华龙大厦房地产营销策划执行报告可编辑
某大厦销售执行报告
某大厦销售执行报告报告时间：2021年1月1日至2021年12月31日报告对象：某大厦销售部负责人报告摘要：本报告总结了某大厦2021年度销售执行情况。
通过分析销售目标的达成情况、市场竞争态势、销售策略的有效性以及客户满意度等方面的数据，为下一年的销售策略决策和调整提供参考。
一、销售目标的达成情况在2021年度，某大厦销售部门制定了销售目标为：租出90%的办公空间，实现销售额增长15%。
经过全年的努力，销售部门成功完成了销售目标。
办公空间租出率达到92%，销售额增长达到18%。
这一成绩得益于销售团队的努力，以及市场需求的增长。
二、市场竞争态势分析在2021年度，某大厦所在地区的商业地产市场竞争态势较为激烈。
随着城市经济的快速发展，越来越多的公司和机构涌入该地区，导致办公空间需求量大幅增加。
竞争对手纷纷推出促销活动和优惠政策来吸引客户，加大了销售部门的市场挑战。
然而，某大厦通过提升服务质量、打造独特的品牌形象等方法，成功在激烈的竞争中脱颖而出。
三、销售策略的有效性分析在2021年，销售部门采取了一系列有效的销售策略来实现销售目标。
首先，制定了明确的销售计划，并将其分解为可操作的任务，确保销售团队明确方向、有条不紊地执行。
其次，通过市场调研和客户需求分析，针对不同类型客户提供个性化服务和解决方案，帮助客户更好地满足其需求。
此外，销售团队还加强了与中介机构的合作，通过合作拓展市场，提高了销售额。
总的来说，销售策略的有效性为销售目标的达成做出了重要贡献。
四、客户满意度分析客户满意度一直是我们关注的重点指标。
为了客户满意度的提升，我们采取了积极的态度对待客户需求，并加强了与客户的沟通。
同时，我们加大了对服务品质的把控，提供更周到、专业的服务。
在2021年度，某大厦整体客户满意度得到了较好的提升，客户续租率也有所增加。
五、下一年度销售策略展望针对2022年度，我们将进一步优化销售策略。
首先，我们将继续加强与客户的沟通，了解他们的需求，并根据需求提供个性化的解决方案。
某大厦项目商业营销执行报告
某大厦项目商业营销执行报告一、背景介绍某大厦项目是一座位于某市核心商业区的高档商业写字楼项目，拥有较大的办公空间面积和临街商业面积。
目标客户主要包括大型企事业单位、金融机构以及零售、餐饮等商业品牌。
二、市场调研在大厦项目开发前，我们进行了详细的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。
调研结果显示，核心商业区的商业写字楼空间紧张，需求旺盛，而临街商业面积则需要有较高的可见度和便利性。
三、商业定位基于市场调研结果，我们将大厦项目的商业定位定为高端商务及精品零售。
通过提供优质的办公空间和吸引力强的品牌入驻，实现商业区域的升级和吸引力的增强。
四、市场推广策略1.线下推广：通过参加行业展会、举办开放日等活动，向企事业客户展示大厦项目的优势，并邀请相关媒体进行报道与宣传。
2.线上推广：通过建设官方网站、微信公众号等渠道，发布大厦项目的最新信息和活动，吸引潜在客户的关注和了解。
3.合作推广：与当地商业协会、行业协会等机构建立合作关系，共同举办相关活动，扩大大厦项目的知名度和影响力。
五、招商策略1.开展重点客户招商：重点关注大规模企事业单位、知名金融机构等潜在客户，并制定个性化的招商方案，提供优惠的租金和配套服务，争取其入驻。
2.吸引精品品牌入驻：通过市场调研，确定当地市场上潜在的精品零售品牌，并积极主动地与其进行合作洽谈，提供灵活的合作模式和招商条件。
3.开展推荐奖励计划：向现有客户和合作伙伴推出推荐奖励计划，鼓励他们介绍更多客户入驻大厦项目，并提供相应的奖励措施。
六、运营管理1.提供一站式配套服务：大厦项目将提供齐全的办公配套服务，包括但不限于大堂接待、会议室预订、保洁和维修等，为客户提供全方位的便捷服务。
2.定期举办商业活动：通过定期举办商业活动，如商业论坛、展览会等，吸引更多的目标客户到访大厦项目，并加强与客户之间的交流和合作。
3.积极营造品牌氛围：通过大厦项目的整体品牌营造，包括室内外的装修、宣传标语等，打造独特的品牌形象，树立其商业地位和知名度。
房地产行业某大厦销售策划报告
房地产行业某大厦销售策划报告1. 引言本报告旨在针对某大厦的销售策划进行分析和规划，以达到提高销售业绩的目标。
在当今市场竞争激烈的房地产行业，销售策划的重要性不可忽视。
通过细致的市场调查和分析，营销团队可以制定出针对目标人群的有效策略，提高销售转化率和盈利能力。
2. 市场调查与分析在开始制定销售策划之前，我们首先对目标市场进行全面调查和分析，以了解当前市场环境、竞争对手的状况以及潜在购房者的需求。
以下是我们的市场调查结果：2.1 市场环境市场环境是指房地产行业发展的整体情况。
根据我们的研究，当前房地产市场呈现出以下几个主要特点：- 需求量持续增长：城市化进程加快，居民对于购房的需求逐年增加。
- 城市轨道交通线路扩张：新的轨道交通线路的建设将进一步影响周边房地产的价值。
- 投资购房需求放缓：政府对于房地产市场进行了一系列调控政策，导致投资性购房需求减少。
2.2 竞争对手分析竞争对手是指其他房地产企业在相同市场上开发类似产品的公司。
通过分析竞争对手的优势和劣势，我们可以更好地制定针对性的销售策略。
根据我们的研究，目前市场上的竞争对手主要有以下几个： - 公司A：该公司以高档大厦为主打产品，品牌知名度高，服务质量优秀。
- 公司B：该公司注重产品独特性，设计创新，市场定位偏向年轻人群。
2.3 目标人群需求分析在本项目中，我们的目标人群是中产阶级家庭，包括已婚夫妇和有子女的家庭。
他们对于购房的需求主要包括以下几个方面： - 安全性：他们关注住宅区的安全程度和治安环境。
- 便利性：他们希望住在交通便利的地段，方便上班、上学和购物。
- 教育资源：他们非常重视孩子的教育，希望附近有优质的学校和教育资源。
- 舒适性：他们追求居住环境的舒适和宜居性，注重小区的绿化和配套设施。
3. 销售策略规划根据市场调查和目标人群需求分析的结果，我们制定了以下几个销售策略，以提高销售业绩：3.1 定位策略基于对目标人群需求的深入了解，我们决定将大厦定位为“安全与便利并重、适合家庭居住”的高品质住宅。
2020{营销策划}开福区华龙湘安大厦营销策划案终稿
2020{营销策划}开福区华龙湘安大厦营销策划案终
稿
华龙湘安大厦策划报告
2020年10月18日
目录：
一.长沙房地产市场研究
1. 长沙社会及经济发展
2.城市发展趋势
3.长沙市房地产发展趋势
4.市场竞争格局
5.商住楼市场分析
二.区域环境及竞争对手分析
1 . 区域环境扫描
2. 竞争个案分析
三.项目基本情况
1. 地理位置
2. 交通
3. 周边配套
4. 项目四至
5. 项目技术参数
四.项目SWOT分析
1. 项目四至分析
2. 项目SWOT分析
3. 项目核心价值提炼
五.项目综合定位
1. 物业定位
2. 形象定位
3. 客户定位
4. 项目核心概念提练
六.营销策略
1.营销战略
2.销售时机
3.销售阶段划分及销售目标
4.主要销售阶段进入必备条件检测
5.推售原则及推售顺序
6.各推广阶段营销策略
七.宣传推广策略
1．广告受众分析
2．广告诉求点
3．宣传口号建议
4．广告宣传主线
5．媒体投放策略
6．SP活动策略
八.定价策略
1．定价。
商业大厦推广执行报告
商业大厦推广执行报告概览本报告旨在总结和分析商业大厦推广活动的执行情况。
通过细化推广策略、目标受众、推广渠道和内容优化等方面的考量，我们希望提供一个全面的推广执行报告，以便评估推广活动的效果并进行进一步的优化。
推广策略在商业大厦推广活动中，我们制定了以下推广策略：1.定位明确：明确商业大厦的目标受众群体，了解他们的需求和偏好，以便制定针对性的推广计划。
2.多渠道投放：同时在线上和线下多个渠道进行推广，包括社交媒体、搜索引擎、电子邮件和传统媒体。
3.内容优化：制作高质量的推广内容，包括文案、照片和视频，以吸引目标受众的注意并增加转化率。
4.合作互惠：与相关行业合作伙伴建立合作关系，共同推广商业大厦，以扩大推广的影响力。
目标受众商业大厦的目标受众主要包括以下几个群体：1.企业租户：主要是中小型企业和创业者，他们需要一个良好的办公环境和便利的商业设施来支持他们的业务发展。
2.投资者：对于寻求商业地产投资机会的投资者，商业大厦是一个有吸引力的选择，他们对商业大厦的位置、租金回报率和未来增值潜力感兴趣。
3.专业服务提供商：包括律师、会计师、人力资源顾问等专业服务提供商，他们需要一个专业化和便捷的办公环境来吸引和服务客户。
推广渠道我们使用了多种推广渠道来提高商业大厦的曝光度和知名度：在线推广渠道1.搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站内容和结构，提高在搜索引擎中的排名，使目标受众能够更容易地找到商业大厦的信息。
2.社交媒体推广：在各大社交媒体平台上创建专业的品牌账号，并发布相关内容和活动信息，吸引目标受众的关注和参与。
3.电子邮件营销：将商业大厦的信息通过电子邮件发送给潜在客户，包括企业租户和投资者，以提高他们对商业大厦的认知度。
4.搜索引擎广告：通过在搜索引擎中投放相关广告，针对性地吸引潜在客户，提高商业大厦的点击率和转化率。
线下推广渠道1.传统媒体广告：在报纸、杂志和电视等传统媒体上发布广告，以扩大商业大厦在主流媒体上的曝光度，吸引更多目标受众的关注。
大厦营销规划执行报告
大厦营销规划执行报告尊敬的领导：为了进一步提升大厦的品牌知名度和市场竞争力，我们制定了全面的营销规划，并在过去的一年中积极执行。
现将执行情况向您汇报如下：一、市场调研分析为了更好地了解目标客户和市场需求，我们进行了广泛深入的市场调研。
通过问卷调查、访谈以及数据分析，我们收集了大量的市场信息。
我们发现，目前租户对于办公楼的要求主要集中在环境、便利性和服务方面。
二、品牌建设为了增强大厦的品牌知名度，我们进行了全方位的品牌建设工作。
我们更新了大厦的标识设计，并在市场中进行了广告宣传。
同时，我们与当地的商业媒体合作，通过报道和推广活动增加了大厦的曝光度。
三、提升环境质量为了满足租户对环境的要求，我们加大了大厦的维护力度。
我们对大厦的外观进行了翻新工作，修复了损坏的地面、墙壁和设施。
我们还提升了大厦内部的绿化环境，设置了休闲区域和休息室，为租户创造了更舒适的工作环境。
四、提升服务质量我们意识到优质的服务是租户选择大厦的重要因素。
因此，我们在过去的一年中加大了对服务的投入。
我们提供了24小时的安保服务，并增加了停车位和停车管理服务。
我们还开设了大厦的服务热线，并及时回应了租户的需求和反馈。
五、拓展合作渠道在营销规划中，我们意识到与相关行业的合作对于提升大厦的吸引力是至关重要的。
因此，我们与当地的企业、商会和政府建立了合作关系，通过参与行业展览和活动增强了大厦的合作伙伴网络。
我们还与一些有影响力的企业签订了长期合作协议，为大厦带来了更多的租户。
六、推出促销活动为了吸引更多的租户，我们推出了一系列的促销活动。
我们提供了优惠的租金折扣和免费的办公设施，吸引了许多企业的关注。
同时，我们还组织了一些专业研讨会和培训课程，为租户提供了更多的价值和机会。
总结与展望：通过营销规划的执行，我们取得了一定的成绩。
大厦的品牌知名度得到了提升，环境和服务质量得到了租户的认可，合作渠道不断拓展，促销活动获得了积极的反馈。
然而，我们也意识到还存在一些问题和挑战，比如目标客户的维持和持续改进的需求。
房地产营销策划 深圳华融大厦投标报告
《房地产营销策划》
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
2019/11/11
谨呈：哈尔滨工大集团股份有限公司
深圳最具前瞻性“服务式写字楼SVO” 华融大厦投标报告
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
2019/11/11
我们的一切研究都必须以现实条件为基础 以共同的目标为导向
4.5% 9.1%
科技 广告 运输/物流/速递 其他
实业 法律 投资
咨询/顾问/中介 证券/金融 外企或外地公司办事处
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
13
国际商会大厦A、B座入驻企业行业分析
国际商会大厦A座进驻 企业的行业比较分散， 以贸易和实业占据大的 比率。
国际商会大厦A座进驻企业行业分布图
低楼层客户主要以贸 易行业为主；投资、实 业公司其次；纺织和建 材行业最次。
中楼层仍然以贸易、 投资客户为主；投资、 广告、房地产行业为辅。 纺织、高科技、化工、 会计、机械和实业等行 业较平均。
ww本报w告是严.格f保d密的。 中国地产商域网
28
客户购买面积与行业关系解析
150平米以下客户以贸 易、实业为主，高科技、 投资、机械、纺织、建 材和房地产等较平均。
IT 咨询/顾问/中介 行业协会 运输/物流/速递 其他
国际商会大厦B座进驻企业行业分布图
20.8%
8.3% 12.5% 4.2%
6.3%
12.5% 6.3%
14.6%
6.3% 4.24%.2%
设计 实业 机电/制造 广告
投资 其他
科技 咨询/顾问/中介 贸易 证券/金融 外企或外地公司办事处
房地产行业某大厦销售策划
利民大厦销售策划报告一、写字楼市场现状分析：总体市场需求情况：今年是北京市写字楼市场供应量最大的一年。
具市场资料显示：今年北京市共有总建面积达134万平M的写字楼相继完工投入使用。
完工工程主要集中在西城的金融街及朝外商业区一带。
位于金融街的有投资广场、平安大厦、建威大厦、国企大厦、月坛大厦、通泰大厦；东部地区的有恒基中心、新中港万泰大厦、建宏大厦、嘉里中心、东环广场、联合大厦、泛利大厦、美惠大厦等一批知名写字楼；从而形成了东长安街沿线至建国门外大街，东二环沿线；西长安街沿线至复兴门大街；东二环沿线；西二环沿线五片成规模的写字楼区域。
有关资料同时显示，1996年北京写字楼实际总量为150万平方M。
1997年共有60万平方M的写字楼竣工，而今年年底预计有140万平M的写字楼竣工投入使用，届时北京高档写字楼的供应量将达到350万平M。
造成写字楼形成竣工高潮的原因之一是前两年开工的工程由于资金、施工等多种因素，致使写字楼集中上市的局面。
伴随写字楼上市供应面积的迅速增加，随之而来的是写字楼市场租、售价的不断下滑。
因现阶段市场整体供大于求，故预计到今年年底写字楼的空置率仍将达45%左右。
同时有关方面预计在未来的一年中写字楼市场仍有一定幅度的价格下滑趋势.造成以上情况的原因如下： *以投资为目的的购楼客户因北京写字楼租金严重下滑，基本已经失去了投资热情。
*亚洲金融危机导致各公司纷纷压缩公司规模及投资规模。
导致公司需求降低。
综上所述：写字楼的整体租售市场在短期内不可能有很大的改善，市场低迷状态仍将持续一段时间。
二、区域市场分析：1区域市场的范围设定：根据本工程的所处区域及周边物业的分布状况，确定调查的区域范围为北起大屯路以南、南至北三环，西起安定路、东至富成花园。
由于区域内物业的所处位置不同，因此对本工程的影响程度也不尽相同，故将该区域市场的各竞争工程分为特强影响工程、较强影响工程、次强影响工程。
2区域市场内写字楼基本情况：编号工程名称地理位置竞争强度租价(平M/天) 出租率 1 亚非大厦小营路特强 4元(含物业经管费) 65% 2 恒信大厦惠新东街特强 4.7元(含物业经管费) 70%左右 3 恒信商务会馆北三环至北四环之间较强3.6元(含物业经管费) 50% 4 安徽大厦北四环东路次强 5---6元 60% 5 东颐商务会馆北三环次强 3.6元(不含物业经管费) 70% 6 泰得商务会馆北四环中路较强 3.5元(免物业经管费) 85%左右 7 天合大厦北四环安慧桥东南次强 3.5元(免物业经管费) 80% 8 元立中心惠新东街较强 3.1元 85% 9 罗马花园惠新东街特强 3.6元 70% 10 基尔特中心北三环较强 4.2元 75% 11 惠亚大厦北三环次强 3.7元 65% 注:1)、以上统计资料截止98年11月。
地产行业某大厦项目营销策划书
地产行业某大厦项目营销策划书尊敬的相关领导：我司在此荣幸地向贵公司提交本次地产行业某大厦项目的营销策划书，希望能与贵公司合作，共同打造一座成功的地产项目。
一、营销背景和目标：1.1 背景分析：随着城市化进程的加快，人们对居住环境的要求越来越高，对高品质生活方式的渴望也越来越强烈。
我司深入市场调研发现，该地区目前缺乏高品质、高档次的大厦项目，市场需求潜力巨大。
1.2 目标：通过精准定位和差异化竞争，将该大厦项目打造成为当地的地标性建筑，吸引目标群体，实现销售业绩的最大化。
二、目标群体定位和竞争优势：2.1 目标群体：年轻白领、高端人群、家庭富裕人群等有一定购房能力和追求高品质生活的人群。
2.2 竞争优势：- 优越的地理位置：地处市中心繁华地段，便利的交通和完备的配套设施，使该项目成为居住的理想选择。
- 独特的设计理念：项目采用创新的建筑设计和高品质的装修材料，打造都市时尚生活。
- 完善的配套设施：大厦项目周边商业、教育、医疗、娱乐等配套设施齐全，满足目标群体的便利需求。
- 良好的生态环境：项目设有绿化带和休闲空间，为居住者提供舒适的生活环境。
三、营销策略和措施：3.1 定位策略：以“品质生活，尊享尊贵”为核心定位，强调项目的高品质、高档次和独特性，让目标群体感受到住在这里的尊贵与舒适。
3.2 市场推广策略：- 建立品牌形象：通过多渠道的宣传推广，打造品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
- 线上线下结合：借助互联网和社交媒体等新媒体平台，进行线上营销活动，增加曝光度；同时，利用线下广告、展会等形式进行传统媒体推广，扩大影响力。
- 定向营销活动：针对目标群体的特点和喜好，开展定制化的营销活动，如房展会、品鉴会等，吸引潜在买家。
- 合作联动营销：与知名地产公司、银行等合作，通过合作宣传、优惠折扣等方式，提高项目的竞争力和吸引力。
四、预算和时间计划：具体的预算和时间计划将根据项目实际情况进行评估，制定详细的营销预算和执行计划。
大厦营销策划执行
华龙大厦营销策划执行报告第一部分产品概述一、本案工程名称华龙大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
三、本案基本数据总占地面积：2570平方M总建筑面积：12820平方M+地下室1028平方M容积率：4.99建筑高度：56.4M停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方M，可售面积2299平方M；酒店单元间----25.94平方M单元45.4平方M单元商业地产50年用地性质。
第二部分 市场分析各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓）景观改造户型单一，产品力不强租金投资回报率(加权平均值数）0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%普陀静安闵行闸北长宁徐汇浦东黄浦2003年，该类产品供应量的持续上升，已使供需达到相对平衡格局。
此外，由于过渡的放量使得小户型投资回报率下浮，前景不再光明，投资客抛盘现象明显。
另一方面，2003年底推出带包租的酒店式公寓及产权式酒店（美丽园大酒店），由于品质高、回报稳定、风险小等优势，一推出就受到市场的青睐，市场反应火爆。
随着小户型市场的发展及日趋成熟、规范，高品质、高服务、高经管、高回报的小户型产品将成为今后市场的热点。
第三部分 SWOT 分析一、优势分析1、地理位置处于交通便捷，商业较为繁华地段基地周边拥有多条公交线路，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线（汶水路站）经过区域附近，可以在较短的时间内直达市区；紧邻大润发超市和肯德基专卖店，几个大型专业市场（欧培德）等。
周边拥有充分的人气。
2、分隔面积小，利于总价控制有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。
3、产品在本区域内具有稀缺性本案所处整个区域乃至上海中心区域市场，目前几乎均无可售之产权酒店，本案的适时推出，将有效聚集商业地产投资人气。
某大厦项目营销企划报告
某大厦项目营销企划报告营销企划报告第一部分：企划总体定位我们的企划观点：项目企划是在充分明白得市场需求和项目的基础上，挖掘项目核心价值，以策略性的方式使目标客户充分感知这一价值。
我们对项目的企划推广是立体的、系统的、组合式、有节奏的。
企划的表现形式随推案节奏灵活多变，始终不变的是我们的企划总精神——它代表着我们对项目核心价值的定位。
优越区位是项目不可替代的竞争优势，但区位本身还不足以形成项目的个性和差异性优势。
项目的个性只能来自于产品本身。
项目应着力打造国际性品质，强调项目本身丰富的产品特性，以此实现项目的核心竞争优势。
依照对富杰大厦项目核心价值的认知，我们确定项目的企划总精神为：〝精装主题建筑•国际标志生活〞企划总精神诠释：〝精装主题建筑•国际标志生活〞本项目的核心价值将会通过两个界面来进行诠释，形成有力的支撑点：1)第一核心价值为产品自身特色-----〝精装主题建筑〞构造鲜亮的个性，方可形成差异性优势，彰现进展商实力，制造附加价值、顺利实现销售。
项目需要在产品上做实，概念上做足，立显优越国际品质，从而拔高产品的起点，突出项目的高性价比。
产品卖点强化：国际标准，打造国际建筑从规划、到建筑设计，从团队、理念到风格、技巧，都表达出国际化的高要求、高水准、高品位；A\区位〔地段〕携开发商东道主之天时，占虹口中心黄金地段之地利，环拥虹口几大商圈。
携虹口区域整体价值提升之势，乘势而上，促进销售。
B\规划建筑〔设计风格〕国际团队、全球视野，国际化规划尺度、国际化设计理念、以国际化审美眼光，制造简约流畅的外立面设计风格，采纳国际主流高级公寓建筑立面形状，制造国际标志建筑精品。
C\技术〔标准〕积极应用尖端住宅技术和高科技产品，增加楼盘的技术含量,通过先进楼宇技术的应用，增加产品的舒服度和性价比。
D\材质〔品牌〕核心建材设备采纳国际知名品牌产品,室内装修配备全部国际品牌产品，保证楼盘建筑价值、兑现楼盘国际化的价值取向。
江西华龙国际大厦营销策划方案
江西华龙国际大厦营销策划方案第一部分项目基本情况一、地理位置二、主要经济技术指标三、建筑设计第二部分南昌写字楼市场及商业物业市场分析一、商业物业市场分析二、写字楼市场竞争项目分析三、项目SOWT分析1、优势2、劣势3、机会点4、威胁点第三部分、营销策略一、项目市场定位二、项目推广主题三、产品策略四、价格策略五、项目形象包装策略（VI）六、项目整合营销传播策略七、销售策略八．项目正式发售前工作安排及现场包装建议第四部分、瑞尔特房地产顾问公司可提供的服务第一部分项目基本情况一、地理位置该项目地处南昌市八一大道老福山立交桥北端，东临南昌市主干街道八一大道，南临福山巷，北临江西省新华书店；交通便利、市政设施完备。
属老福山—火车站商业、商务圈；距离八一广场、火车站均仅一千余米；北邻江西省长途汽车站。
二、主要经济技术指标1、总建筑面积：39765 m22、地上建筑面积：33420 m23、总用地面积：4784 m24、建筑占地面积：1399 m25、容积率：6.98 m26、建筑密度：29.2% m27、绿地率：32%m28、地下车库停车数：135辆三、建筑设计1、平面布局本规划建筑为30层综合楼，其中1-5层为商业服务，6-30层公寓式写字楼。
以中心筒作为竖向交通中心，共设有4台高速客梯和1台消防电梯以及两个防烟楼梯。
商业，服务和公寓式写字楼的入口分别设置，人流互不干扰，管理方便。
1-5层采用框筒结构形式，空间分隔灵活，1-3层为商场，4-5层为餐厅和会所，主要为本楼人员使用与服务，5-6层间为结构层，6层以上为剪力墙结构形式，围绕核心筒布置了8户不同大小的办公空间单元，每个单元内设有不同的办公室和2个卫生间，以满足不同的使用要求。
主要使用空间均临外边设置，具有良好的采光通风及景观。
2、立面造型及形象设计建筑采用了端庄而又秀丽的新古典主义的风格形式，以较为凝重的底座，轻雅的整体墙面，局部窗插的落地玻璃窗以及变异的古典屋顶塔楼演绎现代建筑的活力，使整个建筑硬朗而不失轻盈，创造出崭新的都市空间形象，丰富城市的景观。
某大厦营销策划研究报告概述
某大厦营销策划研究报告概述1. 引言本报告旨在研究某大厦的营销策划方案，并提供概述，以引起相关决策者的兴趣和关注。
通过深入分析市场状况、竞争对手、目标客户群体和推广渠道的选择，我们将提出一系列具有可行性和有效性的策略。
2. 市场概览在本章节中，我们将对某大厦所在的市场进行概览，并分析市场的特点。
根据市场调研数据和分析结果，我们发现该市场呈现以下几个特点：•高度竞争：该市场存在着多家类似大厦的竞争对手，各个大厦都在通过不同的营销手段争夺租户和客户；•多元需求：目标客户包括各类企业、机构和个体商户，他们对于大厦的要求有所不同；•市场增长：由于城市经济的快速发展，该市场呈现出一定的增长趋势。
基于以上市场概况，我们将制定适应市场特点的营销策划方案。
3. 目标客户群体在本章节中，我们将对某大厦的目标客户群体进行分析，并找出最具潜力的客户群体。
通过调研和数据分析，我们确定了以下几个目标客户群体：1.大型企业：这些企业通常需要大面积的办公空间，对于便利的交通和配套设施有较高要求；2.初创企业：这些企业通常需要灵活的租约和较低的租金，对于创业生态环境有较高要求；3.专业机构：这些机构通常需要特定的办公场所，如研究所、创新孵化器等。
在制定营销策划方案时，我们将重点关注以上三个目标客户群体，并提供针对性的推广和服务。
4. 竞争分析本章节将对某大厦的竞争对手进行分析。
通过对竞争对手的定位、优势和劣势进行调研和分析，我们可以更好地理解市场竞争格局，并为制定营销策划方案提供依据。
经过调研和分析，我们发现以下几个竞争对手：1.A大厦：位于市中心，交通便利，配有先进的办公设施，以提供高端办公环境而闻名；2.B大厦：位于经济开发区，租金较低，配有灵活的租赁方式，吸引了不少初创企业；3.C大厦：专注于特定行业的租户，如金融、科技，提供专业的办公场所和配套服务。
通过分析竞争对手的优势和劣势，我们可以制定出与它们有区隔的营销策划方案。
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第一部分 产品概述
一、本案项目名称
华龙大厦
二、本案地理位置
位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
三、本案基本数据
总占地面积：2570平方米
总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米 容积率：4.99 建筑高度：56.4米
停车位数：地上8辆，地下50辆
总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；
其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米； 酒店单元间----25.94平方米单元 45.4平方米单元 商业地产50年用地性质。
第二部分 市场分析
华龙大厦房地产营销策划执行报告
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2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。
在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。
取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。
市场趋于供需平衡。
产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。
部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。
单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。
产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。
由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。
装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等。
由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格。
早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数消费群体，投资客比例大幅上升。
30-50岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。
所谓的区域客已不明显。
2003年，该类产品供应量的持续上升，已使供需达到相对平衡格局。
此外，由于过渡的放量使得小户型投资回报率下浮，前景不再光明，投资客抛盘现象明显。
另一方面，2003年底推出带包租的酒店式公寓及产权式酒店（美丽园大酒店），由于品质高、回报稳定、风险小等优势，一推出就受到市场的青睐，市场反应火爆。
随着小户型市场的发展及日趋成熟、规范，高品质、高服务、高管理、高回报的小户型产品将成为今后市场的热点。
第三部分SWOT分析
一、优势分析
1、地理位置处于交通便捷，商业较为繁华地段
基地周边拥有多条公交线路，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线（汶水路站）经过区域附近，可以在较短的时间内直达市区；紧邻大润发超市和肯德基专卖店，几个大型专业市场（欧培德）等。
周边拥有充分的人气。
2、分隔面积小，利于总价控制
有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。
3、产品在本区域内具有稀缺性
本案所处整个区域乃至上海中心区域市场，目前几乎均无可售之产权酒店，本案的适时推出，将有效聚集商业地产投资人气。
4、产权年限长
本物业产权使用年限为50年，给客户充分的获利时间。
二、劣势分析
临近高架，江场路噪音污染严重，周边工厂厂房和拆迁房屋较多，环境嘈杂。
三、机会点分析
1、委托专业酒店管理公司进行经营管理
为增强本案的核心竞争力，必须引进专业的酒店管理公司进行酒店管理。
除借助其行业内的知名度、丰富的管理经验，有效加强投资客的信心，实现投资的安全性及获利性。
2、小户型类产品投资已被市场广泛接受
作为房地产投资的细分类别，酒店式公寓和产权酒店投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积单元市场接受程度较高。
3、5年不低于6.7%回报增强投资信心
与酒店管理公司协商后，在销售执行中提出5年平均每年不低于6.7%的投资回报的概念，保证客户前五年的投资回报，减少客户的收益风险。
四、风险点分析
1、转让后的回报降低
酒店单元在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低，这将直接影响投资者的置业热情，增加短期炒作的难度。
2、近期媒体舆论对投资产品不利
近阶段有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，将使部分客户出现持币观望的心态，市场方面据不少房产中介门店的抽样调查显示，近期准备购买小户型公寓的客户，只占总量的11%；而同一时期内小户型公寓的挂牌出售量，却一度达到总房源的30%，两者相差近20%。
由此可见，对于一些想通过出售小户型公寓来获取投资回报的客户，市场前景不容乐观。
这些因素对于本案的快速去化会产生一定的不利影响。
3、众多的小业主会对酒店的经营管理产生一定的影响，降低投资回报。
第四部分产品定位
一、卖点整合
1、地理位置优越
2、小面积
3、低总价
4、专业酒店管理公司经营管理
5、精装修，配套齐
6、具有稳定的回报率及升值空间
7、完全自主产权
8、提供业主专业全程服务
二、产品定位
独立精装产权酒店●LIVING HOTEL
备注：Living Hotel就是完全产权酒店模式。
第五部分客户定位
由于本案同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户甚至来源范围更广的目标客户。
针对本案，我们的目标客户主要为投资客。
投资客主要消费特征如下：
1)有闲散资金，但缺乏投资方向
2)看重产品的地段和总价特色
3)多为二次或多次房产投资客户，属中端投资客
4)看好本案区域地段的商业价值与规划前景
5)外地投资客将占有一定比重
6)对专业酒店管理公司的经营管理有信心
第六部分企划总精
一、案名
<尊轩180>
案名解释：“尊”代表尊贵，身份和财富的象征，也是以此来直接区别于其他类型的小户型产品，突出本案产权酒店的高水准和高品质；“轩”一般用于命名单栋的楼宇，这个也表明了本案的体量；“180”这个数字代表本案的180套房间，同时180也是一个比较吉利的数字，对于投资客的心理起到一定的辅助作用。
二、推广总精
独立精装产权酒店●大生活
第七部分推广计划
根据本案销售的实际情况，将本项目的整体营销计划细分为准备期、蓄水期、开盘期、持续期等四个营销步骤，各步骤的时间、工作目标、详细工作内容详见下表：
一、准备期及蓄水期
1）时间：2004年10月8日～12月31日
2）工作内容
3）主要工作内容：
10月22日开始在项目基地租借开发商的工地的门卫室，进行简单的装修后，成为项目临时接待中心，派遣2名销售人员进场，进行接待咨询工作，并做好咨询问卷调查工作和客户登记工作。
10月
20日工地围墙广告全部制作完成。
10月30日起在江场路一线和专业市场附近悬挂3个星期的横幅形象广告。
11月20日完成两套样板房的装修方案和效果图。
11月25日确定精装修的品牌和赠送清单明细。
11月底完成正式接待中心的装修方案。
12月10日前完成销售模型的制作。
12月底接待中心完全正常使用，接待客户。
蓄水/内部预约期 营销·媒体计划表
二、公开认购及开盘强销
时间：2005年1月～4月
公开认购/开盘强销期·媒体计划表
三、持续期
时间：2005年5月~8月份
销售套数计划
持续期·媒体计划表
四、各阶段SP活动
1）意向客户积累
接待咨询客户，进行客户登记，客户登记详细资料后，发放项目的礼品，制作精美的高质量绅士伞（印有项目的logo）.共准备500把。
2）正式接待中心启用接待客户
通知前期积累的客户，正式开放接待的后2天，前来接待中心预约咨询，并支付2万元诚意金的前30名客户，可领取价值688元的超值大礼包，并获得酒店管理公司提供的VIP 贵宾服务卡，可凭借此卡，在酒店管理公司所管理的会所，酒店等经营场所，获得1000元的现金消费优惠，并永久享有9.5折优惠。
3）组织vip客户和其他客户到酒店管理公司管理的项目香厂进行实地考察，并开展项目的专项推荐活动，介绍产权酒店目前的投资情况和将来的收益情况。
推荐会现场备有精美糕点和饮品。
可以在接待中心统一组织豪华大巴接送。
4）开盘当天，持有VIP贵宾服务卡的客户，可以优先进场定购房源，以先到先的为原则，依次排队等候入场。
有效期仅限开盘当天18：00以前。
逾期不作为任何凭证。
Vip客户可以获得每个平方米200元的优惠价格在当天的价格基础上执行。
五、人员配备
售楼处内
（1）销售员6人（暂定），
（2）保安2人、保洁人员1人
第八部分销售
销控计划
本案需要每个销售阶段作适当的销控。
第一波强销期：
1、打开15F-13F楼层和4F-6F楼层的房源
2、在此间若去化了90%，接着推出12F-11F和7F\9F楼层的房源；
3、待以上房源去化了90%以上，接着推出8F和10F楼层房源。
4、房源先推标准间，再推套间房源。
价格走势说明：
此案的客户对象主要为投资客，他们获取固定投资回报率，故我们采取平开平走。
一旦开盘当天去化了20套，则第二天开始小幅上涨，幅度为300元/m2，否则维持原价。
第九部分推广预算
总计推广费用为116.7万元。