分析 消费者意愿调查与分析。
消费者行为调查与分析。
耐用品拥有率调查与分析。
18
▪ 2．城市结构调查 1）地域 2）交通 3）繁华地段 4）各项城市功能 5）城市发展规划
一个好的商圈调查报告ppt课件
组员：方超、杜春雷、李宝山、王克长、 俞乐、陈聪、姚鑫、董一鸣、胡康
1
银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
2
分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
30
31
21
主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
23
24
25
消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
5
银泰的内部布局
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
17
主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
19
花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
3
商圈结构分析
4
公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
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银泰百货（武林店）的地理位置
银泰百货 （武林店） 邻靠延安 路，南靠 西湖，西 靠省政府， 是一个川 流不息的 绝佳位置。
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分析目录
1.商圈结构分析 2、公交路线 3、银泰的内部布局 4、问卷分析 5、我们对银泰百货的一些看法
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主要看中的还是质量的保证，其次是品牌的魅力
22
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消费水平也说明了这是一个以年轻人为主的市场。
26
促销主要还是在重要的节假日和店庆。。。相对较少
27
打折还是不变的主题，但返还现金现在越来越被重视
28
因为是在银泰进行的调查。。所以有一定的局限性。。。但也可以看出杭百的 之处悲剧
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银泰的内部布局
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问卷分析
可以看出消费者主要集中在年轻人和事业成功的中年人
16
消费者的男女比例为1 3 开
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主要以江干区、西湖区、上城区、下城区为主。外地以绍兴为主要客源
18
代步工具主要为公交车ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ其次为私家车
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花费花时间大多较长。
20
收入水平上看主要还是以年轻人为主，高收入人群比较少
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商圈结构分析
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公交路线
乘坐105路106路12路130路13路188路201路216路219路221路 251路270路290路355路517路区间517路55路56路801路900路 900路高峰大站车92路95路991路假日12线/j12假日1线/j1游8线 /y8观光6号线观光8号线到延安新村下车步行50米 2. 乘坐203路204路205路211路214路218路23路991路到武林广 场(东跑道)下车步行237米 3. 乘坐11路151路207路220路228路26路28路28路高峰大站车 355路假日1线/j1游5线/y5到武林广场(体育场路)下车步行242米 4. 乘坐201路202路217路219路22路22路高峰大站车67路67路高 峰大站车到杭州大厦(西跑道)下车步行271米 5. 乘坐72路到百井坊巷下车步行288米
商圈调查报告ppt课件
.
步行 1000 1600 1300 1500 1400 2000 1200
消费特征分析
❖ 我们的主目标是青少年，所以我们会和各学 校、教育机构建立良好的长期合作关系，学 生的课本和参考书都是一个较大的市场，另 外我们可以完善我们的售后服务，刺激顾客 需求。另外二楼的茶吧，我们针对的是白领 上班一族，繁重的工作需要有安静舒适的环 境去调节，或者需要一片商务讨论专区，尽 情直抒胸臆。且都有一定的购买能力。
❖ 公司为新新企业，资金周转度不是很高，一 切都要从实际出发，黄金地带的人流量固然 多，但能成为黄金地带，租金可见一斑。经 调查其实好店址的高租金并不是一天两天形 成的，它是房东和租主在长期利润分成较量 中形成的契约，租金高到商户无钱可赚，那 么再好的门面也租不出去。所以要和房东达 成共识，双赢。东海大道地段租金较贵，基 本上30000元/月左右。
速度一般、目的性较低
.
人潮状况调查 思状元阁书店_商圈 2011年4月4日 星期 一 (15分钟／次）
区域 时间分类
7～9点 9～11点 11～13点 13～15点 15～17点 17～19点 19～21点
汽车 2180 2280 3000 2900 3200 2300 2250
甲
人力车
2050 2250 2500 2300 2260 2500 2280
.
商圈特征分析
❖ 台州椒江新区，作为台州市府发展园区，拥有足够 的人气和良好的商业氛围。无论是商业形态还是定 位，台州新区算是一个半成熟的商圈，也是档次较 高的商圈。
❖ 在新区的核心区域，东海大道算是商业地产航母， 高级会所、咖啡馆、健身馆等都齐集一堂，特别是 市府路中心街，吃喝玩乐都有，这些共同打造了一 Байду номын сангаас繁荣而充满活力的商业中心。这种商业积淀给了 新区商圈足够的潜力，台州文化又给新区添了许多 魅力。天时、地利、人和，东海大道，已经升深入 许多台州人的逛街习惯里了。
步行 1000 1600 1300 1500 1400 2000 1200
消费特征分析
❖ 我们的主目标是青少年，所以我们会和各学 校、教育机构建立良好的长期合作关系，学 生的课本和参考书都是一个较大的市场，另 外我们可以完善我们的售后服务，刺激顾客 需求。另外二楼的茶吧，我们针对的是白领 上班一族，繁重的工作需要有安静舒适的环 境去调节，或者需要一片商务讨论专区，尽 情直抒胸臆。且都有一定的购买能力。
❖ 公司为新新企业，资金周转度不是很高，一 切都要从实际出发，黄金地带的人流量固然 多，但能成为黄金地带，租金可见一斑。经 调查其实好店址的高租金并不是一天两天形 成的，它是房东和租主在长期利润分成较量 中形成的契约，租金高到商户无钱可赚，那 么再好的门面也租不出去。所以要和房东达 成共识，双赢。东海大道地段租金较贵，基 本上30000元/月左右。
速度一般、目的性较低
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人潮状况调查 思状元阁书店_商圈 2011年4月4日 星期 一 (15分钟／次）
区域 时间分类
7～9点 9～11点 11～13点 13～15点 15～17点 17～19点 19～21点
汽车 2180 2280 3000 2900 3200 2300 2250
甲
人力车
2050 2250 2500 2300 2260 2500 2280
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商圈特征分析
❖ 台州椒江新区，作为台州市府发展园区，拥有足够 的人气和良好的商业氛围。无论是商业形态还是定 位，台州新区算是一个半成熟的商圈，也是档次较 高的商圈。
❖ 在新区的核心区域，东海大道算是商业地产航母， 高级会所、咖啡馆、健身馆等都齐集一堂，特别是 市府路中心街，吃喝玩乐都有，这些共同打造了一 Байду номын сангаас繁荣而充满活力的商业中心。这种商业积淀给了 新区商圈足够的潜力，台州文化又给新区添了许多 魅力。天时、地利、人和，东海大道，已经升深入 许多台州人的逛街习惯里了。
深圳商圈调研报告PPT课件
13
二、深圳市商圈概况
2.1.2 商圈租售价格
目前东门商圈交易比较活跃，需求很大。东门的街铺售价已上涨 至12-15万元/㎡，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/㎡左 右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8-10万元/㎡。租赁铺位视地段不 同而差别很大，大约在500-1800元/㎡.月不等，步行街上的铺位稍 贵，大约在2000元/㎡.月。
力
南中路，北抵红荔路。其南北长约930米、东 西宽1560米，占地面积约1.45平方公里。商
商
业总营业面积62万平方米。
南山商圈 深圳市西部起步晚而发展速度最快的商圈，目
圈
前形成南油商业中心区、南头、及南油蛇口商
圈三个商圈鼎立的格局。
7
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 人民南商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
三大主力商圈：东门商圈、华强北商圈、南山商圈； 三大特色商圈：人民南商圈、深南中商圈、华侨城商圈； 关外新兴商圈：宝安商圈、龙岗商圈为。
6
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
三 东门商圈 以人民北路和解放中路为轴线，以太阳广场到
东门茂业百货为最核心地段
大
主 华强北商圈 华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深
路，南至罗湖口岸的罗湖口岸经济区被形象地
大
称为“金三角”.
特 深南中商圈 以中信城市广场为中心，向深南中路周边辐射。
色
商 华侨城商圈 以华侨城为中心，东至侨城东街健康广场，南
圈
至华侨城洲际酒店、西至世界之窗、北至玛雅 水公园。
8
二、深圳市商圈概况
深圳八大商圈地理位置
关 宝安商圈 深圳东自东门南路，西至和平路，北起深南东
商圈分析ppt课件
地下铁
是香港一个品牌奶茶，遍布20个省份100 城市近1000家店铺，位于步行街的地下铁 在卡旺卡西面100米。
门店面积：10~15平米
饮品种类：柠檬类、立顿类、果汁累不、 C类吧、国外进口茶、地下铁果味奶茶
饮品价格：3~7元
日营业额：5000元左右
COCO都可茶饮
1997年诞生于台湾淡水的“CoCo都可茶饮”，在台湾 早已家喻户晓目前在大陆地区有超过两百家门市。
◆步行街顾名思义是禁止车辆通行的，所以通行便利， 聚客能力很强。
◆周围的公交站牌有：大东门、鼓楼桥、市府广场、逍 遥津
途径的公交车：5、27、31、46、105、106、109、 113、117、118、121、123、127、132、115、3、 166、2、235、155
六、消费群体分析
步行街商圈
Weakness(劣势)
1、成本相对较高。 2、产品定位相对较高，价格相对较高。 3、门店规模、数量相对较小 4、产品品类相对较少、
Opportunity(机会)
Threat(威胁)
1、越来越多人认知和认可了卡旺卡奶茶 1、面临实力雄厚的地下铁、街客、
2、人们生活水平的提高，奶茶成为大众消 COCO都可的激烈的竞争。
李鸿章故居、明教寺、古逍遥津
百盛购物中心、百大乐普生、鼓楼商厦、商之 都 美特斯邦威、 森马、 雅戈尔、 太平鸟、 凡人 服饰、三福、 唐狮、 以纯等
滔博运动城、腾百运动城
安徽省博物馆 国购广场、百大CBD购物中心 女人街、百大CBD、阿依莲等 国购广场运动100
餐饮 超市 家电卖场 娱乐休闲 经营状况
百大电器、国生电器、五星电器、百 大ＣＢＤ
金仕堡健身所、圣地雅歌KTV、乐曼 迪KTV、波斯帝国娱乐会所等
是香港一个品牌奶茶，遍布20个省份100 城市近1000家店铺，位于步行街的地下铁 在卡旺卡西面100米。
门店面积：10~15平米
饮品种类：柠檬类、立顿类、果汁累不、 C类吧、国外进口茶、地下铁果味奶茶
饮品价格：3~7元
日营业额：5000元左右
COCO都可茶饮
1997年诞生于台湾淡水的“CoCo都可茶饮”，在台湾 早已家喻户晓目前在大陆地区有超过两百家门市。
◆步行街顾名思义是禁止车辆通行的，所以通行便利， 聚客能力很强。
◆周围的公交站牌有：大东门、鼓楼桥、市府广场、逍 遥津
途径的公交车：5、27、31、46、105、106、109、 113、117、118、121、123、127、132、115、3、 166、2、235、155
六、消费群体分析
步行街商圈
Weakness(劣势)
1、成本相对较高。 2、产品定位相对较高，价格相对较高。 3、门店规模、数量相对较小 4、产品品类相对较少、
Opportunity(机会)
Threat(威胁)
1、越来越多人认知和认可了卡旺卡奶茶 1、面临实力雄厚的地下铁、街客、
2、人们生活水平的提高，奶茶成为大众消 COCO都可的激烈的竞争。
李鸿章故居、明教寺、古逍遥津
百盛购物中心、百大乐普生、鼓楼商厦、商之 都 美特斯邦威、 森马、 雅戈尔、 太平鸟、 凡人 服饰、三福、 唐狮、 以纯等
滔博运动城、腾百运动城
安徽省博物馆 国购广场、百大CBD购物中心 女人街、百大CBD、阿依莲等 国购广场运动100
餐饮 超市 家电卖场 娱乐休闲 经营状况
百大电器、国生电器、五星电器、百 大ＣＢＤ
金仕堡健身所、圣地雅歌KTV、乐曼 迪KTV、波斯帝国娱乐会所等
商圈调研及数据分析技巧
商圈调研及数据分析技巧
摘要：
商圈调研和数据分析是现代企业经营过程中必不可少的环节。
本文将介绍商圈调研的重要性、调研方法以及数据分析技巧，帮助
企业在市场竞争中立于不败之地。
一、商圈调研的重要性
商圈调研是企业对所在区域市场的分析和了解的重要手段。
它
能帮助企业了解市场趋势、竞争对手以及潜在客户的需求，为企业
提供决策依据。
首先，商圈调研可以帮助企业了解市场需求。
通过调研，企业
可以了解消费者对产品或服务的需求、偏好以及购买习惯，从而根
据市场需求进行产品或服务的改进。
其次，商圈调研可以帮助企业了解竞争对手。
企业需要了解竞
争对手的产品、定价、销售策略等信息，以便制定相应的竞争策略。
最后，商圈调研可以帮助企业确定目标市场。
通过调研市场，
企业可以确定目标群体的规模、特点以及购买力，从而制定针对性
的市场营销策略。
二、商圈调研的方法
商圈调研可以采用多种方法，包括实地调研、问卷调查、访谈等。
实地调研是指企业派员去商圈进行实地观察和分析。
通过观察
商圈的交通、商业氛围以及顾客流量等信息，可以了解商圈的潜力
和竞争态势。
问卷调查是指通过设计问卷并发送给潜在客户，了解他们对产
品或服务的需求和评价。
问卷调查可以通过传统的电话、纸质问卷，也可以通过互联网进行网络调查。
访谈是指与商圈内的店主、顾客进行面对面的对话，了解他们
对市场状况和需求的看法。
访谈可以通过直接约谈或者招募代表性
的样本进行深入交流。
三、数据分析技巧。
商圈调研(待区域修改)
商圈调研的意义
• 举例
我们会经常问客户，他曾经看过什么房子、想定过什么房子？如果你能足够清楚的说出他 的房子、分析他看过的楼盘、并给他对比出他没看过的楼盘，基于你对产品的了解，客户 的信心就会骤然倍增！
• 有效议价，让销售更有信心
1、有效议价：如果你对区域足够的了解，能够帮助我们的房东足够准确的分析他房子的价 格构成的话，你就会拥有足够的理由来和他沟通让他降价，而且也不会那么容易伤害关系。 2、让销售更有信心：不了解就无法找到房子的利益点！你的销售技能（话术）就是根源于 对产品的熟悉。我们说“因为专业，所以自信”对房子的信息，来自于经纪人对产品的解 读和欣赏，“没有嫁不出去的女人，也没有卖不出去的房子”我们应该对房子拥有坚定不 移的信心，有信心，它才有可能变成对客户的选择。 4
12
社区调研要完成的事情
配套设施的了解 该社区有无会所，怎么收费 物业公司是哪的，这个物业的优点是什么 物业费、供暖费（自供暖还是集中供暖）、水、电、燃气、停车费多少钱，去哪交 社区的保安是哪个公司？一共有多少个保安，安全状况怎么样 周边的银行有什么、幼儿园、小学、中学、大学（所有学校的入校要求有什么，如果学区房要突出该小区 的卖点） 有什么大型购物中心、特色餐厅 交通状况的了解 小区周边有什么地铁站？站名是什么？离小区有多远？ 小区周边有什么公交站？站名是什么？各站都经过哪？能到哪？ 带看的最佳路线是什么？ 金融投资价值的了解 该小区不同户型的租金价格是多少？ 能不能注册办公？ 不同户型的投资回报率是多少?
商圈调研的内容
为什么同样是钢筋水泥建的房子， 房子的价格每平米会差异几千上影响房子价值的最核心 因素三个：地段、地段、地段。由于 房地产饿不可移动性，导致很多是属 于先天的条件，不可复制。每个区域 都有它独特的特点，每个区域一定会 有它的卖点，要么现在很好，要么将 来很好。房地产有个很大的因素就是 随着周边环境的变化价值一直在变。 •区域地理位置：离市中心距离、政 府的规划 •区域特点：学区、CBD、使馆区 •区域人文环境：经商、政府、白领 •区域的发展史：过去、现在、将来
最新商圈调研规划ppt课件
2）调研中
每天的工作量必须 有严格的控制， 按照由简到繁， 由易到难的基本 规律进行，保证 对每份问卷进行 检查，控制量就 是对质量的负责
调研中的控制
督导对每份问卷进 行现场复核；
调研经理对督导复 核过的问卷进行 数量不少于70% 的抽样复核；
通过问卷的现场检 查控制调研人员 的行为；
调研现场要求必须 有督导人员在场；
职业操受培训；
职业技能培训；
与访问人员签订正规 的工作合同，约束双 方的行为；
访问员需要一定的质 押担保；
明确违反规定的惩罚 措施
试访问
对问卷进行验证；
对访员的能力进行考 验；
提前获得调研中可能 出现的意外情况并提 出解决以及规避的办 法；
帮助访问员进一步熟 悉调研问卷和调研流 程；
2004年9月
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
每天的工作量必须 有严格的控制， 按照由简到繁， 由易到难的基本 规律进行，保证 对每份问卷进行 检查，控制量就 是对质量的负责
调研中的控制
督导对每份问卷进 行现场复核；
调研经理对督导复 核过的问卷进行 数量不少于70% 的抽样复核；
通过问卷的现场检 查控制调研人员 的行为；
调研现场要求必须 有督导人员在场；
职业操受培训；
职业技能培训；
与访问人员签订正规 的工作合同，约束双 方的行为；
访问员需要一定的质 押担保；
明确违反规定的惩罚 措施
试访问
对问卷进行验证；
对访员的能力进行考 验；
提前获得调研中可能 出现的意外情况并提 出解决以及规避的办 法；
帮助访问员进一步熟 悉调研问卷和调研流 程；
2004年9月
的里程表便可简单的测出。
从计划地点到竞争店的距离 商圈的境界点 = ———————————————
竞争店的卖场面积 1 + ——————————
计划用地的卖场面积
[Compass 法则]的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客 对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。
境
性别构成
未婚期
新婚期
满巢期二
满巢期一
满巢期三
空巢期
孤独期
2004年9月
通过对这些数据的分析，我们可以明确应该采取的基本的经营策略
迅速扩大市场空间
利用品牌，提高忠诚度
占领市场空白
填补业态空白
2004年9月
通常对这类数据调研我们采用二手数据收集法
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商圈调查的重要性
商圈的分类
• 主力商圈——单店周围500-2000米半径覆 盖的区域。
• 二级商圈——单店2000-5000米半径覆盖的 区域。
• 区域商圈——区域中心店10000：需要主力耕精，主要的房源、 客源的来源，方法应该是每天，每周期的 耕精，是刚刚进入商圈的时候的重中之重， 主要做到主力商圈的资源控制，不要让主 力商圈的资源有所流失。属于前期开发。
• 二级商圈：需要大力耕精，除主力商圈外 的主要房源、客源的来源，方法应该是一 个月2次或是每周期的耕精，是隐性的市场 范围，需要中期着重关注，活动的半径应 该拉大，中期的经纪人在日常工作的主要 目的，随着经纪人的资源量的提升，突破 自身瓶颈的必经之手段，属于中期而长久 的开发。
• 区域性商圈：需要持久的耕精，除了主力商 圈和二级商圈以外的，区域性目标，是为了 扩大品牌知名与区域占领的需要，要与区域 中心店及周边兄弟店一起来完成，是抢占市 场的需要，属于中后期开发。
房屋其他情况
• 小区环境、物业(收费、配套)、房屋配套、交通 情况、周边的购物(菜场、超市、家具城、电器城 等)、文化(学校、培训地、体育馆、文化宫、展 览馆)、休闲(网吧、娱乐城、公园、湖泊)、餐饮 (宾馆、酒店、咖啡厅、酒吧、小吃)、金融(写字 楼、银行、证卷公司、保险公司)
• 这些是会影响房源售价的相关因素,也是买房客户 非常感兴趣的,了解的越详细、越有利于销售人员 销售该房屋.
相关情况
• 房主卖房目的、周边商品房价格、相同房 源成交记录、小区房价走势、相关城市规 划、周边拆迁政策
• 这些相关情况也会影响销售,所以对其有一 定了解后善于运用也能促进成交.
商圈调查的主要内容与要求
• • • • • • •
房产的基本情况
朝主建建权楼楼 向力筑成属盘盘
户结年情地名 型构份况址称
商圈调查的必要性
• 销售商品的认识，周围的相关情况有利于 后期顺利成交
房屋基本情况:
• 面积、房型、地址、楼层、房龄、通风采 光、公摊面积、使用面积、结构、一梯几 户、装修程度(风格、新旧)、用途、交易 手续的费用(过户费、贷款费、商品房办证 费)等
• 这些都是房源的基本属性,是难以改变和影 响销售的固定因素,对这些基本情况销售员 必须了如指掌,倒背如流.
房产的其他情况
• 物业管理 • 收入构成（居民构成） • 自然环境（周围的配套设施）
相关的情况
• 网络、询问、等其他方法获得。
要求
• 制图留档，包括商圈图、小区摆位图，要 求准确、真实、清晰。
• 商圈调查表格的填写
商圈的分类
• 主力商圈——单店周围500-2000米半径覆 盖的区域。
• 二级商圈——单店2000-5000米半径覆盖的 区域。
• 区域商圈——区域中心店10000：需要主力耕精，主要的房源、 客源的来源，方法应该是每天，每周期的 耕精，是刚刚进入商圈的时候的重中之重， 主要做到主力商圈的资源控制，不要让主 力商圈的资源有所流失。属于前期开发。
• 二级商圈：需要大力耕精，除主力商圈外 的主要房源、客源的来源，方法应该是一 个月2次或是每周期的耕精，是隐性的市场 范围，需要中期着重关注，活动的半径应 该拉大，中期的经纪人在日常工作的主要 目的，随着经纪人的资源量的提升，突破 自身瓶颈的必经之手段，属于中期而长久 的开发。
• 区域性商圈：需要持久的耕精，除了主力商 圈和二级商圈以外的，区域性目标，是为了 扩大品牌知名与区域占领的需要，要与区域 中心店及周边兄弟店一起来完成，是抢占市 场的需要，属于中后期开发。
房屋其他情况
• 小区环境、物业(收费、配套)、房屋配套、交通 情况、周边的购物(菜场、超市、家具城、电器城 等)、文化(学校、培训地、体育馆、文化宫、展 览馆)、休闲(网吧、娱乐城、公园、湖泊)、餐饮 (宾馆、酒店、咖啡厅、酒吧、小吃)、金融(写字 楼、银行、证卷公司、保险公司)
• 这些是会影响房源售价的相关因素,也是买房客户 非常感兴趣的,了解的越详细、越有利于销售人员 销售该房屋.
相关情况
• 房主卖房目的、周边商品房价格、相同房 源成交记录、小区房价走势、相关城市规 划、周边拆迁政策
• 这些相关情况也会影响销售,所以对其有一 定了解后善于运用也能促进成交.
商圈调查的主要内容与要求
• • • • • • •
房产的基本情况
朝主建建权楼楼 向力筑成属盘盘
户结年情地名 型构份况址称
商圈调查的必要性
• 销售商品的认识，周围的相关情况有利于 后期顺利成交
房屋基本情况:
• 面积、房型、地址、楼层、房龄、通风采 光、公摊面积、使用面积、结构、一梯几 户、装修程度(风格、新旧)、用途、交易 手续的费用(过户费、贷款费、商品房办证 费)等
• 这些都是房源的基本属性,是难以改变和影 响销售的固定因素,对这些基本情况销售员 必须了如指掌,倒背如流.
房产的其他情况
• 物业管理 • 收入构成（居民构成） • 自然环境（周围的配套设施）
相关的情况
• 网络、询问、等其他方法获得。
要求
• 制图留档，包括商圈图、小区摆位图，要 求准确、真实、清晰。
• 商圈调查表格的填写