1第一章 房地产与房地产估价
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产估价第1章(房地产与房地产估价)
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
6、估价程序：估价全过程中的各项具体工作， 按照其内在的联系排列出的先后次序。 （1）获取估价业务；（2）受理估价委托，明确 基本事项；（3）拟定估价作业方案；（4）搜集 估价所需资料；（5）实地勘察估价对象；（6） 选定估价方法计算；（7）确定估价结果；（8） 撰写估价报告；（9）审核估价报告；（10）出 具估价报告；（11）估价资料归档。
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的定义 二、房地产专业估价人员 三、估价目的 四、估价时点 五、估价原则
六、估价程序 七、估价方法
第二节 房地产估价的概念和目的
一、房地产估价的概念
1、房地产估价的定义 （1）以房地产为对象，由专业估价人员； （2）根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，运用估价方法； （3）在综合分析各方面因素的基础上，结合自 己的丰富经验，对房地产客观合理价格的估计、 推测或判断。
建筑物
构筑物 建筑物 构筑物 建筑物 构筑物
5、长江三峡大坝
6、省体育馆
7、砖结构烟囱
建筑物的特点：
1、满足人们生活居住的需要；
2、具备形态的艺术性； 3、丰富多样，具有创造性。
建筑物价值受下列因素影响：
1、所处环境；
2、人们的需求各异； 3、时间的发展变化，技术的进步。
二、不动产和动产的概念及区别
五、房地产的类型
2、按开发程度（时间的先后顺序）划分： （1）生地：保留自然风貌，不具有城市基础设施的 土地，如荒地、农地。 （2）毛地：具有一定的城市基础设施，单尚未完成 房屋拆迁补偿安置的土地。 （3）熟地：具有较完善的城市基础设施，且土地平 整，能直接在其上进行房屋建设的土地。 （4）在建工程：已开始建设但尚未建成，不具备使 用条件。 （5）现房：已建成，可直接使用。
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
第一章 房地产与房地产价格评估
建筑物(buildings)
指单纯的建筑物。建筑物虽然附着在土地上，但 有时需要单独评估。
• 建筑物的概念 • 影响房地价格评估的建筑物的特性
建筑物(buildings)
• 建筑物的概念：建筑物是指人工建筑而成的东西
• •
（包括房屋和构筑物两大类）。 房屋：是指有墙、顶、门、窗、%、梁，供人居住 或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、 仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房。 构筑物：是指人们一般不直接在内进行生产或生 活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。
RETURN
房地合一
• 指房地合在一起的情况。在房地产价格评估中，
既可把土地和建筑物单独评估，然后加总，也可 直接对整体房地产进行评估，不影响评估结果的 准确性，选用哪种方法，可视具体情况而定。
RETURN
3. 房地产的分类(Classification)
房地产按照不同的标准划分可以有多种分类， 从房地产价格评估的角度看，主要有按照: 1)用途 2)收益 3)开发程度
RETURN
附带的各种权益
包括权利、利益和收益等，它同样依附于房地 产，与房地产物质实体密不可分。同时又是无形 的，不可触摸的。 如: 房地产的所有权(real estate title)、 使用权(real estate user)、抵押权、典权等。
RETURN
2. 房地产的存在形态
• • • •
土地的概念
• 从房地产价格评估的角度看，土地是指地球表面
的陆地及其上下一定限度的空间。可以从 "纵"、 "横"两个方面来理解。 "横"的方面，是人们用人为方法划分出土地 的疆界，一宗土地的范围即为该宗土地的四至范 围所围绕的面积。 "纵"的方面，土地分地面部分，地面以上一 定限度的空间和地面以下一定限度的空间。
房地产与房地产价格评估
建筑物(buildings)
指单纯的建筑物。建筑物虽然附着在土地上，但有 时需要单独评估。
• 建筑物的概念 • 影响房地价格评估的建筑物的特性
建筑物(buildings)
• 建筑物的概念：建筑物是指人工建筑而成的东西
（包括房屋和构筑物两大类）。
• 房屋：是指有墙、顶、门、窗、%、梁，供人居
角度认识土地和建筑物。 2.了解房地产的存在形态、房地产的类型，房地产的
特性，房地产价格评估的作用； 3.了解房地产价格评估的概念、。
本章主要内容
• 1、房地产的概念 • 2、房地产的存在形态 • 3、房地产的分类 • 4、房地产的特性 • 5、房地产价格评估概述 • 6、房地产地产（real estate）的概念
房地产是指: 1)土地、建筑物； 2)附着在土地、建筑物上的不可分离的部分和
附带的各种权益。
不可分离的部分
指房地产使用功能要求必备的部分或为提高房地 产使用价值而设置的部分。
如使用功能要求的水、暖、电、卫生、通讯、通 风、电梯、消防、厨具、灶具等和为提高房地产的 使用价值而种植的树木、草皮以及人工花园、假山、 水池等。
由于它们往往附着在房地产上并与其不可分离，或 者分离后会影响到房地产的使用功能，分离不经济， 因此，可以看成是房地产的组成部分。
RETURN
附带的各种权益
包括权利、利益和收益等，它同样依附于房地产， 与房地产物质实体密不可分。同时又是无形的， 不可触摸的。
如: 房地产的所有权(real estate title)、使用权 (real estate user)、抵押权、典权等。
评估中只要求评估土地部分的价值，这种情况可 将其设想为是没有建筑物的空地。
房地产与房地产估价
为常见的房地产存在形态。此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一 起的，在估价时也需要把它们作为整体看待。
• 三、房地产的特性
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第一节 房地产
• 房地产除具有财产的一般属性外，还具有特殊的属性，其特殊性导致 房地产的存续、使用及交易也具有特殊的属性。由于土地是房地产的 根本，因此房地产的特性是以土地的特性为基础的。学习房地产估价 必须对房地产的特性，尤其是土地的特性有全面、深入的了解。房地 产具有自然和经济两方面属性。
第一章 房地产与房地产估价
• 第一节 房地产 • 第二节 房地产估价
返回Biblioteka 第一节 房地产• 一、房地产的概念
• 房地产是房产和地产的总称。因其不可移动的特征，也称为“不动产 ”，中国香港又称“物业”。如果给房地产下个完整的定义应该是这 样的：房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区 位的结合体。下面我们来了解房地产的各个组成部分。
• １.土地 • 从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间。其空间范围可
分为三层：地球表面，称为地表；地球表面以上一定范围内的空间， 称为地上空间；地球表面以下一定范围内的空间，称为地下空间。 • 一宗土地的水平范围，是指该土地在地表上的“边界”所围合的区域 。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。
• 如果将其剥离则会破坏土地或建筑物的完整性，会使土地或建筑物的 价值明显减损，一般随着土地或建筑物的转让而一并转让。
• 在现实估价中，这些附着物往往被视为土地或建筑物的组成部分。 • （二）权益体系 • 房地产的权益是指无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍
房地产估价(第1章)
二、市场交易价格与评
估价格
三、房地产评估的特点
《房地产评估》
一、房地产评估的概念
房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。所谓房地 产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某 一特定时点上的价值进行估计。 “如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目 的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强， 房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大学出版社， 2003年。）
4． 按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 5． 其它价格类型
《房地产评估》
三、房地产价格的作用
1．调节供求关系 2．引导与公告作用 3．促进技术进步
4．优化资源配置的作用
《房地产评估》
第三节 房地产评估的概念与特点
土地的供给分为土地的自然供给和经济供 给两个方面。
《房地产评估》
二、土地与土地使用权
土地的特性分为土地的自然特性和经济 特性两个方面。
（二）土地的经济特性 1．供给的稀缺性。 2．可垄断性。 3．土地利用多方向性。
（一）土地的自然特性 1．位置的固定性。
2．质量的差异性。
3．不可再生性。 4．效用永续性。
《房地产评估》
一、房地产
按照用途来划分，可以分为： 1．商业房地产。 2．办公房地产。 3．居住房地产。 4．工业和仓储房地产。 5．农业房地产。 6．特殊房地产。 7．综合房地产。 土地分为农用地、建设用地和未利用土地。
第1章--房地产估价概论ppt课件
小于抵押房地产的价值。 房地产抵押对房地产估价的需要（5种）：初次
抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间 估价、处置抵押房地产估价。
贷款前期，提供抵押价值估价、对贷款项目进行 评价、抵押成数测算；
贷款期间，提供抵押房地产及其价值动态评估。 贷款处置期，提供处置抵押房地产价值评估，以 及资产处置方案、处置方式咨询服务等。
房地产估价理论与方法
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本书主要内容
第一章房地产估价概论 第二章房地产及其描述 第三章房地产价格和价值 第四章房地产价格影响因
素 第五章房地产估价原则 第六章比较法及其运用
• 第七章收益法及其运用 • 第八章成本法及其运用 • 第九章假设开发法及其运用 • 第十章长期趋势法及其运用 • 第十一章地价评估和地价分摊 • 第十二章房地产估价程序
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【例题·判断题】房地产价格是客观存在的，是不以个人意 志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价 人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭 示的是房地产的理论价格。（ ）
• 【答案】× 【解析】评估房地产的价值而不是价格。参见教材P5。
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特点2： 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场 定价
的价值 被征收人房屋采取产权调换时，被征收房屋和调
换房屋的产权调换差价 评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。
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第二节 对房地产估价的各种需要
三、房地产税收的需要 （熟悉 ）房产税改革 在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计
税依据不合理的，也可能委托。 房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务
2
第1章 房地产估价
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2. 土地权益状况描述中的公式
（1）容积率——是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比 值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。
容积率
总建筑面积 建筑用地面积
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（2）建筑密度（建筑覆盖率）——建筑物基底总面积占建筑 用地面积的比率。
建筑密度
（1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争， 价格千差万别。 （2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受 或体验。 （3）估价时必须进行实地查勘
3.寿命长久
3.寿命长久——耐久性 （1）对土地称为不可毁灭性、永续性 （2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年 （3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益 （4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约
政府管制
政府有4种特权： （1）管制权——直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做 出规定 （2）征收或征用权——强制取得房地产所有权或使用权。如土地征用、征 收和房屋拆迁。 （3）征税权——对房地产征税或提高房地产税收。 （4）充公权——在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。
70年 50年 40年
建设用地使用权期满，除住宅建设用地使用权自动续期 外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请 续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。
4.供给有限
4.供给有限——有限性、不可再生性
（1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加 （2）“填海造地”及其有限 （3）土地供给有限，导致建筑物数量有限——房地产具有独占性 （4）他人无法拥有，除非支付代价购买——房地产价格产生的原因
建筑面积
第一章房地产和房地产估价
第一章房地产和房地产估价【考试目的】本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。
【基本要求】掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。
熟悉：房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。
了解：房地产估价发展的基本情况，房地产的概念，房地产的类型。
第一节引言为便于理解后述的有关问题，首先简要地讲一下什么是房地产估价。
至于房地产估价的完整概念，将在本章第五节论述和详细说明。
什么是房地产估价？简要地讲，就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行测算和判定的活动。
房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。
在现实房地产交易中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，几乎不存在大量相同房地产的交易，而且一宗房地产的交易者数量通常较少，在许多情况下甚至只有一二个买者，从而房地产成交价格往往容易受交易者的个别行为或动机、偏好等的影响。
但是，房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。
因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格或价值揭示、表达出来。
中国房地产估价历史悠久、源远流长。
据史料考证，早在4000多年前，中国就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。
中国现代的房地产估价活动则是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。
其起步虽然较晚，但是发展却很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：⑴确立了房地产估价的法律地位。
第1章 房地产和房地产价格
居住物业
房地产估价
区域因素
工业物业
商业物业
请同学举例，如果按照物业类型来进行分类，分别有哪些区域因素？
三、自身因素
房地产估价
自身 因素
位
肥
地质
地形
土地面积
日照、 风向、
建筑物
置
力
条件
地势
和
降水量、
天然周期
本身
形状
性灾害
〔二〕影响房地产的因素
房地产估价
社会因素
一般因素
行政因素
区域因素
住宅区 商业区 工业区
二、房地产的特性
房地产估价
〔二〕独一无二性 独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不 可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影 响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑 风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面 积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很 大差异，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两 宗完全相同的房地产。
〔b〕
土地：该块土地上虽然有建筑物， 但 在观念上可能把它单独看待。具体 的 看待方式有两种：①无视建筑物的 存 在；②考虑建筑物存在的影响。
房地： 下有土地，上有建筑物， 此时把土地与建筑物也作为一个 整体来看待。
〔c〕
(d)
2、建筑物
产权状况 利用现状 维修、保养情况及完损程度
房地产估价
坐落
面积
格 〔六〕收益价格、比准价格、积算价格 〔七〕总价格、单位价格、楼面地价
房地产估价
1、现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元／平方米，乙为800元／ 平方米，丙为500元／平方米，其容积率分别为6、4、2.如果三块地其他条件完全 相同，那么明智的买者应购置哪一块地？
01房地产和房地产估价
第一章房地产和房地产估价1.1 引言一、什么是房地产估价?概念：所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
展开：评估可简单地定义为对价值的判断或估算。
价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。
（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。
理解：房地产估价=科学+艺术1二、为什么房地产要估价?1、不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。
如：⑴房地产交易的需要⑵房地产抵押的需要⑶房地产保险和损害赔偿的需要⑷房地产税收的需要⑸房地产征用补偿的需要2、房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥1.2 房地产的概念一、房地产的整体概念(一)房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
（二）、房地产的实物、权益和区位1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：（1）机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值（2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。
房地产及房地产估价
<二〉第一章房地产与房地产估价第一节房地产的概念一、房地产的概念•房地产—-土地、建筑物及其他地上定着物•包括物质实体与依托于物质实体之上的权利•土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间•建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件与设备等组成的整体物，包括房屋与构筑物•其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离,或分离不经济,分离改变土地或建筑物的使用的物体房地产的重要性•最基本的生活资料•最重视、最珍惜、最具体的财产形式•最基本的生产要素•最高比例的国家财富房地产的存在形态•土地•建筑物•房地房地产的其他名称•Real estate•Real property•不动产•地产•物业二、土地的概念•对土地的各种定义•房地产估价中的土地定义：三维立体空间•土地利用所受的限制：•对一块土地的的基本认识：土地利用所受的限制•土地权利设置及其行使的权限：所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权•房地产相邻关系的限制•土地使用管制：用途管制、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率、停车泊位…对一块土地的的基本认识•坐落、面积、形状、四至•地势、地质与水文状况•周围环境与景观•利用状况、产权状况•基础设施完备程度与土地平整程度•土地使用管制：•其他三、建筑物的概念•建筑物的定义•对建筑物的认识:坐落、面积、层数与高度、结构、设备、装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、利用状况、产权状况、其他第二节房地产的特性土地的特性•自然特性：承载力特性、面积有限性、土地利用永续性、土地位置的不可移动性、个别性、肥力•经济特性：具有使用价值与价值、可以产生收益、交易或流通不是实体的空间移动，权利必须法律证明、有商品属性、增值性、用途的多样性、经济位置的可变性、合并分割的可能性房地产的特性•空间上的固定性•生产使用的长期性•大量投资性•受法律政策限制性•相互影响性•保值与增值性•不可移动性•独一无二性•寿命长久性•数量有限性•用途多样性•相互影响性•易受限制性•价值高大性•难以变现性•保值增值性第三节房地产的类型按用途划分的类型•民用房地产•工业用房地产•特殊用途房地产按开发程度来划分的类型•生地：不具有城市基础设施的土地•毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地•熟地：具有完善的城市基础设施，土地平整、可直接进行房屋建设的土地•在建工程：地上建筑物尚未完成,不具备使用条件的房地产•现房:地上建筑物已建成，可直接使用的房地产按是否产生收益来划分的类型•收益性房地产：商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等•非收益性房地产:私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等按经营使用方式来划分的类型•出售型房地产•出租型房地产•营业型房地产•自用型房地产按建筑结构划分的类型•砖木结构•砖混结构•钢筋混凝土结构•钢结构•其他结构第四节房地产估价的概念•专业估价人员，根据估价目的,遵循估价原则、按照估价程序，选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算与判定的过程土地估价的概念•土地估价是估价人员依据土地估价的原则、理论与方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济与自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况,充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益与土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。
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房地产评估
第一章 房地产与房地产估价概述
1.居住房地产:包括普通住宅,高档公寓,别墅, 居住房地产:包括普通住宅,高档公寓,别墅, 集体宿舍等. 集体宿舍等. 商业房地产:包括百货商场,购物中心, 2.商业房地产:包括百货商场,购物中心,商业 店铺,超级市场,批发市场等. 店铺,超级市场,批发市场等. 办公房地产:包括商务办公楼(写字楼) 3.办公房地产:包括商务办公楼(写字楼),政府 办公楼等. 办公楼等. 旅馆房地产:包括饭店,酒店,宾馆,旅店, 4.旅馆房地产:包括饭店,酒店,宾馆,旅店, 招待所,度假村等. 招待所,度假村等. 餐饮房地产:包括酒楼,美食城,餐馆, 5.餐饮房地产:包括酒楼,美食城,餐馆,快餐 店等. 店等.
房地产评估
第一章 房地产与房地产估价概述
四,按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分, 房地产按其经营使用方式来划分,主要 分为下列4 分为下列4类: 1.出售型房地产 2.出租型房地产 3.营业型房地产 4.自用型房地产
房地产评估
第一章 房地产与房地产估价概述
第三节 房地产估价概述 1,房地产估价的概念 2,房地产估价的必要性
房地产评估
第一章 房地产与房地产估价概述
6.娱乐房地产:包括游乐场,娱乐城,俱乐部, 娱乐房地产:包括游乐场,娱乐城,俱乐部, 夜总会,影剧院,高尔夫球场等. 夜总会,影剧院,高尔夫球场等. 工业和仓储房地产:包括工业厂房,仓库等. 7.工业和仓储房地产:包括工业厂房,仓库等. 农业房地产:包括农地,农场,林场,牧场, 8.农业房地产:包括农地,农场,林场,牧场, 果园等. 果园等. 特殊用途房地产:包括车站,机场,医院, 9.特殊用途房地产:包括车站,机场,医院,学 教堂,寺庙,墓地等. 校,教堂,寺庙,墓地等. 10.综合房地产: 10.综合房地产:是指具有两种或两种以上用途 的房地产. 的房地产.
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第一章 房地产与房地产估价概述
第一节 房地产的概念与特性 一,房地产的概念 狭义的房地产是指土地 建筑物及 土地, 1,狭义的房地产是指土地,建筑物及其他 地上定着物. 地上定着物. 其中: 其中: 土地是指地球的表面及其上下一定范围 土地是指地球的表面及其上下一定范围 内的空间. 内的空间.
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一,房地产估价的概念 定义: 1,定义: 专业房地产估价人员根据特定的估价目 遵循公认的估价原则, 的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估 价程序,运用科学的估价方法, 价程序,运用科学的估价方法,在对影响 估价对象价值的因素进行综合分析的基础 上,对估价对象在估价时点的价值进行测 算和判定的活动. 算和判定的活动.
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估价目的 估价目的是指一个具体估价项目的估价 结果的期望用途;或者, 结果的期望用途;或者,完成后的估价报 告是为了满足何种涉及房地产的经济活动 或者政府,民事行为的需要. 或者政府,民事行为的需要.
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估价原则 估价原则是指人们在房地产估价的反复 实践和理论探索中, 实践和理论探索中,在对房地产价格形成 和运动的客观规律认识的基础上,总结出 和运动的客观规律认识的基础上, 的一些简明扼要的, 的一些简明扼要的,在估价活动中应当遵 循的法则或标准. 循的法则或标准.
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在不同类型的资产中, 在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响 是不同的: 是不同的: 有形资产如机器,设备,家具等, (1)有形资产如机器,设备,家具等,主要是实 物 的价值 无形资产如专利权,专有技术,著作权( (2)无形资产如专利权,专有技术,著作权(版 商标专用权,有价证券(股票,债券) 权),商标专用权,有价证券(股票,债券)等,主 的价值. 要是权益 的价值. 在其价值中都很重要. (3)房地产的实物和权益在其价值中都很重要. 一幢房屋,其价值既受建筑结构,设备, 一幢房屋,其价值既受建筑结构,设备,装 新旧程度的影响,又受产权状况的影响. 修,新旧程度的影响,又受产权状况的影响.
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2,广义的房地产:是指房地产实物, 广义的房地产:是指房地产实物, 实物 权益和区位三者的综合体 三者的综合体. 权益和区位三者的综合体. 实物是指房地产中看得见摸得着的部分, 实物是指房地产中看得见摸得着的部分, 是指房地产中看得见摸得着的部分 分为有形的实体 该实体质量和 有形的实体, 分为有形的实体,该实体质量和组合完成 的功能三个方面 三个方面. 的功能三个方面.
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估价程序 估价程序是指房地产估价全过程中的各 项具体工作, 项具体工作,按照其内在联系性所排列出 的先后进行次序. 的先后进行次序. 获取估价业务—受理估价委托 拟订估 获取估价业务 受理估价委托—拟订估 受理估价委托 价作业方案—搜集估价所需资料 搜集估价所需资料—实地查 价作业方案 搜集估价所需资料 实地查 勘估价对象—选定估价方法测算 选定估价方法测算—确定估 勘估价对象 选定估价方法测算 确定估 价结果—撰写估价报告 审核估价报告— 撰写估价报告—审核估价报告 价结果 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告—估价资料归档 出具估价报告 估价资料归档
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注意: 注意:
在地上临时搭建的帐篷, 在地上临时搭建的帐篷,戏台等不属于房 地产. 地产. 由于其他地上定着物往往可以视为土地或 建筑物的组成或附属部分.因此, 建筑物的组成或附属部分.因此,房地产 本质上包括土地 建筑物两大部分 土地和 两大部分. 本质上包括土地和建筑物两大部分.
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权益是房地产中无形的不可触摸的部分, 权益是房地产中无形的不可触摸的部分, 是房地产中无形的不可触摸的部分 包括权利,利益和收益. 包括权利,利益和收益. 例如房地产的所有权,使用权,租赁权, 例如房地产的所有权,使用权,租赁权, 抵押权,典权,地役权等. 抵押权,典权,地役权等. 土地的价格从本质上来说是土地使用权 土地的价格从本质上来说是土地使用权 的价格. 的价格.
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专业估价人员 指经过房地产估价人员资格考试合格或 者资格认定,取得相应资格并注册生效, 者资格认定,取得相应资格并注册生效, 从事房地产估价活动的人员. 从事房地产估价活动的人员. 包括房地产估价师和房地产估价员. 包括房地产估价师和房地产估价员.
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建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料, 建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料, 是指人工建筑而成 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物. 建筑构配件和建筑设备等组成的整体物. 具体包括房屋 构筑物. 房屋和 具体包括房屋和构筑物. 构筑物是指房屋以外的建筑物,人们一 构筑物是指房屋以外的建筑物, 是指房屋以外的建筑物 般不直接在内进行生产和生活活动. 般不直接在内进行生产和生活活动. 如烟囱,水塔,水井,道路,桥梁, 如烟囱,水塔,水井,道路,桥梁,隧 水坝等. 道,水坝等.
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第二节 房地产的类型 一,按用途划分 居住房地产与非居住房地产两大类 房地产与非居住 居住房地产与非居住房地产两大类 具体包括居住,商业,旅游,办公,旅馆, 具体包括居住,商业,旅游,办公,旅馆, 餐饮,娱乐,工业和仓储,农业, 餐饮,娱乐,工业和仓储,农业,特殊用 途和综合房地产10 10类 途和综合房地产10类.
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第一章 房地产与房地产估价概述
区位是指地球上某一事物与其他事物在空 区位是指地球上某一事物与其他事物在空 间方位和距离上的关系 除了地理坐标位置,还包括可及性, 除了地理坐标位置,还包括可及性,与其 他地方往来的便捷性,与重要场所( 他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中 机场,港口,车站,政府机关等) 心,机场,港口,车站,政府机关等)的距 周围环境,景观, 离,周围环境,景观,在城市或区域中的 地位等. 地位等.
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Appraisement of Real Estate
制作: 制作:城市学院
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第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章
房地产与房地产估价概述 房地产价格 房地产估价的原则和程序 市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 房地产估价的其他方法 房地产估价制度 房地产估价报告
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第一章 房地产与房地产估价概述
三,按是否产生收益来划分的类型 房地产按其是否产生收益来划分, 房地产按其是否产生收益来划分,主要分 为下列2 为下列2类: 收益性房地产: 1.收益性房地产:是指能直接产生租赁或 其他经济收益的房地产,包括商店, 其他经济收益的房地产,包括商店,商务办 公楼,公寓,旅馆,餐馆,影剧院,游乐场, 公楼,公寓,旅馆,餐馆,影剧院,游乐场, 加油站,厂房,农地等. 加油站,厂房,农地等. 非收益性房地产: 2.非收益性房地产:是指不能直接产生经 济收益的房地产.如私人宅邸, 济收益的房地产.如私人宅邸,未开发的土 政府办公楼,教堂,寺庙等. 地,政府办公楼,教堂,寺庙等.
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第一章 房地产与房地产估价概述
其他地上定着物是指固定在土地或建筑 其他地上定着物是指固定在土地或建筑 物上,与土地,建筑物不能分离, 物上,与土地,建筑物不能分离,或者虽 然可以分离,但是分离不经济,或者分离 然可以分离,但是分离不经济, 后会破坏土地,建筑物的完整性, 后会破坏土地,建筑物的完整性,使用价 值或功能,或者使土地, 值或功能,或者使土地,建筑物的价值明 显受到损害的物. 显受到损害的物. 种植在地上的树木,花草, 如种植在地上的树木,花草,埋设在地 下的管线,设施,在地上建造的庭院, 下的管线,设施,在地上建造的庭院,花 假山,围墙等. 园,假山,围墙等.