蓝湾国际地产营销的的策划的报告
中海蓝湾营销策划报告
第一部分市场篇1广州市整体住宅市场情况分析1.12003年宏观分析成交量上升，供应量减少2003年上半年数据 二手成交活跃，二次、多次置业兴起二手市场的活跃，从一定程度上反映了一手市场中，二次或多次置业的兴起。
不仅有房住，而且要住得更好，还可以把置业当成投资，这是广州人二次置业的主要想法。
富裕的广州人在二次置业时更看中住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。
广州房地产市场进入大众消费时代目前，广州人的住宅面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已超过九成，76%的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。
以上几点对楼市的影响在于：1、整体楼市有坚定的支持力。
2、有利于郊外楼市的发展。
1.22003年微观分析海珠、天河仍是楼市重点根据2003年上半年房地产信息中心公布的数据显示，海珠、天河成交量各占总成交量的18%、19%。
在广告量及在售楼盘数量上也占有相当比例。
随着地铁二号线延长线的投入使用，新港西—赤岗—琶洲一带成为后起之秀。
节日营销概念有所淡化2003年两个“黄金周”也有不少楼盘做广告搞促销，但从广告投放量上看，仅“五一”期间（五一前一周至5月第一周）就比02年同期减少2415万元，减少24%。
剔除“非典”因素的影响，春节期间做广告宣传的楼盘也基本与去年同期持平，发展商依靠“节日营销”卖楼现象在今年楼市中已有所改变，逐渐淡化大节日，摆脱“节日营销”。
品牌楼盘优势明显随着房地产市场的发展，房地产企业将不断进行优胜劣汰，品牌优势将有利于提高房地产企业的竞争力。
在“非典”的考验下，大集团、知名品牌在消费者心目中的地位得到了体现，并体现到具体的购房行动中去，因此知名品牌开发商的楼盘业绩相对其它开发商楼盘业绩要好。
消费者更注重居住空间的环保设计和通风性能因素“非典”的到来，加深了人们在居住空间的环保设计和空气流通对于健康的重要性上的认识。
于是，在选购住房时，对楼盘的绿化率、容积率和单元坐向等因素倍加关注，同时在产品设计中对通风性能也提出了更高的要求。
上海荣御蓝湾项目全程营销策划报告146P
N
高 速
从目前的规划图来看， 采取了高层公寓产品与 联排、叠加和二联院别 墅产品（东北&西南）对 角线分布，极高极低满 足景观最大化和外界噪 音阻隔作用；
规划布局 建筑风格
建筑风格——太仓第一个地中海式住宅社区
二联院效果图
景观处理
联排别墅效果图
面积配比 户型分析 社区配套
西班牙地区的经典建筑风格，其醇厚粗 朴的建筑风格和它所代表的轻松闲适的 生活方式，得到广泛推崇和喜爱，逐渐 演变成为了一种豪宅的符号。
全湖景社区，景观唯一性较突出
相比竞品有所创新，设备附加增值
太仓第一临湖风情会所，满足高端客
商业体量较大，集中式、主题型为其特点
产品线丰富、房型齐全、户型设计附加 空间多，景观阳台设计满足观景需要 二联院实现独栋别墅享受，超大地下空间 带来无限增值空间、向阳面较独栋更开阔
景观联排户型，充分考虑住户观景需要
西班牙建筑细节： 立面形式丰富，有与众不同的瓦、窗、拱门、廊架、铁艺栏杆、外墙处理方式、由烟囱演 化出来的通风口处理方式等独特的建筑符号，保证了其立面性格的鲜明特征； 建筑外部材料: 外墙涂料处理有拉毛和光滑两种形式，拉毛的处理方式更接近建筑风格原味，但施工工艺 相对复杂不易控制效果；
规划布局 建筑风格 景观处理
建筑风格——建筑细节突显纯正西班牙风格
温和的外立面颜色、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台
运用多种石材丰富 立面错落组合面积配比 户型分析源自立面想象图社区配套
大量运用铁艺、木质材 料、石材和手抹涂料
落地半圆拱门
进口石材贴面的 半地下回廊
规划布局 建筑风格 景观处理 面积配比
全区湖景、普罗旺斯景观和宅间绿化 打造太仓最大地中海式花园型社区
平顶山蓝湾新城项目营销策划书
蓝湾新城项目营销策划书姓名：夏娜娜学号： 051309109课程名称：房地产策划（课程设计）指导老师：李利纳、郝凌云蓝湾新城项目营销策划书目录第一章项目推广定位一、项目定位原则二、定位策略三、项目SWOT分析四、目标客户锁定五、推广形象定位第二章项目营销策略一、营销总体策略二、行销思路三、营销方式四、营销策略五、入市时机和产品六、产品销售计划七、分阶段执行策略八、项目形象设计九、SP营销活动策略第三章项目广告宣传策略一、广告推广总策略二、广告主题的确定三、媒介组合策略四、广告推广目标五、推广费用预算第四章营销现场组织与管理一、销售管理体系的建立二、销售组织架构第五章结束语第一章项目推广定位一、项目定位原则1、从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；2、针对特定目标市场，而非整个市场；3、充分考虑市场风险和市场潜力；4、结合本项目区位特点，充分发挥区位环境优势；5、寻求差异化的产品，创造出平顶山市的样板品牌。
二、定位策略1、精确入市策略本项目处于日益成熟的新城中心区，地块具有巨大的升值潜力。
区域可吸引诸多城市精英一族。
本项目的首要策略是锁定中低端高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化、独特性，与目标消费者产生共鸣，促进项目的整体营销推广进度与效果。
2、超前引导策略在全面深入分析市场的前提下，把握市场发展的趋势，以超前的观念定位，全面打造项目品质，引入人性化、个性化符号，挖掘并开创区别于其他项目的市场空白区间，是本项目定位的重点策略。
3、精细的市场策略在准确的整体定位后进行细致的区分，主要指目标客户群体定位与价格策略等方面。
挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。
4、市场领导者第一的策略要旗帜鲜明地将本项目作为本区域第一楼盘推出市场，将其塑造为人居品质高、性价比高、生活理念特到的经典楼盘。
扬长避短，突出优势。
三、项目SWOT分析✧地理优势：位于新城区板块核心区域，城市未来发展桥头堡。
金域蓝湾营销策划提案
金域蓝湾营销策划提案1、金域蓝湾营销策划提案金域蓝湾营销策划提案-00六年三月二I—R名目前S第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1、宏观经济运行及产业结构的改变2、政策法规及城山进展规划对长沙房地产市场的影响3、长沙房地产住宅市场的进展趋势4、对“金域蓝湾”规划方案的理解与优势提炼二、本项口SWOT(优劣势、机会点、隐忧)分析1项目优势(Strength)2、项目劣势(Weakness)3项目机会(Opportunity)4、项目隐忧(Threat)第二篇项口定位及产品修正建议—、项目定位1、区域属性与产品定位2、主力客户群体定位二、产品修正建议1、户型设置2、景观及配套第三篇概念推广策略—、项目定位1、主推案名2、备选案名第四篇、销售策略2、一、价格形象执行策略二、价格建议三、推广顺序四、入市时机五、营销活动打算1、各阶段推广打算2、活动方案提案第五篇媒介推广策略一、媒介目标二、媒介投放组合策略三、媒介投放组合方案建议随着金域蓝湾项H齐项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好转变、区域房地产市场的良性改变，木项目即将进入紧急的筹备与开工预备工作。
我们在对金域蓝湾保持信念的同时，也应当随吋做好迎接市场挑战的预备，下面我们就项口的整合推广与市场营销做出定性定量的支配，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成金域蓝湾的销售与服务工作。
第一篇市场及项目分析一、长沙市房地产市场概况1〕、经济总量突破千亿大关，人均GDP 超过2000美元长沙经济总量到达1513、91X90亿元，经济进展步入高速增长的新时期。
经济增速创近11年來新高，按可比价格计算，全市GDP增长14.9%,在全国31个省会城市比较屮，长沙GDP总量规模及增长速度分别排第13位和第12位。
1、宏观经济运行及产业结构的改变人均GDP达23968元〔按常住人口计算〕，实现了人均GDP超过2000美元的历史性跨越。
这个平均水平，城市化进程的加快直接表现为城市人口的增长。
三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告
三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告【最新资料，WORD文档，可编辑】营销策划方案三亚万宝房地产开发有限公司2007年4月前言三亚楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、软件（定位和推广）讲“特色”和“差异”的时代。
而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。
只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。
因此对于“万宝威尼斯蓝湾”，我认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃“制胜之道”。
为什么叫万宝威尼斯蓝湾？1、“威尼斯”是什么样的？威尼斯周边临海，城内运河纵横，故称“水都”，出门见水，与水为邻。
威尼斯蓝湾首期以海景为主，包括叠水瀑布等触手可及的亲水设施，引进“威尼斯”概念，引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系，而不能简单地做物理比较。
用“威尼斯”这一概念来表现威尼斯蓝湾与水的亲近，与水的融合，体现“关爱、融和、优裕”的社区文化。
威尼斯曾是中国丝绸之路在欧洲的中转站，是沟通东西方的桥梁，它本身也成为梦想的起点，积累了大量的财富。
这个城市在古代易守难攻，以安全的港湾着称。
这与威尼斯蓝湾目标消费群心理不谋而合，安全和财富积累都是他们的共同愿望。
威尼斯的描述在中小学课本就可以找到，所以是个知名度很高的名词。
威尼斯每年举行嘉年华（面具节），由过去的贵族活动演变成为今天男女老少都喜欢的节日，盛况空前，经久不衰。
这个城市的“融和”，是无需质疑的，和威尼斯蓝湾的开发概念相当吻合。
威尼斯蓝湾未来举办社区活动，所倡导的就是这样的融和。
威尼斯诞生过很多艺术家，在绘画方面深有成就。
“威尼斯电影节”是国际级艺术活动。
其艺文活动的氛围，在街边都可以感受到，可以看到很多街头表演。
以“威尼斯”为核心概念包装威尼斯蓝湾，可以提升该楼盘的形象和档次，避免仅仅停留于园林建设的层面上。
半岛蓝湾年度营销推广策划案
半岛·蓝湾2003年宣传推广策划案背景分析梅江南半岛·蓝湾项目，乃天津市迄今为止唯一的一处尊鼎级水景与岛景相融相生的别墅社区。
通过2002年度整体的市场营销推广，半岛·蓝湾已跟与其具有某些同质化市场卖点的城市别墅、仁爱濠景庄园并列为天津市购房者首选的三大高档别墅楼盘。
这三者既填补了以往市内房地产市场别墅项目在营销推广过程中无独特个性及形象定位模糊的空白，同时，也依据各自独有的建造理念及品牌优势营造和坚持着各异的社区文化和生活主张，交叉竞抢着天津市本就为数不多的高端消费人群。
项目分析一、2002年销售情况分析半岛·蓝湾销售至今，一共售出独体别墅1套、联体别墅93套、公寓2套。
如果按照销售周期平均计算月销售数量的话，这种速度很难满足2003年1月—10月份计划售罄528套的要求。
所以，对于2003年的产品销售，最先应该解决的问题是如何加快这个销售速度。
2002年，半岛·蓝湾曾举行过涨价、送树、狗展、车展、物业咨询会、阁楼文化、百日庆典等等相关的SP促销活动，并每次均有5套的平均销量，所以，2003年，SP活动仍是促进销售，不可或缺的主要推广手法之一。
二、2002年广告效果分析半岛·蓝湾通过广告最先树立的市场定位形象是“环湖别墅，私家领地”，后又通过样板间等等实景照片加以渲染，说明半岛·蓝湾所倡导的是纯粹纯正的别墅生活。
正如广告所预料的一样，项目渐渐确立了“高档别墅楼盘”、“价格昂贵”等等市场印象。
虽然，项目因此提前完成了2002年度的销售任务，并也因此过程中的几次涨价取得了更多计划之外的回笼资金，但从真正对产品后期销售有利的角度来看，鉴于半岛·蓝湾2003年不太可能大幅降价销售，所以，如果在延续前期广告推广的基础上，仍不能通过广告给予项目品质更多支撑点的话，可能就难以合理维系2002年形成的这个大而且难以具体把握的市场印象。
蓝湾新城项目营销策划报告课程设计 精品推荐
《房地产营销策划》课程设计题目：蓝湾新城项目营销策划报告专业：工程管理班级：姓名：学号：指导教师：目录第1章项目概况 (1)1.1 项目概述 (1)1.2 开发商简介 (1)1.3 项目主要技术经济指标 (2)第2章项目宏观发展背景分析 (3)2.1 平顶山市经济社会发展情况分析 (3)2.1.1 GDP/人均GDP (3)2.1.2 产业结构 (3)2.1.3 固定资产投资 (5)2.1.4 社会消费品零售总额 (7)2.1.5 人口结构 (9)2.1.6 人均可支配收入与消费支出 (9)2.2 平顶山市城市发展规划分析 (11)2.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标 (11)2.2.2 城市空间布局与空间发展战略 (11)2.2.3 城市近期、远期、远景发展规划 (12)2.3 本章小结 (13)第3章项目物业市场调研分析 (14)3.1 平顶山市房地产市场发展概况 (14)3.1.1 供求状况 (14)3.1.2 价格走势 (15)3.1.3 近期房地产政策 (16)3.2 平顶山市物业市场调研分析 (18)3.2.1 物业布局 (18)3.2.2 客户分析 (19)3.2.3 产品分析 (19)3.2.4 销售情况分析 (20)3.2.5 未来供应项目分析 (21)3.3 本章小结 (22)第4章项目本体分析 (23)4.1 项目区位分析 (23)4.2 项目地块分析 (23)4.3 项目交通条件分析 (24)4.4 项目资源条件分析 (24)4.5 项目SWOT分析 (25)4.6 本章小结 (25)第5章项目定位与发展建议 (27)5.1 项目主题定位 (27)5.2 项目客户定位 (27)5.3 项目产品建议 (28)5.4 项目价格建议 (28)5.5 本章小结 (29)第6章项目营销推广方案 (30)6.1 项目广告策划 (30)6.2 项目促销策划 (33)第7章总结 (35)附件平顶山市房地产市场调研表 (37)第1章项目概况1.1项目概述项目名称：蓝湾新城项目属性：住宅（底层商铺）区域地段：新城区长安大道与未来路东南开发商：华城荣邦地产股份有限公司物管公司: 开发商旗下的物业管理公司产品特色：杭州设计院斥资3000万建设小区独有活水系、超大楼间距、无障碍设施户型结构: 三室两厅两卫、创新2+1主力户型：三室两厅两位销售热线：26111111.2开发商简介平顶山市华诚房地产有限公司成立于1998年2月，为国家二级资质房地产开发企业。
蓝湾新城项目营销策划报告课程设计报告书
《房地产营销策划》课程设计题目：蓝湾新城项目营销策划报告专业：工程管理班级：姓名：学号：指导教师：目录第1章项目概况 (1)1.1 项目概述 (1)1.2 开发商简介 (1)1.3 项目主要技术经济指标 (2)第2章项目宏观发展背景分析 (3)2.1 平顶山市经济社会发展情况分析 (3)2.1.1 GDP/人均GDP (3)2.1.2 产业结构 (4)2.1.3 固定资产投资 (6)2.1.4 社会消费品零售总额 (9)2.1.5 人口结构 (11)2.1.6 人均可支配收入与消费支出 (13)2.2 平顶山市城市发展规划分析 (15)2.2.1 城市性质、职能、功能组织与发展目标 (15)2.2.2 城市空间布局与空间发展战略 (15)2.2.3 城市近期、远期、远景发展规划 (17)2.3 本章小结 (17)第3章项目物业市场调研分析 (19)3.1 平顶山市房地产市场发展概况 (19)3.1.1 供求状况 (19)3.1.2 价格走势 (20)3.1.3 近期房地产政策 (21)3.2 平顶山市物业市场调研分析 (24)3.2.1 物业布局 (24)3.2.2 客户分析 (27)3.2.3 产品分析 (27)3.2.4 销售情况分析 (28)3.2.5 未来供应项目分析 (29)3.3 本章小结 (31)第4章项目本体分析 (32)4.1 项目区位分析 (32)4.2 项目地块分析 (32)4.3 项目交通条件分析 (33)4.4 项目资源条件分析 (33)4.5 项目SWOT分析 (34)4.6 本章小结 (36)第5章项目定位与发展建议 (37)5.1 项目主题定位 (37)5.2 项目客户定位 (37)5.3 项目产品建议 (39)5.4 项目价格建议 (39)5.5 本章小结 (41)第6章项目营销推广方案 (42)6.1 项目广告策划 (42)6.2 项目促销策划 (48)第7章总结 (50)附件平顶山市房地产市场调研表 (52)第1章项目概况1.1项目概述项目名称：蓝湾新城项目属性：住宅（底层商铺）区域地段：新城区长安大道与未来路东南开发商：华城荣邦地产股份有限公司物管公司: 开发商旗下的物业管理公司产品特色：杭州设计院斥资3000万建设小区独有活水系、超大楼间距、无障碍设施户型结构: 三室两厅两卫、创新2+1主力户型：三室两厅两位销售热线：26111111.2开发商简介平顶山市华诚房地产有限公司成立于1998年2月，为国家二级资质房地产开发企业。
蓝湾半岛地产项目营销策划方案
房地产营销策划书XX蓝湾半岛目录一、概述二、市场环境分析三、策划对象特性分析四、竞争状况分析五、项目SWOT分析六、项目定位七、项目营销策略一．概述XX蓝湾半岛，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——XX，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。
项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入XX低碳节能技术和全面家居解决方案，以XX金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。
二．市场环境分析2．1整体概括北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2.2区域房地产市场分析港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。
三．策划对象特性分析3.1项目概况1)项目名称：XX蓝湾半岛2)项目规模：9-26层的小高层和高层，目前有A、B区3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房3.2技术资料建筑面积：<218650平方米项目总占地面积：99910.14平方米容积率：≤2.19绿化率：≥37.8%车位：0.7/户（机动车位700个，其中地上停车69辆地下停车631辆)物业公司：XX物业土地年限：70年装修：精装修3.3周边配套设施教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城华强电子数码广场等娱乐：方特游乐场等交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站物业：XX物业四．竞争状况分析竞争楼盘基本情况楼盘一：国基•桂花小镇物业类别:住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产建筑类别:高层小高层项目状态:在售占地面积:55411㎡建筑面积:110000㎡所属区域:港闸区容积率:1.96绿化率:40%开发商:南通国基沃华置业有限公司项目地址：港闸区工农北路51号（二号桥北500米）楼盘二：绿洲国际占地面积:35215平方米建筑面积:97462平方米容积率:2.77绿化率:40%停车位:405个机动车位所属商圈:城北交通状况:32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城大桥往北直走即到楼盘三：苏建阳光新城建筑类型：小高层、高层物业类别：普通住宅建筑面积：450000平方米占地面积：380000平方米容积率：1.70绿化率：40%城区：港闸区产权年限：70年物业公司：南京建基物业管理有限公司南通分公司物业费：1.60元/月/平方米开发商：江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司均价：9300元楼盘四：金海岸占地面积:61175平方米建筑面积:97067平方米容积率:1.39绿化率:28%停车位:1:1产权年限:40年物业管理公司：南通亚通物业服务有限公司交通状况:52路公交（在金海岸国际广场下）楼盘五：华强城占地面积:403657平方米建筑面积:1312785平方米容积率:2.53绿化率:45.58%停车位:8069个产权年限:70年物业管理公司:深圳华强物业（南通）分公司交通状况:55路、41路（至鸿鸣金属广场站下）五．项目SWOT分析5.1优势（S）1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
武汉天纵半岛蓝湾营销策略报告
13
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铁岭商业格局分布
铁岭目前商圈主要分为老城区商圈以及新城区商圈。老城区商圈相对成熟，新城区商圈处于起步初期，尚 未形成规模。
➢老城区商圈
➢核心商圈，原始居住区，惯性消费之所在 ➢具备较高人气和商业氛围 ➢新老业态混杂，商业密集，竞争激烈，多数亏损 ➢以满足大众消费为主，整体档次较低，本地客群整体消费能力不强 ➢城市少量中高端客群外溢性消费惯性强，城市缺乏高端商业开发承 载力
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老城商圈 中心商圈形势及业态
铁岭传统商业 街—广裕街
15
3
12
4
6
5
11 14
18
13 2
7 9
10
百货类 专业市场类 酒店类
铁岭商业市场再剖析
1 铁岭商业发展及演变趋势
2 铁岭商业格局
3 典型商业业态重审
11
12
铁岭商业发展及演变趋势
“十一五期间”银州区规划建设建设1个中心 城市商圈、4个区域商圈 目前中心城区已形成以兴隆百货、新玛特为主 导的城心商圈，以龙首市场为主体的城北区域商 圈也初具规模，但规划中城南、铁西商圈都未形 成气候 兴隆、新玛特这类大型综合类购物中心以及国 美类专业卖场陆续入驻老城区 中心城区商业氛围初具规模，少量城市综合体 类地产项目进入核心城区 凡河新城区尚不具备商业氛围
项目位于铁岭新城区莲花湖湿地公园 南侧，临天水河
规模大，开发周期较长
项目周边人迹较少，生活氛围严重不 足。西临天水河，外部北侧临莲花湖 湿地公园、凤冠山，景观资源较丰富
项目周边道路平整，但公共交通配套 相对薄弱，交通有待完善
常规商业开发受阻缺乏人气支撑，但 相关旅游产业开发存在机会点，随之 旅游资源进一步挖掘，未来前景明朗
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
市场前景预测
❖滨江地段将成为一体化商 业中心 ❖投资意识开始逐步增强， ❖消费者逐步由感性向理性 过渡。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
第二部分 项目分析
❖项目SWOT分析 ❖市场定位 ❖核心价值定位 ❖潜在价值分析 ❖目标客户群——内江各阶层的高端群体 ❖部分规划设计建议
学习改变命运,知 识创造未来
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
目前住宅市场描述
❖ 主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房， 平均单价在1200—1600 元/㎡之间；
❖ 现场销售中心包装不理想； ❖ 售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高； ❖ 人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日
❖ 文化街区——凤窝街，紧邻 项目的西北侧，将是本项目 打造文化品牌的一大卖点；
❖ 2005年四川省的高考状元 皆出自内江，具有良好的教 育文化底蕴和氛围，对周边 区域影响较大，一定程度上 带动房地产市场的发展。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
目标客户群
——内江各阶层的高端群体
渐提高； ❖ 消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
目前商业市场描述
❖东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空 置率较高；
❖休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；
❖目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发 市场；
• 商业、车流、人流入口分 开，减少干扰，增强安全 性；
• 水、电、气三表出户。
学习改变命运,知 识创造未来
XX年内江市加州蓝湾营销策划报告
东莞常平蓝湾营销思路沟通报告星彦
包装策略
现场展示：清水样板房
清水样板房内部的整理及装饰，为产品增加印象分
包装策略
现场展示：园林
有景有水有休闲地，可结合客户活动，进行园林展示，如园林寻宝等
包装策略
物料展示：户型单页及DM宣传页
一面是促销信息
进行适当的渲染， 增加品质感
一面是项目卖点
推广策略
１、建立项目的市场知名度 ２、让客户知道我们 ３、让客户产生兴趣，引起上门 ４、让客户认可，并产生口碑传播
理论与项目的结合分析
报纸广告
价值点梳理 展示包装 推广 渠道
推广途径
线上推广
电台广告 户外广告 电视广告 车体广告 网络广告
直邮广告
活动 销售团队管理 促销
短信广告
线下推广
夹单广告 派单
适 合
本
分展场
项
………
目
理论与项目的结合分析
渠道是指把产品或服务，在恰当的时间、恰当的地点、 以恰当的形式、送给恰当的客户，而采取的各种方式。
内需是目前市场解决楼盘销售 的主要途径，对于本项目来说， 没有必要进行客户区域拓展 立足本区域客户消化，基本上 能解决剩余房源的销售，同时 应该增加有效的营销手段吸引 目标客户上门，结合促销措施 进行上门客户的消化
销售遇到瓶颈，成交、来访及来电客户十分匮乏
营销现状总结
项目的目标客户应该锁定在本区域 受开发周期长的影响，剩余产品需要通过一定的包装推出市场，改变销售局面 项目应该增加渠道，将销售信息有效的传递出去 项目应该增加现场展示，进行客户印象加分，从而客户购买的欲望 针对不同的客户情况，实行有效的营销措施，促进客户成交 加强营销队伍的力量，保证较高的成交率，不能浪费有效的客户资源
天津半岛蓝湾策划案书的写作(doc38)(1)
天津半岛蓝湾策划案书的写作运动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，并且具有良好的可执行性和可操纵性的运动策划案，无论对付企业的知名度，照旧对付品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
运动策划案是相对付市场策划案而言的，严格地说它是隶属与市场策划案的，他们是相互联系，相辅相成的。
它们都隶属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和运动策划案才是具有整体性和延续性的告白行为，也只有这样，才华够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而运动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才华够使企业保持稳定的市场销售额。
运动策划案形式多样，一般而言，包罗ROADSHOW、产物说明会（宣布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对付上述的任何一种方案，针对付差别的企业情况和市场阐发，都可以衍变出无数的形式。
运动策划往往对付新产物上市、产物终端铺货和产物转型具有直接的效果，所以它也是告白策划中的一个重要组成部分。
对付一些刚打仗告白，大概刚打仗策划的业内朋友来说，可能他们在书写运动策划案的时候往往很难到达预期的效果，甚至是一些从事多年策划的告白人，有时候也难免出错，那么，怎么样才华写出一份理想的运动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：1. 主题要单一，继承总的营销思想在策划运动的时候，首先要凭据企业自己的实际问题（包罗企业运动的时间、所在、预期投入的用度等）和市场阐发的情况（包罗竞争敌手当前的告白行为阐发、目标消费群体阐发、消费者心理阐发、产物特点阐发、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT阐发之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，并且也只能是一个主题。
在一次运动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息转达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才华把最想转达的信息最充实地转达给目标消费群体，才华引起受众群存眷，并且比力容易地记取你所要表达的信息。
天津半岛蓝湾策划案书的写作
天津半岛蓝湾策划案书的写作活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。
它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。
活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：1. 主题要单一，继承总的营销思想在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。
在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
房地产策划案例威尼斯蓝湾
4764
广州时 代发展 集团
房地产策划案例威尼斯蓝湾
竞争对手形象概念
• 岭南新世界，以建立具有岭南特色文化的小城为目标（“豁达 人生，岭南小城”）
• 白云高尔夫花园，大打“生态”牌（“白云居处，首选人家”） • 祥景花园，借助地理位置优势诉求（“白云山下，祥景人家”）
• 时代花园则打亚热东南亚风情、LAGUNA生活这张牌，提升
成功路线透视：注重对品牌的不断强化，输出 品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略。 他们都曾经开发过享有盛誉的大型楼盘，拥有很高 的知名度和美誉度，充分利用品牌优势推出新盘。
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房地产策划案例威尼斯蓝湾
❖热销楼盘还有一种则是新品牌，借助打造有个性、 有特色的楼盘来树立品牌形象，如时代花园、叠 彩园。
—岭南新世界 —白云高尔夫花园 —祥景花园 —时代花园
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房地产策划案例威尼斯蓝湾
竞争对手常规比较
名称
地段 规模
绿化 率
交通
配套
均价
（/平 米）
发展商
岭南新世界
白云大 道北路 永泰路 段
占地１ ２０万 平方米， 总建筑 面积： １８２ 万平方 米
白云高尔夫
黄石东 规 划 占 45%
路
地面积
值得一提的是，叠彩园邻近的批发市场（天雄布市） 等外部环境显得杂乱（这一点与我们的项目类似 ），但它 凭借“巴厘岛”这一形象包装，使消费者对这一点有很大 程度的忽略。
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房地产策划案例威尼斯蓝湾
又如：
——时代花园：时代花园于2001年11月18日对外开放， 用“Laguna生活”来引导居住潮流，“Laguna”是位于 太平洋上泰国的一个小岛，意思是“青春珊瑚岛”，在那 里风景优美、生活悠闲，充满异国情调（售楼人员语）。 它向买家宣扬一种度假式的生活，卖的是一种生活方式， 而这基本上没有什么实质内容的生活方式只是开发商为买 家虚构的一种生活蓝图，买家如果要入住到Ｌａｇｕｎａ 时代花园，要耐心等待到2003年的６月才能交楼。尽管如 此，由于形象推广较为成功，加上邀请香港明星前来作秀， 来吸引人气，时代花园在销售板上一路飘红。
平顶山蓝湾新城房地产营销策划
平顶山蓝湾新城房地产营销策划1. 引言随着城市化进程的不断推进，人们对于居住环境的要求也在不断提高。
作为一个新兴的城市，平顶山市近年来房地产业发展迅猛。
在这个背景下，蓝湾新城作为平顶山市的一个重要地标性项目，必将吸引众多购房者的关注。
因此，一个有效的房地产营销策划是非常重要的。
本文将针对平顶山蓝湾新城的房地产营销策划进行详细介绍，包括市场分析、目标定位、营销策略以及宣传推广等方面的内容。
2. 市场分析针对平顶山的房地产市场进行详细的市场分析，将有助于我们更好地了解市场需求，制定合理的营销策略。
2.1 市场规模和增长趋势根据数据统计，平顶山市房地产市场规模逐年增长。
根据最新统计数据显示，平顶山市房地产市场总体增长率约为10%左右。
随着城市人口的不断增加和经济发展的推进，这一趋势将会持续。
2.2 竞争对手分析在平顶山市的房地产市场中，存在一些竞争对手，例如：XX房地产公司、XX房地产开发商等。
针对这些竞争对手，我们需要进行深入的分析，了解他们的优势和劣势，从而制定出有竞争力的营销策略。
3. 目标定位根据市场分析的结果，我们可以制定出明确的目标定位，以指导后续的营销策略的制定。
3.1 目标用户群体针对平顶山蓝湾新城的目标用户群体进行细分，可以将目标用户分为以下几类：- 年轻夫妇，具有购买首套房的需求； - 高收入人群，追求高品质生活； - 投资客群，看中房地产投资回报率。
3.2 目标定位基于目标用户群体细分的结果，我们可以制定出以下的目标定位： - 为年轻夫妇提供高性价比的住房选择； - 为高收入人群提供舒适宜居的高品质住宅； - 为投资客群提供稳定回报的投资选择。
4. 营销策略在制定营销策略时，我们需要保证策略的可行性和有效性，以实现预期的目标。
4.1 产品策略•推出多种户型的住宅，满足不同户型需求；•通过绿化、景观设计等增加房子的附加价值；•注重环保、节能的理念，提高房屋的可持续发展性。
4.2 价格策略•制定合理的价格，与竞争对手相比有一定的优势；•提供灵活的购房方式和支付方式，方便购房者选择。
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临沂市住宅市场现状
产品类型
临沂市场新增产品类型以小高层，高层为主，主要集中在滨 河两岸，市内主要干道两旁，如通达路，金雀山路、沂蒙大 道等。
多层楼盘目前供应较少，多数为前两年规划的大盘。如沂河 花园一期到三期，现在南坊片区还有多层，如沂龙湾，齐鲁 园。滨河板块的观天下等。
别墅产品以联排类别墅为主，集中在滨河两岸的高品质社区， 以滨河国际为代表。
0
1
2
3
4
5
6
7
房地产投资额持续增加，受宏观政策调控影响2019年增速有所下降。 2019年临沂房地产市场出现井喷现象，房地产投资达到50亿元。占规模 以上固定资产投资比例的9.43%。
数据来源：临沂统计局
开发情况
200
受宏观政策调控和
施工期的影响2019年 150
竣工面积有所下降， 导致2019年集中放量， 100
临沂市住宅市场概况
需求分析
发展现状
临沂市现人均住宅面积为23.8和28.4平，按每家3口人计算， 正当的住房面积应在在80-100平。
目标市场
临沂的人口自然增长率为4.6‰，按972.31万人口基数计算， 新增人口约47000人。新增需求面积应为每年117万平左右。
未来发展
临沂市住宅市场概况
发展重 点区域
城市规划
配套规划完整齐全
历史文化名城保护规划
市域综合交通体系规划
社区建设与居住用地规划
市域城镇体系规划
城市绿地系统与景观规划
土地资源保护与利用规划
市政基础设施规划
城市综合防灾减灾规划
生态规划和环境保护
旅游发展规划
城乡统筹发展规划 近期建设规划
影响房地产 市场发展的
城市背景研究
兰山 罗庄 河东
临沂由三区九县组成，面积17184平方 公里是山东省最大的市。
临沂近期中心城区人口为145万人
现辖兰山、罗庄、河东３区及郯城、 莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、 沂南、临沭9县。
汉族、回族、满族、朝鲜族、壮族、 彝族、苗族、蒙古族、藏族等33 个 民族。
城市背景研究
6.7
2000
0
8 举例：家庭年可支配收入为10772元，按80％用
6 于还房贷，月还贷额约650元。按首付30％计算，
4 2
双收入家庭可承受房屋总价为30万左右。
0 同时，考虑到家庭的隐性收入，可承受房屋总价
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
为35万以上。
客户群体广泛，构成复杂，来自全国各地。
临沂市住宅市场概况
发展前景分析
总体来说，由于市场开发量巨大，会出现短期市场窒息。但鉴于强 大的市场需求和众多品质楼盘的出现，前景还是看好的。
滨河区的集中供应会使该区房价出现停滞或是缓慢增长。 南坊新区的改造，是房地产的一大热点。但该区域以政府建房为主
导，商品房较少，但品质高，目前供应楼盘数量不多，但单个盘数 量较大。 城市品牌的树立，会加大促使外来消费，带动城市发展。
宏观经济背景研究
高速发展
固定资产投资完成530.2亿 元 国定资产投资
社会生产总值
1500 1000
1404.86 20
17.8 17 12111.87.2
1012
16.315
554.161.4623.121.7502.1132.7834.6
10
500 5
800
703.4
70
700
58.4
60
600
锦园 台北新城 荣华园 冠蒙时代 沂龙湾 齐鲁园 朗润苑
重要因素
地方政策
临沂被“2019浙商论坛峰会”评为“全国最佳投资潜力城 市”
建设用地政策：给予创业支持，适当优惠，扶持补助 等 税收与财政优惠政策 行政事业收费优惠政策
临沂市住宅市场研究
临沂市住宅市场概况
市场情况
随着临沂城市建设的发展，固定资产投资呈快速上升趋势，商 品房投资所占比例也稳步增加。
元 增幅（%）
数据来源：临沂统计局
基础研究
投资情况
50
40
30 50
20
33.7
36.4
10
24.7
25.7
11.8
0 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
房地产开发投资
房地产占规模以上固定资产投资比例(%)
15
10 5
11.3 12.11
8.36
9.43 7.61 6.36 6.32
2019年开始全市固定资产投资由大幅飞跃，上升约30％ 2019年房地产投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设
投资34.5亿元，增长69.7%。 全年商品房施工面积517.1万平方米，增长58.2%； 竣工面积178.7万平方米，增长44.5%； 销售面积186.7万平方米，增长69.9%； 商品房销售额31.6亿元，增长62.6%。3
186.7 2006年
销售额近年持续增加，说明房地产市场旺盛，2019年销售额增幅达62.6%。
销售面积的持续增产市场较火爆。
数据来源：临沂统计局
城市规划
规划预测2019年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和 701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。
市区“三区一片”城市规模及职能分工
兰山区24个，供 应量在60万以上， 影响市场的重要 因素
城市分区
主要职能
兰山城区 罗庄城区 河东城区 南坊片
历史文化名城，临沂政 治、文化、科技、信息、 金融、贸易中心
临沂市高新技术产业开 发区、市区能源、建材、 化工、纺织工业基地
市区物资集散、仓储转 运、批发贸易及城市大 型基础设施基地
房地产竞争将更加激
50
烈。
0
95.32 2002年
竣工面积(万平方米)
127.17
89.11
123.68
2003年
2004年
2005年
竣工面积(万平方米)
2019年土地放量，导致2019年施工面积增加，2019年随着各开工 项目的交付，竣工面积进一步增加。
178.7 2006年
数据来源：临沂统计局
销售情况
新建楼盘的多层住宅以叠拼别墅，花园洋房为主，是受顾客 喜爱的产品类型。
高品质社区大都设有会所，但会所利用和功能尚未明确。
临沂市住宅市场现状
各区域各类型产品价格
多层
小高层，高层
别墅
价格（元 面积（平） 价格（元/平） 面积（平） 价格（元/
/平）
平）
兰兰山山区区基基本本 以以多多 高层层为为主主
0
0
时间 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
18 18
10000
9129
16
社会消费品零售额
8079
8000
13.9 7207 6636
13 12.1
5823.5
6000 5293
10
14 人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强。
12 10
8.6
4000
产值（亿元） 增幅（%）
2019年实现生产总值1404.86亿 元，增长16.3%，其中，第一产业增加 值178.65亿元，增长3%；第二产业增 加值730.83亿元，增长18.5%；第三 产业增加值495.38亿元，增长18.3%
数据来源：临沂统计局
宏观经济背景研究
社会商品零售额
600
2019年全年实现社会消费
35
30
25
20
15
10
8.67
5
0 2002年
销售额(亿元)
19.41
12.8
13.11
2003年
2004年
2005年
销售额(亿元)
31.6 2006年
200
150
100 75.17 50
0 2002年
销售面积(万平方米)
99.78
99.62
109.93
2003年 2004年 2005年 销售面积(万平方米)
面积（平）
兰山区
滨 北沂河
河 区
南沂河
—— —— 3400
—— —— 130-190
3000 3700 3200
80-150 130-190 130-260
—— —— 4500
—— —— 200
罗庄区 河东区 南坊片
1700 —— 3400
90-180 —— 130-180
—— —— 2900
—— —— 90-160
市区文教、体育、科研 和休疗养基地
规模
人口规模 (万人)
用地规模 (km2)
42
40
18
18
10
10.5
5
5
规划要点
加快旧城改造，适当控制规模，
强调内涵发展，提高环境质量
规划期内，依托现已拉开的路网 骨架，大力发展高新技术产业开 发区 依托临沂机场和铁路编组站，大 力发展仓储转运业和商贸批发市 场，形成规模，提高档次 加强生态保护，提高环境质量， 加快文体、休疗养设施建设
503.8
530.2 50
500
400
359.3
300 200 100
171.8
192.1 226.83 18.1
14.2 11.8
40.3 39.6
40
30
18.3 20 10
0
0
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年