2019年江苏雨润淮安生态新城项目营销思路初探
淮安生态新城市场调研报告
预定情况
已开始诚意预约，不能定房号
优惠举措
目前举办“日进百金”的活动，在客户本人银行账户存款100元，凭回 执单做登记，在开盘前优惠每天涨一百，至开盘前15天，有日进千 金的活动，总价优惠大概在2W-2.5W元
小区规划展示：
在售产品分析：
户型可选择比较多，而且面积适中，两房、三房都有，但是参 观过样板房之后，包括市调结果显示客户比较看中119㎡的三 房，88㎡的房型不是很好，存在一定的空间浪费。
总房
小区规划展示：
在售产品分析：
95㎡三房两厅
78㎡两房两厅
即将推出的156号楼，以中小户型为卖点，房型紧凑，95㎡小三房在市场较为走俏，来 看房的65%客户都选择这个房型，而且产品独特，市场占有率高，其他楼盘目前没有类 似产品规划。
项目小结1：
绿地世纪城项目核心卖点：
1、开发商品牌价值； 2、合理的户型设计；
下个月中旬9#楼开盘，18层，2个单元，一梯3户，共计108户，现在 可以交1000块钱诚意金，享受开盘优惠，交20000块钱可以定房号并 享受开盘优惠。
现在预订享受总价减一万的优惠 开盘当天优惠未定 付款方式优惠：一次性88折，按揭9折 老带新奖励：老客户带新客户给好友金，每套2000元，第二套2100 元，3000元封顶。
淮安生态新城市场调研报告
2012.10.28
淮安生态新城总体规划图
生态新城的楼盘分布
体育中心
实实验验 小小学学
绿绿地地世世纪纪城城
山山阳阳湾湾花花园园
淮淮安安 中中学学
梧梧桐桐公公馆馆
实实小验小验学学 淮淮中安中安学学
新新城城市市政政配配套套
星星雨雨华华府府
中南世纪城
徐州新沂雨润广场营销推广提报方案
会员活动
总结词
维护会员，提高忠诚度
详细描述
针对会员制定一系列的专属活动，如 积分兑换、会员日优惠、生日礼物等 ，提高会员的忠诚度和复购率。
线上营销活动
总结词
拓展渠道，增加曝光率
详细描述
利用社交媒体、电商平台等线上渠道开展营销活动，如线上抽奖、限时秒杀、拼团等， 增加品牌曝光率和知名度。
05
营销预算
产品卖点提炼
卖点一：一站式购物体验
01
卖点二：品牌汇聚
03
02
雨润广场集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体 ，提供全方位的消费服务。
04
与国内外知名品牌合作，提供高品质的商 品和服务。
卖点三：舒适的购物环境
05
06
注重空间布局与环境营造，为顾客提供舒 适、愉悦的购物体验。
价格策略
01
策略一：差异化定价
03
营销策略
目标客户群定位
定位一：年轻家庭 年龄范围：25-40岁 收入水平：中等收入
目标客户群定位
• 需求特点：注重家庭生活品质，追求时尚与品味，寻求便 利的购物体验。
目标客户群定位
01
定位二：商务人士
02
年龄范围：30-50岁
03
收入水平：中高收入
04
需求特点：注重商务需求，寻求高端、舒 适的购物环境。
06
营销效果评估与调整
效果评估方法
销售额统计
通过统计销售额的变化，评估营销活动对销 售业绩的影响。
客户反馈收集
通过调查问卷、访谈等方式收集客户对营销 活动的反馈，了解客户满意度和需求。
网站数据分析
分析网站流量、用户行为等数据，评估营销 活动对网站的影响。
新城新区开发模式与运营方略浅谈-绿维创景
新城新区开发模式与运营方略浅谈新城新区开发模式与运营方略浅谈北京绿维创景规划设计院在新型城镇化背景下，很多地产商站在区域综合开发的角度，开始从单纯的土地和房产开发转向新城新区开发与运营，项目规模也越来越大。
新城新区开发涉及范围极其广泛，包括土地一级开发、土地二级开发、基础设施配套建设、商业运营等等。
本文将对其开发及运营模式进行梳理。
一、新城新区的开发运营方略1、新城开发，谋定后动，策划为先将市场思维、运营思维前置，而不要等到新城新区建设之后再来想这个问题，否则到时候的挑战和要付出的成本会更高。
另外，要结合新型城镇化、五位一体等国家战略进行新城新区的开发和运营。
2、生态为基、产业为核、文化为魂实现产城的协同发展，实现新城新区的特色化、地域化营造，把城业并举、产城共生、因地制宜、市场导向、运营思维、多化联动、多方共赢这些理念有效地贯穿在新城新区的开发运营当中。
3、规避过去缺乏对市场、产业和投资、运营、社会要素的考量规避过去缺乏战略智慧、前端策划的盲目的新城新区开发。
避免产生更多的睡城卧城、产业空心化、功能配套发育不完善、运营不经济、不可持续的新城新区，要通过更科学的新城新区的开发运营策划，推动新城新区顶层设计的优化。
二、新城新区中的土地一级开发商业模式所谓一级土地开发，通俗指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市中，土地开发主要是由政府来操作，也可由政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
从政府角度来说，在初期阶段，项目和土地价值并没有被市场充分认可，即使被预测未来会有很好的商业效益，想要融资也很难。
所以，倚仗一些实力较强的企业进行信用融资，会更有利于新城的大规模开发。
此外，在财政投入有限的情况下，政府选择与有实力的开发企业合作进行土地开发与基础设施建设，一方面可利用土地折价入股，以地集资，解决财力不足的问题，另一方面，也可以提升市场效率。
雨润新城思路建议报告(1).dps.
配套商住商办混合：其中商住混合周地7.56公顷。
徐州雨润新城项目
项目产品信息
1.4.1项目住宅区域 雨润新城住宅部分分三期开发，一期规划面积为30万方，
品采购中心开工面积36万平方米，居住配套区开工面积37 万平方米。目前项目首期开工建设的就是配套区，也是项目 近期要对外展示的实景样板示范区。和幸福食堂、幸福咖啡
、儿童乐园、净菜超市等一同开放的还有：雨润驿站式物业
、运动中心内的网球场、篮球场、游泳池、健身房、棋牌室 、瑜伽室等一系列配套区。6万平米的雨润社区邻里中心， 将成为徐目产品信息
1.4项目住宅区域 配套居住板块分三大片区，总占地77.63公顷，建筑面积
201.53万平方米。
安置社区及教育设施：雨润新城项目棚户改造工程是改造 火花片区群众居住条件、改善城市环境、完善城市功能的民 生工程、民心工程。
生态社区：是打造“生态社区、宜居城市、高尚社区”的
城市环线（规划路）
连接项目淮海西路（规划）
徐州雨润新城项目
项目产品信息
1.3项目规划 从项目规划图可将项目分为4个板块： 公寓配套 商务区 住宅区
第一板块：精品住宅片区
第二板块：商业商务综合区 第三板块：公寓配套 第四板块：农副产品全球采购中心
农副产品采购中心
2014年，雨润新城开工面积达102万平方米，其中农副产
徐州雨润新城项目
项
目
规
划
徐州雨润新城项目
项目产品信息
1.1项目位置 项目位置：三环西路以西，徐商公路两侧 道路交通：8路、15路
地产项目营销推广思路(1)
18.85%
24.59%
17.07%
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%
家庭月收入情况分析
消费者家庭月总收入分布
15000元以上 10001－15000元
8001－10000元 6001－8000元 4001－6000元
1.27% 1.53% 3.31% 9.04%
城东南片区住宅消费需求分析
购房区域需求对比分析图
60.00%
40.00%
20.00%
0.00%
城东干道、大 卫岗、孝陵卫
中桥、七里街
片区
月牙湖片区
石门坎、海福 大明路、秦虹 亚东（仙林）
巷片区
小区片区
新城区
2003上半年 2003下半年
41.55% 35.67%
20.60% 20.25%
25.42% 21.53%
6% 3.57%
1.34% 1.53%
面积需求分析
消费者购房面积需求对比分析图
40.00% 30.00% 20.00% 10.00%
0.00% 60㎡以 61－ 81－ 101－ 121－ 141－ 161－ 201㎡ 下 80㎡ 100㎡ 120㎡ 140㎡ 160㎡ 200㎡ 以上
5.35%
15.92%
36－40岁 12.61%
31－35岁 15.80%
26－30岁 24.20%
职业分析
消费者职业分布
自由职业者 下岗职工
个体工商户 企业高层管理人员
1.02% 0.12%
1.66%
1.91% 4.97% 5.61%
9.68%
企业普通员工 军人
淮安市某商业项目营销策划报告
淮安市某商业项目营销策划报告目录1.市场调研与项目竞争力分析2.项目市场定位及概念设计3.项目建筑规划设计优化建议4.项目商业规划建议5.项目商业环境设计建议6.项目物业管理策略建议7.项目经营管理策略建议一、市场环境研究及项目竞争力分析目录1.城市背景及宏观经济环境研究2.整体商业环境研究3.针对性商业环境分析4.典型商业场所调研分析5.在建、在售商铺住房调研分析6.基地概况7.项目SWOT分析一城市背景及宏观经济环境分析研究（一）城市概况淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县；面积约10072平方公里，人口505万。
市区面积337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，历史上是漕运盐运重镇，我国南北交通转运中心、军事要塞，素有“南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘鹗等。
淮安市经济基础相对薄弱，在整个江苏省相对排后，属于欠发达地区。
淮安历史上曾为我国重要的交通枢纽、商贸中心，但自近代工业革命的兴起和以蒸汽机为动力的现代化交通运输工具的出现，淮安就因水运交通的衰落和陆上交通基础设施的滞后，失去了昔日的交通地位，成为中国近代城市建设史上典型的衰落城市。
改革开放以来，淮安市外围对外交通条件逐步改善。
如今淮安公路、铁路、水路四通八达，同三（京沪）高速、宁徐高速、宁连高速以及新沂到长兴的铁路均已在此相会，京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入海水道等纵横交错，形成了一个以高等级公路为主骨架、水路并举的交通网络，又新成为了江苏南北交通交汇中心。
目前，淮安工业主导地位逐步确立，形成了以机械、化工、冶金、纺织、烟草为支柱的工业体系，拥有淮阴卷烟厂、淮钢集团、韩泰轮胎公司、中石化清江石化公司、安邦集团、华新集团、辉煌太阳能公司、清拖、清棉集团等一批重点骨干企业。
探究淮安市里运河文化旅游营销创新模式
探究淮安市里运河文化旅游营销创新模式一、淮安市里运河文化旅游资源概况淮安市位于江苏省中部，地处长江下游和京杭大运河交汇处，是水乡文化的发源地之一。
里运河自北而南贯穿淮安市区，全长76.6公里，流经淮安市区的运河沿线景点众多，包括择善桥、运河文化长廊、里运河游船等，这些景点均是淮安里运河文化的代表性景点，拥有丰富的历史文化内涵。
淮安市里运河文化旅游资源的丰富，还体现在丰富的历史文化和文物古迹上。
淮安市区内的古建筑遗址、传统民居、碑刻石刻等丰富的历史文化资源，为里运河文化旅游提供了重要的历史文化支撑。
在淮安市，里运河文化旅游资源还深受当地人民生活和节日民俗的影响，形成了独具特色的里运河文化节庆活动。
每年的中国淮安淮扬运河文化节和大运河国际龙舟邀请赛等传统节庆活动，均是展示里运河文化的重要窗口，为淮安市区的里运河文化旅游增添了独特的人文魅力。
淮安市里运河文化旅游资源以其丰富多样的景观和独特的文化魅力，深受游客的喜爱。
如何更好地发掘和利用这些旅游资源，推动里运河文化旅游的转型升级，是淮安市当地政府和旅游部门一直在思考和探索的问题。
1.构建互联网+里运河文化旅游营销平台互联网+时代的到来，为淮安市里运河文化旅游提供了前所未有的发展机遇。
淮安市旅游部门积极推动里运河文化旅游的互联网+模式，通过构建里运河文化旅游线上平台，依托互联网大数据和人工智能技术，制定精准的旅游推广策略，实现对里运河文化旅游资源的全方位、多渠道的宣传和推广，增强了里运河文化旅游产品的市场竞争力。
淮安市鼓励和支持旅游企业积极参与里运河文化旅游线上平台，提供线上旅游产品和服务，为游客提供更加便捷和个性化的旅游体验。
通过线上平台的构建，实现了里运河文化旅游资源的线上营销和线下产品提升的有机结合，促进了里运河文化旅游业态的多元化发展。
2.构建多元化的里运河文化旅游产品淮安市旅游部门积极引导和支持旅游企业拓展里运河文化旅游产品的多元化，通过开发多样化的旅游线路和主题活动，满足不同游客的需求。
绿地2019年江苏天成苑住宅项目2019年度营销总结和2019年度营销推广策略115p销售策划方案-资料
5、公开认筹 【事件】绿地•天成苑盛大公开认筹活动 【时间】2019年9月29日 【地点】现场营销中心 【要点】销售人员培训、现场营销中心的装修、认筹的成功运用、认筹前的户外、短信、 网络、DM等媒体的立体式宣传工具的组合运用、认筹期内持续媒体广告投放及追踪报道 【意义】通过长期的形象价值营建，及近四个月的前期客户积蓄，并成功运用了按顺序认 筹的策略，使项目关注度得到了极大提升，市场期望值大幅提高， 自9月29日认筹开始， 总认购VIP卡量92张，也为绿地•天成苑积累了相当多的诚意客户，为快速销售提供了稳定 、相对明确的客户资源。
41% 22% 16%
1% 2% 1% 8% 5%
阜宁 10 1%
响水 10 1%
外地 7 1%
合计 982 100%
来访区域
500 402
400
300 200 100
215
156
14
23
11
82
52
10
10
7
0
来访区域
分析：客户来访区域方面市区最多为402组，占到总来人的41%，主要是10月份之前市区售楼 处接待的客户，大部分是路过市区售楼处的客户，在了解项目位置后基本无意向。项目所在河 东新城区域以开发区和亭湖区为主，分别为215组合156组，主要是项目现场售楼处开放后积累 的客户，这部分客户构成了本项目主力意向客户。县城来人以射阳和建湖为主，为82组和52组， 通过针对性的宣传，重点以派单加乡镇巡展的方式，也收到了不错的效果。
120平米以上
分析：来访客户面积需求方面主要是刚需客户，面积范围以80-120的为主，首次购房的客 户基本上考虑100平米以下，改善型的客户需求面积较大100-120。
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2019新城投资项目营销解析
传播主题
老百姓买得起的好房子
品牌定位之企业经营理念
新建城投 ——美丽城市，美好生活
春天故事品牌架构
品牌定位 项目定位 传播主题
美丽城市，美好生活 伟人福地，小康之家 老百姓买的起的好房子
第三部分 定价
价格定位——项目价格测算对比
评价要素
地段 自然环境 公共配套 交通状况 升值空间 园林景观 社区配套 建筑风格 户型结构 工程质量 社区规模 物业管理 企业品牌 加权合计
靠近望城，心理距离远 在常人的眼中，属于城市边缘地 带，很偏很远，一点都不方便， 和住乡下差不多。
紧挨安置房，面子受影响 有些人认为那属于贫民区，住那 里没面子。
果真如此吗？ 如果他是一个一般的企业开发的项目， 是在别的入市时间，那他一定是一个难 卖的项目，但这个项目壹捺认为不是！
新政之下，性价优势更明显
基础策略二：
“伟人福地”而非“城市贫民区”
本项目所处是小平小道，小平同志正是从这里走向北京，也就 有了中国79年以来的改革开放，也就有了中国30多年来的强国 之路，小平小道是中国福地，更是中国百姓的福地。
基础策略三：
“小康之家”而非“白领生活”
由于本项目的特定原因所制约，在本项目在传播上，并不是要 往高里走，要贴近老百姓的生活，让老百姓觉得没有距离感。 不管是广告推广还是销售策略上，一定要贴宾老百姓的生活。
新城的春天
——新城投资项目营销解析
壹捺策略 2019-10-30
今天沟通的核心话题，
第一、如何让小平小道项目在短时间内变现，因为现在是现 房，多放一天，利息就损失一天。 第二、如何让新城投资在短时间内完成品牌积累，在项目成 功的前提下，又能够积累品牌形象。
这个项目很难 卖。。。
建设集团某某部情况汇报
徐州雨润新城项目汇报
2019年6月2日星期日
雨润建设集团
目录
目录
一、工程概况 二、施工总体策划情况 三、目前施工进展情况 四、工程推进存在的问题 五、项目经营管理情况 六、项目下步施工计划 七、质量、安全、文明施工管理情况
2019年6月2日星期日
雨润建设集团
1.项目概况：一、工程概况2019年6月2日星期日
雨润建设集团
3.1目前施工进展（总体鸟瞰图）：
三、目前施工进展情况
2019年6月2日星期日
雨润建设集团
3.2总计划与实际进度偏差统计：
三、目前施工进展情况
项目 分期 开发 情况
一期
楼栋
开工时 间
开盘（放 开盘
）要求时 差距
间
描述
主体封 顶计划 时间
主体封 顶差距 描述
竣工计 划时间
雨润建设集团
五、项目经营管理情况
5.3主要材料及劳务成本控制情况：
序号
1 2 3 4 5 6
7
8
项目内容
混凝土控制 钢材（钢筋） 土方
专业分包
扩大劳务
建筑指标（含 钢量吨/m2） 建筑指标（含 模量m2/m2） 建筑指标（含 砼量m3/m2）
预算量或 合同价
实际量或实 际价
备注说明
本页应含内容： 1、主要材料量差对比； 2、分包劳务单价及后期的 变化； 3、建筑指标分地下，地上
2019年6月2日星期日
雨润建设集团
2.施工总体策划情况：
4#
施工顺序：根
据开发计划，
总体施工为主
楼先施工，地
库从北向南，
从东往西施工，
二标段范围地
洪泽湖营销方案
关于泗阳
现今，泗阳县辖11个镇、5个乡、3个街 道、2个场。 人口总计110万，分别为：众兴镇、王集 新城、新袁新城、临河镇、爱园镇、裴 圩镇、李口镇、穿城镇、张家圩镇、高 渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄
新增房屋与 旧城改造
这种观点是一种谬论，很多年轻人父母的房子是筒子楼，二十年、三十年、四十 年、五十年前建的，不要说二三线城市、 三四线城市，即使在一线城市，你们到上海去看看，五六层楼，又没有电梯，甚至连一个像样的浴室都没有，中国房子 的折旧率非常快，所以你不要看这些父母现在是住在以前国有企业分的房子，将来这些房子都要被推倒重建的，年轻人 是绝对不会去住的，哪里会每个人有两三套房子？ 这绝对是谬论。你把新增的城镇家庭数量加上旧城改造，就会得到一 个数字，即每年新增的居住类房子要有1200万-1300万套，才能满足基本的城镇化需求。
城镇化：三亿农民要进城
未来十年，尤其是头几年，首先是人的城镇化，即在城镇里面没有户口的这部分农民工要变成真正 意义上的城镇居民。什么叫真正意义上的城镇居民？要给他们提供体面的住所，要给他们的孩子提 供公平教育的机会以及享受城市里有户口的人所享受的方方面面待遇，这是新的领导层提出来的人 的城镇化，这一部分当然会增加对住房、基础设施等等相关的需求。 52%里面其实只有36%是真正的城镇居民，还有一两亿不是真正意义上的城镇居民，但即使是按 照52%的城镇化率来算，你要是跟发达国家相比，也就是实现我们所提出来的“中国梦”，美国、 日本、欧洲的城镇化率80%-90%，我们现在是52%，城镇化率提高到80%-90%是什么意思呢？ 我们现在的城镇居民是7亿左右（把农民工也算上），将来中国的总人口会达到15亿，中国的城镇
楼盘春季户外活动策划
雨润幸福季之幸福踏青季雨润星雨华府四月暖场活动策划方案一、活动背景1、项目产品简介：雨润星雨华府项目总建筑面积624045平方米。
地上部分建筑面积449990平方米，包括住宅建筑438248平方米，商业用房5261平方米，社区服务用房6363平方米，市政设施用房118平方米；地下建筑174055平方米。
项目拟分三期实施：一期开发建筑面积168748平方米，投资约49000万元；二期开发建筑面积269718平方米，余下部分由三期开发。
2、活动阐述：春季周末暖场活动3、活动时间2015年4月某周末上午9:00-11:304、活动地点生态新城森林公园5、目标人群前期蓄水客户，网络报名潜在客户以及周末来访客户，二、活动目的1、有效吸引目标客户来访2、通过活动，有效提高项目关注度3、突出活动主题（春季），持续效用思考：怎样通过周末活动吸引更多的客户来访怎样让目标客户感受到开发商诚意与楼盘的特色亮点怎样将楼盘现有的资源与主体活动完美结合怎样使用最少的资源获得最大的利益三、主题理解主题“幸福踏青季”幸福是身体和心里得到满足是产生的一种感觉。
踏青：中国踏青习惯由来已久，踏青，又叫春游、探春、寻春。
于花草返青的春季，结伴到郊外远足踏青，并进行各种游戏以及放风筝等活动。
踏青益处：气候适宜的春季，空气中的“长寿素”——负氧离子较多，它不仅能杀死空气中的各种细菌，还可以调节大脑功能，促进血液循环和新陈代谢，对于高血压、气喘病、神经衰弱、关节炎都有治疗作用，因此也被称作“空气维生素”。
我们的口号：星雨华府，面朝公园，春暖花开！四、活动内容自行车环森林公园比赛、风筝DIY、棉花糖、烧烤、小丑表演、互动抽奖五、参与方式网站报名，微信报名、来访客户现场参与六、组织构成主办单位：雨润星雨华府、冲浪宜居网活动承办：活动公司媒体支持：冲浪宜居网七、活动期间1.4月xx日，布置好活动现场、烘托出活动气氛2.每场活动前期，纵联文化传播公司、冲浪宜居网相关工作人员做好活动前期准备，准备并检查活动所需硬件，确保活动准时顺利举行3.活动开始时间为4月xx日上午9:00，结束时间为4月xx日下午16:30八、活动内容及流程1、自行车环森林公园竞赛比赛主要目的:是为了让来访客户更好的了解楼盘周边的环境优美，更进一步的感受星雨华府楼盘的品质，比赛的前三名将获得精美奖品（分别为￥1000元购物卡1张、￥800元购物卡1张、￥500元购物卡1张）。