土地估价师《土地估价实务》：年产值倍数测算法模拟试题
土地估价师--土地估价实务模拟题(一)
土地估价师--土地估价实务模拟题(一)第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。
一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。
根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。
估算该开发商目前所能投标的最高地价。
二、某城市有宗地F因拍卖需要评估，现有5宗类似的土地交易案例，条件如下。
项目A B C D E 待估宗地成交价格（元/m2）500 600 950 1020 1300交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖交易时间（年、月）2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用权年期50 70 70 40 70 50容积率1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比较繁华程度+2% -1% 0 -2% +3%基础设施0 +3% -1% +3% 0交通状况-1% 0 +2% -1% -2%个别因素比较宗地形状0 -2% +3% 0 1%宗地位置+1% 0 -2% -3% 0临街类型+1% +1% 0 +1% -1%表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较，表中数字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时，表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据调查，该城市交易形式修正系数为：协议0.6，招标0.8，拍卖1.0；地价指数以2002年1月为100，以后平均每月递增1个百分点；土地还原率为7%；此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长4%。
年土地估价师《土地估价实务》模拟题B
年土地估价师《土地估价实务》模拟题B
2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题B
第二题:
1、适用公式
待沽宗地价格=比较案例宗地价格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正
2、计算步骤
(1)选择计算方法:适用市场比较法
(2)编制该城市地价指数表
日期2002.1 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5
地价指数100 102.0 104.1 108.3 110.5 113.8 117.3
(3)编制容积率修正系数表
容积率1.0 1.4 1.5 1.6 1.8 2.0
修正指数100 120 125 129 137 145
(4)交易形式修正系数,题目已给定
(5)计算土地使用权年期修正指数
70年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)70]=99.1
50年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)50]=96.6
40年期修正指数为:100×[1-1/(1+7%)40]=93.3
(6)确定区域因素和个别因素条件指数
项目A B C D E
区域因素条件指数101 102 101 100 101
个别因素条件指数102 99 101 98 100
(7)计算各交易案例地价修正后的价格
土地估价师模拟题下载:2009年土地估价师《土地估价实务》模拟题B
感谢您的阅读！。
土地估价师-土地估价实务模拟题31.doc
土地估价实务模拟题31一、单项选择题】、土地价格可分为交易价格和评估价格，其依据是0A.按价格的产生方式划分B.按结果表示方法分类C.按土地交易方式划分D.按土地在市场中的流通环节2、农用地估价用农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性利农用地市场的地域性，是指。
A.合法原则B.供需原则C.贡献原则D.报酬递增递减原则3、城市发展过程和地理位置属于oA.自然因素B.特殊因素C.个别因素D. 一般因素4、土地未来年期纯收益（地租）的资本化是。
A.土地总价格B. 土地价格C.交易价格D.理论价格5、是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。
A.土地增值B.监测地价C. 土地收益D. 土地增益6、无基础配套设施、无土地开发整理、同时地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地是A.未规划土地B.未利用土地C.未开发土地D.未发展土地7、样点资料若为大厦某层的建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价是oA.地价楼面分配修正B.基础设备配套程度修正C.基础设施配套程度修正D.地价楼层分配修正8、某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是526、586、512、568元/廿，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为元/2。
A.550B. 547C. 526D. 5689、基准地价图的清绘中，次干道用mm的双实线表示。
A. 0.1B. 0.2C. 0.15D. 0.2510、要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。
A.合理有效利用原则B.供需原则C.替代原则D.变动原则11、在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价是oA.基础设施配套程度修正B.基础配套程度修正C.综合设施配套程度修正D.市政设施配套程度修正12、城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响土地的收益和利润的因素是。
土地估价师考试模拟试题(一)
土地估价师考试模拟试题(一)一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。
请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分）1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。
2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。
4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。
水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。
5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。
8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。
9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。
10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。
11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。
12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。
土地估价师-土地估价实务模拟题
土地估价师-土地估价实务模拟题土地估价师-土地估价实务模拟题第一部分计算题共3题,各题分别为30、30、40分。
要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保留两位小数,地价单价的单位为”元/平方米”、总价单位为”万元”。
一、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权,面积1000平米,同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺,建筑物耐用年限为50年,残值率为5%,目前重置价格为2500元/平米,该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工,每月租金30元/平米,同类商铺市场租金一般为每月50元/平米,土地还原率为4%,房屋还原率为5%,每年需支付税金20元/平米,管理费为同类租金的5%,年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。
请评估该宗地在2004年9月的价格。
二、某开发区土地总面积5000亩,已完成”七通一平”建设,公共设施和基础设施占地1000亩。
完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。
据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,第一年投资额占40%,各年内均匀投入,贷款季利率为2%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。
请评估该开发区出让土地的底价。
三、某公司于2001年8月通过出让方式取得一宗10000平方米土地使用权,出让年限为50年,该地块规划为综合,容积率为3。
该公司于2002年8月动工兴建一座综合楼。
2003年8月该公司拟将土地使用权向银行抵押贷款。
如以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问可贷多少款?项目其他资料如下:1、该大楼1-3层为商铺,建筑面积为5000平方米,上面为写字楼。
2、大楼开发周期预期为3年,第一年投入30%,第二年投入50%,第三年投入20%。
3、大楼建成后该公司计划自留5000平方米写字楼,另安排1000平方米商铺优惠出租给内部职工,月租金为150元/平方米。
土木工程类土地估价实务模拟试题与答案6
土地估价实务模拟试题与答案6一、单项选择题1. 把地价划分为申报地价、公告(示)地价，是按______进行划分。
A．土地价格使用目的B．政府管理手段 C．产生方式 D．土地交易方式答案：B2. 采用______评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应。
A.市场比较法B.评分估价法C.收益还原法D.成本逼近法答案：C3. 评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地______价格。
A.主要分值B.单位分值C.单位亩产D.单位面积答案：B4. ______属于社会经济因素。
A.农业生产传统B.环境污染状况C.土壤有机质含量D.灾害性气候状况答案：A5. 某企业于2006年10月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2500元/m2。
假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2011年10月的剩余年期地价为______元/m2A.2188B.2595C.2409D.2500答案：C2011年10月剩余使用年限为35年，对地价进行年期修正=2500×[1-1/(1+6%)35/[1-1/(1+6%)40=2409(元/m2)。
6. D市某商业企业拟改制上市，其用地面积为1050m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。
经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为12万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为______万元。
A.82B.72C.181D.200答案：B因为是补办土地出让手续，不能用无限年期的土地价格，而是按商业用地最高使用年限40年计算，土地出让金=12/6%×[1-1/(1+6%)40×40%=72(万元)。
7. 根据农用地自身条件和有关规划的要求，评估对象土地按照所确定的使用方式使用应是多年持续的，并能保持持续的合理性和有效性，是______的基本内容。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷5及答案与解析
![[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷5及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/3c982862767f5acfa1c7cdbf.png)
土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷5及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的( )。
（A）一般因素（B）区域因素（C）个别因素（D）其他因素2 作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有( )。
（A）土地利用规划、容积率（B）用地结构、建筑物高度（C）用地限制条件、区域交通管制（D）建筑物密度、宗地用途3 土地价格存在的根源是( )。
（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租4 决定土地价格高低的主要因素是( )的存在。
（A）经济地租（B）绝对地租（C）级差地租（D）垄断地租5 城镇土地定级采用的是( )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。
（A）数理统计法（B）多因素分值加和法（C）层次分析法（D）修正法6 因素分值计算中( )反映土地质量的优劣。
（A）因素指标作用分值（B）因素分值（C）土地总分值（D）宗地分值7 某城镇有两个长途汽车站A和B，功能分别是100和70，其影响半径分别为5000m和 3000m。
有一定级单元距A 4000m，距B 1000m，则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为( )。
（A）20（B）23.3（C）46.7（D）66.78 若要用收益还原法评估不动产价格，应选用( )对房地产纯收益进行还原而求取。
（A）综合还原利率（B）建筑物还原利率（C）土地还原利率（D）房地产还原利率9 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的( )。
（A）劳动费用、资本费用（B）劳动费用、资本费用、经济费用（C）经济费用、劳动费用（D）资本费用、经济费用10 属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是( )。
（A）直接收益（B）实际收益（C）客观收益（D）间接收益11 某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。
2023年最新土地估价师资格考试试题模拟试题估价实务
一、单项选择题(共30题,题号1-３0,每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有一种符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应旳字母涂黑。
每题1分，共30分。
选错不得分，不倒扣分）1.某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师看待估宗地周围环境进行了详细旳调查，你认为该调查旳重要目旳是理解待估宗地旳( D )。
A．待估地产状况B.地上建筑物状况C．市场状况D．区域原因条件2.价格定义是土地估价最重要旳程序,完整旳土地价格定义应包括(Ａ)等内容。
A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现实状况或规划运用条件、实际与设定使用年期、价格类型Ｂ.估价日期、设定开发程度、设定用途、现实状况或规划运用条件、设定使用年期、价格类型C．估价期日、实际开发程度、现实状况用途、现实状况容积率、剩余使用年期D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期３.一种合格旳土地估价师从信息搜集分析到价格测算都要具有很好旳专业素养,你认为下列描述,(C )是不对旳旳。
Ａ土地估价根据旳理论与措施与机器、设备、建筑物等估价所根据旳理论与措施并不完全一致B．同样一块土地,其价格旳高下与土地权利状况亲密有关,不一样旳权利也许导致价格相差很大C.同一块土地,规划可使之一夜之间身价百倍,也可以使之无人问津,这是经济原因对地价所产生深刻旳影响Ｄ．土地估价必须充足搜集土地市场资料，把握土地市场旳过去、目前和未来解析：同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍,也可以使之无人问津,这是行政(政府土地政策)原因对地价所产生深刻旳影响4.估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。
在完毕现场勘查后，估价人员应开展旳工作为( B )。
Ａ.规定委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等状况Ｂ．选择合适旳估价措施进行初步地价测算C．与委托方商讨确定土地估价基准日,准备撰写估价汇报D．就转让价格预期征求委托方意见,选择合适旳估价措施进行地价测算5.“同一供需圈”是指(）。
土地估价师-土地估价实务模拟题5.doc
土地估价实务模拟题5一、单项选择题（每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。
）1、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中，属于影响地价的（）oA.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他因素2、作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有（）oA.土地利用规划、容积率B.用地结构、建筑物高度C.用地限制条件、区域交通管制D.建筑物密度、宗地用途3、土地价格存在的根源是（）oA.经济地租B.绝对地租C.级差地租D.垄断地租4、决定土地价格高低的主要因素是（）的存在。
A.经济地租B.绝对地租C.级差地租D.垄断地租5、城镇土地定级采用的是（），并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。
A.数理统计法B.多因素分值加和法C.层次分析法D.修正法6、因素分值计算中（）反映土地质量的优劣。
A.因素指标作用分值B.因素分值C. 土地总分值D.宗地分值7、某城镇有两个长途汽车站A和B,功能分别是10 0和7 0,其影响半径分别为5000m和3000m。
有一定级单元距A 4000m,距B 1000m,则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为（）oA.20.0B. 23.3C. 46.7D. 66.78、若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。
A.综合还原利率B.建筑物还原利率C. 土地还原利率D.房地产还原利率9、总费用是指为创造收益所投入的直接必要的（）oA.劳动费用、资本费用B.劳动费用、资本费用、经济费用C.经济费用、劳动费用D.资本费用、经济费用10、属土地收益，但不能作为收益还原法评估地价的依据的是（）oA.直接收益B.实际收益C.客观收益D.间接收益1K某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年，年租金6万元。
目前，该类用地市场年租金8万元，土地使用权还原率为7%,则该企业拥有的承租土地使用权价格为（）万元。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷8及答案与解析
![[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷8及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/91b8d23df18583d0496459be.png)
土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷8及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（）相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。
（A）价值（B）使用价值（C）成本（D）潜力2 土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为（）。
（A）工业（B）商服（C）办公（D）宾馆3 在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（）。
（A）城市集聚程度（B）城市区域位置（C）城市网络地位（D）城市环境条件4 土地分等定级是依据土地（）的优劣，评定出土地等级。
（A）使用价值（B）价值（C）质量（D）收益5 根据国土资源部《关于发布实施(全国工业用地出让最低价标准)的通知》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（）所在地土地等别相对应的最低价标准。
（A）高于（B）低于（C）等（D）低于或等于6 土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是（）。
（A）待估价商业宗地现状容积率为0.8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2.0（B）委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途（C）委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0.5m2，估价时以土地使用证所载面积为准（D）估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定7 将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率，称为（）。
（A）地价分摊率（B）地价分配率（C）地价平均率（D）地价调整率8 从时间价值的角度看，（）是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
（A）货币（B）价格（C）价值（D）使用价值9 下列不属于价值构成要素的是（）。
2021年土地估价师土地估价实务模拟试题
2021年土地估价师土地估价实务模拟试题多项选择题1.以下对土地的分析中正确的是(BCD)。
A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态2.定级单元界线一般采用(A B D )。
A.行政界线B.城镇中的铁路C.交通道路(工业定级中)D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线3.根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有(B C)。
A.剖面图法B.总分频率图法C.数轴法D.AHP法4.确定客观收益一般要考虑(A B C)等条件。
A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益5.只有交易案例资料满足(A B C D)条件时，才适用市场比较法。
A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性6.以下表述错误的有(B D)。
A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金=支付租金+保证金X月(年)利率D.支付租金=实质租金十保证金X月(年)利率7.以下适用剩余法进行评估的有(A B C)。
A.待拆迁改造的再开发房地产的估价B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C.现有新旧房地产中地价的单独评估D.学校、公园以及公益设施的评估8.根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有(A C D)。
A.区域经济发展水平B.城镇土地投人产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力9.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用(A B)来计算。
A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例10.成本逼近法不适用于(B D)。
A.新开发土地估价B.建成区域或已开发的土地估价C.工业用地估价D.商业及住宅用地的估价。
土地估价师《土地估价实务基础》：年产值倍数测算法
土地估价师《土地估价实务基础》：年产值倍数测算法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元，取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估土地地价为__万元。
A．980.4B．1960.8C．1000D．12002、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属__行为。
A．非法占地B．非法租地C．非法用地D．非法批地3、城市人均建设用地指标是指__。
A．各项城市建设用地总面积与城市人口之比值B．各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值C．城市规划区总面积与城市人口之比值D．城市行政区总面积与城市人口之比值4、建筑工程的基础中，承担建筑物全部荷载的组成部分是。
A：基础B：梁柱C：墙柱D：地基E：时间因素5、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益成正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为。
A：20B：50C：66．7D：75E：时间因素6、企业可从不同角度划分为不同类型，下列选项不属于按企业从事的产业划分的企业的是__。
A．工业企业B．农业企业C．生产企业D．交通企业7、是收益现值法评估资产价值的关键。
A：确定预期收益B：确定本金化率C：确定可比市场交易案例D：确定差异调整系数E：时间因素8、城市中制可以减少外部效应．【2006年考试真题】A：公害分区B：财政分区C：设计分区D：功能分区E：土地9、下列因素不是工业区位论主要讨论的內容。
A：运输成本B：产品质量C：劳动力成本D：分散与集聚因素E：时间因素10、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。
在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为48万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（）。
土地估价师土地估价实务模拟试卷
土地估价师土地估价实务模拟试卷
土地估价师土地估价实务模拟试卷
(一)综合计算题
1.某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地,建造了厂房进行生产,土地面积6000m2,建筑面积4800m2,出让年限50年。
该企业对地上建筑物办理了财产保险,根据《保险合同》规定,若地上建筑物毁损,保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。
2004年4月,因生产事故造成地上建筑物毁损70%,该企业向保险公司提出索赔。
保险公司经过核实,认为符合理赔条件,特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估,并确定理赔额度。
为此,该估价机构搜集了如下可用资料:
(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为:
实例A:1250元/m2
实例B:1420元/m2
(2)该地块所处区域于2003年10月出租的-工业厂房(实例C),房地年出租净收益为105元/m2,可收益年限50年。
(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表4-1,表中数值表示各案例条件与待估房地产比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件比待估房地产好。
土地估价实务试卷下载:土地估价师土地估价实务模拟试卷
感谢您的阅读！。
土地估价师-土地估价实务模拟题4.doc
）不是总收益产生的形式。
土地估价实务模拟题4一、单项选择题（每题有A 、B 、C 、D 四个备选项，其中只有1个符合题意。
）1、 既属于一般因素、区域因素，乂属于个别因素的是（）。
A. 环境因素 B .宗地基础设施条件 C.城市规划限制 D. 土地使用年限2、 计算主次干道影响距离一 •般采用公式（ ）oA. d = 2s/lB. d=s/21 C ・ d=s/l D. d = 2sl3、 土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（ ）估算土地价格。
A. 收益还原法 B .市场比较法 C.剩余法 D.成本逼近法 4、 预期收益原则可以在（ ）估价方法中得以应用。
A. 成本法和剩余法B.剩余法 C ・模型估价法 D.剩余法和收益还原法 5、 在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（ ）<>A. 区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果 6、 决定城市土地利用价值的重要因素是（ ）o A. 经济发展状况 B.交通状况及通达度 C.人口密度 D.区位7、 城镇土地分等的对象是（ ）。
A. 城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C. 城市市区、建制镇镇区土地D. 城镇建成区和近郊区范围的土地 8、 对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）o A. 将因素两两之间都进行比较 B. 某一因素权重有可能是零C. 为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D. 可在因素集合中设置一虚拟目标9、 在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影 响分值分别为15、10、20,但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值 分别为12、21,则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ）<>A. 33B. 45C. 48D. 78 10、 己知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80,已知该因子指标的极限高值和极限低值分 别为130和20,则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（ ）。
土地估价师-土地估价实务模拟题21.doc
土地估价实务模拟题21一、单项选择题1、（）是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
A.临街深度调查表B.深度指数变化表C.深度指数修正表D.深度地价变化表2、在农用地有灌溉条件时查找（）生产潜力指数。
A.气候B.光温C.湿度D.风力3、甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。
按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择（）。
A.出让合同约定的建筑面积B.在建工程实际的建筑面积C.建筑施工图标识的建筑面积D.房产测绘的建筑面积4、下列不属于宗地价格评估目的的是（）oA.税收B.股份制改组C.容积率D.拍卖5、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。
A.社会B.人文C.经济D.地质6、在对城镇土地的质量评估中，以下属于微观区位条件的是（）oA.城市集聚程度B.城市区域位置C.城市网络地位D.城市环境条件7、下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重说法错误的是（）。
A.因素两两之间均要进行比较B.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法C.某一待评因素权重有可能是零D.可在因素集合中设置一虚拟因素8、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（）误差。
A.组内B.随机C.组间D.系统9、我国的城镇基准地价测算工作始于20世纪（）年代初期，当时土地市场刚刚开始发育。
A. 60B. 70C. 80D. 9010、一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（）。
A.住宅用地效益最低B.商业用地效益最高C.工业用地效益居第二D.要靠政策决定11、依照租金的一定比例计算的管理费，通常是按年租金总额的（）计。
A. 2%〜7%B. 2%〜5%C- 3%〜7% D. 3%〜6%12、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费13>工业用地影响因素不包括（）oA.交通便捷度B.产业集聚规模C.城市规划限制D.基础设施保证度14、新颁布的《中华人民共和国物权法》规定，农用地承包权一般情况下为（）年不变，这也是法律所规定的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地估价师《土地估价实务》：年产值倍数测算法模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、属于经营性用地的政府土地储备库采用__方式出让。
A．协议B．招标C．挂牌D．拍卖E．转让2、按照现行财务制度规定，固定资产折旧应从固定资产投入使用时间的__计提。
A．次月起按月B．次日起按日C．当月起按月D．次年起按月3、标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同，可采用__进行估价。
A．基准地价修正法B．基准地价样地法C．主成分分析法D．一般估价方法E．综合分析法4、由以下叙述，不能确定城市性质的是。
A：某市以生产纸箱为主，其产量在全国纸箱总产量中占57％B：某城市是全国最大的煤炭生产基地C：某城市的纺织和钢铁工业产值占全市工业总产值的74％D：某城市的汽车家庭占有量为1．2辆，人们日常生活与汽车息息相关E：时间因素5、路线价估价法基本公式的表示形式是。
A：宗地总价=路线价×宗地面积B：宗地总价=深度百分率×宗地面积C：宗地总价=路线价×深度百分率D：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积E：时间因素6、《土地权属争议调查处理办法》规定，下列__案件不作为争议案件受理。
A．土地侵权案件B．行政区域边界争议案件C．土地违法案件D．农村土地承包经营权争议案件E．土地所有权或者使用权归属争议7、路线价估价法基本公式的表示形式是__。
A．宗地总价=路线价×宗地面积B．宗地总价=深度百分率×宗地面积C．宗地总价=路线价×深度百分率D．宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积8、用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括__资料。
A．土地使用权收购价格B．土地使用权转让价格C．土地使用权出租价格D．土地使用权抵押价格E．土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用9、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是．【2008年考试真题】A：地籍图B：房产分丘图C：房产分户图D：房产分幅图E：土地10、__是决定城市土地利用价值的重要因素。
A．区位B．土地承载力C．土地出让方式D．土地开发成本11、某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2、1、2．5，根据容积率测算表规定，容积率上下每相差0．5，容积率修正幅度分别为士15％、±5％、±10％．有甲、乙、丙三宗土地，用途分别为商业、工业、住宅，容积率分别为2、1．5、3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
A：甲=乙＜丙B：甲＞乙＞丙C：乙＞甲＞丙D：丙最大，乙次之，甲最小E：时间因素12、承租人将承租土地转租给第三人，承租土地使用权归__所有。
A．原承租人B．承租人和第三人共有C．第三人D．原承租人和第三人协商13、下列不属于单元划分方法的是。
A：多种因素判定法B：均质地域法C：网格法D：叠置法E：合法性14、在下列城市规划中，可以作为城市开发建设及管理的直接依据的是．【2007年考试真题】A：详细规划B：分区规划C：总体规划D：城镇体系规划E：土地15、当边际报酬从最高点变化到零时，下列描述正确的是（）。
A.总报酬上升的速度递减 B.总报酬先升后降 C.平均报酬单调增加 D.平均报酬先升后降 E.平均报酬单调减少16、下列关于行政处罚的设定，说法正确的是__。
A．法律可以设定各种行政处罚B．限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定C．行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚D．行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚E．地方性法规可以设定限制人身自由的行政处罚17、《土地管理法实施条例》规定。
土地利用总体规划的规划期限一般为__年。
A．5B．10C．15D．2018、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元/平方米．容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元/平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为__。
A．容积率B．1.0C．2.0D．2.5E．3.0F．4.0G．5.0H．修正系数I．1.0J．1.8K．2.1L．2.4M．2.9N．3.319、城市总体规划的图样包括__。
A．工业区分布图B．道路交通规划图C．绿地开发区域规划图D．城市现状图E．城市总体规划图20、假如一个城市建成区面积为3000平方千米，主干道的总长度为750千米，则主干道的影响距离为。
【2002年考试真题】B：2千米C：4千米D：8千米E：时间因素21、下列方法可以加速折旧的是。
A：平均折旧法B：偿还基金法C：年数合计法D：新旧程度折旧法E：时间因素22、高层建筑是指层以上的建筑。
A：5B：10C：20D：以上均不对E：时间因素23、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的__。
A．土地使用权出让金B．征用土地的成本C．土地开发收益D．平均土地纯收益24、某宗地工业用地位于城市仓储加工区，在进行宗地价格评估时，下列对厂区内职工宿舍楼、食堂和职工活动室用地的正确处理方式有。
A：将该部分用地分割出来，按照住宅用途进行评估B：将该部分用地分割出来，按照综合用途单独进行评估C：纳入工业配套设施用地，按工业用途进行评估D：按委托估价方的要求进行用途设定和评估E：合法性25、已动工开发建设，但开发建设总面积不足1／3，且未经批准终止开发建设满1年的闲置土地，不正确的处置方法是。
A：收取土地闲置费B：安排临时使用C：延长开发建设时间D：无偿收回E：35％～50％二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、适用于所有分等类型和地区。
A：叠置法B：地块法C：网格法D：多边形法2、根据评估目的不同，宗地地价可分为__。
A．基准地价、标定地价、交易底价等B．基准地价、成交地价、标定地价等C．标定地价、出让底价、交易底价等D．路线价、标定地价、交易底价等3、证券登记结算机构应妥善保存重要的原始凭证，保存期不少于__年。
A．10B．20C．30D．404、下列不属于土地分等资料收集与调查的是__资料的收集与调查。
A．区域基础设施B．分等基本C．城镇区位D．区域土地供应潜力5、下列不属于土地功能的是__。
A．承载功能B．生产功能C．生活功能D．资源功能6、某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置（拟采用作价出资方式）提供参考依据。
对此，以下观点正确的是（）。
A．甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务B．估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格C．估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格D．土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额E．土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限7、下列行为中，不属于房地产交易的是__。
A．房地产买卖B．房地产抵押C．房屋租赁D．房地产设立地役权8、农业区位理论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。
A：农业生产成本B：产品市场价格C：农产品运输费用D：社会平均利润率E：其他产品的剩余价值9、非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就缴纳企业所得税。
A：所有所得B：其所设机构、场所取得的来源于中国境外的所得C：其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得D：发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得E：以上均不对10、在确定房屋建筑面积时，不计算建筑面积的范围包括．【2006年考试真题】A：层高小于2．2米的夹层B：突出房屋墙面的装饰柱C：房屋之间无上盖的架空通廊D：骑楼的底层用作道路街巷通行的部分E：无顶盖的室外楼梯11、__是为了解决某个特定的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型。
A．土地利用专项规划B．土地整理C．土地总体规划D．土地单项规划12、__理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。
A．地租B．区位C．级差地租D．剩余价值13、房屋面积的种类有。
A：建筑面积和使用面积B：套内建筑面积和公用建筑面积C：预测面积和实测面积D：平房面积和高层面积E：合同约定面积和产权登记面积14、《草原法》规定，编制草原保护、建设、利用规划，应当依据国民经济和社会发展规划并遵循下列原则。
A：改善生态环境，维护生物多样性，促进草原的可持续利用B：以现有草原为基础，因地制宜，统筹规划，分类指导C：保护为主、加强建设、分批改良、合理利用D：生态效益、经济效益、社会效益相结合E：经济效益、社会效益相结合15、下列属于土地政策性免征土地使用税的是。
A：国家机关、人民团体、军队自用的土地B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地C：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地D：公园中的饮食部、茶社、照相馆等经营用地E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地16、土地登记的种类有。
A：初始登记B：变更登记C：注销登记D：其他登记E：房地产登记17、选择比较案例时，应符合的要求主要有。
A：与待估土地用途相同B：与待估土地交易类型相同C：必须为正常交易D：区域特性与个别条件要相近E：土地18、城市规划实施控制可以分为__。
A．一般式B．通则式C．特殊式D．判例式19、土地的经济特性有__。
A．土地永续利用的相对性B．土地经济供给的稀缺性C．土地用途变更的困难性D．土地报酬递增的可能性E．土地利用后果的社会性20、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。
A．3B．5C．7D．1021、__是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括土地承包权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
A．土地所有权B．土地用益物权C．土地抵押权D．地役权22、保险的基本职能包括。
A：分散风险职能B：融通资金职能C：组织经济补偿职能D：防灾防损职能E：分配职能23、征收__，不需国务院批准。
A．基本农田10公顷以下的B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的C．基本农田以外的耕地超过70公顷的D．其他土地不超过35公顷的E．其他土地超过70公顷的24、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，市、县人民政府国土资源行政主管部门根据__，编制国有建设用地使用权出让年度计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。
A．社会经济发展计划B．产业政策C．土地利用总体规划，土地利用年度计划D．城市规划和土地市场状况E．当地房地产市场报告25、城市化进程对地价的影响表现在。