福建宁德宝信城市广场专项市场调研报告

宁德宝信城市广场专项市场调查报告凌峻地产（中国）有限公司第一篇市场调查概述一、市场调查序言凌峻公司就宁德市宝信城市广场专项市场调查小组于2010年2月2日－5日对宁德市主要商业功能区及项目周边商业市场进行全面调研，对主要商业网点、主要商业业态等作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。

宝信城市广场项目商业地段优越且商业体量较大，如何实现商业项目价值最大化，如何规避开发风险，确保商业项目运作成功，我们必须对以下课题进行透彻的调查和研究：（一）、宁德市城市宏观环境；（二）、宁德市城市规划；（三）、宁德市商业市场现状及发展趋势；（四）、宁德市商业网点规划；（五）、竞争对手及市场潜在供应量分析；（六）、宁德市市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；（七）、宁德市人群分析；（八）、项目区域环境及地块调研；（九）、主要目标消费者调查；本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。

二、市场调查目的本次对宁德市进行房地产市场尤其是商业市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解宁德市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析宁德市商业市场现状及发展趋势，从而论定项目商业部分在本区域的发展及潜在机会，为项目进行商业市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。

为此，我司组成了专业调研小组对宁德市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对宁德市的商业市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。

三、市场调查方法（一）、资料搜集1、发展商协助提供主要内容包括项目所在地块资料、项目前期规划及项目发展构思及当地相关消费情况等相关资料。

2、文献资料及网络搜集搜集有关宁德市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况尤其是商业市场等相关资料。

（二）、实地走访调查主要针对在售及规划项目、竞争对手、市中心可参考项目、区域环境、项目地块、主要商圈及项目周边商业市场进行调查，通过市场调查小组人员实地走访、记录、访问获取第一手市场资料。

（三）、深度访谈1、对目标消费者访谈采用访谈形式，就目标人群的消费心态、购物习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。

目标消费者包括各大商圈商家、各大商圈内消费购物人群。

2、与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈采用面谈形式，就宁德市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。

3、与当地部分商家进行访谈采用面谈的形式，第一了解商家对整个宁德市商业环境和前景的看法，第二初步了解商家对本项目、本区位的兴趣，为进一步接洽作准备。

第二篇宁德城市宏观环境一、宁德市现状宁德市作为海峡西岸经济圈重要城市之一，位于福建省东北部，东面濒临东海，南面与福州市交界，西面与南平市毗连，北面与浙江省温州市接壤。

土地总面积为13452.4平方公里，占全省总面积的10.88%。

海岸线长1046公里，占全省海岸线总长的28.35%。

岛屿307个，占全省岛屿总数的21.3%。

海洋水域面积44565.8平方公里，占全省海域总面积的35.63%。

海岸线曲折，港湾众多，拥有三都澳、沙埕港，三沙湾等全国著名避风深水良港。

1、地理位置宁德俗称闽东，位于福建省东北部，我国“黄金海岸”的中段，是一个新兴滨海港口城市。

南与福州接壤，北与温州相连，西与南平毗邻，东与台湾隔海相望，是东南沿海大通道的重要区域，也是连接江西、安徽、湖南、湖北等内陆地区的重要出海口。

宁德市具有的这些良好的区位优势，且这一优势将随着温福铁路、三都澳开发进一步放大。

如果按照当地政府的规划，能成功吸纳临海重工业落地，发展前景看好。

然而，蕉城区拥有的这种优势，环三都澳的福鼎、福安、霞浦都拥有，区位优势不具备独有性。

城市发展资源易被分流，缺乏大规模房地产市场开发的市场条件与经济基础。

2、交通运输宁德地区交通便利，有104国道贯穿南北，各县市间都有省道连接。

铁路以莱（舟）福（州）线上的古田站为中转，构成与全国公路、铁路的联运网络。

三沙、赛岐等港口开辟有直达香港、上海等地多条定期和不定期航线，其中三沙码头是上海到福州客轮的中途停靠港。

城市路网骨架基本形成，新建、改建宁德、霞浦、古田、福安、周宁、福鼎等城市主干道，长度达340公里，人均道路面积达10.09平方米，高于全省平均水平。

未来日趋便捷的城市交通，将提升宁德的城市向心力，不断吸引周边的县、市人口来宁置业。

3、人口规模2008年末常住总人口303万人，城镇化水平为39.9%。

其中畲族人口17万人，占全省畲族人口的1/2、全国的1/4，是全国最大的畲族聚居区。

海外侨胞和港、澳、台同胞近30万人。

随着高速公路的建成通车，温福铁路的建设和通向西部交通网的逐步完善，宁德市便捷的交通网将极大地改善地理位置。

且天然港口和丰富的旅游资源、物产资源的开发将使宁德市优越的自然条件得到进一步提升；各项临海工业项目的增加，特别是大型集装箱码头、大型钢铁项目即将建设，都大大提高宁德市经济发展速度；由于城市化速度逐年加快，人口聚集也逐年加快，预计到2010年宁德市区人口将达到35万人，一个活力十足的新兴港口城市正在逐步形成。

二、宁德市宏观经济发展状况分析宏观经济状况是一个城市或地区房地产市场的总体背景，是房地产业发展的基础，也是影响一个项目定位和发展成败的重要因素。

因此，要真正把握一个城市或地区的房地产市场前景，不能脱离对宏观经济形势的正确认识。

1、宁德市国民经济主要指标分析（1）历年GDP情况尽管近年来经济一直保持增长，但宁德的经济总量和人均收入在同级市中仍处于中低水平，2009年全市实现国内生产总值603.64亿元，比2008年增长13.3%。

资料来源：宁德市统计局从上图中我们可以看出，宁德市自2005年以来一直保持着较高增长趋势，年增长率达到了10%以上，特别是在2007年开始更是出现了16.7%的增长。

这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础，宁德已经步入城市发展的快速通道。

（2）人均GDP2009年，宁德市人均GDP达到19000元人民币，根据宁德市历年统计数据表明，宁德市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。

资料来源：宁德市统计局（3）三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化经济增长的同时，宁德市的产业结构调整也初见成效，2007三次产业结构由23.0：36.3：40.7调整为21.7:38.1:40.2。

从宁德产业比重来看，宁德主要以第二产业的工业及第三产业的旅游服务业为主要支柱型产业。

资料来源：宁德市统计局从宁德产业比重的变化来看，第二产业产值增加最高25.3%，占GDP的比重上升了1.8个百分点，这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系。

第三产业产值最高189.05亿元，增长15.3%，同比提高2.9个百分点，这对于第三产业重要组成部分的房地产业来说无疑是一个很好的机遇。

（4）全社会固定资产投资和房地产投资情况固定资产投资额加大，形成了一个稳定增长的内需，产生了一大批新增的生产能力。

2008年宁德市固定资产投资继续保持增长的态势，完成投资237亿元，其中房地产完成投资32.37亿元。

资料来源：宁德市统计局2003年前宁德市固定资产投资相对比较平稳，而自2003年后则出现了较大的增长，纵观2004—2008年宁德市固定资产投资情况，尤其是2004年的增长高达30%以上，固定资产投资带动了房地产投资的快速增长，从图例中我们可以看出宁德市房地产投资也在2006年开始出现了较快的增长，2007年宁德市房地产投资达到34亿元，占整个固定资产投资的18.75%，而在2008年受外部宏观经济环境和行业调整的影响，房地产投资出现小幅调整。

2、宁德市居民收入和消费比例分析（一）城镇居民人均可支配收入情况由于宁德市近年来宏观经济发展较为稳定，2003年以来GDP年增长率一直保持在10%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势。

2009年城镇居民人均可支配收入达15147元，比2008年增长11.4%，增加1211元。

数据来源：宁德市统计局从图表中我们可以发现过去几年宁德市城镇居民人均可支配收入一直保持着较高的增长，平均年增长率达到了11.85％，这也与宏观经济的增长轨迹相匹配，综合其增长率，结合其GDP增长速度，我司预计未来几年内其人均可支配收入将保持或超过这一平均增长率。

数据来源：宁德市统计局根据预测2012年城镇居民人均可支配收入可达到21965元，而到2010年城镇居民人均可支配收入将达到17533元，收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高，从长期来看有利于刺激当地住宅消费市场。

（二）宁德市居民人均消费支出构成情况数据来源：宁德市统计局纵观宁德市2004年至2006年居民消费结构比例，我们发现食品消费始终占据主要比例，特别是其食品类消费远远高于全省平均水平（2003年全省恩格尔系数为42.2%），从这点上来看宁德市城镇居民比较注重饮食和教育等方面，而居住消费在整个消费结构中比例较低，基本都维持在10%左右，这很大的一部分原因是由于宁德对于吸引住房投资方面较弱，其居住支出基本还是满足于自住需求。

2003年以前宁德市城镇居民的实际消费支出占到可支配收入的比例较高，实际比例数都在75%左右，而自2003年开始其比例开始处于一个下降的趋势。

从其可支配收入来看，在可支配收入增幅较大的情况出现了消费支出的下降，也可以反映出当地居民在消费观念上日趋理性化，已经逐步从盲目型消费向持币等待、观望、理性投资转变。

（三）社会消费品零售总额数据来源：宁德市统计局近年来宁德市社会消费品零售总额始终保持着逐年递增的趋势，其平均增长率达到13%以上。

3、宁德城市宏观环境小结从总体上来说，尽管目前宁德经济总量较小,并且标志性和规模性的工业园区尚未完全成熟。

但是，随着宁德经开区的发展，工业将成为推动宁德经济增长的主要因素，将不断地加强宁德的经济向心力，对拉动周边县市、聚集外来人口、扩大城市规模。

确立自己的经济、文化中心地位，真正具备一个区域经济凝聚力的龙头城市，真正发挥一个地级市所该拥有的能量。

所以，宁德市经济发展趋势总体较为看好，针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响：➢宁德市经济保持增长，且增幅稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产交易市场。

➢宁德市城市居民可支配收入增长速度较快，长期来看这对于进入商业市场消费是一个有利的因素。