龙湖成本测算模板
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2020-龙湖地产地动态测算模型(无特殊条件)-含融资标准模板
202,292 70,646
9,528 67,311 27,434
163,759 70,646
7,650 54,042 27,434
86,345 70,646
4,830 34,120 27,434
225,132 225,132 225,132 225,132 225,132
222 195 128 133 2,662
校验
-3,424
前三年：
修建率
调整修建率 调整后修建 率 销售率
调整销售率 调整后销售 率 建安支付率
配套设施
基础设施
主体建安
税费支付率
增值税
土增税
100% -10% 90% 84%
1% 85%
100% 100% 95%
3.4%
100% 0%
100% 100%
0% 100%
1.00%
前三年：
项目
一、收入 二、成本费用
12,080 6,482 2,348 356 2,894
70,646 70,646 70,646 70,646 70,646
595 3.36% 0.00% 0.18% 1.50%
202,962
478
9,695 70,646
963
总金额 (万元)
70,646 63,842 53,371 34,120
1,569 1,739 1,143 1,185 12,752
202,962 202,962 202,962 202,962 202,962
2,493 27 41 3 28
50,598 557 840 55 576
70,646 70,646 70,646 70,646 70,646
龙湖项目成本管理控制
• 反向倒逼： • 确定销售价格水平； • 确定利润要求； • 反推计算成本
目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望 利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格 走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并 力争控制的产品成本
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品 设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和 控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管 理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
形成行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
房地产企业的主要成本管理内容有： 1 产品的成本 产品的建造、品质 2 时间的成本平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本
售后成本有：
底商
1500-1800元/商业用房面积
管理用房
1500元/管理用房面积
成本科目
取值范围
适用标准
备注
2200-2400建筑面积
双拼
别墅项目 2000-2200建筑面积
联排
毛坯
土
地
投 资
多层
可
研
阶 段
小高层
1800-2000建筑面积 1500-1600建筑面积 1600-1800建筑面积 1600-1800建筑面积 1800-2000建筑面积
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不 是“做了再算”
目标成本的作用
为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
目标成本管理内容
编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后 评估
47
目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望 利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格 走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并 力争控制的产品成本
目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品 设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和 控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管 理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线
形成行业成本优势 。
目标：
建立目标成本管理为导向的成本管理体系
房地产企业的主要成本管理内容有： 1 产品的成本 产品的建造、品质 2 时间的成本平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本
售后成本有：
底商
1500-1800元/商业用房面积
管理用房
1500元/管理用房面积
成本科目
取值范围
适用标准
备注
2200-2400建筑面积
双拼
别墅项目 2000-2200建筑面积
联排
毛坯
土
地
投 资
多层
可
研
阶 段
小高层
1800-2000建筑面积 1500-1600建筑面积 1600-1800建筑面积 1600-1800建筑面积 1800-2000建筑面积
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不 是“做了再算”
目标成本的作用
为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益
目标成本管理内容
编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后 评估
47
龙湖地产成本估算模型
厅：地砖/房 间：强化木地 板 防滑地砖，局 部防水 防滑地砖局部 石材/马赛 克，满做防水 精装修,由装 修设计确定 地砖
根据 设计 涂 料， 局部 面 砖， 其它 事项 在产 品标 准表 中确 定。
根据设 计
厨房
墙砖 面砖局部石材/ 马赛克，泛水 户内门窗 高度设计决定 根据设计 按照设计 决定 面砖或涂料， 同外墙 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 面砖或涂料， 其它事项在产 品标准表中确
1、预留室外空调机位 及穿墙孔。空调机位 结合建筑考虑隐蔽。 不送空调。 2、厨房和不开窗卫生 间设成品烟道和排气 道，均设止回阀。
每户供气到厨房 和生活阳台（及 由设计确定 热水器）,一户 （框架剪力 一燃气表,表在 墙）。 生活阳台。
房间/厅
局部纸面石膏 板吊顶 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 铝扣板/局部艾 特尼特板吊 顶，根据设计 确定，浴霸 涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
卫生间
结构面层,局部 天窗
大院住 宅（联 排+叠 拼）
阳台
涂料，其它事 项在产品标准 表中确定。
露台
面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。
外廊（两个出入 口） 车库 车库内楼梯 屋顶平台
面砖或涂料 腻子面层 腻子面层 面砖，其它事 项在产品标准 表中确定。 腻子面层 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。烟道周 围泛水300高， 沿墙与地交接 处泛水上翻 100mm 水泥砂浆面 层，局部防水 处理。泛水做 法参见公司固 化标准 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 同外墙（内凹 部分用同色普 通漆，以不影 响外立面为 准） 同外墙 主体建筑局部 文化石，其余 同外墙 腻子面层 混凝土面层 混凝土面层 水泥砂浆抹
大学城龙湖项目成本估算模型
（4）
住宅灰空间
建筑面积
8889
㎡
花园洋房3043m2，占34.24％；联排1480m2，占16.66％；叠拼4364.88m2，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/m2（含架空板）
建筑面积
60850
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装按650元考虑
（10）
小户型公寓架空层
建筑面积
2524
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日
（四）
基础设施费
1
室外电气及高低压设备
（2）
场地平整挡墙
m³
档墙放阶，总价预估180万。
（3）
施工道路
项目建设用地面积
㎡
暂估
（4）
施工用水
项目建设用地面积
㎡
施工用水安装已签合同36800
（5）
天然气管道改造
项目建设用地面积
㎡
天然气管道改造14.6万。
（6）
雨水、污水市政管道改造
项目建设用地面积
㎡
雨水、污水市政管道改造28万
（7）
施工用电
1
规划设计费
（1）
方案前设计费
项目总建筑面积
㎡
龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同
住宅灰空间
建筑面积
8889
㎡
花园洋房3043m2，占34.24％；联排1480m2，占16.66％；叠拼4364.88m2，占49.11％；综合按（花园洋房单价测算+别墅）单价/2计算＝【1507*34.24％+2170*16.66％+2150*49.11％】-外墙保温100*0.7外墙系数*75％-外墙装饰75％『80*34.24％+190*65.76％】-外墙门窗0.22*680*75％（一面墙考虑外露）+架空空心板25＝元/m2（含架空板）
建筑面积
60850
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装按650元考虑
（10）
小户型公寓架空层
建筑面积
2524
㎡
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日
（四）
基础设施费
1
室外电气及高低压设备
（2）
场地平整挡墙
m³
档墙放阶，总价预估180万。
（3）
施工道路
项目建设用地面积
㎡
暂估
（4）
施工用水
项目建设用地面积
㎡
施工用水安装已签合同36800
（5）
天然气管道改造
项目建设用地面积
㎡
天然气管道改造14.6万。
（6）
雨水、污水市政管道改造
项目建设用地面积
㎡
雨水、污水市政管道改造28万
（7）
施工用电
1
规划设计费
（1）
方案前设计费
项目总建筑面积
㎡
龙湖•大学城一、二期（1#地块）项目方案设计～施工图设计阶段建筑设计合同
2020-龙湖地产XX项目收入、成本、税费、利润测算表标准模板
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33 十八、综合税负率=27+28+32
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34 十九、总纳税=12+24+31
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35 二十、企业利润=1-12-18-24-29-31
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36 二十一、利润率
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第 1 页，共 1 页
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27 十一、土地增值税税负率
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28 十二、增值税及附加税负率
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29 十三、管理和销售、财务费用
XX项目总收入、成本、土增税测算表
序号
一、查账方式 1 一、收入
项目
合计 -
小计 -
总销售
毛坯
一期
一期住宅
一期商铺
二期
投资测算表——龙湖
108,465 万元 2,533 万元 6,215 元/㎡
销售收入
项目变现能力
可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折 现率）
留存资产价值
项目销售收入/销售面积
销售均价的合理性
4,611 元/㎡ 项目销售部分投入/销售面积
单方成本的高低
19,317 万元 项目在实现盈亏平衡前需投入的资金
项目的投资规模
序号
指标名称
1 项目总投入
2 价
5 可租售单方成本
6 项目投资
7 所得税后净现金收益
8 股权倍数
9 投资收益率
10 税后净利率
11 项目自有资金IRR
投资评价指标
指标值 单位
计算公式
评价点
94,667 万元 开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税 项目的总投入规模
16,331 万元 2+3-1
项目静态收益
1.85
(7+6)/6
股权收益
84.5% 14.7% 62.3%
7/6
项目投资收益水平
所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产 净现值）
核心指标，大于10%
月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息） 核心指标，大于19%
敏感分析
龙湖的项目计划管理与预算、投资分析模版
静态 总预算数
合计数 -
已发生数
2009.01
2009.02
2009.03
2009.04
2009.05
2009.06
2009.07
2009.08
2009.09
2009.10
2009.11
-
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1、人工费用（含提成） 2、广告费 3、业务宣传费 4、售楼大厅、样板费用 5、维修基金 6、产权分户手续费 7、其它
2010.10
2010.11
2010.12
2010年合计 2010年合计 -
2011.01
-
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183684_龙湖地产成本估算模型
（4） （5） ◆ ◆ 5 6 （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8）
栏杆
栏杆长度
m m2 m2 m2
3,042
400
122 152
电梯厅、楼梯间、屋面 建筑面积 及雨蓬等 屋面瓦 电梯厅、楼梯间、扶手 栏杆等 户内精装修 主体设备及安装工程费 室内给排水 室内地采暖 室内电气工程 消防 通风空调及其安装费 电梯及安装费 弱电系统 其它设备（赠送热水 器） 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 总台数 建筑面积 户数 建筑面积
20 玻璃栏杆 25 - 彩钢瓦 25 650 193 60 60 8 5 46 14
阳台栏杆、室内窗护栏等材料和安装费用 电梯厅、楼梯间、屋面及雨蓬等精装修费 用
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装 修费用
自来水、排水、龙头、面盆、坐便器 分户燃气炉、循环泵、电磁阀、温控器、 管道等 楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程 管盒预埋 水消防系统、电消防系统、气体灭火系统 及防排烟工程 空调设备及安装费用、空调管道、通风系 统 观光电梯2层站，15米高
151 按58kg/m 考 结构及粗装修使用的钢材费用 虑；
2 17 按110kg/m 考 结构及粗装修使用的水泥费用 虑；
59 30 127
按0.33m3/m2 结构及粗装修使用的混凝土费用 考虑； 屋面、厨卫、阳台、露台等防水费用 单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防 火门等工程费用 单元门的材料及安装费用 入户门的材料及安装费用
精装修小高层
序号 （三） 1 （1） 2 （1） （2） ◆ ◆ ◆ (3) 3 （1） （2） （3） （4） （7） 4 （1） ◆ ◆ ◆ ◆ （2） （3） 成本项目 主体建安费 基础工程 基础工程费 地上结构及粗装修工程 结构及粗装修工程费 主材 钢材 水泥 混凝土 防水 门窗工程 单元门 入户门 外墙门窗 防火门 外墙百页窗 公共部位精装修 外墙装修 面砖 文化石 涂料 幕墙 外墙保温 大堂 外墙面积 面积 面积 面积 面积 外墙面积 m2 m2 m2 m2 m2 m2 项 41,378 6 80 350,000 6,667 3,334 23,335 50 100 50 外墙门窗面积 建筑面积 百叶窗面积 套 户 m2 m2 m2 6 944 9,736 60,850 3,651 8,000 1,500 500 8 250 建筑面积 建筑面积 建筑面积 防水面积 T T m3 m2 3,529 6,693 20,080 121,699 2,600 150 180 15 建筑面积 m2 60,850 660 建筑面积 m2 60,850 110 估算基础 建筑面积 单位 m2 工程量 60,850 单价(元) 合价(万元) 13,148 669 669 5,578 4,016 1,379 918 100 361 183 773 5 142 487 49 91 998 183 33 33 117 331 210
龙湖地产成本测算模板——12页
253 180 53 4 15 28 65 350 66
元 m
520,000 180 -
52 14
5,012 2,290 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 26 73 15 8 8 1,605 331 177 177 582 950 ㎡ ㎡ ㎡ 户 40 3.00 3,529 27 480 711 883 66
20 60 99 40 79
220,848 220,848 220,848 220,848 220,848
（6）
区内道路
1,601
（四） （五） 1 2 3 4 5 6 7 8 （六） （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （七） 1 （1）
环境景观工程 景观及 道路面 费 积面积 配套设施费 幼儿园 学校 会所 物管用房 设备用房 垃圾站 车站 市政道路费 主体建安费 建筑面 积 别墅(联排） 建筑面 积 别墅（叠拼) 建筑面 积 建筑面 住宅灰空间 积 建筑面 商业 积 建筑面 车库 积 建筑面 超市 积 经济型酒店 建筑面 积 精装修小户型 建筑面 公寓 积 花园洋房 精装修小户型 建筑面 公寓架空层 积 工程相关费用 工程管理费 工程监理费 项目总 建筑面 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积 建筑面 积
4.00% 3.00%
-
总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积 总建筑 面积
198,404 198,404 198,404 198,404 198,404
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
-
-
209,435 209,435 209,435 209,435 20 209,435
1
-
427 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 项目建 设用地 360*10 m 106,688 ㎡ 35 373 185,000 1 106,688 106,688 ㎡ ㎡ 2 1 21 11 106,690 106,690 106,690 106,690 106,688 ㎡ 2 21 106,690 1 20 1 350 1 140,000 180 2,243 961 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 项目总 建筑面 项目总 建筑面 积 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 198,404 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 10 33 5 1 10 650 93 20 198 198 417 198,404 198,404 198,404 1,340 ㎡ ㎡ ㎡ 户 2,750 15 20 1 369 298 397 20 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 220,848 1,360 14 6 1 750 1
龙湖集团投资决策模型
留存资产
地下超市 2,918 1% 0% 531 1,820 车库 18,956 10% 0% 2,843 1,500
合计
1 可租售面积及比例 2 4 建设用地面积及 比例 土地成本分摊 土地单方 建安成本 建安单方
196,399 100% 106,690 100% 10,843 552 38,701 1,971
52 2009年4月 2,209 2,209 5,500 1,215 1,215 894 894 61 64
53 2009年5月 1,657 1,657 5,500 911 911 671 671 46 48
54 2009年6月 6,961 1,105 5,857 5,500 5,473 3,813 608 3,205 2,475 447 2,028 191 200
5
-
1,580
6
前期工程费、基 础设施及配套设 施费和其他相关 前期工程费、 前期工程费、基 础设施及配套设 景观成本 景观单方 小计 单方 期间费用 财务费用
1,896 975 403 207 8,566 4,404 592 108 242 242 304 9,158 4,708
3,720 975 791 207 14,255 3,735 1,161 212 475 474 304 15,416 4,039
1,638 16% 163 62 1,413 1,413 353 1,060
196 16% 163 62 -28 -28 -7 -21
89 16% 163 109 -183 -183 -46 -137
1,374 16% 109 1,266 1,266 316 949
196 16% 109 88 88 22 66
龙湖集团标准目标成本测算(总结)模板
10,000
M2
250
250 1,994
1,311 1,311 1,311 1 1,311 2 245,211 1,311 500
户 户 户 项 户 个 M2 户 M2
80 500 1,000 300,000 4,500 100,000 20 5,008 150
10 66 131 30 590 20 490 657 8 23,285
总建筑面积 总建筑面积
245,211 245,211 245,211
M2 M2 M2
185 90
4,536 2,207 8,588
向市建委配套办缴纳的用于城市基础设施配套建设的费用。 向市人防办缴纳的防空地下室的易地建设费。 向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用。
其他行政及经营性收 总建筑面积 费 配套设施费 幼儿园 学校 会所 人防费用 居委会 消防站 物管用房工程费 其他配套设施费 基础设施费 供电工程费 区外供电线路工程费 区内供电工程费 开闭所 配电房 发电机 区内电缆 一户一表 供水工程费 区外供水工程费 区内供水管线 二次供水 一户一表 消防外线 其它零星 天然气工程费 区外供气工程费 一户一表 其它零星 排水工程费 区外雨、污水工程费 区内雨排、污排 生化池 隔油池 其它零星 中水系统费 区外中水工程费 区内中水管线 中水机房土建工程 中水处理工程 集中供暖 区外热力工程 换热站工程 区内热力管线工程 区外道路工程费 区外道路工程 区外道路绿化工程 区外路灯工程 区外信号灯工程 区内道路工程费 智能化工程费 电话系统工程 数据通讯工程 有线电视工程 卫星电视工程 户 户 户 项 道路面积 项 总建筑面积 道路面积 总建筑面积 专项面积 项 总建筑面积 个 区外气接入 长度 户 户 长度 区外水接入 长度 长度 容量 容量 功率 长度 户 区外电接入 长度 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积 专项面积
龙湖项目成本后评估模板
65,262 13,042
78,526
142,674
59,317 未启动
200 未启动
59,517
202,191
报规面积 （㎡）
122,361
51,424 173,785
备注
目前已开 发
待开发
1组团 （联排别墅+社区商业） 开工时间：2013.4 开盘时间：2013.8 竣备时间：2015.5 交房时间：2015.6
招标计划执行
分供方评价
招标信息统计
重点分供方管理
招标案例反思
例
序号 单位名称
类别
合同范围 履约评价 项目修正
结果
1
**建设
总包
90
优秀
2
**幕墙
幕墙
80
良好
3
**机电
机电
40
不合格
4
策略分供方
备注：项目修正若项目部一致认为有单位的评价分数存在调整必要，则一致认同后可在后评估 阶段进行一次修正用以给年度评价修正提供建议。
外墙涂料工程 2014/5/16 2014/5/16
0
2014/4/15 2014/4/15 0
2014/3/10 2014/3/10
0
2014/3/5 2014/3/5
0
1、工程实际进场时间偏差大，预留余量过大，存在工期索赔及价格波动风险。 2、前面各环节时间拖延，大幅压缩招标时间，造采托底，降低招标质量。 3、项目运营计划偏差，进场时间大幅提前、压缩各环节时间质量降低，匆忙上阵自乱阵脚。 4、是否整体招标计划编排不合理，造成研发或工程在某一特定时点工作压力过大。
职能交圈，加强审图、合 同标准化
界面
龙湖地产项目售楼处会所及样板区成本测算
功能分区 代征地块景观
面积 （m2）
26439m2
5000
样板区景观
15795
软景 11057 硬景 4739
样板区车行道路 联排别墅 叠拼别墅
5000 4000 2000
精装修样板房
1300
பைடு நூலகம்
地下车库 会所 汇总
2000 3100
配置标准
单方成本（元/m2）
1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、
200
同前《产品交付标准》
2685
同前《产品交付标准》
1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风格(180m2)
同前《产品交付标准》
1、详见《会所成本明细》 2、功能分区及面积详见会所平面图
2693 6000 2250 5498
总费用（万元） 100 663 403 100 1074 539 780 450 1704 5813
金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南天
200
竹、草皮
1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪松、四季桂、夹竹 桃、刚竹、火棘、金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮
600
1、宅间道、入户道：40厚230*115红色陶土砖
2、入行路：40厚锈板
850
3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖
1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石拼花
面积 （m2）
26439m2
5000
样板区景观
15795
软景 11057 硬景 4739
样板区车行道路 联排别墅 叠拼别墅
5000 4000 2000
精装修样板房
1300
பைடு நூலகம்
地下车库 会所 汇总
2000 3100
配置标准
单方成本（元/m2）
1、主要植物：栾树、香樟、银杏、雪松、朴树、合欢、
200
同前《产品交付标准》
2685
同前《产品交付标准》
1、地中海风格（250m2） 2、伊斯兰风格（250m2） 3、希腊风格（180m2） 4、巴厘岛风格(180m2)
同前《产品交付标准》
1、详见《会所成本明细》 2、功能分区及面积详见会所平面图
2693 6000 2250 5498
总费用（万元） 100 663 403 100 1074 539 780 450 1704 5813
金桂、垂丝海棠、红叶石楠、小叶女贞、金边黄杨，南天
200
竹、草皮
1、主要植物：水杉、香樟、银杏、雪松、四季桂、夹竹 桃、刚竹、火棘、金丝桃、八角金盘、麦冬、草皮
600
1、宅间道、入户道：40厚230*115红色陶土砖
2、入行路：40厚锈板
850
3、后院：60厚240*120棕红色烧结砖
1、60厚 100*100深灰色花岗岩小料石拼花
龙湖景观成本专项分析报告9498651
460 预结成本 别墅
5. 北京-滟澜山
562 预结成本 别墅
说明
红线表示现平均成 本437元/m2。
6. 北京-颐和原著
934 目标成本 别墅
平均成本
437
产品定位差 异较大，未 纳入平均统 计
注：因挡墙结构、光彩工 程、运动场地、室外游泳 池、环保降噪工程并不是 每个项目都有，且其对成 本影响较大，故本表中未 含此部分成本
与原范围的差异:
1. 软景 2. 硬景 3. 周界围墙、大门及入口岗亭 4. 导示系统 5. 环境水电
1. 挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调 整如下：
跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成 本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/ 主体结构及粗装修
跟建筑主体结构不相连的、因场地自 身高差必须存在挡墙，其结构成本纳 入三通一平工程费/场地平整。
6. 环境设施及小品 7. 室外游泳池 8. 运动场地
2. 光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告 位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，现 调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其 他安装工程
9. 环保降噪工程
注：运动场地、室外游泳池、环保降噪 工程并不是每个项目都有，故单独列示
2.景观成本费项明细
4 导示系统
包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。
5 环境水电
包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。
6 环境设施及小品 7 室外游泳池 8 运动场地 9 环保降噪工程
包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小 品材料费、施工费等全部费用。
包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等 材料费、施工费等全部费用。
三、集团现有项目景观实际成本 •一、目标成本审核结果
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）
跟龙湖学成本测算（简单、易学、实用）说起成本测算，恐怕这个名词并不陌生。
尽管不陌生，就李哥看来，超过50%的房地产企业还没有目标成本管控机制。
而当询问为什么没有目标成本的时候，成本管理部门的回答很干脆：没有图纸！那么，没有图纸就不能出目标成本了吗？显然不是！以下我们以龙湖X项目为蓝本，在无图纸的情况下，如何快速测算一个项目的目标成本。
一、技术经济指标的准备二、理清成本控制科目与套用公式，计算目标成本1、土地获得成本（一级科目）1.1.政府地价。
按照合同协议价格直接填写进来；建筑单方按照合同协议价格646477/总建筑面积229737 = 450元/㎡；可售单方按照合同协议价格646477/总可售面积225716 = 458元/㎡；1.2.土地契税。
一般为地价2.5%~5.5%进行测算，每个城市标准可能都不一样。
本案取3%。
按照10346（政府地价）*3%=310万，建筑单方与可售单方成本计算过程不赘述。
2、开发前期工程费（一级科目）2.1.方案设计费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*25元/㎡（单价）=546万，建筑单方与可售单方计算方法如上，不再赘述；2.2.初步、施工图设计费，参照方案设计费计算方法；2.3.景观设计费=83589（景观面积）*40元/㎡（单价）=251万；2.4.精装修设计费=1000（精装修面积）*200元/㎡（单价）=20万；2.5.专项设计费（弱电、导示等）=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* 5元/㎡（单价）=109万；2.6.勘察丈量费=106690（项目占地面积）* 6元/㎡（单价）=64万；2.7.城市建设配套费+人防易地建设费+规划许可证费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】 * （150+45+2.5） =4312万；2.8.招投标综合服务费+工程定额测定费+建设工程质量监督费=【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】*0.8（建安造价） * 0.48% = 84万；2.9.规划放线费+竣工规划验线费+防雷监测费+环境评测费=106690（项目占地面积）*（1.2+1+1.8+0.6）元/㎡（单价）=49万；2.10.散装水泥押金+白蚁防治费+新型墙体材料专项基金+交通组织分析评估费+树木伐移费+新型建材基金= 【168924（地上建筑面积）+49400（地下建筑面积）】* （0.9+0.9+0+0+0+0）元/㎡（单价）=40万；2.11.场地平整费=【（土石方挖方（不含回填）165000 m3 9.92元/m3）1,636,800元+ （土石方填方140000 m3 1.49元/m3）208,600+土石方余土外运25000 m3 7.60元/m3）190,000＝2,035,400元+增加淤泥10000*9.92+放坡增加10000*9.92＝2233800元+其他300000＝2530000】* 14元/m3 = 185000 * 14元/m3 =253万；2.12.场地平整档墙费=1单档墙放阶，总价预估180万；2.13.施工道路+施工用水+天然气管道改造+雨水、污水市政管道改造+施工用电=项目建设用地面积（106690）*（5+0.37+1.4+2.6+6）元/㎡（单价）=165万；2.14.河道治理费=【1、长190m*14宽河道+6.53*2档墙+8.7人行广场+8.4人行广场+交通桥（按施工图估算，档墙约1400M3）估造价240万元；2、景观及其他暂估110万元；合计350万元】=350万；2.15.临时办公室费=板房22万+土建20万+装饰10万（不含办公家具设备）=预估52万；2.16.临时围墙费=750m * 180元/m（单价） = 14万；3、主体建安费（一级科目）3.1.花园洋房(电梯7F/-1F)建安费=39593（花园洋房建筑面积）*1580元/㎡（单价）=6256万；注明：参照紫都城大城小院1362元/㎡，钢材调整到4800元/t，含量按63Kg/㎡，水泥按380元/T,含量按110Kg/㎡，砼按315元/m3含量按0.506m3/m2，其他材料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，加其他中式元素。
龙湖地产成本估算模型
988 919 69 -
43 40 3 -
44 41 3
生化池土建及 项目总建 工艺安装费 筑面积 中水系统 项目总建 筑面积 项目总建 筑面积
4
室外燃气系统 室外智能化系 统
1,360
户
3,529
480
21
21
5
689
30
31
（1）
车管系统
项目总建 筑面积 项目总建 筑面积 项目总建 筑面积 项目总建 筑面积
钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材 料考虑6％上涨，人工调整到25元/工日，精装安 650元考虑 钢材调整到4500元/t，水泥按350元/kg，其他材 料考虑6％上涨，人工调整到26元/工日
1、开闭所进线电缆 2000米*1200元/米=240万 2、开闭所安装（一、二、三期共用） 12000KVA*130元/KVA=156万 3、配电房安装 7800KVA*950元/KVA=741万 4、一户一表安装 住宅 （花园洋房和别墅） 416户*4000元/户=166.4万 5、一户一表SOHO 944户*3200元/户=302万 合计1605.40万 1360户的电缆费已包含电缆费在一户一表内，此 部分已扣除
㎡
0.37
4
0
0
（5） （6） （7）
天然气管道改 项目建设 造 用地面积 雨水、污水市 项目建设 政管道改造 用地面积 施工用电 项目建设 用地面积
106,690 106,690
㎡ ㎡ ㎡
1.40 2.60
15 28
1 1
1 1
106,690
6
65
3
3
（8）
虎漆河整治
190m*14+ 6.53*2+8 .7*2
工程成本测算合同模板
工程成本测算合同模板甲方（甲方名称）： ______________ （以下简称“甲方”）乙方（乙方名称）： ______________ （以下简称“乙方”）鉴于，甲方拟对其所办的项目进行成本测算，为确保工程建设的合理性和经济性，经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：第一条合同目的甲方授权乙方对其项目进行成本测算，帮助甲方确定项目的预算和投资额，并与相关部门协商达成一致意见。
第二条服务内容乙方按照甲方的要求，对项目的所有工程和设备进行成本测算，包括但不限于人工成本、材料成本、设备成本等，为甲方提供详细的成本测算报告。
第三条服务期限本合同自双方签署之日起生效，至乙方完成成本测算报告交付甲方之日止。
第四条服务费用1. 甲方应按照乙方提供的成本测算报告向乙方支付相应的服务费用。
2. 服务费用为 _______________ 元，由甲方一次性支付给乙方。
第五条保密条款1. 双方对在履行本合同过程中所获取的所有信息、资料和数据，均应保密，不得向第三方透露。
2. 如因一方违约而给对方造成经济损失的，应当承担赔偿责任。
第六条不可抗力1. 因不可抗力因素导致合同无法继续履行的，双方可暂时中止履行合同，直至不可抗力因素消除。
2. 不可抗力因素包括但不限于地震、火灾、战争等导致的情况。
第七条合同解除1. 乙方在履行合同过程中如出现重大失误或故意违约，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应的违约责任。
2. 甲方在履行合同过程中如违反合同规定，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相应的违约责任。
第八条争议解决双方在履行合同过程中如发生争议，应友好协商解决；如协商不成，应提交至甲方所在地有管辖权的法院解决。
第九条附则1. 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
2. 本合同未尽事宜，应根据双方协商确定，并作为合同的补充部分。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：签署日期：签署日期：以上内容属实，并同意履行。
甲方： _________________乙方： _________________。
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01-02-01-05 专项设计费
01-02-01-99 其他设计相关费
01-02-02 三通一平工程费 01-02-02-01 场地平整
01-02-02-02
施工道路、临水、临 电工程费
01-02-02-03 临时设施费
（1） 临时办公室
（2） 临时围墙
（3） 其他临设费
01-02-02-99 其他三通一平费
体育设施工程合同、环境景观工程合同、周界栏杆 工程合同、苗木采购合同、木材采购合同、私家泳 池设备、康体园建设施采购工程合同
监理合同、供电工程监理合同 工程技术咨询合同、造价咨询合同 工程专项检验合同 竣工勘测合同、房屋测绘合同、沉降观测合同
02-01-01
（1） （2） （3） （4） （5）
02-01-02
01-04-11 代征绿地建设工程费
01-06
（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9）
（10）
（11） （12） （13） 01-07 01-07-01 01-07-02 01-07-03 01-07-04 01-07-99 02-01
环境景观工程费
硬景工程费 软景工程费 环境水、电工程费 导示系统费 光彩工程费 降噪环保工程费 广告位、灯箱工程费 挡墙工程费 小区围墙工程费 体育健身游乐设施工 程费 运动场地工程费 室外游泳池工程费 其他环境绿化工程费 工程相关费 监理费 咨询费 定额外专项检测费 工程测量费用 其他工程相关费 销售设施建造费
01-02-03 行政及经营性收费
01-02-03-01 城市建设配套费
01-02-03-02 人防易地建设费
01-02-03-99
其他行政及经营性收 费
（1） 规划综合费
（2） 招投标综合服务费
（3） 工程定额测定费
（4） 建设工程质量监督费
（5） 防雷检测费
（6） 环境评估报告费
（7） 散装水泥押金
（8） 白蚁防治费
（9） 易地绿化费
（12） 交通评估费
（13） 其他
01-03
配套设施费
01-03-01 幼儿园
（1） 土建工程费
（2） 安装工程费
（3） 精装修工程费
（4） 室外配套工程费
01-03-02 学校
（1） 土建工程费
（2） 安装工程费
（3） 精装修工程费
（4） 室外配套工程费
01-03-03 会所
费项代码
01 01-01
费项名称
开发成本 土地费
01-01-01 土地取得价款
01-01-02 01-01-99 01-02 01-02-01
土地契约税 其他土地费 前期工程费 设计费
01-02-01-01 勘测费
01-02-01-02 工程设计费 01-02-01-03 景观设计费 01-02-01-04 精装修设计费
01-04-01-02 区内供电工程费
（1） 开闭所工程费
（2） 配电房工程费
（3） 发电机工程费
（4） 区内电缆工程费
（5） 其他供电工程费
01-04-02 供水工程费
01-04-03 天然气工程费
01-04-04 排水工程费
（1） 雨水排水工程费
（2） 污水排水工程费
（3） 生化池工程费
01-04-05 中水系统费
（1） （2） （3） （4） （5）
02-01-03
（1） （2）
售楼处建造费
Hale Waihona Puke 若为正式工程的一部分，那么：不包括建安设计费 用、建安工程费；装修费项只包括相对原设计标准 而增加的装修工程费用。
售楼处建安设计费 售楼处建安工程费 售楼处装饰设计费 售楼处装修工程费 售楼处装修期物品采 购费
样板房建造费
01-04-06 集中供暖
01-04-07 区内道路工程费
01-04-08 区外道路工程费
01-04-09 智能化工程费
（1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9）
电话线路敷设费 数据通讯工程费 有线电视工程费 住户对讲防盗系统费 小区车管系统费 周界安保系统费 背景音乐系统费 设备监控系统费 其他弱电工程费
平场土石方工程合同、挡土墙(边坡支护)工程合同
施工道路工程合同/施工用水工程合同/施工配电房带、色彩部分为在集团设定的“成本测算汇总费项”模板下增加的费项。 箱 同变 /施基工础用土电建线工路程架合设同合/施 同工配电房设备安装工程合地区公司可以增加次级费项，但不要随意改动已设置好的科目和费项。
临时用地用房租赁合同、临时办公用房施工合同 临时围墙工程合同
对应合同
估算基础 单位
工程量 单价(元) 合价(万元)
平米造价（元/平米）
工程量及单价 说明
土地购买合同 股权转让协议（以收购土地为目的） 土地置换合同 土地整治合同 (含管沟拆迁、水电气拆迁、接口拆 迁等） 委托拆迁合同 资产处置合同（与土地相关）
土地相关支持合同
地貌测绘合同、地质勘察合同、地质灾害评估合同等 。 概念、方案、初步、施工图设计合同 景观概念、方案、初步、施工图设计合同 精装修设计合同 供电设计、人防设计、污水处理设计、导视系统设计 、水土保持设计、钢结构设计、灯饰设计等合同 工程二次设计合同（如需单独支付设计费） 施工图审查合同、防雷施工图审查协议 环境测评合同 可行性研究、制图、晒图、模型、公示牌制作等合同 。
样板房若为正式工程的一部分，则不包括建安设计 费、建安工程费。 样板房若为实体样板房，装修工程费项仅为装饰成 本与装修部分的销售价格之间的差额。
样板房建安设计费 样板房建安工程费 样板房装饰设计费 样板房装修工程费 样板房装修期物品采 购费
样板区环境建造费
样板区景观设计费 样板区景观施工费
样板区若为正式工程的一部分时，施工工程费项只 包括相对原设计标准而增加的景观工程费用。
（1） 土建工程费
（2） 安装工程费
（3） 精装修工程费
（4） 室外配套工程费
01-03-04 人防防护设施费用
01-03-05 居委会
01-03-06 消防站
01-03-07 物管用房工程费
01-03-99 其他配套设施费
01-04
基础设施费
01-04-01 供电工程费
01-04-01-01 区外供电线路工程费
教育配套设施工程合同
教育配套设施工程合同
会所工程合同，家具、饰品购买合同
区外高压供电工程合同 开闭所安装工程合同 配电房安装工程合同 发电机采购安装合同 电缆管沟桥架施工合同，电缆、电缆桥架采购合同 供水工程合同，水泵、阀门采购合同 天燃气工程合同 排水工程合同
小区内道路工程合同 小区外道路工程合同 电话系统接入合同、数据通讯系统接入合同、有线 电视系统工程合同、数据通讯网络施工合同、安防 对讲系统工程合同、设备监控系统工程合同、周界 安防工程合同 车管系统工程合同、背景音乐工程合同