江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题
2015年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版
2015年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。
该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。
某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。
甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。
请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案单选题（共100题）1、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。
A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】 B2、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】 D3、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。
以下（）情况适合选用该模式。
①一个客户需要使用一组相关对象②一个对象的改变需要改变其他对象③需要使用一个算法的不同变体④许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】 D4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A5、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷
2015年房地产估价师（房地产估价理论与方法）真题试卷( )。
A．实体B．功能C．质量D．权益中的权利2．下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是( )。
A．未来状况下的房地产B．已灭失的房地产C．部分产权的房地产D．以房地产为主的整体资产3．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是( )。
A．该房地产位于28层办公楼的第八层B．该房地产500m内有地铁站点C．该房地产离机场约25kmD．该房地产坐北朝南4．某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元／m2，容积率为2．5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为( )元／m2。
A．7000B．8750C．11000D．137505．一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是( )(假定年利率为5％)。
A．成交日期时一次性付清，给予3％的价格优惠B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C．成交日期的一年后一次性付清D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付6．下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是( )。
A．建筑结构B．周围环境C．建筑物内空间布局D．土地开发程度7．下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是( )。
A．土地用途B．所在区域绿化水平C．土地容积率D．土地使用期限8．关于合法原则具体应用的说法，错误的是( )。
A．估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B．抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C．未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D．司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响9．某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现被××法院整体拍卖为此，采用假设开发法估价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是( )。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(1)
地产估价师考试房地产基本制度与政策试题（1）一、单项选择题（共40题，每题0.5分，共20分，每题的备选答案中有一个最符合题意）1、＿＿在中国社会主义经济发展史上第一次提出建立房地产市场。
A、1988年以后B、1998年以后C、2000年以后D、1978年以后2、＿＿国务院下发了城镇房改的纲领性文件《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》。
A、1991年11月B、1978年11月C、1982年6月D、1995年6月3、从＿＿开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A、1978年下半年B、1988年下半年C、1998年下半年D、1999年下半年4、＿＿，人大通过宪法修正案，删去原宪法中不得出租土地的规定，改为“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。
A、1987年2月B、1988年4月C、1989年6月D、1990年8月5、我国房地产法律法规体系的构架按执法力度排序应该是：A、宪法－法律－行政法规－部门规章B、宪法－行政法规－部门规章－法律C、宪法－部门规章－法律－行政法规D、法律－宪法－行政法规－部门规章6、《商品房销售管理办法》属于＿＿。
A、法律B、行政法规C、部门规章D、行规7、征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的＿＿倍。
A、3-6B、6-8C、6-10D、10-158、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的＿＿倍。
A、5B、10C、15D、209、土地使用权出让最高年限为40年的是＿＿，A、居住用地B、工业用地C、娱乐用地D、综合用地10、不属于待拆迁房屋的市场价评估时必须考虑的因素是＿＿。
A、区位B、用途C、建筑面积D、帐面原值11、下面＿＿不属于监理工作“三控”的因素。
A、工程进度控制B、工程人员控制C、工程质量控制D、工程投资控制12、下列＿＿不属于必须实行监理的工程。
A、国家重点建设工程B、大型公用事业工程C、单位职工宿舍D、成片开发的住宅小区13、建设工程发生质量事故，有关单位应在＿＿小时内向当地建设行政主管部门及其他有关部门报告。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析自测提分题库加精品答案单选题（共30题）1、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。
同时租出，租客是王某。
当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】 C2、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。
A.客房服务是星级酒店的主要功能，客房收益可通过市场调查获取房间单价/天.入住率.平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取B.星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益根据租金水平求取C.星级酒店出租经营的收益可以根据租约或比较法求取D.不同功能用房应根据其具有的不同功能及经营状况.收益能力分别估算其收益【答案】 B3、文法G产生的（）的全体是该文法描述的语言。
A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】 D4、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。
A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试【答案】 C5、Firewall is a（）mechanism used by organizations to protect their LANs from the Internet.A.reliableB.stableC.peacefulD.security【答案】 D6、Outlook Express是一个（）处理程序。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。
A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。
A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。
A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。
A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。
A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。
A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。
A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。
A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。
A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。
A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。
房地产估价案例分析及解题思路_案例笔记
我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价………………………………………15九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八部分估价报告案例 (23)第九部分投资分析 (23)第十部分网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。
2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。
3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。
4、改错：考估价方法在应用中的难点。
一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。
2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题(网友回忆版)
2019年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）[问答题]1.（一）某房地产估价（江南博哥）机构接受人民法院委托，对一套住宅进行司法处置评估，经查验该套住宅的不动产权证书，其中未登记建成年份信息。
由于不动产权利人不配合，实地查勘时注册房地产估价师未能进入估价对象内部。
请问：1.对于建成年份信息缺失的情况，应做哪些针对性工作？在估价报告中应如何进行相应说明？2.对于实地查勘的特殊情况，在估价报告中应如何进行相应处理和说明？参考答案：1.针对建成年份缺失的情况，注册房地产估价师应要求委托人提供相关建成年份资料，并向不动产登记机构查询不动产登记簿，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿记载为准。
若登记簿中也未登记建成年份信息，则在未定事项假设中说明：估价对象《不动产权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
2.因司法拍卖等强制取得房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，导致无法进入估价对象内部进入实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因，对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。
[问答题]2.（二）某房地产估价机构接受委托对一宗仓储用途的房地产进行估价，估价对象于一年前出租，租期为五年，合同租金低于市场租金，且于租赁合同签订时一次性支付了全部五年租金。
经调查核实，该租赁合同真实有效。
请问：1.若为房地产征收估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？2.若为房地产抵押估价，该租赁合同是否会影响估价结果？为什么？3.若为房地产转让估价，选用比较法作为其中一种估价方法，选取的可比实例均未设定租赁权，应如何进行租赁权益状况调整？参考答案：1.若为房地产征收估价，该租赁合同不会影响估价结果。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-71注册房地产估价师张某采用比较法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/㎡，收益价格为12000元/㎡，两个测算结果存在一定差异。
<1> 、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。
A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<2> 、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。
A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<3> 、如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是()。
A、对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B、对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C、对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D、对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重答案【正确答案】B【答案解析】本题考查的是报酬资本化法的公式。
由报酬资本化法的公式可知，当报酬率取值偏小时，测算出的收益价值会偏大。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是比较法。
通胀率上涨会导致比较法测算的价格偏高;题中选项BCD均会使收益法测算的价格偏高。
【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房屋征收估价。
房屋征收是公开市场下的平均价值，因此对房屋征收评估，比较价格权重应大于收益价格权重;由于抵押评估要遵循谨慎原则，不能高估房地产的价值，因此比较价格权重应大于收益价格权重。
1.某城市因道路拓宽需征收一幢建于2000年，建筑面积为8000 m2的临街五层综合楼，该项目征收人向原产权单位支付了房屋征收补偿后，原征收单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
江苏省2015年房地产估价师《相关知识》：工程量计算的顺序考试试题
江苏省2015年房地产估价师《相关知识》：工程量计算的顺序考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。
A：估价目的B：估价时点C：估价对象D：价值类型E：工业用地的监测点评估价格2、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。
A：50B：170C：230D：300E：执行层的组织协调3、在城市__范围内，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《城市房地产管理法》。
A．规划区B．行政区C．规划区国有土地D．辖区土地4、__是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场5、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
A．估价师声明B．估价的假设和限制条件C．估价方法D．估价对象6、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。
A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调7、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。
A．指数平滑法B．市场因子推演法C．德尔菲法D．销售人员意见综合法8、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的，每年核定一次。
A：2倍或3倍B：2倍或4倍C：3倍或4倍D：3倍或5倍E：执行层的组织协调9、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】A：3758．57万元B：3942．03万元C：3966．10万元D：4769．85万元E：工业用地的监测点评估价格10、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。
房地产评估的风险分析及防范对策
房地产评估的风险分析及防范对策房地产评估是指评定土地、房屋及其他房地产的价值和质量等情况，是房地产交易和投资中至关重要的环节。
在进行房地产评估过程中也存在着各种风险，这些风险可能会影响到评估结果的准确性，甚至导致投资者和交易双方的经济损失。
对房地产评估的风险进行分析并制定相应的防范对策非常重要。
一、风险分析1. 市场风险市场风险是指市场供需关系、政府政策、经济形势等因素对房地产市场行情的影响。
市场风险会直接影响房地产的价值评估，如果市场出现大幅度的波动，评估价值可能会大幅度波动。
2. 技术风险评估过程中需要技术人员进行测量、勘察、数据分析等工作，如果技术人员水平不足，或者评估方法和工具不科学，就会导致评估结果不准确，从而引发风险。
3. 法律风险法律风险主要指评估过程中可能出现的法律纠纷，比如土地产权存在问题、房屋使用权不明确等。
这些问题可能导致评估结果无法得到法律认可，从而影响交易的进行。
4. 管理风险评估机构和评估人员的管理风险也是需要考虑的，包括评估机构负责人和评估人员的资质、职业道德、管理水平等问题。
5. 数据风险二、防范对策评估过程中需要对市场进行调研，了解地区的经济、政策、供需关系等情况，及时掌握市场动态，避免因市场风险导致评估结果失真。
2. 提高评估技术水平评估机构和评估人员需要提高自身的技术水平，确保评估方法和工具科学可靠，减少技术风险的发生。
3. 严格遵守法律法规评估机构和评估人员应加强对法律法规的学习和遵守，严格规范评估过程中的行为，避免法律风险的发生。
4. 建立完善的管理制度评估机构需要建立科学、规范的管理制度，规范评估人员的行为，确保评估过程中的管理风险得到控制。
评估机构需要建立健全的数据管理系统，确保数据的来源真实可靠，确保数据的处理方法科学合理，减少因数据问题导致的风险。
房地产评估过程中存在各种风险，评估机构和评估人员需要充分认识到这些风险的存在，并采取相应的对策进行防范。
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究
房地产评估中存在的主要问题及应对策略研究房地产评估是指对房地产进行综合评价并确定其价值的过程。
其结果直接影响到买卖双方的利益，因此评估的准确性至关重要。
房地产评估中存在着一些主要问题，这些问题可能会影响评估结果的准确性和可靠性。
本文将围绕房地产评估中存在的主要问题展开讨论，并提出相应的应对策略。
一、主要问题及原因分析1. 数据不准确在进行房地产评估时，评估师需要运用大量的市场数据和实地调研数据进行分析。
由于数据的来源不一，以及信息获取的难度等原因，导致评估师难以获取到准确的数据，从而影响了评估结果的准确性。
2. 评估标准不统一不同的评估师、评估机构可能会采用不同的评估标准，导致同一份房地产在不同的评估师或机构处得出的价值可能会有所不同。
这给房地产交易中的买卖双方造成了困扰，也影响了交易的顺利进行。
3. 难以评估的因素房地产评估中存在一些难以评估的因素，如地理位置、区域发展规划等因素。
这些因素可能对房地产的价值产生重大影响，但由于其主观性和复杂性，导致评估师难以准确评估这些因素。
4. 评估师素质参差不齐评估师是决定评估结果准确性的关键因素之一，而评估师的素质参差不齐则会直接影响评估结果的可靠性。
一些评估师可能缺乏实地经验和专业知识，导致评估结果不准确。
5. 评估费用高昂房地产评估需要大量的人力物力以及专业知识，因此评估费用较高。
这对于一些小型房地产交易来说可能会增加成本压力，影响交易的进行。
二、应对策略评估师需要加强对市场数据的搜集和分析工作，以确保获取的数据准确、全面。
评估机构可以建立信息共享平台，将市场数据进行整合和共享，以提高数据的准确性和可靠性。
评估机构可以制定统一的评估标准和流程，对评估师进行相关培训和考核，以确保评估结果的一致性和可靠性。
政府部门可以出台相关法规和政策，对评估标准进行规范化管理。
评估机构可以加强对难以评估因素的研究和分析工作，探索出一套科学的评估方法，并将其纳入到评估标准中，以提高对这些因素的评估准确性。
《估价案例与分析》知识点：未定事项假设
《估价案例与分析》知识点：未定事项
假设
1.估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象1幢办公楼、2幢宿舍楼等9幢均建成于2002年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
2.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。
若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
3.根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。
4.本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。
5.估价对象为工业用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期结束后尚有建筑物残余价值。
由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其
收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。
房产评估中的注意事项及风险控制
房产评估中的注意事项及风险控制房产评估是市场经济中不可或缺的流程，它在很大程度上影响着房地产市场的走向。
在实际的操作中，我们需要注意一些事项，以避免影响评估结果和可能的风险。
本文将分享一些关于房产评估中的注意事项及风险控制的相关内容。
1. 定义评估目的：评估的目的不同，评估流程和标准也会不同。
例如，在买卖房产时，房产评估的目的是评估房产的市场价值和合理交易价格；在贷款时，房产评估的目的是评估房产的市场价值和贷款抵押价值。
因此，在评估之前首先需要明确评估的目的和标准，以避免因评估目的不同而引起的不必要风险。
2. 选择评估机构：评估机构的信誉和诚信度是评估结果的重要保证。
在选择评估机构时，除了选取有资质且专业的机构外，也要注重评估机构的诚信度和口碑。
可以通过查看评估机构的业绩和口碑，了解评估机构的实力和信誉度，以减少评估风险。
3. 材料准备：评估过程中需要提供一些材料和证明文件，如房产证、土地证、建设许可证等。
准备充分、准确的材料，可以加快评估流程，并避免因材料不全或不准确而引起的评估偏差和风险。
4. 现场勘查：评估机构在进行评估时需要对房产进行现场勘察，以了解房产具体情况和周边环境。
现场勘查是评估结果的重要保证，评估机构应该确保勘查过程真实可靠，避免因勘查不全面或不准确而引起的评估风险。
5. 评估方法：评估方法的选择是影响评估结果的重要因素。
常用的评估方法有比较法、收支法和资产折现法等。
在选择评估方法时，需要根据房产的具体情况和评估目的进行合理选择。
需要注意的是，评估方法过于简单或不准确，容易引起评估结果偏差和风险。
6. 判断评估结果：评估结果对于房产交易和贷款等都具有重要的意义。
评估结果需要结合市场情况和实际需要进行判断。
如果评估结果偏高，则房产可能会存在其他风险，如市场泡沫等。
如果评估结果偏低，则可能会存在资产低估等风险。
因此，在判断评估结果时应该综合考虑市场情况和实际需要，以避免因评估结果不准确而引起的风险。
房地产转让估价指导意见
房地产转让估价指导意见第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
第十一条法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。
第十二条房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。
第十三条房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。
第十四条房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。
第十五条在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
不同目的下的房地产价格评估及注意事项
不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值,不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据,注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估.1.房地产转让价格评估（1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2）房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
（3）在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法.（5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明.2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
（2）从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。
保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
(3）房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估（1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行.（2)房地产抵押价格评估，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。
房地产估价师案例与分析：房地产课税估价
房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。
为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象等。
特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。
如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。
因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按现有税法的有关规定执行。
我国在条件成熟时将开征统一规范的物业税。
房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。
对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。
租金收人是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转，让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
土地增值税估价主要是针对土地增值额。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定需要按照评估额计征土地增值税的包括三种情况：“1.隐瞒、虚报房地产成交价格的;2.提供扣除项目金额不实的;3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”。
而实际操作过程中，由于会计制度与评估制度存在诸多的差异，虚报、谎报收入和扣除项目金额的行为难以避免，在行为存在诸多弊端的情况下，通过公正、专业的房地产价值评估来维护国家税收无疑是最合理、最便捷的方式。
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。
此类评估应以确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准为目的。
对此目的的评估宜采用市场法评估房地产或土地的市场价值，辅助采用收益法、假设开发法进行评估，不宜采用成本法进行评估，评估过程与其他类型评估项目基本一致。
2.提供扣除项目金额不实的此类评估应区分纳税人是否属于从事房地产开发的纳税人。
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江苏省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的注意事项考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、遵守要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
A：谨慎原则B：最高最佳使用原则C：合法原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格2、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。
建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。
已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。
A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元3、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。
A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格4、若一开发项目征用耕地100亩，该村被征用前人均耕地为2亩。
那么，需要安置的农业人口数为__。
A．100人B．50人C．200人D．60人5、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。
A．50%B．60%C．70%D．80%6、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件B．房地产纠纷案件C．房地产预售D．房地产预测7、违章建筑是指。
A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章8、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是。
A：降低房地产开发贷款利率B：增加土地有效供给C：降低契税D：提高购房贷款利率E：工业用地的监测点评估价格9、下列不是直接融资优点的是__。
A．安全性高、筹资上可以积少成多B．资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C．有利于筹集长期投资资金D．由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展10、结构施工图不是指导的依据。
A：室内外装修设计B：编制预算C：施工组织设计D：施工进度计划E：执行层的组织协调11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5812、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：估价时点为未来，估价对象为未来状况B：估价时点与房地产状况均为现在C：估价时点为现在，估价对象为未来状况D：估价时点为现在，估价对象为过去状况E：工业用地的监测点评估价格13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。
A：70．00％B：83．33％C：84．00％D：86．67％E：工业用地的监测点评估价格14、由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈__的趋势。
A．向上波动B．向下波动C．上下波动D．随机波动15、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。
A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”B：经济学中的成本概念同于会计成本C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本”D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和E：执行层的组织协调16、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺B．城市化进程快C．投机需求膨胀D．过度放贷17、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。
A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格18、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系19、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。
A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.89E：工业用地的监测点评估价格20、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定阶法21、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型B．楼层C．层高D．装修22、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。
A．移动平均法B．扩大时距法C．最小二乘法D．趋势观察法23、《中华人民共和国土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。
A：国家B：所在的村民小组C：农民个人D：农民集体E：执行层的组织协调24、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。
按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为__元。
A．250B．500C．750D．150025、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。
A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。
而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等，A：建筑高度B：建筑结构C：容积率D：土地使用权来源E：土地用途2、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。
A．是一种专业意见B．估计价格或价值C．实行有偿服务D．承担法律责任E．估价作业日期长3、股票和债券的相同之处表现在。
A：都是融资工具B：都是流通证券C：持有者享有相同权利D：都具有偿还性E：都可以为投资者带来收益4、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。
A：全国通用定额B：行业通用定额C：专业专用定额D：施工定额E：概算定额5、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。
A：完全无弹性B：为单一弹性C：富有弹性D：缺乏弹性E：执行层的组织协调6、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。
某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2) A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价格K．1800L．2000M．2190N．2410O．2620P．2810Q．3000R．7、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为__。
A．3%B．5%C．3D．208、某房地产开发商经过市场调研后，决定在继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：市场集中化B：选择专业化C：产品专业化D：市场专业化E：借款合同9、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
A．投资估算B．竣工结算C．成本结算D．技术报告10、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800B．79104C．77952D．8156211、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度B．获取预期投资收益的可能性大小C．房地产投资项目激烈竞争程度D．房地产开发程度12、专业人员主要依照写字楼对其进行分类。
A：所处的位置B：交通便利条件C：自然或质量状况D：设施完善程度E：收益能力13、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。
A．现在B．未来C．过去D．B和C14、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是__。
A．财务净现值B．投资利润率C．动态投资回收期D．财务内部收益率15、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。
若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为万元。
A：876．03B：900．90C：1051．16D：1076．03E：借款合同16、房地产的行政法规包括。
A：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》B：《城市房地产转让管理规定》C：《房地产估价师执业资格考试实施办法》D：《住房公积金管理条例》E：《城市房地产中介服务管理规定》17、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。