中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析

中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发

展趋势分析

（一）2019年全国房地产行业发展回顾

一、房地产开发投资完成情况

2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%,增速比1一11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%,增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5 个百分点。

2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%,增速比 1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9. 6%,增速回落 0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16. 1%,增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%,增速回落0.7个百分点。

2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8. 7%, 增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。其中，住宅施工面积627673 万平方米，增长10. l%o房屋新开工面积227154万平方米，增长8. 5%,增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。其中，住宅新开工面积 167463万平方米，增长9. 2%o房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%, 1—11 月份为下降4.5%,上年为下降7.8%。其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长 3. 0%o

2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降IL 4%, 降幅比1—11月份收窄2. 8个百分点，上年为增长14. 2乳土地成交价款14709亿元，下降8. 7%,降幅比1一11月份收窄4. 3个百分点，上年为增长18.0%。

二、商品房销售和待售情况

«2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示: 2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0. 1%, 1—11月份为增长 0.2%,上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降

14. 7%,商业营业用房销售面积下降15. O机商品房销售额159725亿元，增长6. 5乐

增速比1一11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3乐办公楼销售额下降15. 1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

2019年，东部地区商品房销售面积66607万平方米，比上年下降L5%,降幅比1—11月份扩大0.2个百分点；销售额83833亿元，增长5.8%,增速回落1.3 个百分点。中部地区商品房销售面积50037万平方米，下降1.3% 降幅扩大LO 个百分点；销售额35505亿元，增长4.9%,增速回落0.7个百分点。西部地区商品房销售面积47410万平方米，增长4. 4%,增速加快0.6个百分点；销售额34488 亿元，增长10. 8%,增速加快0.2个百分点。东北地区商品房销售面积7503万平方米，下降5. 3%,降幅扩大0.8个百分点；销售额5899亿元，增长2. 8%,增速回落0. 6个百分点。

2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%,增速比 1—11月份加快0.6个百分点，比上年加快L2个百分点。其中，国内贷款25229 亿元，增长5. 1%；利用外资176亿元，增长62. 7%；自筹资金58158亿元，增长 4. 2%；定金及预收款61359亿元，增长10. 7%；个人按揭贷款27281亿元，增长 15. l%o

四、房地产开发景气指数

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数"）为IOLl3,比11月份回落0. 02点。

（二）2020年房地产行业发展趋势判断

政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断

当前市场已经进入调整期，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”重点强调避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”指各地方政府结合当前

市场调整期的实际市场条件，确定宽松调整政策力度。“稳地价、稳房价、稳预期” 在当前市场环境下，指避免部分城市过快下降、影响市场稳定。

年内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧，受此影响，下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑，房企资金面普遍紧张

房地产调控以防范系统性风险为基础。2019年年中房企融资政策大幅收紧以来，房企资金面普遍紧张，房企纷纷下调项目售价回收现金流，多家品牌房企爆出资金危机，为防止由点及面爆发行业性系统危机，2020年1季度或有短暂的融资政策松动窗口期。同类历史可追溯2018年底至2019年初房地产金融政策阶段性出现窗口期。

土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”

2019年5-7月，银保监会收紧融资渠道后，不同能级城市土地流拍率均呈上升趋势，如果加上国企托底情况，实际土地流拍率更高。

2019年下半年房地产业及房企资金面紧张、3-4季度市场出现回调品牌房企控制拿地利润率要求，是当前土地市场遇冷的主要原因。2019年4季度房企普遍要求拿地利润率达到IOT2%,预计2020年1-2季度投资标准将降低至9%左右。

考虑到MI增速变化的周期存在差异，使用Ml增速的波动项进行趋势预测，那么Ml 增速波动项变化趋势与前文固定周期方法预测的Ml变化趋势一致，2019- 2020年货币环境走向宽松，但周期的高点在2020年3月左右到达。

2020年土拍溢价率预测——悲观2020年悲观情况：楼市维持调控力度、货币宽松程度有限（或者严格限制资金流入楼市），那么土拍溢价率依据2012年之后MI处于低位时的溢价率走势，将维持在10%左右。

2020年土拍溢价率预测 ---- 乐观

2020年乐观情况：楼市调控松动、货币继续宽松、部分资金流入楼市促进土拍回暖，那么根据溢价率与Ml增速波动项建立的回归模型，通过预测Ml增速波动项的走势，2020年7月左右土拍溢价率达到2020年的最高值，全国平均溢价率最高达到25%左右。房企应把握2020年2季度前拿地窗口，避免2020年2季度一二线城市“土拍”小高峰，错峰投资。