以某商贸企业房产和土地转让业务为例浅谈税收筹划

担 的分析 ，来浅谈合法性和合理性 、必要性和可行性的税收筹划。
【 关键词 】 税收筹划 ； 不动产转让 ； 股权转让 ； 合并重组 ； 实务
寨倒 背 量 某百货公 司，改制后由全体职工持股 ，企业性质为有 限责任 公司，公 司资产除土地和房产以外 ，均已处置 ，房产租赁给某全 国连锁性的家电销售公司，每年收取固定租金 ，全体员工均无需 到公 司上班 ，现全体职工决定将公 司仅有的土地和房产转让给承 租的某全国连锁性的家电销售公司，将 资产转让 的税后净收益按 全体职工按持股的比例进行分配 ，公司办理注销登记手续。房产 和 土地 的账 面 净值 为 １ ０ ０ ． Ｏ ０ 万元 ，现 土地 和 房产 公 允价 ２ ， ８ ０ ０ ． Ｏ ０ 万元 ，股 东原 股 权 的计 税 基础 １ ２ ０ ． Ｏ ０ 万元。 二 、税 负分 析 Ａ、常规业务模式（ 百货公司将土地和房产按公允价正常的卖 给家电销售公司 ） 转让的税负分析 ： １ ． 营 业税 ： ２ ， ８ ０ ０ ＊ ５ ％＝ １ ４ ０ 万元 。 ２ ． 城建税 ： １ ４ ０ ＊ ７ ％＝ ９ ． ８ 万元。 ３ ． 教育附加： １ ０＂ ４ ３ ％＝ ４ ． ２ 万元 。 ４ ． 地方教育附加 ： １ ４ ０ ＊ ２ ％＝ ２ ． ８ 万元 。 ５ ． 土地增值税 ： ２ ， ８ ０ ０ ＊ ４ ％＝ １ １ ２ 万元（ 当地税务机关规定按 ４ ％ 核定 征 收 ）
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● 研 究 ——— — ——＿— ＿＿
以某 商贸企业 房产和土地转 让业 务为例浅 谈税收筹划
焦伟 峰
新昌信安达税制后 的某商贸企业正常转让企业的房产和土地为例 ，通过常规 转让和非 常规转让 两种业务模式下的税 收 负
个人所得税 ： （ ２ ８ Ｏ ０ — １ ２ ０） ２ Ｏ ％＝ ５ ３ ６ 万元。 第 二步 ，家电销售公司将受让 的该 百货公 司（ 全资子公 司 ） 进 行吸 收合 并 。 营业税 ： 《 国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题 的公告》国家税务总局公告［ ２ ０ １ １ ］ 第 ５ １ 号文件规定 ，公司合并 是资产、负债 、股权 、劳动力等要素的同时转移（ 非“ 转让” ） ，其 涉及 的不动产和无形 资产 的转移 ，不属于《 营业税暂行条例 》规 定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，不征营业税。 土地增值税 ： 《 关 于企业兼并转让房地产的征免税问题 》财税 字［ １ ９ ９ ５ ］ 第 ４ ８ 号规定 ，在企业兼并 中，对被兼并企业将房地产 转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 印花税 ： 《 财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印 花税政策的通知》财税 『 ２ ０ ０ ３ １ １ ８ ３ 号规定 ，以合并或分立方式 成 立 的新企业 ，其新启用的资金账簿记 载的资金 ，凡原已贴花的部 分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。 契税： 《 财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契 税政策 的通知 》财税 『 ２ ０ １ ２ １ ４ 号第三条规定 ，两个或两个以上的 公 司，依据法律规定 、合同约定 ，合并为一个公司 ，且原投资主 体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地 、房屋权属， 免征 契税 。 企业所得税 ： 《 财政部 、国家税务总局关于企业重组业务企业 所得税处理若干问题的通知 》财税 ｆ ２ ０ ０ ９ ］ ５ ９ 号第六条第 ４ 款规定 ， 同一控制下且不需要支付对价的企业合并 ，被合并企业合并前的 相关所得税事项 由合并企业承继 ，合并企业接受被合并企业资产 和负债的计税基础 ，以被合并企业的原有计税基础确定 。 也就 是说 ，第二步业务 ，家电销售公司吸收合并百货公司 ， 不会产生任何的税收负担。 三、浅谈税收筹期 通过对业务的交易模式 的改变 ，最终的结果是一样 的，原百 货公司注销法人资格 ，原股东分得了收益 ，家 电销售公 司取得了 原百货公 司的房产的所有权和土地 的使用权 。该方案是在交易业 务的开始之前 ，来改变交易的业务模式 ，按现行税法 的规定进行 正确 的纳税 ，故符合合法性原则 ； 该方案在交易的过程 中，完全 遵循公平交易 的市场价格来交 易，且不存在附带 的条件 ，故符合 合理性原则 ； 常规业务模式下 ，共 产生税费 １ ， ３ ０ ３ ． ５ ２ 万元 ； 非常 规业务模式下 ，共产生税费 ５ ３ ７ ． ４ ０ 万元 ； 相差 ７ ６ ６ ． １ ２ 万元 ，且 非常规业务不会增加企业双方或有的债务风险 ，且优化资源配置 ， 进行资产重组整合 ，符合现行 国家的产业政策 ，故符合必要性和 可行性原则 ； 当然 ，筹划后的业务模 式下 ，家电销售公 司受让房 产和土地的计税基础要按受让前 的原账面价值来确定，势必导致 后续经营过程中减少折旧额和摊销额 ，对各年度的企业所得税产 生影响，故双方可以协商在签订协议时 ，通过定价调整的方式或 附带一些义务性 的条款 ，在合理性 的范围内，将节省的税费进行 分配，使两方都能获得合法的利益 ，实现交易双方的共赢 。
一
、
用交纳增值税 、消费税和营业税 ，故不用交纳教育附加。 企业所得税 ： 因该业务是企业股东个人转让持有的百货公 司 的股权 ，不存在百货公 司法人企业所得问题 ，故不用交纳企业所
得税 印花税 ： 应 纳税 额为 ２ ８ ０ ０ ＊ ０ ． ０ ５ ％＝ １ ． ４ 万元 。
６ ． 印花税 ： ２ ， ８ ０ ０ ＊ ０ ． ０ ５ ％＝ １ ． ４ 万元。 ７ ． 企业 所得 税 ： （ ２ ８ ， Ｏ ０ — １ Ｏ ０ — １ ４ ０ — ９ ． ８ — ４ ． ２ — ２ ． ８ — １ １ ２ — １ ． ４） ２ ５ ％＝６ ０ ７ ． ４ ５ 万元。 ８ ． 个 人所得 税 ： （ ２ ， ８ ０ ０ — １ Ｏ ０ — １ ４ ０ — ９ ． ８ － ４ ． ２ — ２ ． ８ — １ １ ２ — １ ． ４ — ６ ０ ７ ． ４ ５ — １ ２ ０ ） ２ ０ ％＝３ ４ ０ ． ４ ７ 万元。
９ ． 契税 ２ ， ８ ０ ０ ＊ ３ ％＝ ８ ４ 万元（ 受让的某全国连锁性的家电销售公司 ） １ ０ ＿ 印花税 ２ ， ８ ０ ０ ＊ ０ ． ０ ５ ％＝ １ ． ４ 万元 。（ 受让的某全国连锁性的家 电销售公司 ） 合计应纳税费 １ ， ３ ０ ３ ． ５ ２ 万元。 Ｂ 、非常规业务模式转让的税负分析： 该百货公司改制后 ，直接将土地和房产租赁，不再从事原先 的生产经营活动 ，且除房产和土地 以外的资产和负债早已处置完 毕 ，即便有先前处置不当的债务 ，也已过诉讼时效 ，故不存在潜 在的债权债务法律风险。该百货公司可将先前拟常规转让土地和 房产的业务模式进行调整 ，在不改变最终结果 的前提下 ，来减少 税 收 负担 ，增加税 收利 益 。 第一步 ，百货公 司股东可 以先将个人持有百货公司的股权 以 ２ ８ ０ ０ 万元（ 百货公司净资产的公允价 ）的价格卖给家电销售公司。 营业税 ： 依据《 财政 部 、国家税务总局关于股权转让有关营 业税问题的通知 》财移 ｝ （ ２ ０ ０ ２ ）１ ９ １ 号文件规定 ，对股权转让不征 收 营业税 ； 土地增值税 ： 依据《中华人 民共和 国土地增值 税暂行条 例 》
中华人 民共和国国务 院令第 １ ３ ８ 号规 ， 转让国有土地使用权、地
上的建筑物及其 附着物（ 以下简称转让房地产 ）并取得收入的单 位和个人 ，为土地增值税 的纳税义务人（ 以下简称纳税人 ） ，应当 依照本 条例缴纳土地增值税。故股权转让 ，不属于土地增值税的 征 税范 围 。 城建税 ： 依据《 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国 发 『 １ ９ ８ ５ １ １ ９ 号文件 、 《 国务 院关于废止和修改部分行政法规的决 定 》中华人 民共和国国务 院令第 ５ ８ ８ 号的规定 ，因百货公 司转让 股权的业务不用交纳增值税、 消费税和营业税 ， 故不用交纳城建税。 教育附加： 依据国务院关于修改《 征收教育费附加的暂行规定 》 的决定 国务院令 ｆ ２ ０ ０ ５ ］ ４ ４ ８ 号规定 ，因百货公司转让股权 的业务不