珠海“三旧”改造政策分析
广东省住房和城乡建设厅印发关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见
广东省住房和城乡建设厅印发关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见文章属性•【制定机关】广东省住房和城乡建设厅•【公布日期】2011.05.18•【字号】粤建规函[2011]304号•【施行日期】2011.05.18•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文广东省住房和城乡建设厅印发关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（粤建规函〔2011〕304号）各地级以上市“三旧”改造工作领导小组办公室：为促进“三旧”改造规划有效实施，推动全省“三旧”改造工作按照“封闭运行、结果可控，严格规范、加快推进”的要求，实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的工作目标，我厅制订了《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》。
现印发给你们，请结合本地实际认真贯彻执行。
各地实施本意见的情况及遇到的问题，请径向我厅城乡规划处反映。
附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见（联系人：明立波，电话：83133561，传真：83373570）二O一一年五月十八日附件：关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《省府办公厅转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办〔2009〕122号），强化规划的综合调控作用，促进“三旧”改造规划的有效实施，推动全省“三旧”改造工作实现“一年初见成效，两年突破性进展，三年大改观”的目标，现就如何加强“三旧”改造规划的实施工作提出指导意见如下：一、充分认识加强“三旧”改造规划实施工作的重要意义“三旧”改造规划是有序推进“三旧”改造的基础和前提，是指导各地“三旧”改造工作的纲领性文件。
认真开展“三旧”改造规划的实施工作，有利于进一步挖掘城乡建设空间，破解我省发展空间资源紧缺瓶颈，促进节约集约用地、保障发展用地；有利于拉动经济增长，改善民生环境，推动固定资产投资，充分发挥规划有效调控社会经济发展的重要作用；有利于强化政府的公共管理职能，落实完善一批公共服务设施、市政公用设施、保障性住房及公共绿地等民生工程，促进城市服务功能的完善和环境品质的提升，为建设理想城市和提高城镇化发展水平提供支撑。
关于加快推进“三旧”改造工作的意见穗府〔2009〕56号
关于加快推进“三旧”改造工作的意见穗府〔2009〕56号各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。
为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。
对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。
二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。
为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。
各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见--粤府〔2009〕78号
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见粤府〔2009〕78号各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要〔2008-2009年〕》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性（一）改革开放以来，我省经济社会得到快速发展，综合实力实现历史性跨越，至今已连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
（二）“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
（三）珠三角地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。
贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2009）》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。
大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度的改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。
关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见
广东省人民政府文件粤府〔2009〕78号关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》和《中共广东省委广东省人民政府关于争当实践科学发展观排头兵的决定》，切实推进我省旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，提出如下意见。
一、充分认识推进“三旧”改造工作的重要性和紧迫性(一)改革开放以来，我省经济社会快速发展，综合实力实现历史性跨越，连续23年经济总量排名全国第一。
在经济高速发展的同时，也消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式已难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，严重制约我省可持续发展。
立足土地资源省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护资源，是当前和今后一个时期我省深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展必须着力解决的迫切而重大的课题。
(二)“三旧”改造是我省在土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地试点示范省建设的重要内容。
必须进一步解放思想，深化改革，通过制度创新和政策完善，有效破解“三旧”改造的难题，在新增建设用地逐年减少、单位建设用地产出逐年提高的条件下，统筹利用有限的土地资源，切实提高建设用地利用效率，力争在节约集约用地方面为全国探索出一条新路。
(三)珠江三角洲地区是我国改革开放的先行地区和重要的经济中心区域，在全国经济社会发展和改革开放大局中具有重要地位。
贯彻实施《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，落实好科学发展、先行先试的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革。
大力推进“三旧”改造，是继续深化土地管理制度改革，进一步解放土地生产力的具体体现，不仅有利于节约集约用地、优化土地资源配置，也有利于促进产业结构调整升级、转变经济发展方式，保障和促进科学发展。
《珠海市城中旧村更新实施细则》
《珠海市城中旧村更新实施细则》（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
b5E2RGbCAP第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
p1EanqFDPw第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
DXDiTa9E3d第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
RTCrpUDGiT第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
5PCzVD7HxA第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。
第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。
（二）市场主体实施。
（三）政府组织实施。
第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：jLBHrnAILg（一）公开表决方式。
在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。
机会来了？珠海这6个老旧小区定为拆建试点！有你家么？
机会来了？珠海这6个⽼旧⼩区定为拆建试点！有你家么？
近⽇，珠海市⾃然资源局发布了《珠海市城市更新重点建设项⽬中长期计划统计表》，透露了
相当多的信息。
重点建设项⽬合计135个：
⼀、在建项⽬(57个)
(⼀）旧村改造项⽬(8个）
(⼆）旧⼯业改造项⽬(23个）
(三）旧城镇改造项⽬（7个）
（四）⽼旧⼩区改造（12个）
(四）“烂尾楼”项⽬（7个）
⼆、“⼗四五”计划新开⼯项⽬(78个)
（⼆）旧⼯业改造项⽬(28个）
(三）旧城镇改造项⽬（21个）
(四）“烂尾楼”项⽬（1个）
三、⽼旧⼩区拆建类试点(6个)
此前，市⾃然资源局公布了《珠海市⾃然资源局关于市政协第九届五次会议第20210012号提案答复的函》，其中第⼆点提到关于⾹洲主城区⽼旧⼩区改造⽅⾯的内容中，民进珠海市委员会提出，采取“三级跳”的安置政策调动居民积极性，将⾹洲主城区的中⼼⾥、东风⾥、湖湾⾥、南⾹⾥等80年代政府建设的⽼旧⼩区，整体置换到西部⽣态智慧新城。
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脑洞⼤开！珠海主城⽼旧⼩区改造，居民要搬迁到西区？真敢想啊！
如今“⼗四五”规划提出，将海霞新村、好景花园、碧涛花园、胡湾⾥、南⾹⾥、明珠花园作为⽼旧⼩区拆建试点，你怎么看？
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珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
文章属性
•【制定机关】珠海市自然资源局
•【公布日期】2023.08.30
•【字号】
•【施行日期】2023.08.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》已经市政府同意，现予以印发。
请各区及时制定城市更新年度计划，积极创新工作方式方法，抓好中长期计划任务落实。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
附件1：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划
附件2：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划表
珠海市自然资源局
2023年8月30日。
珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法
珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）第一条为进一步规范我市城市更新项目地价计收和收购补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条我市行政区域范围内经批准的城市更新项目（老旧小区综合整治更新项目除外）的地价计收和收购补偿适用本办法。
第三条利用旧工业厂房、旧仓储等建筑物临时改变使用功能类的城市更新项目（包括原有地上合法建筑物和经批准加建的临时建筑），在产权人不变、土地使用年限不变、土地用途和土地使用权取得方式不变的前提下，不另行计收地价。
第四条功能改变类和建筑主体结构改变类的城市更新项目，按照以下规定核算地价：（一）经规划部门批准保留的原有合法建筑面积部分，按其批准改变后的用途和土地使用剩余年限（土地使用剩余年限为原用途的土地使用年限扣除已使用的年限，下同）以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算应缴纳的地价，扣减原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算的地价。
（二）经规划部门批准增加的建筑面积部分，按照其改变后的用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应缴纳的地价。
（三）经规划部门批准减少原有的合法建筑面积部分，按照其原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应扣减的地价。
（四）批准改建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。
若扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自原取得土地的时间起算；若不扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自批准之日重新起算。
（五）扣减额超出应缴地价的部分，不予计退并视为地价已结清。
第五条拆建类城市更新项目按照经规划部门批准的城市更新项目总建筑面积和批准改变后的用途，以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准计算应缴纳的地价，并按照以下规定抵扣应缴地价款：（一）改造前为工业用途的更新项目。
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知-珠府〔2019〕60号
珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目地价计收办法的通知珠府〔2019〕60号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：现将《珠海市城市更新项目地价计收办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
珠海市人民政府2019年9月12日珠海市城市更新项目地价计收办法第一章总则第一条为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用，根据有关法律、法规和政策规定，结合珠海市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域范围内经批准的城市更新项目。
第三条城市更新项目地价计收遵循以下基本原则：（一）单宗评估原则，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》等相关政策规定，以单宗土地市场评估价作为地价计收体系基础。
（二）利益共享原则，综合考虑补公贡献、拆迁补偿成本、产业扶持等因素，合理确定地价计收体系，统筹兼顾政府、村集体、权利主体和市场主体等各方利益。
（三）分类指导原则，区分不同情形，设定差别化的地价计收标准，实施分类指导。
本办法所称单宗土地市场评估价，是指以拟协议出让的宗地为单位，经相关规定程序和方法评估并审定的国有建设用地使用权市场价格。
第四条城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
旧厂房、旧村、旧城镇按照原土地用途予以区分。
关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)粤府办〔2009〕122号
转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知粤府办[2009]122号各地级以上市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)》业经省人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
执行中遇到的问题，请径向省国土资源厅反映。
关于“三旧”改造工作的实施意见(试行)省国土资源厅为贯彻落实《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)，确保我省“三旧”改造工作有序推进，现就“三旧”改造工作提出如下实施意见。
一、认真编制“三旧”改造规划及年度实施计划开展“三旧”改造工作的县级以上人民政府应组织城乡规划、建设、国土资源等部门，结合当地经济社会发展实际和产业发展需求，根据当地土地利用总体规划、城乡规划，编制“三旧”改造规划及年度实施计划；有条件的镇(街、开发区)人民政府(办事处、管理委员会)经上一级政府同意也可组织编制。
“三旧”改造规划由地级以上市人民政府批准实施，年度实施计划由县(市、区)人民政府批准实施。
“三旧”改造规划为期5年，分年度实施。
年度实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。
“三旧”改造规划及年度实施计划编制要点见附件1。
二、符合条件的旧村庄集体建设用地经申请转为国有建设用地纳入“三旧”改造规划的旧村庄集体建设用地，符合下列条件的，有关农村集体羟济组织可向所在地县级以上国土资源管理部门申请转变为国有建设用地。
(一)该集体建设用地在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划。
(二)土地权属清楚，无争议。
(三)经本集体经济组织(或村民代表大会)2／3以上人员同意。
(四)已纳入“三旧”改造年度实施计划。
旧村庄集体建设用地申请改变为国有建设用地的，由县级以上国土资源管理部门负责审查后报同级人民政府审核，并由国土资源管理部门逐级上报省国土资源厅；省国土资源厅审核并报经省人民政府同意后批复地级以上市人民政府(相关要求见附件2、3、4)。
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知
珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2016.07.29•【字号】珠规建更〔2016〕18号•【施行日期】2016.07.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知珠规建更〔2016〕18号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》业经市人民政府同意，现予印发。
实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。
珠海市住房和城市规划建设局2016年7月29日珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法第一章总则第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。
本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。
房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。
第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。
第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。
第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。
镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。
珠海三旧改造政策分析
案例5：广州猎德村改造项目
案例5：广州猎德村改造项目
《转发市国土资源局关于推进旧村改造的实施办法的通知》
关于印发加快推进“三旧”改造促进东部城市产业转型若干措施（试行）的通知》
政策分析︱项目发展适用政策
“三旧”改造审批工作流程图
“三旧”改造项目审批流程图
珠海“三旧”改造工作进展情况
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2
珠海市“三旧”改造工作进展情况
珠海市：525宗5.91万亩
“三旧”改造改造案例
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案例1：珠海锦江之星连锁酒店
市场价值及社会影响：
项目背景：
案例2：珠海城市客栈拱北店
项目背景：
项目原名称：夏湾大厦土地用途：工业用地项目原用途：旧工业厂房地块权属：属珠海经济特区华昌企业发展总公司用地面积：3459.7平方米建筑面积： 约12000平方米投资资金：5000万元投资方：珠海市兆宏盛世实业股份有限公司改造方式：改建功能定位：商务酒店发展定位：在不拆不建、保留厂房原貌基础上进行整治改造，成功地将原本破旧的厂房改建成拥有162间精品客房和2000多平方米商务功能区的时尚、舒适、便捷的商务酒店。
珠海“三旧”改造政策分析
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珠海市“三旧”改造政策法律依据
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》《转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》
《转发市国土资源局关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法的通知》
《转发市国土资源局关于推进旧城镇用地改造的实施办法的通知》
珠海市“三旧”改造工作进展情况
7个旧工业厂房改造项目10个项目已完成改造全部属于采用改建方式对原有旧工业厂房进行改造的项目来自2019年启动的24个项目
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
三旧改造政策及我区三旧改造工作推进过程中的一些-47页PPT资料
2、办理征收土地手续方面
原政策： 根据现行用地政策，凡涉及征收集体土地的，均需上报省级
以上人民政府批准，而且要履行征地预公告、听证、被征地农 民社保、预存（支付）被征地款、补充耕地、林地审核、落实 留用地等程序。 新政策： 1、对用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理国有建 设用地确权手续。 2、对用地行为发生在1987年1月1日之后、2019年6月30日之 前，已签订征收协议并进行补偿，没有纠纷的，按用地发生时 的土地管理法律政策落实处理（处罚）后，无需办理社保、安 排留用地，其中2019年5月1日前用地的，也不需办理听证手续。 制订有关改造方案后，报省人民政府批准。
提纲
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景； 二、“三旧”改造的主要优惠政策条款； 三、广州市“三旧”改造的总体思路；
（具体见穗府[2009]56号文)； 四、我区“三旧”改造宗地的摸查情况及分析； 五、“三旧”改造工作推进中存在的问题； 六、下一步工作建议和思考。
一、广东省“三旧”改造政策出台的背景
新政策：
位于我市138条“城中村”范围内的改造用地，依 村集体经济组织申请，可以由市政府批准直接转为国 有土地；138条“城中村”范围外的，报省政府审批， 但无需办理有关听证、社保、留用地手续。
4、土地出让金适度返还或暂缓征收鼓励改造
原政策： 并无此项内容，政府储备用地，仅对原用地单位征地进行
拆迁补偿安置。 新政策：
1、对“三旧”改造中收取的土地出让纯收益，可按不高 于60%的比例用于支持原用地企业、原农村集体经济组织
“三旧”改造政策执行中政府职责分析
是新 生事 物 ，是全 国哪个 省 份都 没 有 的 ， 经 过 汪 “ 是 洋 书记 向 国土 资源部 积极 争取 而 获得 了为期 三年 的 先行 先试 的机 会 ” 民众 了解 甚 少 。 另一 方 面 ， 三 ， “ 旧” 改造 牵涉 到政 策 目标 群 体 的土 地 和 房产 的根 本 利益 ， 又需 要他 们 的积极 支持 和 参 与 。所 以在 政 却 策 执行 过程 中 ， 政府 必须 担负 政策 宣传 的责 任 ， 以提 高 政策 执行者 和 目标群 体 的政 策认 识水 平 。 针 对不 同 人 群 ， 宽 政 策 宣 传 覆 盖 面 。对 “ 拓 三
东。
保 政策 目标 实现 。创新 原则 需要 发挥政 策执 行 主体 的积极 能动性 ， 活执行 ， 高执行 艺术 。实 际 中应 灵 提 避 免 “ 本主 义 ” 照搬 照抄 的机械 执行 方式 。 本 ，
（ ） 益原则 五 效
效 益原 则就是 要求 执行 主体 在政 策执行 中必须
（ ） 二 民主原 则
种活动 ， 实现既定政策 等 目标 的活动过程 中所应扮
演 的角 色和 应承担 的职责 。 政 府在 “ 旧” 三 改造 政 策 执 行 中应 承 担 以下 职
责： （ ）政 策宣传职 责 一
民 主原则 是指公 共政 策执 行 主体必须 实行 信息
所 谓政 策宣传 职责 ， 是指 政 府 运 用 各种 宣 传 手 段 向全体社 会成 员发 布和传 播公 共政 策 的意 图和 内 容 ， 使和 引导政 策 执 行 主 客体 了解 和 参 与政 策 执 促
践中 ， 广东 省作 为全 国促 进节 约集 约用 地示 范省 ， 各
级政 府 应具 体履 行什 么 职责 呢？
【旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造】珠海界涌旧村何时改造
【旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造】珠海界涌旧村何时改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的“三旧”改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。
此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。
香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区（如危房）可以按照建筑面积1∶1.2的规模进行重建。
旧村▶▶20XX年前分三批启动27条旧村改造旧村改造是社会关注的重点。
香洲区住房和城市更新局局长钟闻远表示，香洲区根据重点地段、重点工程优先改造的原则，结合港珠澳大桥西延线、前山河流域环境综合提升工程等重大项目和周边村民实际需求，力争20XX年前分三批启动27条旧村改造，总建筑面积达778.31万平方米。
具体而言，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸（含高沙、联安、关闸三个自然村）、南联等13条村已纳入第一批改造名单，拟于今年年底动工。
其他包括造贝、翠微等14条旧村将列入第二批、第三批改造计划。
记者了解到，首批旧村改造工作进展较为顺利，各项目更新单元规划初期论证研究工作已经完成，同时各镇街也根据各项目实际情况编制了项目具体实施方案。
其中海湾村已经开工，广生村的规划已基本完成，计划年内可以拆除重建。
钟闻远表示，以上仅为原则性划分，在实际工作中将结合项目进展情况及时进行调整，如第二、第三批项目中进展较快的东桥村和上冲村，可以调整到第一批中优先改造。
旧厂▶▶正编制南湾产业转型升级规划除了加快旧村改造外，香洲区还按照“产业转型、城市转型、干部转型”的要求，积极推动旧厂改造，为高端产业发展腾出空间。
据介绍，经市政府及相关会议审批同意的拆建类城市更新项目共22个，其中中海富华里、海港积层板、嘉宝华、汉鼎等15个项目已经动工，部分项目已竣工。
另外，科汇公司旧工业区、天沐发展中心等4个项目的改造方案已经市政府批准，珠华商业广场、汇达丰工业区等3个项目正在上报规划条件及规划改造方案。
珠海市城中旧村更新实施细则_细则_
珠海市城中旧村更新实施细则中国大部分地方都在进行旧村改造，其中珠海也是一部分需要改造的。
那么对于珠海城中村改造的细则你们又了解多少呢?让我们一起来看看吧!珠海市城中旧村更新实施细则最新完整版第一章总则第一条为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第四条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第五条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同)城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章一般规定第八条城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。
第九条城中旧村更新的实施方式包括：(一)村集体经济组织自行实施。
(二)村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
(三)政府组织实施。
第十条城中旧村的村(居)民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。
三旧改造申请条件
“三旧改造”是广东特有的土地利用政策，指的是对旧城区、旧厂房和旧村进行改造。
具体的申请条件可能因地区和项目类型而有所不同，但一般来说，需要满足以下一些基本条件：
1. 符合规划和土地利用政策：改造项目必须符合当地的规划和土地利用政策，包括城市总体规划、土地利用规划、产业发展规划等。
2. 权属清晰：改造地块的权属必须清晰，没有产权争议。
3. 符合产业要求：改造项目必须符合当地的产业政策和产业发展方向，有利于推动产业升级和转型。
4. 资金充足：改造项目必须有充足的资金支持，包括自有资金、银行贷款、投资伙伴资金等。
5. 符合环保要求：改造项目必须符合当地的环保政策和标准，确保项目实施过程中不会对环境造成不良影响。
6. 获得相关部门的批准：改造项目必须获得相关部门批准，如规划部门、国土部门、环保部门等。
具体申请条件可能会因地区和项目类型而有所不同，建议具体咨询当地政府部门或专业机构。
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香洲区的“三旧”改造工作以旧工业厂房改造为重点
根据当前产业结构和发展状况，2010年香洲区的“三旧”改造工作以旧工业厂房改造为重点， 鼓励业主引入战略投资者进行整体策划改造，打造新的商业中心、创意园区，同时着力引进 一批大型商贸、酒店、总部办公项目，为经济转型提供项目平台。 目前，总占地面积约2.86万平方米的进明科技综合楼等6个改建项目已动工；基建总投资额 超过43亿元、占地面积达6.3万平方米的珠华商业中心、三联集团总部、成山集团华南总部、 庆华集团大洲大厦改造、博康药业宝莱康酒店等5个拆建项目已获市政府审议通过，正在抓 紧办理立项及报建手续；总占地面积达44.67万平方米的世邦商贸物流中心、梅溪工业区旧 厂房拆建、优特电力厂房拆建等10个改造项目已通过市政府初步审核，年内力争能拆除旧厂 房。近期正计划申报总占地面积达113.84万平方米的汇达丰旧工业区等15个改造项目。
关于印发加快推进“三旧”改造促进东部城市产业转型若干措施（试行）的通知》 （珠府办【2010】58号） CHINA LAND
政策分析︱项目发展适用政策
工业厂房 改造方式 改建
内容
利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原 有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑 装修的方式。 将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重 新进行建设的方式。 市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧 工业厂房用地进行改造的方式。 需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的 用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调 整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业 建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其 他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予 以收回。
项目原名称：珠海兴利电子厂 香洲“三旧”改造首个建成项目 土地用途：工业用地 项目原用途：南山工业区一号厂房 项目权属：珠海开隆投资开发有限公司 用地面积：1187.59平方米 建筑面积： 7077.06平方米 投资资金：1500万元 改造方式：改建 功能定位：经济型酒店 发展定位：引入珠海新工联酒店管理有限公司，对原有厂房进行重新装修改造，加盟上 海锦江之星旅馆有限公司。 项目动态：已改造完成，酒店于2010年10月25日正式开业运营。
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案例4：佛山1506创意城园区
佛山1506创意城位于佛山市禅城区季华三路，原址由建国厂、电炉厂等8间旧工厂、800户旧民居和拥 有500年历史龙窑的南风古灶以及石湾公园组团形成，占地1000亩，改造旧厂房旧民居共计30多万平 方米、新建50万平方米。打造生态之城、创意之城、陶文化之城、休闲之城、时尚之城，最终形成国 际化、时尚、前卫的产业创意之都。 项目一期为创意产业园，原址为佛山电器厂及佛山开关厂，占地约100亩，建筑面积约8万平方米 （即将扩建至占地170亩，建筑面积20万平方米）。
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香洲区“三旧”改造进展情况
香洲区：旧工业厂房改造为重点
符合“三旧”改造条件的项目283个，共190个地块，总用地约1096.33万㎡
2010年11月，辖区符合改造条件的项目共283个，涉及190个地块，总用地面积约1096.33万 平方米； 其中旧工业厂房改造用地面积约533.44万平方米； 旧城镇改造用地面积约406.08万平方米； 城中旧村改造用地面积约156.81万平方米。
PART
1
珠海“三旧”改造政策分析
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珠海市“三旧”改造政策法律依据
《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 （粤府【2009】78号） 《转发省国土资源厅关于“三旧” 改造工作实施意见（试行）的通知》 （粤府办【2009】122号） 《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》 （珠府【2010】32号） 《转发市国土资源局关于 推进旧工业厂房用地改造 的实施办法的通知》 （珠府办【2010】21号） 《转发市国土资源局关于 推进旧城镇用地改造的实 施办法的通知》 （珠府办【2010】22号） 《转发市国土资源局关于 推进旧村改造的实施办法 的通知》 （珠府办【2010】23号）
珠海市“三旧”改造工作进展情况
珠海市：拟改造地块为525宗，总用地面积5.91万亩（合计39.40平方公里）
其中，旧城镇、城中村拟改造地块146宗，拟改造用地总面积造用地总面积为2.47万亩； 旧村庄拟改造地块161宗，拟改造用地总面积为1.91万亩。
南水镇南水企业集团公司
嘉豪水运公司 白藤湖六大队 CHINA LAND
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15.5
38 128.08
旧厂房、旧工业区
旧厂房 旧厂房、旧工业区
工业区以及服务配套
商业住宅 商业住宅
2010年启动的24个项目分布及面市时间
2012年前珠海市将有4个旧改项 目规模超过90万平方米达入市条 件。
2010年前面市 2013-2015年面市 2015年后面市
2010年11月
2010年9月底珠海全是 “三旧”改造工作座谈会召开后，各区（经济功能区）进一步加大”三旧
“改造工作推动力度，截至11月中旬，全市2010年已经启动、计划年内启动及计划跨年度启动的 “三旧” 改造项目共计75个，用地面积共计350万平方米（3.5万平方公里），已启动31个 “三 旧”改造项目（用地面积85.51万平方米），其中，10个项目已完成改造（用地面积23.10万平方 米，总建筑面积11.72万平方米），全部属于采用改建方式（即原建筑物主体结构不变，改为酒店、
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珠海市“三旧”改造工作进展情况
2010年9月
目前正在实施的“三旧”改造共有22个改造项目，地块总面积为2469.86亩，其中7个旧工业厂房 改造项目已办理改建审批手续，正在实施改造，用地面积45.88亩：包括精研科技（珠海）有限公 司及吉鑫科技有限公司关于置业大厦改建、开隆投资开发有限公司关于南山工业区一号厂房改建、 珠海市邮电局侨光邮局改建、丰利毛衫制衣厂旧厂房改建等项目。 另外，还有15个属于城中旧村拆建改造项目，用地面积2423.98亩：包括五洲花城（山场村改 造）、新光御景山（吉大村S3地块改造）、华夏中广城 （夏村改造）、宝地康泰（红山村改造） 项目、吉大村（S1、S2地块）改造等项目。
办公楼、培训中心等其他用途使用）对原有旧工业厂房进行改造的项目。
计划2010年内启动7个项目（用地面积46.37万平方米），另有37个项目（用地面积218.44万平方 米）计划跨年度启动，合计约占全市“三旧”拟改造地块总用地面积（39.40平方公里）8.9%。 其中，香洲区处于土地资源紧缺的城市中心区域，工作推进力度较大，总体进度较快。横琴新区 的旧村整治力度强，整体推进工作有序。
市场价值及社会影响： 预计酒店的年营业收入可达400万元，同时还提供了数十个就业岗位，创造价值大大提升 了。由旧厂房转变为服务行业，盘活了闲置低效的土地资产，也符合香洲区的产业新格局， 为产业的转型升级腾挪新空间，“为单体旧厂房改建提供了示范”。
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案例2：珠海城市客栈拱北店
项目背景：城市客栈拱北店位于桂花路拱北和夏湾交界处的黄金地段，其前身是旧工业厂房夏 湾大厦，改造前一半闲置，一半作为汽修、针织厂厂房，城市空间资源十分浪费。2009年，香 洲区启动城市“三旧”改造先行先试，夏湾大厦成为首个试点。 项目原名称：夏湾大厦 土地用途：工业用地 项目原用途：旧工业厂房 地块权属：属珠海经济特区华昌企业发展总 公司 用地面积：3459.7平方米 建筑面积： 约12000平方米 投资资金：5000万元 投资方：珠海市兆宏盛世实业股份有限公司 改造方式：改建 功能定位：商务酒店 发展定位：在不拆不建、保留厂房原貌基础 上进行整治改造，成功地将原本破旧的厂房 改建成拥有162间精品客房和2000多平方米 商务功能区的时尚、舒适、便捷的商务酒店。
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PART
3
“三旧”改造改造案例
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案例1：珠海锦江之星连锁酒店
项目背景：位于珠海市九洲大道的锦江之星连锁酒店的前身是建于1989年的珠海兴利电子厂， 产权人为珠海开隆投资开发有限公司。2009年初，由于兴利电子厂受《珠海市环境保护条例》 限制而迁至南屏工业园，厂房由此处于闲置状态。
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2010年启动的24个项目
地址 珠华大厦、银隆大厦、吉大供电招待所 联安、关闸、高沙 世邦商贸物流中心 九州大道中段 粤海西路港一路 南山工业区内 博康药业旧厂房 湾仔海湾村 梅溪工业区 兰埔工业区C区 吉大石花园路北侧 吉大九洲大道、景山路 前山翠前路西侧 前山三台石路西侧 后环 东岸 平沙镇美平社区农科所旧址 平沙镇糖厂旧区改造 平沙镇农机厂旧区改造 南水镇铁炉村联社 南水镇金龙村联社 项目/公司名称 珠华广场 拱北口岸商业中心 世邦商贸物流中心 庆华集团总部 成山集团华南总部基地 三联集团 宝莱康酒店 海湾村旧村改造 梅溪股份合作公司 中海地产集团有限公司 珠海财富贸易有限公司 珠海金鸿业投资有限公司 旧货调剂市场有限公司 前山供销社综合楼项目 旧村改造 旧村改造 英利房产 恒基或雅居乐 / / / 面积（亩） 32.49 300 254.99 10.12 23.62 13.65 18.32 111.44 1119.99 134.29 12.18 15.32 25.33 6.30 136.45 563.71 67.50 132.3 48 18 9.62 类型 旧城镇 旧城镇、城中村 旧厂房 旧城镇 旧厂房 旧厂房 旧厂房 旧城镇、城中村 旧厂房、旧工业区 旧厂房、旧工业区 旧厂房 旧城镇 旧城镇 旧城镇 旧村庄 旧村庄 旧城镇 旧厂房、旧工业区 旧厂房、旧工业区 旧厂房、旧工业区 旧厂房、旧工业区 改造后的用途 商业、酒店、办公 商业、办公、住宅 商业、服务、办公、住宅、城市基础设施 酒店、办公、城市基础设施 商业、酒店、办公、城市基础实施 商业、服务、办公、住宅、城市基础设施 商业、服务、办公、酒店、城市基础设施 商业、服务、办公、住宅、城市基础设施 商业、服务、办公、住宅、城市基础设施 办公、商务公寓、酒店、商业、城市基础设施 办公 办公、商业大厦 办公、商业、仓储 酒店、办公 住宅、城市基础设施 住宅、城市基础设施 商住 商住 商住 商业以及服务业 商业以及服务业