律师实务-律师如何审查民(商)事合同讲义(kindle版)

3. 该协议是否构成了格式条款的合同？ 事实：1、“平等自愿、友好协商、一致意见”2、场地，面积，租金、用途、期 限手写的 《合同法》第39条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平 原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制 其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 4. 甲方9月22日的行为是否构成违约？ 事实：甲方于22日截断了其营业场地的电源，查封乙方经营场地。 《合同法》第91条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：… … （七）法律规 定或者当事人约定终止的其他情形。
律师如何审查民（商）事合同
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一、本课的教学目的
使同学们了解律师是如何审查民商事合同的
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二、授课内容
1. 律师审查合同的特点；
2. 律师对合同审查应遵循的原则；
3. 律师审查合同的基本方法；
4. 审查合同时应注意的几个问题；
5. 律师审查合同的基本功的练习与提高。
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乙方随即向法院起诉要求： 1. 2. 3. 4. 5. 解除租赁合同。 甲方支付违约金5万元、赔偿装修费12万元。 退还已交纳的未到期租金（9月22日至10月7日共16天）1.92万元人民币。 返还全部家具。 由被告（合同的甲方下称甲方）支付诉讼费和律师费。 理由：甲方未按协议约定在 2007 年 3 月开业，已违约，后又于9 月 22日阻止乙方的正常经营 （乙方已向甲方交纳了至10月7日的租金），已构成了根本性的违约。
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第二步，找准这个合同要研究解决的问题是什么。 下列问题：
1.
2. 3. 4.
甲方未依协议的约定在2007年3月开业而在5月18日开业是否构成违约？
乙方应在何时交纳第二季度的租金？ 该协议是否构成了格式条款的合同？ 甲方9月22日的行为是否构成违约？
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第三步，对上述问题进行研究、讨论分析； 1. 甲方未依协议的约定在2007年3月开业而在5月18日开业是否构成违约？ 事实：1、2007年3月商场未开业，于2007年5月18日才开业。乙方未提出异议。 2、双方就起租日的变更达成一致意见。 《合同法》第77条 当事人协商一致，可以变更合同。第10条 当事人订立合同，有
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协议
甲方：北京--------有限责任公司 乙方：北京--------有限公司 经甲乙双方有好协商，就乙方向甲方偿还货款事宜依据《中华人民共合国合同法》 及相关的法律法规的规定，于2008年5月10日在甲方住所地订立本协议。 第一条 双方确认：乙方于 2007 年 4 月购买了甲方锂离子电池生产线的相关设备 （设备及价格清单详见原合同）；甲方已依原合同的约定将全部货物交付给了乙方； 货款总计为人民币1350万元；乙方已支付了人民币 350万元，下欠人民币1000万 元应于2007年8月31日前支付完毕，后经甲方同意延期2008年5月3日。 第二条 乙方遇到了资金周转的困难，无力按时偿还对甲方的欠款，请求甲方给予 延长一年的还款期限。 第三条 乙方承诺，2009年5月9 日前，除按时向甲方支付人民币1000万元外，另 行支付人民币60万元的资金占用费，并愿将公司的100%的股权和公司的全部资产 包括但不限于1000平方米的工业厂房抵押给甲方作为还款的担保。 第四条 甲方接受乙方的请求和承诺。
书面形式、口头形式和其他形式。
2. 乙方应在何时交纳第二季度的租金？ 事实：“以后每逢前一个月的15日前预交交清下季度租金” 《合同法》第125条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的 词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款 的真实意思。
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综合练习案例
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综合练习案例（案例二）
甲公司经相关部门批准，将其所有的南方广场大楼举办为家具商场，将3万平方米的商用场地出租经营。乙方是家 具公司，出售并制作家具。乙方承租甲方的南方广场200平方米的场地出售家具。甲乙双方于2006年12月订立了 《南方广场场地租赁协议书》，并于当月预交了三个月的租金。 双方在《租赁协议》的相关约定 ： “在平等自愿的基础上，甲乙方依据《中华人民共和国合同法》经友好协商，就乙方承租甲方本协议约定的房屋 事宜取得了一致意见，于2006年12月26日在甲方所在地订立本成协议。”协议具体内容如下： 一、乙方承租甲方的南方广场200平方米的场地出售家具。 二、租金为每月3.6万元 三、租赁期为2007年的3月至2008年3月。 四、免租期为50天。 五、乙方应在订立本协议的同时，预交三个月的租金人民币10.8万元，押金1.2万元，共计12万元。以后每逢前一 个月的15日前预交交清下季度租金，每逾期一天加收月租金的1% 滞纳金，累计逾期5天，按乙方单方终止 协议处理，场地另做安排，责任、损失由乙方自负。
第七条 双方确认，如乙方未按本协议第五条的约定向甲方支付全部款额， 乙方100%的股权和全部资产包括但不限于1000平方米的工业厂房全部归 甲方所有。乙方无权提出任何异议。
第九条第二款 补充协议与本协议具有同等法律效力。
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1、从工作的来源看，是受当事人委托而发生。
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2、从时间上看，可能发生在合同订立之前，也 可能发生在合同订立之后，但一般是发生在当事 人决策之前。
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（四）合同审查应注意的几个问题
1. 经律师审查并修改合格的合同，是无风险的合同？
2.
3. 4. 5. 6.
审查合同就是针对合同文本进行审查？
全面维护我方利益、实现“一边倒”的合同是否一定是好合同？ 如果你的当事人是弱势的一方，审查合同应注意什么问题？ 以合同标的额判断合同的重要性，并依此决定投入的认真程度对吗？ 违反法律规定的合同是否一定都是无效合同？无效合同其约定的全部 内容是否都无效，有无例外？
合同履行情况： 乙方于合同订立的当日 ，依约预交三个月的租金人民币10.8万元，押金1.2万元，共计12万元。 甲方随即于合同签订的次日向乙方交付了房屋并由乙方进行装修。 2007年3月商场未开业，于2007年5月18日才开业。乙方未提出异议。 2007年9月1日，甲方通知乙方，告知乙方应在9月15日前交第二季度即第二次的租金。 虽经甲方多次催要，乙方直到2007年9月21日也未交第二次应交纳的租金。甲方于22日截断了其 营业场地的电源，查封乙方经营场地。
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案例一
（案例的背景情况）
我们受甲方的委托，对该合同进行审查。经向甲方询问并查实得知如下背景情况是： 1. 2. 3. 4. 5. 欠款的形成如同协议第一条的描述； 乙方的公司资产（包括厂房及机器设备）无抵押； 乙方注册资本金1000万元人民币； 从乙方的财务报表上看，截止到2008年4月，公司净资产为负500万； 据甲方了解和乙方介绍的情况，甲方分析认为，乙方于2008年初其生产的锂电池产品已进入 了正式投产和销售阶段，预计乙方在2009年5月前可有2000万的销售收入，如无意外，乙方 应当有能力偿还欠款； 6. 7. 甲、乙双方的法定代表人是熟人，相互有一定的了解； 乙方由三个股东组成，其中乙方法定代表人占有乙方60%的股权，另二个股东各占有20%的股 权。全部股权未发现有质押的情况。
是同学们学习这一课程应把握的重点。
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（三）律师审查合同的基本方法
每个人都可能会形成自己特有的合同审查方法，但基本的工作方法 及要达到的目的是相同的。 从审查的内容上说，可分为形式要件的审查和实质要件二个方面， 一般是先形式要件，后实质要件。
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从工作顺序上可划分为：
阅读、询问(尽职调查)、对比、咨询 讨论、修订（拟定审查意见）、复核、提交
第三步，对上述问题进行研究、讨论分析；
第四步，建议方案（帮助当事人解惑与维权，律师的价值所在）。
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第一步，了解情况。
目的是为了解原合同的约定，合同订立后有无发生对原合同法律关系设变更、 解除、终止的情形；
方法： 1. 认真阅读原合同、原告的起诉书等与合同相关的全部书面材料； 2. 向委托人询问相关情况，特别是合同履行中的相关法律事实情况，及委 托人意见。
甲方：（盖章） 万法通法律培训
乙方：（盖章）
案例一
甲方 <—货物买卖法律关系—> （基础法律关系） 乙方
债权人
<—债权债务法律关系—>
债务人
质押权人
<---质押担保法律关系-----
质押人（以股东股权）
抵押权人
<---抵押担保法律关系-----
抵押人（以公司财产）
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第六条 乙方将其100%的股权和全部资产包括但不限于1000平方米的工 业厂房全部抵押给甲方作为本协议第五条约定偿还欠款的担保。
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六、乙方应按时交纳租金、电费等各项费用，并遵守南方广场的相关规定，否则按乙方单方终止协议处理。 七、乙方单方终止协议，甲方不退还乙方已交纳的租金、押金，乙方不得拆移经营场地的装修和物品，待乙方交清 协议期间内应交租金及其他费用后，方可撤出经营场地商品。 八、上述各项条款，甲乙双方必须严格遵守，与其中任何一项相违背的行为均为违约行为，如一方违约，向守约方 交纳5万元人民币的违约金。 九、乙方自作广告时须提前10日向甲方提出申请，经甲方批准后方可进行。 十、其他事项的约定。
如果你作为甲方委托的律师，在审查《租赁协议》并对上述情况了解后，谈下对下列问题的意见： 甲方未依协议的约定在2007年3月开业是否构成违约？ 乙方应在何时交纳第二季度的租金？ 该协议是否构成了格式合同? 甲方9月22日的行为是否构成违约。
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第一步，了解情况；
第二步，找准这个合同要研究解决的问题是什么；
以后乙方应于已交纳的租金期满日的前一个月的15号前向甲方交纳。”
•
或表述为“乙方每三个月向甲方交纳一次租金，第一次租金于合同签订 之日即7 月 20日已交纳；第二次为当年的 9月 15 号前交纳，以后的租金 交纳日期依此类推。”
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6、红绿灯原则
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原则，贯串于律师审查合同工作的全过程之中，
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3、从工作的内容上看，是以律师的专业视角，
对当事人提交的合同的合法性以及存在的风险进
行评估，并对合同中存在的问题有针对性地提出
解决方案。
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4、从结果上看，律师的这一专业判断、评估以
及建议，虽然仅是供委托人决策时的参考意见之
一，但一般都会对当事人的决策产生较大的影响
力。
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第八条 本协议订立之前就此事双方达成的的任何口头或书面的合同、协议，如与本协议不一 致，均以本协议为准。

第九条 本协议签订后，对本协议的任何补充或修改，均须采用书面形式；否则不构成本协议 的补充或修改。

补充协议与本协议具有同等法律效力。 第十条 本协议自双方法定代表人签字并加盖公章时起生效。 第十一条 本协议一式两份，甲乙方各持一份。
5、从对律师的要求上来看，至少有三个方面， 即知识、能力、责任。
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6、法律服务的有偿性
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（二）律师对合同审查应遵循的原则
1、合法性的原则
① ② 合同的当事人主体资格的合法性 合同约定内容的合法性
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2、合理性原则（公平原则）
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3、完整性及可操作性的原则
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第五条 乙方应于2009年5月9日前向甲方支付货款人民币1000万元，支付资金占用费60万元，
二项合计人民币1060万元。

第六条 乙方将其100%的股权和全部资产包括但不限于1000平方米的工业厂房全部抵押给甲 方作为本协议第五条约定偿还欠款的担保。

第七条 双方确认，如乙方未按本协议第五条的约定向甲方支付全部款额，乙方100%的股权 和全部资产包括但不限于1000平方米的工业厂房全部归甲方所有。乙方无权提出任何异议。
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4、准确认知合同中的法律关系的原则
（律师审查合同的核心内容）
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5、文字表述的意思清楚、准确、唯一且无歧义原则
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•
“乙方按季度向甲方交纳租金，第一次租金于合同签订之日交纳；以后 乙方应于“下个季度的前一个月的15日前向甲方交纳。”
•
“乙方每三个月向甲方交纳一次租金，第一次租金于合同签订之日交纳；