[特别推荐]2015年武汉房地产商业地产项目定位营销策划招商代理市场调查销售推广总结报告
策源咨询：2015年2月武汉房地产市场月报
专题研究
策源动态
地产调控淡出 政策松绑加码
市场解读：2015年两会工作报告
宏观环境
土地市场
商品房市场
专题研究
策源动态
政府工作报告中相关内容表述
2015年政府工作报告
经济目标
国内生产总值增长7%左右，居民消费价格涨幅3%左右。 松紧适度，广义货币M2预期增长12%左右，在实际执行 中，根据经济发展需要，也可以略高些。
城市间的房地产市场差异，房地产调控将进一步放权至城市，因地制宜。城市之间的分化趋势基本已经确立，同时地方政府在不同的 房地产环境中可能会尽量采取抚平周期的政策指向。 但同时2014年出现的土地价格坚挺的情况也可能会在未来相当一段长时间内存在。除非整体经济出现大的波折，否则不会出现土地 价格水平的实质性下降，需要开发企业有更多的智慧来应对行业价格波动和地价坚挺的局面。 从需求管理的类别上看，本次两会第二次把改善型需求也纳入到支持范畴之中，二套房政策值得关注。
今年前两个月商品房销售面积、销售金额双双下降，分别同比下滑了16.3%和15.8%。去年四季度楼市成交明显回升，但1-2月行业销售又被当 头一棒。当然一二月份受到季节因素影响，同比下降本在意料之中，但降幅较大，还是让房企平添诸多担心。
对房企有激励作用的指标：到位资金
公布数据显示，到位资金反而有所增加，1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%，在销售下降的情况下，到位资金还有 所增长，说明的当前资金链还是比较宽松。
房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。
宏观环境
土地市场
商品房市场
专题研究
策源动态
解读4 行业政策面平稳宽松，二套房贷调整可能性大
湖北武汉房地产商业街购物中心开盘活动策划营销推广招商方案
车道路面,造成封路，会对部
分交通造成不便; 3.售楼部前的行道树和变压器 水泥线杆,会严重影响舞台的 整体效果。
方 案
B
活动地点选择
地点:步行街D区空地 说明: 本方案将活动地点直接设置在D区，因为D区面积更大，使舞台宽 Ｄ区深入步行街内部，能让嘉宾最直观的看到和了解步行街，更 深刻地感受到步行街所带来的强大气势和魅力。 H区、C+E区的围墙广告，能和活动成为有机的整体，让前来参加 活动的领导、客户和群众，体会到活动的盛大， 到活动当中。 也能让他们更投入
现场的声、光、电效果的大门将徐徐开启，在领导的带领下，嘉宾进入售楼部，
给在场观众莫大的视觉冲击力和震撼力，将整个开盘活动推入高潮。
星光留印
对所有有认购意向的客户进行详细资料登记，保存手印资料，开 盘后，在现场抽取前１０名的购铺客户．为客户制作永久纪念手印 ， 客户将双手放置在印板上，由领导与客户共同完成将手掌压入印 模中的过程．做好的掌印，今后将制作成金色小品，安放在“星光大 道” ，让客户的掌印成为一种永久的纪念，让客户感觉到自己的尊贵 和独一无二。
主舞台的布置
பைடு நூலகம்
主舞台设计采用方形为主形，取方正、严谨、雄浑之意。五块方形的 造型错落有致，不失单调，方形的背景与方形的舞台，使整个场地有较
强的视觉冲击力，显得简洁、大气、将古典美与现代感完美融合。金色和
Ａ方案活动流程
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
领导到达签到处 有意向购买的客户由大巴接至签到处 领导用车及大巴驶到A或D区停车 威风锣鼓开始表演 礼仪人员指引领导到签到处签到 礼仪人员为领导佩带胸花 领导到达嘉宾席就坐
◆
◆
主持人上台，宣布开盘仪式正式开始
威风锣鼓再次表演，主持人请领导上台
房地产销售方案 房地产销售方案策划(10篇)
房地产销售方案房地产销售方案策划(10篇)为了确保事情或工作科学有序进行，常常需要提前准备一份具体、详细、针对性强的方案，方案是书面计划，具有内容条理清楚、步骤清晰的特点。
那么制定方案需要注意哪些问题呢？这里的10篇房地产销售方案策划是作者小编为您分享的房地产销售方案的相关范文，欢迎查看参考。
制定房地产销售计划方案篇一销售目标：5000万明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向，且又能够给销售人员增加压力增加动力。
目标分解：1、分解到人：已上岗员工每人420万/月任务，新入职未上岗人员190万(实际分配给老员工500万/人/月，新进员工250万/人/月);组任务分解：孙方志组2100万，腾格勒组1680万，刘佳组1220万(实际销售任务分配：孙立志组2500万，腾格勒组2020万，刘佳组1500万)。
2、分解到物业类型：商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。
销售策略：思路决定出路，思想决定行动，只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段，完成既定目标。
销售策略不是一成不变的，在执行一定时间后，可以检查是否达到了预期目的，方向是否正确，可以做阶段性的调整。
1、外拓工作关系的初步建立并开展。
团体利用，加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体，从而获得一些潜在客户资源。
刊物利用，从黄页、电子话薄、同学会名录、专业团体人员名录上，也能发现一些有价值的客户信息。
2.、开展行坐销结合，每天上下午各派4--6人(主管领头)出去贴海报、填门店调查表、发放DM单，来快速积累客户(DM单半天200张，门店调查表15份)。
地点：如大型商场，商档居住小区附近，高档会所俱乐部附近，写字楼等时间：每天上午9：00--12：00下午4：00--7：003、电销的开展，每人半天打50组电子话。
4、对于意向强而迟迟不下定的客户，采取换主管来帮追，或者约到之后由主管或经理帮谈。
武汉某地产城商业策划方案
F2
自在滋味坊
特色饮食/时尚餐厅/主题餐 厅/咖啡语茶简餐等
层级
• 从常住看：30%的中高端社区，20%的中高端消费人口 • 从流动看：进出武汉的中高端消费人群
模式
• 生活日常消费模式 • 非全日制消费模式
区域消费支撑及需求
从业态看
从消费需 求看
从消费品 级看
从消费趋 势看
缺复合型商 业
生活配套总 量不足
中高端商业 缺失
休闲化商业 匮乏
缺购物型商 业
娱乐休闲缺 失
★★★
现阶段满足度
★★★★ ☆ ★★★★ ★☆ ★ ☆ ☆
所处区域商业业态格局及演变
演变方向：
江汉 经济 开发 区
泛商 业带
CBD
生活化、商务化、主题化
生活型商业 +
泛商务型商业 的融合
商业竞合环境
商业竞合环境
有利因素
不利因素
商业竞合环境
有利因素
不利因素
周边商业 的完备程
度
已经有大型超 市及高端超市
扎堆效应
商务型酒店扎 堆
片区发展 方向
居住体量持续 增加
已经有一定规 模的餐饮
商务办公渐成 气候
商务、政务体 量逐步增加
商业的缺 失
缺乏中高端品 质商业
缺乏特色性及 聚客型商业
商业竞合环境
有利因素 常青花园商业业态比例
不利因素
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
3. 融会贯通,相互促进:将大型社区生活的大气雄浑及片区住宅组团 的精致和谐融会贯通;使商业和住宅做到完美结合,相互促进。
关键词:中心 开放 动感 成长性
武汉市地产集团企业营销战略规划.doc
武汉市地产集团企业营销战略规划武汉市地产集团企业营销战略规划学生姓名：姚杰专业班级：市场营销0301班《营销管理与策划》课程设计1 公司背景：1.1 公司简介：武汉市地产开发投资集团有限公司（简称武汉地产集团），成立于2003年5月，是经武汉市委，市政府批注，由原武汉城市综合开发集团有限公司（简称城开集团），武汉统建城市建设集团有限公司及武汉市住宅统建办公室（简称统建集团），武汉劳业综合开发股份有限公司（简称劳业公司）等多家大型开发公司合并组建而成。
武汉市地产集团是经武汉市国资委授权的国有大型企业，主要是搞好城市公益型项目的开发建设，增强城市的综合竞争力，实现城市的可持续化发展目标。
业务涉及国有资本的运营，城市建设及房地产开发等诸多领域。
经营范围包括房地产开发，各类工程施工，建筑设计，工程管理，装饰装修，材料经销，物业管理，网络科技，餐饮娱乐，宾馆服务，旅游服务等多个领域。
集团现拥有总资产37亿元，现有成员公司36家，其中3家拥有国家一级房地产开发资质，具备年投资20余亿元，年开发100万平方米的超强开发实力，是武汉城市建设和房地产开发的骨干企业，其综合实力在华中地区位于前列。
公司的口号（MI）：团结、务实、诚信、创新、公司的行动宗旨（BI）：质量第一、顾客第一、诚信至上公司的标志（VI）：公司的总称——武汉市地产开发投资集团有限公司，公司简称——武汉地产集团公司标志——1.2 企业使命界定：武汉市地产开发投资集团有限公司领导各类分公司和员工、积极联合各类营销中间商，在武汉房地产市场及全国房地产市场上，与其他房地产商共勉，努力为提高武汉市民及全国人民得生活水平努力奋斗，为武汉市建设添辉煌，为国家经济发展作贡献。
1.3 企业主要成就：企业地产集团的前身为城开集团，统建集团和劳业公司成立数十年以来，长期从事城市综合开发建设，累计完成各类开发建设投资逾100亿元，建成各类房屋超过1000万平方米，先后建成了北湖、玫瑰园、东方花园、千禧园、紫足园等数十个大型住宅小区及联合大厦、金源世界中心、伟业大厦等高档写字楼，先后承担了武汉经济开发区，武汉东湖高科技开发区等基础建设任务及江汉大学的新校区建设。
2015年武汉工业地产创意产业园项目定位市场调查营销策划招商推广报告
项目分期开发建议
项目工业用地转商业开发受到的诸多营销 限制
本项目规模效应、成本优势明显，尤其是武汉宏观背景下发展文化产业大 好机遇，项目前景看好。但同时也应认识到项目自身将遇到的营销限制和地 处远郊交通不便及缺少各项配套等不足影响。
Part 03
项目营销策略
项目价值体系提炼 一栋建筑，一个企业，一种理想
项目价值体系提炼
租售策略建议
基于项目价值最大化考虑，建议本项目物业开发，坚持租借与销售并举的策略， 有区别地对待不同功能不同模块物业，有的放矣，制定行之有效租售策略。
类型 主要功能 独栋办公 退台办公 生产模块 多层住宅 商业 生活模块 研发培训模块 小高层住宅 建筑面积（㎡） 41160 41136 52000 租售建议 销售 销售 销售
36910
20000 61246
租赁
销售 销售
小高层住宅
高层公寓 星级酒店
55060
82714 84486
销售
销售 租赁
合计
474712 （㎡）
Part 04
项目分期开发建议
项目分期开发建议
为降低项目的开发风险，建议项目分四期开发，可减少项目开发的现金流压力， 提高资金使用效率，同时分散开发风险。 项目分期产品选择依据： 1. 启动区开发的成熟性； 2. 有效利用展示中心； 3. 启动区开发面临现实操作难点； 4. 启动区的位置及对项目入市的影响。
项目营销策略
以企业办公、研发、创业为推广主题，严把销售口径，禁用“投资”、“升值”
等推广 字眼；
以项目主体及周边为推广主要区域，合理把控营销推广力度、广度； 注重项目产品开发分区及启动区设置，其中纯商业部分销售后置较为妥当； 园区招商及商业招商为项目成功营销关键，特别是大企业及大商业的进驻能大大
2015年武汉房地产市场年报
2000 1500 1000 500 0 779 1017 1274 1575 15% 房地产开发投资 增幅 37% 28% 28% 23% 26% 22% 39% 31% 25% 24% 21% 23% 2354
50%
40% 30% 20% 1906 2082 -12% 10% 0% -10% -20%
12000 10000 GDP 增幅
武汉GDP及增幅走势（单位：亿元，%）
28% 16%
40% 18% 30% 13% 11% 20% 10% 9051 10069 7643 -24% 0% -10% -20% -30%
20%
18%
20% 12%
20%
21%
8000
6000 4000 2000 0
11%
2015 年 1-10 月武汉市房屋新开工面积为 1645.27 万 ㎡ ，同比下滑 15.5% ；伴随着库存量的快速去化，未 来半年内市场供应量将受影响而缩减 武汉房屋新开工面积及增长率走势（单位：万㎡，%）
3000 房屋新开工面积 2500 增长率
2014
37.1% 0.4%
2015.1-10 10
数据来源：武汉市统计局
PART
2 行业发展篇/房地产开发投资额与住宅开发投资额
截至 15 年 10 月，武汉市房地产开发投资额持续上升至 2082.97 亿元，增幅 7.7% ；住宅开发投资 1405.27 亿元，占房地产开发投资额的 67% ，增幅 9.1% ，增幅下降达 15 个百分点； 房地产开发投资仍处理性态势 武汉房地产开发投资额及增长率走势（单位：亿元，%）
历年成交土地溢价情况part市场数据分枂篇土地溢价变化29292015年土地市场虽然成交环比有所下滑但是溢价土地占比有所上升溢价土地更多癿在主城区排名土地名称竞得人溢价率武告字2015年14号黄陂匙百锦街以西双凤大道以北地块武汉盛丐传地产有陉公司44350武告字2015年1号东西湖匙金银湖街环湖西路东金银湖南一街南地块武汉共达联置业有陉公司13803武告字2015年9号江岸匙事七沿江商务匙c地块珠海华浩置业发展有陉公司华发10538武告字2015年14号东湖新技术开发匙雄楚大道以北鲁林路以东地块武汉南国商业发展有陉公司8275武告字2015年18号武汉经济开发匙24mb地块深圳平嘉投资管理有陉公司万科平安7479武告字2015年14号东湖新技术开发匙光谷六路以东高科园路以西亏彩东街以北星宜街以南地块武汉鸿信丐纨置业有陉公司武告字2015年17号江岸匙后湖大道新荣村路交汇处西侧武汉城开房地产开发有陉公司5935武告字2015年18号汉阳匙四新北路以南芳草东路以东招商局地产武汉有陉公司492910武告字2015年16号东西湖匙金银湖街金银湖路以东金桥事路以南地块47512015年土地成交溢价率排行2015年土地成交溢价前十门槛上升到48溢价土地更多癿集中在主城匙溢价率排名前十有九宗地块位二主城匙
房地产销售目标计划样本（五篇）
房地产销售目标计划样本一、加强自身业务能力训练。
在____年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现____年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。
确保自己在____年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
二、密切关注国内经济及政策走向。
在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。
目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对____年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现____年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。
我在____年的房。
产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。
我将结合____年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。
我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
五、____集团要求，力保销售任务____达成。
我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。
定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。
明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
房地产销售目标计划样本（二）一.销售节奏（一）销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续____个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以____个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。
某房地产项目商业定位及招商策略
2023-11-10•项目介绍•商业定位分析•招商策略制定目录•商业推广与运营•结论与展望项目介绍01位于市中心核心区域，具有较高的商业价值。
02周边聚集了众多高端住宅和商业区，消费能力较强。
03政府对项目所在区域有明确的规划和支持。
项目背景项目地点位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。
周边有地铁站、公交站等交通配套设施，方便消费者到达。
距离大型商业中心、高端酒店等成熟商业区域较近，具有较好的商业氛围。
01020301总建筑面积为10万平方米，其中商业面积为3万平方米。
02商业部分分为地上和地下两部分，地上为购物中心，地下为商业街和停车场。
项目规模拥有完善的商业配套设施，包括儿童游乐场、电影院、餐饮等。
03商业定位分析目标客户群体分析消费习惯根据市场调研，目标客户群体的消费习惯主要包括餐饮、娱乐、购物等方面。
需求特点根据市场调研，目标客户群体的需求特点主要包括交通便利、配套设施完善、品质保证等方面。
目标客户群体根据项目所在地的市场调研，目标客户群体主要包括周边居民、上班族、购物者等。
竞争对手分析主要竞争对手该项目的主要竞争对手包括其他附近的商业项目和线上购物平台。
竞争对手优劣势竞争对手的优势主要包括品牌知名度高、经营经验丰富等，劣势主要包括价格较高、服务水平不稳定等。
市场机会根据市场调研，该项目的市场机会主要包括提供特色餐饮、娱乐等体验式消费服务和优质的线上购物服务。
01定位原则根据市场调研和分析，该项目的定位原则主要包括提供高品质的商品和服务，创造独特的消费体验和品牌形象。
02定位方向该项目的定位方向主要包括综合性商业中心、体验式消费场所和线上购物平台。
03定位策略该项目的定位策略主要包括提供全方位的商品和服务，打造特色品牌形象和口碑，吸引并留住目标客户群体。
商业定位策略招商策略制定招商目标确定招商目标01明确招商的目的和目标，是为满足商业需求还是增加品牌知名度。
确定招商阶段02根据项目进展情况，将招商过程分为不同的阶段，如预招商、正式招商等。
武汉统计局-2015年上半年武汉市房地产市场运行情况分析
今年上半年，在全国经济下行压力较大的背景下，武汉市积极贯彻落实国家一系列关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，支持居民合理住房需求，促进住房消费，商品房销售稳中趋旺，但房地产企业新开工面积大幅减少，表明其观望情绪仍未消除，投资较谨慎。
一、上半年房地产市场运行情况（一）总体开发投资增长放缓，办公楼投资增长较快上半年，全市完成房地产开发投资1193.20亿元，比上年同期（下同）增长3.2%，较1-5月增速回落2.9个百分点。
其中，住宅开发完成投资为805.03亿元，增长2.1%；办公楼投资为79.52亿元，增长33.4%；商业营业用房投资为151.75亿元，下降10.7%。
从分区情况看，中心城区开发投资增长乏力。
七个中心城区合计完成开发投资868.41亿元，仅增长0.2%，其中武昌区（-41.3%）和洪山区（-17.1%）降幅较大。
（二）房屋施工面积增长减缓，新开工面积持续下降上半年，全市房屋施工面积8945.89万平方米，增长2.1%，较1-5月增幅回落2.1个百分点。
其中，住宅施工面积6348.72万平方米，增长1.3%。
新开工面积778.78万平方米，下降38.3%，呈下降的趋势。
其中，住宅新开工面积604.92万平方米，下降33.0%。
房屋施工面积增速回落与新开工面积持续下降，表明房地产项目进度放缓，房地产开发企业对当前市场仍持观望态度。
（三）商品房销售逐步回暖，中小户型增长较快上半年，全市商品房销售面积1070.26万平方米，增长14.6%，相比1-5月增幅提高6.6个百分点。
其中，住宅销售面积979.46万平方米，增长21%，较前1-5月增速提高5.7个百分点。
从销售结构看，90平米以下285.88万平米，增长17.8%，比商品房销售面积增幅高3.2个百分点。
购房政策放宽促使销售总体提升，特别是中小户型销售增长较快，但部分新城区和城郊结合部（汉南、蔡甸、新洲区）可售房源消化压力依然较大，消化周期在15个月以上。
武汉某地产全程营销策划
武汉某地产全程营销策划序历经两次调整的武汉房地产业又迎来新一轮进展契机。
回首历史，有许多曾经辉煌一时的草莽英雄早已烟消云散，也有一批原本默默无闻的企业从无到有、从小到大，几年间进展壮大为知名企业。
同样的市场条件，相似的自然资源，结局却完全相反，颇值三思。
房地产进展到今天，已经到了一种多品种、大协作的时代，单靠简单的模仿、抄袭几个卖点就能成功的投机时代已一去不返，如何在深入市场调查的基础上，找准市场定位，继而形成一套完整、有效的解决方案成为项目成败的关键。
我们不能妄言我们已经熟悉开发的真谛，恰恰相反，我们只是在不断探索，愿我们的所作能为本项目最终的成功提供一条有益的思路。
第一章透视武汉住宅市场开发现状近几年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，我市房地产市场保持了持续、健康、稳固进展的态势。
一方面，土地储备供应制度的实施及房地产交易登记手续费下调等政策的落实，对规范市场、激活消费起到了极大的推动作用；另一方面，随着房地产市场的不断发育，居民消费行为更趋理性与成熟，促进了我市住宅建设水平的整体提高。
纵观近几年武汉市房地产业的开发指标，我们不难发现武汉房地产市场正面临着巨大的机遇与挑战，作为国民经济“助推器”与“调节器”的房地产业，在2003年上半年央行《通知》与“非典”的双重打压下，在竞争日趋猛烈的今天，如何把握市场进展脉搏成为开发成功的前提与基础。
多年的策划、代理经验让我们感受到近几年（特别是2002年）的开发特点：一、房地产开发投资持续稳步增长来自政府部门的统计数据，也许因统计口径的不一致而缺乏关联，但它仍具有参考价值，同时我们相信，其纵向比值是有效而可信赖的，从下列几组数据，我们仍能找出武汉房地产的进展轨迹。
2000-2002年武汉住宅开发一览表注：总投资额：亿元总施工面积：万平方米总竣工面积：万平方米2000-2002年武汉住宅销售一览表注：总销售额：亿元总销售面积：万平方米2000-2002年住宅销售价格一览表注:年份：年 销售价格：元/平方米从上述数据中，我们不难看出：1、 尽管投资额再创新高，但15.4%的增幅高于GDP 增长率4个百分点，应该不存在太多的泡沫成分。
武昌洪山广场项目营销推广策划案
洪山广场附近20万方项目二期营销方案（一）我们的目标项目信息本案立足于洪山广场西侧，毗邻体育馆，既拥有良好的商业氛围，既能享受便利的生活，又能全方位体验繁华中心的情趣生活。
●本案2期规划设计2栋23层和1栋31层高层住宅，共计443套住宅。
●一、二层为商业店铺，地下一层为停车场，规划总建筑面积为地面55608㎡。
●有110-130的3房，140-160的4房及顶层复式，兼有少许90平米的2房多种户型一、销售均价实现本案采用市场比较法确定项目的预售价格，根据替代原则，将待估房地产与在较近时期内已经发生交易的类似房地产实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、交易期日、区域因素以及个别因素等差别进行修正得出待估房地产在评估时日价格。
通过与市场案例对比，市场预期变化增幅得出销售均价为8600元/平方米。
(详细算法附后)二、销售节点实现总体分为4个阶段：预热期、开盘引爆期、保温期，尾盘销售期，时间跨度为2008年5月——2009年10月。
以下予以分述。
（1）预热期（7月1日——10月17日）12月3月5月8月9月10月12月3月7月项目策划 积累客户项目开盘销售完成90%销控期水果湖外展项目开工 基础完成 裙楼完成 主体完工销售准备蓄势期 主力销售持续销售尾盘10月7月开盘时间：10月18日样板房完成 示范园林完成09年产品推介会08年样板房、示范园林开工目的：充分引起关注，开始通过有效的广告宣传和活动引起目标消费的注意力，使其在较短的时间内对项目有初步的认识，同时通过对一期老业主的答谢和相关优惠，鼓励其介绍新客户，从而产生兴趣、形成关注和产生购买意愿。
原则：力求突出理念和产品优势，拉大与竞争对手的距离，抢占制高点。
销售进度：蓄积客户300组（2）开盘引爆期（10月18日——09年2月28日）目的：在充分形成有效需求和消费群具有较强消费心理期待的基础上，选准时机，全面引爆，形成热卖抢购局面，实现开门大胜。
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回款额 2263.9 10730.3 290.1 13284.3
成交均价 10039.99 5198.64 14138.78
[A] 上半年营销总回顾
[1] 各产品类别营销回顾
• • • • 上半年来电1378组，来访881组，电转访率42%; 3A来电1289，来访739，电转访率为57%，销售133套，成交率 21.9% ； 商铺来电68，来访65，电转访率为96%，销售15套，成交率达到22.7%，实现二期、3B商业清盘; 五期别墅来电21，来访77，销售9套，成交率达到11.7%；
[2]住宅营销执行回顾_客群
来电、来访客户以东西湖片区为主，汉口片区客户为辅，在地缘性客户持续表现突出 的前提下，汉口区域客户呈现逐年增长趋势。
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_客群
89㎡产品
客户年龄主要在30-40岁之间，以两口之家为主，三口家庭次之、家庭年收入在10-20万 以内的普通职员。
12年1月
2月
3月
售楼处开放
形象导入期
项目影响力的奠定
区域影响覆盖
项目蓄客期
宣扬项目核心价值主张
开盘强销期
持续强销期
项目主题形象演绎与深化
老带新
尾盘期
阶段目标
客户积累
核心圈出击、客户渗透
开盘
多元价值
渠道推广 活动营销 相关物料
户外/报纸/网络 置业顾问招聘及培训
户外/报纸/杂志/短信 销售中心开放暨 产品推介会
对项目定位的 综合性风格描 述
政府民生工 程，老百姓 的重点，规 模化的商业 体系，更具 增加投资者 信心，放心 投资！ 回 报稳定！零 风险！
黄金地段 投资价值 民生工程 高回报 零风险 政府支撑
商业价值体 现
项目形象 的风格定位
大型商业综 合性商业体 保障
综合性商业 体辐射黔西 中心地段
每年8%返祖 一次性返祖5 年，更具投 资吸引力 专业的商业 管理团队保 障
售后返祖
后期管理
A
上半年营销推广回顾与总结/目标界定/货源梳理/竞争分析/客户初判/下半年营销推广策略/下半 年营销推广执行/下半年费用预算
上半年营销推广回顾与总结
上半年营销总回顾 住宅篇回顾（营销策略、推广、成交客户、小结） 商铺篇回顾（营销策略、推广、成交客户、小结） 别墅篇回顾（营销策略、推广、成交客户、小结） 上半年营销推广回顾总结
2015年上半年渠道效果反馈表
上半年线上主要渠道为户外、网络、短信，线下通过活动营销，带动现场人气，促进老带新成交。业主 推荐、朋友介绍依然是客户来访成交的主要渠道。
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_推广
2015年度 1月 2月 3月 4月 5月 6月
推售线 销售策略 推广主题 渠道线 活动线
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
临时接待中心开放 暨政府答谢酒会 形象折页、模型、DM、户型
样板房展示
形象楼书、礼品、VIP系列
营销强度
3 3
项目定位
■整体定位■形象定位■客户定位■产品策略■价格策略■推广策略
客户需求
本项目对 应的价值 体现
地理位置优 越 黄金地段商 铺有着唯一 性、稀缺性 、不可复制 性的特点 重点工程 政府保障回 报稳定
[2]住宅营销执行回顾_客群
138㎡产品
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客户看好项目的教育、户型及小区环境，购买动机为改善居住，但对项目的价格、交通、地理位置仍 有抗性。
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_客群
• 客户年龄主要在30-40岁之间，以三口之家为主，家庭年收入在20-30万以内左右的私营业主及 公司中高层、企事业单位的员工。 客户看好项目的教育、户型及小区环境，购买动机为改善居住，但对项目的价格、交通、地理位 置仍有抗性。
138㎡产品
•商业地产项目定位营销策划 招商代理市场调查销售推广总结报告
地产痴人 2015年
地产销售团队
[案场业务管理制度]
针对项目，在业务体内制定各类执行制度，在人多，事多，固 定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进 行。
项目营销总控图——
时间 营销节点 销售节奏 5月 6月 7月 8月 9月 15月 开盘 15月 12月 新春答谢
商铺
商业（持续销售）
销售15套，实现销售金额：1682.3万元
五期别墅
5期别墅产品（面市）
销售9套，销售金额：3124.1万元
分期 四期3A 四期3A 五期 合计
类型 商业 普宅 别墅
套数 9 133 9 156
销售额 1682.3 9647.2 3124.1 14453.6
签约额 2091.2 9592.4 789.2 12472.8
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_客群
Байду номын сангаас89㎡产品
客户主要居住在东西湖区域，大多数在东西湖工作，通过业主推荐及朋友介绍了解本项 目的。
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_客群
89㎡产品
客户兴奋点是产品户型、教育资源及生活配套，购买动机以婚房为主，其次是子女教育， 但对项目价格民、地理位置和周边环境仍有抗性。
3A住宅（少批量多批次推售，优+次产品组合） 调整滞销房源价格，低价拉动市场，现场通过价差引导挤压去化高区房源，达到产品均衡去化 性价比+产品力（首付19.8起，住138㎡宽景大宅，人生一步到位） 户外（民航楼顶、轻轨包柱）、网络、短信、直投派单、老带新等 万人麻将赛、大客户推荐会、社区活动
[A] 上半年营销总回顾
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一、上半年营销总回顾 [A] 上半年营销总回顾
2015年度上半年销售任务额为1.9亿元
实际完成认购金额1.44亿元，签约金额1.25亿元，回款1.34亿元。
[A] 上半年营销总回顾
[1] 各产品类别营销回顾
2015年度 3A住宅
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
3A住宅（清盘）
销售133套，实现销售金额：9647.2万元
[A] 上半年营销总回顾
[2]住宅营销执行回顾_客群
89㎡产品 • • • • •
客户分析小结
客户锁定——在吴家山、东西湖片区居住和工作的工薪族； 客户渠道——主要有业主推荐、朋友介绍、短信群发、社区活动等渠道； 客户定位——刚需首置群体； 客户分布——多数来自东西湖及吴家山片区及小部分汉口客群和外地客群； 客户关注点及购买动机描述——客户关注产品户型及性价比、教育及生活配套， 购买动机多为结婚婚房。