第8章 房地产保险

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长期以来国内房地产融资渠道单一，不仅 开发商渴望开辟多元化的融资渠道，而且 银行方面也往往由于担心融资依赖度过高 的风险而呼吁拓宽融资渠道。
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在此大背景下，2006年3月21日，中国保 监会公布《保险资金间接投资基础设施项 目试点管理办法》（简称《办法》），允 许保险机构通过购买专业机构设立的投资 计划间接投资交通、能源等基础设施，主 要包括交通、通讯、能源、市政、环境保 护等国家级重点基础设施项目，房地产未 列入投资范围。
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2006年北京写字楼的销售也出现了这样一 种变化，购买者中内资占到了47%，其中中 国人寿、泰康保险、中意保险、太平人寿 均有出手。
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据不完全统计，目前国内保险公司购买的 物业累计近20万平方米。 • 国内保险公司进入房地产市场的资金量保 守估计也有100亿元。市场机会的出现，促 使保险公司在国内相关政策部分开放之后， 积极而且低调地进入房地产市场。
• 保险具有与储蓄、救济、赌博、保证等不同的特征。
• 保险与储蓄不同（单个/集体; 储蓄权利归个人/ 基金所有权归被保险人，支配权归保险人） • 保险与赌博不同（投机风险/纯粹风险；射利/ 排忧解难获得经济保障；风险增加/风险分散 ） • 保险与救济不同（都是补偿灾害事故的制度。但
是，基于人道主义单方施舍/受法律保护经济合同； 单方无偿行为/投保人支付保费为前提对价有偿行 为；资金来源财政慈善/经济单位） • 保险与保证不同（都是当事人应付未来事件的防 范措施。个体之间的合同关系/多数单位和个人之 间的互助合作关系；从属于其他合同/保险合同是 独立合同）
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2006年泰康保险股份有限公司分别购买 了37913平方米的金融街F2B和65096平方米 的北京国际中心1号楼，共计14亿元。 • 这些优质物业远远超过了泰康保险的办公 需求，主要是投资需求。
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有关人士表示，一些国内保险公司的投 资部早在几年前就已开始关注国内的地产 业务，部分政策放开后他们的动作迅速， 而目前拓展的主要城市是北京、上海等一 线城市中产权独立的优质物业。
• 责任风险：由于归个人或单位侵权或疏忽造
成的（妨害他人利益造成的，如存放烟花爆竹， 设计缺陷等 • 房屋设计、建造造成的，如一步电梯100户）
• 人身风险：还款人的生命和身体所面临受自
然灾害、意外事故、或疾病的风险
• 房地产信用风险：抵押、服务、销售等合同
不能完全履行而给权利人造成经济损失的风险。
第8章 房地产保险
8.1 保险基本理论和基本原则 8.2 保险合同 8.3 房地产保险的品种 8.4 房地产保险的运作
8.1 保险基本理论概述
• 一、 保险的定义 • 投保人根据合同约定，向保险人支付 保险费，保险人对于合同约定的可能发生 的事故因其发生所造成的财产损失承担赔 偿保险金责任，或当被保险人死亡、伤残、 疾病、或者达到合同约定的年龄、期限时 承担给付保险金的责任。
• 本章小结 • 关键词 • 复习思考题
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自2005年年初开始，平安信托投资公司已 经在积极备战，在准备了充足资金的情况 下，四处寻找可以收购的有投资价值的物 业。 • 在成功收购中信公司部分资产之后，中 国平安保险集团公司将进一步扩大在房地 产领域的投资，接下来还会有大动作，与 其他项目的谈判也在进行之中。
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除了中国平安保险集团公司外，中国人 寿、中国人保、泰康保险等也获准试点， 拟动用大批保险资金投入到基础建设项目， 而投资地产计划也提上了一些保险机构的 议事日程。 • 如国内几家保险公司已经开始与大型中 介机构接触，并表示将会购买商用物业作 为投资产品。
• 4损害补偿原则 （有例外） • 5近因原则 • 近因指酿成某种结果的直接、有效、起决定作用的原因。
• 一、 保险合同的含义和特征 • 保险合同的特征：
8..2房地产保险合同
• 保险合同——是指投保人与保险人约定保险 权利义务关系的协议。
③ • 1 保险合同是保障性合同（保障，安慰、心 里安定） • 2保险合同是诺成性合同（有别于实践合同， 只要双方意思表达一致达成协议就成，不 用双方交付标的物。）
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此前，国内保险资金购买物业多是办公用 房. • 2006年在获得部分政策允许之后，国内 保险资金开始将投资的目光瞄准房地产—— —而直接收购优质物业则是保险资金投资房 地产所迈出的第一步。
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2005年8月，平安信托投资有限责任公司 与中信深圳集团公司签署合作协议，平安 信托投资公司斥资20亿元购买中信深圳集 团公司部分资产，另外10亿元信托资金用 于中信深圳集团公司的长沙、苏州项目建 设。 • 而平安信托投资公司是在香港上市的中 国平安保险集团股份有限公司的控股子公 司。
• 2保险利益原则(与赌博最大区别，有利于
防止道德风险)
• 是指投保人对保险标的所具有的法律 上承认的利益。 • 保险人的赔偿给付以被保险人对保险 标的所具有的保险利益为最高限额， 保险利益的存在时保险合同存在的前 提。
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形成房地产保险利益的情形： ①拥有房地产所有权 ②对房地产具有占有权和留置权 ③对房地产享有抵押权 ④依据租赁合同享有房地产权益 3 公平互利原则（保险人制定费率，且要据实赔付）
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有知情人士称，中国保监会对能否放行保 险资金投资房地产曾进行了长时间探讨， 但犹豫再三之后，最终决定放弃“冒险”。 • 项目的风险和收益还不确定，这也是目前 讨论的中心问题之一。
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房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现 泡沫，将对保险公司的经营造成不小的打 击。 • 因此，中国保监会更加倾向于低风险并 能带来稳定收益的项目。而公路、铁路等 投资领域虽然资金流动性差，或许几十年 才能见效益，但比较稳健和安全。
8.4 房地产保险的运作
• 一、 投保与承保 • 二、 索赔与理赔
保险资金撞击“地产门”
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2006年3月，基础设施项目投资向保险资 金“开闸”，揭开了保险资金间接投资不 动产的序幕。 • 但只有公路、铁路、市政项目等被列入 投资项目中，而高回报的房地产却仍属禁 区。
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保险法修订后，保险公司业务经营范围将 扩大，保险资金运用渠道还将进一步拓宽， 同时，相关风险控制及监管手段也将加强。 • 据了解，目前一些国内保险公司开始关注 国内地产业务，并已通过其在各地的网点 购买优质物业。
• 违反告知的后果（无论是由于疏忽，不了 解情况，故意隐瞒，还是欺骗） ①合同条 款无效②解除合同③承担赔偿 • 2）保证。是人们对某种事情的作为或不作 为的允诺。如航海中的不得绕航的保证， 合法保证等。违反保证的结果——不赔 • 3）弃权和禁止反言（注意约束保险人）是 指当事人即已放弃可以主张的权利而后不 得再向他方主张权利。
• 3 保险合同是有偿合同（合同双方当事人权 利行使是有代价的） • 4保险合同是双务合同 •பைடு நூலகம்5保险合同是附和合同（格式合同）
• 合同内容由一方当事人提出，另一方选择接受或拒绝而成 立的合同。
• 6保险合同是对人合同
• 二、 保险合同的要素（主体、客体、内容）
• 1 保险合同的主体 • 合同当事人 ： 保险人 • 投保人 • 保险合同关系人：被保险人 • 受益人
• ②约定期限生效：当事人对合同的效力可 以约定附期限。附生效期限的合同，自期 限届至时生效。届时保险人开始承担保险 责任。
四 保险合同的调整
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销终止）
8.3房地产保险的品种
• • • • 一、 房地产业务中的财产保险 二、 房地产业务中的责任保险 三、 房地产业务中的信用保证保险 四、 房地产业务中的人身保险
• 保险合同的中介人：保险代理人（接受保险人多委托） • 保险中介人
• 2 保险合同的客体
• 保险合同当事人权利义务的指向对象，是 投保人或被保险人对保险标的所具有的保 险利益。
• 3保险合同的内容
• 合同双方之间由法律确定并保证其实现的 权利和义务。通过保险条款体现出来。 • 1）当事人条款 • 2）保险标的，合同履行中不可变更 • 3）保险责任和责任免除 • 4）保险期间：开始——终止。保险人仅对 保险期间发生的责任赔偿。
• 房地产保险：是指房屋设计、营建、销售、
消费和服务等环节中以房屋及其相关利益 与责任为保险标的的保险。
• 可保风险需具备的条件(P159页)
• 土地不能作为标的物投保。 • （标的：经济合同当事人双方权利义务共 同指向的对象。）
• 房地产保险应遵循的原则： • 1 最大诚信原则（诚实告知）
• 含义：双方必须诚实守信，不得隐瞒，否则合 同无效。 • 特点：约束双方当事人 • 内容：包括 1）告知（口头或）书面陈述 • 包括：无限告知，即与合同内容相关的任何事 实都要告知（英，美，法） • 询问告知，有问必答，不问不答（大多数国家 实行）
• shè lì射利 • 【释义】谋取财利。 • 【出处】 • 晋 左思 《吴都赋》：“富中之甿，货 殖之选，乘时射利，财丰巨万。” • 《新唐书· 食货志四》：“ 江 淮 豪贾射 利，或时倍之。”
• 与房地产相关的风险（主要指房地产风险，
因为土地不会灭失） • 财产风险（财产毁损、灭失、贬值是所有人 面临的潜在风险） • 产生的原因：直接原因：自然灾害 • 间接原因：社会原因:指社会或 团体在社会上异常行为造成人身伤亡和财产损 失 • 经济原因 ：由于经营不善，预测失误，通胀 等造成拆除贬值等。
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一边是日益高涨的保费收入，一边却是投 资渠道的匮乏，左右为难之下，保险公司 的投资重点只能仍旧放在银行协议存款以 及债券投资上。 • 但银行存款和债券投资的收益率却一直不 能令保险公司满意。由于投资渠道所限， 目前国内保险公司的投资收益只有4%左右。
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而国外统计资料显示，只有当保险公司 的资金年收益率在7%以上时，其经营才能 进入良性发展轨道。 • 因此，寻找7%以上、或者至少相当于贷 款利率的投资品种或渠道，是国内保险公 司投资人员梦寐以求的重要工作。