地产项目运营管理课程
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地产项目运营管理课程
项目管理常见的三种模式
地产项目运营管理课程
量化运营考核确保执行效率
•公司年度的项目进度考核指标量化
• 集团对城市公司的项目进度年度考核的指标主要为“关键节点达 成、关键节点调整率”，占公司年度平衡计分卡9%的权重。关键节点 达成的考核中，“交房”节点控制最严，每延误1天，扣权重的5%，且 不保底；“取得施工许可证、示范区展示”节点控制次之，并给予一定 激励，每提前或延后一天，增减权重的5%；其它关键节点如延误10天 以上，每延迟1天，扣权重的5%。
地产项目运营管理课程
运营监控型的主要特点
•目标牵引
•1、“集团战略目标——城市公司战略目标”清晰 •2、城市公司有明确的投资布局意识、方向和策略
•过程管理重心
•1、集团总部：投资收益的确定——项目利润决策
•
运营过程监控——对运营价值的监控
•2、城市公司：项目全程运作和管理
•激励机制
•对城市公司的激励兼顾长期发展需要
•方案外部报审批复
•主体结构封顶
•施工图内部审图
•竣工备案
•工程量清单编制
•内部验收与内部交接
•工程开工(含总包签约)
•交楼入住
地产项目运营管理课程
项目计划管理的框架
•投资 •收益
•策 划阶 段
•设 计阶 段
•施 工阶 段
•营 销阶 段
•维 护阶 段
•计划
•经营计划
•关键节点 •主项节点
•专项计划 •部门月度计划
•主营业务收入 •主营业务成本 •毛利率 •净利润 •净利率 •存货周转率 •资产负债率 •净资产利润率
地产项目运营管理课程
年度经营计划的编制基本步骤(参考)
•①目标下达 •发展战略
•④分析调整
•集团下达经营 目标
•②项目盘点 •现有项目 盘点
•③对比差距 •对比目标差距
•市场分析
•现有项目 调整
报开发节点(项目关键节点、二个主项计划)
会议审批
月度追踪、统计、支
援
•
考核。
•2、项目运营会议管理：会前准备充分
会中检视彻底、会议决议清晰
会
后落实到位。
•3、用技术管理人：项目运营管理IT平台(待建)。 •附：项目开发关键节点(12个)
•项目策划评审阶段
•“示范区”完工开放
•规划及建筑方案内审
•开盘
•新项目拓展计 划
•⑤经营目标、 计划定稿
•经营计划 审批
•财务预算 分析
地产项目运营管理课程
项目计划管理对绩效管理的支撑
地产项目运营管理课程
绩效管理的三个新观念
•1、管控工具
共同目标
•
• 误区：绩效管理机制是领导者管理和控制员工的手段和工具。
• 正确：绩效管理关系到每个员工的利益，是组织员工全员的责任和需求。
地产项目运营管理课程
2020/11/10
地产项目运营管理课程
•主要内容
•1 •项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)
•2 •项目开发计划管理与实施(主讲 刘广济)
• •3
讨论
地产项目运营管理课程
•1 •项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)
地产项目运营管理课程
项目运营管理体系
•项 •目
•三令六会
•2、量化、绝对精确
导向明确，可衡量
•
• 误区：用绝对科学、客观、量化的方式衡量个人绩效。
• 正确：绩效管理是基于组织目标方向牵引的动态管理过程，过程中的沟通和
改进比结果的精确性更有价值。
•3、个人绩效
组织绩效
• 误区：工作量、产值是衡量个人绩效的标准。 • 正确：衡量个人绩效关键看其产出对组织的价值大小，看个人对整个组织短 期业绩和长期成长的贡献。
•运
营
•三令：筹备令、开发令、开工令
•六会：启动会、实施会、开工会、
•
开盘会、入伙会、后评估会
•管
•（一级）项目关
•理
键节点(12个)
•体
•系
•三级项目
开发计划
•(二级)项目 •主项计划
•项目开工前主项计划 •项目开工后主项计划
•(三级)各专业 •网络图计划
•策划和设计网络图计划 •工程网络图计划 •营销网络图计划
地产项目运营管理课程
计划与六会的关系
地产项目运营管理课程
六会与三令的关系
地产项目运营管理课程
六会与三令的关系图
•开发令下达 地产项目运营管理课程
项目开工会议(指引)
地产项目运营管理课程
项目启动会议(指引)
地产项目运营管理课程
“三级计划”体系
地产项目运营管理课程
项目开发关键节点
•1、项目开发计划管理：事前沟通/提醒(项目开发事项、计划编制、会稿等 上
•会议
•组织 •管控
•里程碑会议(含成果管理)
•启动会 实施会 开工会 开盘会 入伙会 总结会
•运营管理会议
•公司运营管理月会
项目管理月会
部门月会
•项目运营组织、组织绩效考核
地产项目运营管理课程
房地产企业的集团管控以前两种模式为主
地产项目运营管理课程
关键节点操作型(总部与区域的分工)
地产项目运营管理课程
运营管控型(总部与区域的分工)
地产项目运营管理课程
标杆客户的主要管控“决策点”矩阵
•关键评 审点
•关键审 批点
•直接操
作点
•项
•建
•项目论证 目策
筑设
划
计
•支持服 务点
•招标 •管理
•工程 管理
•3+X评审点
•销售 •管理
•客户 •服务
•物 业管
理
•关键考 核点
地产项目运营管理课程
运营管理中心挑起整个集团项目运营的重担
地产项目运营管理课程
计划管理三大难题
•编制 难
•调整 难
•考核 难
•现状：
• ·集团计划实际管控与计划系统的应用逐步形成了“两张皮” • ·绩效管理与计划管理对于分公司的管控形成了“两个山头” • ·对于计划管控的职能明显弱化，与集团战略定位有较大差距
地产项目运营管理课程
解决思路：计划与绩效联动
运营管理部门的职能定位
地产项目运营管理课程
经营目标-指标结构
•施工面积 •新开工面积
•Fra Baidu bibliotek工面积 •拆迁面积
•经营活动净流量 •筹资活动净流量 •投资活动净流量
•总净现金流 •其中：开发成本合
计 •其中：新增贷款合
计 •现金及银行存款年 初余额现金及银行存
款期末金额
•销售面积 •销售金额 •回款金额 •结算面积 •结算金额
•业务流程效率的量化考核
• 集团在城市的各项业务流程中，制定了较细致的时间效率衡量标准。 例如金科集团在“地产ERP项目”实施中，对一般的审批工作流程设置 了通用的、严格的，细化至每个审批步骤的时间限制，审核、会签的审 批时限为16个工作小时，最终审批步骤的时限为24各工作小时。
地产项目运营管理课程
•总控 •计划
•项目考核
•部门考核
•员工考核
•绩效 •评分
地产项目运营管理课程
城市公司作为“利润中心”分享收益的年终奖金
项目管理常见的三种模式
地产项目运营管理课程
量化运营考核确保执行效率
•公司年度的项目进度考核指标量化
• 集团对城市公司的项目进度年度考核的指标主要为“关键节点达 成、关键节点调整率”，占公司年度平衡计分卡9%的权重。关键节点 达成的考核中，“交房”节点控制最严，每延误1天，扣权重的5%，且 不保底；“取得施工许可证、示范区展示”节点控制次之，并给予一定 激励，每提前或延后一天，增减权重的5%；其它关键节点如延误10天 以上，每延迟1天，扣权重的5%。
地产项目运营管理课程
运营监控型的主要特点
•目标牵引
•1、“集团战略目标——城市公司战略目标”清晰 •2、城市公司有明确的投资布局意识、方向和策略
•过程管理重心
•1、集团总部：投资收益的确定——项目利润决策
•
运营过程监控——对运营价值的监控
•2、城市公司：项目全程运作和管理
•激励机制
•对城市公司的激励兼顾长期发展需要
•方案外部报审批复
•主体结构封顶
•施工图内部审图
•竣工备案
•工程量清单编制
•内部验收与内部交接
•工程开工(含总包签约)
•交楼入住
地产项目运营管理课程
项目计划管理的框架
•投资 •收益
•策 划阶 段
•设 计阶 段
•施 工阶 段
•营 销阶 段
•维 护阶 段
•计划
•经营计划
•关键节点 •主项节点
•专项计划 •部门月度计划
•主营业务收入 •主营业务成本 •毛利率 •净利润 •净利率 •存货周转率 •资产负债率 •净资产利润率
地产项目运营管理课程
年度经营计划的编制基本步骤(参考)
•①目标下达 •发展战略
•④分析调整
•集团下达经营 目标
•②项目盘点 •现有项目 盘点
•③对比差距 •对比目标差距
•市场分析
•现有项目 调整
报开发节点(项目关键节点、二个主项计划)
会议审批
月度追踪、统计、支
援
•
考核。
•2、项目运营会议管理：会前准备充分
会中检视彻底、会议决议清晰
会
后落实到位。
•3、用技术管理人：项目运营管理IT平台(待建)。 •附：项目开发关键节点(12个)
•项目策划评审阶段
•“示范区”完工开放
•规划及建筑方案内审
•开盘
•新项目拓展计 划
•⑤经营目标、 计划定稿
•经营计划 审批
•财务预算 分析
地产项目运营管理课程
项目计划管理对绩效管理的支撑
地产项目运营管理课程
绩效管理的三个新观念
•1、管控工具
共同目标
•
• 误区：绩效管理机制是领导者管理和控制员工的手段和工具。
• 正确：绩效管理关系到每个员工的利益，是组织员工全员的责任和需求。
地产项目运营管理课程
2020/11/10
地产项目运营管理课程
•主要内容
•1 •项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)
•2 •项目开发计划管理与实施(主讲 刘广济)
• •3
讨论
地产项目运营管理课程
•1 •项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)
地产项目运营管理课程
项目运营管理体系
•项 •目
•三令六会
•2、量化、绝对精确
导向明确，可衡量
•
• 误区：用绝对科学、客观、量化的方式衡量个人绩效。
• 正确：绩效管理是基于组织目标方向牵引的动态管理过程，过程中的沟通和
改进比结果的精确性更有价值。
•3、个人绩效
组织绩效
• 误区：工作量、产值是衡量个人绩效的标准。 • 正确：衡量个人绩效关键看其产出对组织的价值大小，看个人对整个组织短 期业绩和长期成长的贡献。
•运
营
•三令：筹备令、开发令、开工令
•六会：启动会、实施会、开工会、
•
开盘会、入伙会、后评估会
•管
•（一级）项目关
•理
键节点(12个)
•体
•系
•三级项目
开发计划
•(二级)项目 •主项计划
•项目开工前主项计划 •项目开工后主项计划
•(三级)各专业 •网络图计划
•策划和设计网络图计划 •工程网络图计划 •营销网络图计划
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计划与六会的关系
地产项目运营管理课程
六会与三令的关系
地产项目运营管理课程
六会与三令的关系图
•开发令下达 地产项目运营管理课程
项目开工会议(指引)
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项目启动会议(指引)
地产项目运营管理课程
“三级计划”体系
地产项目运营管理课程
项目开发关键节点
•1、项目开发计划管理：事前沟通/提醒(项目开发事项、计划编制、会稿等 上
•会议
•组织 •管控
•里程碑会议(含成果管理)
•启动会 实施会 开工会 开盘会 入伙会 总结会
•运营管理会议
•公司运营管理月会
项目管理月会
部门月会
•项目运营组织、组织绩效考核
地产项目运营管理课程
房地产企业的集团管控以前两种模式为主
地产项目运营管理课程
关键节点操作型(总部与区域的分工)
地产项目运营管理课程
运营管控型(总部与区域的分工)
地产项目运营管理课程
标杆客户的主要管控“决策点”矩阵
•关键评 审点
•关键审 批点
•直接操
作点
•项
•建
•项目论证 目策
筑设
划
计
•支持服 务点
•招标 •管理
•工程 管理
•3+X评审点
•销售 •管理
•客户 •服务
•物 业管
理
•关键考 核点
地产项目运营管理课程
运营管理中心挑起整个集团项目运营的重担
地产项目运营管理课程
计划管理三大难题
•编制 难
•调整 难
•考核 难
•现状：
• ·集团计划实际管控与计划系统的应用逐步形成了“两张皮” • ·绩效管理与计划管理对于分公司的管控形成了“两个山头” • ·对于计划管控的职能明显弱化，与集团战略定位有较大差距
地产项目运营管理课程
解决思路：计划与绩效联动
运营管理部门的职能定位
地产项目运营管理课程
经营目标-指标结构
•施工面积 •新开工面积
•Fra Baidu bibliotek工面积 •拆迁面积
•经营活动净流量 •筹资活动净流量 •投资活动净流量
•总净现金流 •其中：开发成本合
计 •其中：新增贷款合
计 •现金及银行存款年 初余额现金及银行存
款期末金额
•销售面积 •销售金额 •回款金额 •结算面积 •结算金额
•业务流程效率的量化考核
• 集团在城市的各项业务流程中，制定了较细致的时间效率衡量标准。 例如金科集团在“地产ERP项目”实施中，对一般的审批工作流程设置 了通用的、严格的，细化至每个审批步骤的时间限制，审核、会签的审 批时限为16个工作小时，最终审批步骤的时限为24各工作小时。
地产项目运营管理课程
•总控 •计划
•项目考核
•部门考核
•员工考核
•绩效 •评分
地产项目运营管理课程
城市公司作为“利润中心”分享收益的年终奖金