某高层住宅小区结算审核案例分

某高层住宅小区结算审核案例分析
江苏天园项目管理集团有限公司高长春王同钢
【案例背景】
某建设单位通过公开招标把一位于市区的安置小区划分为两个标段分别承包给了两家施工单位，该工程住宅楼为国有投资，采用工程量清单招投标，标底价为2.02亿，中标价为1.81亿，甲乙双方签订了固定价格合同并约定在中标价基础上再下浮2%结算，大门、厕所等配套设施未招标；工程内容为12栋高层住宅小区及大门、厕所等配套设施，高层住宅基础为钻孔灌注桩和满堂基础，主体为钢筋混凝土框剪结构；2008年8月开工至2010年6月竣工，我们于2010年8月接受发包方委托对该项目进行工程结算审核，在审核过程中对自拌砼改商品砼、主材调差、材料检测费应该由谁承担、未招标工程如何结算、因钻孔灌注桩标高未控制好而导致的挖桩间土以及截桩等问题存在很大争议。

【争议焦点】
1、招标工程量清单项目特征描述砼为自拌的，而施工过程中施工单位擅自把自拌砼改为商品砼，是否给予调整差价？
2、合同价款包含的风险范围为合同实施期间的政策性调整和物价上
涨，施工期间材料价格大幅度下降，建设方提出要调材差，是否给予调整差价？
3、依据招标文件及合同专用条款约定材料检测费用由施工单位支付，建设单位认为应该由施工单位支付检测费用，而施工单位依据苏建定(2004)414号文件规定“工程质量见证取样检测费用由建设单位直接支付给所委托的检测机构”认为应该由建设单位支付检测费用；
4、合同约定结算方式为中标价*（1-2%）+变更价，而未招标工程是否下浮2%;
5、因桩基施工单位在施工钻孔灌注桩的时候未控制好标高，导致灌注桩标高普通比设计标高高出1.8米以上，据此土建主体施工单位向建设单位索赔桩间土及截桩的费用，建设单位认可此费用，但建设单位认为是桩基施工单位未控制好标高造成的，故要求应由桩基施工单位赔偿此部分费用；
【简要评析】
1、招标工程量清单项目特征描述砼为自拌的，而施工过程中施工单位依据《某市人民政府关于禁止在城区现场搅拌混凝土的通告》擅自改用商品砼，建设单位在签证中签署了情况属实，由审计单位确定是否予以调差。

施工单位认为自己在按通知精神施工，如按工程量清单的要求使用自拌砼将会面临行政主管部门的重罚且验收较难通过；而
建设单位认为其他使用自拌砼的已完工程均已通过验收，也未受到行政主管部门的处罚，故要求施工单位使用自拌砼有例可参照，施工单位既然未经自己同意擅自使用商品砼就应该自己承担费用。

审核人认为：
①建设单位及本工程的招标代理单位理应知道市区范围内禁止现场搅拌混凝土，本应该在招标工程量清单中描述为商品砼，而不应该描述为自拌砼，带来不必要的麻烦；
②建设单位不应简单的把矛盾推向审计一方，解铃还须系铃人，应该由合同主体协商处理；
③我们认为建设单位为节约国有资金固然是好事，但基于违反国家规定而节约国有资金的侥幸行为不值得鼓励，而施工单位能够遵守相关规定且按章办事，本身就是应该鼓励的事情，且施工单位实际上的确采用了商品砼在施工，理应补偿差价，但是使用商品砼所带来的工期缩短、塔吊台班费用减少等收益应由建设单位分享，且施工单位未按照正常程序报建设单位审批变更，应按合同规定给予罚款；
鉴于以上三点，同时也为化解社会矛盾作贡献，在我们的建议下建设单位和施工单位共同开一次碰头会，由审计单位作为协调人，甲乙双方经过协商，最终达成一致意见：按实给予调整，工期压缩一个月，塔吊台班费用扣减市场价的2%，临时设施按结算价扣减0.1%，
因施工单位未经批准擅自改变施工方案，按照合同约定给予施工单位2万元罚款。

2、合同价款包含的风险范围为合同实施期间的政策性调整和物价上涨，而施工期间材料价格大幅度下降，施工单位认为材料价格上涨不予调整而下跌则要调整不符合合同签订权责对等、风险与收益对等的原则，不应调低材差；而建设单位则认为合同约定物价上涨属于施工单位应该承担的风险范围，而物价下跌未予以明确约定，理应按照苏建价〔2008〕67号文件执行
审核人认为：
①本工程为2008年8月签订的，且合同约定物价上涨属于施工单位应该承担的风险范围，不符合苏建价〔2008〕67号文件规定的“本意见发布前已经签订固定价格施工合同（包括固定总价与固定单价合同），尚未完成工程竣工结算的招投标工程，如果合同中未约定材料价格风险控制条款的”的前提条件；
②既然合同约定物价上涨属于施工单位应该承担的风险范围，那按照权责对等、风险与收益对等的原则，可以推定物价下跌应属于承包人收益的范畴，不应调整材差。

3、依据招标文件及合同专用条款约定材料检测费用由施工单位支付，建设单位认为应该由施工单位支付检测费用，而施工单位依据
苏建定(2004)414号文件规定“工程质量见证取样检测费用由建设单位直接支付给所委托的检测机构”认为应该由建设单位支付检测费用。

审核人认为：苏建定(2004)414号文件规定“工程质量见证取样检测费用由建设单位直接支付给所委托的检测机构”，但招标文件及合同已经明确表明由施工单位考虑在报价内，可以理解成检测费用已经包含在合同价中，且合同专用条款的解释顺序在相关技术文件之前，故检测费用可以由建设单位先行支付后再从工程款中扣除。

4、本工程住宅部分为公开招投标项目，但大门和厕所及配套设施均未招投标，且经查阅备案合同及实际所签合同一致，约定结算方式均为中标价*（1-2%）+变更价，但备案合同与招标文件中载明的合同条款不一致，则未招标工程是否下浮2%；施工单位认为应严格按照合同执行，中标价仅指中标通知书上载明的价格，而未招标工程没有中标价，故不能参与下浮。

审核人认为：
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容部一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”，而本工程备案合同
并非中标合同，在中标价基础又要求施工单位另行让利2%已违反相关规定，故本工程应该以中标合同为依据结算，即不下浮2%。

另外依据江苏省高级人民法院《关于审理审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十一条规定：“法律、行政法规规定必须招标投标的建设工程，当事人实际履行的建设工程施工合同与备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为工程价款的结算依据；未经过招标投标的，该建设工程施工合同为无效合同，应当参照实际履行的合同作为工程价款的结算依据”，已招标工程实际履行的合同为中标合同，则按以上规定未招标工程也应该执行中标合同。

5、因桩基施工单位在施工钻孔灌注桩的时候未控制好标高，导致灌注桩标高普通比设计标高高出1.8米以上，据此土建主体施工单位向建设单位索赔桩间土及截桩的费用，建设单位认可此费用，但建设单位认为是桩基施工单位未控制好标高造成的，故要求应由桩基施工单位赔偿此部分费用；
审核人认为：
1、经过市场调查，目前施工现场钻孔灌注桩施工均存在超灌现象，且按《江苏省建筑与装饰工程计价表》（2004年）的计算规则定：“砼灌入量以设计桩长（含桩尖）另加一个直径（设计有规定的，按
设计要求）乘桩截面积以立方米计算”，据此我们认为桩长超过设计标高一个直径为合理范围，超出此部分的则为桩基施工单位管理不善导致土建主体施工单位工作量的加大，理应由桩基施工单位赔偿超出规定范围所产生的所有费用
【案例启示】
工程造价的控制在于工程的各个方面，需要方方面面的知识积累，也需要参与人员用心、用情去分析把握，更需要一套完善的程序去控制，通过本案例，本人提出以下几点建议：
1、工程招投标阶段的造价控制非常重要，招投标不应只是确定施工单位的手段，而应贯穿工程建设的全过程；我们招标人及招标代理单位应加强招标文件的细节编制，充分考虑其条款的合理性及可操作性，结合图纸、施工现场条件、规范等资料详细编制标底阶段的施工组织设计，预测施工过程中的各种问题，并在合同专用条款中明确对各类问题的处理原则及方法，避免结算过程扯皮现象的出现，提高造价的前期控制质量。

2、审核人出具结论应做到公平公正、有理有据，但建设工程类型复杂，常常在类似问题中带有其特殊性，审核人应注意积累项目经验，研究其规律，并把类似经验运用在其他工程中。

当遇到复杂的个案，审核人应对有限的资料进行合理的判断和分析，做到触类旁通。

3、从工程预算定额标准的制定到实际操作过程中的执行，造价咨询行业都是在探索中前进，工程造价咨询行业的争议焦点也越来越细致，越来越深化；在工程结算过程中，我们经常会遇到这样那样的问题，有的是常见的，无争议的；有的是少见的，争议较大的。

问题是当我们遇到这样那样问题的时候采取了何种处理方法以及态度，既要解决问题，又要化解矛盾，同时还要维护当事人合法权益。

作为工程造价咨询的中介机构，应依据有关法律法规，本着公平公正的原则，开展工程造价咨询工作，不断提高自身处理和解决问题的能力，只有不断地学习，不断地交流，不断地总结，不断地积累经验，才能把造价咨询工作做得更好。