物业设备维护与管理共46页
物业工程维修设备保养制度
物业工程维修设备保养制度一、制度目的本制度旨在规范物业工程维修设备的保养工作流程，确保设备运行安全、稳定，提高设备使用效率，减少设备故障率，延长设备使用寿命，为业主提供更加优质、高效的物业服务。
二、适用范围本制度适用于所有物业管理区域内的工程维修设备，包括但不限于电梯、消防设施、供水排水系统、供电系统、暖通空调系统、安防监控系统等。
三、保养原则1. 预防为主：定期进行设备的检查和维护，预防故障的发生。
2. 定期保养：根据设备的使用情况和厂家建议，制定合理的保养周期。
3. 专业维护：由专业的技术人员负责设备的保养和维修工作。
4. 记录归档：保养过程中的所有操作和结果应详细记录，并妥善保存。
四、保养内容1. 日常保养：包括设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 定期检查：对设备的关键部件进行定期的检查和测试。
3. 故障处理：发现设备异常或故障时，应立即采取措施进行处理。
4. 配件更换：根据设备磨损情况及时更换易损件和耗材。
五、保养流程1. 制定保养计划：根据设备特点和使用情况，制定详细的保养计划。
2. 执行保养任务：按照计划执行日常保养和定期保养工作。
3. 记录保养情况：详细记录保养过程和结果，包括保养时间、保养内容、使用的材料和配件等。
4. 保养效果评估：定期对保养效果进行评估，以优化保养计划。
六、责任与监督1. 物业管理部门负责制定和修订设备保养制度。
2. 工程维修部门负责执行设备的保养工作。
3. 质量监督部门负责对设备保养的质量进行监督检查。
4. 业主委员会有权对设备保养工作进行监督和提出建议。
七、违规处理对于未按规定执行保养工作，导致设备损坏或影响正常使用的，将根据情节轻重进行相应的处理，严重者将追究相关责任人的责任。
物业公司设备管理制度
物业公司设备管理制度第一章总则第一条为规范物业公司设备管理工作，提高设备利用率和管理效率，保障设备安全和稳定运行，制定本制度。
第二条物业公司设备管理制度适用于物业公司内部所有设备管理工作。
第三条物业公司设备指物业公司使用、维护、管理的所有设备和工具，包括但不限于电梯、消防设备、电器设备等。
第四条物业公司设备管理制度的贯彻落实是物业公司设备管理工作的基础。
第二章设备管理的基本要求第五条物业公司设备管理工作应按照相关国家法律法规和部门规章进行。
第六条物业公司设备管理应遵循设备保养、维护、检修、更新、报废等规定。
第七条物业公司设备管理应对设备进行定期检查，确保设备安全运行。
第八条物业公司设备管理应制定详细的设备清单，并建立设备档案。
第九条物业公司设备管理应配备专业的设备管理人员。
第十条物业公司设备管理应建立设备维护保养制度，定期进行设备检修。
第十一条物业公司设备管理应建立设备管理台账，做好设备使用记录。
第十二条物业公司设备管理应根据设备实际情况，合理制定设备更新方案。
第三章设备管理的具体内容第十三条物业公司设备管理人员应及时了解设备情况，确保设备安全运行。
第十四条物业公司设备管理人员应定期进行设备维护和保养。
第十五条物业公司设备管理人员应定期检查设备运行状况，发现问题及时处理。
第十六条物业公司设备管理人员应及时更新设备档案，记录设备使用情况。
第十七条物业公司设备管理人员应根据设备实际情况，合理安排设备更新计划。
第十八条物业公司设备管理人员应加强设备人员培训和技能提升。
第十九条物业公司设备管理人员应做好设备维修记录和故障排查，及时解决设备故障。
第二十条物业公司设备管理人员应配合专业机构进行设备定期检测和维修。
第四章设备管理的监督与考核第二十一条物业公司设备管理工作由设备管理部门负责，设备管理部门应定期对设备管理情况进行检查。
第二十二条物业公司设备管理部门应建立设备管理考核制度，对设备管理人员进行考核。
第二十三条物业公司设备管理应建立健全设备管理监督制度，定期对设备管理情况进行监督检查。
物业维修管理制度2 (3)
物业维修管理制度2 (3)标题：物业维修管理制度2 (3)引言概述：物业维修管理制度是保障物业设施正常运行和居民生活质量的重要保障措施。
本文将从设备维护、维修人员管理、维修记录管理、应急维修处理和质量评估五个方面详细介绍物业维修管理制度的相关内容。
一、设备维护1.1 确定维护周期和维护内容：根据设备的使用频率和特点，制定维护计划，明确维护周期和维护内容。
1.2 设备巡检：定期对设备进行巡检，及时发现问题并进行维修，确保设备正常运行。
1.3 设备保养：定期对设备进行保养，包括清洁、润滑、调试等工作，延长设备寿命。
二、维修人员管理2.1 岗位职责明确：明确维修人员的岗位职责，包括巡检、维修、保养等工作内容。
2.2 培训和考核：对维修人员进行培训，提升其专业技能，定期进行绩效考核，激励其工作积极性。
2.3 建立维修人员队伍：建立稳定的维修人员队伍，确保维修工作的连续性和稳定性。
三、维修记录管理3.1 记录维修内容：对每次维修工作进行记录，包括问题描述、处理过程、维修结果等，建立维修档案。
3.2 维修数据分析：定期对维修记录进行分析，发现问题的共性和规律，及时调整维修计划。
3.3 信息共享：建立信息共享平台，让不同维修人员之间可以及时交流经验和技术，提升整体维修水平。
四、应急维修处理4.1 建立应急维修机制：制定应急维修预案，明确应急维修流程和责任人，确保在紧急情况下能够迅速响应。
4.2 应急物资准备：准备应急维修所需的物资和工具，确保在应急情况下能够即将展开维修工作。
4.3 应急演练：定期组织应急维修演练，提升维修人员的应急处理能力，确保应急维修工作的有效性。
五、质量评估5.1 定期检查评估：定期对维修工作进行检查评估，包括维修质量、维修效率等指标，及时发现问题并改进。
5.2 用户满意度调查：定期开展用户满意度调查，了解用户对维修工作的满意度和意见建议，不断提升服务质量。
5.3 持续改进：根据评估结果和用户反馈，及时调整维修管理制度，持续改进维修工作质量。
物业工程设备保养制度
物业工程设备保养制度一、总则1. 本制度依据国家相关标准和行业最佳实践，结合本物业的实际情况制定。
2. 物业工程设备的保养工作应遵循“预防为主，定期检查，及时维修”的原则，确保设备处于良好的工作状态。
3. 所有设备保养工作必须由专业维保人员执行，非专业人员不得擅自操作。
二、设备分类与保养周期1. 设备按照其重要性和使用频率分为A、、C三类。
- A类：电梯、供暖系统、消防系统等生命安全相关的设备，保养周期为每月一次。
- 类：给排水系统、照明系统等日常生活设施，保养周期为每季度一次。
- C类：园林绿化设备、休闲设施等非核心设备，保养周期为半年一次。
2. 特殊设备应根据制造商的推荐和实际使用情况确定保养周期。
三、保养内容与标准1. 每次保养应包括对设备的清洁、润滑、紧固等工作。
2. 对于A类设备，还应进行性能测试和故障诊断，确保其可靠性。
3. 保养完成后，应填写保养记录表，详细记录保养内容、时间及维保人员的签字确认。
4. 保养标准应符合国家相关规定和制造商的要求，确保设备的正常运行和使用寿命。
四、应急处理与故障修复1. 对于突发的设备故障，应立即启动应急预案，由专业维修团队进行抢修。
2. 故障修复后，应对相关设备进行全面检查，防止类似问题再次发生。
3. 对于频繁出现故障的设备，应分析原因并制定改进措施。
五、培训与考核1. 定期对维保人员进行专业技能培训，提高其业务水平和应急处理能力。
2. 通过考核评估维保人员的工作表现，确保保养工作的质量和效率。
六、监督与管理1. 建立完善的监督管理机制，确保设备保养工作的规范性和有效性。
2. 对违反保养制度的行为，应进行纠正并视情节轻重采取相应的处罚措施。
物业维修保养规章制度
物业维修保养规章制度第一章总则第一条为了有效管理物业的维修保养工作，提高物业的使用寿命和保障住户的生活质量，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于物业管理公司及其所管理的物业单位，对维修保养工作实施监督和管理。
第三条物业维修保养规章制度应当遵守国家法律法规和相关政策，保障住户的安全和合法权益。
第四条物业管理公司应当制定相应的维修保养预算计划，确保维修保养工作的顺利进行。
第二章维修保养管理第五条物业管理公司应当定期对物业进行维修保养工作，保障物业的正常使用。
第六条物业维修保养工作应当按照维修保养计划进行，确保每一个维修保养项目都得到充分的重视和落实。
第七条物业管理公司应当建立健全的维修保养管理制度，明确维修保养工作的责任部门和责任人员。
第八条物业管理公司应当在维修保养工作中，注重维修质量和维修效率的提高，提高维修保养工作的整体水平。
第九条物业维修保养工作应当做好维修记录，便于日后查看和监督。
第十条物业管理公司应当建立健全的维修保养档案，便于管理和保养工作的跟进。
第三章维修保养项目第十一条物业维修保养项目包括但不限于：水电设施维修、房屋保洁、公共设施保养等。
第十二条物业管理公司应当对维修保养项目进行分类管理，便于日常工作的开展。
第十三条物业维修保养项目的实施应当按照维修保养计划进行，确保每一个项目都得到及时的处理。
第十四条物业管理公司应当根据实际情况，制定新的维修保养项目，适时进行更新和改进。
第十五条物业管理公司应当建立健全的维修保养项目评估机制，定期对维修项目进行评估和汇总。
第四章维修保养经费第十六条物业管理公司应当根据维修保养计划，定期制定维修保养经费预算。
第十七条物业管理公司应当合理安排维修保养经费的使用，确保维修保养工作的正常进行。
第十八条物业管理公司应当加强对维修保养经费的监督和审查，确保维修保养经费的合理使用。
第十九条物业管理公司应当及时解决维修保养经费使用中的问题和矛盾，维护住户的合法权益。
物业设施设备维护管理制度
物业设施设备维护管理制度一、制度概述为规范物业设施设备的维护管理工作，订立本管理制度，使物业设施设备保持良好的运营状态，确保业主及其财产安全，提升业主充足度。
二、维护管理主体责任1.物业公司负责建立物业设施设备维护管理制度，组织规划物业设施设备维护和修理保养工作，并承当由此引起的财务成本；2.物业维护和修理保养人员负责设施设备的日常维护保养工作，适时报告设备异常，协调解决故障，保证设施设备正常运转；3.业主负责使用设施设备，遵守使用规定，保持设施设备的正常运转。
三、维护管理流程设备维护计划物业公司依据设备的运作情况和参数，订立设备维护计划，以确保设施设备的安全和正常运转。
计划应包括维护周期、维护内容、负责人等信息，并以资产管理系统或其他管理软件进行记录。
维护工作实施物业维护和修理保养人员依照设备维护计划执行维护和修理保养工作。
在执行维护和修理保养工作时，应注意以下事项：1.维护和修理人员应依照装置的使用说明和标准操作程序进行维护和修理和检修；2.维护和修理人员应全面检查设备的运作情形，包括设备的各项指标、安全措施的有效性等，适时修整和维护设备；3.维护和修理保养人员在维护和修理保养设备时，应使用规范的维护和修理工具；4.维护和修理保养人员应当摆放整齐各种维护和修理工具及备品备件；5.维护和修理保养人员在保修工作结束后，应进行清洁和整理。
维护工作记录物业公司应将维护保养的初期和现场细节记录在相应的日报、周报、月报中，以便对维护和修理工作进行检查、审核，同时形成维护记录，可以用于评估维护保养工作的质量。
维护记录需要记录以下信息：1.维护的日期、时间和地点；2.维护过程的方法、工具和材料；3.检查发觉的问题和维护的情况；4.维护结果的评估；5.维护和修理保养人员的签名。
维护和修理保养质量检查为确保维护和修理保养工作的质量，物业公司应定期进行维护和修理保养质量检查。
检查应对维护和修理保养的实施情况、质量及验收记录等进行检查，以确保维护和修理保养的质量。
物业管理的产生和发展(ppt 46页)
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3 物业的法律属性
• 对政策法规的敏感性 • “权利束”性 • 物业的相邻性
（二）物业的分类
1 按物业基本构成分类
2 按所有权性质
3 按用途
4 按结构材料
5 按完好程度
6 按建筑高度
7 按物业管理特性
这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介 入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业 设计方案的咨询意见。
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（二）物业管理部门的成立
物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果 准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标， 通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准 备自己管，就应成立属下的物业管理部门。
是有些工种如电梯维修工、锅炉工、配电工等应取 得政府主管机关的资质认定方可上岗。
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（四）规章制度的制定
必要的规章制度是物业管理顺利运行的保证。 制定完整的物业管理规章制度，一方面有助于建立
对物业管理实施的监督机制，有利于正确发挥物业 管理企业为业主和租户服务的行业职能。另一方面 能够阐明物业权利主体的权责内容，有利于约束和 规范物业权利主体的行为规范。 例如物业管理公司的职责范围、各类人员岗位责任 制、操作程序和服务规范、住户手册、公共契约等。 这些规章制度应在住户入住前就制定完成，并通过 日后的管理实践，再逐步补充、修改和完善。
人的环境。 6.加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故。
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7.搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早期 的筹划。
8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾 害给业主造成巨大的财产损失。
9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的 健康顺利进行。
物业工程维护检修制度
物业工程维护检修制度第一章总则第一条为落实公司的安全、节能、环保以及设备维护保养工作，提高设备运行效率，保证工作安全，制定本制度。
第二条本制度适用于公司内部各类设备的维护、保养、检修工作，并由公司设备管理部门负责具体实施。
第三条设备维护检修工作应按照“预防为主，保养和修复结合”的原则进行，确保设备的长期有效运转。
第四条设备维护检修工作应符合国家法律法规、技术标准和公司规章制度的要求。
第五条公司设备管理部门应定期开展设备维护检修工作的培训，提高员工的工作素质和技能水平。
第二章设备维护保养第六条设备维护包括日常维护和计划性维护两种方式，日常维护由设备操作人员负责，计划性维护由设备管理部门统一组织实施。
第七条日常维护工作主要包括设备清洁、润滑、紧固和检查，操作人员应按照设备维护手册的要求进行。
第八条计划性维护工作主要包括设备定期检查、保养和更换易损件等工作，设备管理部门应根据设备使用情况和维护手册的要求，制定详细的维护计划。
第九条设备维护保养工作应按月统计、季度检查、年度总结的方式进行，确保设备维护保养工作的及时性和全面性。
第十条设备维护保养工作应按照“三参照、三定期、三定项”的原则进行，即参照维护手册、参照标准动作、参照实地情况；定期检查、定期保养、定期更换易损件；定项维护、定项检查、定项保养。
第十一条设备维护保养工作应根据设备的不同特点和不同要求，制定相应的保养计划和操作规范，确保设备的长期有效运转。
第三章设备检修第十二条设备检修包括日常检修和计划性检修两种方式，日常检修由设备操作人员负责，计划性检修由设备管理部门统一组织实施。
第十三条日常检修工作主要包括设备故障的排除和设备的安全检查，操作人员应按照设备操作手册的要求进行。
第十四条计划性检修工作主要包括设备的大修、更换零部件等工作，设备管理部门应根据设备的使用情况和检修手册的要求，制定详细的检修计划。
第十五条设备检修工作应按照“四查、四排、四破”的原则进行，即查找故障、查清原因、查找解决方案、查验结果；排除故障、排查隐患、排查风险、排查事故；破坏故障、破除障碍、破解难题、破净组件。
物业设备设施维修保养管理制度模版
物业设备设施维修保养管理制度模版一、目的为了保障物业设备设施的正常运行，延长使用寿命，提高管理效率，制定本制度。
二、适用范围本制度适用于物业管理部门对所属物业设备设施的维修保养管理。
三、责任及权限1.物业管理部门负责对物业设备设施的维修保养工作进行计划、组织、监督和检查。
2.物业管理部门需要购买维修保养所需的设备、工具和材料时，需经过合理审批程序。
3.物业管理部门可以委托外部专业公司进行设备设施的维修保养工作。
4.物业管理部门负责对设备设施的维修保养工作进行记录和归档。
四、维修保养计划1.物业管理部门根据设备设施的使用情况和维修保养手册，制定年度维修保养计划。
2.维修保养计划包括对各项设备设施的维护时间、维护内容、维护方式和责任人的安排，需在每年年初制定。
3.物业管理部门应及时向有关部门通报维修保养计划，并保持良好沟通，确保计划的顺利执行。
五、维修保养过程1.维修保养工作由专职人员或委托的外部公司进行。
专职人员需要定期对设备设施进行巡检，发现问题及时报告并进行维修或保养。
2.维修保养过程中，应严格遵守安全操作规程，使用合适的工具和材料，保证设备设施的安全性和使用寿命。
3.维修保养过程中，应及时进行维修记录和整理，并将结果及时通知相关部门和责任人。
六、维修保养记录1.物业管理部门需建立完善的维修保养记录系统，对每一项设备设施的维修保养工作进行记录和归档。
2.维修保养记录包括维修保养的时间、内容、人员、材料、费用等信息，以备日后查阅和参考。
3.物业管理部门应定期对维修保养记录进行整理和汇总，以便及时发现设备设施的问题和改进管理。
七、维修保养评估1.物业管理部门应定期对维修保养工作进行评估和总结，分析设备设施的维修保养情况和存在的问题。
2.维修保养评估包括维修保养的质量、效率、费用等方面的评估和改进计划的制定。
3.物业管理部门应根据评估结果，及时调整维修保养计划，提高维修保养工作的质量和效率。
八、责任追究对于严重违反本制度的责任人员，物业管理部门有权采取相应的纪律处分措施，并追究其法律责任。
物业维修与保养制度
物业维修与保养制度一、目的为了保证物业设施的正常运行，延长设备使用寿命，提高物业服务质量，根据相关法律法规和物业管理条例，特制定本制度。
二、适用范围本制度适用于物业管理公司管理的所有物业，包括住宅、商业、办公等各类物业。
三、维修与保养职责1. 物业管理公司应设立专门的维修与保养部门，负责物业的维修与保养工作。
2. 维修与保养部门应根据物业的实际情况，制定详细的维修与保养计划，并报物业公司负责人审批。
3. 维修与保养部门应按照计划进行维修与保养工作，并对维修与保养的质量进行自我监督与评价。
四、维修与保养内容1. 定期检查：对物业的设施设备进行定期检查，发现问题及时处理。
2. 设备保养：对物业的设施设备进行定期保养，包括清洁、润滑、调整、更换易损件等。
3. 设施维修：对物业的公共区域及设施进行维修，包括道路、绿化、照明、公共卫生设施等。
4. 应急处理：对物业的设施设备进行应急处理，及时排除故障，确保设施设备正常运行。
五、维修与保养程序1. 报修：业主或使用人对物业的设施设备进行报修，可采用电话、微信、现场等方式。
2. 接收报修：维修与保养部门及时接收报修信息，并对报修信息进行记录。
3. 派工：维修与保养部门根据报修信息，及时安排维修人员进行维修与保养。
4. 维修与保养：维修人员按照维修与保养计划进行维修与保养，保证维修与保养的质量。
5. 反馈：维修人员完成维修与保养后，向业主或使用人进行反馈，确保问题得到解决。
6. 跟踪：维修与保养部门对维修与保养情况进行跟踪，确保设施设备正常运行。
六、维修与保养要求1. 维修与保养部门应建立完善的维修与保养档案，记录每次维修与保养的时间、地点、内容、人员等信息。
2. 维修人员应具备相应的资质，并定期进行培训，提高维修与保养技能。
3. 维修与保养部门应建立质量控制体系，对维修与保养的质量进行监督与评价。
4. 物业管理公司应建立客户服务体系，对业主或使用人的投诉进行及时处理，提高客户满意度。
物业维修管理制度 文库
物业维修管理制度文库第一章总则第一条为规范物业维修管理工作，提高物业维修服务水平，确保住户生活环境的舒适和安全，本制度制定。
第二条本制度适用于本物业管理处所属物业的维修管理工作。
第三条物业维修管理工作应遵循公平、公正、公开的原则，依法合规进行。
第四条物业维修管理工作应坚持预防为主、维修为辅的原则，强化日常维护和保养工作。
第五条物业维修管理工作应加强与业主、住户的沟通与联系，积极解决维修问题。
第二章维修范围及责任第六条物业维修管理的范围包括但不限于以下内容：（一）日常设备维护和保养；（二）室内外环境清洁维护；（三）公共区域维护和修缮；（四）紧急维修服务；（五）定期检查和评估。
第七条物业维修管理工作由专业的维修团队负责，包括但不限于维修工程师、技术人员等。
第八条物业维修管理工作由物业管理处全权负责，确保维修工作的正常、有序进行。
第九条住户对于物业维修工作有义务配合，并提供必要的支持和协助。
第十条物业维修管理工作中，如发生影响住户生活的重大故障或事故，物业管理处应及时通知业主委员会和有关部门，并协助处理。
第三章维修流程第十一条住户发现维修问题，应及时向物业管理处报修，提供准确详细的信息。
第十二条物业管理处接到报修信息后，应及时派遣维修人员进行现场查看并制定维修方案。
第十三条若维修需要额外材料或设备，物业管理处应及时采购，并安排维修工作。
第十四条维修工作完成后，维修人员应向住户报告维修情况，并征得住户的验收。
第四章维修质量第十五条物业维修工作应保证质量可靠，确保修缮后设备和设施能够正常运行。
第十六条物业维修工作应严格按照维修标准和规范进行，不得采取敷衍塞责的行为。
第十七条物业维修工作完成后，如有质量问题，物业管理处应及时处理并进行整改。
第五章维修宣传和教育第十八条物业管理处应定期组织维修知识培训，提高维修人员的技能和水平。
第十九条物业管理处应定期开展维修宣传活动，增强住户对维修工作的了解和支持。
第二十条物业管理处应建立维修知识库，定期更新资料，便于维修团队查阅和学习。
物业服务公司设备管理制度
物业服务公司设备管理制度第一章总则第一条为规范和加强物业服务公司设备管理工作，提高设备使用效率，确保设备正常运行，维护公司形象，根据《物业服务管理条例》和相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于物业服务公司内部设备管理工作。
第三条物业服务公司设备包括但不限于办公设备、清洁设备、维修设备、消防设备等。
第四条物业服务公司设备管理以保护设备财产安全，确保设备正常运行为目标，倡导节约能源、减少浪费，提高设备利用率，提升服务质量。
第五条物业服务公司设备管理应遵循科学、规范、合理、公平、公正的原则。
第六条物业服务公司设备管理委托专人负责，设备管理员应具备相关专业知识和能力，做好设备管理工作。
第七条公司设备管理委托相关人员负责，设备管理员必须正确履行岗位职责，保障设备管理工作的顺利进行。
第二章设备采购管理第八条公司设备采购应按照国家法律法规和公司规定程序执行，确保设备质量可靠。
第九条设备管理员应根据业务需求，制定设备采购计划，确定采购款项及采购方式。
第十条设备管理员应对采购设备进行质量检验，确保符合公司要求，做好入库登记。
第十一条采购后的设备应按照规定使用，保护设备免受损坏，延长设备使用寿命。
第三章设备使用管理第十二条设备管理员应确保设备使用人员具备相关操作培训，保证设备使用安全。
第十三条设备使用人员使用设备前应认真检查设备状况，如有异常及时通知设备管理员。
第十四条设备使用人员应按规定使用设备，严禁私自擅自调整设备参数或进行损坏设备行为。
第十五条设备使用人员使用设备时应做好设备日常清洁、保养工作，保证设备卫生和安全。
第十六条设备管理员应定期检查设备使用情况，及时发现问题并解决，确保设备正常运行。
第四章设备维护管理第十七条设备管理员应建立设备维护保养档案，定期进行设备维护保养工作。
第十八条设备维护保养应按照设备说明书和公司规定进行，确保设备长期有效运行。
第十九条设备管理员应维护设备维护保养记录，确保设备维护保养工作的落实和质量。
物业工程设备维护保养制度
物业工程设备维护保养制度一、目的与原则本制度旨在规范物业工程设备的维护保养工作，确保设备处于良好的运行状态，防止因设备故障引发的安全事故，提高物业服务质量和工作效率。
维护保养工作应遵循“预防为主、定期检查、及时维修”的原则，确保设备的稳定性和可靠性。
二、适用范围本制度适用于所有物业管理区域内的公共设施设备，包括但不限于电梯、中央空调、消防系统、供水排水系统、照明设备、监控安防设备等。
各类设备的维护保养应按照设备制造商的要求和国家相关规定执行。
三、组织结构与职责1. 物业管理公司应设立专门的设备维护部门，负责日常的设备检查、维护和保养工作。
2. 设备维护部门应配备专业的技术人员，定期接受培训，掌握最新的设备维护知识和技能。
3. 物业管理公司应建立设备维护保养档案，记录设备的使用情况、检查维护结果和维护人员的工作情况。
四、维护保养内容1. 日常保养：包括清洁设备表面、检查设备运行状态、润滑移动部件等。
2. 定期检查：根据设备的使用情况和制造商的建议，制定检查计划，对设备进行全面的性能检测。
3. 故障处理：发现设备异常或故障时，应立即采取措施进行修复，确保设备尽快恢复正常运行。
4. 定期更换：对于易损耗的部件和材料，应根据其使用寿命定期更换，避免因材料老化导致的设备故障。
五、安全与环保1. 在进行设备维护保养时，必须遵守安全操作规程，确保工作人员和使用者的安全。
2. 使用环保型材料和工艺，减少对环境的影响。
3. 对于废弃物和有害物质的处理，应符合国家环保法规的要求。
六、监督与考核1. 物业管理公司应定期对设备维护保养工作进行监督检查，确保制度的执行。
2. 对于维护保养工作的质量和效率，应进行定期考核，及时发现问题并进行改进。
3. 鼓励住户对设备维护保养工作提出意见和建议，共同提升物业服务质量。
七、附则本制度自发布之日起实施，如有变更，由物业管理公司负责修订并通知相关人员。
物业维护的工作制度
物业维护的工作制度一、总则第一条物业维护工作制度的目的和原则本制度旨在规范物业管理维护工作，保障物业设施设备的正常运行，延长使用寿命，提高业主居住品质，确保业主的人身财产安全。
物业维护工作应遵循预防为主、维修及时、保障安全、经济合理的原则。
第二条物业维护工作的范围和内容物业维护工作范围包括：物业设施设备、公共区域、绿化景观、环境卫生、安全保卫等。
物业维护工作内容主要包括：日常巡检、设备设施维修、公共区域保养、绿化养护、环境卫生管理、安全保卫等。
第三条物业维护工作的责任和义务物业公司应承担物业维护工作的责任和义务，严格按照本制度和相关法律法规开展维护工作。
业主有配合物业维护工作的义务，应遵守物业管理规定，共同维护物业的正常运行。
第四条物业维护工作的指导和监督物业维护工作应接受业主大会、业主委员会的指导和监督。
物业公司应定期向业主大会、业主委员会报告维护工作的情况，接受业主的评议和监督。
二、物业设施设备维护第五条物业设施设备的巡查与检修物业公司应制定设施设备巡查计划，确保设施设备处于良好状态。
巡查内容包括：设施设备的运行状况、安全防护设施、用电安全、用气安全等。
发现设施设备故障或异常情况，应及时进行检修，确保设施设备的正常运行。
对于重要设施设备，应制定预防性维修计划，定期进行检修和保养。
第六条物业设施设备的更新改造物业公司应根据设施设备运行状况和业主需求，制定设施设备更新改造计划。
更新改造项目应报业主大会或业主委员会审批。
第七条物业设施设备的安全管理物业公司应加强设施设备的安全管理，制定安全事故应急预案，提高设施设备的安全性能。
物业公司应定期对设施设备进行安全检查，对存在安全隐患的设施设备及时进行整改。
三、公共区域维护第八条公共区域的巡查与保养物业公司应制定公共区域巡查保养计划，确保公共区域设施设备的正常运行和完好。
公共区域的巡查保养内容包括：楼栋内的公共设施、公共照明、公共部位的装修、公共通道、公共卫生间等。
物业工程设施设备维修制度
物业工程设施设备维修制度一、目的和原则本维修制度旨在明确物业内所有工程设施及设备的维护、检查和修理流程，确保其良好运作，延长使用寿命，保障业主和使用人的安全及财产安全。
维修工作应遵循预防为主、定期检修、故障即修的原则。
二、责任主体1. 物业管理公司负责制定和修订维修制度，监督执行情况。
2. 物业服务中心负责日常的设施设备检查和小型维修工作。
3. 专业维保单位负责大型、专业性强的设备定期检查和维护。
4. 业主或使用人应合理使用设施设备，发现问题及时报告。
三、维修分类与周期1. 日常维修：针对日常使用过程中产生的小型问题进行即时修复。
2. 定期维修：根据设备厂家建议和实际使用情况，制定周期性检查和维护计划。
3. 应急维修：对于突发性故障，需立即组织力量进行抢修，以减少损失。
四、维修流程1. 发现问题：业主或使用人发现设施设备异常应及时上报给物业服务中心。
2. 初步判断：物业服务中心接到报修后，应在规定时间内做出初步判断并反馈给报修人。
3. 制定方案：依据问题的复杂程度，决定自行解决还是联系专业维保单位处理。
4. 实施维修：执行维修工作时，应尽量减少对业主和使用人的影响，并确保质量。
5. 完成验收：维修完成后，由专业人员进行检查验收，确保维修效果达标。
6. 记录归档：所有维修活动应有详细记录，并对维修结果进行跟踪评估。
五、资金管理1. 日常维修费用应计入物业管理费中，由物业管理公司统筹使用。
2. 大型维修或更新改造项目，需通过业主大会或相关决策机构审议批准后实施。
3. 应急维修费用应设立专项基金，确保资金的及时性和充足性。
六、信息公开与沟通1. 物业管理公司应定期向业主公布设施设备维修的计划和进度。
2. 对于影响较大的维修工作，应提前通知相关业主和使用人，并做好解释工作。
3. 建立反馈机制，鼓励业主和使用人提出宝贵意见和建议。
七、附则本维修制度自发布之日起生效，并由物业管理公司负责解释和修改。
如有特殊情况，可根据实际情况灵活调整制度内容，但需保证整体框架和目标不变。
物业服务工程维护制度
物业服务工程维护制度第一章总则第一条为了保障物业设施设备的正常运转和延长其使用寿命，保证业主生活的舒适度和安全性，制定本制度。
第二条本制度适用于小区内所有物业设施设备的维护工作。
第三条物业服务工程维护制度是物业管理工作的重要组成部分，物业公司责任人应当严格遵守执行。
第四条物业公司应当建立健全维护管理机制，制定科学合理的维护计划，开展维护工作。
第五条物业公司应当配备专业的维护保养人员，保障维护工作的顺利开展。
第六条物业公司应当加强维护工作的宣传教育，提高业主对维护工作的认识和重视程度。
第七条物业公司应当及时处理居民的维护投诉，解决维护问题。
第八条物业公司应当按照相关规定，定期对物业设施设备进行检查和维护，确保设施设备的正常运行。
第九条物业公司应当建立维护工作档案，记录每次维护的内容、时间和结果，便于日后查询和核对。
第十条物业公司应当加强对维护人员的培训和考核，提高其技术水平和工作效率。
第二章维护管理第十一条物业公司应当按照维护计划，定期进行维护管理工作。
第十二条保洁维修部门应当配备足够的维护人员，确保维护工作的顺利进行。
第十三条保洁维修部门应当定期对小区内的设施设备进行检查和维护，确保设施设备的正常运行。
第十四条保洁维修部门应当对设施设备的维护情况进行及时反馈，对出现的问题及时处理。
第十五条保洁维修部门应当建立物业设施设备台账，记录设备的基本信息和维护情况。
第十六条保洁维修部门应当制定维护工作流程，确保每一道工序的质量和效率。
第十七条物业公司应当引进先进的设备和技术，提高维护工作的质量和效率。
第十八条物业公司应当加强对供应商的管理，确保供应商提供的设备和材料符合质量标准。
第十九条物业公司应当对设施设备进行定期的维护保养和修缮工作，延长设备的使用寿命。
第二十条物业公司应当建立设备维修倒查台账，记录设备的故障情况和处理结果。
第三章维护措施第二十一条设施设备维护人员应当接受定期的维护培训，提高其维护技术水平。
物业企业安全生产管理(ppt-46页)
事主对安全隐患未巡查到位，未采 取可
靠的防范措施，存在明显过失和过 错。
电梯案例：急救被困电梯死亡
时间：2006年4月19日 地点：北京崇文区某医院 事由：患者张某“蛛网膜下腔出血”需急救，在
电梯上被困40分钟，最终因错过最佳抢救 时机致使病人死亡。 被告：医院、物业公司 结果：共同赔偿22万元。
短路起火，从现场拎出的3个煤气 罐让人心有余悸。
事主：沈阳×物业管理公司 损失：小区大面积停电，配电柜烧毁。
（四）其他安全隐患
序号
安全生产隐患
1 食堂食物中毒 2 宿舍失窃 3 员工之间恶作剧 4 员工之间暴力纠纷 5 上下班途中交通事故 6 下班时间交通事故
7 下班时间员工遭受人身侵害
8 自然灾害
案例：安全生产事故的系统化因素 A、严重违反相关技术规范改造泳池
原回水管位置
改造后回水管
排水沟在泳 池最低处有 格栅
只 有 一 个 150 毫 米回水口并且没 有符合要求的格 栅防护
B、救生员配备不足，存在视线死角 C、儿童进入游泳池的安全管理制度不科学
二、主要安全事故隐患及分析
2、物的不安全状态 设备缺陷——例如带电部位无有效隔离 设备老化——例如设备松动、脱落 设备防护不当——无防护罩 、未接地、绝缘不良 存储不当——易燃易爆有毒物品随意堆放 物品处于危险的位置——例如阳台上的花盆 坑、洞、薄板、湿滑、绊索
员工的4项义务：
1 遵章守规，服从管理的义务 2 佩戴和使用劳动防护用品的义务 3 接受培训，掌握安全生产技能的义务 4 发现事故隐患及时报告的义务
（五）管理者的安全生产职责
物业设备设施的管理维护及零星修缮制度
物业设备设施的管理维护及零星修缮制度3.1.服务范围3.1.1.负责采购人东墩校区内所有建筑物及公共区域内的物业设备设施维修维护和保养的跟进，保证正常的供水供电和防火防盗安全。
3.2.服务要求3.2.1.保证楼内供水、供电、排污和消防等系统的正常运转，保证家具和设备设施完好及正常使用。
3.2.2.负责维修楼内的设备设施及公共区域内的其它零星项目维修（包括但不限于家具、门窗、锁、风扇、灯具、水龙头、插座、开关、线路等小项目维修及室内墙体天花急修排险）等维修，负责维修人工、材料及维修工具，从接到报修时计起，维修或更换完成的时间不得超过 4 小时，没有在接到报修后4小时内完成维修或更换的，按每个点每超过4小时扣款100元计算，扣款以每4小时为单位递增，例如：维修或更换时间超过12小时，扣款300元。
3.2.3.特定项目更换：整修门页及门框、厕位及存水弯、洗手盆整套、学生宿舍落地玻璃门玻璃等。
3.2.4.负责对新入住学生的宿舍或床位提前进行检修，包括家具、风扇、门窗、锁、灯具、水龙头、插座、开关、线路等工作，确保可以正常使用。
3.3.维修、修缮项目及限价。
维修、修缮项目单项包括但不限于：注：参考价格依据往年零星维修结算价3.4.其它要求★中标人应建设网上报修系统（含微信报修），系统建设及维护费用由中标人负责。
学生自已拍照网上（微信）报修，中标人应专人对系统进行管理，维修后拍照确认维修完毕，由学生网上进行验收并对维修服务态度、质量、效率进行评价，采购人派专人对报修整个过程进行监督、评价。
投标人投标时应按要求提供网上报修系统（含微信报修）的建设方案。
二、安保服务1.质量要求中标人为采购人校区提供优质高效的物业管理服务，保障采购人各项事业稳步发展。
中标人须严格遵守国家的法律法规，切实履行合同规定的条款，严格遵守采购人的规章制度，服从采购人管理，须做出书面承诺与合同一并生效。
加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。
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物业公司维修部培训资料
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目录
• 一 学习目标 • 二 设施设备维护与管理的意义及目标 • 三 物业设备维护与管理的内容及要求 • 四 物业管理设备分类
2
学习目标
• 1）了解物业设备维护与管理的特点； • 2） 熟悉物业设备维护与管理的组织机构及
相关制度及岗位职责； • 3） 深刻理解物业设备维护与管理的基本理
洗； Байду номын сангаас 5）系统中的分（集）水器、减压阀、排水放气装置、各种阀门、除污器及安全装置等
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第四章 供暖系统
• 供暖系统的组成：热源、输热管道、散热 设备
• 集中供热系统的换热站主要设备：换热器、 循环泵、分集水器、除污器、补水泵、水 箱等
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供热系统的运行与维护管理 • 热水供热系统的试运行 1）供热系统的充水 2）供热系统的通热 3）供热管网的初调节 4）用户系统的初调节
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供热系统的日常维护与管理
• 物业设备维修 • 1、零星维修工程； • 2、中修工程； • 3、大修工程； • 4、设备更新和技术改造
4
物业设备维护与管理的内容及要求
• 1、前期管理 • 2、使用管理 • 3、维修养护管理 • 4、经济管理 • 5、安全管理 • 6、增减、更新和改造管理 • 7、技术档案资料管理
5
物业设备分类
念； • 4） 掌握物业设备维护与管理的内容；
3
设施设备维护与管理的意义及目标
• 物业设备维护管理意 义及目标：
A提高物业管理服 务质量B提高物业 销售的价格及租金 C有利于保证业主 及使用人的生活安 全D有利于提高物 业管理企业的经营 利润E提高物业管 理企业的声誉及社 会形象
• 物业设备保养 • 1、日常养护保养； • 2、一级保养； • 3、二级保养；
建 筑 设 备 电器设备
给水设备、排水设备、
热水供应设备、消防 设备、卫生与厨房设 备、室内供暖、制冷、 通风设备
供电及照明设备 弱电设备 电梯设备 防雷设备
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第一章 室内给水系统
• 给水设备概述： 指通过室外给水系统将水引入建筑物内，并在保证满
足用户对水质、水量、水压等要求的情况下，把水送到各 个配水点（如住户室内卫生间、厨房、水池、消防设备等） • 给水设备的组成： 引入管、水表、阀门、水平干管、立管、支管、水龙头、 卫生器具或用水设备 • 室内给水系统方式： 1、直接给水方式；2、设有水箱的给水方式；3、设有蓄 水池、水箱和水泵的联合给水方式；4、设有气压给水设 备的给水方式；5、分区分压给水方式；
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第三章 室外给排水系统
• 室外给水系统
取水：保证取得足够水 量和良好质量的原水
净水：使水质满足饮用 水的水质标准
输配水：将满足水质的 水输送到各用水点， 并保证有足够的水量 和水压。
• 室外排水系统
1）排水体制：分流制排 水 合流制排水
2）排水系统组成：室内 污水管道及卫生设备、 室外污水管道、污水 泵站与压力管道、污 水处理设备、污水出 口设施
• 室外排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好、无渗 漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除，若管道坡度不 正确，应重新铺设。明暗沟每半年全面检查一次，沟体应 完好，盖板齐全。排水井、雨水井、化粪池每季度全面检 查一次半年对易锈蚀的污水井井盖、化粪池井盖刷一次黑 漆防锈，保持污水井井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫 圈
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室内排水系统的运行维护与管理
• 排水管道及其设备的日常维护时延长排水 管道使用寿命必不可少的工作。排水管道， 特别是生活排水管道，由于粪便污水、厨 房油垢等极易使管道内壁结上污垢，久不 清除，管道内径缩小，流水不畅，易把污 物挂住，导致排水系统堵塞。
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室内排水系统常见故障的处理 • 1）排水管道和器具漏水 • 2）排水管道堵塞
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第二章 室内排水系统
• 排水系统概述： 排水系统是将建筑物的污（废）水收集，通过室 内排水管道排到室外排水管网中，然后排入城市 排水管网中。
• 排水系统的分类：A 生活污水排水系统 B 雨水排水系统
• 污水排入市政管道的规定 • 室内排水系统的组成：
污（废）水收集器、排水支管、排水横管、排水 立管、排出管、通气管、清扫口、检查口及检查 井
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设备的日常维护
• • • •
水
水
日室
消
池
泵
常内
防
、
机
维给
设
水
组
护水
备
箱
的
管
的
的
日
道
日
日
常
及
常
常
维
附
维
维
护
件
护
护
的
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给水设备的安全操作程序 日常管理及常见故障处理
• 1、安全操作程序 • 2、给水系统的日常管理 • 3、水泵房使用管理 • 4、二次供水设施的使用管理
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常见故障处理
• 1、水质污染 • 2、给水龙头出水量过小或过大 • 3、管道和器具漏水 • 4、管道冻裂 • 5、振动和噪声 • 6、水表记录不准确
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污水处理
• 1）污水抽升设备 • 2）污水局部处理设施 A化粪池 B隔油池 C沉淀池 D降温池 中水处理的流程
杂排水 筛栅 调节池 初沉池 二沉池 压力过滤 活性炭和臭氧 中水储水池 中水
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室外给排水系统的维护与管理
• 对室外给水和消防给水管道的养护，要注意埋设给水管道 的地面上部不允许超重对方物品，不允许放置对水质有严 重污染的化学品等放置对管道的水管腐蚀和污染。室外给 水和消防给水系统的阀门井、水表井、消火栓井、水泵结 合井等阀体和井室，要定期检查并做好记录。阀门要定期 试水，转动杆件处要定期加润滑油，并保持开关灵活。
• 1）勤检查、勤修理，尽量减少漏水，发现问题及时处理； • 2）检查了解各用户、各房间的用热情况，进行必要的调节，保证安全、经济、合理地
供暖； • 3）注意检查电机、水泵等动力设备运行是否正常，发生故障及时排除、修理； • 4）对各种热工仪表（如压力表、温度计、水位表、流量计等）要经常核对、检查、冲
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常见故障的处理
• 1）屋顶水箱溢水或漏水 屋顶水箱溢水识由于进水控制装置或水泵失灵所 致，发现溢水现象后应检查进水浮球阀或液位控 制装置及水泵，看是否处于正常状态。引起水箱 漏水的原因一是水箱上管道接口发生问题，二是 箱体出现裂缝。水箱漏水可以从箱体或地面浸湿 的现象中发现。
• 2）污水井水位过高 发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污 水泵抽水，若污水泵故障应立刻用备用污水泵抽 水，并立刻报告主管安排维修水泵或控制电路。