湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试题
房地产估价案例与分析真题与解析
房地产估价案例与分析真题与解析文档编制序号：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]2016年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题及答案
2016年房地产估价师<房地产估价案例与分析>真题及答案（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324-325。
2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
（2）后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。
（3）测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
参见《房地产估价理论与方法》教材P324。
（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
房地产估价师案例与分析专项测
房地产估价师案例与分析专项测房地产估价师《案例与分析》专项习题测试一、问答题 1 有一临街商铺要转让，建筑面积为500㎡，土地使用年限为，自10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为两年，自10月13日计。
当地类似商业房地产的平均年租金为70万元，租赁的综合税率为租金收入的10％（不含所得税），现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答：根据上述资料你能否决定购买为什么（估价时点为10月13日）解析:【正确答案】：假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下可以购买。
由于目前该商铺出租具有收益，将该商铺未来可以获得的所有净收益折现后累加，所得结果不应小于转让价格。
根据该商铺目前的收益、收益的年限及投资者的期望收益率，可采用净收益在前若干年有变化的有限年计算公式进行测算估价时点为10月13日，收益年限为40-2=38（年）；同时要考虑该商铺为带租约出售，在租赁期间净收益用租约租金计算，租赁期外用正常社会平均租金计算：A1 =5×12×（1-10%）=54（万元）。
A2=70×（1-10%）=63（万元）。
V=54/（1+10%）+63/[10%（1+10%）]×[1-1/（1+10%）37]=604.98（万元）。
因为604.98万大于转让价格510万，因此假设在该商铺未来的租金水平不变、出租率达到或接近100%的情况下，投资者购买该商铺可以获得所期望的收益。
注：V=54/10%×[1-1/（1+10%）]+63/10%×[1-1/（1+10%）38]，这是一种错误计算方法，属于概念不清、用错公式的典型。
2 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段、结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体情况详见店面成交情况。
湖南省下半年房地产估价师案例与分析两个估价时点考试题
湖南省2016年下半年房地产估价师案例与分析:两个估价时点考试题本卷共分为２大题50小题，作答时间为180分钟,总分１00分,60分及格。
一、单项选择题(共２５题,每题2分,每题的备选项中,只有１个事最符合题意)1、对于一般房地产投资项目,偿债备付率此指标值应该大于_＿。
ﻭA．0.5B.1。
0Ｃ.1.1D.1．２2、房地产是实物、权益和三者的结合体.A:义务ﻭ Ｂ:环境ﻭ C：空间D：区位E:工业用地的监测点评估价格3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨，这反过来也说明了＿_对地价的影响。
ﻭ Ａ．土地面积ﻭ B．地质条件C．土地位置D.土地形状4、某宗土地面积为2000㎡,城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度3０%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是。
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为５0０0㎡B：建筑物地面一层建筑面积为１400㎡,总建筑面积为5 000㎡ﻭＣ：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为55０0 m,D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为2 ５０0㎡ﻭ E：工业用地的监测点评估价格5、土地一级开发项目的操作模式不包括＿_.ﻭ A.纯政府模式ﻭB．纯企业模式C.政府与企业合作模式D．受政府授权委托的企业模式６、某商场的正常月租金按可出租面积计为4０元／㎡,出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为1２%，商场建筑面积为4０000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为３8年,该商场的收益价值为万元.A：69０。
４0Ｂ：8284.7９ﻭ C:87２0.8３D：97４６。
81ﻭ E：工业用地的监测点评估价格７、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。
（2008年房地产经纪人相关知识试题)ﻭ A:暂时性污染B：永久性污染ﻭ C:线源污染ﻭ D:移动污染Ｅ:执行层的组织协调8、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题
湖南省房地产估价师《案例与分析》：估价方法考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。
A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象E：借款合同2、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题]A：3 100元／㎡B：3 195元／㎡C：3 285元／㎡D：3 300元／㎡E：工业用地的监测点评估价格3、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.094、申请房地产估价师初始注册应当提交的材料中，对取得执业资格超过3年申请初始注册的，应当提供。
A：达到初始注册教育合格标准的证明材料B：达到继续教育合格标准的证明材料C：达到学历教育合格标准的证明材料D：达到估价教育合格标准的证明材料E：执行层的组织协调5、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。
A：26．29B：27．29C：28．29D：29．29E：工业用地的监测点评估价格6、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格7、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。
湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场的功能试题
湖南省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产市场的功能试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国农村土地承包法》E：房地产估价机构必须加盖公章2、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。
A：确定建设施工的各种图纸准备就绪B：完成全体工作人员的筛选工作C：获取土地使用权D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资E：借款合同3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。
A：2020.80B：2214.29C：2336.45D：2447.37E：工业用地的监测点评估价格4、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。
A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组织协调5、下列关于税收的表述中，正确的是__。
A．房产税的课税对象是房产B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据6、估价上的折旧注重的是__。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题
房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题2016年房地产估价师考试时间已确定为2016年10月15、16日，为了帮助大家能顺利备考房地产估价师考试，下面店铺为大家带来2016房地产估价师考试《案例与分析》测试题，供大家参考学习，预祝考生备考成功!一、问答题(共5题)(一)××商务楼估价报告一、委托方：××××商贸有限公司，法定代表人：××，住所：××市××路××号。
二、估价方：××××房地产估价有限公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级三、估价对象1.××商务楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。
××××商贸公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权(使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途为商业。
××商务楼为8层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611m2。
总用地面积2560m2。
自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述(略)。
四、估价目的：评估××商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。
五、估价时间：2003年4月1日六、价值定义：本次估价采用公开市场价值标准。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
湖南省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷
湖南省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。
A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格2、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭3、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心4、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。
A：用大样图表示其细部做法的一套图纸B：用平面图表示建筑物的外部C：用总平面图表示建筑物的位置D：用平面图及剖面图表示其内部E：执行层的组织协调5、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。
A：与原聘用单位解除劳动合同B：与新聘用单位解除劳动合同C：与原聘用单位签订劳动合同D：与新聘用单位签订劳动合同E：执行层的组织协调6、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调7、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
B．公正C．公开D．邀请8、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是年。
(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章9、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
2007年-2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题汇编
目录2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (2)2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (17)2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (31)2013年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (44)2012年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (56)2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (68)2010年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (81)2009年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (95)2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (109)2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (126)2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
）1.（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封项，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1．假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2．在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？2.（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲、乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1．房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案
房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案房地产估价师考试《案例与分析》测试题及答案案例一黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。
2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。
因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。
本文来源于中大网校网。
然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。
由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。
问题：这样确定估价结论是否正确?为什么?标准答案：这样确定估价结论不正确。
因为：1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。
因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。
若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的'价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
案例二某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。
某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?参考答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题
2016年湖南省房地产估价师案例与分析：最高最佳利用原则考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。
A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格2、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。
A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格3、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红4、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订。
A：县级政府B：省级政府C：人民银行D：住房公积金管理委员会E：执行层的组织协调5、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。
A：44％B：50％C：67％D：86％E：工业用地的监测点评估价格6、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。
A：资本金-借贷资金预租售收入B：预租售收入-资本金借贷资金C：借贷资金预租售收入-资本金D：资本金-预租售收入借贷资金E：借款合同7、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭8、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。
A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的9、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为。
2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案
2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案2016年房地产估价《案例与分析》测试题及答案1.卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90% 的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
请在以下问题中选择正确的答案：1.估价时点是()A.2002年4月25日B.2002年5月25日C.2002年7月25日考D.2002年7月25日以后的某一天2.估价的价值范围应是()A.合同1规定的房款B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：1.A,2.A解析：1.即估价时点是合同订立之日。
理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。
本文来源于考试大。
实际交付房款也是依据合同进行的。
估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
2.某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
文章。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
湖南省2016 年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的常用方法考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、关于抵押权，下列说法不正确的是__。
A •房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价•增加抵押贷款估价等B. 处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由C. 房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D. 抵押权可以继承、转让2、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。
A :房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B:房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C:房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D:房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内E:工业用地的监测点评估价格3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元/川，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元/卅。
A: 2 020. 80B: 2 214. 29C: 2 336. 45D: 2 447. 37E:工业用地的监测点评估价格4、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。
A: 65.4B: 81.8C: 87.2D: 109.0E:工业用地的监测点评估价格5、某市上期房屋预测销售面积200000m2,实际销售220000m2,平滑指数为0.43, 则本期预测销售面积为__m2。
A. 208600B. 380600C. 211400D．2394006、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。
A :估价目的B:估价方法C:价格类型D:估价时间E:工业用地的监测点评估价格7、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。
A :公开原则B:公平原则C:公正原则D:诚实信用原则E:执行层的组织协调8、任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。
A:国务院B:省级人民政府C:市级人民政府D:乡级人民政府E:执行层的组织协调9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。
A:平均增减量法B:平均发展速度法C：移动半均法D:指数修匀法E:工业用地的监测点评估价格10、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案．。
A: 1 〜2B: 2〜3C ：2〜4D ：3〜5E ：借款合同11、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。
A .必须BEC. 宜D. 不12、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。
A .宏观区位B •中观区位C •微观区位D. 其他区位13、下列关于路线价法中，不正确的是。
A:路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B:路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D:路线价法是在特定的街道上设定标准，临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E:工业用地的监测点评估价格14、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是__。
A. 10.2%B. 10%C. 11.5%D. 10.52%15、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内无条件支付款项的债务证书指的是__。
A T商业期票B. 商业汇票C. 商业信托D .支票16、下列关于会计要素中的负债的说法，错误的是。
A :负债是由于过去的交易、事项引起的，企业当前所承担的义务B:如果把资产理解为企业所承担的义务，那么负债就可以理解为企业的权利C:预期在一年內到期清偿的债务属于短期债务D:负债将要由企业在未来某个时日加以清偿E:执行层的组织协调17、路线价法估价的第二个步骤应为__。
A .设定标准深度B. 求取路线价C. 编制深度百分率表D. 划分路线价区段18、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。
A. 不再产生收益B. 不再发生成本C. 成本等于收益D. 收益超过成本19、某公司2年前租赁某写字楼中的500卅用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（卅•天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为 3.5元/（卅•天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为A: 98.80B: 592.81C：691.61D：667.22E:工业用地的监测点评估价格20、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/卅，出租的年总收益为500元/tf,管理费用等其他支出为100元/川。
假设折现率为10%, 风险补偿为现房价格的3%,则该期房目前的价格是元/tf0A: 4395B: 4486C: 4636D: 4850E:工业用地的监测点评估价格21、不是影响房地产价格的区位因素是__。
A .位置B. 交通C. 人文D. 环境22、《中华人民共和国商业银行法》规定:设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。
A: 1B: 10C: 15D: 20E:执行层的组织协调23、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A .确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B. 完成全体工作人员的筛选工作C. 获取土地使用权D. 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资24、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%, 其余申请年贷款利率分别为 4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。
如果公积金贷款最高限额为20 万元，则商业贷款的最低月还款额为__元。
A. 1297.91B. 3584.01C. 4881.93D. 5158.7125、人防工程的地下室面积建筑面积。
A :属不应分摊的共有B:属分摊的共有C:不属共有D:属物业公司所有E:执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的。
A:商业信誉和财务状况B:面积需求大小C:租金支付方式D:物业服务需求E:与写字楼业主的关系2、收益性物业经营费用包括。
A :人员工资B:办公费用C:抵押贷款还本付息D:保险费、房产税E:企业管理费及利润3、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。
A :当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率B:实际利率真实地反映了资金的时间价值C:名义利率真实地反映了资金的时间价值D:名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E:计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大4、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。
A •按存量增量细分B. 按交易形式细分C. 按目标市场细分D. 按房地产用途细分E. 按地域细分5、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。
A :商品房的结构形式变化B:商品房的户型变化C:商品房的施工方式D:商品房的空间尺寸、朝向变化E:出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的6、建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括。
A :为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据B:为社会公众查询企业和个人信用、信息提供服务C:为社会公众对房地产中介服务领域违法、违规行为提供投诉途径的信息管理系统D:减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生E:不能减少或避免商业欺诈、弄虛作假、损害消费者合法利益等行为的发生7、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。
A .工程竣2KB. 物业验收合格C. 购房人实际入住D. 开发企业向购房人交付房屋8、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。
A: 50% 〜65%B：60%〜75%C: 70%〜85%D: 80%〜90%E:借款合同9、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。
A .折旧费B. 审计费C. 金融机构手续费D. 无形资产摊销费10、下列关于成本理论的关系式，正确的是。
A :经济成本=会计成本（显成本）+隐成本B:经济成本=会计成本（显成本）-隐成本C:经济利润=销售收入-会计成本-隐成本D:经济利润=销售收入+会计成本-隐成本E:经济利润=销售收入+会计成本+隐成本11、某高层住宅大楼，房地总价值为8000 万元，其中建筑物价值占40%。
某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130 万元，该部分的建筑物价值为50 万元，则此人占有的土地份额为__。
A. 1.67%B. 2.1%C. 2.3%D. 2.5%12、不属于城市规划的实施管理范畴的是。
A:建设项目选址意见书B:建设工程施工许可证C:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证E:执行层的组织协调13、房屋租赁审查的主要内容不包括__。
A .审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件B. 审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋C. 审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任D. 审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策E. 审查是否按照有关部门规定缴纳了税费14、某临街深度30.48%（即100 英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500 万元。
根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（即50 英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。