凯旋门广场项目开发可行性研究报告

凯旋门广场项目开发可行性研究报告概述本报告旨在通过对国家房地产业宏观面分析及某凯旋门广场项目所在地社会经济状况、地理状况、城市发展及规划状况和项目本身所处的区域位置、地理环境、商业价值、项目驱动模式、项目发展策略、项目整体定位、项目投资成本及收益等分析研究，全面客观地对某凯旋门广场项目的可行性进行评价。

为集团的战略决策提供可靠、详实的依据。

第一章二O一O年国内房地产业发展状况2010年1-12月，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%，增速比1-11月提高0.3个百分点；商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%，增速比1-11月提高0.8个百分点。

从区域分布来看，中西部销售增速略高于东部，北京、上海等城市销售面积有较大幅度的萎缩。

与一线城市相反，全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。

2010年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，增速连续8个月回落，其中，新建住宅销售价格上涨7.6%；二手住宅销售价格也环比上涨5.0%。

2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%。

数据表明，2010年12月的房价仍延续了前几个月的上涨势头，但同比涨幅持续缩小，环比涨幅低于1%。

2010年，全国房地产投资整体增速较快，全年完成投资48267亿元，同比增长33.2%，新开工面积16.38亿平方米，同比增长40.7%，施工面积40.55亿平方米，同比增长26.6%。

但从各月来看，前几个月增速更快，自5、6月份起，投资增速持续小幅回落。

2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较1-11月回落6.5个百分点。

其中，利用外资增速加快，增速为66.0%，但所占比重仅为1.1%，企业自筹资金增速为48.8%，占比达到36.8%。

2010年，按照东中西三大区域划分，中西部省份商品房销售面积同比增幅高于全国水平，东部地区销售面积同比涨幅则低于全国水平，平均增幅仅为4.1%.其中北京、上海、浙江等东部省市销售面积有较大幅度的降幅。

在31个省市中，河北商品房销售面积同比涨幅居全国首位，海南紧随其后，两者增幅均超过了50%，西藏位列增幅榜最后一位，同比跌幅近70%。

2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8个百分点。

其中利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。

具体来看，国内贷款12540亿元，增长10.3%，增速放缓14.7个百分点；利用外资796亿元，增长66.0%，增速提高7.0个百分点；企业自筹资金26705亿元，增长48.8%，增速回落0.8个百分点；其他资金32454亿元，增长15.9%，增速降低4.5个百分点。

在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。

2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低。

2010年年底，开发企业国内贷款占比为下降为17.3%，较年初下降6.5个百分点，个人按揭贷款及其它资金占比也下降了0.9个百分点，为18.5%。

与此同时，开发商自筹资金和购房者定金及预付款占比分别提高了3.9和2.9个百分点，占比分别为36.8%和26.2%。

尽管利用外资增速较快，但占资金比重仍然较低，仅为1.1%。

纵观2010年全国房地产状况可得出如下结论：1、需求：全年全国商品房销售面积和销售额依然处于增长势态。

2、价格：环比继续上涨，同比涨幅继续回落。

3、供应：开发投资额增长超三成，新开工面积增速高位运行，持续回落。

4、资金来源：开发企业资金来源增速渐缓，自筹资金占比上升。

5、中西部省份商品房销售面积增速高于全国水平，东部省份增速低于全国水平。

6、全国三、四线城市商品房开工面积、竣工面积、销售价格、销售量呈全线增长势态。

第二章本埠宏观经济与城市发展规划一、地理条件某市位于江西省东北部，居东经116°57’—117°42’，北纬28°44’—29°56’，地处黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原的过渡地带，扼赣、浙、皖三省交界处，东接婺源、德兴，南邻万年、弋阳，西连波阳，北毗祁门。

具有优越的地理位置。

某市行政区划全部管辖面积为5256km²。

相当于两个深圳市面积。

城市规划区范围包含珠山区，昌江区的西郊街道、竟成镇、吕蒙，浮梁县的城关、洪源镇、高新技术产业园区及湘湖镇等管辖范围，面积约500平方公里。

某市的生态环境良好，山清水秀，气候宜人。

具有丰富的旅游资源和历史人文景观。

瑶里、金竹山寨、玉田湖、翠平湖、洪岩等为著名的田园风光、乡土特色风景区。

在古建筑方面，拥有以宋代红塔、清代县衙、古戏台为代表的历史文物遗迹；而艺术成就最高、最具有国际影响力和旅游号召力的则是它在中国制瓷历史上为人类留下的杰出瑰宝：著名的世界制瓷黏土（高岭土）的发源地——高岭古瓷土窑遗址，自五代至明代的陶瓷古窑遗址——湖田古瓷窑遗址（全国重点文物保护单位），历经明清两代的皇家制瓷基地——御窑厂遗址以及代表某市制瓷辉煌历史的标志性建筑——龙珠阁。

悠久陶瓷艺术和厚重的文化底蕴使得某这座历史名城具有更加广阔的发展前景。

二、本埠总体经济发展状况某现有人口158.23万。

2010年全市GDP为461.5亿元，国民经济总产值在江西省地级以上城市中排列为第10位。

但在城镇居民人均可支配收入方面，某以16657元排列全省第三位（南昌市以18276元居第一，新余以17358元排列第二）。

根据《某城市总体规划》近期2015 年，GDP 实现850亿元，年均增长14.9%，人均GDP达5万元。

中期2020 年，GDP 实现1800亿元，年均增长11.1%，人均GDP达10万元。

某的社会经济正处于高速发展阶段。

三、产业结构某主导产业为陶瓷业，2010年陶瓷产业生产总产值达150亿，接近全市国民经济总产值的三成。

机械家电、航空、汽车、新型陶瓷、电子信息、光伏产业等也具有一定规模。

其中国产直升飞机项目的引入将对某产业结构的调整产生较大影响。

商业贸易、旅游接待服务、教育、物流、房地产等为主的第三产业，发展迅速，到1986年，第三产业比重已超过第一产业1.1百分点，达23.8％。

1986—2009年，第三产业平均每年递增12.2％，比前30年平均速度加快5.6个百分点。

2009年，第三产业比重由1985年的21.60%上升到36.5％，提高了12.9个百分点，比同期第一产业比重的9.28％高25.22个百分点，与第二产业的距离由1985年的31.76个百分点缩小为2007年的21.64个百分点，拉开了与第一产业的距离，也缩小了与第二产业的差距。

到2009年，三次产业结构调整优化为9.28：56.18：34.54。

预计到2015年产业结构调整为5：58：37。

房地产业和旅游业也正成为一个支柱产业，2009年，全市旅游业总收入占GDP的比重达12.9％。

纵观某第三产业的发展，房地产业在某依然存在巨大的发展空间。

四、城市总体规划及本项目区域位置1、城市发展目标根据《某城市总体规划（2008-2030）》某中心城区的发展目标定位为：世界瓷都、国家历史文化名城及生态旅游城市、全省重要的工业基地。

2、市域城镇空间布局结构规划市域空间构建等级清晰、城乡融合、核心突出、职能明确的网络型城镇体系，形成中心城——副中心——重点镇——一般建制镇四个层次的系统，以交通网线为基础构筑城镇发展轴，以点带线，以线促面，形成“一核、两区、双十字轴”的城镇体系空间网络结构空间结构某中心城区形成“一城四片区，中心放射”状结构。

一城：即西市区及中市区构成的城市主城区。

是集行政办公、商业金融、文化娱乐、旅游会展、生活居住为一体的城市综合区。

四片区：即指主城区西北部洪源罗家片区（商贸、物流、工业），北部浮梁片区（居住、商贸、旅游），西南部高新片区（工业），东部景东片区（工业、科教、居住）。

中心放射：即以主城为中心，沿交通干线向西北、北、东及西南放射发展。

各片区通过城市道路网相联系，形成有机的整体。

3、中心体系构筑市级中心、市级副中心、片区中心三级城市中心体系。

市级中心：西市区为某市级综合服务中心；市级副中心：中市区、浮梁县城为市级副中心；片区中心：高新区工业新城中心、洪源片区物流商贸中心、景东片区商贸中心。

4、本项目区域位置根据《某城市总体规划（2008-2030）》表明，某凯旋门广场项目位于某瓷都大道东侧A01地块，隶属某规划市级中心区域即西市区市级综合服务中心区域。

该地块为原某纸业公司和某第一塑料厂旧址。

项目地块西邻某主要市政干道瓷都大道，东临昌江。

与某市政府、昌江区政府、某高级专科学校、昌江一中为同一街区。

项目位置具有良好的区域和地缘优势。

第三章本埠房地产业发展现状一、本埠房地产业概述据有关资料表明，某现有房地产开发企业169家，从业人员5000多人。

近三年来，房地产开发投资额合计61.62亿元，商品房新开工面积合计209.71万平方米，商品房竣工面积合计193.72万平方米，商品房销售面积合计220.21万平方米。

物业管理服务覆盖面由2002年30万平方米，增加至现在的300万平方米，新建住宅小区覆盖面积达100%。

三年来一手房办证12000多户，二手房交易4000多户。

市城区每年平均销售70万平方米商品房，剔除10万左右的商业用房，每年城区市民人均增加住房建筑面积1平方米左右。

某规模房地产业发展相对江西南昌、九江、赣州、吉安等地而言发展较为迟缓。

直至2007年前全市无一家品牌公司在某投资开发。

此后陆陆续续长虹、联想、恒大等知名企业进入某投资开发。

某房地产价格也一直是江西地级市中的洼地。

2009年前价格普遍在每平方米2000元左右徘徊。

直至2010年的联想九域一品项目和2011年的恒大地产恒大名都项目，为某房地产价格重塑价格标杆，使得某房产价格自2010年至今一直处于快速上升通道。

2010年某低容积率项目在每平方米3000多元到4000元不等，联想九域一品低容积率项目价格拔高至每平方米6500元左右。

今年五月开盘的恒大名都项目一举将高层住宅价格提升至每平方米6000元以上。

九域一品二期TOWNHOUSE、别墅价格每平方米破万元。

随着本埠城市、经济发展和国内知名品牌企业的入市，某房地产价格将会步入快速上升通道。

二、某近期土地交易情况分析1、土地交易统计表2、土地交易情况分析对上述土地交易分析有如下几点：1）2011年土地价格较上一年有比较大增长幅度，据有关资料表明2010年某平均单宗土地价格为78万/亩，2011年为102.74万/亩。