商业地产经营业务运作模型
万达集团pest和五力模型分析
万达集团PEST浅析
• 经济环境
国民收入逐步增加，人民生活水平显著提高，加上五一、十一等长假以及便利的交通，使得文化旅游业发展形势良好， 具有很美好的发展前景。
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
国内旅游人数（百万人次）
25000 20000 15000 10000
5000 0
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万达集团PEST浅析
• 经济环境
2012年人均GDP超过36000元，为零售业的快速发展打下了良好的基础。 政府“十二五”规划大举刺激消费水平的提升，预计中国消费品消费总额到2015年可以达到32万亿人民币，为商业地 产的发展提供了前所未有的机遇。
经济增长与国民收入（元）
——以上数据来自国家统计局网站
转型、调整阶段
2000年，开发建设第 一代万达广场；确立商 业地产与住宅地产“两 条腿”走路的发展战 略。
2004年，开发建设首 个第三代万达广场。
2005年，先后成立商 业规划院、商业管理公 司、酒店建设公司，形 成商业地产的完整产业 链。
2007年，成立万达连 锁百货，正式进军零售 业。
2012年政策关键词
房产税
限购
公积金
土地管理
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万达集团PEST浅析
• 政治和法律环境——商业地产相关
十八大报告提出了新四化，要做到促进工业化、信息化、城镇化、农村现代化同步发展，推进经济结构战略性调 整。 我国经济发展重点转向消费和内需上，这位商业地产的发展带来了机会。 城镇化推动了城市综合体、旅游商业、文化产业的开放，促进了各商家在三四线城市布阵。
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万达集团PEST浅析
• 政治和法律环境——酒店、文化旅游相关
商业地产定位模型
商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。
在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。
一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。
因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。
商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。
这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。
下面我们来详细了解商业地产定位模型。
一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。
消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。
市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。
通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。
这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。
二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。
竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。
竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。
竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。
通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。
三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。
定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。
针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。
在定位策略中，产品特色是重要的一点。
因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。
商业地产运作基本流程
商业地产运作基本流程
1.市场调研：在进行商业地产项目之前，需要进行市场调研，了解市
场需求和竞争情况。
包括对目标人群、购物需求、消费习惯等方面的调查
和分析。
2.项目策划：根据市场调研结果，制定项目策划方案，包括项目定位、产品规划、项目规划、管委会设立、运营模式制定等。
确保项目能够满足
市场需求，并具备可行性。
3.土地交易：进行土地收购或租赁，商业地产项目需要确定土地使用权，并与相关部门签订土地交易合同。
4.项目开发：进行商业地产项目的规划、设计和施工等工作。
包括项
目设计、施工图纸编制、工程合同签订、施工监理等环节。
确保项目按照
规划和设计要求进行开发。
5.项目销售：完成商业地产项目建设后，进行项目销售工作。
包括市
场推广、销售活动组织、客户接待、签约销售等环节。
确保项目能够快速
销售并达到预期销售目标。
6.运营管理：商业地产项目交付使用后，需要进行运营管理。
包括租
赁管理、维修保养、安全监控、市场推广、客户关系维护等方面的工作。
确保商业地产项目能够持续稳定运营。
以上是商业地产运作基本流程的主要环节。
在实际操作中，每个环节
都需要细致的规划和管理。
同时，商业地产项目的运作流程也会因项目类
型和地域特点而有所不同。
了解商业地产项目运作的基本流程，可以帮助
企业更好地进行商业地产项目的策划和管理。
我国房地产行业的PEST模型分析
我国房地产行业的PEST模型分析班级：工商管理151、152班成员：焦娥肖、徐燕玲、王再强、张恒威、罗敏会、张晓曦、徐双双目录一、PEST分析简介 (3)二、我国房地产概况 (3)三、我国房地产的PEST模型分析 (5)（一）政治环境分析 (5)（二）经济环境分析 (10)（三）社会环境分析 (11)（四）技术环境分析 (11)四、总结 (13)一、PEST分析简介PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指一切影响行业和企业的宏观因素。
对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、社会(Social)和技术(Technological)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。
政治环境包括一个国家的社会制度，执政党的性质，政府的方针、政策、法令等。
不同的国家有着不同的社会性质，不同的社会制度对组织活动有着不同的限制和要求。
即使社会制度不变的同一国家，在不同时期，由于执政党的不同，其政府的方针特点、政策倾向对组织活动的态度和影响也是不断变化的。
经济环境主要包括宏观和微观两个方面的内容。
宏观经济环境主要指一个国家的人口数量及其增长趋势，国民收入、国民生产总值及其变化情况以及通过这些指标能够反映的国民经济发展水平和发展速度。
微观经济环境主要指企业所在地区或所服务地区的消费者的收入水平、消费偏好、储蓄情况、就业程度等因素。
这些因素直接决定着企业目前及未来的市场大小。
社会文化环境包括一个国家或地区的居民教育程度和文化水平、宗教信仰、风俗习惯、审美观点、价值观念等。
文化水平会影响居民的需求层次；宗教信仰和风俗习惯会禁止或抵制某些活动的进行；价值观念会影响居民对组织目标、组织活动以及组织存在本身的认可与否；审美观点则会影响人们对组织活动内容、活动方式以及活动成果的态度。
技术环境除了要考察与企业所处领域的活动直接相关的技术手段的发展变化外，还应及时了解：⑴国家对科技开发的投资和支持重点；⑵该领域技术发展动态和研究开发费用总额；⑶技术转移和技术商品化速度；⑷专利及其保护情况，等等。
社区商业地产运作思路社区商业地产运作思路
社区商业地产运作思路社区商业地产运作思路一、社区商业地产概述:社区商业大体可以分为两大类：1、社区零散商业物业:多为住宅建筑群的底商、裙楼和沿街商铺，此类商业物业开发商大多数进行销售，一般情况下都没有完善的商业定位，在销售住宅的同时进行附带销售，也不会作统一招商和统一运营。
此类商业物业大多在中小型楼盘出现,每个商业单位的面积从几十平米到几百平米,最大不会超过几千平方。
此类物业的经营业态多为中小餐饮店、便利店、精品店、小百货、美容美发店等，业态也多为自发形成，不会进行业态规划。
2、社区配套商业物业：此类商业物业大多是在规划阶段就进行了一定的商业定位和商业规划，面积小则几千平米，大可达上万甚至几万平米。
此类商业物业开发商一般会采取租售结合的方式进行统一招商,也会进行商业规划和业态布局设计，会有百货、超市、连锁家电、大型连锁餐饮等主力店业态进驻，再加上一些健身会所、咖啡厅、士多店等，基本上形成了一个完整的商业布局。
此类商业物业一般会出现在几十万甚至上百万平米的大型社区，会进行统一招商和统一的运营管理。
二、社区商业地产的市场机会：1、社区商业是未来发展趋势：随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快，社区购物因其便利性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费.2、社区商业结构急需完善：目前的社区商业多为中低端且零散的业态,不能有效地满足人们购物的需求随着社区商业的完善和的提升，这也给社区商业的开发留下了足够的空间。
3、社区商业是商业运营空白：社区商业处于一种无序零散的状态,没能引起开发商和运营商的足够重视，此时介入，虽然有一定市场风险，但市场空间和发展潜力巨大.4、后商业地产时代呼唤精细化运营:中国的商业地产经过近几年的发展，已经进入“MALL时代"，但大量无序开发和市场跟风，以及粗放式的运营管理，已经造成“MALL扎堆现象"，很多三线城市都有好几个MALL，有的面积高达上百万平米,严重背离了市场需求和良性循环，竞争高度白热化，大量的物业空置，招商难度越来越大。
五力模型之恒大地产
2. 2010年的中甲冠军广州恒大足球队在升 入中超的第一个赛季即获得了冠军，创造了德 国的“凯泽斯劳滕神话”，大大的提高了恒大 地产在中国的知名度，几乎是家喻户晓。 在两会期间进行的一场亚冠联赛中，广州恒大 以5:1战胜韩国冠军全北现代。使得恒大地产 的声誉达到顶峰。（接下来就让我们看看恒大 的足球模式。）
恒大地产公司
—— —— 五力模型
小组成员及其任务 组长：马婷（现有竞争者分析 ） 周云星（销售情况和土地准备） 庄泽峰（经营模式） 蔡宝惜（供应商谈价能力） 丁昌泰（施工材料方面和产品设计方面） 许娜（施工单位和装修产品） 江琴（新进入者威胁和替代品威胁） 张烨（买方谈价能力和排版）
波特五力分析
销售情况
优势：增长速度为近几年来，中国房地产中最 快的一家企业，每年平均约增长50%。市场占 有率已经达到了1.36%，仅仅落后于房地产老 牌劲旅万科。 劣势：发展过快带来的资金链问题和财务安全 性问题较为突出，加之政府对房地产的调控加 剧，资金能否继续支持如此快的发展势头很难 预料，这就要看许老板的经营方式了。
第二：
恒大之所以能够快速发展，是恒大开发商业模式的 需要，简而言之是恒大“内力”决定的，而不是以 速度牺牲质量，也不是以速度牺牲长远发展。恒大 的核心竞争力就是滚动开发的商业模式以及自上而 下的高效执行力。恒大坚持从拿地到销售的时间控 制在6~8个月，实现投资周期最快的目标，保持快 速奔跑。恒大每次开盘，现场都是人山人海，因为 几乎每次开盘都会有让利动作，也是大家耳熟能详 的“开盘必特价，特价必升值”。据恒大内部人士 透露，许家印一个指令，一个小时内，上到黑龙江， 下到南海，瞬间传达并快速执行。
施工单位：
恒大的施工单位都是有国内一级资质
房地产计划运营管理
❖计划编制的目标
计划体系策划
匹配性
完整性
层次性
可控性
1、体现公司战略导向和 管理意图； 2、与管控模式相匹配； 3、与管理水平、人员素 质相匹配。
1、覆盖中期规划、年度 计划、季度/月度计划； 2、全面覆盖项目开发业 务和职能管理； 3、全员覆盖。
1、自上而下； 2、逐级细分。
1、标准模板； 2、标准工作周期。
构成
房地产流程特点
5、结果：一次性
❖ 计划运营管理的价值（例一）：
❖恒大管理模式启示
投资扩张 项目开发 营销策略
1、融资能力强，数额高； 2、一线城市机会进入，二三线城市合理地价大规模进入； 3、土地储备量最大，进入城市最多； 4、战略布局以二三线为主。
1、定位主要基于土地属性，以中低端为主； 2、产品高度标准化，注重大面积水景规划； 3、户型全明设计，注重赠送空间，标准化； 4、装修注重名牌，通过规模降成本。
❖计划管理是房地产开发过程中的重点：
加速资产周转
房地产企业的净资产回报率主要取决于销售利润率、资产周转率 和财务杠杆，而项目开发进度对资产周转率影响重大
多项目运作
多项目同时运作，需要有效的项目计划体系作为监控和支持手段。 其次，项目计划体系也是房地产企业整合、调动、高效利用资源 的保证
规范/标准化
项目开发过程中的并行、专业配合、内外接口等，需要项目计划 实现有效组织和协同。同时，随着规模的扩大，高层决策、协调 和监控，主要通过项目计划实现
❖ 项目计划管理体系的价值
通过……
实现……
资源聚合：需要对外部供方资源和内 部能力资源进行系统管理和配置； 协同运作：总部-区域公司、公司-部 门、部门-项目之间密切协作； 统筹推进：统筹考虑各项目开发，合 理设置经营目标和开发节奏； 适时调整：根据外部多变的政策环境 适时调整开发目标和节奏。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析商业地产是指用于商业、零售、餐饮和办公等商业用途的房地产物业。
在商业地产运营中，租金是重要的经济收入来源之一。
为了合理制定租金定价策略，商业地产经营者需要掌握一定的租金定价模型。
本文将分析常见的商业地产租金定价模型，帮助商业地产经营者制定科学合理的租金定价策略。
一、市场比较法市场比较法是商业地产租金定价中常用的一种方法。
该方法通过对市场上类似物业的租金水平进行对比，确定适当的租金水平。
具体操作中，可以通过收集市场上同类型商业地产的租金信息进行数据分析，找出平均租金水平、高租金水平和低租金水平，然后根据自身物业的特征和优势劣势进行调整。
市场比较法的优点是简单易行，参考性较大，但也存在数据收集不准确和不完整的问题。
二、成本法成本法是商业地产租金定价中另一种常用方法。
该方法主要根据物业的建设成本和运营成本来确定租金水平。
具体操作中，首先需要计算出物业的建设成本，包括土地成本、办公楼建设成本等；其次，需要对物业的运营成本进行评估，包括物业管理费、维护费用等。
最后，通过对建设成本和运营成本进行适当的折算和调整，确定物业的合理租金水平。
成本法的优点是能够全面考虑到物业的实际成本，但也存在不同计算方法和标准带来的差异性。
三、收益法收益法是商业地产租金定价中较为复杂但也是更为准确的一种方法。
该方法主要通过对物业产生的收益进行评估，确定适宜的租金水平。
具体操作中，首先需要估算物业的未来租金收入，并计算出年净租金收入；其次，需要考虑投资回收期、资本化率等指标，将净租金收入转化为建议租金水平。
收益法的优点是基于物业的现金流量进行定价，能够更准确地衡量物业价值，但也需要较为准确的租金收入和运营数据。
四、需求与供给法需求与供给法是商业地产租金定价中较为综合和灵活的一种方法。
该方法主要通过对市场的需求和供给情况进行分析，确定适宜的租金水平。
具体操作中，首先需要评估市场的需求情况，包括租户类型、租户偏好等；其次，需要分析市场的供给情况，包括竞争物业的数量、品质等。
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点
住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。
一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。
（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。
而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。
住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。
说明：上图为商业地产资金链运作模式。
（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。
商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。
文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。
（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。
大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。
即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。
而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。
二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。
（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。
一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。
而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。
例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。
华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。
关于商业地产盈利模式分析
关于商业地产盈利模式分析
商业地产是指用于商业经营的房地产，包括商业办公楼、购物中心、酒店、仓库等。
商业地产的盈利模式是指商业地产开发商或运营商实现盈利的方式和手段。
下面将从租金收入、增值收益和其他收入三个方面分析商业地产的盈利模式。
其次，商业地产还能够通过增值收益获得盈利。
商业地产的增值主要来自于地价的上涨和物业的升值。
随着城市化进程的推进和土地资源的日益稀缺，商业地产的地价往往会随着时间的推移逐步上涨。
商业地产的物业价值也会随着市场需求的增加和租金的提升而升值。
商业地产运营商可以通过出售物业或再租用增值部分获得差价收益。
【商业分析】50种常见商业模式
50种常见商业模式1、加盟模式最适合公司的扩张，特许经营允许特许人许可其资源、品牌名称。
特许经营权销售其产品和服务以换取特许权使用费的知识产权和权利。
麦当劳就是最好的例子，它拥有全球93%的特许经营餐厅。
麦当劳是全球餐饮服务的领导者。
在全球共有38,695家餐厅中，它经营着36,059家特许经营餐厅。
其特许经营餐厅在过去13年中逐年增加。
2、多边平台模式任何为业务双方提供服务的公司都采用多边业务模式。
领英就是一个完美的例子，它为人们提供订阅服务以寻找工作机会，也为人力资源经理提供订阅服务以寻找职位空缺的候选人。
3、取款机商业模式也称为现金转换周期（CCC)。
它基本上意味着公司将现金转换为商品和服务然后再转换为现金的速度。
这种模式被那些利润率低但在市场上以颠覆性地位生存的公司所使用。
例如，亚马逊在向供应商付款之前从其在线商店产生了大量现金。
另一种看待方式是亚马逊依靠供应商信用来运行其供应链。
这种类型的商业模式最适合库存类型的企业。
现金转换周期：现金==〉产品和服务==〉现金示例：亚马逊、阿里巴巴、苹果4、免费增值商业模式免费增值模式是免费和付费服务的混合体，主要由软件即服务（SaaS）或应用程序商业模式中的科技公司使用。
为了发展业务和赢得客户，公司向客户提供免费（精简版）版本，但时间有限或功能有限。
要解锁升级功能，客户必须选择付费服务。
这是鼓励客户试用软件或应用程序的绝佳方式。
示例：印象笔记。
5、订阅业务模式这种模式允许客户通过每月或每年支付固定金额来获得服务。
在这种情况下，公司必须为其客户提供足够的价值，因此他们会一遍又一遍地访问该网站。
它允许公司细分市场并根据不同的计划和价格在其内容中提供特定数量的项目，称为分层产品。
此模型对基于内容或服务的网站很有用。
示例：爱奇艺。
根据这种模式，公司充当两方之间的中间人，为供需双方创造价值。
它不同于企业向消费者销售服务的典型关系（B2B或B2C）。
它通过佣金赚钱。
商业地产租金定价模型分析
商业地产租金定价模型分析商业地产是指用于商业目的的房产，包括商场、写字楼、零售店铺等。
商业地产租金定价模型是商业地产运营者或投资者用来评估和决定租金水平的工具。
本文将分析商业地产租金定价模型的重要性，并探讨一些常用的定价模型。
一、商业地产租金定价模型的重要性商业地产租金定价是商业地产运营者和投资者的核心利益之一。
合理的租金定价可以确保商业地产的盈利能力，并吸引租户长期合作。
同时，正确的租金定价也对商业地产市场的稳定发展起到重要作用。
因此，具备有效的商业地产租金定价模型对于商业地产运营者和投资者至关重要。
二、常用的商业地产租金定价模型1. 市场比较法市场比较法是一种常用的商业地产租金定价模型。
该模型通过分析类似商业地产的租金水平来确定租金价格。
通过比较相似地段、面积、条件和设施的商业地产的租金，可以大致确定合理的租金范围。
然而，市场比较法并不能完全覆盖所有因素，如商业地段的发展潜力和租户需求的变化等，需要综合考虑其他因素。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金定价模型。
该模型通过估算商业地产的建设和运营成本，并将其加上预期回报率来确定租金水平。
成本法适用于新建商业地产或者进行重大维修和改造的地产。
然而，成本法忽略了市场需求和竞争情况，可能导致高于市场价或低于市场价的租金定价。
3. 收益法收益法是商业地产租金定价的常用模型之一。
该模型通过预测商业地产租金收益和升值潜力来决定租金水平。
收益法关注商业地产的未来现金流量和资产价值，并将其折现到当前时点。
通过综合考虑地段、租户库、市场需求、竞争情况和预期资产增值等因素，收益法可以更准确地确定租金定价。
三、商业地产租金定价模型的优化为了提高商业地产租金定价模型的准确性和效果，可以考虑以下几个方面的优化：1. 数据收集：收集准确、完整的市场数据是商业地产租金定价模型的基础。
相关的市场研究、市场调查和租金数据可以帮助建立更可靠的模型。
2. 参数调整：不同地区和不同类型的商业地产可能需要不同的参数和权重。
商业地产招商运营全程操作指南.
商业地产招商运营全程操作指南目录购物中心土地开发的配置 (4)购物中心的运作增值分析 (9)租店签约内容及注意事项 (12)购物中心的市场行销计划 (14)谈商业地产的招商管理要诀 (21)租赁业务与电子商务之二 (26)店铺组合营销形式的实施 (28)购物中心的市场研究方法 (32)实施租赁策略及运用方式 (39)购物中心的招商指标分析 (47)购物中心租赁契约的制定 (55)租赁业务与电子商务之三 (63)商业街店铺组合营销形式的实施 (65)实施商业街租赁策略及运用方式 (66)谈商业街的招商管理 (67)高端租户细节上的考虑 (69)对商业街商铺租赁期限的分析 (70)制订商业街物业招商谈判策略 (71)商业街招商管理制度参考样本 (73)商业街招商的原则及其准备过程 (77)商业街物业招商方式渠道确定 (79)商业街招商管理与商业地产的运营 (80)商业街招商方案实施中的细节 (81)实施店铺组合营销的方法步骤 (83)商业街统一招商管理原则 (85)实施商业街租赁策略及运用方式 (86)商业街租金和消费者导向的计划 (87)某定位高档的商厦招商方案参考 (88)租赁业务与电子商务之一 (91)租金和消费者导向的计划 (93)家居经营模式掀起革命风暴 (95)建材销售新亮点：体验式营销 (97)建材营销的IT观察 (99)购物中心建立特色才能胜出 (101)论中国MALL发展的适存性 (103)购物中心集资的基本性质 (109)统一招商管理的十项基本原则 (110)购物中心建设与其战略选择 (115)购物中心的管理和信息化 (116)购物中心管理合约的制定 (118)评估购物中心价值的方法 (121)购物中心管理的团队合作 (124)购物中心中财务管理职责 (128)购物中心并不是一种业态 (129)购物中心类型之客源范围 (132)独门精品店型购物中心 (133)购物中心管理事项与重点 (140)购物中心经营管理的模式 (148)中国购物中心综合管理中的主要策略建议 (152)从经营的角度分析购物中心商场定位 (160)“销品茂”--“销”的首先是概念 (167)美国摩尔--开创“娱乐零售”新概念 (168)新加坡购物中心的管理 (172)聚焦SHOPPING MALL运作管理 (174)SHOPPING MALL的经营理念、管理方式亟待更新 (177)购物中心的用地选址分析 (183)摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（中） (187)MALL开发商如何与异地管理顾问更有效地合作 (191)购物中心要吸引客流，细节是关键 (193)统一采购自由退货建材家居业管理新方式 (194)肉搏式销售竞争建材卖场销售团购突破 (196)宜家的管理、资源优势 (198)市场类商铺概念 (201)市场类商铺类型 (202)专业市场商铺的特点 (204)品牌商家与商业地产的对接 (206)大范围检测客流量数据的价值 (214)购物中心的商业管理理念 (216)MALL管理者服务概念的体现 (219)从管理角度看新加坡购物中心 (220)购物中心的营销推广策略 (222)购物中心管理合约的制定 (232)独门精品店型购物中心 (241)购物中心管理事项与重点 (245)摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（上） (253)摩尔购物中心MALL的各种模式及各自特点（下） (257)商业街的规划设计 (258)商业街建设的战术研究 (270)中美两国购物中心发展比较 (274)mall返租模式必将退出历史的舞台 (277)专业市场投资开发要点 (302)购物中心土地开发的配置由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。
基于价值链角度的商业地产运营管理优化手段
基于价值链角度的商业地产运营管理优化手段作者：段嘉奇来源：《现代企业》2024年第01期商业地产是有“商业”为核心的地产开发价值链，价值链管理的本质是为了不断优化企业业务流程，商业地产的开发模式更加复杂。
目前国内经济发展进入高质量发展阶段，在电子商务和实体商业相互冲击的背景下，商业地产需要抓住时代新风向与时俱进。
在商业地产发展过程中，急需新的经营理论来指导，基于价值链视角，研究商业地产运营管理优化手段，对商业地产企业的运营有良好地提升效果。
基于价值链，对商业地产的经营模式进行改善，不断优化价值链活动，对商业地产企业的长远发展具有积极意义。
一、基于价值链角度的商业地产运营管理理论概述1.商业地产相关概念和特点。
①商业地产概念。
狭义的商业地产主要包括健身娱乐、餐饮等商业用途地产，和住宅不同的是这类地产的用途更偏向于商业化；广义的商业地产涉及非生产性和非居住性的物业，主要有公寓、会议中心等。
商业地产运营主要包括地产开发、资本运营、商业运营三部分，该概念较为宽泛，涉及地产开发前期和后期的经营管理。
②商业地产特点。
高收益、高风险，商业地产运作相对复杂，在运行过程中需要保证各个环节均处于正常状态，尽量减少纰漏。
商业地产项目在稳定经营的状态下实现投资回报，并且后期价值也会不断提升，二者相辅相成，很多大型企业将商业地产作为投资中的避风港，在商业竞争日趋激烈的今天，宏观政策的变动和商业地产风险息息相关。
资金规模大、回报周期长，商业地产在开发完成后主要收益来源是租金，很多房产不会全部出售，土地在逐渐增值中也会产生收益。
土地成本和开发建设是商业地产的主要构成，也有部分大额外部融资，商业地产一般位于繁华地段，这种地段土地价格昂贵，需要高成本投入。
商业地产从建成到实现盈利一般有2年左右培育期，很多地产商为了吸引客源，通常要先低租金招商，这也是导致商业地产回报周期较长的主要原因。
经营方式多样，商业地产经营方式主要有自主经营、租售结合、只租不售等形式，这种复合型地产涉及了商业、金融等多个领域并且这种地产具有丰富的业态组合，满足消费者多样化消费需求。
万达商业地产创新“轻资产”模式
万达商业地产创新“轻资产"模式2014年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过一年多研发,推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。
这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响?……你可以猜猜,万达下一步怎么玩？2014年1月初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。
这标志着万达商业地产“轻资产"模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。
过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在中国遥遥领先，已经成为世界行业领袖，引来众多企业学习和竞相模仿.城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式”。
万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式"。
即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。
这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。
万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。
对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。
轻资产模式的推出对于万达意义重大。
首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并举”，保障长期稳定发展。
二是，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。
三是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。
四是，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。
商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型
商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型随着经济的迅速发展和城市化的快速推进，房地产成为了重要的产业之一。
在城市化进程中，商业银行被认为是房地产开发最重要的资金来源之一，因此商业银行的房地产开发贷款业务也相应的成为了一个不可忽视的重要领域。
但是，房地产开发贷款这样的金融业务，其风险也是比较大的，为了最大限度地减少银行房地产开发贷款产生的风险，商业银行需要建立有效的风险评估模型，从而更好的审查申请房地产开发贷款的借款人。
一、商业银行房地产开发贷款项目风险的来源1.市场风险市场风险是指由于市场的变化，导致房地产项目市场价值下降的可能性。
市场风险包括房地产市场经济周期性变化、地区市场转型和自然灾害等。
2.信用风险信用风险是指客户不能或不愿意按照合同和约定偿还贷款本金和利息的风险。
信用风险是银行目前面临的最大风险之一，特别是在房地产行业，银行需要谨慎考虑每一个借款人的还款能力，避免损失。
3.操作风险操作风险通常是与商业银行内部运作有关的风险，例如，不完善的内部控制导致的不良后果以及不当人员行为所造成的影响等。
二、商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型建立1.评估指标体系设计对于银行而言，合理而完整的评估指标体系无疑是很有必要的。
鉴于房地产开发贷款的特殊性，评估指标必须具备以下特征：（1）风险权重不同：不同的指标对风险的影响力是不一样的，因此需要对指标进行合理的权重赋值。
（2）全面性高：评估指标需要覆盖所有可能影响风险的基本和附加因素。
（3）可操作性强：指标必须是可测量和可比较的，方便银行内部和外部的对比参考。
2.模型建立基于评估指标体系的设计，可以建立相应的模型对房地产开发贷款项目进行风险评估。
常用的模型是打分模型、中性网络模型和回归模型，三种模型的优缺点和适用场景略有不同。
（1）打分模型打分模型是通常被用于信用评估的模型，由一组权重值和对应分数构成。
通过输入预测的变量值，每个值会有一个对应的分值，所有的分数加起来就形成了一个总分数，这个分数用于评估一个特定的客户的信用等级。
华润商业地产运作的模式特点
PART 2 发展历程分解 华润商业地产发展历程分解 一、华润集团的地产业务分析 二、华润集团地产与金融的有机结合 三、华润置地是华润旗下地产业务旗舰 四、华润置地的发展历程
Hale Waihona Puke PART 3 企业管理模式 6S+BSC对地产业务发展形成有力支持 一、华润集团内部管控发展沿革及企业结构 二、华润集团的6S 三、引入BSC后对6S的完善 四、华润置地组织结构及项目决策程序
PART 4 资本运作模式 资本运作推动孵化战略和新生意经 一、“孵化战略” 二、收益方式——租售并举 三、差异化生意战略
PART 5 产品模型 华润商业产品细分和定位 一、华润产品线概述 二、华润商业中心系列产品线对比分析 三、代表作——万象城的基本情况
PART 6 综合实力分析 华润综合实力评定及借鉴价值 一、产品的差异化战略 二、实施“孵化战略”意义重大 三、个性化生活解决方案的增值服务 四、信息管理高效率
商业地产租金测算与定价模型
商业地产租金测算与定价模型商业地产租金的测算与定价是商业地产市场中至关重要的一环，对于房东和租户来说都具有重要意义。
在商业地产租赁过程中，准确测算和合理定价租金将直接影响到租赁双方的权益和利益。
因此，建立科学合理的商业地产租金测算与定价模型至关重要。
一、商业地产租金测算商业地产租金测算是通过多种手段对商业地产的收益进行分析，从而确定合理的租金水平。
下面将介绍两种常用的商业地产租金测算方法：1. 市场比较法市场比较法是一种常见的商业地产租金测算方法，通过对市场上类似物业的租金进行对比分析，从而确定目标物业的租金水平。
市场比较法适用于市场信息相对充分的情况下，可以通过查阅市场数据和经验来确定合适的租金水平。
2. 成本法成本法是另一种常用的商业地产租金测算方法，它是通过计算房地产项目的建设成本、运营成本和投资回报率等指标，来确定合理的租金水平。
成本法适用于具有特殊性和稀缺性的商业地产物业，可以通过计算成本和预期回报来确定租金。
二、商业地产租金定价模型商业地产租金定价模型是基于租金测算的基础上，通过建立合理的数学模型，来实现对商业地产租金的精确定价。
下面将介绍两种常见的商业地产租金定价模型：1. 投资回报率模型投资回报率模型是一种常见的商业地产租金定价模型，它基于对投资回报率的要求，通过计算投资回报率和物业价值来确定合理的租金水平。
投资回报率模型适用于追求长期投资回报的商业地产物业，可以通过对投资回报率的调整来确定租金。
2. 现值模型现值模型是另一种常用的商业地产租金定价模型，它基于对未来租金现值的估计，通过计算未来租金的现值和资本化率来确定合理的租金水平。
现值模型适用于对未来现金流有较准确估计的商业地产物业，可以通过对未来现金流的贴现计算来确定租金。
三、商业地产租金测算与定价案例为了更好地理解商业地产租金测算与定价模型的应用，下面将通过一个案例来说明：某商业地产公司拥有一处位于繁华商圈的商业物业，希望对该物业的租金进行测算和定价。
产业地产的策划工作要点及定位模型
产业地产的策划工作要点及定位模型产业园区全程策划系统理论：定位策划+概念设计+营销策划三位一体才是全程策划，才能在项目中注入思想、植入灵魂、赋予生命，才能让一个项目具有独一无二的地位。
项目前期策划的主要工作 ................1—1、产业发展环境分析.........................1—2、市场深度调查研究.........................1 — 3、项目投入产出概算.......................1—4、总体规划设计配合.........................1 — 5、目标市场定位分析......................1—6、产品组合规划建议.........................1 — 7、新农村建设专题研究.....................1 — 1产业发展环境分析合理的产业方向选择和产业规模定位，将决定项目的成败。
其中，项目综合开发如何与“新农村建设”有效结合，充分挖掘区域自身的产业优势，实现“农民转型创业”的突破，是项目开发的关键。
产业发展环境分析主要从国际、国内、区域等不同角度，以全方位视野分析该项目周边主导产业等行业的现状和发展前景，探讨项目“以业兴城”问题。
此阶段预计工作时间1〜2个月，相关内容包括：◊项目相关产业的国内外产业格局、现状及发展前景分析；◊环渤海区域产业发展趋势分析；◊项目所在城市及周边特色产业调研及市场供需情况分析；◊本项目可供选择的产业（行业）建议；◊本项目相关产业开发运作的基本思路。
1—2市场深度调查研究市场的深度调查研究是项目开发前期最为关键的一个环节。
一般以项目为核心，重点调研项目所在城市的宏观经济环境、项目所在区域工业、商业物业和住宅市场的供求状况、同类物业的现状及目标客户的购买心理、行为、需求特征，从而对项目进行SWOT分析，为项目制定合理的产品开发策略和营销推广策略。
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经济型酒店分类
1、城市商务经济型酒店
2、青年旅舍 3、汽车旅馆
经济型快捷酒店
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经济型酒店的三大特点
功能简化：服务功能集中在住宿上，会议、娱乐等功能大大压缩，甚 至根本不设，这也是为什么经济型酒店在国外称为B＆B酒店的缘故，也 就是一般只提供床(Bed)和早餐(breakfast)；
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经济型酒店的概念
经济型酒店是指将客户锁定在中小企业商务人士、
休闲及自助游客人，房价适中的中小规模酒店，“B+B”
（BED 床 + BREADFAST 早餐）是国际上公认的经济型 酒店的服务模式。 经济型酒店的特点之一是功能简化，它把服务功 能集中在住宿上，力求在该核心服务上精益求精，而
把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，
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健身俱乐部的经营、投入与回收
经营好健身俱乐部的条件： 雄厚的资金； 庞大的规模； 专业的人才队伍 成熟经营理念。 健身俱乐部的前期投入较大： 房租、科研投入、员工成本和器材占了较大比重。
健身俱乐部的投资回收期：3-5年
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分时度假
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性价比高：任何产品，不能单纯谈论价格的高低，只有性价比高的 酒店才有生命力。经济型酒店把现代家居的卫生、简约、清新、温 馨、舒适、实用等特点融入客房，努力给客人以“家”的感觉； 成本节约：经济型酒店的能源、水资源、人工、各种用品等都高度节 省，以保证提供给客人的房价是“经济的”，如人工一项，星级酒店 的客房数与员工数的比例通常在1:1.2以上，而经济型酒店仅为1:0.5 以下。
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经济型酒店与星级酒店比较 星级酒店
星级评定 配套设施 房间标准 管理成本 投资回收期 参加 全面 相同 高 长
经济型快捷酒店
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经济型酒店
不参加 少而精 相同 低 短
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青岛经济型酒店发展现状和格局
据市经贸委不完全统计，随着中小企业商务客人和自助旅游人群的 增加，截至2006年年底，岛城国内外知名品牌和本土品牌的经济型酒店 开业数量超过50家，已开业房间总数超过了4000间。 其平均入住率
高达80％以上。
除了如家、速8、宜必思、锦江之星、金狮100等国际、国内知名连 锁品牌外，还有本地投资者开办的一些经济型酒店，如爱尊客、青岛人 家等。
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落户青岛的世界经济型酒店品牌
世界最大的经济型连锁酒店：速8酒店集 团，在全球拥有2100多家连锁。 法国雅高的Ibis( 宜必思 ),2006 年4月在青岛开业
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SPR COFFEE 标准配套设施
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SPR COFFEE 标准配套设施
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马力意大利磨豆机 房地产商域网
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SPR COFFEE 经营分析
加盟收益：
总投资：约500万
2001-2006总销售收入:300家*36万/家=10800万
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SPR COFFEE 标准配套设施
3 头意大利半自动咖啡机
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SPR COFFEE 标准配套设施
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SPR COFFEE 标准配套设施
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SPR COFFEE 标准配套设施
2001-2006总收入（毛利）:300*18万/家=5400万
2006年毛利收入：80家*18=1440
附加收益内容：咖啡豆、用品等销售
咖啡特许加盟
房地产商域网ຫໍສະໝຸດ 28PART 3健身俱乐部
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健身俱乐部分类： (一)投资在10万元左右的小型俱乐部； (二)经营面积在1000平方米、投资在300 万元左右的中型俱乐部， (三)投资在500万元以上的大型俱乐部。
国内经济型酒店投资回收
标准间均价：200元/天。 投资 100间客房左右的经济型酒店，在上 海和北京等地的投入大概在500万元 钱左右 回收： 投资回收期约3到5年
经济型快捷酒店
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PART 2
咖啡特许加盟
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咖啡行业的未来
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 每人每年平均饮用杯数
台湾40杯 韩国140杯 日本200杯 美国400杯 瑞士800杯 芬兰1240杯 中国无限潜力
专家预计：到2020年仅咖啡 豆市场每年将达到500亿美 金，整个产业链将产生上千 亿美金的市场。
咖啡行业无疑是投资者的乐土，创业者的天堂。
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伊斯凯恩健身俱乐部
面积一万余平米
俱乐部主要包含健身和游泳两种会员卡。 健身卡是包含游泳的，而游泳卡不含健 身。 会籍门市价5988元
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FIT阳光海健身俱乐部
FIT阳光海健身俱乐部是由中国良子集团投资，青岛高尔 夫协会、外商投资协会及国际商会共同发起的大型会员制 健身俱乐部 SunnyFIT阳光海健身俱乐部第一家旗舰店位于青岛市闽江 路200号，占地面积4500平方米，总投资500万人民币。 会籍年卡2988元/
SPR COFFEE 山东潍坊世纪泰华店
山 东 济 南 良 友 店
SPR COFFEE 山东威海一店
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SPR COFFEE
SPR COFFEE 上海瑞金一店
SPR COFFEE 台湾高雄店
SPR COFFEE 青岛国新店 房地产商域网
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银海健康休闲会馆
营业面积： 约5000平方米。 水疗设施：各式水疗池、美白池、袪酸痛池、活力池、舒筋池、 游泳池、红外线房、干湿蒸气房等。 恢复训练设施：水中脚踏车、水中登山机、水中行走机、 水中划桨机等。 健身器具区：心肺功能、有氧训练、力量训练器材、韵律教师、 女子美体按摩区 会 籍： 一年卡6800元/1人， 双人主副卡13000元， 以上可参加全部健身和水疗活动，
1支服务团队
1个营销团队
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SPR咖啡加盟方式
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SPR COFFEE
SPR COFFEE 青岛林肯店
SPR COFFEE 青岛弄海园店
SPR COFFEE 青岛漳州路店
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SPR COFFEE
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SPR 与 上岛咖啡
专业好咖啡 面积：50-300 直营 + 加盟 投资额：50-150万 客户群：中产创业者
简餐 + 咖啡 面积：500-1000 直营 + 加盟 投资额：500万以上 客户群：企业主
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SPR COFFEE 经营模式—3个1
1套咖啡厅模式
青岛店位于台东延安一路 ， 2006年7月开业
位于开发区管委对面的宜必思 9
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落户青岛的国内经济型酒店品牌
国内第一大经济型酒店：锦江之星 （青岛杭州路店） 国内第二大经济型酒店：如家快 捷，在青岛已经发展到了4家
如家酒店连锁于2002年6月由首都旅游集团和携程旅行社服务公司 共同投资组建，只用了4年时间，其连锁店已发展到140多家，覆盖全 国20多个省和直辖市，遍布北京、上海、天津、杭州、广州等40多个 国内主要商务城市。 10 房地产商域网
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13周 13周
13周 13周
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Resort Condominiums International
国际度假村共管协会
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RCI时空银行
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分时度假权会员权益：
礼赠
度假疗养 出租
转让
交换 继 承
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全球分时度假会员增长
RCI全球会员220万，度假村3700家 中国现有会员约20万(包含产权酒店会员)
商业地产经营业务运作模型
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经济型快捷酒店 咖啡特许加盟 健身俱乐部 分时度假于度假交换
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经济型快捷酒店
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经济型快捷酒店
经济型快捷酒店
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国内分时度假酒店---青岛弄海园度假村
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分时度假给酒店带来的利益和缺点 1、房屋使用权出让收益 代理低价1万*50个/间=50万/间 （相当于将投资回收期提前）
2、会员年度管理费 400元/个.年*50个/间=20000元/间.年
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中国咖啡行业代表
专业好咖啡 面积：50-300 投资额：小 未来型
简餐 + 咖啡 面积：500-1000 投资额：大 过渡型
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SPR 与 星巴克
专业好咖啡
专业好咖啡 加盟为主
直营、不加盟
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青岛英派斯健身俱乐部
一年卡4550元
一兆韦德健身俱乐部
俱乐部面积2600平米， 全新进口器械设备最时 尚的课程，健身及高温 瑜伽房。 会籍年卡2599元。
泛海名人健身俱乐部
营业面积5000平方米 会籍年卡3880元/1人、4900元/双人，