北京商业地产白皮书发展历程分析

北京商业地产白皮书:发展历程分析（一）未来北京商业地产市场发展的动力1）根据2009年10月1日新《保险法》规定，保险资金可投资不动产；并对投资不动产的类型有明确规定，其中包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等。

相对而言，这一新《保险法》的推出为商业地产开发提供了投资市场，预示着新兴融资渠道的诞生，将会进一步促进商业地产的开发建设。

2）09年年末，北京商业地产发展重地海淀迎来新一轮井喷供应。

包括大钟寺国际广场、华熙乐茂购物中心、国海广场、华联万柳购物中心、嘉茂购物中心在内的63万平方米商业面积，都将通过政府进行对外招商。

政府的区域规划及政策支持将会缓解招商困难、空置率高的现象，提供良好的政策环境。

海淀区在政府指导下优化商业格局，推动商圈升级改造的模式也为未来整个北京市商业地产的发展提供了新思路。

3）未来几年中，政府推出的规划把南城的建设作为重点，将投资2900亿元用来发展南城。

因此，未来的商业市场竞争的焦点也会多集中在南城区域。

4）政府对重点区域的规划意见以及以地铁为首的轨道交通快速建设都将为北京的商业地产提供动力，开拓新的发展空间。

（二）重点商圈分析（整体、传统、新兴、最新）1、整体：随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成，北京的商圈也不断更新发展，事实上，很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别，北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等商圈，然后随着时间的发展，在北京的环形城市结构的周边形成了众多的商圈，新兴商圈不断形成，市场竞争日益激烈；“多中心”特征日益明显。

而传统商圈也不断进行更新换代，焕发出新的活力，与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网络。

我司根据北京近十年的发展，将北京商圈划分如下：05年之前（紫色）：西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟、崇文门、宣武门；λO5年后至今（绿色）：西直门、中关村、四季青、亚奥、燕莎、石景山、金融街、东直门、望京、大钟寺、两广大街、前门；λ09年以后（蓝色）：奥北、朝青、五棵松、木樨园—大红门、上地、通州、丽泽λ由此图可见，北京的目前的重点商圈多集中在城市的东北部区域，这些商圈地理位置优越，且经过较长时间的发展培育，已经逐渐成熟，辐射范围较广。

而南部区域由于历史原因，虽然近年来新兴商圈发展迅速，但仍未能与成熟商圈相媲美。

目前北京商圈整体还呈现为“北重南轻”，业态分布“北密南疏”的状态，但随着政府政策的倾斜和东北部市场的趋于饱和，大量新兴商圈在北京南部出现，并不断根据市场调整自己的定位，逐渐形成了北京市商圈南移及多中心发展的趋势。

多中心型商圈发展轨迹带来的格局特点及未来发展趋势表现为：整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以及城市发展核心区域。

随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。

并在其周边形成了新的商圈与商业聚集区域。

集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜力，从而形成了新的商业区域，市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产业化为主的商圈。

2、传统商圈北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今属于游客、青年人的时尚商业中心。

除此之外，位于西单南面的宣武门则依托于西单商圈的外扩得以发展壮大，兴起时间较早，也是北京的传统商圈之一。

另外，CBD、朝外、建外、公主坟、崇文门几个区域也是北京城各个区域具有典型代表意义的早期形成的商圈。

西单商圈——西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南至宣武门，总营业面积40万平方米左右。

最早的西单商业区始于50年代末，随着长安街的开发建设以及城市人口的大量西移、北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”，在六七十年代，西单形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的市级商业中心。

现在的西单已经成为周末或者节假日人们购物的首选之地，它也是各个年龄段消费者聚集的地方。

据统计，西单商业区现有各类企业、商家120家左右。

特别是图书大厦、中水大厦、现代汽车、西单文化广场地下商城的加入，使西单商业区的业态更加丰富，业态布局更趋合理。

从交通方面来看，西单商业区道路网络系统已基本形成，保证了西单北大街作为交通干线的高效、畅通。

目前1号线及4号线已经在西单设立站点，这是西单交通问题和促进人流问题的共同解决方案。

很大一部分客流由乘坐公交车转为乘坐地铁，缓解了公交拥堵，并且更多的人因为4号线的设立而选择了到西单逛街。

据统计，目前仅在西单商场、西单南、东、西路口，就已经有23条公交线，足可以看出西单交通的发达。

从业态来看，西单的大悦城可谓是西单商圈中典型的购物中心，它与中友、君太等百货的极大差异也引起了人们的关注和光顾。

特色与发展方向：业态全面，分布较合理。

未来发展将继续以升级为主要目标，更加完善业态组合、布局以及交通。

也将继续提倡和发展“一站式”购物模式，使人们满足在西单吃、喝、玩、乐的所有需求。

代表商业：新一代商城、中友百货、大悦城购物中心、西单图书大厦王府井商圈——王府井商业区南起长安街，北至灯市西口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面积达45万平方米左右。

王府井大街是北京唯一一条步行商业街，由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。

在这条具有七百多年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。

随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。

其中新东安市场是“地铁上盖”项目的典型，从而使得客流量增加。

特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。

代表商业：新东安市场、东方新天地、利生体育用品、王府井百货大楼CBD商圈——北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）——西大望路（东）、朝阳北路（北）——通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。

据统计，CBD商圈商业地产存量已经将近60万平方米，远远超过了王府井和西单的商业面积。

并且CBD是高端商品的代表。

CBD商圈内几乎汇集了国际知名的顶级品牌，卡地亚、PRADA、爱马仕、GUCCI、BOSS、路易•威登汇聚国贸商城，劳力士Rolex、俏江南落户LG双子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等国际一线品牌则入驻新光天地，世贸天阶的品牌档次虽然整体低于国贸商城和新光天地，但是也引进了诸如GUESS、GINT、ZARA等国际知名品牌。

特色与发展方向：2000年出现CBD概念以来，这里是北京商务活动的中心，集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。

高档商业的需求日益增多；多经营高档时装、皮具手表、首饰等品牌；发展中等规模商业中心和社区商业街（城市综合体中的连锁经营店和休闲新概念店，小规模精品型的SHOPPING MALL为主流）。

CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。

代表商业：贵友大厦、秀水街、双子座购物中心、国贸商城公主坟商圈——位于西三环公主坟地区的公主坟商圈，北起玉渊潭南路，南至新兴桥南，西起翠微路，东至国海广场。

公主坟商圈是京城西部最悠久也最具规模的市级商业中心。

在区域周边分布着各类临街商铺，服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全，形成了北京著名的综合商业区，并主要服务于北京西部和西南的消费人群。

特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的百货商圈;主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。

手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，部队家属大院非常多，军人阶层比白领阶层的消费水平相对要低一些，消费观念也不太一样。

目前，地铁10号线二期公主坟站正在建设中，将同步建设地下走廊连通公主坟商圈的城乡贸易中心等商业设施。

按照规划，翠微广场与翠微大厦，翠微广场和城乡贸易中心之间等重点部位将建设空中走廊。

翠微大厦和城乡贸易中心之间的苑家村路将由现在的三四米宽拓宽到9米，方便行人及车辆通行。

两年内，公主坟商圈将完成商圈交通系统及城市景观的升级改造。

改造完成后的公主坟商圈将吸引更多的消费者，消费辐射区域也将加大。

代表商业：城乡华懋商厦、翠微广场、翠微嘉茂朝外商圈——政府将朝外商圈作为北京的“第三商业街”，该商圈紧邻使馆区，依托于外籍人士和商务人群。

最早的朝外商圈是以丰联广场和蓝岛大厦为标志。

特色与发展方向：商务气氛极其浓郁，是CBD商圈的延伸，也是多数公司入驻的理想地段。

所以此地段大多为白领类收入较高的人群，与此同时形成了高档次的娱乐、餐饮业。

未来发展应从地铁规划方面提出。

现在仅有2号线可以到达朝阳门，并且距离购物场所较远。

不过正在建设当中的地铁6号线在朝阳门设有站点，通车后该地区的交通拥堵问题将得到有效缓解，并且会带来更多的人流。

代表商业：丰联广场、蓝岛大厦、华普大厦、旺市百利数码生活用品超市建外商圈——建国门商圈北临使馆区、南至通惠河北路，东二环和东大桥路之间的区域，主要覆盖建国门外大街道路两侧的大部分区域。

建外商圈与朝外相似，商务氛围也很浓重，并且北京站的大量人流使此商圈人气大大增加。

最早的建外商圈是以北京友谊商店、北京建国饭店、赛特大厦等为标志的，如今一提到建外，人们首先反应的就是建外SOHO。

建外SOHO已经被媒体称为北京最时尚的生活橱窗。

由此可以看出，传统商圈在不断的提升中，将不断有新兴的商业吸引这人们的眼球。

特色与发展方向：国际气息浓重，客流量依托北京站。

商业配套设施很完善，不仅有娱乐、餐饮项目，与乘运相关的例如机票、火车票销售机构也一应俱全，为上班族提供了便利。

代表商业：建外SOHO、中海广场、中环世贸中心、财源国际中心宣武门商圈——在2002年已经火爆京城的菜市口百货和庄胜崇光百货的成功、马可波罗酒店的开业，已经基本勾画出了宣武门地区繁荣商业区的框架。

随着后来的崇光二期、时代广场百货、汽车超市等商业的建成使用，宣武商圈的形成已经逐渐摆脱了西单商圈的影响，成为了西单商圈南部的又一重要商业区。