格林威治-莱安逸珲大户型营销推广方案20150330
营销策略案例汇总2个ppt 1个pdf 2(00010)
蓝灵·时代欣城营销策略及广告计划第一部份营销策略蓝灵时代欣城工程占地面积126亩，商业铺面面积14758平方M，住宅面积54419平方M。
由于开发规模较大，从开发本工程所需资金情况、工程羸取的利润率以及工程销售难度等方面考虑，应该对工程销售战略进行整合，科学合理的对工程住宅、商业铺面分阶段的进行销售推广。
所以我们建议，先开发销售工程住宅，最后销售商业铺面。
主要有以下几点原因：◆由于开发资金有限，不可能对整个工程做到一次性开发，急需从销售中回收一定周转资金，来运作工程继续开发。
我们先对商业铺面和住宅销售总额进行粗略估算：商业铺面销售总额：14758㎡×3800元/㎡＝5165.3万元住宅销售总额：54419㎡×1100元/㎡＝5165.3万元经过比较得出，两者的销售总额相差不大，先销售住宅还是商铺，对我们的回款没有什幺大的影响。
◆但从工程的销售难度来讲，商业铺面的难度肯定大于工程住宅的销售难度。
也就是说，在资金回笼方面，销售住宅比销售商业铺面更容易回款。
所以，这对我们工程的整体开发是十分有利的。
如果同时进行销售，由于本身的建筑成本较高，住宅本身的增值有限，工程利润率就取决于商铺的销售，因为商铺的增值空间比较大，刚开始商铺的价格肯定提不起来，所以我们建议前期商铺的价格可略为调高，不急于大规模出售，待住宅销售到一定比例后再推出商业部份，此举乃是把商铺作为工程利润的增长点。
良好的商业气氛、区域地段的人流量是商业铺面的生命，直接影响商业铺面的价值及增值潜力。
所以，为了达到预期销售目标，蠃得更大利润空间，选择其良好的时机来推我们商业工程是取得胜利的关键争。
因此，在先对工程住宅销售到一定阶段时，根据工程进度估计，商业铺面以及商业步行街已基本呈现，商业气氛及人流量肯定远远大于开盘时期，商业铺面的销售价格更容易得以体现，销售难度也大大降低。
再由于前期住宅工程良好销售，在安岳当地提高了工程的知名度，增加了工程人气，也为我们后期商业铺面的销售提供了有利条件。
伟业北京独墅逸致第二次项目营销推广方案
单位：万
单位：万元
百分比
3月
导入期
10
2500
1500
500
4%
4月
导入期
20
5000
3000
2000
8%
5月
强销期
20
5000
3000
2000
8%
6月
强销期
30
7500
5000
3000
12%
7月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
8月
强销期
30
7500
5000
4000
12%
9月
强销期
20
5000
A、项目自身已有客户资源的充分调动
D、活动、会议公司的联手互动
C、与旅行社挂钩的客户补给
B、伟业顾问辐射全城的高档公寓客户名单
C、广告推广
广告推广策略：
活动传口碑 · 软文说情景 · 硬广作告知
广告投入重点为现场活动与“周末试住方案”的维护 硬广的投放更多考虑运动休闲类媒体 可针对越野俱乐部、野营俱乐部投放DM 以娱乐、健康、情景为诉求的软文多频次在常规媒体发布
4%
2月
缓冲期
10
2500
1500
3000
4%
3月
缓冲期
10
2500
1500
2500
4%
合计
四阶段
250
62500
40000
38000
74%
总套数
约340
销售计划与实施保障
30
20
30
30
30
20
GarLLan房地产项目促销方案
本促销方案只是针对本项目一期而言,如果本项目销售火爆，后续几期连续开发销售,则具体促销方案视情况而定。
第一节开盘初期一、开盘典礼活动⑴方案设计①目的展示发展商实力，制造现场热烈浓重的气氛,吸引市场关注,坚定客户的消费信心和欲望，使本项目在市场关注下隆重开盘。
②开盘典礼形式⑵方案实施①宣传开盘之日前1-2天内在《当地报纸》打一次告知性广告,版面为整版或跨版彩色版,制造强势气氛。
开盘之日前一星期内在《当地报纸》上进行一次炒作文章，内容为全面介绍本项目及其特点,并告知开盘信息。
在互联网上发布开盘相关信息。
②开盘仪式操作③人员组织与管理xx公司选定一名负责人进行全盘指挥安排，参与人员包括售楼部全体人员及xx公司若干工作人员。
为使本典礼有计划有准备,井井有条地进行，对于负责人选择相当重要，一定是xx公司授权能全权负责的工作人员,以保证工作的效率而不至于因各种原因延误时机。
以下的有关促销活动，xx公司方面的负责人选择也一样。
二、零风险筹码认购活动⑴方案设计①内容以一段时间作为零风险筹码认购时限,基本上设在正式内部认购前,建议选在正式内部认购日前半个月内。
a.内部筹码认购伴随一定的优惠活动.b。
筹码认购金为人民币壹仟元整。
c。
采取朦胧销售手法,在筹码认购期间,不公布价格只发售筹码,但可给筹码认购者一个大概价格区域，考察认购者对价格认知度和认同度。
d。
选出一定数量的房号作为筹码认购对象,被选单位应该是质素好的和质素差相结合，以免客户有上当感。
同时选择单位限定在一定数量内，从本项目单位数来看,建议选择50-100套作为筹码认购对象.e.内部认购登记开始将按认购筹码的先后进行选择楼层、朝向等。
并限购一定数量,根据实际情况作调整.选中房号者,筹码认购金自行转为预定金一部分，未选中合适房号者，筹码认购金将金额退还。
f.视认购筹码情况,增加1-2次的分批认购筹码，尽量吸纳市场份额。
g.筹码认购期满后，在内部认购登记开始前确定1-2日为集体认购日，一般选在开盘当日，根据筹码认购情况,集中安排登记认购，分号码段进行认购。
大户型去化推广策划方案
大户型去化推广策划方案篇一：大户型销售策略 9号楼大户型销售建议一．拉低大户型单价或增加大户型阶段性优惠，通过优惠或单价比增加大户型去化二．三．灵活付款，增加新的付款方式，如：首付分期等集中蓄客，统一上市，样板房暂时关闭;如不集中开盘，采用房源销控,在每栋楼不同楼层间穿插房源,加强客户购买信心。
四．老带新推销模式对于近期成交的客户没有价格纠纷的从这方面出发我们采用相应回馈政策，并在说辞上配合宣传，奖励金额和方式以面积段区分： 1．新客成交120平米以下的老客奖以千3，新客立减5000； 2．新客成交120平米以上的老客奖千4，新客立减10000；五．开发团购客户群针对于企事业单位团体，可以采用上门直接联系，做项目情况及团购利好说明，这部分群体购买力处于中高水平，也许对于他们而言本项目并非首选，但我们自身还是要极力争取。
六．户型的引导在销售现场，通过培训，加强销售员对于客户购房心态的把握，主动的引导推荐大户型，理性的帮客户分析，促使客户成交。
奖励：大户成交一套，额外奖励人民币1000现金，当场奖励。
七．强化销售说辞及培训怎么去帮客户分析户型，把大户型通过专业的介绍变得吸引，大户型的功能及舒适性怎么去语言体现，让客户理解大户型并不只是多个房间多几万元钱，所以在销售说辞上我们还需要做出针对于大户型的精炼。
篇二：大户型策略综合目前本项目销售形势，100平米以下的75平米、92平米户型去化率较快，而100平米以上户型市场认可度较低；由于本案目前的购房客户主要为乡镇中低收入群体，受潜在客户购买力的限制。
总价超过40万就是对于客户承受能力的考验。
us联邦公寓广告策划方案
目录前言一、市场调查与分析……………………一、供应市场调查分析……………………二、需求市场调查分析二、项目分析……………………一、项目资源分析……………………二、项目周边配套……………………三、SWOT分析三、项目定位……………………一、项目属性定位……………………二、项目形象定位……………………三、目标客户群定位……………………四、项目命名建议……………………五、项目价格定位四、广告计划……………………一、总体目标……………………二、实施计划……………………三、广告诉求……………………四、广告阶段及媒体组合……………………五、广告费用预算参考文献前言㈠、南京概况南京，简称宁，江苏省省会，地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬31°14″～32°37″，东经118°22″～119°14″,北连辽阔的江淮平原,东接富饶的长江三角洲。
全市总面积6598平方公里，其中市区4738平方公里。
总人口640万人。
现辖11区2县，其中城区6个、郊区5个、县2个，分别为玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区、溧水县、高淳县。
全市共有74个街道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。
㈡、南京消费水平概况2006年，南京市实现消费品零售总额亿元，比上年增长了%，与全省增幅相同，在全省消费品市场增量中比重达%。
㈢、南京房地产市场概况2007年上半年，南京市房地产业增加值亿元，比2006年同期增长了%，房地产实现税收亿元，增长了%。
2007年1-6月份，南京市房地产开发投资亿元，比2006年同期增长%，增幅比2006年同期提高个百分点，呈现快速增长的态势。
从长期趋势看，南京市房地产开发投资自2005年5月进入回落调整轨道，05年底增幅%为最低点，06年缓慢回升，2007年上半年增幅成为两年来的最高点。
一市场调查与分析㈠、供应市场调查分析1-6月，南京市房地产市场继续保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到%，全市房地产开发投资总量突破400亿元。
格菱威市场推广方案(定案)
格菱威电热水器（贵阳）市场年度营销提案（一）市场状况分析（1）产品市场：燃气热水器因其安全隐患及越来越高的使用成本正逐渐淡出热水器市场；而太阳能热水器也因其严格受天气、气候及安装条件影响而很难占有更大市场份额；而目前占主流的储水式电热水器体庞大、预热时间长、热水储水量有限，已不适用现代生活节奏。
即热式电热水器以其加热快速、小巧美观、方便节能、安全可靠等特点，真正代表着热水器行业的发展方向。
（2）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。
把目标消费群定为具有一定消费能力的中青年人群和新房装修者，利用中青年人对新事物容易接受和敢于尝试的消费心理，容易带动新事物的消费潮流，并结合了新房装修对热水器需要大和要求高的市场机会。
（3）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。
奥特朗：针对即热式热水器的产品特点和传统热水器的差异化，提出：比传统热水器更小，比储水热水器更快，比燃器热水器更安全的功能利益诉求，并由此提炼出易于传播的广告语“更小，更快，更安全”。
在媒体的运用上，大胆运用电视媒体的非黄金时段，主要是深夜和周末，并以高频次地投放1-3分钟超长专题广告片。
太尔：以大量资金前期投入广告宣传，让更多的人知道和了解太尔快速电热的优势，树立行业品牌形象，累计投入广告费用65万元，其中最大的一快广告牌年租金就达30万元，在主流媒体每周五都有系列产品知识的报道，公交车和小型路牌广告覆盖了沈阳市的各市区，同时，电视台也有赞助播出的专题节目，都取得了显著的效果（4）各竞争品牌促销活动的比较分析。
在楼盘终端推广上，通过帮助楼盘提供楼层牌、指路牌、停车牌等各种公益牌换取进入楼盘；在楼盘开展推广促销活动，在周末和节假日看楼或入住高峰期开展产品现状展示与销售促进活动；在楼盘长期留置实物展柜进行展示。
其中，实物展柜加宣传资料的措施对销售的作用最大，而成本却不高。
卖场终端推广是最直接促进产品销售的方式，从以展现产品为中心的专柜设计，到在卖场电梯口、一楼大堂等人流量大的地方设置产品实物展柜，在卖场专柜安装了实机演示，让终端生动起来。
某房地产营销策划及广告表现提案(PPT 133页)
2020/7/10
18
托斯卡纳的艺术
2020/7/10
托斯卡纳是文艺复兴的摇篮，拥 有达芬奇、拉斐尔、米开朗基罗 文艺复兴“三杰”，此外，还拥 有众多的诗人、画家、雕塑家 ……，思想解放，流派众多，洋 溢着浓郁的艺术人文气息。
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托斯卡纳的手工艺品
2020/7/10
托斯卡纳以黄金、皮革、 玻璃、陶土等工艺品而闻 名，色彩斑斓，工艺精致 细腻，质朴中蕴涵深厚工 艺。
这就是“托斯卡纳”的区域形象气质。
本项目的社区形象气质是否就是“托斯卡纳”的 区域气质？
中原认为好的房产营销不是简单的地域COPY， 还需针对所在区域、目标客群，进行改良修正。
改良、修正的依据是什么？ 是本项目的目标客群的审美情趣、居住生活理念、文化 价值观……
本项目的目标客群是谁？ 有何特质？ 用何种概念来精准界定？
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托斯卡纳的关键词
自然：蓝天白云，原生态 色彩：蓝、绿、土黄、橘红，色彩明媚 建筑：质朴，本色，讲究原生材质的搭配，注重细节 人文：文艺复兴，精神摇篮 艺术：艺术璀璨，才华横溢 民俗：淳朴，亲和，热情
2020/7/10
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如果， 用一句话来准确概括“托斯卡纳”， 那就是：
一个充满质朴乡村气息的、神秘的、悠闲 的、艺术人文之地。
全方位研究项目之后，我们找到了“托斯卡纳”
「印象托斯卡纳」
“这里的空气似乎能穿透你的心扉。” ——勃朗宁夫人
2020/7/10
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托斯卡纳地区概况
2020/7/10
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托斯卡纳的色彩
2020/7/10
阳光下的蓝天白云、色彩鲜艳的墙壁、 深绿色的百叶窗、橘红色的屋顶、是托 斯卡纳的标志性色彩，洋溢着神秘、质 朴、怀旧的味道。
珲春_滨河御景年度营销推广执行方案2
工作方向
卖住宅改成 卖途家
宾馆开业前期 炒途家
实现目标
1、调整销售政策，买房送公摊改成返租金； 2、细化途家“收益价值”，并完成置业顾问相关培训； 3、完成新售楼处的包装和布置，增添途家价值文化宣传展示； 4、完成清水样板间装修，设置高层看房动线，增加高层物业楼栋 展示文化； 5、梳理欧亚客户资源，释放优惠力度，收取一波客户，促进1#楼 销售。 1、接洽“各旅行社”、“旅游公司”资源互换，互享红利； 2、制定1#公寓价格体系，公寓产品火热面市； 3、针对各旅游业企业和投资类客群，进行定向推介； 4、政府站台，举办“途家进驻珲春，商家客户签约仪式”； 5、举办“售楼处盛大开放”&“途家·维斯登酒店盛大开业”。
（示意图）
第五部分：推广执行 3、线下渠道建议
D:联系各企事业单位、医院、银行、学校等单位的工会，以“活动联谊或 活动赞助”形式，做推介活动
（示意图）
第五部分：推广执行 3、线下渠道建议
E:可考虑在珲春市各旅游景点设点位，也可在各旅游景点门票上面做广告
（示意图）
第五部分：推广执行 4、销售活动建议
A:9月——“买房当老板，赚钱靠途家”大型推介活动 （走出去）
（示意图）
第五部分：推广执行 4、销售活动建议
B:10月——“途家，珲春迎来旅居新时代”百名商家客户签约仪式 （收进来）
（示意图）
第五部分：推广执行 4、销售活动建议
C:10月——“途家·斯维登度假酒店”盛大开业 &“滨河御景新售楼中 心”盛大开放
豪华舒适型酒店
名称
珲春希尔顿大酒店 图们江大酒店
马可波罗商务酒店
普通标准间
334元/间 273元/间 256元/间
2024最经典的公寓产品营销方案
实用率
75%
主要客户构成
投资客以及为小孩读书购房
开发周期
2015年，预计2017年底竣工
在售情况
可售40%（2017年4月初开售，剩余约160套）
分期售价
开盘毛坯5100（逐层递增30元），精装修6100，现毛坯均价6700
管理费
待定
商铺面积
40-160㎡；商铺楼层：2层
凤凰世纪花城
【凤凰世纪花城】商业性质40年产权，公寓平面布局设计，层高3米，单层20户，目前销售率为60%
2
精装修成本（A户型780元/㎡、B户型1000元/㎡、C户型750元/㎡）
800
3
投资收益
20%
4
销售均价
6500
竞争价格策略
项目
均价
面积
总价
首付
月供
凤凰世纪花城
6800
55
385000
187000
2032
才子巷
6800
55
385000
93500
1532
对比
-93500
-500
首付少付9.4万元，月供每个月少付500元
V 公馆
位置
上顿渡才都大道东侧
发展商
抚州鼎鸿房地产开发有限公司
物业公司
物业类型
住宅用地， 70年
开盘时间
2015年10月
交付时间
2017年6月
总建面积
1.5万平米
总层数
14层
总栋数
2栋
车位数量
卖点
临近临川一中，面积小，适合陪读家长。层高适合隔出一层，打出买一层用两层的口号
【V公馆】住宅性质70年产权，复式设计4.2米层高LOFT，2024年底售罄
大户型营销推广方案（共2篇）
大户型营销推广方案(共2篇)大户型营销推广方案一、销售情况三期住宅小户型房源全部去化完毕，剩余的全部是170m2以上大户型，且三期大户型至今为止，一套没有销售出去，销售部针对大户型几次调整销售方案，均未取得理想效果。
我司认为：三期大户型的规划从战略上产生错误，且后期的优惠力度没有达到预期，推广力度也没有及时跟进，造成大户型严重滞销。
二、销售策略针对大户型，我司提出两条销售建议：1、买一层送一层：以15#502为例，建筑面积172.05m2，五层111.41m2，跃层60.64 m2，原价393650，现开展买一层送一层，五层单价3088 m2/元，总价344034元。
【五层的住宅卖到二层的价】2、买100 m2送30 m2：172.05 m2相当于购买132.34 m2，原价393650，现销售单价2588 m2/元，总价342495元。
【继续保持五层价格】三、销售目标在五月底，争取大户型房源去化80%，回款350万。
四、推广力度根据剩余住宅体量，预计有500万的销售额，按2%的推广费用，总额额度10万元的推广，同时将店面、别墅区进行预热。
1、更新户外大牌广告画面，将最新的销售政策出街；2、投放50万条的短信，每周10万条；3、沿街投放200条条幅；4、制作一套大户型室内装修效果图。
深美营销徽秀园工作组2015-4-7#2楼回目录大户型销售方案大户型营销推广方案| 2016-12-25 14:511、面积分类价差调整拉开户型分类价差，在本案小户型目前剩余房源不多的情况下，将小户型提价销售，大户型再给予一定幅度的优惠政策，这样在项目整体利润不受影响的基础上，刻意拔高选购大户型的性价比。
通盘考虑，后期推出的户型基本以大户型为主，现采用这样的策略，最差的结果是剩余少量的小户型会出现滞销情况，但无疑更能提起购房客户对于大户型的关注。
2、优惠方式的调整将现有的入会赠送面积优惠方式调整为统一折扣优惠，或是一口价优多少元，这样从优惠方式上直白的体现，放大客户对于优惠的感官，例如按现有的赠送5平米的面积，折算后等于礼送优惠20000。
大户型方案PPT模板教案
SWOT分析
优势-----Strength
方正户型,一梯两户,通透近全明设计； 高档社区,原生态环境,海河园资源丰富,景观优美； 21㎡奢华大气明厅,敞亮落地窗； 双开门、子母门独特设计,细节优势,尊贵生活； 奢华主卧,内置卫生间、衣帽间，
机会-----Opportunity 主卧精简,三房变四房,做经济型大户型； 房间重组,功能分区明确； 做性价比最高的全能型大户； 50年不落伍的户型,可防止重复置业； 抢占三世同堂的客群,一套大户型总价低于2套房，
157.76㎡全能四居,超高性价比
自由老人房、舒适儿童房、奢华大主卧、功能书房,样样俱全,更有双 厅双阳台,超高性价比,无可比拟
157.76㎡全能四居,超高性价比ห้องสมุดไป่ตู้
自由老人房、舒适儿童房、奢华大主卧、功能书房,样样俱全,更有双 厅双阳台,超高性价比,无可比拟
第二阶段
30岁,孩子太小,工作太忙,
上要照顾老,下要看护小,对房子功能需 求较大,需要与老人一起住又不过多干 涉的生活空间
重视地段和房屋品质 重视经济性,但不会屈从经济性 对生活品质要求较高 对空间及功能分区要求高
30-35岁三口之家改善客群
孩子小,工作忙,需要老人帮忙照顾孩子与家 庭,一套房子2个独立空间,比买两套房子更 方便、更经济实用，
大户型定位
定位策略
产品定位
157㎡双城心 政府旁 全能 三代 同堂大户
形象定位
好房不贵,高性价比的优质楼盘
客户定位
30-50岁中高端客群,三口之家改善客户,三代同堂自住客户
寻找客群
客户收入层次
面积和总价决定客群的经济基础
高端层 中端需求层
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1、对高新发展有深刻认识
辐射客户
与高新区发生关联企业
2、生意在高新或与之发生关联 3、对全国类似区域有认识的外地商人
衍生客户
全城大面积需求的奢改客户 首付因素影响小可转化的改善客户
2015年客户重新界定
客户群构成体系
私营经商业主
IT/金融管理层
新晋财富继承者
2015年客户方向 1.高新辐射区域大面积改善型产品的将购买人群
打价格会把客户推向价格更低的项目，打地段会让客户更偏离我们的位置
避开直接竞争，坚持自己声音
新的环境下，这将为我们赢得更多机会
改善井喷，大家都在说改善需求的时候，我们能不能不说产品的好 直接给客户的选择题答案
曲江太吵 浐灞太远 生活就要高新 看遍全城选高新 看遍高新唯逸珲
莱安逸珲 终极改善之选
方案一
40 28 10 10
30
100 150 200 200
150000
4000 4200 2000 2000
三等奖
四等奖 五等奖 六等奖
受访人一：
刘总
从事职业：广告公司总经理 所持物业：已购买洋房物业（阳光城西西安） “我开始考虑购买洋房是因为单纯的喜欢洋房的生活感，但是在购买过程中分
别看了曲江的项目，城北的项目，甚至港务区的项目；以我的生活半径考虑，
我并不会局限于某一区域，物业的综合性价比才是我最看重的”
受访人二：
魏总
从事职业：高新IT公司技术总监 所持物业：已购买天鹅堡 “我当时看房子看了很多，东南西北都看遍了，虽然朋友给我推荐了很多，但
香榭兰庭
御宾府
和园
价格
学位房
公园氛围、教育
生态资源
院落
竞品项目在推广中都创造附加价值，并最大化宣传…… 当项目不能以单一利好点刺激市场
莱安逸珲怎样突破竞争？
一个均好型的城市豪宅，在硬件不能突破的情况下，附加服务又可能产生很多不可 控的因素以及庞大的资金支出，那么此刻的莱安逸珲要突破竞品的不断压迫，就需 要建立自己独特的市场声音。
终点
第五关 唐城墙遗址 第一关 高新区 第二关 高新路 第七关 大寨路
第三关 科技路
莱安逸珲
第四关 华南城
第六关 华润
输入电话 输入姓名
珲叔寻宝大作战——微信活动执行细则
时间：2015年3月31日-4月30日 地点：莱安V生活平台、莱安逸珲销售中心
进入莱安v生活官方微信平台——注册“莱客宝”会员——注册成功后在主页点击左下角“奔奔乐”，出现活动介绍 页——进入活动页面，参与寻宝大作战游戏——中奖后截图（带有SN码的中奖图）并分享至微信朋友圈——以分享 截图为凭证至销售中心领取礼品——领取后现场参与抽奖赢取神秘奖品——若成功购房，参与现场“数钱大作战”， 赢现金大礼——邀请朋友参与活动并转发，并收集转发截图——转发数量达到200个以上，即可至售楼部领取华为手
已成交客群分析
2
他们居住在高新或城南，年龄在35岁以上，
他们的职业是高利润私营业主、企业的高层管理，高级公务人员，
他们已经多次置业，购房心理成熟，具备较好的经济实力，
前情回顾
已成交客群分析
2
他们已经有一定的社会地位和经济实力
但还不是那么高 还未达到无顾忌享受的阶段
他们需要兼顾事业与家庭的平衡 他们需要更加便捷的生活圈点 他们有更强的野心和欲望 相对纯粹豪宅客群
是借着今年降价就拿了一套天鹅堡，挺喜欢那边的环境，虽然上班远点，不过
每天上班时间也不是那么严格，所以开车回去还不错的”
受访人三：
李女士
从事职业：专职太太 所持物业：丹轩梓园（家住北郊） “我考虑买这里，是因为我老公就在高新工作，我平时比较闲活动范围也大，
经常跟朋友到处去玩，所以买这里也不会有什么大的影响啊，毕竟这边对娃上
奢改型可承受首付的客户，后期将构成项目客观的消费群
2.全城范围与高新区产业发生关联的企业
随着高新区的发展成熟，与之相关联的企业随之增多，此类企业客群将成为项目的潜在客户
3.传统的豪宅购买人群
Question 3 …
第3问：新政之下如何抓取客户？
2015客户营销第一波 ————
大事件展开爆点
2015一场新的政策，展开了本年度的第一个利好，新的改善需求有可能呈现年度 首轮峰值，因此应对将要扩大的改善客户群，我们将推出本年度第一个大事件
新需求下的产品营销——
2015莱安逸珲营销推广主题专案
商品应人的需求而生，如果搞不清楚客户需求 再好的产品也会被束之高阁
话不多说，在讨论这个命题之前
我们先搞清楚莱安逸珲的真正症结所在
前情回顾
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2014年莱安逸珲着力以高新为核心的营销主战场，推出【回甘】主题，之后推出了主题之下的 系列延展‘获得了一定的市场认可…… 接着项目又推出了针对会所价值的释放，并相继推出了价格传播的策略 / 产品传播的策略 / 大 家族生活感传播策略，项目传播所用的手段不一而足，也充分对市场的接受方向作了全面的验 证……
说明了什么？——圈层营销是豪宅营销的不二法门，局限于高新的客户圈也让项目陷入尴尬
客户群做小了！
前情回顾
问题二
客户在哪里？
局势把握
2015年3月30日，二套 房首付比例下调政策出 台，营业税免征期也缩
短至两年，这一新闻的
出台，透露出包括中国 人民银行、住房和城乡
建设部、中国银行业监
督管理委员会等在内的 五部门联手救市……
事业上升期和奋斗期的城市新贵
——客户选择莱安逸珲的理由：品质，品牌，口碑
通过问卷与置业顾问的深聊，我们得知，真正能都打动客户购买的，是我们项目的附加价值；
顾客所认可的是以莱安逸境为代表的优质服务口碑，所希望购买的是豪宅专属的生活感受和生活方式。
——客户对项目不感兴趣的理由：性价比低，缺唯一性
由于项目没有自身最突出的亮点，因此在硬件方面缺乏让顾客决定选择的理由，而顾客选择地段更加核心的唐延路沿 线楼盘（例丹轩梓园）或曲江平层（例和园 御宾府）竞品则理由充分。
算价抵房款购买莱安逸珲 4、莱安逸珲与中介进行合作，将客户所抵房挂出销售，完成回款
大事件线上传播
终极改善大豪宅
[以房换房]住莱安
40%首付 终极改善住高新
售楼部事件包装——以房换房展板话题
[以房换房] 住莱安 换房 是成功的标签
高新大人物 你换了吗
2015客户营销第二波 ————
O2O互动上下转化
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① 4、5号楼小高层面积区间227-260平，均价12000-14000元/平 ② 1、2号楼洋房面积290平，均价18000元/平 ③ 别墅在售均价30000-40000元/平，一房一价
四居室、五居室，220-520㎡现房，（包含小高层、洋房、院系别墅）
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• 推广主题：
另：有10号楼小高层220-240㎡清盘，均价9500㎡ 2015高端体验年 华美绽放 5万团墅质平层大宅 仅限10席 实景街巷 惊艳绽放 另：（一般有三个，形象语、近期主打产品、近期优惠）4月份即将更新
【莱安逸珲】——珲叔
O2O 珲叔寻宝大作战 活动一
莱安[奔奔乐]，寻宝大作战
莱安逸珲全民营销，珲叔带你赢大奖
游戏规则： 1、每一关会有相关配套的介绍，玩家需在其中找出下一关的通 关密匙，以此类推 2、从第二关每一关对应一张兑奖卡，通关后即可获得兑奖资格
恭喜你获得5张莱安奔奔券 恭喜你通关啦，赶紧去兑奖吧
局势把握
新政出台，西安的改善型群体，必将蠢蠢欲动
先前未曾出手的客户看到了新的希望，客户基数进一步扩大
新政之下新的客户群该如何抓？
2015莱安逸珲营销推广核心3问
Question 1 …
第一问：莱安逸珲对市场说什么？
莱安逸珲已经长久的以产品打市场，但是自2014年以后，井喷的[城市豪宅]市场已经不是单纯的“产品竞争 力”所能左右，日趋理性的豪宅消费用户，除了在千篇一律的豪宅产品中游刃有余，更多增长的需求，也导
回甘
说会所
说价格
说产品
说家族
S级服务大宅
未落定
除去价格，其他点对客户的刺激普遍乏力，服务暂时又不能做……
前情回顾
前情回顾
前情回顾
前情回顾
前情回顾
前情回顾
前情回顾
发现问题
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观望情绪严重的客户市场，常规的产品化营销已经让市场疲软，服务大宅又不能说 我们面临的第一大问题
给客户说什么？
前情回顾
推广主题：
住香榭兰廷 上状元名校
近期活动：
主打送学位房，暂无活动
御宾府
• 主力产品：
210㎡高层
• 推广主题：
• • • 南湖畔 总统套 四套房 3万抵10万 近期活动：
• •
另：有专业的公关跟活动公司 暂无其他暖场活动
曲江公馆
• 主力产品：
• 近期活动：
• • • • 3月14日联合华商报举办植树节 3月15圈层活动（陕西经理人商业协会） 4月份计划做兵乓球比赛 另：3月份活动效果一般。近期活动较少。
项目名称
户型区间 线上主推户型 核心竞争力
国煕台 258-456㎡ 258-456㎡
丹轩梓园 106-282㎡ 222㎡、282㎡
方案二
换个角度说产品——
总比要求多一点（icon）
总比一般豪宅多一间
3+1大套房献给你一家三代的生活 · 213㎡大宅在高新
换个思路说需求——
快高新 慢下来（icon）
常游泳的人体态优美
5500㎡恒温泳池会所献给你的悠闲生活 · 280㎡大宅在高新
换个思路说需求——
终极改善 [以房换房]季
应对部分客群受价格因素影响较大，本次推出的活动将完成“终极改善置业潮”的掀起！ 1、利用项目现有优惠做文章，把优惠转化为换房补贴 2、客户可根据现有住房的面积大小获得置换补贴，每平米补贴1000元，最多补贴**万