房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析
房地产市场导论02
Q / Q Q P P / P P Q
|Es|=1 |Es|>1 |Es|=
供给单一弹性 供给富用弹性 供给完全弹性
4 房地产供求的均衡与非均衡分析
P
S P1 E P0
D
QD1
Q0 Qs1
Q
图2-5 房地产市场的供求均衡示意图
房地产市场的供求均衡与非均衡分析
马歇尔局部均衡理论
3. 生产性房地产需求曲线
4. 生产要素的最优组合
5. 生产要素的替代效应和产出效应
6. 土地招标租金曲线
7. 市场土地租金曲线 8. 厂商最佳位置选择
P1/P2=MP1/MP2
五、房地产投资及理财需求
1.含义 2.房地产投机需求曲线
P S
D Q 图 2-7 房地产聚合后的交易量曲线
六、房地产的需求弹性
影响房地产需求的因素
某一类特定房地产的价格水平 消费者的收入水平 相关房地产的价格水平 消费者的偏好 消费者对未来的预期 1989年人均年收入： 浙江1648.8元 北京1597.1元 福建1440.5元天津2374.6元 江苏1372· 3元广西1304:2元 辽宁1289· 山东1250.1元 3元 河北1234.1元四川1226.3元
|E |=0 需求完全无弹性 理论上的必需品 在经济学里，将弹性数值（取绝对值）分为五种类型：
d d
需求弹性
d
0<|E |<1 需求缺乏弹性 （1）弹性数值大于1，称为富有弹性；
Ed Q / Q Q P P / P P Q
生活必需品 理想的一般商品 生活奢侈品 理论上的奢侈品 稀缺资源 生产周期较长的产品 理想的一般商品 生产周期较短的产品 理想状况下生产的产品
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言房地产市场是我国经济的重要组成部分，对经济增长和就业起着重要作用。
在房地产市场中，存量市场和增量市场是两个重要的组成部分。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行分析，以便更好地理解和把握我国房地产市场的发展趋势。
二、我国房地产存量市场结构分析1. 存量市场概述存量市场是指已经建成并存在的房地产市场。
在我国，随着城市化进程的加快和人口增长，房地产存量市场规模庞大。
存量市场的主要特点包括房屋的二手交易、租赁市场以及房屋维修和改造等。
2. 存量市场结构分析（1）房屋二手交易市场：房屋二手交易市场是存量市场的核心组成部分。
根据统计数据，我国房屋二手交易市场规模庞大，涉及到各个城市和地区。
不同城市的二手房交易价格存在一定差异，主要受到地理位置、地段、房屋质量等因素的影响。
（2）租赁市场：随着人口流动和就业形势的变化，租赁市场在存量市场中的地位日益重要。
我国租赁市场规模逐年扩大，涉及到住宅、商业和办公等各个领域。
不同城市的租赁市场存在着租金水平差异，主要受到供需关系、地理位置和房屋质量等因素的影响。
（3）房屋维修和改造市场：随着房屋使用年限的增加，房屋维修和改造市场逐渐兴起。
我国房屋维修和改造市场规模庞大，涉及到房屋装修、设备维护、房屋改造等多个方面。
不同城市的房屋维修和改造市场存在一定差异，主要受到房屋年限、维修技术和市场需求等因素的影响。
三、我国房地产增量市场结构分析1. 增量市场概述增量市场是指新建房地产市场，包括新建住宅、商业和办公等各类房屋。
随着城市化进程的推进和人口增长，我国房地产增量市场规模不断扩大。
增量市场的主要特点包括土地供应、房屋新建、开发商竞争等。
2. 增量市场结构分析（1）住宅市场：住宅市场是增量市场的主要组成部分。
根据统计数据，我国住宅市场规模庞大，涉及到各个城市和地区。
不同城市的住宅市场存在一定差异，主要受到土地供应、人口需求、房屋价格等因素的影响。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言房地产市场是我国经济的重要组成部份，包括存量市场和增量市场。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行详细分析，以揭示其特点和发展趋势。
二、我国房地产存量市场结构分析1. 存量市场概述我国房地产存量市场是指已经建成并交易过的房地产物业，包括住宅、商业和办公用房等。
存量市场规模庞大，具有稳定的供需关系和成熟的交易机制。
2. 存量市场结构特点（1）区域分布：存量市场主要集中在一、二线城市，其中一线城市的存量市场规模较大，二线城市逐渐崛起。
（2）物业类型：存量市场以住宅为主，商业和办公用房占比较小。
（3）价格分布：存量市场价格差异较大，一线城市房价高企，二线城市相对较低。
（4）供需关系：存量市场供需关系相对稳定，供应量逐渐增加，但需求也在不断增长。
3. 存量市场发展趋势（1）政策引导：政府将加大对存量市场的支持力度，鼓励二手房交易，提高市场活力。
（2）市场创新：随着互联网技术的发展，存量市场将借助在线平台和大数据分析等手段，提升交易效率和用户体验。
（3）差异化服务：存量市场将逐渐注重个性化服务，满足不同消费者的需求。
三、我国房地产增量市场结构分析1. 增量市场概述我国房地产增量市场是指新建房地产物业的市场，包括住宅、商业和办公用房等。
增量市场是房地产市场的重要推动力，对经济增长具有重要作用。
2. 增量市场结构特点（1）区域分布：增量市场覆盖全国各地，但一、二线城市是主要增量市场。
（2）物业类型：增量市场以住宅为主，商业和办公用房逐渐增加。
（3）价格分布：增量市场价格相对较高，一线城市房价高企，二线城市也在逐步上涨。
（4）供需关系：增量市场供需关系紧张，需求旺盛但供应不足。
3. 增量市场发展趋势（1）政策导向：政府将加大对增量市场的调控力度，保持市场稳定，防范房价过快上涨。
（2）绿色建造：随着环保意识的增强，增量市场将更加注重绿色建造和可持续发展。
（3）智能化发展：增量市场将借助科技创新，推动智能化建设，提升居住品质。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：我国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，分为存量市场和增量市场两个部份。
存量市场指已经存在的房地产资源，而增量市场指新增加的房地产资源。
本文将从市场规模、供需关系、政策影响和投资机会四个方面对我国房地产存量市场与增量市场的结构进行分析。
一、市场规模1.1 存量市场规模- 存量市场是指已建成的房地产项目，包括住宅、商业、办公等各类物业。
根据统计数据，我国存量市场规模庞大，占领了房地产市场的主要份额。
- 存量市场的规模受到城市化进程、人口增长和城市更新等因素的影响。
随着城市化的推进，存量市场规模将继续扩大。
1.2 增量市场规模- 增量市场是指新增加的房地产项目，包括新建的住宅楼盘、商业综合体等。
随着城市化进程的加快，我国增量市场规模也在不断扩大。
- 增量市场的规模受到政府土地供应政策、开辟商投资意愿等因素的影响。
政府的土地供应政策对增量市场规模有着重要的影响。
1.3 存量市场与增量市场的关系- 存量市场和增量市场相互关联，相互影响。
存量市场的供应充足与否，会影响到增量市场的需求。
而增量市场的规模扩大，也会对存量市场的价格和供求关系产生影响。
二、供需关系2.1 存量市场的供需关系- 存量市场供应充足，但需求受到多种因素的制约。
例如，部份老旧物业需求较低，而高品质、高附加值的物业需求相对较高。
- 存量市场的供需关系也受到地域差异的影响。
一线城市的存量市场供需关系相对紧张，而二线及以下城市的存量市场供需关系相对平衡。
2.2 增量市场的供需关系- 增量市场的供需关系受到政府土地供应政策和开辟商投资意愿的影响。
政府土地供应政策的调整会直接影响到增量市场的供应量。
- 增量市场的供需关系也受到购房者购买力、市场调控政策等因素的制约。
购房者购买力的增强和市场调控政策的松紧将直接影响到增量市场的需求。
2.3 存量市场与增量市场的供需关系- 存量市场和增量市场的供需关系相互影响。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言房地产市场是我国经济发展的重要组成部分，同时也是我国居民最重要的资产之一。
随着经济的快速发展和城市化进程的加速推进，我国房地产市场也经历了从存量市场向增量市场的转变。
本文旨在对我国房地产存量市场与增量市场的结构进行详细分析，以便更好地理解房地产市场的发展趋势和特点。
二、房地产存量市场的结构分析1. 房地产存量市场的概述房地产存量市场是指已经建成并且可以交易的房屋库存量。
这些房屋通常由个人或机构持有，并且可以通过出售或租赁来实现资产变现。
房地产存量市场的规模和结构直接影响着房地产市场的供需关系和价格水平。
2. 房地产存量市场的结构特点a) 地理分布：房地产存量市场的地理分布呈现出明显的区域差异。
一线城市和经济发达地区的房地产存量市场规模较大，而二线城市和中西部地区的房地产存量市场规模相对较小。
b) 房屋类型：房地产存量市场的房屋类型多样化，包括住宅、商业、办公等不同用途的房屋。
不同类型的房屋在市场上的供求关系和价格水平也存在差异。
c) 产权性质：房地产存量市场的房屋产权性质多样，包括商品房、经济适用房、限价房等不同类型的产权。
不同产权性质的房屋在市场上的交易活跃程度和价格水平也有所不同。
3. 房地产存量市场的影响因素长速度、利率水平、货币政策等。
经济发展水平较高的地区房地产存量市场规模较大，而利率较低的时期房地产存量市场交易活跃度较高。
b) 政策因素：政府的房地产政策对房地产存量市场的影响也非常重要。
政府的调控政策、土地供应政策等都会直接影响到房地产存量市场的供求关系和价格水平。
c) 人口因素：人口的迁移和流动也对房地产存量市场的结构产生影响。
人口流入较多的地区房地产存量市场需求较大，而人口流出较多的地区房地产存量市场供应较多。
三、房地产增量市场的结构分析1. 房地产增量市场的概述房地产增量市场是指新建房屋的市场，也被称为楼市。
随着城市化进程的加速推进和人口的增加，房地产增量市场成为了我国房地产市场的重要组成部分。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析标题：我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：房地产市场是我国经济发展中一个重要的组成部分，其中存量市场和增量市场都扮演着不可或缺的角色。
对于这两个市场结构的分析，不仅可以帮助我们更好地了解房地产市场的运行机制，也可以为相关政策的制定提供参考。
一、存量市场结构分析1.1 房产交易主体多样化在我国的房地产存量市场中，房产交易的主体包括个人购房者、房地产开发商、中介机构等多种类型。
这种多样化的主体结构，使得存量市场更加活跃和灵活。
1.2 价格波动相对稳定由于存量市场的房产数量相对固定，且交易主体较为分散，因此在一定程度上可以保持价格的相对稳定。
这对于市场参与者和政府来说都是一种稳定因素。
1.3 交易信息透明度有待提高在存量市场中，交易信息的透明度是一个重要的问题。
目前我国的二手房交易信息并不够透明，这给买卖双方带来了一定的不确定性，也给市场带来了一定的风险。
二、增量市场结构分析2.1 开发商主导市场在我国的房地产增量市场中，房地产开发商是主导市场的主体。
他们通过规划、开发和销售新建商品房来推动市场的发展。
2.2 政府政策影响较大增量市场的发展受到政府政策的直接影响。
政府的土地供给政策、房地产调控政策等都会对增量市场的供需关系产生重要影响。
2.3 价格波动较大相对于存量市场，增量市场的价格波动较大。
这主要是由于增量市场的供给受到政府政策和开发商策略的直接影响，而且市场参与者相对较少。
三、存量市场与增量市场之间的互动3.1 存量市场对增量市场的影响存量市场的价格稳定和信息透明度对增量市场的发展起到了一定的促进作用。
同时，存量市场中的购房需求也会直接影响到增量市场的销售情况。
3.2 增量市场对存量市场的影响增量市场的价格波动和政策影响也会间接影响到存量市场的价格水平和交易活跃度。
增量市场的发展状况也会影响到存量市场的需求和供给关系。
3.3 政府政策的调控作用政府在房地产市场中的调控政策既会直接影响增量市场，也会间接影响存量市场。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：我国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括存量市场和增量市场。
存量市场指的是已经建成并存在的房屋库存，而增量市场则是指新建房屋的市场。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行分析，从不同角度探讨其特点和发展趋势。
一、我国房地产存量市场的结构分析1.1 住宅存量市场在我国的房地产存量市场中，住宅市场占据了主导地位。
这主要是由于人口增长和城市化进程的推动，导致住房需求的不断增加。
住宅存量市场的特点包括：- 区域差异明显：不同地区的住宅存量市场存在较大差异，一线城市和二线城市的住宅存量市场更加紧张，而三线及以下城市的住宅存量相对较多。
- 房屋品质不一：住宅存量市场中的房屋品质参差不齐，从老旧的住宅小区到高档的豪宅，多种类型的住房供给满足了不同消费者的需求。
1.2 商业存量市场商业存量市场是指商业用途的房地产存量市场，包括写字楼、商场、酒店等。
商业存量市场的特点包括：- 区域发展不均衡：商业存量市场的发展与城市经济发展紧密相关，一线城市和经济发达地区的商业存量市场更加活跃。
- 功能多样性：商业存量市场中的房屋功能多样，满足了不同商业需求，如办公、零售、餐饮等。
1.3 工业存量市场存量市场的特点包括：- 区域布局分散：工业存量市场分布在不同地区，主要受到交通和物流条件的影响。
- 产业结构调整：随着我国产业结构的调整和升级，工业存量市场也在发生变化，旧厂房的改造和新型工业用地的需求逐渐增加。
二、我国房地产增量市场的结构分析2.1 住宅增量市场住宅增量市场是指新建住宅的市场，主要满足人口增长和住房需求的增加。
住宅增量市场的特点包括：- 土地供应紧张：随着城市化进程的推进，土地资源的供应越来越紧张，住宅增量市场的土地供应成为制约因素。
- 产品结构多样化：住宅增量市场中的产品结构多样化，包括普通住宅、别墅、公寓等，满足了不同收入阶层和消费者的需求。
2.2 商业增量市场商业增量市场是指新建商业用途的房地产市场，包括写字楼、商场、酒店等。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：我国房地产市场是一个庞大且复杂的市场，由存量市场和增量市场两部分构成。
存量市场指的是已经存在的房地产物业，而增量市场则是指新建的房地产项目。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行分析，以便更好地了解我国房地产市场的发展趋势和特点。
正文内容：1. 房地产存量市场的结构分析1.1 不同类型的房地产物业- 住宅物业：包括普通住宅、别墅、公寓等各种类型的住宅物业。
- 商业物业：包括商铺、写字楼、商场等用于商业经营的物业。
- 工业物业：包括工厂、仓库等用于工业生产的物业。
1.2 不同地区的房地产市场- 一线城市：如北京、上海、广州等，房价高企，供应紧张。
- 二线城市：如成都、杭州、武汉等，房价相对较低，供应相对充足。
- 三线及以下城市：如西安、郑州、长沙等，房价较低，供应相对充裕。
1.3 不同市场主体的参与- 开发商：负责房地产项目的开发和销售。
- 中介机构：提供房地产交易的中介服务，如房地产经纪公司、房产评估公司等。
- 个人投资者：购买房地产物业作为投资手段。
- 政府部门：负责制定和执行相关的房地产政策。
2. 房地产增量市场的结构分析2.1 不同类型的房地产项目- 住宅项目：包括普通住宅、别墅、公寓等各种类型的住宅项目。
- 商业项目：包括商铺、写字楼、商场等用于商业经营的项目。
- 工业项目：包括工厂、仓库等用于工业生产的项目。
2.2 不同地区的房地产项目- 一线城市：如北京、上海、广州等，项目规模大，投资机会多。
- 二线城市：如成都、杭州、武汉等，项目规模适中，投资机会相对较多。
- 三线及以下城市：如西安、郑州、长沙等，项目规模较小，投资机会相对较少。
2.3 不同市场主体的参与- 开发商：负责房地产项目的开发和销售。
- 投资机构：提供资金支持，参与房地产项目的投资。
- 政府部门：负责规划和监管房地产项目的发展。
总结：综上所述，我国房地产市场由存量市场和增量市场构成。
抓住机遇搞活 增量存量联动推动房地产市场快速健康发展
一
第一， 房屋 交易 总额连年 递增 ， 为拉 动地方经 济增 长发挥 了突 出作 用 。１９ ９９年 ， 全市房屋 人市交 易面 积 １９ ． ０２ ５万平方 米 ， 首次 突破千万 大关 ， 交易 额 １２４亿元 ， ２． 首次突破 百亿大 关 ； ００年 ， 策 ， 有 效地 促进 了住 房消 费增长 １９ ９７年 ，我 们感 到原来 规定房 改 中购买 的住
居为当前市场主流。 ２０ 年的分项统计数据看 ， 从 ０１
存量房 产转 让 面积为 ２７９万 平方 米 ， ６ 比上 年增 长 ６ ． ％ ，其 交 易 额 为 ３ ． １１ ５ ５亿 元 ， 比 上 年 增 长
维普资讯
全国住宅与房地产 工作会议 专辑
一 一 一 … … 一 ∞ 一 一 一 一 … 一 一 一 一
随着 社会 主 义市 场经 济 的快 速 发展 和城 市 住 房制 度改革 的不 断深化 ， 阳市 的房 地产 市场也进 沈 入 了一个快速 发展 的新 时期 。近几 年 ， 国家建设 在
５ ． ％ ；存 量 房 产转 让 面积 与商 品 房销 预 售 面积 ６４
房 ５年后才 允许上市转让的限制时间过长， 也无必
要 ， 市政府 同意 ， 经 有关 部门共 同 出台 了文件 ， 允许
其 取得 《 屋所有权 证 》 即可上 市转让 １９ 房 后 ９ ９年
（ １． ２６２万平 方米 ） 比 ， 由前 一 年的 １ ｌ 升 为 相 已 ：上 １２ ｌ 这表 明沈 阳市近两 年房 地产市场 交 易活动 ．： 中存量房产 转让 明显 升温 ， 完全 打破 了过 去 “ 量 增 市场唱 主角 ， 存量市 场 当配角 ”的市场 格局 。应 当
合作 住宅 ２０ ０ ２年第 １・ ２期
谈房地产增量市场与存量市场的互动关系
３ 可以看 出， 当增存价格比减小时， 就会降 低增量市场 的需求 ， 在新的市场均衡中， 会
导致房地产增量 、 增量价格 、 存量的下降： 但由于存量市场 的需求不变 ，房地产存量
产市场发展还处于探索阶段 ，而且理论研
究也 明显滞后 于发展现状。在宏观经济 高
场的价格 关系。一般情况下 ，由公式 Ｐ Ｋ ＝ ＸＰ ，可 以看出增量价格和存量价格的关 ｓ
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图 ４ 重 置 成 本 上 升 时增 量 市 场 与
Ｃ【 增量 ）
Ｉ Ｖ
图１ 增量市场与存量市场互动机理的 四 象 限 模 型
图２ 当需求增长时增量市场与存量市场 的互动关系
明增量市 场的需 求源 自 于 存 量 市 场 的 价 格 ，也就 是存量市 场 的需 求。 第｝ 限表示 了 Ｖ象 房地产存 量和增量 之 间的关 系。如果假设
Ｈ ｔ
二 ＼ ＼
Ｓ ， ＝Ｃ
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…
般情况下 ，由于功能和质量上 的差
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Ｓ ＝Ｃ
异 ，增量市场的均衡价格要高于存量市场 的均衡价格 ， 若设 Ｐ 为存量市场 的均衡价 格 ，Ｐ为增量市 场的价格 ，则两者的关系 为：Ｐ Ｋ＊ ＝ Ｐ ，式中的 Ｋ为增存价格比 ，其
出，当存 量市场 的需 求处 于一定水平时 ， 由存量市场的供给和需求曲线 ，决定 了存
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场成为我国经济的重要组成部份。
随着城市化进程的加速推进，我国的房地产市场也呈现出存量市场和增量市场两种不同的市场结构。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行详细分析。
二、我国房地产存量市场结构分析1. 存量市场的定义和特点存量市场是指已经建成的房地产项目，包括住宅、商业用房、办公楼等。
存量市场的特点是供应相对稳定，价格相对较高，交易周期较长。
2. 存量市场的供需关系存量市场的供需关系主要受到以下因素的影响：- 人口增长：人口增长会带动对住房的需求增加，从而影响存量市场的供需关系。
- 城市化进程：城市化进程加快会导致人口向城市集中，进而对存量市场的供需关系产生影响。
- 经济发展：经济发展水平的提高会带动人们对高品质住房的需求增加，从而影响存量市场的供需关系。
3. 存量市场的竞争格局存量市场的竞争格局主要有以下几个方面：- 地理位置：地理位置优越的房地产项目往往能够吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
- 房屋质量：房屋质量好的项目往往更受购房者的青睐，从而形成竞争优势。
- 价格策略：合理的价格策略可以吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
三、我国房地产增量市场结构分析1. 增量市场的定义和特点增量市场是指尚未建成的房地产项目，包括土地储备、规划中的项目等。
增量市场的特点是供应相对不稳定，价格相对较低，交易周期较短。
2. 增量市场的供需关系增量市场的供需关系主要受到以下因素的影响：- 土地供应：土地供应的增加会带动增量市场的供应增加，从而影响供需关系。
- 政府政策：政府政策的引导和调控会对增量市场的供需关系产生影响。
- 经济发展：经济发展水平的提高会带动人们对新房的需求增加，从而影响增量市场的供需关系。
3. 增量市场的竞争格局增量市场的竞争格局主要有以下几个方面：- 开辟商实力：开辟商实力强的项目往往能够吸引更多的购房者，从而形成竞争优势。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析一、引言房地产市场是我国经济的重要组成部分，房地产存量市场与增量市场是房地产市场的两个重要组成部分。
本文将对我国房地产存量市场与增量市场的结构进行分析，以全面了解我国房地产市场的发展现状。
二、我国房地产存量市场结构分析1. 市场规模根据统计数据，我国房地产存量市场规模庞大，涉及的房产数量众多。
据不完全统计，我国存量市场房产总价值超过X万亿元。
2. 地域分布我国房地产存量市场的地域分布不均衡。
一线城市和部分二线城市的存量市场较为发达，而三线城市及以下地区的存量市场相对较小。
3. 房屋类型我国房地产存量市场的房屋类型多样化。
包括住宅、商业用房、办公楼、工业厂房等。
其中，住宅是我国房地产存量市场的主要组成部分。
4. 产权类型我国房地产存量市场的产权类型多样。
包括商品房、经济适用房、限价房等。
其中，商品房是我国房地产存量市场的主要产权类型。
5. 价格水平我国房地产存量市场的价格水平因地区和房屋类型而异。
一线城市和部分热门城市的存量房价格较高，而三线城市及以下地区的存量房价格相对较低。
三、我国房地产增量市场结构分析1. 市场规模我国房地产增量市场规模庞大，每年新增的房产数量众多。
根据统计数据，我国每年新增房产总价值超过X万亿元。
2. 地域分布我国房地产增量市场的地域分布较为均衡。
一线城市、二线城市和三线城市及以下地区均有新增房产的需求。
3. 房屋类型我国房地产增量市场的房屋类型多样化。
包括住宅、商业用房、办公楼、工业厂房等。
其中，住宅是我国房地产增量市场的主要组成部分。
4. 产权类型我国房地产增量市场的产权类型多样。
包括商品房、经济适用房、限价房等。
其中，商品房是我国房地产增量市场的主要产权类型。
5. 价格水平我国房地产增量市场的价格水平因地区和房屋类型而异。
一线城市和部分热门城市的新增房价格较高，而三线城市及以下地区的新增房价格相对较低。
四、存量市场与增量市场的比较分析1. 市场规模比较我国房地产存量市场的规模相对较大，而房地产增量市场的规模较小。
房地产市场增量、存量及质量之变
的差 距 为 １ 倍 左 右 ， 昧 着 市 场 成 熟 度 远 远 低 于 发 达 国 家 ０ 意
水平 。
保 有 量 、 均 面 积 不 断 增 加 ， 量 房 增 速 在 不 久 的将 来 终 将 人 增 趋 缓 。 量 房 将 渐 渐 摆 脱 配 角 和从 属 地 位 ． 存 日益 提 高 在 房 地 产 市 场 中 的 占 比 。观 察 现 阶段 存 量 房 市 场 特 征 ， 析 增 量 、 分 存 量 此 消 彼 长 的关 系 ， 以及 其 间 质 量 因 素 的 作 用 ， 动 市 场 推 品 质 提 升 、 序 发 展 ， 提 高 社 会 综 合 效 益 ， 约 集 约 利 用 有 对 节 资源 具 有 重 大 意 义 。 １ 存 ■ 房 在 房 地 产 市 场 中 的 阶 段 性 特 征 在 房 地 产 市场 大 背 景 下 ，现 阶段 房 地 产 市 场 量 房 交
与 供 应 层 次 对 应 ，消 费 需 求 也 分 级 ，高 端 消 费 追 逐 享
市 场 与 宏 观 经 济 走 势 和调 控 时 点 吻合 ； 是 ２ ０ 二 ０ ９年前 后 存
量 房 价 格 涨 幅 明 显 超 出增 量 房 价 格 涨 幅 。 当时 出 台 的税 费
受 、 华 、 侈型物业 ； 豪 奢 中端 消 费 主要 考 虑 实用 舒 适 ； 端 消 低
线。
所 占份 额 扩 大 。 市 场 成 熟 度 高 的 国 家存 量 房交 易 约 占房 地
产 市 场 八 成 ， 为 主 流 ， 量 与增 量之 比 约 为 ４ １ 成 存 ：。 中 国 城 市 化进 程方 兴 未 艾 。 方 面 ， 地 产 业 进 入 快 速 一 房 发展通道 ， 大批 新 建 住 宅 进 入 市 场 ， 易 量 增 长 迅 猛 。 以 江 交
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析标题：我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：随着我国城市化进程的加速推进，房地产市场在我国经济中占领着重要地位。
房地产市场分为存量市场和增量市场两大部份，两者在市场结构和发展趋势上有着明显的区别。
本文将对我国房地产存量市场与增量市场进行深入分析，探讨其结构特点和发展趋势。
一、我国房地产存量市场结构分析1.1 存量市场规模：存量市场是指已经建成并投入使用的房地产项目，包括二手房交易、租赁市场等。
我国存量市场规模庞大，涵盖了各类房产，包括住宅、商业、办公等，市场需求旺盛。
1.2 交易方式：存量市场的交易方式多样，除了传统的二手房买卖外，还包括租赁、置换等多种方式。
随着互联网的发展，线上交易平台也逐渐崛起，为存量市场带来更多便利。
1.3 政策影响：政府在存量市场中的政策调控主要包括二手房交易税费、房屋租赁政策等，对市场发展起到重要作用。
政策的变化会直接影响存量市场的供求关系和价格波动。
二、我国房地产增量市场结构分析2.1 增量市场规模：增量市场是指新建房地产项目的市场，包括房地产开辟、土地出让等。
我国增量市场规模庞大，随着城市化进程的推进，新增房产需求持续增长。
2.2 开辟模式：增量市场的开辟模式多样，包括商品房开辟、保障性住房建设等。
近年来，政府加大对保障性住房建设的支持力度，促进了增量市场的发展。
2.3 投资热点：增量市场的投资热点主要集中在一、二线城市和热点城市，这些地区的土地资源紧张，需求旺盛，投资回报率高。
同时，政府对这些地区的政策支持也较为积极。
三、存量市场与增量市场的关系分析3.1 互动关系：存量市场和增量市场之间存在着密切的互动关系，存量市场的发展需要增量市场的支持，而增量市场的发展也受到存量市场需求的影响。
3.2 市场调控：政府在存量市场和增量市场中的政策调控有所不同，需要根据市场状况进行针对性的政策制定，以保持市场平衡和稳定。
3.3 发展趋势：随着城市化进程的不断推进，我国房地产市场的存量市场和增量市场将继续保持增长态势，市场结构也将不断优化和调整。
2020年房地产行业由“增量市场”向“存量市场”转变、房地产企业盈利因素分析及转型需求
图表 15：25-44 岁置业人口比例与新开工面积................................................8 图表 16：1982-2018 年人口抚养比.................................................................8 图表 17：中国出生人数增长率........................................................................8 图表 18：四典型城市住宅价格指数.................................................................8 图表 19：城镇化率与城市建成区面积增速......................................................9 图表 20：城市用地增长弹性系数....................................................................9 图表 21：各省平均人均城市建成区用地面积...................................................9 图表 22：历年城镇棚户区计划改造套数与实际完成情况...............................10 图表 23：百城住宅价格指数同比变化与商品房住宅待售面积同比.................10 图表 24：居民部门杠杆率（居民部门债务余额/GDP）国际对比...................10 图表 25：50 大中城市房价收入比.................................................................11 图表 26：房价收入比水平下房地产对经济的正负向影响...............................11 图表 27：房地产行业与全部 A 股 ROE 水平对比 ..........................................12 图表 28：房地产上市公司销售净利率 vs ROE..............................................12 图表 29：资产周转率 vs ROE.......................................................................12 图表 30：房地产上市公司权益乘数 vs ROE..................................................13 图表 31：不同类型房地产企业 ROE 对比 .....................................................13 图表 32：不同类型房地产企业销售净利率对比.............................................13 图表 33：不同类型房地产企业资产周转率对比.............................................14 图表 34：不同类型房地产企业权益乘数对比.................................................14 图表 35：城镇固定资产投资完成额：房地产+建筑业 vs 基础设施建设..........14 图表 36：分行业对 GDP 累计增长贡献率 .....................................................15 图表 37：基础设施人均存量资本比较...........................................................15 图表 38：人均耗电量国际比较（ 千万时/人）...............................................15 图表 39：城市路网密度国际对比..................................................................16 图表 40：道路交通系统指标对比..................................................................16 图表 41：城市轨道交通车站密度..................................................................16 图表 42：用水与排水系统指标对比...............................................................16 图表 43：城镇固定资产投资完成额增速： 房地产建筑业 vs 基础设施...........17 图表 44：分行业城镇固定资产投资完成额....................................................17 图表 45：基础设施相关行业营收增速...........................................................17 图表 46：基础设施相关行业 ROE.................................................................18 图表 47：每千瓦装机容量投资额..................................................................18 图表 48：PTA 装置单吨产能投资..................................................................18
2023年我国的房地产增量与存量市场的现状
我国的房地产增量与存量市场的现状我国的房地产市场结构不同于上述一般状况下的增存量市场之间的关系。
尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的进展。
以北京为例，今年二手房的预期交易量为10万套，这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。
目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10-15%左右。
存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。
存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。
在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新居，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流淌和住房状况的转变。
但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。
于是增量市场火爆，新推出的楼盘供不应求，消失期房等方式销售，使得长期以来购房需求难以抑制，房价攀升拘束情理之中。
由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。
从上述分析可以看出，由于我们存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。
增量市场的价格主导了存量市场的价格打算，成为房地产市场的价格打算方式。
一方面，房地产商在增量市场中具有垄断力气，使得在价格的打算中房地产商获得垄断利润而市场价格高企。
另一方面，由于缺少了存量市场的“蓄水池”的作用机制，增量市场也更简单消失波动，价格简单被利益集团合谋来掌握和影响，消失持续的快速上升而宏观调控失灵。
与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低既有资源的配置效率，而且也引发了房地产开发市场过热的风险。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：我国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，由存量市场和增量市场两部分组成。
存量市场指的是已经建成的房屋和土地的交易市场，而增量市场则是指新建房屋和土地的交易市场。
本文将从不同角度对我国房地产存量市场与增量市场的结构进行分析。
一、我国房地产存量市场的结构分析1.1 存量市场的规模和特点- 存量市场的规模庞大，包括住宅、商业、办公等各类房屋和土地。
- 存量市场的特点是供求关系复杂，交易周期长，价格受多种因素影响。
1.2 存量市场的参与主体- 存量市场的参与主体包括个人购房者、企事业单位、房地产开发商等。
- 个人购房者是存量市场的主要参与者，他们的购房需求直接影响着市场供求关系。
1.3 存量市场的交易方式和机构- 存量市场的交易方式包括二手房交易和土地转让等。
- 存量市场的交易机构包括房地产中介机构、土地交易中心等。
二、我国房地产增量市场的结构分析2.1 增量市场的规模和特点- 增量市场的规模与存量市场相比较小，主要包括新建住宅、商业、办公等房屋和土地。
- 增量市场的特点是供给受政府规划和开发商决策的影响较大，价格相对较高。
2.2 增量市场的参与主体- 增量市场的参与主体包括房地产开发商、政府规划部门等。
- 房地产开发商是增量市场的主要参与者，他们的决策和开发项目直接影响着市场供给。
2.3 增量市场的交易方式和机构- 增量市场的交易方式主要是通过房地产开发商销售新建房屋和土地。
- 增量市场的交易机构包括房地产开发商、政府规划部门等。
三、存量市场与增量市场的关系分析3.1 供求关系的影响- 存量市场的供求关系直接影响着市场价格和交易量。
- 增量市场的供给决策受存量市场供求关系的影响，例如存量市场供应过剩时，增量市场的供给可能减少。
3.2 政府调控的作用- 政府通过调控存量市场和增量市场，以达到稳定房地产市场的目的。
- 存量市场的调控主要包括限购、限售等政策；增量市场的调控主要包括土地供应和开发商准入等政策。
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：房地产市场是我国经济的重要组成部份，其中存量市场和增量市场是两个不可忽视的方面。
对于了解我国房地产市场的整体结构和发展趋势至关重要。
本文将分析我国房地产存量市场和增量市场的结构，并从不同角度探讨其特点和影响因素。
一、房地产存量市场的结构分析1.1 市场规模房地产存量市场是指已经建成并交付使用的房屋库存量。
其规模主要由住宅、商业和办公等不同类型的房屋组成。
根据国家统计数据，我国房地产存量市场规模庞大，呈现出不断增长的趋势。
1.2 供给结构房地产存量市场的供给结构主要由二手房和闲置房组成。
二手房是指已经有人居住过的房屋，其交易主要由个人之间完成。
闲置房是指已经建成但尚未投入使用的房屋，其交易主要由开辟商或者房地产公司进行。
1.3 需求结构房地产存量市场的需求主要来自于购房者的置换需求和投资需求。
置换需求指的是购房者因为个人原因需要更换居住环境，而投资需求则是指购房者将房地产作为一种投资手段。
二、房地产增量市场的结构分析2.1 市场规模房地产增量市场是指新建房屋的供应和销售市场。
其规模主要由新建住宅、商业和办公等不同类型的房屋组成。
根据国家统计数据，我国房地产增量市场规模也在不断扩大。
2.2 供给结构房地产增量市场的供给结构主要由开辟商和房地产公司提供的新建房屋组成。
开辟商通过土地拍卖或者合作开辟等方式获取土地资源，然后进行房屋开辟和销售。
2.3 需求结构房地产增量市场的需求主要来自于购房者的自住需求和投资需求。
自住需求指购房者为了满足自身居住需求而购买房屋，而投资需求则是指购房者将房地产作为一种投资手段。
三、房地产存量市场与增量市场的关系分析3.1 互补关系房地产存量市场和增量市场是相互关联的，存量市场的供应可以满足一部份购房者的需求，而增量市场的供应则可以满足另一部份购房者的需求。
二者共同构成为了我国房地产市场的整体供需关系。
3.2 影响因素房地产存量市场和增量市场的发展受到多种因素的影响。
增量房是什么意思？增量房和存量房的区别是什么
增量房是什么意思？增量房和存量房的区别是什么其实对于很多人来讲房产方面的知识确实是陌生的，但是只要用心来了解也并不是多么的苦难。
增量房算是众多房产形式中的一种，至于增量房是什么意思呢？还有增量房与存量房之间又存在什么样的区别呢？增量房是什么意思？增量房俗称一手房指房地产开发商新建造的商品房。
通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。
增量房跟房产税有关，增量房产的原值与评估值接近，有利于征收。
从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品俗称增量房，也包括过去生产的存货俗称存量房。
一级房地产市场又称增量房地产市场，增量房与其相对应的是存量房，即是指已被购买或自建并取得权证书的房屋。
通常情况下房地产市场可分为一级市场，即土地使用权的有偿出让；二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营，又称为“增量房地产”；三级市场即投入使用后的房地产交易，亦称“存量房地产”。
房地产一级市场理应由政府垄断，是发展房地产二、三级市场的基础和前提，房地产二、三级市场交易的活跃，供给和需求的均衡，可促进整个房地产市场的繁荣发展。
增量房和存量房的区别是什么？１、存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋，相对于增量房而言。
增量房是指房地产开发商新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
２、增量房俗称一手房，指房地产开发商新建造的商品房。
通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产。
３、从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品，即增量房；也包括过去生产的存货，即存量房。
一级房地产市场，又称增量房地产市场。
４、增量房俗称一手房指房地产开发商新建造的商品房，通俗易懂的说法就是能增加现有房屋数量的房产，增量房产的原值与评估值接近，有利于征收房产税。
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图 ３ 房地产增量市场与存量市场互动的四象限模型
因此，存量市场价格和增量市场的增量数量存在着正相关 关系，并且存量价格的变化是房地产增量价格变化的原因。即存 量的价格上升，增量数量增加。反之，存量的价格下降，增量数 量减少。但是需要注意的是，存量房地产的价格变化所引起的增 量房地产价格的变化的幅度有赖于四象限模型中各条曲线的斜 率，不同种类的房地产、不同区域、不同时点，二者的作用强度 都有所不同。
Ｍａｒｋｅｔ Ｏｂｓｅｒｖａｔｉｏｎ 市场观察
房地产增量市场 房地产存量市场 与
互动机理分析
Analysis on interaction mechanisms between the incremental market and the stock market of real estate
冯 １， 王如渊２
商品房平均销售价格（元 ／Ｍ２） １９９７ ２０６３ ２０５３ ２１１２ ２１７０ ２２５０ ２３５９ ２７１４
数据来源：１９９７ － ２００４《中国房地产年鉴》［９，１０］
通过 Ｅｘｃｅｌ 进行回归分析结果如下：
表 ２ 回归分析结果
回归统计 Ｍｕｌｔｉｐｌｅ Ｒ Ｒ Ｓｑｕａｒｅ Ａｄｊｕｓｔｅｄ Ｒ Ｓｑｕａｒｅ 标准误差 观测值
第Ⅰ象限，Ｄｓ 为需求曲线，Ｓｓ 为供给曲线，由于假 设空置率为零所以供给保持不变，供给曲线是一条垂直于 横轴的直线，由需求曲线和供给曲线决定了存量市场的均 衡价格水平是 Ｒ。供给不变，存量市场的均衡价格水平就 决定于需求，并与需求呈正相关关系。需求曲线向右移 动，价格水平提高，反之，价格水平下降。
束时的存量水平为 Ｓ１，则存量价格由 Ｐｓ 上升到 Ｐｓ１，增量价格 由 Ｐｃ 上升到 Ｐｃ１，增量由 Ｃ 上升到 Ｃ１，最终回到开始时的存量 水平达到两个市场的均衡；如果开始时的存量小于结束时的存 量，则存量价格、增量价格和房地产增量都会下降，如图 ３所示。
图 ２ 房地产增量市场与存量市场互动的四象限模型
二、存量房地产的价格与房地产增量关系 的实证分析
从上述的四象限模型中得出，存量市场的价格对房地产增 量具有明显的作用关系，二者存在正相关关系。在此应用我国近
ＣＨＩＮＡ ＨＯＵＳＩＮＧ ＦＡＣＩＬＩＴＩＥＳ ２５
Ｍａｒｋｅｔ Ｏｂｓｅｒｖａｔｉｏｎ 市场观察
八年来的数据（见表 １ ）进行实证分析。①
注：本文的目的是研究二者之间的基本关系，不是研究二者的准确关系，所以用商品房的销售价格代替存量市场房地产的价格进行分析。
２４ 中 国 住 宅 设 施
Ｍａｒｋｅｔ Ｏｂｓｅｒｖａｔｉｏｎ 市场观察
图 １，第Ⅰ象限代表了存量市场，第Ⅱ象限代表存量 价格与增量价格的关系，第Ⅲ象限表示增量市场，第Ⅳ象 限表示房地产增存量的关系。
表 １ １９９７ － ２ ０ ０ ４ 我国房地产新开工面积和商品房平均销售价格数据
１９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００１ ２００２ ２００３ ２００４
新开工面积（万 Ｍ２） １４０２７．０ ２０３８７．９ ２２５７９．４ ２９５８２．６ ３７３９４．２ ４２８００．５ ５４７０７．５ ６０４１３．９
ｔ Ｓｔａｔ －４．４２１２８ ５．８５８４０８
Ｐ－ｖａｌｕｅ ０．００４４６５ ０．００１０９３
由上可知，直线方程为ｙ＝ － １１０５７３．６１０１＋６５．８３５９７９２９ｘ ， Ｒ２＝０．８５１１９３９６。 ， ； ｔ值为 ｔ＝５．８５８４０８，取显著水平 ＝０．０５，自由度为ｎ － １＝７，查 ｔ 分布表 的临界值为 ， 。可知应拒绝原 假设 Ｈ０： ，认为新开工面积 ｙ 对商品房平均销售价格 ｘ 的 一元线性回归的效果显著，与直线拟合度较好（我们主要关心 的是回归系数 的显著性，这决定 ｙ 对 ｘ 的回归是否成立，而 对回归常数项 的显著性并不关心）。该结论可以作为分析依据， 存量市场的价格对房地产增量具有明显的作用关系。
（１ ． 西华师范大学区域经济研究所，四川 南充 ６ ３ ７ ０ ０ ２ ； ２． 西华师范大学国土资源学院，四川 南充 ６ ３ ７ ０ ０ ２ ）
改革开放以后的中国房地产市场，经历了较长时期的起步和探索。房地产市场互动机理研究在我国还只是处于 起步阶段，各界普遍承认房地产增量市场与房地产存量市场之间存在相互依存的关系，但只是局限在一些定性的分 析上，对房地产市场互动的内在机理尚不清楚，规范的房地产市场理论尚未形成。随着住房制度改革的深入影响和 居民购房需求的不断提高，宏观调控与房地产市场运行规律的脱节时有发生，不仅造成房地产资源的巨大浪费，而 且对国民经济和社会的健康发展产生了负面影响。在宏观经济高速增长的背景下，无论从理论上还是实践上都需要 对房地产市场互动机理进行深入的研究。
参考文献
［１］ 张鸿铭． 住宅经济学［Ｍ］． 上海：上海财经大学出版社， １９９８． ［２］ 吕连生． 怎样有效扩大经济手段控制城镇新增用地的盲目 增长 ［Ｊ］． 不动产纵横，１９９６ （４）：５２ － ５８． ［３］ 刘琳． 房地产市场互动机理与政策研究 ［Ｍ］． 北京：中国 经济出版社，２００４． ［４］ 彭麟． 盘活房地产存量市场是建设和完善房地产市场体系的 关键 ［Ｊ］．广州市经济管理干部学院学报，２００１ （２）：４８ － ５０． ［５］ 刘国宁． 浅析二手房上市对北京房地产市场的影响［Ｊ］．北 京经济瞭望，２０００（４）：３５ － ３６． ［６］ 中国房地产发展报告 Ｎｏ１． ［Ｍ］． 北京：中国社会科学文献 出版社，２００４． ［７］ 中国房地产发展报告 Ｎｏ２． ［Ｍ］． 北京：中国社会科学文献 出版社，２００５．
国外学者在以国外对房地产市场划分的基础上进行了理论性研究。Ｊ ·Ｅ ·Ｍ ｃ ｎ ｕ ｌ ｔ ｙ 研究了过度的供给对 房地产租金的影响，指出房地产价格的滞后性；Ｄ·Ｄｉｐａｓｑｕａｌｅ 研究了房地产增量的供给，指出供给与土地所 有者的投资关系；Ｄ·Ｄｅｎｉｓｅ 等论述了关于自办市场与使用市场互动关系的四象限模型；Ｍ·Ｂａｒ — Ｎａｔｈａｎ 等建立 了房地产租赁市场和销售市场的四象限模型等等。在国内，张鸿铭认为土地是影响住宅供给的重大因素，可供 住宅建造的土地数量对住宅的供给有反向相关关系［ １ ］；吕连生认为，城镇新增用地的合理需求量可以通过城镇房 地产价格指数来判断［ ２ ］；刘琳认为土地市场、房地产增量市场和房地产存量市场之间存在互动的关系［３］。这些研 究均承认房地产增量市场和存量市场存在互动机制。彭麟［４］、刘国宁［５］和高美成等学者呼吁开放房地产存量市场，从 而带动整个房地产市场的研究。但是大部分研究还处于定性分析阶段，需要进一步的定量分析深入研究。
为使讨论模型简化，作如下假设：
（１） 假设市场的空置率为零，存量市场的短期供给一定。
（２） 增量房地产的价格弹性和存量房地产的价格弹性保持不变。
（３） 增存价格比固定。
（４） 灭失量等于新增量，当期增量全部转化为下期存量。
（５）增量房地产的重置成本保持不变。
图 １ 房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的四象限模型
第Ⅲ象限，Ｓｃ 是供给曲线，由价格 Ｐ 向 Ｓｃ 引线得到 交点 Ｃ，Ｃ 点为增量市场的均衡价格水平，代表了增量房 地产价格等于重置成本，表示为增量市场供给曲线和需求 曲线的交点，由此可以确定增量市场需求曲线 Ｄｃ 的位置。 再由 Ｃ 点引线 Ｃ 轴得交点 Ｃ′表示增量，由于这一系列的 推导都是根据存量市场的均衡价格而来，说明增量市场的 新增数量和价格都取决于存量的市场价格。由于存量市场 的供给不变，所以存量市场的价格取决于存量市场的需 求。简言之，增量市场的需求源于存量市场的需求。
本文借鉴四象限模型的方法，建立分析房地产增量市场和存量市场互动机理的理论模型，进行经济学解释， 并通过回归分析予以实证检验，认为存量房地产的价格与重置成本共同作用决定房地产增量的大小，存量房地 产的需求是房地产市场发展和推动其它相关产业发展的动力源泉。
一、房地产增量市场与存量市场互动机理的四象限模型分析
０．９２２６０１７３４ ０．８５１１９３９６ ０．８２６３９２９５３ ６９３１．７４３２８４
８
表 ３ 回归分析结果
Ｃｏｅｆｆｉｃｉｅｎｔｓ Ｉｎｔｅｒｃｅｐｔ －１１０５７３．６１０１ Ｘ Ｖａｒｉａｂｌｅ １ ６５．８３５９７９２９
标准误差 ２５００９．４２ １１．２３７８６
三、结论
通过以上分析，认为：存量市场的发展是房地产市场发展 的动力源泉。从房地产市场整体互动理论中可以看出，房地产 存量市场的需求是带动整个房地产市场发展的源头和动力，其 意义和作用远远超出人们的想像。房地产存量市场的需求上升 后，整个房地产市场便会在市场机制这只“看不见的手”的作 用下，自动产生房地产增量市场的均衡，最终提供存量房地产 的供给。因此，房地产存量市场的发展对于整个房地产市场的 发展意义重大。 Ｃ Ｈ Ｆ
作者简介
冯 玥，女，硕士研究生，研究方向：城市经济。
２６ 中 国 住 宅 设 施
第Ⅳ象限表示了房地产增量市场和存量市场之间的 关系。由于存量的变化量等于增量减去灭失率乘以存量， 即⊿ Ｓ ＝ Ｃ － ｒ × Ｓ。由假设条件存量市场供给不变，也 就是相邻两期存量变化为零，即⊿ Ｓ ＝ ０，即 Ｓ ＝ Ｃ ／ ｒ， 由于灭失率 ｒ ≥ ０，可知增量数量与存量数量存在正相关 关系。
综上所述，这四个象限很好地解释了存量市场和增 量市场之间的关系。在存量水平开始时，在对存量的一定 供给条件下，由存量市场的需求决定了存量的价格。通过 增存价格比的作用，存量价格转化为增量价格，该价格代 表了增量市场的价格水平，它与重置成本进行比较，决定 增量市场所创造的新的房地产量，这个增量最后会回到存 量市场，对存量水平产生影响。当存量水平在开始和结束 时相等，说明存量市场和增量市场都均衡；如果开始时的 存量超过了结束时的存量，则存量价格、增量价格和房地 产增量都会上升。如图 ２ 所示，开始的存量水平为 Ｓ，结