三四线城市如何“去库存”
对三四线城市房地产业“去库存”的调查与政策建议——以聊城市为例
的房地 产库存 已成 为 当前经济 结构 性矛盾 的重要 方 面 ， 如 果 不加快化解 这一矛盾 ， 其将继续制 约经济增长 ， 积 累更 大
的金融风险。
一
１ ． 现有库存和潜在的库存压力较大 。２ ０ １ ５以来 ， 尽管房 地产开发投 资增速下 降 ， 房 屋开： 【面积 减少 ， 但 库存量 持续 增加 ， ２ ０ １ ５年底 ， 全 市可预售 的商品房库存 ６ ６ ２万平方米 ， 同 比增长 ４ ５ ． ３ ％， 按照 全年平均销 售水平 计算 ， 现 有库存 的去 化周期为 １ ６个月 。 按照房地产业 内惯例 ， 一年左右为供求基
２ ０ １ ６年第 ２ ８期 总第 ３ ０ ９期
经济研究导刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥ Ｓ Ｅ ＡＲＣｔ ｔ ＧＵＩ Ｄ Ｅ
Ｎ ｏ ． ２ ８， ２ ０１ ６
Ｓ ｅ ｉａ ｆ １ Ｎｏ ． ３ ０ ９
对 三 四 线 城 市 房 地 产 业 “ 去 库 存 ＂ 的 调 查 与 政 策 建 议
时提 出 ， ２ ０ １ ６年经济 社会 发展特别 是结构 改革任 务十 分繁
性措施 ； 这无 疑是解 决 当前住房 市场 结构性 矛盾 的正确 办
法， 是在着力推进 供给侧结 构性改革思 路的指 引下 ， 有 针对 性地去库存 的基本思路和政策取 向。房地产去库存需要各级 政府部 门按照新的发展理念 ， 着力推进供给侧结构性改革 ， 需 求开发企业 、 金融机构 和其他市场 主体 密切沟通 、 协调合作 ，
以聊 城 市 为例
孙 蕾
（ 中国人 民银行济南分行 ， 济南 ２ ５ ０ ０ ２ １ ）
房地产去库存几点建议
关于我市去库存的几点思考按照中央去库存的总体部署，三、四线城市去库存是工作重点，主要有三条路径：一是棚改货币化安置，各地要马上开展工作，早动手、早安排、早见效。
二是用足用好住房公积金，减少公积金结余，三、四线城市仍然是重点。
三是引导农民工和农民进城购房。
相比三、四线城市，总体而言，我市去库存压力不是很大，但是结构型失衡问题依然存在，个别区县库存压力较大，如静海、滨海新区等。
一、我市房地产库存情况经调查，截至2015年底我市库存（待售）商品房2314.5万㎡（其中：住宅1342.6万㎡，非住宅971.9万㎡）。
总体看来，库存处于较合理区间，供需基本平衡，但也存在一定的区域性、结构性问题。
一是个别区域住宅存在一定库存问题。
宝坻、静海和滨海新区个别功能区（高新区、临港经济区、汉沽区）住宅供过于求；而中心城区住宅则供不应求，其他区县供需基本平衡。
二是非住宅库存情况严峻。
经测算全市非住宅去化周期达5.5年，武清、津南和滨海新区部分功能区问题尤为突出。
二、相关落实意见针对上述问题，按照国家及市委市政府部署要求，结合我市实际情况，提出以下工作建议：1、打通商品房与棚改安置房通道。
加大棚改货币化安置力度，库存问题突出的区县，优先考虑将库存商品住房转化为棚改安置房。
探索空置房屋产权人根据各区县政府的招商情况，申请规划设计用途变更，但不能变更为住宅。
2、科学调整库存房屋规划使用功能。
鼓励空置非住宅的再开发利用，利用工业厂房建立众创空间，利用历史风貌建筑承接总部经济和发展文化产业，利用商业写字楼承接首都资源。
3、支持新市民购房。
市住房公积金中心、有关金融机构、房地产开发企业等相关部门主动对接，认真研究针对性贷款和购房优惠措施，为产业转移、人员流动及城镇化过程中产生的新市民购房提供政策支持，购买我市中心城区以外库存量较大区域商品住房，促进我市房地产市场均衡发展。
4、支持跨界地产发展。
建设、国土房管、商务、民政、科教等部门加强沟通，研究制定鼓励政策，利用库存房屋支持发展楼宇经济、养老产业以及“众创”空间等跨界地产发展。
关于山西省三、四线城市房地产去库存的思考
年
·
11
月
·
下期
20
6
理 术 学 论
径 营管理 者
关于 山西 省 三
1
、
四 线 城 市 房 地产 去 库 存 的 思 考
武
涛
, 2
.
,
中国 人 民 银 行 太 原 中心 支 行
2
闰静 文 张华丽 东北财经大学 3 中 国 人 民 银 行临 汾 市 中心 支 行
,
. .
摘
临汾 等 三
要:
、
三
、
四 线 城 市房 地 产去 库 存 是 中 央 经 济 工 作会议 确 定 的
四
.
号召
,
包括根 据 当地实 际 出 台具体 政 策
0 首 批购 买 的 1
“
创 新 金 融扶持 模 式 等等
“
。
例
、
相关建 议
。
如
,
吕 梁市辖 属 孝 义 市 将 义 乌 商 博城 列 人 山 西 首家
,
扶贫 创业
“
扶助
1
引 导 房 地 产 企 业 通 过 降 价 促 销 等 多种 方式 去 库存
”
。
己 酉 套等建 议
关 键词
一
、
:
房地产
去 库存
城 镇化
不足
。 。
房 地 产 市 场 运 行情 况
、
一 是房 地产 开发 投 资
5 市 房地 产 开 发 投 资 同
.
商 品 房 销 售均 下 降
.
2 0 1 6 年 1一 5 月
,
.
2
住宅 供 给 侧结 构性 问题 比 较突 出
三四线城市房地产去库存创新营销方案
消化周期长
由于需求不足和供应过剩， 三四线城市的房地产库存 消化周期较长，给开发商 带来资金压力。
价格竞争激烈
为了尽快去库存，开发商 之间展开激烈的价格竞争， 导致利润空间压缩。
市场需求特点
刚需购房者为主
三四线城市的购房者以刚 需购房者为主，如结婚、 生子等生活事件，他们对 价格较为敏感。
改善性住房需求
政策风险应对
深入研究政策走向
密切关注国家及地方政 府的政策动态，深入研 究政策走向，以便提前 应对。
合理利用政策优惠
积极争取和利用相关政 策优惠，降低政策对项 目的影响。
加强与政府沟通
建立与政府良好的沟通 机制，及时反馈项目情 况，争取政府支持。
竞争风险应对
差异化定位
根据市场需求和竞争情况，制定差异化的产品定位和营销策略。
三四线城市房地产去 库存创新营销方案
contents
目录
• 三四线城市房地产市场现状分析 • 去库存创新营销策略 • 实施方案与计划 • 预期效果与评估 • 风险控制与应对策略 • 案例分享与借鉴
01
三四线城市房地产市场 现状分析
库存积压问题
01
02
03
供过于求
三四线城市在过去几年中 过度开发房地产，导致市 场上房屋供应量远大于需 求量，形成库存积压。
随着居民生活水平的提高， 部分家庭对居住环境有更 高的要求，愿意为改善性 住房需求买单。
投资需求有限
三四线城市的经济发展相 对较慢，投资机会较少， 因此投资性购房需求相对 较少。
竞争状况概览
同质化竞争严重
营销手段单一
三四线城市的房地产市场同质化竞争 现象严重，开发商缺乏创新和差异化 竞争意识。
新常态下房地产项目营销创新与三四线城市快速去库存策略
新常态下房地产项目营销创新与三四线城市快速“去库存”策略（2016－涂山青升级版）【项目简介】去库存！去库存！去库存已成为国策。
新常态需要新思维！去库存需要新思路！经济新常态下，楼市成进一步分化之势。
一年多来，中央和地方几轮“救市”，对三四线效果不佳。
楼市依旧低迷。
2016年以来，楼市总体遇冷。
行业深度调整。
生存还是倒下？转型与创新已成生死“命门”……。
房企如何研判当前宏观经济形势及楼市走向，把握楼市机遇与挑战，变革图存，实现生死蜕变？本项目中，清华、北大总裁班讲师涂山青老师携长期的行业经验积累，结合目前中国市场实际，全面剖析楼市现状与营销特征，探讨新常态下地产项目营销的挑战与机遇，转型的方法与策略，助您打开视野，认清方向，把握形势，创新方法，打开企业逆境逃生之门！【学员对象】房地产企业董事长∕总经理∕总监∕部长∕经理∕主管∕销售∕客服∕HR专员【项目特点】全真干货，倾囊相授。
精！准！狠！拒绝平庸！我们不做无效的培训！讲师视野宏大，课程高屋建瓴。
贴近市场，注重实战，思路开阔，方法有效。
全程案例剖析，标杆地产企业（万科、万达、恒大、碧桂园、星河湾、中海、绿地、融创等20多个）营销与管理实战一站式全面解析。
策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。
【项目四大目标】目标1：拓宽视野！目标2：改变心智！目标3：掌握方法策略！目标4：快速提升技能！【项目时长】2天（12小时）【前言】我们必须学习【认识篇】如何认识房地产新常态一、当前中国经济的困难与挑战（十大挑战）二、楼市新常态分析【小专题】关于目前房地产市场三、房地产行业的机遇与挑战四、2016年宏观政策对房地产市场的影响【有利因素】【值得关注的十个因素】五、2016年房地产市场分析与判断（六大判断）【案例1】标杆房企项目操作中的市场分析【营销篇】新常态下房地产如何转型与创新【思考】他山之石：关于转型与创新【形势篇】新常态的房地产转型与创新一、新常态下的房地产转型1．市场战略转型【案例2】标杆企业的战略调整：万科、龙湖、世茂等……2．业务战略转型【经典案例】标杆房企社区O2O创新3．产品战略转型【思考】房地产能否标准化？你如何理解标准化？【案例3】转型中的万科产品战略二、新常态下房企转型模式分析【模式1】全产业链之“碧桂园－恒大模式”分析【模式2】……【案例4】恒大成功密码解析三、新常态下房企营销策略创新的着力点【案例5】碧桂园奇迹是怎样产生的？四、新常态下房企营销策略创新指引1．回首──传统模式下房企策略创新的六大方向【案例6】圈层营销之星河湾2．现实──“互联网＋”下的房企策略创新【提醒】互联网时代需要新思维【案例7】房地产与互联网思维【奇迹】当产业嫁接互联网【小专题】房地产“全民营销2.0”【案例8】万科微博营销【案例9】恒大微信营销五、新常态下房企项目有效操作六大关键【提示】中小房企逆境求生六大策略六、房企战略转型与策略创新的根本【提醒】新媒体营销创新的方向【案例10】微博传播的“超能量”──你不得不服【案例11】万科、恒大、万达、碧桂园、绿地、万通、星河湾、中海、世茂之战略转型分析【决战篇】新常态下房企快速“去库存”策略一、新常态下三四线城市客群特征分析二、快速“去库存”之狼性团队1．狼性团队之素质与观念【提醒】新常态需要建立新观念2．狼性团队之信念与信心（1）狼性团队的信念（2）狼性团队的信心【小专题】如何建立自信──五步骤【方法】自我激励的十大方法【秘笈】提升信心的八大途径【提醒】树立正确的心态──成功需要“八心”（信心∕进取心∕责任心∕感恩心……）【案例12】恒大的团队管理与士气3．狼性团队之技能与技巧（1）房地产狼性团队需要哪些技能【案例13】狼性团队的市场技能（2）房地产狼性团队需要哪些技巧【案例14】狼性团队的市场技能4．狼性团队之铁的执行力──高执行力的八大保障【案例15】万达商业帝国的基石：高效执行力三、新常态下快速“去库存”之策略创新1．有效去库存之项目“包装”与精准定位（1）有效去库存之项目“包装”【案例16】××项目之赢在“包装”（2）有效去库存之项目精准定位八大方法【案例17】项目定位致胜2．有效去库存之狼性拓客策略【案例18】淡市下标杆企业项目拓客解密（1）狼性拓客之“圈客”策略──圈定客户的五大方法（2）狼性拓客之“引客”策略──吸引客户的九大秘笈3．有效去库存之“杀客”策略──有效逼定之八招成交4．有效去库存之“转客”策略──客户转成交六大手段5．有效去库存之价格策略（1）有效去库存之定价策略（2）有效去库存之锁价策略（3）有效去库存之调价策略6．有效去库存之服务策略（1）有效去库存之电话服务（2）有效去库存之拜访服务（3）有效去库存之案场服务（4）有效去库存之成交后服务【经典案例】恒大千亿级突破的成功密码解析【经典案例】碧桂园三线城市超大盘项目日销50亿的秘诀全解交流互动：（10－20分钟）讲师直联：一三六二七一〇六九七九抠抠：二四三七五八七一八五【讲师简介】资深房地产专家涂山青简介涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师；涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师；涂山青，一个把客户的业绩增长视为最大回报的培训师！涂山青，资深房地产策划人/培训专家。
供给侧改革下三四线城市房地产去库存对策研究——以湖北襄阳市为例
周期 虽然仅 需要７ ． ４ 个 月，但是现 在襄 津 世纪城 一 个 房 地产 企业 ，这与 东 津
（ 一） 湖北襄阳房地产库存现状
晶 住 房面 积有 ２ ０ ７ ． ２ ｉ 玎 疗，根 据２ ０ １ ６
阳 市区 在建楼 盘随 处 可 见 ，未 来库 存 城 市规 划是 不协 调的 ，而 大 多数 房 地 产企 业 集中在 樊城 区 ，而樊城 区 作 为 于严 重 ；襄城 区的景 区 多，但是 Ｈ 前 从 楼盘 密 集程 度来 看 ，樊城 区 以 仍在进 行 骋地 产开 发 ，对于旅 游业 来 及 高新 区 的楼盘 最 为 密集 ，其次 是襄 讲 ，房 地产 业的 过度 集 聚 ，会影响 一 个楼 盘 ，这与 当前襄 阳城市 规 划相
从 全 国 来 看 ，襄 阳 商 品 房 库 存 城 区 ，而 东津新 区 的楼 盘最少 ，仅 有 个景 区的 质量 。 处 ｆ中 等水平 ，根 据２ （ １ １ ６ 年最 新城 市
一
（ 二 ）襄阳城 区交 通 网落后 ，各
数 据 显 示 ， 人 们 选 择 居 住 地 的 时候 会将 城市 的交通 环境 作 为重 要的
襄 阳房 地产 企业 发展 迅速 ，楼 盘 夜生活丰富 占５ ％。
开 发 日益密集 。
从这 些数 据 中能看 出来 ，影响宜
城 市 发展 与该城 市 房地 产业 发展
截２ Ｅ ２ （ ） １ ６ 年底 ，襄 阳市区有３ ４ ５ 家 居城 市 的因素 有生 态环 境 、交通 完善
相 辅 相成 ，当前襄 阳新 兴城 区的 发展 房地 产企业 。２ ０ １ ６ 年 市区 商品 住房施 程度 、经 济 发展程 良 、政 府政 策等 因 和 老城 区 的改造 都需 要 房地 产商 的推 工面积 为５ １ ６ 万平 方米 ，商品住房新开 素。 波助 澜 ，供给侧 改 革对 于襄 阳房 地产 １ ｒ ＝ 面积为２ ７ ３ ． ０ ８ 万平方米 ，商品住房竣 业 发 展是一 个 重要 的转折 点 ，也意味 工面积为２ ５ ９ ． ４ ６ 万平方米 。
三四线城市房地产去库存的法治策略
三四线城市房地产去库存的法治策略作者：吴卫东陈玉金来源：《党政干部论坛》 2018年第5期党的十九大报告强调：“坚持去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡。
”三四线城市房地产去库存是五项供给侧结构改革重点内容中的重要任务，不仅需要政策的精准发力和政府强力引导，也需要重视运用法治思维和方式，推动和保障房地产去库存任务的实现，促进房地产产业和经济社会健康平稳发展。
一、房地产去库存的法治基础——依法行政，规范房地产市场（一）坚持规划先行“规划先于建设”，是城市建设的基本规律。
《城市房地产管理法》规定“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”。
城市规划是城市建设的龙头和灵魂，政府要带头尊重，严格执行，不能为了房地产项目建设而随意变更和修改城市总体规划。
要遏制“规划规划不如领导的一句话”、“城市规划为房地产让路”等不良现象。
在房地产建设项目的性质指标、建筑密度、容积率、绿地率、开口方向等详细规划方面不仅要具有科学性和合理性，而且在房地产项目的规划审批、公示、验线、正负零到竣工核实方面要实行全程监督管理，保证规划切实落实。
（二）查处各类违法行为一是查处土地违法行为。
对未取得合法用地批准手续、囤积土地、擅自改变土地用途和土地使用条件，以及将划拨用地、工业用地违法变更为房地产开发用地、将国有和集体土地使用权非法转让进行房地产开发建设的违法行为，依法查处，调整优化土地供应节奏。
二是查处违反房地产管理的违法行为。
对于违反规划、违法施工、未经许可预售等违法行为，以及开发商捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价等违法行为及时查处。
三是加强在建项目监管。
对于在建的商品住宅房地产、商业房地产、养老房地产、工业房地产等项目，以及由房企参与建设的城中村、集资建房和合作建房项目等加强监管，及时掌握市场动态。
供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考--以A市为例
供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考以Ａ市为例中国财经出版传媒集团㊀黄双蓉㊀㊀以去产能㊁去库存㊁去杠杆㊁降成本㊁补短板为重点的供给侧结构性改革ꎬ从２０１５年开始已正式拉开大幕ꎮ２０１６年中央经济工作会议提出ꎬ要继续深化供给侧结构性改革ꎮ其中一项任务ꎬ就是促进房地产市场平稳健康发展ꎮ我国房地产业在地域间发展不平衡㊁分化加剧ꎬ大城市(尤其是一线城市)房价增长过快ꎬ而三四线城市楼市却面临较大的去库存压力ꎮ因此ꎬ去库存是我国房地产行业供给侧结构性改革的一项重要工作ꎮ本文以四线城市Ａ市房地产为例ꎬ分析供给侧改革背景下三四线城市房地产行业面临的新形势ꎬ并结合三四线城市的自身特征ꎬ提出三四线城市房地产去库存的建议ꎮ一㊁Ａ市房地产概况Ａ市为Ｑ省下辖地级市ꎬ２０１７年户籍人口４１５万ꎮ近年来ꎬＡ市房地产市场状态低迷ꎬ市场活跃度不高ꎬ商品房销售面积等主要指标增长较慢ꎬ房地产开发面临新开工面积持续下滑ꎬ去库存压力依然较大ꎮ尤其是２０１７年下半年ꎬＡ市房地产面临着几个问题:(１)销售面积增速不断下降ꎬ下滑幅度较大ꎻ(２)房地产开发缺乏后劲ꎬ新开工面积持续下降ꎬ呈负增长态势ꎻ(３)房地产企业回笼资金困难ꎬ融资渠道不畅通ꎬ导致资金周转有一定困难ꎮ二㊁供给侧改革背景下Ａ市房地产面临的新形势１ 租赁市场崛起ꎮ供给侧结构性改革已经全面铺开ꎮ特别是ꎬ２０１６年底的中央经济工作会议更是提出ꎬ要加快住房租赁市场立法ꎬ加快机构化㊁规模化租赁企业发展ꎮ这一改革方向ꎬ注定了房地产租赁市场的崛起ꎬ这是房地产供给侧改革的结果之一ꎮ在租赁市场崛起的背景下ꎬ住房将从 资产＋居住 的双重属性转为 居住＋公共产品 的双重属性ꎬ租赁住房成为房地产新增供应的主体ꎮ２ 人口聚集方向变化ꎮ受大城市工作生活压力大㊁房价高企㊁户籍政策收紧等因素影响ꎬ部分聚积一线城市的人口开始回流ꎬ其中相当一部分回流到了三四线城市ꎮ另外ꎬ在供给侧改革背景下ꎬ过剩产能的分解㊁新兴产业的培育ꎬ给三四线城市带来了产业结构的变化ꎬ加快了劳动力回流的速度ꎮＡ市所在的Ｑ省经济发展形势稳定ꎬ各地工业园用工需求增加ꎬ创造了大量的务工岗位ꎮ而且ꎬ在省内务工收入水平的提高使农民工外出就业的观念有所转变ꎬ选择在省内务工的农民工增多ꎮ在这种情况下ꎬＡ市在市外务工农民工总量的比重下降ꎬ增长速度低于市内农民工总量增长速度ꎬ农民工回流趋势明显ꎮ根据Ｑ省２０１７年的人口变动调查ꎬＡ市当年常住人口增速１ １４％ꎬ在Ｑ省所有地级市中位居第三ꎮ三㊁三四线城市房地产行业去库存的几点建议Ａ市统计局在其２０１７年房地产数据报告中指出ꎬ房地产行业会与其上游的钢铁㊁水泥等生产资料产业㊁下游的装修㊁家电等行业形成联动ꎬ保持房地产市场的健康稳定对于对当地经济发展来说至关重要ꎮ由前面的分析我们可以看出ꎬＡ市房地产目前状态低迷ꎬ去库存压力依然较大ꎮ平稳快速地实现去库存ꎬ有利于提升市供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存问题的若干思考场信心ꎬ引导市场理性发展ꎬ有助于保持当地经济稳定快速地发展ꎮ结合供给侧改革背景下的新形势以及三四线城市的实际情况ꎬ笔者认为应该从完善公共资源配置㊁发展租赁市场㊁利用金融助力㊁优化产品㊁发展跨界地产这五个方面来推动三四线城市房地产行业的去库存工作ꎮ１ 完善公共资源配置ꎬ吸引人口ꎮ三四线城市应该要推进城市发展ꎬ完善其教育㊁医疗等公共资源配置ꎬ通过加大财政投入㊁引进专业人才㊁交流学习等途径提高当地的教育㊁医疗服务水平ꎬ从而留住从一线城市回流的人口ꎬ增强城市对乡镇人口㊁农村人口的吸引力ꎬ提高住房需求ꎮ对于部分无法在短时间内完善的公共资源(如知名大学等)ꎬ三四线城市应该通过加快建设公路㊁铁路㊁航空等交通设施ꎬ缩短居民为了获取公共资源往返省会城市㊁一线城市的时间成本和经济成本ꎬ以此来降低回流人口在享受公共资源方面的心理落差ꎮ２ 大力发展住房租赁市场ꎮ三四线城市的地方政府ꎬ应该针对当地库存房特点ꎬ进一步利用住房租赁市场崛起的契机ꎬ制定实施细则以实现去库存ꎮ可供参考的措施包括:积极与房地产企业协商ꎬ制定政策鼓励房地产企业将已建好的待售商品房盘活为租赁住房ꎻ推动廉租房㊁政府租赁等新型房地产形式的发展ꎬ提升库存房产利用效率ꎻ推动户籍制度㊁学区分配制度的改革ꎬ推进 租售同权 ꎬ确保租房居民和买房居民享受同等待遇ꎻ鼓励金融机构加大对住房租赁的支持力度ꎮ３ 利用金融的助力作用ꎮ在三四线城市房地产去库存的工作中ꎬ利用金融助力作用的措施包括:(１)为房地产企业打造多元化的融资体系ꎬ确保房地产企业有充足的资金去完成待售期房库存的开发工作ꎮ(２)通过简化商业住房贷款㊁公积金贷款等融资方式的手续ꎬ促进住房消费ꎮ以Ａ市为例ꎬ当地住房公积金管理委员会于２０１７年制定了相关规定ꎬ旨在维护住房公积金缴存职工的合法权益㊁有效发挥住房公积金制度作用㊁助力当地房地产去库存工作ꎮ相关文件规定了在办理公积金贷款时将进一步压缩审批时限和提升办理效率㊁拒绝购房人使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业将受到处罚等ꎮ(３)通过贷款等方式ꎬ给三四线城市的交通㊁教育㊁医疗等设施建设提供支持ꎬ增强其对回流人口及农业转移人口的吸引力ꎮ(４)通过住房租赁信用贷款㊁房地产投资信托基金等方式ꎬ推动住房租赁市场的发展ꎮ４ 优化产品ꎮ根据实际情况ꎬ以客户需求为导向优化产品ꎮ以Ａ市房地产的户型分布为例ꎬ目前Ａ市户型供需不平衡ꎬ９０~１４４平方米户型供应过多ꎬ１４４平方米户型供应不足ꎮ结合考虑Ａ市５１３２元/平方米的楼市均价(Ａ市统计局ꎬ２０１７年１２月)和当地的平均薪酬(４３１８ １２元/月)等实际情况ꎬ要化解Ａ市房地产的库存压力ꎬ必须认识到该市房地产结构性供给过剩ꎬ消费者需要更多大户型(１４４平以上)的住房ꎮ房地产企业应该整合资源㊁优化产品ꎬ改变户型结构分布ꎮ５ 发展跨界地产ꎮ就当前而言ꎬ房地产市场对新兴需求缺乏有效供给ꎮ房地产企业可以针对消费者的不同特征ꎬ结合三四线城市的当地特点ꎬ发展养老地产㊁旅游地产等跨界地产ꎮ以Ａ市为例ꎬ当地市政府在２０１６年提出ꎬ要以重大项目为载体ꎬ整合卫生㊁旅游㊁体育等资源ꎬ发展养老养生产业ꎬ将Ａ市建设成为国家高端养生示范基地ꎬ不断推动当地养老服务业和经济社会持续健康发展ꎮ当地房地产企业应该以此为契机ꎬ充分发挥自身优势ꎬ设计出符合市场需求的养老地产项目ꎮ参考文献[１]贾忠文:«中国房地产库存特征㊁成因及基于不同主体的对策»ꎬ载于«西部经济管理论坛»２０１７年第４期ꎮ[２]李俊婧㊁赵素娟:«浅谈供给侧改革下的财务杠杆运用»ꎬ载于«佳木斯职业学院学报»２０１７年第４期ꎮ[３]秦虹:«标本兼治推进房地产供给侧改革»ꎬ载于«理论视野»２０１６年第８期ꎮ[４]唐晓旺:«房地产供给侧改革与农民工市民化»ꎬ载于«中州学刊»２０１７年第２期ꎮ[５]温信祥㊁张双长:«金融如何助力住房供给侧改革»ꎬ载于«清华金融评论»２０１７年第２期ꎮ[６]左磊:«我国房地产市场结构性失衡及供给侧改革对策研究»ꎬ载于«河北企业»２０１７年第８期ꎮ。
三四线城市房地产去库存策略探讨
2019年第21期（总第237期）经济纵横三四线城市房地产去库存策略探讨赵守乐（安丘市房产服务中心，山东安丘262100）摘要：现阶段我国房地产已经进入了发展瓶颈期，三四线城市住房库存持续上升，房地产去库存压力变得愈来愈大。
房地产行业经过十多年的发展黄金期后，供需已经发生逆转，特别是在部分三四线城市已经出现了严重过剩的情况。
如何让三四线城市房地产有效去除库存已经成为未来房地产行业发展的重点难题之一。
基于此，本文对三四线城市房地产去库存进行了分析，并提出了部分策略，以供参考。
关键词：三四线城市；房地产；去库存一、三四线城市房地产现状概述事实上，在部分三四线城市当中房地产市场已经具备了较大去库存潜力。
部分一二线城市人口逐渐向三四线城市转移，使得三四线城市人口快速增长，这在一定程度上扩大了三四线城市房地产需求。
这部分转移人口无法在一二线地区市常驻，他们对回乡创业、就业以及置业等具有较大需求，这使得三四线城市房地产逐渐活跃起来。
部分三四线城市房地产市场供给在去库存政策环境下存在利好，但需求拉动相对有限。
一些地区经济增长缺乏动力，产业整体活力不足，再加上就业机会相对有限，就业岗位规模与收入水平无法成为消化房地产库存的有效需求，这无疑增加了三四线城市去库存难度。
二、三四线城市房地产去库存问题分析部分地区三四线城市房地产去库存过程中依然存在较大阻力，在某些环节上存在一定问题：（1）库存量较大，消化需要时间。
目前来看，三四线城市库存量极大。
相关统计表明，全国房地产库存量消化期基本上超过两年，且一些中高层、高层房地产产品需求量并不大，存在部分隐性库存。
同时部分三四线城市市场化程度并不高，房地产空置率较高。
近几年三四线城市返乡置业得到集中释放，房价上涨在一定程度上驱动了商人以及市民投资房地产。
在个体理性、集体非理性的情况下，库存量依然持续增长，但在短时间内无法消化。
（2）购房需求有所下降。
在三四线城市当中集中了大量民营、私营企业。
贾康：建设特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径
龙源期刊网
贾康：建设特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径
作者：
来源：《决策探索》2016年第15期
针对当前楼市去库存现状，华夏新供给经济学研究院院长贾康在“博鳌·21世纪房地产论坛”上表示，全局政策杠杆配套是推动目前三、四线城市去库存的措施，而目前长三角等地区着重建设的特色小镇将是三、四线城市去库存的一个有效途径。
贾康称，三、四线城市库存积压，一些小城市的房子依然卖不出去，当地政府应积极推进供给侧结构性改革，形成顶层规划式的通盘设计，将某个区域建设纳入到一个“规划先行、多规合一”的整体框架，同时充分调动市场主体的积极性。
“对于人口流入缓慢甚至是人口净流出的小城市，特色小镇、宜居小镇建设将成为化解库存的一个良方。
”贾康说，这种特色规划有三大益处：一是可以成为居民明显提升生活质量的去处；二是可以结合目前提倡的农民工去库存大环境，为部分农民工提供住所；三是能够吸引周边城市改善人群前来置业投资。
三、四线城市楼市去库存路径浅析
三、四线城市楼市去库存路径浅析建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。
房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展，因此房地产去库存也成为了国家的五大重点任务之一。
本文从三、四线库存量产生的原因进行深层次的分析，针对价格、政府政策、房地产用途转化三条路径化解房地产库存量，试图提出三、四线城市消化库存的解决方案和对策提出，以使房地产企业回收资金，增加政府财政收入。
标签：楼市；去库存；路径1、当前三、四线城市房地产市场发展的現状1.1楼市去库存的背景2015年中央经济工作会议，部署2016年经济工作，强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。
将“去库存”作为2016年五大重点任务之一。
今年的中央经济工作会议提出了多项制度性改革化解楼市库存。
建筑业是国民经济的支柱产业，也是与社会公众利益密切相关的行业。
房地产的市场的发展将会影响地方经济的发展。
因此当前保持建筑业发展与稳定的社会经济环境仍然存在，建筑业在较长时期内仍将是重要的就业部门和带动经济发展的主要部门。
1.2三、四线城市商品房销售和待售情况2016年1-2月份，商品房销售面积11235万平方米，同比增长28.2%，增速比去年全年提高21.7个百分点。
其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长11.0%，商业营业用房销售面积增长9.4%。
商品房销售额8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点。
其中，住宅销售额增长49.2%，办公楼销售额增长29.7%，商业营业用房销售额增长7.8%。
数据来源：国家统计局1-2月份，东部地区商品房销售面积5691万平方米，同比增长35.5%，增速比去年全年提高27个百分点；销售额5742亿元，增长57.7%，增速提高38.1个百分点。
中部地区商品房销售面积2768万平方米，增长26.8%，增速提高207个百分点；销售额1439亿元，增长304%，增速提高20.5个百分点。
三四线城市房地产去库存情况及影响因素分析——以安徽省亳州市为例
数 据 显 示 ，近 五 年 来 毫 州 市 库 存 面 积 不 断 积
累 增 加 。截 至２ ０ １ ６ ￣ １ ｚ ６ 月 末 ，库 存面 积 （ 本 文 数据
长 ，为 ９． ８ 年
（ 见 图２ ）。
来 源 于 亳 州 市 统 计 局 ）达 １ ５ ４ ４． ３ １ 万 平 方 米 ， 创 近 五 年 新 高 ，去 化 周 期 （ 当 年 库 存 面 积 除 以月 均 销 售
（ 见 图１ ）。
面 积 ）： Ｎ ４． ５ １ 年 ，较 ２ ０１ ５ 年有 所 缩 短
分 年 度 来 看 ，亳 州 市 商 品 房 去 化 周 期 ２ ０１ ５ 年 达 到 最
高 值 ，在 中 央 、 省 、 市 出 台 的 一 系 列 房 地 产 调 控 政 策 的 影 响 下 ，２ ０ １ ６ ￣ 压 力 得 到 缓 解 ，但 总 体 库
年提 高 １ ． ３ ４－ 百 分 点 ，与 ２ ０ｌ ０ 年 第 六 次 人 口普 查 时
相 比 提 高 了 ７． ８ ６ 个 百 分 点 。 城 镇 化 率 的提 高 说 明 毫 州市 城市 化进 程加 快 、城市 发展 水平 和速 度 逐年增
的５ ７ ． ６ ４ ％， 办 公 楼 的 库 存 量 最 小 ，为 ３ ４． ０ ９ 万 平方
米 ， 占 商 品 房 库 存 总 量 的 ２． ２ １ ％，但 由于 住 宅 是 商 品 房 销 售 主 力 ，受 月 均 销 售 量 的 影 响 ， 住 宅 的 去 化
周 期 最 短 ， 为 ３． １ ２ 年 ，商 业 营 业 用 房 － ￣－ ｆ ｇ周 期 最
趋 势 图１ 毫州 市 近 五 年 商 品 房 库 存 和 去 化周 期情 况
三四线城市对房地产去库存政策的响应
多元 线性 回归方 法 分析 了影 响房地 产 去库 存 的主 要 求侧是经 济发展的 “ 一体两面 ” 。这就要求我们 ，既 因素 ，并 且对 部 分三 四线城 市 响应 国家去 库存 的政 要有 眼前经济 的稳定增长 ，又要 考虑长远 的可 持续发 策进 行 了阐述 。 展 ，在兼顾 需求 侧的 同时 以供给侧 为主导推进结构 性
二线 城 市 。伴 随着 国家 相 关政 策 的提 出，三 四线城
效供给 ，提高全要 素生产 率 。抓好去产 能、去库存 、
点。供 给侧结构性 改革最 终必须落到结 构性改革上 ，
任务 中 ，三 四线城 市 面 临的 去库 存压 力 要远 大 于一 去杠 杆、降成本 、补 短板 五大任务是供 给侧 改革 的重
定 的盲 目性 。房 地产 是一个 高利 润 的行 业， 吸 引 了大
秩序紊乱 。部分一线城 市的房价呈现 出大 幅度增长 的
三 、三四线城市房地产去库存的重点及难点
第一 ，房价涨幅大于 收入涨 幅 ，房地产市场有效 需求不足 。三 四线城 市经济增长缺 乏动 力，就业规模
究
研
态势 ，不合 理的增长现 象 日益凸显 。虽然 国家 出台了 和 收入 水平均不 能为 消化当地库存提供有 力的支持 。
住房 需求饱 和，对新增住房 的需求也相对减少 ；另一 第 二 ，土地 城 镇化 速度 与 人 口城镇 化 速度 不相 符 。城镇化水平 的提高有助于房地 产市场 的消 费性 需
司
上涨 ，这不仅使得 大多数有 意买房 的居 民望而 却步 ，
济 的健康 发展 。
也 制约 了房地产开 发的投 资条件 ，极不利于房地 产经 方面还带来 了财富 的流失 ，甚至是几代人 的财 富。
三、四线城市房地产去库存化问题研究
三、四线城市房地产去库存化问题研究房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。
随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，三四线城市本来经济基础就比较薄弱，在经济下行压力下，人口也得不到预期发展，房地产市场走势不好，市场购买力低，库存量偏高，三四线城市房地产去库存的成为工作重点。
基于此，对去除三四线城市的高库存化，提出了要加快推进户籍改革制度，调整商品房供给结构以及优化商品房的库存结构，促进房地产企业间的并购重组，加快推动房地产企业的转型升级等对策，以期为三四线房地产重新进入健康发展的轨道提供思路。
标签：三四线城市；房地产；去库存；供求失衡doi：10.19311/ki.16723198.2017.09.0591背景房地产作为我国经济发展的支柱产业，在整个社会发展及国民经济系统中占据着重要的作用。
随着经济社会的快速发展和房地产业的发展，市场需求开始变幻莫测，房地产行业也发生了很大变化，开始出现供求不均衡现象，前期，房地产建设规模较大，导致市场供给不断增大，随着房价的走高趋势，人们越来越担心楼市发展，投资者深感房地产投资风险越来越大，导致房地产销售去化率开始逐渐走低，房地产的供求失衡导致了房地产库存压力慢慢变大，直接导致出现的巨量库存问题已经逐渐演化成为房地产行业前进的巨大隐患，影响着我国经济的快速健康发展。
2015年底，中央政治局会议、中央经济工作会议上明确表示将“去库存”确立为是我国当前经济发展的五大重要任务之一，2016年以来，“去库存”在我国各大城市相继展开。
当前房地产市场呈现出的区域分化趋势较为明显，总的来看，在去库存的推进下，一、二线城市的库存压力逐渐减小，但三、四线城市去库存表现并不理想，库存压力仍旧很大，一二线城市因其区位、社会公共服务、城市规模等优势，房地产市场发展态势较好，库存压力并不明显。
经济新常态下三四线城市房地产去库存情况研究
经济新常态下三四线城市房地产去库存情况研究2014年以来，我国经济进入换挡期，房地产需求减少，库存日益严重。
为此，中央对房地产行业做出了“去库存”的战略部署，出现了一些符合预期的效果，但房地产库存情况依然较为严重，特别是在广大的三、四线城市。
本文在传统金融税收政策之外，分析提出了比较新颖的去库存方法，供政策备选。
标签：房地产去库存、异地公积金、农村土地流转2014年以来，我国经济进入换挡期，经济总体呈现L型走势。
作为国民经济支柱产业的房地产行业，也理所当然的进入了调整期，全国商品房库存达到7.2亿m2的，其中商品住宅4.5亿m2。
实际库存还不止这些，如按潜在库存计算，库存更大，因同期在施商品房不断进入市场，市场销售也不可能只售库存商品房，所以实际库存商品房，应包括在施商品房和竣工待售商品房，但不应包括待开发土地数（因其产品仍具可调性）。
截至2016年6月份，待售商品房和在施商品房合计756988万m2（其中住房503042万m2），按照2015年12.85亿m2的销售速度，需要5年以上时间消化。
与此同时，这种大库存的背后是房地产行业日益分化。
一是不同城市间分化，一二线重点城市与三四线城市的分化不断扩大。
二是地域分化，东南沿海和中西部地区房地产市场不同。
三是不同业态分化，相比住房，商业和写字楼的库存问题更加严重。
这其中，尤其以城市间分化最为显著，也最为重要，大量的三四线城市住宅存量很大，而一二线重点城市的房地产缺口依然很大，全国房地产“总量满足，局部短缺”的特点较为明显。
2015年全国人均住宅面积已经达到35m2，追平了日、德等发达国家的住房水平，但一二线重点城市在今后相当一段时间内，还要以解决老百姓的基本住房需求为主要发展方向。
这些特点是此次房地产全行业去库存的基础和原点。
去库存一年多以来，较为常规的降低首付比例和贷款利率，降低交易税费和交税年限等政策措施已经先后出台，出现了一些比较好的效果，但当前，一二线重点城市的房价持续快速上涨，广大三四线城市的房地产库存情况依然较为严重，大水漫灌式的普惠制政策较难在三四线城市房地产市场去库存。
建设特色小镇将是三、四线城市去库存有效途径
建设特色小镇将是三、四线城市去库存有效途径
佚名
【期刊名称】《施工技术》
【年(卷),期】2016(045)014
【总页数】1页(P104-104)
【正文语种】中文
【相关文献】
1.三四线楼市现有存量要卖30多个月去库存将是"持久战" [J], 董建国;杨绍功
2.“城市领袖”,为三四线城市去库存支招 [J],
3.三、四线城市房地产去库存化问题研究r——以蚌埠市为例 [J], 张坤
4.当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究 [J], 王鑫
5.积极推进房地产去库存——促进三、四线城市房地产市场健康发展论坛综述 [J],因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究
当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究供给侧改革所涉及的五大任务中，去库存始终是重点。
系统分析五项任务之间的关系，可以发现，它们都直接或间接地与房地产行业的非健康发展态势有关，而如今房地产行业的一大问题就是如何科学有效地去除高库存。
但各级城市所面临的房地产去库存问题的严重程度是不同的，一、二线城市的房地产库存数量较少，有些城市甚至需要补库存来缓解房价的过快上涨。
真正面临房地产高库存问题的是广大的三、四线城市。
所以要想解决好我国房地产行业去库存问题，应重点考虑如何化解我国三、四线城市的高库存。
1我国三、四线城市房地产库存现状分析截至2015年底，我国的商品房施工与待售面积之和为808亿平方米，按照当年的销售速度，去库存时间约为63年。
那么我国房地产库存的分布结构如何呢？答案是房地产市场表现出非常明显的区域分化特点。
由于一、二线城市的各种优势，所以吸引了大量的人口聚集，进而产生了对房产的大量需求，如果不是各种各样的限购政策，房地产供给甚至低于需求。
2015年，一线城市房产可售面积下降18%。
截至2016 年 1 月，一线城市仅需76 个月就能消化现有库存，与2015年3月相比下降43 个月，上海甚至已经低至37 个月。
所以一、二线城市不是我国房地产行业去库存的重点，甚至需要增加库存来抑制房价过快增长的趋势。
因此，我国的三、四线城市才是真正需要化解库存的重点区域。
2015年，三、四线城市的库存总量较2014 年下降了57%，与一线和二线城市的81%和79%降幅相比，去库存效果不佳。
部分三、四线城市库存甚至持续走高，房地产销售额与销售面积双双降低。
以山西临汾为例，据相关数据显示，2015年，该市房产销售额与销售面积分别为489亿元和1212万平方米，同比下降分别为181%和191%。
另外山东聊城的情况也比较类似，截至2015年底，聊城市有662万平方米的房产库存，与去年相比增长453%，根据以往的销售水平来看，预计需要16个月才能去除现有库存。
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两会特别报道
三四线城市如何“去库存”
卓尚进
当前全国房地产市场的“冰火两重天”现象，引起参加今年两会的全国政协委员、全国人大代表的关注。
3 月 5 日，住房和城乡建设部部长陈政高在列席十二届全国人大四次会议开幕式时
表示，针对近期一线城市房价快速上涨的现状，在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上，
将增加土地供应面积。
全国政协委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵向媒体表示：“去库存
的根本在三四线城市，应该加快城镇化，引导农村居民先租后买，不要一步到位。
”
北上广深等少数几个一线城市的楼市呈现火热、价格暴涨，而大面积的三四线城市的楼市呈
现出“冰冻”、价格续跌的态势。
按照当前楼市的演变发展趋势，一线城市及部分二线城市完成
去库存任务会相对比较顺利，而三四线城市完成去库存任务十分艰难。
可以说，落实中央提出的
“去库存”任务，重点应当放在三四线城市去库存。
中央部委的政策应当与各地的实际情况结合
起来，采取有效政策组合，遵循市场规律，持续努力，方能加快三四线城市去库存的进程。
对于三四线城市去库存的重要性和艰巨性，我们要有充分的认识。
三四线城市面广人多，尤
其广大中西部的地级市、县级市的楼市库存积压严重，如果去库存拖延时日，会影响到地方的稳
增长、调结构和民众安居乐业，甚至给金融业带来风险。
在经济下行、产能过剩、库存过多、高
杠杆率的条件下，要消化过多的商品房库存，显然不是容易之事。
此前，相关部委出台了有助于去库存的政策，如央行降低非限购城市的购房首付比例、上调
住房公积金存款利率；财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知，自 2 月 22 日起，除了北京、上海、广
州等一线城市，全国其他城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例
可普遍降低。
这些政策措施落地后，首先刺激的是一线城市楼市出现了火爆行情，而三四线城市
并没有什么“获得感”。
对三四线城市去库存，除了上述政策落地、慢慢产生“发酵效应”外，
还需要从本地实际出发采取更有针对性的措施。
李克强总理在今年的政府工作报告中就部署“深入推进新型城镇化”任务时提出，“加快农
业转移人口市民化”、“因城施策化解房地产库存”、“建立租购并举的住房制度”等，这些都是三
四线城市加快去库存要遵循的方针。
三四线城市加快去库存，需要加快新型城镇化进程，推进相关配套改革。
从理论上来说，只要现在的约 2.7 亿进城农民工中，有约 2.6%的人变成新市民，并具有购房能力，就可消化现有的约 720 万套商品房库存。
但是，一个进城农民工要变成新市民，还需要各种配套的投资约在几十万元，这对三四线城市或城镇而言绝不是一个小数。
要加快农民工“市民化”进程，必须深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。
允许农业转移人口等非户籍人
口在就业地落户，变成新市民，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
同时需要把
进城农民工纳入城镇政策体系中来，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。
三四线城市加快去库存，应当按照因城施策化解房地产库存、建立租购并举的住房制度的思
路，创新制度安排，采取针对性措施。
如当务之急可将现有库存房变成租赁房，让部分城市居民
和进城农民工先租房后买房。
毕竟现实条件下具有实际购房能力的进城农民工凤毛麟角，但是如
果改变思路，想办法把现存的各种库存房，包括过剩的商品房、未出售的棚户区改造替换房及其
他保障房，变成租赁房如公租房、廉租房等，如以低廉的价格甚至政府补贴将其租给城市“刚需族”（如买不起房的 80 后和 90 后）和进城农民工，将来一定时间后允许其优先购买。
这将起到“一箭三雕”作用，即去了房子库存，让这些人群住房安居，优化住房资源配置甚至大大减少政
府投入的资源。
按照这种新思路，地方政府可设置专门的“公租房保障基金”，也可以优惠政策
和适当财政补贴支持民间资本建立“公益性住房保障基金”，指定用于购买各种过剩的库存住房，
在审定资格条件后将其先租后卖给有刚性需要的部分城市居民和进城农民工。
同时，地方政府出
台相关优惠政策，引导和督促房地产开发商降价销售库存商品房，转型为住房开发和租赁服务一体化机构。
按照市场规律推进三四线城市去库存，建立市场化长效机制，更好地发挥好政府作用，完全
能够找到加快去库存的现实可行对策措施。