苏州南门宜星家居广场项目定位和业态划分报告_75PPT

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东吴国际广场各极块功能及业态规划

东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（二）
——百货主力店型规划方案
东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（二）
——百货主力店型规划方案
东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（一）
——百货主力店型规划方案
东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（二）
——百货主力店型规划方案
东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（二）
西座
1F
2F—6F -1F
东座 2F
3F
东吴· 国际广场各楼层商业业态规划表（一）
——购物中心型规划方案
区域楼层 1) 1) 1) 2) 3) 1) 1) 1) 1) 1) 1) 1) 2) 1) 1) 1) 1) 1) 1) 1) 1) 2) 1) 1) 1) 业态分布电玩城多功能培训馆音像馆品牌折扣店特色餐饮美食广场电影院动漫城 3C数码港婚纱影楼健身中心 SPA馆美容馆培训馆美食广场休闲茶艺馆特色餐饮电影院（上层）真冰场（首层）家居生活馆书吧办公用品童趣游乐翻斗城山木培训九佰碗老汤面，上海元绿，干锅居，乐腾腾食加食，万国美食广场，食在广州嘉禾影城，金逸国际电影城，杭州UME院线，横店上海1856动漫城，深圳朗豪动漫城国美电器、苏宁电器微微新娘，罗门婚纱，百合新娘摄影公司金仕保健身中心，格瑞特健身，星天空健身向阳美容，自然美，大东方美容同上食加食，万国美食广场，食在广州杭州元绿回转寿司，一级棒美国食，多嘞咪卷饭同上冰纷万象宁波家丽屋美，美克美家亚顺文体，启路文具巴拉巴拉，红黄蓝，派克兰蒂，娃哈哈，好孩子，大姆指，卡希奇，贝蕾尔，聪明兔，石头记，施华咯世奇水晶，福绣来同上
西座
1F
2F—6F -1F

苏州站商业项目商业定位报告

23
调研分析上海南站火车站
上海南站商业
基本概况： Ø商业面积：6万㎡ Ø商业业态
Ø 南商场——大容量城内休闲运动品牌折扣旗舰店
Ø 北商场——品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰
Ø布局特点 Ø 南商场——品牌折扣为主 Ø 北商场——高档品牌和餐饮为主。
Ø运营模式：品牌输出的管理模式，从项目启动时到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年 Ø投资运营：上海银泰百货公司
中高档饭店
数量 258 60
比例 81.13% 18.87%
业态
业种休闲吧
娱乐休闲
美容、美发店快速创意影楼
健身馆
数量 58 131 57 88
比例
17.37 %
39.22 %
17.07 %
26.35 %
21
调研分析旅客需求调查分析
数量比例
房产信息人才服务劳务服务旅游度假婚纱摄影生活服务教育培训
新天地家园、苏锦村、天筑家园
比例 50% 30% 20%
数量 250 150 100
18
调研分析消费意向商业分析
数量
餐饮 318
消费意向商业分析
零售
娱乐
896
334
休闲 368
比例 15.24% 42.95% 16.01% 17.64%
酒店 170 8.15%
19
调研分析意向业态分析----零售
定位研判
区域功能功能研判定位验证
定位思考பைடு நூலகம்结
31
定位研判区域功能
平江新城总体功能定位：交通枢纽、商务商贸、生态居住
高新区苏州科技城
相城中心商贸城中新生态科技城金阊新城物流流通板块平江新城

某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)

21
项目业态组合
业态类别主力型特色型功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创意集等
服务型：通讯、银行、SPA等人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明体现项目经营档次和特色，展示
项目形象体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气，为其他业态提供消费可能
具不十动休有断分感闲品更丰的惬位新富活意的的的力的潮商品娱体流品类乐验风咨品前空景讯牌沿间
人文形象
体面美味的餐饮
引领理念健康生活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、武昌： 222、 531、537、 541、556、

家居广场建设项目可行性研究报告

家居广场建设项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）目录第一章总论第二章项目建设的必要性第三章市场分析与预测第四章选址及建设条件第五章建设规模及功能标准第六章建设方案第七章环境保护、绿化及节能第八章项目管理、物业管理与实施进度安排第九章投资估算与资金筹措第十章项目投资效益分析第十一章风险分析及对策第一章总论一、项目概况1、项目名称某某家居广场建设项目2、项目承办单位某某房地产开发有限公司创建于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在某某市洞庭大道中段“某某嘉苑”小区内，注册资本2100万元。

公司以房地产开发和装饰为主业，兼营其它产业，公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取的高素质员工队伍。

现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。

为应对入世挑战，进一步提高管理水平，公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。

公司以“开发房产、建设某某、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”的企业精神。

以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资20000多万元，并已建成某某苑、某某嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。

公司在2000年、2001年、2002年分别获得某某市政府颁发的“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在2002年被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。

公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为某某市房地产开发市场上的一支生力军。

某某房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在某某市南坪路以南，皂果路以西建设某某市某某家居广场。

某某家居广场是某某市人民政府的重点工程，该项目也是某某市家具产业园的一个重要组成部分，是一个集家具、室内装饰为一体的建设项目。

同时该项目又位于某某市火车站商业圈的最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大的家居大市场之一。

苏州相城区蓝桂坊商业项目定位报告上

4、房地产市场（1）、区域板块划分相城区房源以相城大道板块和陆慕镇板块两个大型板块为主，另有渭塘、湘城等中、小型板块。

相城大道板块是相城区进入环古城区和园区的必经区域，该板块是相城区楼市中发展最快、楼盘面积最大、开发密度最集中的板块。

随着苏站迁建工程的进行，越来越多的市区购房者认识到此板块得天独厚的区位优势，因此，近期此板块的处于价格上升阶段，较上半年此板块的均价有了近300-400元/平米的攀升,均价达到4500元/平方米。

而销售态势也普遍走高，虽有个别楼盘的处于尾盘销售的情况下成交套数和供量有所下落，但整体走势良好。

✓板块特征：以大型商业市场为先导，住宅楼盘为辅助。

✓代表楼盘：商业——中翔家电城、中翔装饰城、蠡口国际家具城、国际服装城、采莲商业广场、锦绣商业街等。

✓住宅楼盘：锦绣江南、香城花园、荣盛阳光名邸、南亚花园、凯翔花园、中翔28等。

陆慕镇板块位于相城区陆慕镇及其周边地区, 陆慕镇是相城区中心城镇之一，其经济发展和社会发展水平在相城区内占重要位置。

因此，陆慕镇的房地产业的发展在相城区也是较为领先的。

陆慕镇真正意义上的楼盘是2001年对外公开销售的华美家园，当时的销售情况较好。

随着三江锦绣江南和嘉和丽园的尾盘的结束,该区域缺少一定数量的在售楼盘,合景地块的开发为该区域房产的开发注入了新鲜的血液,后期销售有待观察。

另外，别墅和写字楼市场几乎为空白，仅有一两个楼盘，市场情况有待观察。

✓板块特征：住宅为主，兼有别墅和写字楼✓代表楼盘：住宅——华美家园、三江锦绣江南、嘉和丽园别墅——苏州知音等写字楼——开元银座✓相城区零星板块:除相城大道和陆慕板块外的其余乡镇板块，相城区北部各乡镇的房地产开发主要以本土政府下属的企业为主力，楼盘开发主要依托相城区湖泊众多，风景优美的自然条件，以建造别墅为主，对外销售程度不高。

✓板块特征：本地政府下属开发企业为主，别墅居多。

✓代表楼盘：丽晶星河、静湖水岸别墅、中兴高尔夫别墅，聆湖丽墅，渭塘商业街，阳澄领岛别墅等。

苏州主要商圈分布特征及商业状况分析(47页)PPT课件

苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
石路重点商业分布图
1.五洲大饭店
2.石路春天酒楼
3.一品香中餐馆
枫
4.威尼斯商务宾馆
5.好仕来宾馆
6.麦当劳
7.老妈火锅
8.咸亨酒店
9.苏宁宾馆
10.项鼎鸡
11.长欣宾馆
桥
12.德记火锅
13.大娘水饺
14.要德
15.7+7
16.新世纪大酒店
17.汇丰宾馆
18.快捷168商务宾馆
苏州主要商圈分布特征及商业状况分析
新区商圈
商圈范围：东至滨河路、南至金山路、西至塔园路、北至狮山路商圈级别：区域商业中心商圈吸纳率：约90% 主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、居民配套商业
29 30
56 57
10 针
观前公园
31
58 59
19、富侨酒店 20、金银足道 21、上岛咖啡 22、巴黎之夜 23、粤海温泉会所 24、金银足道
富
仁
坊
27
巷 28
13 14
干
将
路
玄庙广场
15
观前小商品市场
45
5 6 44
43
25、迪欧咖啡 26、好人小吃 27、水天堂 28、老娘舅 29、亚马逊餐厅 30、凯悦温泉会所 31、雅戈尔富宫大酒店 32、同润湘菜馆 33、得月楼 34、川福楼 35、达板城 36、好人民间小吃 37、朱鸿兴面馆 38、得月楼 39、五芳斋 40、王四酒家 41、帮贵火锅 42、必胜客 43、汉拿烧烤 44、真功夫餐厅 45、KFC 46、KFC 47、必胜客 48、小南国温泉会所 49、苏州小吃园 50、松鹤楼 51、绿杨混沌 52、永和豆桨 53、珍珠酒楼 54、新聚丰餐馆 55、老正兴 56、一番屋 57、韩松式料理 58、烧烤店 59、干锅传奇

苏州中心商业定位和规划

苏州中心商业定位和规划前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。

项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。

一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。

苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。

在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。

苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。

其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。

苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。

项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。

苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。

1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。

项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。

苏州新天翔商业广场项目市场调查及定位报告_92页[管理资料]

前言受“**信托投资有限公司”委托，“**地产”针对“新天翔商业广场”项目的基本情况与苏州市商业市场尤其是大型零售百货业市场情况进行了深入调查分析，为“**信托投资有限公司”对该项目的判断提供必要的判断依据。

同时，“**地产”提出该项目的定位思路、发展规划及初步的财务测算。

特此，向“**信托投资有限公司”各位领导汇报。

**房地产经纪有限公司2007年5月18日目录P1 第一部分报告摘要P2 第二部分报告正文P2 一、地块分析P11 二、社会经济及城市发展状况P19 三、商业市场分析P37 四、消费者问卷P45 五、项目定位P58 六、财务分析P62 七、附件第一部分报告摘要本项目周边已经形成成熟的居住氛围，CBD的规划与写字楼项目的逐一落成吸引了越来越多的以金融、咨询、物流等为主的现代服务企业，项目周边客群已经形成了较强的消费能力。

同时，项目的交通条件较好，未来的地铁M1线途经本项目，将进一步提升项目的可达性。

苏州市商业市场的发展已明显落后于城市整体经济及居民收入水平的快速增长。

居民消费性支出相对于可支配收入在长三角区域主要城市中相对偏低说明商业市场需求增长潜力较大。

目前苏州市主要大型百货零售项目的经营状况较好，尤其是高档大型零售百货项目的经营情况均比较理想。

通过调研发现市场对购物环境更加舒适、业态组合更加合理、商品品牌及品类更加丰富的高档百货项目的潜在需求旺盛。

园区将成为苏州市未来的新城市中心，而湖西将成为苏州市的CBD，城市的发展将促使园区形成以大型零售百货业为代表的市级商圈。

在区域内部，发展环境更为成熟的湖西适合现阶段大型零售百货项目的发展，而湖东由于居住人口的导入需要一个渐进的过程，其商业氛围的成熟将是一个较为漫长的过程。

同时，其他城市的发展经验表明，随着湖西CBD的逐渐成熟，湖西将更加适合发展高档大型零售百货项目。

本项目的基础条件适合发展大型零售百货项目，综合各方面因素，建议本项目定位于以高档百货为主的大型综合百货零售项目（City Mall）。

红星美凯龙苏州园区商场儿童中心方案

红星美凯龙苏州园区商场儿童中心方案一、项目背景红星美凯龙作为中国最大的家居建材零售企业之一，在苏州园区开设商场是必然的发展方向。

为了适应现代家庭对于儿童活动场所的需求，我们计划在红星美凯龙苏州园区商场开设儿童中心。

该中心将提供丰富多样的儿童娱乐项目，满足家庭带孩子购物时的需求，同时也打造有特色的家庭休闲娱乐场所，吸引更多顾客前来消费。

二、项目定位三、项目设施1.儿童游乐区：设有室内游戏区和室外游乐区，包括蹦床、攀岩、滑梯、秋千等设施，满足不同年龄段儿童的需求。

2.创意手工区：提供各种材料和工具，鼓励儿童动手实践，培养他们的创造力和想象力。

3.绘画教室：开设绘画培训课程，由专业老师指导，培养儿童的绘画兴趣和技巧。

4.美食区：提供专门针对儿童口味的餐饮服务，同时也可以举办烘焙课程，让儿童学习制作美食。

5.亲子互动区：提供家庭亲子互动游戏，增进家庭成员之间的感情，营造和谐的家庭氛围。

四、项目特色1.教育意义：在儿童中心中设置一些有教育意义的游戏和活动项目，例如绘画教室、科学实验室等，帮助儿童在玩乐中学习，提升他们的综合素质。

3.亲子互动：为了加强亲子关系，儿童中心设立亲子互动区，提供多种家庭互动游戏，让家庭成员之间更加密切地互动。

4.嵌入红星美凯龙：在儿童中心内部融入红星美凯龙创意元素，如标志、装饰等，加强品牌形象的建立。

五、运营模式1.开放时间：儿童中心与商场保持一致的营业时间，灵活调整开放时间，以满足不同家庭的需求。

2.收费方式：采取计时收费的方式，根据客户使用时间收费，同时也提供会员制度和套餐优惠，吸引更多顾客。

3.品牌合作：与知名儿童品牌合作，引入热门IP元素，举办主题活动，吸引顾客前来消费。

六、宣传推广1.建立官方网站和社交媒体账号，发布最新活动和优惠信息，吸引顾客关注和参与。

2.举办开业活动，推出优惠政策，吸引第一批顾客前来体验。

3.与园区内其他商家合作，互换宣传资源，扩大宣传覆盖面。

七、项目预期效益1.提高红星美凯龙苏州园区商场的品牌形象，吸引更多顾客。

苏州城市化项目整体定位产品建议报告

0
苏州人均GDP增长（万元）
30000
35733
47700
57992
2001年
2002年
2003年
2004年
66800 2005年
苏州人均可支配收入（元）
2021/4/21
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
人均可支配收入（元）
2001年 10515
第一产业
第二产业
第三产业
2021/4/21
本报告是严格保密的。
15
城市宏观经济
苏州经济地位不容小觑，长三角经济圈内， GDP总值仅次于上海
2005年苏州GDP较2004 年增长15.3%。
2005年苏州在长三角的经济地位仅次于上海。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。
成熟居住氛围
金阊区缺乏制造企业，因此沿金门路、三香路、干将路、阊胥路沿线发展多个大型居住区，生活方便，配套成熟
寒山寺
虎丘
本案
留园西园
石路商圈
华润
寒山寺
留园
石路华润生活中
心
西园
2021/4/21
本报告是严格保密的。
20
区域定位
金阊区便利交通，四大主干道四通八达城市各个角落
南北向主干道，连通城市南北
阶段界定
案例启示
福禧——房地产开发经验尚浅，西园路项目是福禧在苏州第一重要项目；因此可以引进成熟产品线，从而成为苏州市场的引领者。
引入成熟产品线，并创新
客户联谊活动，形成口碑传播

家具品牌店开店指导手册(ppt 39页)

2020/1/24
6
2、商圈特征：
（1）位于市中心或重要的地段的可发展商圈内，具有各种商铺林立，流动人口多、客流密集、繁华热闹的特点。其消费习惯具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额不低等特点。
（2）商圈在当地的影响力可以辐射到整个城市，同时，商圈内需要具备：百货公司、超市、步行街、专卖店、娱乐场所、食肆、酒店、写字楼、银行、公交设施等商业设施和市政设施。
“自由流动式”摆放方式，布局十分灵活，便于激发顾客的购买欲
望和自由游览。
2020/1/24
18
五、环境规划标准：
1、隔断背景设计标准：
（1）按照橱窗的组合元素进行橱窗设计： ▼ 元素统一：采用的主题是运用同一个
系列的同一个主题内容。 ▼主题统一：窗格、镂空的造型符合生活
需要，能很好的和家具相搭配。
2020/1/24
19
▼ 颜色：主色不能太多（造成混乱），也不
能太少（不够精彩和吸引），应采用2~３个颜色为佳。
▼ 配置：采用如何的装置去配合展现家具的
主题风格。
2020/1/24
20
（2）配备良好的照明设施，保证有足够的光源。（3）橱窗玻璃高度约在2000~2400左右，宽度约在1500~2500左右，深度
2
四、卖场空间设计标准
1、面积要求 2、功能区设计标准 3、布局原则 4、顾客流动线设计标准 5、通道设计标准 6、货架布局设计标准
五、环境规划标准
1、橱窗设计标准 2、广告运用标准 3、光环境设计标准 4、色彩环境设计标准 5、音乐环境设计标准 6、气味标准 7、视频气氛烘托
流行趋势、体现生活情趣。

苏州某地块项目市场定位策划报告

苏州某地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析…………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年进展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产进展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案与基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的进展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的要紧特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能进展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期进展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；能够说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。

苏州月亮湾项目分类产品定位建议上

09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物业成交结构图（按面积段）
100% 80% 60% 40% 20% 0%
商业
办公
酒店式公寓
40以下 40-60 60-80 80-120 120-160 160-180 180-220 220-260 260以上
办公、商业：260M2以上产品均为供应与需求的主力面积段; 酒店公寓：以80-160M2为供需主流。
一2、、住宏宅观供供应需分结析构
100%
2009年1月-2010年5月园区住宅供应结构
80%
60%
40%
20%
0%
2009年1Q 2009年2Q 2009年3Q 2009年4Q 2010年1Q 2010年4-5
60以下 60-75Βιβλιοθήκη 75-9090-105
月 105-120 120-135
135-144 144-160 160-180 180以上
2009年全年办公物业成交量49.03万平方米
与供应结构相对应，成交结构中， 40-60平方米产品和260平方米以上的产品占据主流区间，分别占比30% 和20%
二、宏观供需分析
2009年月度供应出现缺失，而成交的连续性好，60-80平方米和260平方米以上的产品月度结构表现出供销两旺
二、宏观供需分析
月亮湾D2月、亮D3湾地项块目建分筑类策产划品报定告位建议
一、公寓定位篇
一、宏观供需1、结住构宅、商业、办
公总体供需求结构
09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物业新增结构图（按面积段）
100% 80% 60% 40% 20% 0%
商业
办公
酒店式公寓

某商业广场项目业态布局规划

BatchDoc Word文档批量处理工具商业业态布局规划建议二00六年六月一、业态规划的目的1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。

2、指导招商工作的有序进行，明确招商目的和后期经营管理方向。

3、为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。

二、业态规划的原则1、租金贡献率优先原则。

入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发展繁荣基础。

2、人气贡献率优先原则。

入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。

3、高品质优先原则。

同行业商家的甄选，品质优先条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。

4、配套的原则。

所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备BatchDoc Word文档批量处理工具配套服务。

三、商业区域的划分根据项目的建筑情况，业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域，各个区域都独有特点，连接后可以相互衔接协调。

总体上将一楼作横向处理，其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。

1、横向关系：一楼的人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。

通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。

2、纵向关系：因为个楼栋相互独立，二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔，业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系，其次再考虑相邻楼栋的之间关系。

结合纵横关系，将整栋建筑分成的区域如下。

3、一楼整层区域：包括1-5号楼的一层。

红星美凯龙gaihaode

苏州科技学院毕业论文初稿论文题目苏州红星美凯龙的发展和营销策略分析院 (系) 经济与管理学院专业市场营销学生姓名曹宇学号 0830404309指导教师王辉晖2012 年 4 月 11 日苏州红星美凯龙的发展和营销策略分析摘要改革开发以来，我国家具行业以极快的速度迅速地发展壮大，现已成为我国社会主义市场经济的重要组成部分，对国民经济的发展起着越来越重要的作用。

因此，以家具行业作为对象，有着很强的现实意义。

20世纪90年代末，苏州本土的家具市场逐渐兴起，当地政府便因势利导，“依市建场”专门办了个家具市场，把家具交易规范到一个平台操作，，“依场兴市”在原有家具市场的基础上建立江苏蠡口国际家具城，规模、档次在华东地区首屈一指。

到了2000以后，蠡口家具城已经形成极大的规模，并且蓬勃发展，无数的商家发现了家具这个市场在苏州的巨大潜力后，在2009年以后，红星美凯龙，月星家居，红苹果家居等各大家具卖场涌入苏州市场，凭借它们雄厚的资金实力，先进的技术优势和丰富的营销经验，争夺顾客资源，抢占市场份额。

了解苏州的家具市场特点和状况，以苏州红星美凯龙为例，通过苏州红星美凯龙的调查研究，运用有效的营销策略来提高苏州红星美凯龙的竞争力。

基于苏州红星美凯龙的实证分析，结合文献查阅法、实地调查法、问卷调查法等。

首先对当前苏州红星美凯龙的营销环境和其他家具卖场的营销策略进行深入研究，。

其次与月星家居，红苹果家居等进行比较分析，根据所得数据可以看出其巨大的市场潜力。

最后提出针对性的营销策略与建议，以推动其良性发展，提高苏州红星美凯龙的竞争力。

关键词苏州红星美凯龙；营销环境；营销策略；建议目录第1章绪论 (1)1.1问题的提出 (1)1.2相关文献综述 (1)1.3研究的思路和方法 (2)第2章苏州红星美凯龙的营销环境分析 (5)2.1苏州红星美凯龙的宏观环境 (5)2.1.1 苏州人口和经济发展水平 (5)2.1.2 政策法规 (5)2.1.3 地理位置和客源流量 (6)2.2苏州红星美凯龙的微观环境 (6)2.2.1 消费者购买家具的行为特点 (6)2.2.2 竞争环境 (7)第3章苏州红星美凯龙的营销策略分析 (9)3.1红星美凯龙的发展 (9)3.2市场定位和目标市场 (9)3.2.1市场定位的定义 (9)3.2.2 红星美凯龙的市场定位 (9)3.2.3 红星美凯龙的市场定位存在的问题 (11)3.3产品策略 (11)3.4价格策略 (11)3.4.1 红星美凯龙的价格策略 (11)3.4.2 红星美凯龙价格策略存在的问题 (12)3.5促销策略 (12)3.5.1 红星美凯龙的促销策略 (12)3.5.2 红星美凯龙促销策略存在的问题 (13)3.6分销策略 (16)3.6.1 红星美凯龙的分销策略 (14)3.6.2 红星美凯龙分销策略存在的问题 (14)3.7苏州红星美凯龙现阶段的经营状况 (14)第4章对比和分析 (16)4.1蠡口家具城的发展 (16)4.2蠡口家具城的优势 (16)4.3蠡口家具城的劣势 (17)第5章建议和对策 (18)5.1促销策略策略 (18)5.2网络营销 (19)5.3服务创新 (20)5.4开拓市场 (20)5.5其他策略 (21)结论 (23)致谢 (24)参考文献 (25)第1章绪论1.1 问题的提出苏州位于太湖之滨，长江南岸的入海口处，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城际高铁和多条高速公路贯穿全境。

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策地(南京)机构研展部
2008-01-06
1.2.2商业规划对南门商圈的影响
业态规划:
工厂直销中心业态
首次进入规划，古城圈层与内城圈层不设臵，中心城圈层控制性设臵，至 2020年引导设臵2个左右，外城圈层适度设臵，在3个左右。
古城圈层不得设臵大型综合超市和仓储式商场；内城圈层严格控制，除已建、在建或已批项目外，不再设立。中心城圈层、外城圈层有序引导发展。
策地(南京来商业整体规划
苏州未来的规划中主要有五个商业中心，古城区三个，分别为石路、观前街、南门，基本保持了原有的商业格局；新区规划的商业中心在苏州乐园南侧，以规划中的狮山广场为核心的区域；园区则在湖东。
策地(南京)机构研展部
此在租金、售价方面都要明显低于观前。
策地(南京)机构研展部 2008-01-06
1.1.4 南门商圈——基本情况
南门商圈地处苏州古城南北主干道人民路南段两侧，雄居繁华地段，紧靠轮船码头，交通十分便利。区域面积1.85平方公里，常住人口2.88万，流动人口1.7万余人。主要由泰华商城、南门商业大厦、三友大厦、南天大厦等构成。
2008-01-06
泰华商场
新市路段东大街段竹辉路段十全街段乌雀桥段
策地(南京)机构研展部
1.1.4 南门商圈——租售价格
位臵、地段泰华商场文化宫两侧新市路段乌鹊桥段十全街段租金、价格租金6.7~20元/平方米.天租金2.7~4元/平方米.天租金2-3.3元/平方米.天 13000~14000元/平方米左右，租金3元/平方米.天售价12000元/平方米，租金2.3-3元/平方米.天
策地(南京)机构研展部 2008-01-06
1.1.3 石路商圈——业态分析
主要业态大型商场娱乐餐饮地方特色服饰
主要代表石路国际商场、越洋百货、时代广场等滚石娱乐城、酒吧、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所金门商城南浩街女人街、名店街
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
1.1.3 石路商圈——业态分析
前言
尊敬的领导:
受贵司委托，南京策地机构为贵公司苏州南门<宜星家居广场(原用名)>项目实施全程代理服务。本报告为该项目前期总体定位研究部分，目的在于通过深入分析苏州各大商圈整体市场环境和项目所在区域各项市场数据、指标，为项目的总体定位提供定量和定性市场论据支持及项目发展方向的决策性研究。本次调研重在描述市场现状并从中得出市场各方面的基础结论，这些结论是市场事实的描述，应作为项目总体定位的依据，但不作为项目总体定位必须采信的结论。本次报告的主要内容主要是在对苏州全市商圈和区域市场特点分析的基础上对本项目进行项目定位和业态划分的研究，涉及项目定位的思考会在调研中有针对性的加以结合并包含在此次成果汇报当中，对项目招商\推广的总体思路和实施意见将在接下来的《项目招商策略执行报告》中系统论述。
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
1.1.2 观前商圈——租售价格
位臵、地段观前街主干道店面人民商场附近粤海时代广场玄妙观前门面观前小商品市场锦地星座商铺玄妙广场商铺观前三期部分门面
策地(南京)机构研展部
租金、价格售价10万元/平方米、租金为38元/平方米.天租金为27元/平方米.天售价2.5万元/平方米租金13元/平方米.天租金1.6元/平方米.天售价3.5-4.6万/平方米售价2.5~3.5万元/平方米，租金5.3元/平方米.天租金3元/平方米.天，售价为2.1万元/平方米
石路商圈
总体而言，缺乏集中商业点，经营档次也都不高，这也是制约南门商圈发展的一个主要原因，整个商圈只有泰华商城一家集中商业，其余均为零散商业，很难与观前和石路两大商圈抗衡，其商业行为以满足周边为主。
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
报告目录:
1.1 苏州商业格局研究
1.1 市场定位
南门商圈
南门商圈，聚集餐饮、娱乐、休闲、购物、旅游、商住为一体，成为苏州的第三个商业副中心，也是苏州城市商业的一道亮点。
策地(南京)机构研展部 2008-01-06
1.1.4 南门商圈——业态分析
主要区位主要业态珠宝、品牌首饰、礼品、烟酒、床上用品、家居用品、电器、品牌服装、眼镜、手表、首饰、化妆品、服饰鞋帽等一般餐饮、韩国烧烤、电子市场、服饰、宾馆、其他杂货咖啡馆、餐饮、美容美发、食品批发，瓷器批发、蔬菜食品批发市场事业单位、宾馆、银行、证券业、餐饮业、服饰、美容和小型的超市酒吧、苏州特产、古玩、餐饮、服饰电脑
5000平方米以上的大型零售网点购物中心大型百货店大型专业店
古城圈层不提倡设臵购物中心；内城圈层控制中型购物中心的发展；中心城圈层引导发展；外城圈层不提倡设臵中型购物中心。大型百货店在古城圈层内重点提升，内城圈层整合提升。中心城圈层鼓励设臵，整体控制在4到 6个；外城圈层不提倡设臵。至 2020年，规划大型专业店18至30个，古城圈层、内城圈层整体控制发展。中心城圈层、外城圈层适度发展。
其中:
“两核”为古城核心商业板块，由观前、石路、南门商业服务功能区组成，另一个新增核心商业板块为湖东核心商业服务功能区，以城市东进发展的战略为依据， “两轴”中，东西商业发展主轴通过城市主干道串联起古城商业板块、狮山、湖东商业服务功能区。南北商业发展次轴通过人民路及其南北延伸段贯穿古城商业板块、元和、平江新城和吴中商业服务功能区。
报告目录:
1.1 苏州商业格局研究 1.1 市场定位 1.2 形象定位 1.3 功能定位 1.4 客群定位
一、商业市场分析二、项目发展方向三、参考项目论证
四、业态规划建议
1.2 商业规划重大影响 1.3 南门商圈特性分析 1.4 微观环境商业特点 1.5 项目市场分析结论
1.1 公司简介 1.2 服务内容 1.3 收费标准
五、经济效益预算
六、费用收取标准
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
1.1.1苏州市商业格局
创世纪/南亚大厦/中翔
万达城市广场观前商圈现代休闲广场南门商圈权威数据显示：自2002年商业地产投资热显现至今，5 年的时间里其供应增长率已达到了33%。苏州很多新的商业地产正在规划、开发、建设中。
分析:从苏州市对各大圈层的规划政策来看,处于中心圈层的南门商圈的背景良好, 主要业态都处于引导或者鼓励状态.
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
项目定位研究思路
苏州商业格局研究寻求南门商圈市场特性商业规划对南门商圈的影响
………………
项目周边主要商圈特点分析
宜星家居广场
项目周边微观商业环境分析
周边类比商业研究
经济效益预算
业态规划建议
论证
其他参考项目研究
项目发展方向
分析结论
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
东大街段竹辉路段
策地(南京)机构研展部
售价20000元/平方米，租金1.7~3元/平方米.天售价16000元/平方米，租金2.7-3元/平方米.天
2008-01-06
1.1.5 三大商圈比较分析
地理优越\通达性好：从观前商圈各个方位均可以快速到达苏州其他区域。商圈存在着写字楼、商铺、公寓等多种物业形态，对商圈形成一定的支撑；名店街、女人街等大量服饰专卖店的存在使石路在服饰特色方面超过了观前。实行差异化定位和开发，如水景和灯光等的营造，能帮助该商圈和其他商圈区分开来。石路商圈的总体体量不大,综合性、代表性的商业项目容量、档次不高；该商圈内缺少品牌的主力店，决定了商圈不具备强的号召力和影响力。
主要业态
大型商场娱乐餐饮
主要代表
大洋百货、第一百货、人民商场、美罗商场等飙歌城、咖啡屋、电影院剧场等娱乐场所太监弄美食街、碧凤坊美食娱乐街松鹤楼，得月楼，五芳斋，绿扬馄饨店等品牌店稻香村、观振兴、乾泰祥、采芝斋、叶受和、陆稿荐、生春阳、黄天源等多家百年老店鳄鱼恤、真维斯、班尼路、佐丹奴、美特斯等品牌苏宁电器卖场、冠芝琳手机卖场等
大型零售（5）餐饮、休闲娱乐（33）
石路商业业态
服饰（260）小型零售（41）金融业（9）其他补充业态（16）
石路商圈主要业态以服饰\餐饮\休闲娱乐和大型\小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势
策地(南京)机构研展部
2008-01-06
1.1.3 石路商圈——租售价格
位臵、地段租金、价格
1.2 形象定位 1.3 功能定位 1.4 客群定位
一、商业市场分析二、项目发展方向三、参考项目论证
四、业态规划建议
1.2 商业规划重大影响 1.3 南门商圈特性分析 1.4 微观环境商业特点 1.5 项目市场分析结论
1.1 公司简介 1.2 服务内容 1.3 收费标准
五、经济效益预算
六、费用收取标准
时代广场
越洋广场名店街
平均售价3万/平米、租金为8元/平方米.天
平均售价2.5万，租金为7元/平方米.天租金为2.2元/平方米.天
南浩街
金门商市
租金3元/平方米.天
租金为1.8元/平方米.天
从业态分布来看，石路与观前最大的区别在于众多小型零售业的存在以及服饰业的发达。由于石路缺乏核心商业点以及大量品牌支撑，因
观前商圈
商业功能丰富齐全，并在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素。影响和辐射力强大,消费群体广泛：其影响和辐射除能够立足苏州外，其还可以向外省市延伸。这是苏州其他商圈所不具有的优势和条件。商铺的租售率/价高、商户经营业绩明显优于苏州其他商圈，物业价值稳定。