房地产投资信托基金风险研究
我国房地产投资信托基金与风险研究
我国房地产投资信托基金 REITs 法律制度困境及对策研究.pdf 49 我国房地产投资信托基金发展研究.pdf 三、风险及应对篇 房地产投资不同阶段主要风险.pdf 55 房地产投资的影响因素及风险控制研究.pdf 57 53
房地产投资对国民经济增长带动作用研究.pdf 房地产投资对经济发展的影响研究.pdf 62
财经纵横
试论房地产投资项目的可行性研究
张庆增
（广东省丝绸纺织集团有限公司， 广东 广州 510180 ）
【摘 要】 房地产行业已然成为国民经济的重要支柱之一， 房地产投资项目可行性研究是房地产投资决策的重要步骤和依据。 本文对房地产投资项目的可行性研究的作用、 研究阶段、 基本内容和关键问题等多个方面进行了综合论述。 【关键词】 房地产； 投资项目； 可行性研究
房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策 阶段， 对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研 究， 制定、 分析和评价各种投资方案的可能性、 技术性和经济合 理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、 资金筹措、 实施 立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投 操作、 风险大等特点， 对房地产投资项目进行科学合理的可行 入多 、 性研究， 是控制投资风险、 确保合理开发的基础性条件， 甚至关 系到房地产投资项目的盈亏成败。 一、 房地产投资项目可行性研究的作用 （1 ） 作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投 资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论， 项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规 模等事项。 （2 ） 作为项目主管方的审批依据。 房地产开发企业应 就拟投资的房地产项目编制申请报告， 报送项目审批核准机关 申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项 目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目， 很大 程度在于项目可行性研究是否科学、 合法、 合理， 是否具有理想 （3 ） 作为项目筹资的重要参考资料。 房地产 的经济和社会效益。 投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研 究， 一般很难对外筹资。银行等金融企业、 投资公司等财务战略 投资者是在承担的风险较小、 项目具有足够的还款能力的情况 下， 才可能给予项目贷款。 （4 ） 作为项目进行前期工作的依据 。 项目的前期工作包括规划设计、 人员招聘、 施工准备等， 在房地 产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间 表。如无其他情况的改变， 一般应根据该计划行事。 二、 房地产投资项目可行性研究阶段的划分 （1 ） 投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择 投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内， 根 据有关法律法规和政策， 同时结合资源条件和市场供求等条件 寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依 靠粗略的估计而不是依靠详细的分析， 主要是从投资收益等角 度研究投资的可能性， 进行投资机会的选择和鉴别， 引起高层 决策者的投资意向 。 投资机会研究的结果允许误差在 30%之 内， 研究费用占投资总额的 0.1%～0.2%。如果初步证明项目投 资的设想是盈利并且可行的， 则可以再进行更深入细致的研究 分析。 （2 ） 初步可行性研究。 初步可行性研究是指对房地产项目
目前我国房地产信托状况与风险分析
目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。
民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。
本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。
关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。
行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。
2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。
据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。
其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。
3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。
各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。
我国房地产投资信托基金(REITs)发展障碍与对策研究
证房地产企业 所需 的大量 资金 ， 更 为重 要 的是将 分 散银 行 体 系的经 营风险 ， 降低危机爆发 的可能性。
新 区先行先试 ” 以及“ 工业振兴” 两 大政 策依据 ， 率先拉 开 了
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 试点 的序幕 。但 由于资产 的权属 不清 以及 租金 收取 存在 问题 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在天津滨海推进的工作 刚刚开始 就遇到 障
房地产投资信 托基 金 （ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｔ ｒ ｕ ｓ ｔ ｓ ， 简 称 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ） 是一种 以发行 股票 或收益 凭证 的方式 ， 公 开或 非
Hale Waihona Puke 公开汇集 多数 投资 者 的资金 ， 交 由专 门投 资机 构进行 投 资
Ｄ ＯＩ ： １ ０． ３ ９ ６ ９ ／ Ｊ ． Ｉ Ｓ Ｓ Ｎ． １ ０ ０ ８—３ １ ５ ４ ． ２ ０ １ ３ ． ０ ２ ． ０ ２ ２
一
、
Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的概 念
抵押贷款 。其主要 的收益来源包括租金 收入 、 贷款利息 以及
所持有房地产 的资本增值收益 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的基本运作模式可 以用下 图表示 。
化进行金融创新 的产物 。 按照投资人投 资于 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ的方式不 同， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以分 为
契约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ和 权 益 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。契 约 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 与投 资人之
间签订信托契 约， 并 向投资人 发放 收益凭证 ， 作为 投资者 取
我 国房 地 产 投 资 信 托 基 金 （ Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ）
房地产投资信托基金
引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。
正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。
同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。
在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。
引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。
本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。
我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。
房地产投资信托基金法律问题研究
段， 不可避免的存在着一些法律上的障碍 ， 本文研究的重点就是从这些障碍着手， 进一步探讨完善的具体建议。
关键词 ： 房地 产 ； 信托 基金 ； 法律 问题
Байду номын сангаас
结构 以及投资管理资产的方式和范围进行详细规定， 同时也要对负债 引言 为了增加融资渠道 ， 完善房地产金融架构以 及降 低银行风险， 进 比率和信 息披露等内容进行明确规定。 步发展房地产投资信托基金对于房地产企业来说就具有非常重要 （ 二） 完善信托法的建议 的意义， 本文通过分析法律上的障碍 ， 从而提出几 完善 的建议， 这对 完善信托法需要从两个方面进行完善， 第—要取消信托投资基金 于发展房地产投资信托资金显然具有一 — ． ｊ 的促进作 用 。 规模的限制 ， 由于房地产本身属于资金密集型的企业， 因此资金规模 相对较大 ， 如果不能够取消投资门槛， 就很难形成资金的规模效应， 而 二，房地产投资信托基金法律的障碍 目这样也有助于降低投资风险， 比如取消对集合信托业务合同不得超 （ 一） 专项法律的障碍分析 过２ ０ ｏ 份， 最小金额不得低于５ 万元的限制 ， 从而让更多的中小投资者 目前国内针对信托基金的立法主要包括 信托法 和 信托投 能够通过基金进行投资 ， 并间接的参与到房地产开发中， 这能够增加 资公司管理办法 以及 （ （ 信托投资公司资金信托管理暂行办法 ， 这 房地产投资信托资金的资金来源 ， 同时也能够有助于实现房地产对资 些专项法律法规 已经难以适应新的环境。这主要体现在下面三个方 金数量的需求。 面， 第—信托投资基金的融资规模受到限制 ， 投资门槛较高， 中小投资 第二要取消对信托基金产品宣传以及流通的限制， 信托凭证的流 者很难参与投资。这对于需求大量的投资基金支持的房地产企 业来 通 ｆ 生 是投资基金的生命线， 只有允许基金的流通， 才能够吸引更多投 说显然具有一定的遏制作用 ， 而且信托不能够举借外债 ， 这同样会影 资者关注和进行投资 ， 所 以要通过立法的方式来取消对信托凭证流通 响投资信托基金业务的发展。 第二就是基金的流通受到限制， 这会明 限制的规定 ， 增加信托凭证的流通效率。另外还需要通过立法取消对 显的增加投资人的风险， 从而遏制投资基金的发展。第三就是针对信 信托基金产品宣传的限制， 允｛ 信 托基金能够通过公共媒体平台进行 托基金的产品宣传也受到法律法规的限制 ， 比如 信托投资公司资金 宣传 ， 从而提升信托基金的影响力。 信托管理暂行力怯 》就明确规定了信托投资公司不能够通过公共媒 第三要对房地产的所有权和 土地使 用权进行明确规定 ， 将补偿条 体对相应的产品进行宣传。 件和续期费用进行明 确， 通过统一的信托法彻底消除 其他法律在房地 （ －） 配套法律 的障碍分析 产所有权和土地使用权这两个方面的模棱两可 ， 这也有助于降低投资 这主要体现在两个方面 ， 第一是相应的税收体系不完善， 从信托 风险。 基金的税收对象来看 ， 会涉及到个人、机构投资者 ， 以及证券公司和 （ 三） 完善相关的税收体制 基金公司的重要参与者 ， 如此众多的税收对象造成 了 课税较为严重 ， 由 于当前房地产投资信托基金在税收政策 匕 存在不公平的问题， 影响到信托基金的吸引力。而从税收的环节来看 ， 会涉及到发行、交 特别是在优惠税收政策 Ｅ 没有进行明确 ， 而 易和分红派息等 ， 这些都需要相应的法律进行明确 ， 而且为了提升投 造成 了基金交易成本相对较高 ， 这又会进一步削弱投资者的盈利水 资者的积极性， 在税收方面进行相应的优惠也要进行相应的明确。第 平， 再加上没有信托财产登记制度 ， 造成了不利于对投资者的合法权 二针对信托投资基金的投资人存在重复征税的问 题， 这会导致基金持 益的保护， 所以我国房地产投资信托基金在税收政策要积极借鉴美国 有者会产生严重的利益受损。 等发达国家所制定的税收法规模式， 当投资信托基金在一定条件下就 （ 三） 法律风险的障碍分析 能够免征所得税 ， 比如投资者的最低数量， 单一大股东的持股比冽， 信 这主要体现在两个方面 ， 第一是房地产资产所有权 的限制 ， 这一 托投资所持有的不动产资产 比例等条件进行没定， 增加对投资人的分 点和境外信托基金中的基础财产所有人完全拥有百分百产权存在着 红比冽等 ， 通过这些条件的明确 ， 不仅仅能够提升房地产投资信托基 明显不同 ， 由于我国土地是国家所有， 这导致了产权没有进行明确 ， 在 金的吸引力 ， 更能够增加投资人的投资信 。 交易市场 Ｅ 房地产都会有一定的期限。第二是土地继续使用的限制 ， 根据我国 （ （ 物权法 ） ） 的有关规定 ， 土地 的继续使用存在着 明显的限 四、总结 制， 比如非住宅建设用地在使用权到期之后如果续期， 就要按照法律 总而言之 ， 完善我国房地产投资信托基金的相关法律法规 ， 并能 相关规定重新办理。如果续期就要补交土地 出 让金 ， 如果国家提前收 够实现和发达国家接轨， 这对于降低我国房地产行业风险， 完善房地 回， 主要进行一定的补偿并退回土地 出让金。但是由于相应的评估标 产信托行业都具有非常重要的作用 。因为只有通过完善法律体系， 才 准和量化标准并没有在有关的法律法规中体现， 所以可执行 ｌ 生 不高。 能够促进信托基金市场的公平和公正， 公开和透明。只有这样才能够 最大限度的增加房地产的融资渠道， 降低银行系统的融资风险， 提升 三、完善房地 产投资信托基金法律的几点建议 我国房地产投资信托基金的诚信度， 进而实现房地产行业健康有序的 （ 一） 完善投资信托基金的法律体 系分析 发 展。 四 目前在我 国房地产投资信托基金 的法律法规上只有 “ 一法两 规” ， 从专业 牲 和效力层次方面都不能够满足房地产投资信托基金的 参考文献 要求。而且现行的 公司法》 以及 破产法） ）等基础 胜法律和房地 【 １ 】 史春 宁 ． 我 国房地 产信托投 资基金 的发展模 式与政 策建议【 Ｊ 】 ． 产投资信托基金的法律要求产生一定的冲突。因此要从法律体系上 新 金 融 ．２ ０ １ ２ （ １ ２ ） 进行完善 ， 而根据经济型原则 ， 再加上我国房地产投资信托基金的发 ［ ２ 】 姜林 静 ． 房 地产 信托风 险 防范措 施 解析［ Ｊ 】 ． 中国证 券期 贷 ． 展历程， 应该借鉴成熟的资本市场为房地产投资信托制定专项法律 。 ２ ０ １ ２ （ １ ０ ） 进一步明确信托投资主体发起人以及受托人和托管人之间的权利和 ［ ５ 】 伍 扬波 ． 浅析我 国发展房地产信托投 资基金的意 义【 Ｊ 】 ． 商业 文 义务 。并对我国房地产投资信托基金要采取的组织形式和产品交易 化（ 学术版） ．２ ０ ０ ８ （ Ｏ ２ ）
房地产投资信托基金风险管理研究
房地产投资信托基金风险管理研究摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。
但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。
关键词：房地产投资信托基金；风险房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
一、房地产投资信托基金的风险及成因风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
(一)系统风险系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。
经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。
本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1.经济周期风险房地产业对国民经济的变化非常敏感。
当国民经济扩张时。
对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。
此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。
当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。
房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。
房地产行业就是如此周而复始的运行。
2.政策风险世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。
房地产投资信托基金风险有哪些
房地产投资信托基金风险有哪些房地产投资信托基金是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
那么，房地产投资信托基金风险有哪些？接下来就是由我带来房地产投资信托基金风险有哪些的有关知识，以供大家参考借鉴。
一、房地产投资信托基金风险有哪些1、建立完善相关配套制度发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。
委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。
要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的；第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束；第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。
在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。
此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。
即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。
独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。
这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务，而不是仅仅为公司的股东利益服务。
只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs 运作的透明度，才能为险资投资创造良好的环境。
2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。
委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。
委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析
较明显 ， 受到了广大中小投资者的普遍认 可。 二、 ＥＴ Ｒ Ｉｓ的劣势分析 虽然从 产品固有特性上分析 ， Ｉｓ ＲＥＴ 具有 以上 多种优 势 ，但具 体到 不 同运行 机制 下 ， ＲＥＴｓ Ｉ 也存在着各 自的劣势。 这里笔者主要从
组 织 形 态 的 角度 进 行 分 析 。
监 管 流 于 形 式 。 （ ） 金 管 理公 司 的行 为 缺 乏 ２基
约束。在现行的 法规 中对契约型 ＲＥＩｓ Ｔ 的基 金 管 理 人 的 决 策 权 限 及 操 作 行 为缺 乏 明 确 的 规范和约束， 同时投 资者也无法行使 筛选管理 人 、 管人 的权力 。 托 这就促成基金 管理人 的权 限膨胀化， 即凡是基金 买卖的重大投 资决策均 由基金管理人 一手 包揽 。 存在 着一定的道德风 险。 另外 ， 由于基金 管理 费为 固定收益， 如此一 来， 各家基金 管理公 司的首要 经营 目标就变成 了把 基金规模做 大． 而并非把精 力放在如何为 投资者们舅取 更多价值上来 ， ｜ 缺少企业应有的 优 胜 劣 汰机 制 。 （ ） 关 法律 政 策缺 位 。我 国 ３相 目前还没有设立一 系列契约型 Ｒ Ｔ 的相关 ＥＩｓ 法律 ． 这给基金 管理公 司的操 作留出了很 多空
１公 司型 Ｒ Ｔ 的劣 势： １ 制约公 司的 ． ＥＩｓ （） 成长。我国《 司法》 公 规定 ， 公司的对外投 资不 得超过公 司净资产的 ５ ％ ０ 。而作 为公 司型的
Ｒ Ｔｓ 成 立 之 初 主 要 是 通 过 收 购新 的 地 产 ＥＩ 在
、
项 目来实现增 长 ．这条规定显 然阻碍 了其发 展。此外 ， 按照税 法的要 求， 司型 Ｒ Ｔｓ 公 ＥＩ 在 其 利 润 分 配 前 必 须 按 照 ３ ％的 税 率 交 纳 企 业 ３ 所 得 税 ， 也 将 极 大地 影 响 ＲＥ Ｔ 的 收 益 ， 这 Ｉｓ 制 约 公 司 的 成 长 。 （ ） 作 权 、 股权 受 到 限制 。 ２运 控 公 司型 Ｒ Ｔ 的 组 织 性 质 是 法人 ， ＥＩｓ 因此 ， 所 其 聘请的管理公 司权力有限 。 对基金 的管理 运作 权有一定的制 约性 。另外， 由于 ＲＥ Ｔ 的运行 Ｉｓ 规模 巨大 ，作 为公 司型 ＲＥ Ｔ 的股 东要 想控 Ｉｓ 制整个公 司至少要投 入几个亿 ， 因此 ， 这种情 况下 即使是公 司的第一大股 东也很 难控制公 司 ， 东 的控 股 权 受到 一 定 的 限 制 。 股 ２契约型 Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 的劣势主要表现在 ： ） （ 对 １ 基金 运作的监 管流 于形式。 于契约型 Ｒ Ｔ 对 ＥＩｓ 的投 资者而言， 在其将资产委托 给基金 管理公 司后，就不能直接干预基金 资产的管理运作 ， 其所享有的“ 监督 制约权” 只能通过 出席基金 持有人 大会来行使 ， 对资产的具体投 资行 为并 无权 力进 行 干 涉 ， 显 然 使 得其 对基 金 运 作 的 这
房地产投资信托基金的投资风险研究
房地产投资信托基金的投资风险研究摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产投资信托基金的投资规模越来越大。
然而，房地产市场的波动性和复杂性给投资者带来了巨大的风险。
本文通过分析房地产投资信托基金的投资风险，包括市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险，提出了相应的风险管理策略，以帮助投资者更好地掌握风险并实现收益最大化。
关键词：房地产投资信托基金，投资风险，市场风险，信用风险，流动性风险，管理风险，风险管理策略一、绪论房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是指以房地产作为主要投资标的，以收益分配为主要目的，通过证券化方式融资，向公众募集资金，再将这些资金用于房地产的相关业务，如购买、开发、管理、租赁甚至销售不动产等。
REITs通常会向公众出售权益份额或纸金，以此吸引保有亲身资产的投资者，从而降低房地产的采购成本，并为投资者获取回报。
截至2021年，我国REITs市场已经启动，并实行试点。
在下一步的发展过程中，REITs的市场规模将进一步扩大。
然而，在投资REITs时，投资者需要了解投资的风险。
只有通过对REITs的风险分析和风险管理，才能在保证投资回报的同时降低投资风险。
本文主要从市场风险、信用风险、流动性风险和管理风险四个方面，对房地产投资信托基金的投资风险进行探讨和分析，并提出风险管理策略，以期帮助投资者更好地理解和管理风险。
二、市场风险分析市场风险是指由于市场变化所引发的投资风险。
在房地产投资信托基金中，市场风险主要表现为资产价格的波动性。
首先，由于房地产市场的周期性变化，房地产投资信托基金的资产价格可能会受到市场波动的影响。
在经济环境好时，REITs的资产价格往往会上涨，反之亦然。
而且，由于房地产市场本身的复杂性和不确定性，市场风险也比较难以预见和控制。
其次，政策风险也是另一种市场风险的表现。
政策的变化会对整个房地产市场产生直接或者间接的影响。
房地产投资信托基金投资运作风险管理研究
抗 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 股票价 格波动的能力 ， 即抗 风险能力 ， 就越 强。 也 鉴于此 ， 我们可 以得 出， 选择 任何一种规模的 Ｒ Ｉ ＥＴ都会存 在一定的风险 ， 因此投资者在选择 Ｒ Ｔ 股票时 ， 了关注 ＥＩｓ 除 其 规模 之外 ， 更应该关 注其基本层面 的各 种情况 。 １ Ｒ Ｔ 的运 作风 险 ． ＥＩｓ ２
有商业性房地产（ 如公寓 、 购物中心 、 办公楼 、 馆和仓储 中 旅 心等 ） 且享有税 收优惠的房地产经营公司 ， 、 而非仅仅 是一 个纯粹的封闭式基 金。
ｌ Ｒ Ｉｓ ＥＴ 的投资运作风险分析
１ Ｒ Ｉｓ ． ＥＴ 的投 资风 险 １
由于投 资者足以购买 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 股票的形式对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 进行 投 资， 因此其不仅需要承担 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 作为房地产证券化 产品 的 特 殊风险 ，而且 还需要承担股票市场 的特定风险。具体而 言 ，Ｅ Ｔ 的投 资风险可分为 以下几类 。 Ｒ Ｉｓ
－ － －
ｅ ｔ ｔ ｖ ｓ ｍ ｅ ｔｔ ｕ ｔ ｓ ａ ｅｉ ｅ ｔ ｎ ｓｓ ｎ ｒ
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（ ｕ ａ ｉ ｏｌ ｅ，ｉ ｎ ， ｕ ａ ０ ０Ｃ ｉ ） Ｈ ｎｎ ｔ Ｃ ｌｇ Ｙｙ ｇ Ｈ ｎｎ４ ０ ， ｈｎ Ｃｙ ｅ ａ １ ３ ａ
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REITs风险
房地产投资信托基金的风险因素分析房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产投资信托基金的风险主要来自宏观经济情况以及经营过程中的风险，主要表现在以下七个方面。
1 REITS的政策风险目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。
但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。
2 REITS的流动性风险………………一般而言，产业投资基金有10年的存续期，且投资的对象是特定的产业，需要一定的投资回收期，而且未来收益的不确定性，导致流动性不足本身就是一个很大的风险，也可以说是投资的风险成本。
在我国现行的信托制度下，信托产品由于受“一法两规”的严格限制，既不能在证券交易所上市交易，还不能通过公共媒体进行营销宣传等，导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，转让交易成本高，其流通性远不能满足投资者的转让需求。
由于信托产品的信用评级体系和定价体系都没有建立起来，银行质押业务也难以开展，投资者面临着一定的流动性风险。
3 REITS的信息不对称风险由于REITS的投资资金是交由专门的机构房地产投资经营管理，就形成了一种委托代理关系。
………………房地产经营者将无法使投资者相信其高利润能力并付出代价，即使房地产经营者的实际盈利能力很高，为了获得投资，也要付出很高代价。
高利润房地产经营者得不到投资，而低利润房地产经营者却可以得到投资。
因而投资是低效率的。
……………（博弈模型，完美贝叶斯均衡中，分开均衡）4. REITS的控制风险控制风险是指基金和基金管理公司由于无法对所投资的企业和项目实施有效控制而产生的应得收益的损失。
房地产投资信托基金研究
房地产投资信托基金研究在当今的投资领域，房地产投资信托基金（REITs）逐渐成为备受关注的热门选择。
对于投资者来说，了解房地产投资信托基金的运作机制、特点、优势以及潜在风险，是做出明智投资决策的关键。
房地产投资信托基金，简单来说，是一种通过汇集众多投资者的资金，用于投资房地产资产，并将租金收入和资产增值按比例分配给投资者的金融工具。
它为那些想要参与房地产投资，但又缺乏足够资金直接购买房产或者没有精力进行房产管理的投资者提供了一个便捷的途径。
REITs 的主要特点之一是其多元化的投资组合。
通过投资于不同类型的房地产，如商业写字楼、购物中心、公寓住宅、工业厂房等，REITs 能够有效分散单一房产项目带来的风险。
这种多元化不仅体现在物业类型上，还可能涵盖不同的地理位置和市场环境。
另一个显著特点是强制分红政策。
大多数国家和地区的法规要求REITs 将至少 90%的应税收入以股息形式分配给投资者。
这意味着投资者可以定期获得相对稳定的现金流回报，类似于持有固定收益类投资产品。
REITs 相较于直接投资房地产具有明显的优势。
首先，它降低了投资门槛。
投资者不需要花费巨额资金购买整栋房产，只需购买 REITs 的份额，就能间接拥有多样化的房地产资产。
其次，REITs 具有较高的流动性。
在证券交易所上市交易的 REITs 份额，投资者可以随时买卖，相较于出售房产的繁琐过程，资金变现更为便捷。
再者，专业的管理团队负责 REITs 所投资房产的运营和管理，包括租赁、维护和翻新等，投资者无需操心日常的房产管理事务。
然而，投资 REITs 也并非毫无风险。
市场风险是不可忽视的因素之一。
房地产市场的波动会直接影响 REITs 的价值。
当经济衰退或房地产市场供过于求时，租金收入可能下降，房产价值可能缩水，从而导致 REITs 的股价下跌。
利率风险也对 REITs 产生重要影响。
当利率上升时，债券等固定收益产品的吸引力增加，资金可能从 REITs 流出，导致其价格下跌。
房地产投资信托基金风险问题研究
房地产投资信托基金风险问题研究一、市场风险市场风险是指由于市场供求关系、宏观经济政策、房地产市场波动等因素导致的资产价格波动的风险。
房地产投资信托基金的投资标的主要是房地产项目，因此其面临着房地产市场的波动风险。
一旦市场供求关系发生变化或宏观经济政策调整，房地产市场价格就会波动，从而影响房地产投资信托基金的净值和投资收益。
在面对市场风险时，投资者可以通过以下方式进行风险管理：建立健全的风险管理体系，包括市场风险的监测和预警机制，及时调整投资组合，减少市场风险。
采取多元化投资策略，通过投资多类房地产项目、分散风险，提高投资组合的抗风险能力。
加强市场信息的搜集和研究，及时了解市场动态，减少投资时机的盲目性。
二、信用风险信用风险是指由于债务人或合同对方无法按照约定的条件和期限履行义务，导致投资者无法收回本金或获得利息的风险。
房地产投资信托基金在投资过程中需要与多方合作，如开发商、房地产公司、金融机构等，存在着与各方进行业务合作的合同履行风险。
这些合作方的信用水平、经营状况、资金实力等都会直接影响到房地产投资信托基金的投资收益。
针对信用风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：加强对合作方的尽职调查，全面了解其信用状况和经营状况，选择信用水平较高、经营稳定的合作方进行合作。
建立健全的风险预警机制，及时监测合作方的信用状况，一旦发现合作方存在信用危机风险，立即采取相应措施减少损失。
加强与合作方的沟通和协商，建立长期合作关系，提高合作方对房地产投资信托基金的认可度和支持度，减少信用风险。
三、流动性风险流动性风险是指投资者在需要变现资产时，不能迅速找到买家或者买家出价低于市价的风险。
房地产投资信托基金是一种流动性较高的投资工具，但由于房地产项目的特殊性，存在着变现困难的问题，容易导致投资者的流动性风险。
对于流动性风险，投资者可以采取以下措施进行风险管理：保持良好的投资组合结构，分散流动性风险，避免投资集中于某一类房地产项目。
房地产信托投资基金风险探析
种不确定性风险。 房地产信托投资基金主要存在
以下 几种 风 险 。 ２ ． １提 前清盘 风险
Hale Waihona Puke 房 地 产 信 托 投 资 基 金 一 直 是信 托 行业 资金 使 用 的一个 主要 方 向，一直 以来房 地产 信托 投 资
在 真 正 的 兑 付 高 峰 到 来之 前 ，２ ０ １ ２ 年 已经 有 超 过 ４个 房 地 产 信 托 投 资 基 金 提 前 清 盘 ，如 ２ ０ １ ２ 年２ 月１ Ｏ日， 天津 信 托 ２ ０ ０ ９ 年ｌ １ 月 发行 的 正源 投 资—— 信 达 地 产 股 票 收 益 权 投 资 及 回购 结合 资金信 托 计划 提 前宣 告 终 止 ， 这 比原 本 的 ５ 月到 期 日提 前 了 ３ 个月。 该 项 目于 ２ ０ １ ０ 年９ 月 开
房地产金融
房地产信托投资基金风险探析
迟丽 华 ’ ，唐雪佳 ’
（ １ ． 辽宁师范大学会计系 ，辽宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ９ ）
摘要 ：房地产信托投资基金作 为房地产融资创新方式的重要成果，在拓宽房地产企业的融资渠道、 增加社会大众投 资渠道的同时， 也存在一定风险。 对房地产信托投 资基金 的主要特征进行 系统阐述，
于银行贷款政策 的不 断缩 紧， 拓宽房地产业融
资渠 道迫 在眉 睫 。 ２ ０ ０ ８ 年１ ２ 月 ３日，国务 院 常务 会议确定 了９ 条金 融 促 进经 济 发 展 的政 策 措施 ， 房 地 产 信 托 投 资 基 金 作 为创 新 融 资方 式 的性 质
被 明确 。 在 随 后 的几 年时 间里 ， 房 地产 信托 投 资
７１
房地产金 融
基 金 相 比 ，房 地产 信 托 投 资 基 金 制 度 具 有 很 大 的优 势 ， 据 （ （ ２ ｏ １ ２ 年 中 国信托 业 发 展报 告 》数据 显示 ， 房 地 产 信 托 密集 发 行 主 要 是在 ２ ｏ １ ０ 年 及 ２ ０ ｌ １ 年 上半 年 。２ ０ ｌ ０ 年一季度末 ， 房 地产 信 托 余 额仅 为 ２ ３ ０ ０ 多 亿元 ： ２ ０ １ ０ 年末 增 加到 ４ ３ ０ ０ 余 亿 元 ；２ ０ １ １ 年６ 月 末 ，继 续增 加 到 ６ ０ ０ ０多亿 元 ； 到２ ０ １ ２ 年６ 月 末为 ６ ７ ５ ２ 亿元 ， 直至 ２ ０ １ ２ 年底 增
我国房地产投资信托基金的风险分析及防范措施
信托公司在投资决策 阶段 ，应该按照监管部门的要 求 ，对项 目进行 尽 职调查研究 。这一过程就像 “ 筛子” ， 能有效 的过滤风险较高的项 目， 对信 托公 司而言 ，不仅仅要关注项 目的收益性 ，只有及 时的对风险进行 识别 、评估 ，发现潜在 风险，筛选掉风险过大的项 目。建立 规避风险 的 机制，将收益与风险同时作为调查研究的重点 ，控制项 目风险 ，为项 目 正常运营保驾护航 。 ３ ．３实行分散投资原则，进行 多样化组合投资。 “ 鸡蛋不要放在一个 篮子里 ”这 是投资 界不变 的投资 策略 ，因此 ， 信托公司应该改变 目前 以单 一信托计 划为 主的方 式 ，实行 分散投 资原 则。保守 的选择低风险或接近无风险 的项 目来运营也 不足取 ，低风 险预 示着低收益 ，也就是说资金的运行效率低下。因此 ，信托公司应该进行 多样化的组合投资 ，将较高风险但具有较高收益的项 目与低风险 的项 目 进行有效的组合 ，降低信托公司面临的平均风险 ，这样才是有效 的风险 管理策略。
２ ．１ 行 业风 险
按照信托产 品推介 的监管提示 ， 在 宣传和推荐阶段 ，相关 推介 部门 必须做好风险提示工作 ，信托公 司应该如实 的揭露该项 目的各项 风险 ， 并做好针对的应急准备措施。例如香港领 汇 Ｒ Ｅ ｔ Ｔ ｓ 经尽职调查研究 ，该 项目 资产质量高 、现今流充足且稳定 ，同时该项 目的租金收入 在存 续期 间还有很大的上升空间，投资者对该项 目非常认 同。但由于该 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 发售 阶段没有对诉讼风 险进行相关的披露 ，导致其在上市 的过程中受到 法律诉讼 的干扰 。因此 ，建立健 全信 息披露制 度 ，尤 其是对 风险 的揭 示 ，是 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 正 常上市募集的保证。
中国信托基金的swot分析[1]
![中国信托基金的swot分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/1363430b581b6bd97f19ea89.png)
中国发展房地产投资信托基金的SWOT分析摘要:文章对房地产投资信托基金(REITs)的优势与劣势进行了分析,并对在我国发展房地产投资信托基金所面临的机遇和挑战做了论述。
指出应在学习和借鉴国外先进理念与模式的基础上,创造并设计出具有中国特色的REITs运作模式。
关键词:房地产投资信托基金(REITs) 优势劣势机遇挑战20世纪90年代,随着资本市场全球化的持续加速发展、中国加入WTO,中国房地产业进一步融入到了房地产全球化的浪潮中。
房地产业属于典型的资金运作高度密集产业,开发投资规模大、周期长,必须借助于各种融资手段才能推进其项目的开发。
而我国房地产业长期以来却始终游离于金融之外,资金融通主要仰仗于商业银行的信贷资金,{1}因此,经常面临资金紧缺、金融滞后的困境。
据相关数据显示,{2}中国有60%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行贷款,其他融资方式少之又少,上市融资不足千分之五,债券融资不足万分之一。
与此同时,随着居民收入水平的提高和福利分房制度的取消,以及越来越多居民以投资为目的,居民对商品房和经济适用房的需求大幅增加,个人购房比例不断上升并已达到90.5%,使个人住房贷款增长快于房地产开发贷款的增长,大量信贷资金转化成现实需求,现有的投资渠道已越来越不能满足他们的需求。
在此背景下,商业地产资金来源由以间接融资为主到以直接融资为主成为了解决融资难问题的主要方式,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)的引入将在这一转变过程中发挥至关重要的作用。
有鉴于此,本文将通过SWOT分析方法对REITs在我国房地产业的发展进行可行性分析。
一、REITs的优势分析1.流动性较高。
REITs是一种典型的房地产证券化产品,主要通常受益凭证交易的形式,使房地产流动起来。
在国外大多数REITs能在二级市场上市交易、变现,对其投资具有较高的流动性优势。
房地产投资信托产品的法律结构研究和风险控制
房地产投资信托产品的法律结构研究和风险控制摘要：近年来，我国房地产市场快速发展，房地产业已经成为国民经济增长的支柱产业，发挥着举足轻重的作用。
2003年8月发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发（2003）18号文），首次以国务院文件形式明确指出：”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。
”由此可见，房地产业进入跨越式发展时期，成为社会各界关注的焦点。
作为资金密集型的产业的房地产的发展，自然离不开金融的密切支持，但如果资金来源过分地依赖银行贷款，就会无形中放大银行信贷的风险，而房地产投资信托（reits）产品的出现和繁荣成功地扭转了这一局面，成为联结房地产市场和资本市场的投资工具，本文通过分析房地产投资信托产品的法律结构和风险控制来对房地产投资信托产品进行介绍，以期对以后相关的研究尽绵薄之力。
关键词：房地产投资信托法律结构风险控制一、房地产投资信托的概念所谓信托制度是指设定信托人（即委托人）与信托受托人（即受托人）基于特别信任关系，委托人将特定财产转移或为其他处分给受托人，使受托人为一定的利益或为特定目的，管理或处分该财产的制度。
①我国《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》（征求意见稿）第二条对reits下的定义为”房地产投资信托，是指信托公司发售信托单位募集资金，为信托单位持有人的利益，以房地产和房地产相关权利为主要运用方向，并进行管理，处分的行为”。
房地产投资信托在实际的推行过程中，各国各地区的法律法规从不同的角度对其进行界定和规范：美国1960年颁布的《房地产投资信托法案》（real estate investment trust act）对reits的定义是”有多个受托人作为管理者，并拥有可转让受益权益（beneficial interest）份额的非公司型组织”；台湾《不动产证券化条例》中对不动产投资信托的规范是，”依本条例的规定，向不特定人募集发行或者向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准之投资标的而成立之信托”②；香港证券及期货事务监察委员会发布的《房地产投资信托基金守则》规定，”以信托方式组成主要投资房地产项目的集体投资计划。
房地产投资信托基金的研究的开题报告
房地产投资信托基金的研究的开题报告一、研究背景房地产是经济发展的重要组成部分，在我国经济发展的过程中也发挥了重要的作用。
房地产行业的投资和运营方式经过多年的发展和实践，出现了众多不同类型的房地产投资理财工具，其中包括房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金是由基金管理公司设立，并由多个投资人共同出资，投资于房地产项目的基金。
该基金通过对房地产项目进行投资运营，获取房地产收益，并以分配股息的形式回报投资人。
目前，房地产投资信托基金已经成为了国内外房地产领域的一种非常成熟的投资运作方式。
同时，随着我国房地产市场的发展和金融市场的开放，房地产投资信托基金投资需求也在快速增长。
因此，对于房地产投资信托基金进行深入的研究和分析，对于投资人和基金管理公司来说，都具有重要的意义。
二、研究目的和意义本研究旨在通过对房地产投资信托基金的研究，探讨其运作模式、风险控制和收益分配机制等方面的问题，分析房地产投资信托基金投资房地产项目的优势和劣势，以及对市场的影响。
本研究对于投资人、基金管理公司和相关政策制定者来说，具有重要的参考价值。
对于投资人来说，可以帮助他们更好地了解房地产投资信托基金，选择更适合自己的投资，同时也可以了解房地产市场的发展和走势。
对基金管理公司来说，可以帮助他们更好地制定投资或运营策略，提高基金的收益和管理质量。
对政策制定者来说，可以提供有益的参考，以制定更加合理、科学的法规和政策，促进房地产市场和资本市场的健康发展。
三、研究方法本研究采用文献综合分析法和案例分析法作为主要研究方法，具体包括以下几个步骤：1. 研究房地产投资信托基金的基本概念、运作模式、风险控制和收益分配机制等方面的问题，了解市场现状和发展趋势。
2. 综合分析国内外房地产投资信托基金的相关文献和资料，对比不同类型的房地产投资理财工具的优缺点，并对房地产投资信托基金进行深入研究和分析。
3. 通过案例分析的方式，深入探讨房地产投资信托基金在实际运行中所面临的问题及其解决方案，为日后的投资实践提供指导和启示。
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（Ｉ）房地产业本身缺少灵活性
泛 ，可以是房地产企业Ｈ殳票证券投资 ，也可 以是住房抵押证券购买 ，
房地产业的主体是房屋 ，而房屋属于一种 固有 的资产 ，不具
同时 ２００８年我 同开始推行的房地产投资信托基金等 。其中房地产 备一定 的灵 活性 和流通性 ，这本身就存存着一定 的投 资隐患 。投
生波动 的 同家政策对 于房地产投 资信托 綦金 实行严格 挖制管 以及 Ｔ 程 的 质 量 。尽 管 房地 产 投 资信 托 基金 是 我 日房 地 产 业 主要
理的政策 ，此时投 资收益 就会 大幅度缩 减 ，从 而影 响到投 资人的 的融资来 源渠道 ，但 是筹 建大型的１一程 ，仅仅 凭借 一种资金来源
墓
房 地产 投 资信托 基 金风 险研究
张心 怡 苏 』、Ｈ大 学东 吴 商学 院
【摘 要 】新 时期 ，我 国经济迅猛发展 ，综合 国力也显著增强 近年 来，房地 产行业蓬勃发展 ，是我 国经济的重要组成部分 、随着 发展规模的不断扩大，需要 大批 资金 融入是 当下房地 产行业亟待解决的问题。不少投资人看 中了房地产行业的广阔发展前景，然而忽略 了它潜 在 的 风 险 ， 贸然 投 资 ，造 成 了大量 资金损 失 ．．对 此 ，本 文 简要 分析 了房 地 产投 资 信托 基金 的 风 险类 型 ， 并相 应 的提 出 了一 些针 对 性的规避风险对策，望对我 国房地产投 资安全具有一定的借鉴作用．．
【关键词 】房地产 ；投资信托基金 ；风险研究
一 、 房地产投资的具体方式
我 国经济发展处于不稳定状态时 ，国民消费水平也会相 应的降低 ，
房地产 行业 作为我同经济发展 的龙头 ，未来必定拥有广 阔的 对房屋 的销售也会产牛很大 的影 响。房屋 的销售滞后 ，房地产商
发展前 景。涌现了大批的房地产投资商 ，他们主要通过两种投 资 的盈利水平无法提升 ，那么投资风险就随之产生 了，导致房产投
利益 ；当同家政策对 于房屋开发进行 限制管理时 ，房地产 的开发 是远 不能解决 问题 的。因此 资金来 源渠道单一也是 房地 产业 融资
ｌＬＪｊ发展 也会相应 的受到一定 程 度的打击 ，投资收益 也不尽人意 。 的一项难 题 ，我国仍需 要开发出更多的融资渠道 ，并且 将投资的
此外 ，我国对于房犀价格也会进行相应 的调 整，当房屋价 格被 调 风险降到最低 ，确保房地产业发展拥有稳定的资金来源 。
方 式 来 实 现 对 房 地 产 的 融 资 ，具 体 的 分 为 直 接 投 资 和 间 接 投 资 。 资信 托 基金 的收 益受 到 重 创 。
直接投 资方式指的是房屋销售方 以及房屋购买方他们个 人的投资 ，
２．房地产投资项 目内部 因素风险
这 种的只限于这 两种群体 ；而间接投资方式 的应用范 同则 比较广
（２）建筑施 Ｔ过程监管不善
为这种投资方式还存初期 的发展阶段，还没有 建立完善的风险规
在 房屋建造 的过程 中，每一个 环节都应该 得到严格 的监管 ，
避机制 ，导致投 资人 承担 着一 定的资金流失』ｘｌ险。对此 ，我罔还 确保房屋的质量。如果 【太］为管理 人员的监 管不善 ，造成 了施 【：过
需要继续加强对 房地 产行 业的监管力度 ，保 障房地 产投资人的资 程的差错 ，那 么就会 对房屋质量 产生 直接 的影 响。存后 来的房屋
金 安全 性 。
销售过程中 ，房屋的质量问题很有可能导致房屋销售量降低 ，此时，
三 、房 地 产 投 资信 托 基 金 的风 险 种 类
房地产投资信托基金的收益也无法得到切实有效的保障 。
放收益凭 旺，以此种 厅式 ．来吸引投 资人 ，最终 的投 资收益 南房地 于施 Ｔ过程 ，无法再 归还投 资的本金 ，这就造 成了投 资 七的资金
信托基金公 司发放 给投 资人。这是我 闫近几年推行 的新 投 资 损 失 。
方式 ，『大Ｉ为其简单灵 活的特性 收到投资人的大力追捧。不过 ，冈
之 ，便 ｆ十｛现 ｒ一 鱼 龙混珠 的房屋信托投资企业 ，打着为房地产 展 ，进而在一定程度上保证 了房地产投资信托基金的正常收益。
融资的旗 号，私吞人们 的财产 ，对我 同人们 的资金财产安全造成
１．房 地 产 投 资 信托 客 观 因素 风 险
（３）资 金来 源 渠 道单 一
（１） 家 政 策 风险
我 同房地产业 的发展蒸 蒸 Ｈ上，近些年致 力于 中高层 建筑物
房地产投资信托基金 的具体收益是 随着 罔家政策 的变动而产 的构建 ，需要 大量 资金的融人 ，才能够从根本 上确保施 丁的３１￣ ｒＪ
低时 ，埘房地产商也 会使房地产商 的盈 利极 大程度的降低 ，投资
四 、降 低房 地 产 投 资信 托 基金 风 险 的 具体 对 策
人 的收益 也就得不到 切实的保障 。
１．政府机关完善有 关房地 产投资信托政策
（２） 家 法 律 法规 风 险
为了严格 规整房地 产投资信托基金的市场 ，我罔的政府机关
目前 ，房地产投资信托基金 的投资方式还在初期 的完善发展 需要完善有 关房地产 的管理政策 ，对房地 产业进行合 理的控制 ，
阶段 ，有很多 的地方需要进行 改进 ，然 而我 曰当前对 于房屋投资 例如根据 当地的实际经济水平适时调整合理的房屋价格 ，既能满
信托并没有严格 明确 的法律规章制度 ，去规范它的发展 ，久而 久 足消费者的需要 ，同时也能促进 我同房地 产业 保持健康稳步的发
投 资信托基金已经逐渐成为我 国房地产融资的主要来源之一 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
资注重投 资对象 的灵活性 ，这样所需要承担 的风险会 降低 。而对
二、房地产投资信托基金 的内涵
房地产投 资的过程 中，如果在建造房屋 时 现 问题 ，那么之前
我 旧 房 地 产 投 资 信 托 基 金 具 体 含 义表 现 为 ，对 投 资者 承诺 发 投进 去的资金就没有安 全保 障 ，房犀建造方 已经将资金 全部 应用