常州商业项目规划

2.3、机会：常州人均GDP超过1万美元，目前商业供应总量已超，结构上还处于不 充分状态：百货基本为中低和高端两级，中间供应缺乏（国际2-3线），个性化产品 短缺；新兴业态和体验类项目还没有供应（体育、家居专业和折扣店、儿童角色扮 演）；餐饮服务在品类、档次上不丰富（中低端为主、国际和形式上不充分）；商 业地产形态上建筑形态和功能设置落后；城市规模的扩大必然会带动消费习惯的变 化，原有中心商业区消费习惯将会改变，区域和社区购物及消费将会受到欢迎。 2.4、威胁：同一商圈范围内的竞争对手多，如万达广场商业区近57万㎡，压缩了项 目的辐射范围和商业选择；南大街超大的商业体量、巨额的商业销售、齐全的商业 品类、商业品牌和名声。居民消费习惯目前时间还集中在传统节假日、购物地点市 的商业中心区，行为和习惯有待改变。
1.2宏观环境分析
1.2.1城市发展规划
1、以“完善东西、发展南北、重点向北、 开发江边” 城市空间发展战略，形成以主 城区为中心，向东、 向北两个发展带（向 东发展带为戚墅堰分区和雕 庄分区，向北 发展带为新龙分区和新港分区）组 成的 L 型布局形态。 2、常州主城区空间发展方向为“拓展南北、 提升中 心”。主城区结构形态为“一体两 翼”分散组团式 的空间结构--“一体”：中 心城区（由中心、高新、 城西、湖塘、城 东、新龙、新港、武南等八个组 团组成。
三、项目概况与SWOT分析
1、项目概况：
1.1、地理位置：项目位于常州市人民政府所在地的3馆1中心的地下，东 临晋陵中路、南临锦绣路、西至惠山南路、北靠龙城大道所围成的四方 形地块，北面为常州市人民政府办公处和市民广场。
1.2、项目占地面积12.5万㎡，分B1、B2两层；总建筑面积25万㎡，其 中地下停车库面积6.5万㎡，商业面积18.5万㎡。
四、项目定位与规划
项目定位的基本原则
1、错位竞争，受商业环境等众因素影响，项目无法在传统百货、流行、时尚、品牌专 卖等业态上与南大街和新北万达商业区展开竞争，因此项目将在定位和业态、业种配置 等方面与两大商业区错位经营，避免正面冲击； 2、由于商圈范围内居民人口数量不足，且受两大商业区覆盖，因此项目目标客群设定 为常州市市区中高收入人群、市政府公务人员、新北企事业单位、参与区域公共活动的 流动客为目标客户，当地居民作为补充。品类和业态规划上设置如精品零售、商务服务、 办公用品、教育培训、娱乐、体育用品专卖及体验等业种业态。3、以现代服务和体验 消费作为项目的主打品类和业态，在项目设置上常州相关消费者需要而目前常州没有供 应的品类为主、常州现有供应品类作补充，如体育用品专卖、儿童体验、健身会所、现 代餐饮、国内外特色餐饮等。 4、针对常州私车拥有量高，利用配套大型停车场，设置满足有车一族购物和消费项目。 5、与周围公共设施配套、服务、互相促进，如与奥体中心互动的体育用品贩卖、体验 区；美术和图书馆配套的文化教育区；科技馆配套的科技数码区；与商务办公配套的会 所、餐饮、休闲区等。 6、与常州优势产业相结合，如动漫展示、销售、活动区域的规划，园艺家居贩卖区的 设置等。
商业运营中心 2012.05
一、常州城市宏观数据与分析
1.1城市宏观数据
1、常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个行政区。 全市 总面积 4,385 平方公里，其中市区面积 1,872 平方公里（5大建制区、城市环线 围成的区域），市区城市化比例约为60-70%，即该区域内60-70%的地域为城市，人 口比例同上。
筑面积19.8万平方米，是集购物、休闲、商务、娱乐于一体的美式购物中心。
※以上三大项目均位于新北万达商业区。 4.4、月星环球商业中心总建筑面积88万平方米 ，该商业中心将是一个以主力百货、精品百货和家居 主题广场为主，同时集餐饮、办公、酒店、酒店式公寓、休闲娱乐、文化健身、商业旅游为一体的综
合体项目 。
资料来源：常州市商业网点规划
1.2宏观环境分析
1.2.3轨道交通规划 1、根据规划方案，常州的轨道交通基本 线网包含 4 条，总长度 127 公里。1 号线， 长 39 公里，连接常州市主要 地区，是轨 道交通网中的骨干线路。2 号线，长 25 公 里，是连接城西组 团与城东组团的东西向 交通轴。3 号线，长 25 公里，是缓解 1 号线交通 。压力的一条辅助线。4 号线， 是一条东西向线路，长 38 公里 。 2、另据规划，常州市的轨道交通将分阶 段建设：于 2015年左右形成轨道交通的市 区主轴， 建设 1 号线中的重要线路，建设 长度 28 公里；至 2020 年左右，建设东西 走向的 2 号 线，建设长度 18 公里，由此 形成轨道交通的东西南北城市轴；到 2050 年，启运 3 号 线、4 号线的建设，全面形 成轨道交通网。
1.2宏观环境分析
1.2.5常州商业结构分析 1、常州商业市场概况 常州零售商业市 场的区域分布特征明 显，已形成了传统 核心商圈和特色商业 街共存的格局。 2、延陵西路商业街东起和平路，西至 怀德北路，是常州市中心最繁华的 地区， 也是市级商业中心的商业横 轴，串联市 级商业核心区的南、北 大街，文化宫和 青年广场； 3、除了市级核心商业外，常州目前尚 未形成真正意义上的商业副中心； 4、特色商业街包括延陵东路旅游文 化街、和平路金融商业街、北环路 家居 商业街、迎春路商业购物街等。
新北万达商业区的大型商业设施面积近57万㎡（离项目1公里）；南大街商业区（南北大街、和平路、
乐购、嘉禾影城三大国际一线品牌入驻。三个国际一线的商业品牌加上丰臣自身着力打造的一站式餐
饮休闲，四个业态构筑了一个全新的国际化生活体验，形成了融合国际一线品牌商业、都市风尚 SOHO、顶级公寓、星级时尚0FFICE四大物业功能为一体的现代城市综合服务区。 4.3、太阳城购物中心2006年12月28日已全面竣工交付，于2007年4月26日开始投入运营。项目总建
4、商业供应
常州百货）总面积超100万㎡；项目附近社区及其他商业面积超过10多万㎡。 4.1、新北万达广场项目位于新北区通江路西侧、太湖路北侧、竹山路东侧、巢湖路南侧，总占地面 积110余亩，总建筑面积近40万平方米。涵盖大型购物中心、室内外步行街、国际知名连锁超市、国 内一流电影院线、大型量贩式KTV和电玩城以及五星级酒店，其中大型购物中心以及五星级酒店占总 建筑面积60％以上，由万达集团自持经营。 4.2、27万平方米的丰臣国际广场，囊括了住宅、商业、办公、酒店式公寓，并一次性成功引入百盛、
3、公共设施与企事业单位 3.1、项目所在地的公共设施与机构：市政府、奥体中心、规划馆、大剧院、会 展中心、搏物馆等公共设施，项目所在地上方将将新建科技馆、美术馆、图书 馆、行政中心。 3.2、新北区目前有 4 所高校，外商投资企业 1,238 家，其中世界 500 强企业 19 家，私营企 业 11,612 家。
内圈层
中圈层 外圈层
从内圈层边缘向外，东到青洋南路、南到 沿 江高速公路、西至西环二路、北到沪宁 高速公路之间的区域，约 200 平方公里
中圈层分界以外的区域，主要是新北区的 北 部、武进区大部分
◆ 受城市经济发展水平、城市化比例和时间、居民消
费行为和习惯等影响，目前常州市民消费要集中在中心商 业区，特别是非生活必须用品和季节性商品的消费；从目 前趋势看有分区消费的趋势，如武进塘湖商业区已初步形 成，其体量、消费总额已呈鼎足之势。
5、交通状况 项目周边有两条交通干道龙城大道和晋陵中路。公共交通，通江大道的城市快速 干线（BRT）离项目约1公里，项目附近直达1条（120路），项目距离200多米的 公共交通线路有18条，其余为私家车和电动自行车。
Hale Waihona Puke 6、未来规划 项目西边将规划建设为大型商业项目（办公和零售）；新建3大馆；轨道交通建 设（地铁,直通市中心）。
二、项目区域分析
1、商圈范围 根据项目位置和体量，我们将
本案
商圈范围定位于以项目为中心点的
10公里为半径的范围，其中北以沪
蓉高速为界，南涵盖钟楼区和天宁
区（因受南大街商业区影响，辐射
范围大受影响），东接天宁区，西
为新北的产业区。
注：西大街商圈目前尚未形成，仅
是未来的发展趋势。
2、商圈人口 2.1、商圈范围内总人口122.8万，其中核心商业圈范围内3公里（南以铁路为界） 约28.6万人；办公人口（市政府及直属部门）4-5000人；流动人口（商务、办 公、公共活动等）约5000人。 2.2、项目核心商圈人口 三井街道 面积 17.08平方千米，人口11.7万； 河海街道 面积 7.82 平方千米，人口6.8万； 龙虎塘街 面积 16.9 平方千米，人口4.3万； 红梅街道 30567 ； 青龙街道27880 。 2.3、其余核心圈外94万人。 核心区和非核心圈的人口均处于南大街商业区和新北万达商业区两大商圈的覆 盖中。
◆轨道交通将在解决大流量交通人流的同时 改变居民的出行习惯，创造了带来大量的商 人流。
1.2宏观环境分析
1.2.4人口与规划 1、整个市区人口244万，暂人口约133万，城市化约60-70%。 2、新北区地处常州北部，北濒长江，与泰州市隔江相望，东与江阴市相邻，西与 扬中市、丹阳市接壤。 3、新北区地域面积 439 平方公里，下辖 3 个街道，6 个乡镇，常住人口约 48 万。 4、、规划布局上分成三大区域：一是高新技术产业开发区，位于沪宁铁路和沪宁 高速公路之 间，面积约 32 平方公里，由高新科技园区、新区工业园、商贸生活区、 行政中心区、 旅游休闲区等园区组成，是正在建设中的现代化新城区。二是港口工 业区，濒临长江黄 金水道，面积约 37 平方公里。该区重点发展重化工和原材料工 业。三是综合经济区， 位于高新技术产业开发区和港口工业区之间，面积约 47 平 方公里，近期重点发展乡镇 工业和现代农业，也是未来新北区城市建设的预留用地。
1.1城市宏观数据
4、常州市常住人口462，其中暂住人口133万（半年以上），人口增长率1.9‰，人 口规模中等。 5、常州城镇人均住房面积34.8㎡，汽车拥有量56万，其中私人汽车43.4万辆，合10 人1辆，近3户拥有1辆。住房面积大，刚性和改善住房需求将受到影响，与住房相关 的需求未来成长空间不大，其他消费也会受到抑制（按揭贷款还清、其他消费将会上 升）；汽车拥有量大，消费习惯和行为将大为改变（购物半径扩大，为郊区化和专业 购物创造了条件）。 6、人均可支配收入29829元，消费支出18933元，恩格尔系数35.8%进入较富裕阶段， 居民收入进一步提高，其中人均2.65万以上比例占总数的50%，3.2万以上的占33% 左右。个性化和体验式等需求将大幅提升，食品和基本消费比例下降。 7、商业面积的供应量，目前已建和在建及待建的大型商业量（体量大于10000㎡） 近400多万㎡。总量已大大超载，结构上有不足。
2、SWOT分析
2.1、优势：项目所在地为常州的行政、教育、文化、展览及体育中心，同时在项目 的西侧将建设商业办公项目，为项目带来优质的商业人流；附近有便利的公共交通； 周边有大量的公共活动场所，将会带来大量的优质客源；新区有大量的内外资企业 其商务、办公等得团体消费潜力大；公司具有专业开发、运营地下商业的经验和优 势。 2.2、劣势：项目周边商业环境未成熟，常州市民消费习惯集中于传统的商业中心区， 项目离中心商业区距离较近，消费者购物习惯短期内难以改变，需要较长时间的培 育，经营和财务压力较大。
2、2011年常州GDP3580亿，人均77473元，合人均11955美元，常州经济发展水平 处于较发达阶段，人民的经济收入和生活水平处于较发达的阶段（由于我国工资性收 入占GDP比例与欧美国家占比相差较大，因此商业发展落后于同时期欧美国家的商业 发展水平，但有自己特点）。
3、2011年零售总额1236亿，零售额1133.8亿，增16.6%；餐饮住宿102.3亿，增 24.8%，有较大规模、能容纳不同业态和区域商业形式生存，总量规模低于苏州、无 锡、南京（均超过2100多亿），因此辐射范围受限，以常州本地为主。
◆从城市发展规划看 未来发展重心在南部，城市商业发展重心 在南部，市级和1至2个副市级商业将会诞 生在南部区域（东西两侧几率较大，南北较 少），狭长的北部因其距离较远，有机会发 展区域商业中心和社区商业中心。
1.2宏观环境分析
1.2.2常州商业规划 核心区 以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处 的市级商业核心功能区 处在城市规划的中心组团内，主要指关河 路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外 围区域的圈层，约 7 平方公里