房地产企业内审内控实战案例讲座》
房地产企业加强内部审计与内部控制思路
房地产企业加强内部审计与内部控制思路随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业在过去几年中经历了高速增长和快速变化。
房地产企业市场竞争的激烈程度与日俱增，因此，房地产企业内部审计和内部控制的重要性也不断提高。
本文将从房地产企业加强内部审计和内部控制思路方面进行论述。
一、内部审计意义内部审计是指在一个企业内部由专门的审计部门或专业的审计人员通过对企业的各项经济活动进行监督和检查，发现和纠正错误，提高企业管理水平，为企业经营决策和风险控制提供有力保障的一种管理方法。
在房地产企业中，内部审计显得尤为重要。
房地产行业特点是周期较长，资金占用时间长，投入大、风险高。
因此，一个优秀的企业应该在内部审计方面下更多的功夫，以保证投资的回报。
第一，内部审计能够大幅度增加企业经营效率，避免浪费。
房地产企业为什么要进行内部审计呢？主要是为了能够更好的避免浪费，不断提高资源利用率。
内部审计可以帮助企业更加深刻的认识到自己的运营管理情况，管理不仅要针对于人员，还要针对于流程，以及对资金的运营。
第二，内部审计可以增强企业的风险控制、风险管理能力。
房地产企业业务复杂、资金量大，自身经营活动受到市场动态和政策环境的影响，因此，内部审计需要重点关注的就是企业风险控制和风险管理。
通过内部审计，能够更清晰地了解到企业内部的每项经营活动在风险控制方面存在的问题，从而针对性地制定未来的管理策略。
第三，内部审计可以加强企业的经济合规性。
房地产企业在整个运营过程中都需要遵守国家的相关法律法规，对于擅自规避或违反法规的行为需要及时发现，否则将会面临重大的经济甚至法律风险。
内部审计能够发现企业不合规的行为，进一步强化企业对法规的遵从和意识。
二、内部控制意义内部控制是企业管理保障体系的重要组成部分，其目的是保护企业利益、保障企业健康发展。
内部控制包括一系列控制活动、控制环境、风险评估、信息和监控等方面的管理措施，以做好对企业内部各种风险的掌控和管理。
房地产培训【郑州】万科内控体系及内部审计策略精讲培训(6月13日)
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zfxedu 微信公共账号：【课程背景】员工抱做了内控，效率反而没有以前高了，房地产培训：房企内控体系及内部审计策略精讲培训；到底哪个为准确？财务在内怨却增加了？内控很多规章制度怎么与企业原有的制度有太多的冲突，控中到底充当了什么样的角色？为什么很多部门在推行内控时，采取了阳奉阴违的做法？他们在推行内控中积累了泛海却是行业中并不多见的真正实力派，万科是房地产业内的领军企业，特别是财务中高层，很多的优秀的做法值得中小房地产企业好好学习一下，通过对他们的内控与内部审计的强力推进的全面掌握，把本单位的内控能做到位，起到真正为成本控制服务的作用。
【课程对象】各房地产企业领导、主管企业内审和财务人员及会计、税务事务所等相关人员。
【课程收益】通过介绍万科，泛海的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合。
分享万科，泛海在建立内控体系过程中的经验和教训。
通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节。
掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点。
深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”【讲师介绍】财税、注册税务师，经济学硕士，中央财经大学副教授，中房商学院房地产培训高级顾问；陈老师：企业从事财务审IT房地产项目管理专家，某省国税局培训中心纳税检查讲师；在多个国有企业、多家企业咨询顾问经历，50年的大型房地产企业管理经验和多年担任8计工作并担任过高职。
具有纳税筹划等方面有丰富的授课财务管理与项目管理、企业财务战略、特别在房地产企业内部控制、知名学府、受邀为不同类型的企业、经验；政府部门做过多次大型演讲及授课并在全国各地主持多万人。
房地产企业内审内控实战案例讲义1
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第三章 房地产企业的内审体系的建立与维护
3.1.内部审计的定义以及目标
内部审计适应了公司、政府和非营利组织高层领导对高质量服务的需求。这
队 的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却 没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的“系数更 新”，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。 第四，管理制度与“控制环境”不匹配，有的房地产企业内部控制方
面 的制度和硬件建设十分完备，但其执行的“软件”（企业文化）建设
些组织的管理层正在寻找关于组织活动的风险、控制及其相关的效率和效果
等方面的客观信息。因此，内部审计本质上是管理职能的一部分，是高层管
理者的助手。
IIA2001年在修改后的《内部审计实务标准》中对内部审计做出的最新定义：
“内部审计是一种独立、客观的确认和咨询活动，旨在增加价值和改善组织 的
营运。它通过应用系统的、规范的方法，评价并改善风险管理、控制和治理
科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控 这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。
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1.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析 内控方面： 第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部 控制体系。 第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和 报建三大控制体系）。 第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构 设置处于“静止状态”，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团
房地产公司的内部审计问题-以恒大集团为例
房地产公司的内部审计问题---以恒大集团为例目录第1章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究框架 (2)第2章房地产行业内部审计的现状及不足 (3)2.1重视度不够 (3)2.2过小的职能范围 (3)2.3技术手段的落后 (3)2.4人员的构成问题 (3)第3章恒大地产内部审计存在的问题及成因 (5)3.1恒大地产内部审计存在的问题 (5)3.2恒大地产内部审计存在的问题成因 (6)第4章恒大地产内部审计风险的防范对策 (9)4.1培养风险防范意识 (9)4.2培训审计人员业务，提高业务素质 (9)4.3开发恒大地产审计软件，提高计算机应用水平 (10)4.4提升质量控制的技术方法水平 (10)4.5执行审计程序，规范行为操作 (11)第5章对房地产企业审计问题的解决建议 (12)5.1提高企业管理人员对审计的认识 (12)5.2合理调整内审工作范围 (12)5.3改善审计的手段，提高内审的质量 (12)5.4优化内部审计人员的专业结构 (12)5.5完善资产管理，建立健全企业内部管理制度 (13)结论 (14)参考文献 (15)摘要随着外部监管力度的加大和房地产自身内控的改善，房地产公司的内部审计仍然存在不足,通过本研究，希望能够设法找出具体存在的问题，深入剖析成因，提出改进的措施,促使内部审计的合理化，达到审计目的的效益性，改善房地产的内部审计，促进公司治理和内部审计的良性互动。
一直以来，房地产行业是我国经济发展的重要支柱性产业，甚至成为刺激经济发展的三驾马车重要内容之一。
房地产作为中国经济的晴雨表，也随时显示出其随我国宽松抑或紧缩的货币政策变化而不断处于价格的波动之中。
本文通过对恒大地产审计风险种类的探讨，主要分为五部分；第一部分为绪论；第二部分分析房地产内部审计的现状及不足；第三部分提出恒大地产内部审计存在的问题及成因；第四部分为恒大地产内部审计风险的防范对策。
房地产培训万科内控体系及内部审计策略精讲培训
房地产培训万科内控体系及内部审计策略精讲培训万科房地产公司作为中国知名企业，在房地产行业内具有一定的影响力和权威性。
为了确保企业的经营活动合规、内部控制有效，万科建立了完善的内控体系，并通过内部审计策略进行内部监督和评估。
本文将对万科的内控体系和内部审计策略进行精讲，以帮助您更好地理解和应用。
首先，万科的内控体系包括组织结构、内控流程、内控政策和内控目标等要素。
万科内控体系的组织结构由顶层制定内控策略的董事会、顶层执行内控的管理层、内部审计部门和各个部门的内控责任人组成。
内控流程指的是从制定计划、实施控制活动、监督评估和进行内部沟通和反馈等环节，确保内控措施能够有效地落实和执行。
内控政策是指制定内部控制的规章制度和流程，包括财务管理、风险管理、业务流程和信息系统等方面的规定。
内控目标是指在组织运营过程中，通过内部控制措施达到的效果和目标，如确保经济合规、防止财务风险、保护资产和保证信息安全等。
其次，万科的内部审计策略是为了有效评估内控的设计和执行情况，发现风险和问题并提出建议，以帮助万科持续改进和提升内部控制的效果。
万科的内部审计部门主要负责制定内部审计计划、开展内部审计工作，并向管理层和董事会汇报审计结果。
内部审计主要包括财务审计、运营审计、合规审计和信息系统审计等方面。
其中，财务审计主要关注财务报表、会计准则和财务制度等方面的合规性和准确性；运营审计主要关注业务流程、项目管理和绩效评估等方面的合规性和效果；合规审计主要关注法律法规和公司内部制度的遵守情况；信息系统审计主要关注信息系统的安全性和操作效率等方面。
为了确保内部审计的独立性和客观性，万科的内部审计部门在组织结构上与被审计部门相分离，并直接向董事会和管理层汇报。
内部审计部门从人员配置上坚持用人合适原则，确保审计人员具备相关专业知识和经验。
同时，万科还注重内部审计人员的培训和发展，提高他们的业务水平和执行能力。
在内部审计工作中，万科采用全面审计和风险导向的策略。
房地产内训【郑州】向万科、泛海学习—内部控制与内部审计与内控执行力( 6月13)
【郑州】向万科、泛海学习—内部控制与内部审计与内控执行力( 6月13)【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月13-14日地点：郑州【课程背景】为什么很多房地产企业把内控当成了鸡肋?做也不是，不做也不是!做了内控，效率反而没有以前高了，员工抱怨却增加了?内控很多规章制度怎么与企业原有的制度有太多的冲突，到底哪个为准确?财务在内控中到底充当了什么样的角色?为什么很多部门在推行内控时，采取了阳奉阴违的做法?万科是房地产业内的领军企业，泛海却是行业中并不多见的真正实力派，他们在推行内控中积累了很多的优秀的做法值得中小房地产企业好好学习一下，特别是财务中高层，通过对他们的内控与内部审计的强力推进的全面掌握，把本单位的内控能做到位，做到真正为成本控制服务的作用。
本课程的最大亮点在于，课程中的很多案例分析均为实用型较高的案例，并且被行业内专家证实具有很高推广价值的案例。
希望这一课程能给很多有志于成为财务高手的你提供更好的思路。
【课程收益】1、通过介绍万科，泛海的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合。
2、分享万科，泛海在建立内控体系过程中的经验和教训。
3、通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节。
4、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点。
5、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”。
【学员对象】各房地产企业领导、主管企业内审和财务人员及会计、税务事务所等相关人员。
【金牌导师】陈老师：中央财经大学副教授，经济学硕士，注册税务师，财税、房地产项目管理专家，某省国税局培训中心纳税检查讲师;在多个国有企业、IT企业从事财务审计工作并担任过高职。
具有8年的大型房地产企业管理经验和多年担任50多家企业咨询顾问经历，特别在房地产企业内部控制、企业财务战略、财务管理与项目管理、纳税筹划等方面有丰富的授课经验;受邀为不同类型的企业、知名学府、政府部门做过多次大型演讲及授课并在全国各地主持多种主题研讨会，全国学员近2万人。
房地产企业内部审计资料汇总
房地产企业《内部审计与内部控制》实战案例讲座(第二期)深入解读万科集团内控与内审体系建立模式、具体实施程序以及关键操作要点，为房地产企业打造系统“防火墙”【主办单位】深圳市房地产交流促进会/深圳市睿达房地产顾问有限公司【公司网站】【会议时间】2010年8月14-15日（共2天）【会议地点】中国·成都·峨眉山国际大酒店【课程背景】如何确保企业经营的效率和效果？如何确保企业财务报告的可靠性？如何保证企业始终遵守法律法规？如何保证企业资产的安全？如何评估与防范财务风险，保证企业永续经营？如何通过内部审计发现企业经营异常并及时采取有效措施？……为了实现上述目标，房地产企业必须建立有效的内部控制体系，有效的内部控制体系已成为企业可持续发展的关键。
【课程收益】本课程第一部分通过全面介绍万科建立内控体系的实践经验，系统的讲述如何将COSO理论框架运用到房地产行业中，分享万科在开发过程中的经验和教训，以使大家掌握运用内部控制的工具达到规避风险和提供企业运营安全性的目的。
第二部分通过介绍万科多年来积累的内部审计经验，穿插生动的案例，以使学员能够掌握内审的方法和技巧，了解房地产行业集中的风险点，为企业的长期稳定发展保驾护航。
具体可以概括为以下几点：一、通过介绍万科的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合二、分享万科在建立内控体系过程中的经验和教训三、通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节四、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点五、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”【参会邀请】董事会、监事会成员;负责内部控制和内部审计部门的经理、主管;总经理、副总以及其他高级经营管理人员;财务总监、财务经理、财务主管、税务经理、税务主管、总会计师、税务会计等具体操作人士。
【内容大纲】。
房地产物业公司内部控制与风险管理讲座
房地产物业公司内部控制与风险管理讲座房地产物业公司是一个规模庞大、涉及多个环节的领域，内部控制和风险管理是保障公司运作稳定和可持续发展的重要组成部分。
本次讲座将重点介绍房地产物业公司的内部控制和风险管理。
首先，我们来了解下内部控制的定义。
内部控制是指管理层通过建立适当的业务环境、内部控制目标和控制活动，以有效实施公司整体战略、保护公司资产、防范风险并确保财务报告的准确可靠。
内部控制包括组织结构、职责分工、流程规范、运作制度等方面的综合管理体系，旨在促使公司各项业务活动按照规定的程序和方法进行，保证公司内部的监督和控制。
房地产物业公司的内部控制主要分为财务内部控制和业务内部控制两个方面。
财务内部控制是指公司在财务报告中保持信息准确性和完整性的措施，主要包括财务报告制度、财务流程管理、财务人员配备以及财务审计等方面。
业务内部控制是指公司在业务运作过程中，制定和实施一系列的规章制度和程序，保证公司的运营活动在法律法规和公司内部规定的范围内进行，确保房地产物业公司的各项业务活动有序进行。
内部控制的建立需要遵守一定的原则和准则。
首先是合理性原则，即内部控制的目标、内容和方法必须合理有效；其次是适度原则，即内部控制的制度设置和控制措施应当适度，既不能过于复杂，增加成本，又不能过于简单，控制不力；再次是完整性原则，即内部控制要求全面而完备，在全过程、全要素上实施控制；最后是灵活性原则，即内部控制要根据外部环境和内部情况的变化进行及时调整和改进。
在房地产物业公司的内部控制中，风险管理是一个重要的环节。
风险管理是指在内部控制的范围内，对可能的风险进行识别、评估和应对的过程。
房地产物业公司面临很多风险，如市场风险、房地产市场波动、政策风险、财务风险、信用风险等。
通过综合运用定性和定量分析方法，制定风险管理策略和应对措施，可以有效降低风险对公司的影响。
在房地产物业公司的风险管理中，应建立科学完善的风险管理体系。
首先是风险管理的组织架构，明确风险管理的职责和权限，确保风险管理能够得到顶层管理的支持和重视；其次是风险识别和评估，通过市场调研、风险评估模型等手段，全面了解和评估市场风险、财务风险、信用风险等各类风险；再次是风险防范和控制，通过制定风险应对策略、落实风险控制措施，减少损失和风险的发生；最后是风险监控和反馈，建立风险监控机制和报告制度，对风险的变化和控制效果进行监测和评估。
房地产公司风险导向内部审计案例分析
房地产公司风险导向内部审计案例分析风险导向审计的本质上是通过风险管理手段、系统与战略管理理论，提升内审策划和探析力度，并前瞻性的评价组织现存的诸多风险，对组织所有过程管理的关键与风险加以确定，并将审计资源使用在各种经管核心与短板部分。
风险导向审计在审计实施中全程存在于风险评估与资源配置方面，进而可更好地为组织进行保障和咨询。
以L公司为例，分析其施行风险导向内部审计的关键，并从中汲取经验。
标签：房地产；风险导向内部审计；启示1 L公司基本情況L公司是一家在广东省注册，并在联交所上市的房地产企业，拥有我国建设部颁发的一级房地产开发、物管、监理、中介资质。
综合实力排在我国房地产企业前列。
L公司从上市起，对其子公司一直采取垂直管理方式，总部对子公司的主要运营内容实施直接管理，并可以直接任免中层以下管理者。
公司的所有的规章、标准都是总部订立，由下属公司执行。
总经理向董事会直接负责，按照董事会签字的各项计划进行经营和管理。
总部业务管理部门直接对各种业务做处理或指导，并向分管的副总经理报告。
随着公司内审标准的提高，公司在最近几年不断邀专业咨询公司重新设计公司制度和流程，并请来咨询公司评价公司内部控制。
L公司审计部原本是L公司财务部门的下属部门，主要任务是做财务审计，工作包括财税和预算的审计。
后来，为实现其独立，提升审计的有效性，并遵守联交所对企业审计的规定，审计部改为受到董事会的直接领导，直接向董事会负责并报告定期汇报工作。
审计的内容提升，范围扩大到成本控制、工程设计、销售营销、人力资源等多个部门，工作涵盖离任、合规、设计变更等，在审计范围上得到了拓宽。
2 风险导向内部审计思路在实施风险导向内部审计之前，L公司一直采取的是合规审计。
但在实际操作中，审计人员开始发现各个业务风险管理系统性较差。
风险管理的一个重要外延就是内部控制，不过两者相比来说前者较为关键。
在总部的垂直管理下，公司的主要风险管理压力集中在总部，子公司受到总部管理队伍支配。
房地产集团企业内部审计控制
房地产集团企业内部审计控制引言房地产集团作为一个巨大的企业实体，通常涉及大量的资金流动、人员管理和业务复杂性。
为确保企业的合规性、减少风险以及保护企业利益，内部审计控制成为一个重要的管理工具。
本文将详细介绍房地产集团企业内部审计控制的重要性，以及如何建立和实施有效的内部审计控制机制。
内部审计控制的定义和目标内部审计控制是指为了确保企业在运营过程中达到其目标，采取的一系列政策、程序和实践。
其目标在于评估和改进企业的风险管理、内部控制和治理过程，以提供可靠的财务报告和保护企业利益。
内部审计的重要性房地产集团企业内部审计控制对于企业的可持续发展至关重要。
以下是几个重要方面：1. 风险管理房地产集团涉及大量的金额和复杂的业务流程，风险管理成为至关重要的任务。
通过建立有效的内部审计控制机制，企业能够及时发现和评估风险，并采取相应的措施来减少风险带来的损失和影响。
2. 内部控制房地产集团通常涉及多个部门和业务单元，在这个复杂的环境中，确保内部控制的有效性至关重要。
内部审计控制可以帮助企业对内部控制制度进行全面评估，并提供改进建议，以提高业务流程的效率和准确性。
3. 合规性房地产行业受到诸多法规和规章的限制，企业应确保其业务活动符合相关法规并保持合规性。
内部审计控制的一个重要目标是评估企业的合规性，并建立相应的控制措施来确保企业在法规要求范围内进行运营。
4. 保护企业利益房地产集团的规模和业务复杂性使其面临各种潜在的风险和威胁。
通过内部审计控制，企业能够及时发现并预防潜在的欺诈、错误或滥用行为，从而保护企业的利益和声誉。
建立有效的内部审计控制机制以下是一些建立和实施有效内部审计控制机制的关键步骤：1. 内部审计控制框架制定内部审计控制框架是建立有效内部审计控制的第一步。
该框架应包括内部审计的目标、职责分工、行为准则和方法论。
这个框架将指导内部审计工作的实施，并确保其与企业的整体战略和目标一致。
2. 风险评估和管理企业应进行全面的风险评估，并确定可能对企业运营造成重大影响的关键风险。
房地产公司内部控制案例研究
房地产公司内部控制案例研究房地产公司内部控制案例研究一、选题背景和意义受全球金融危机影响，当前我国的经济形势严峻。
从宏观方面来说，我国外汇储备缩水、财政收入下降、经济增速放缓、出口贸易受阻；从微观角度而言，我国实体经济受到冲击，大批中小房地产开发企业面临资金短缺、甚至破产倒闭的局面。
在外部环境急剧变化、行业内部竞争加剧的背景下，面对日益严峻的生存环境，房地产开发企业除了维持资金链、保证融资渠道的畅通外，还应该练好“内功”，不断提高内部管理与控制水平。
内部控制是企业为了保证战略目标的实现，而对企业战略制定和经营活动中存在的风险予以管理的相关制度安排，是由公司董事会、管理层及全体员工共同参与的一项活动①。
它直接关系到企业的运作效率和效果、资本的安全完整，以及对风险的反应和预防能力。
对房地产开发企业而言，内控制度的构建和完善不仅是重要的经营支持，更是安然度过地产行业“严冬”的重要保证。
因此，在借鉴国内外一些比较成熟的内部控制理论的基础上，结合我国企业的实际情况，探讨房地产开发企业如何选择合理、有效的内部控制模式并构建健全的内部控制体系的必要性与完善措施，是非常有意义的。
二、研究方法和思路本文采用案例研究的方法，以房地产开发企业G公司为研究对象，从内部控制制度的概念、特点、理论发展历程及国内外研究现状、内部控制体系建立的原则及内部控制审核的基本程序等方面入手，通过阐述S 公司在中国房地产市场的经营背景及其内部控制的现状等内容，将内部控制制度建立的理论与S公司内控体系完善的实践紧密结合，并根据《萨班斯法案》的相关要求，对S公司包括公司、业务流程、信息技术一般性控制三个层面的内部控制系统进行了审核，对S 公司所采用的一些内控措施的有效性及存在的问题进行了识别和评估，进而归纳出企业完善其内部控制体系的一些思路和方法，这是本文拟达到的目的。
三、论文的主要内容框架本文的主要内容框架分为六个部分：第一部分引言，介绍了研究内部控制的背景、意义和本文的研究方法、思路，以及全文的主要内容框架图。
《房地产企业内审内控实战案例讲座》讲义
1.1.房地产内控与内审的地位和作用
【案例4】格林柯尔 冷得够彻底
1959年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，1988年9月 发明了格林柯尔制冷剂。2000年7月，以北京、深圳、海南和湖北4家
工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版 上市，发行2.5亿股,筹集资金5.45亿港元。麾下企业的资产总值超过 130亿元。2004年前三个季度科龙电器的盈利已达2亿元，2005 年4月29 日，科龙电器公布2004年年报全年亏损6000多万元，反差巨大。中国 证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从25元掉到了1元多。
不完整和内审员业务水平不适应于内审要求所造成。 1.3.中国上市公司内控现状调查
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案例：中航油的失败 中国航油（新加坡）股份有限公司 ，于2001年在新加坡
挂牌上市，短短6年时间，净资产增幅高达761倍。2003年 的净资产超过了1亿美元，总资产将近30亿元。公司总栽、 集团公司副总经理陈久霖被选为“亚洲经济新领袖”，他 2003年的年收入高达490万元。但由于公司组织架构不完 善，董事会监控不力，使公司从事石油衍生品期权交易一 发不可收，与日本三井银行、法国兴业银行、英国巴克菜 银行、新加坡发展银行等在期货交易场外签订了合同，买 的是“看跌”期货，押错了方向。截止到2004年11月29日， 该公司的损失达5.54亿美元,几乎相当于其当时的全部市值。 公司在当年11月30日向新加坡高等法院申请破产保护。
录或者资料。 2．内部环境七要素：第十一条至第十五条阐述了治理结构、组织机构设置与 权责分配，明确了股东（大）会、董事会、监事会、审计委员会、内部机构 的职责与权限；第十五条对内部审计作了明确规定；第十六条、第十七条阐
房地产内训【郑州】向万科、泛海学习—内部控制与内部审计与内控执行力( 6月13)
【郑州】向万科、泛海学习—内部控制与内部审计与内控执行力( 6月13) 【课程说明】➢主办：中房商学院➢时间:２０14年６月13-１４日➢地点:郑州【课程背景】为什么很多房地产企业把内控当成了鸡肋?做也不是,不做也不是!做了内控,效率反而没有以前高了,员工抱怨却增加了?内控很多规章制度怎么与企业原有的制度有太多的冲突,到底哪个为准确?财务在内控中到底充当了什么样的角色?为什么很多部门在推行内控时,采取了阳奉阴违的做法?万科是房地产业内的领军企业,泛海却是行业中并不多见的真正实力派，他们在推行内控中积累了很多的优秀的做法值得中小房地产企业好好学习一下，特别是财务中高层，通过对他们的内控与内部审计的强力推进的全面掌握，把本单位的内控能做到位,做到真正为成本控制服务的作用。
本课程的最大亮点在于,课程中的很多案例分析均为实用型较高的案例,并且被行业内专家证实具有很高推广价值的案例。
希望这一课程能给很多有志于成为财务高手的你提供更好的思路。
【课程收益】1、通过介绍万科，泛海的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合。
２、分享万科,泛海在建立内控体系过程中的经验和教训。
3、通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节。
4、掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点。
5、深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”。
【学员对象】各房地产企业领导、主管企业内审和财务人员及会计、税务事务所等相关人员。
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具有8年的大型房地产企业管理经验和多年担任50多家企业咨询顾问经历，特别在房地产企业内部控制、企业财务战略、财务管理与项目管理、纳税筹划等方面有丰富的授课经验;受邀为不同类型的企业、知名学府、政府部门做过多次大型演讲及授课并在全国各地主持多种主题研讨会,全国学员近2万人。
探讨房地产开发企业的内部审计与风险管理
探讨房地产开发企业的内部审计与风险管理房地产开发企业是一个复杂的行业，需要进行内部审计与风险管理来确保企业的正常运营和可持续发展。
本文将探讨房地产开发企业的内部审计与风险管理的重要性以及具体操作方法。
内部审计对于房地产开发企业非常重要。
它可以帮助企业识别和解决内部问题，提升管理水平，确保企业的财务报告真实准确。
内部审计还可以识别和预防企业面临的风险，及时采取措施防范未来的风险。
房地产开发企业的内部审计主要包括财务审计和业务审计两个方面。
财务审计主要关注企业的财务状况和财务报告，确保其真实准确。
业务审计主要关注企业的经营活动和业务流程，识别和改进瑕疵和漏洞。
风险管理也是房地产开发企业的重要任务之一。
在当前复杂多变的市场环境下，房地产开发企业面临着许多风险和挑战，如市场波动、政策变化、土地供应不足等。
风险管理可以帮助企业识别和评估这些风险，并制定相应的策略和措施来降低风险并保护企业利益。
房地产开发企业的风险管理主要包括风险识别、风险分析、风险评估和风险应对四个阶段。
要识别潜在的风险，包括内部和外部风险。
然后，对这些风险进行分析，确定其可能性和影响程度。
接下来，根据分析结果对风险进行评估，确定其优先级和应对策略。
根据评估结果采取相应措施来降低风险，并建立风险防控机制和监控系统。
为了有效进行内部审计与风险管理，房地产开发企业需要做到以下几点。
建立健全的内部审计和风险管理机构和流程，明确相关职责和权限。
加强人员培训和专业能力提升，提高内部审计和风险管理的水平。
加强内部控制，确保各项工作的规范和有效实施。
及时跟进和更新相关法规和政策，保持对市场环境的敏感和应变能力。
探讨房地产开发企业的内部审计与风险管理
探讨房地产开发企业的内部审计与风险管理
随着房地产市场的不断发展，房地产开发企业扮演着越来越重要的角色。
然而，随之而来的风险和挑战也越来越多。
如何通过内部审计和风险管理来防范和应对这些风险，成为了房地产开发企业需要面对和解决的问题。
首先，内部审计是房地产开发企业实现全面风险管理的重要手段。
内部审计可以通过对企业的各个领域进行审计，发现企业存在的潜在风险和问题，为企业管理层提供有效的决策支持。
同时，内部审计还可以帮助企业发现并纠正违法违规行为，最大程度地避免可能的法律后果。
最后，房地产开发企业需要时刻保持警觉，关注市场动态，及时调整战略，以应对可能出现的风险。
例如，企业可以密切关注政策变化，及时了解市场情况，制定相应的应对措施。
另外，在企业经营中，也需坚持诚信经营，切实遵守法律法规，避免因企业违规行为造成的风险和损失。
总而言之，房地产开发企业需要通过内部审计和风险管理等手段，全面了解自身风险状况，并进行有效的管控和应对，以实现稳健可持续的发展。
房地产公司风险导向内部审计案例分析
房地产公司风险导向内部审计案例分析房地产公司风险导向内部审计案例分析◆马红亮风险导向审计实质就是利用风险管理方法、系统管理和战略管理理论，强化内部审计工作的规划和分析，通过系统、持续的评价组织各项风险，对组织不同时期管理的重点和风险进行确认，并把审计资源投入到各项经营管理重点和薄弱环节。
风险导向审计在审计项目实施过程始终贯穿风险评估、资源配置，从而更为有效地为组织提供保证和咨询作用。
现以Ａ公司为例，简要分析房地产公司实施风险导向内部审计的方法。
一、Ａ公司的基本情况Ａ公司是一家在开曼群岛注册成立，并在香港联合交易所有限公司（以下简称联交所）主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质的房地产开发企业，同时也是一家专注住宅房地产开发的企业。
Ａ公司自上市以来，对下属企业采取“管控式”管理，公司对投资、财务、产品、成本采取直接或垂直管理，对中层以上管理人员直接任免。
总经理对董事会负责，依照董事会审批的三年或年度计划实施经营管理。
公司的各项基本制度、细则、标４８中国ｄ脚审计２０１２・１０万方数据准均由总部制定，各子公司执行。
总部设八大业务管理中心，对各项业务进行直接处理或指导，各业务中心向主管副总经理汇报。
２００６年以来，公司聘请国内专业咨询公司帮助设计公司流程、梳理公司制度，并聘请专业咨询公司对公司内部控制进行评价。
Ａ公司审计部成立于２００７年１月１６日，隶属于Ａ公司财务管理中心，开展财务审计工作，主要包括财务基础审计、税务审计、预算管理审计等内容。
２００７年１１月８日，为强化独立性、扩展审计范围，并适应联交所的管治要求，审计部调整到董事会办公室，直接向执行董事兼董事会办公室主任汇报工作。
审计范围扩展到成本、工程、销售、人力等领域，离任审计、合规审计、设计变更等专项审计均得到了拓展。
２０１０年１月，经营管理审计和风险管理评价首次开展。
二、Ａ公司实施风险导向内部审计的步骤设计（一）实施背景及思路２００９年以前，Ａ公司董事长兼任主要子公司总经理。
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房地产企业内审内控实战案例讲座讲解人:屠建清高级会计师世界华人专家浙江某筹备上市公司财务总监浙江某筹备上市公司财务总监、、总助浙江省总会计师协会舟山工委副会长企管名师网特聘首席财务会计讲师财易网、浙江师范大学特聘讲师浙江省会计人员后续教育指定培训师中华全国管理创新研究会副会长……第一章房地产内控与内审体系概述1.1.房地产内控与内审的地位和作用【案例4】格林柯尔冷得够彻底1959年出生于江苏泰县天津大学热能工程系研究生顾维军，1988年9月发明了格林柯尔制冷剂。
2000年7月，以北京、深圳、海南和湖北4家工程公司为主体，成立了格林柯尔科技控股有限公司，在香港创业版上市，发行2.5亿股,筹集资金5.45亿港元。
麾下企业的资产总值超过130亿元。
2004年前三个季度科龙电器的盈利已达2亿元，2005 年4月29日，科龙电器公布2004年年报全年亏损6000多万元，反差巨大。
中国证监会就此问题立案调查，科龙危机爆发，股票从25元掉到了1元多。
据有关资料指出，科龙电器与格林柯尔系公司有关的公司之间进行的不正常现金流出总额约为40.71亿元,不正常现金流入总额约为34.79亿元,至少给科龙带来5.92亿元的损失。
科龙倒在了财务报告的失控里！那么，如何防范于未然？如何最有效地把控这一关？严格的规章制度必不可少，对企业内部的控制更是重中之重。
1.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析内控方面：：内控方面第一，各种管理制度之间存在冲突或真空，没有形成完整系统的内部 控制体系。
第二，制度没有形成具有核心竞争力的企业管控体系（外控、内控和 报建三大控制体系）。
第三，管理制度与房地产企业的运行环境脱节，有的房地产管理架构 设置处于“静止状态”，由于房地产开发的特性决定了房地产开发团队 的架构设计和岗位配置是动态和周期性的，而约束员工的管理制度却 没有及时根据人才的流动情况和开发规模的变化进行同步的“系数更 新”，导致制度对团队的约束没有处于受控状态。
第四，管理制度与“控制环境”不匹配，有的房地产企业内部控制方面 的制度和硬件建设十分完备，但其执行的“软件”（企业文化）建设跟 不上，造成“董事不懂事、监事不管事、理事只礼事”的管理通病。
内审方面：：内审方面一是内审计划不周密。
二是内审方法不科学。
三是审计工作底稿不完备。
四是缺乏穿行测试。
五是内审报告内容不具体，观点不明确，提出建议深度不够。
主要原因：：主要原因之所以存在上述问题，是由于内审职能不明确、内审制度不完整和内审员业务水平不适应于内审要求所造成。
1.3.中国上市公司内控现状调查案例：：中航油的失败案例中国航油（新加坡）股份有限公司，于2001年在新加坡挂牌上市，短短6年时间，净资产增幅高达761倍。
2003年的净资产超过了1亿美元，总资产将近30亿元。
公司总栽、集团公司副总经理陈久霖被选为“亚洲经济新领袖”，他2003年的年收入高达490万元。
但由于公司组织架构不完善，董事会监控不力，使公司从事石油衍生品期权交易一发不可收，与日本三井银行、法国兴业银行、英国巴克菜银行、新加坡发展银行等在期货交易场外签订了合同，买的是“看跌”期货，押错了方向。
截止到2004年11月29日，该公司的损失达5.54亿美元,几乎相当于其当时的全部市值。
公司在当年11月30日向新加坡高等法院申请破产保护。
案例案例：：巴林银行的破产 1995年2月27日，英国中央银行宣布：巴黎银行不得继续从事交易活动并将 申请资产清理。
3月5日，国际荷兰集团与巴黎银行达成协议，接管其全部资 产的负债。
同时更名为“巴黎银行有限公司”；3月9日，此方案获英格兰银行及 法院批准。
这也就意味着有着233年历史的巴黎银行的彻底倒闭。
起因只是源 于巴黎银行内部一名普通交易员尼克·里森的违反法规操作。
他一人身兼交易 与清算二职；并且对于他长时间的隐瞒实情、修改报表等手法，银行内部的 监管机制也没有及时发现，如同虑设一般，可见制度上的巨大缺失使得其有 了大量为自已交易隐私的机会。
当里森运用一个错误账号“88888”持续进行巨 大的风险交易失败时，赌徒的心理使得他一而再、再而三地押大筹码，盲目 占了上风，直到最后回天泛术，巴黎银行亏损9.16亿英镑，百年老牌银行从此 覆灭。
此案件显然是因为尼克·里森担任了两项不相容职务，加之公司内部监控力度 不到位，才引发了这场悲剧。
2.1.1 上市公司管理陷阱带给监管机构的启示2.1.2 新监管法的规定以及意义2.1.3 国内监管机构对上市公司内部控制的要求我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》解读财政部《企业内部控制基本规范》介绍共7章50条，其内容概括如下：1．内部控制五要素：（1）内部环境。
建立规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监 督等方面的职责权限，形成科学有效的职责分工和制衡机制；加强员工培训、继续教育、文化建设和法制教育。
（2）风险评估。
根据设定的控制目标，全面系统持续地收集相关信息，结合 实际情况，及时进行风险评估；准确识别内、外部风险，确定相应的风险承 受度；确定关注重点和优先控制点及其风险应对策略；综合运用与及时调整 各种风险应对策略。
（3）控制活动。
运用相应的控制措施，将风险控制在可承受度之内；要形成 各施其职、各负其责、相互制约的工作机制；明确各岗位办理业务和事项的 权限范围、审批程序和相应责任；严格执行国家统一的会计准则制度；建立 与实施财产清查、全面预算、运营分析和绩效考评制度；建立重大风险预警 机制和突发事件应急处理机制。
（4）售息与沟通。
建立信息与沟通制度、反舞弊机制、举报投诉制度和举报 人保护制度；对信息进行合理筛选、核对、整合，提高信息的有用性；内控 相关信息在有关方面进行沟通与反馈；利用信息技术促进信息的集成与共享。
（5）内部监督。
制定内部控制监督制度与缺陷认定标准；定期对内部控制的 有效性进行自我评价并出具报告；妥善保存内部控制建立与实施中的相关记录或者资料。
2．内部环境七要素：第十一条至第十五条阐述了治理结构、组织机构设置与 权责分配，明确了股东（大）会、董事会、监事会、审计委员会、内部机构 的职责与权限；第十五条对内部审计作了明确规定；第十六条、第十七条阐述了关系到企业发展战略的可持续发展人力资源政策；第十八条阐述了企业文化建设与社会责任；第十九条提到了法制教育。
3．风险评估四要素：第二十条、第二十一条阐述了确定风险承受度，风险承 受度是企业能够承担的风险限度；第二十二条、第二十三条阐述了识别内外 部风险应关注的因素；第二十四条阐述了对风险的分析和排列；第二十五条 至第二十七条阐述了风险的应对策略及其调整和对风险的有效控制。
4．控制活动（措施）七要素：第二十九条至三十五条分别先后阐述了不相容 职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护控制、运营分析控 制和绩效考评控制。
2.2.内部控制的理论框架与目标内部控制的理论框架由控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及监督 这五个要素，相互联系构成的立体化有机整体。
其中控制环境是基础。
其目标是经营目标、财务报告目标、遵循目标和战略目标。
2.2.1 内部控制的定义内部控制是由企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可靠性、经济活动的效率性和效果性、相关法律法规得以遵循等三个目标提供合 理保证的过程。
2.2.2 内部控制的三个目标一是企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可靠性；二是经 济活动的效率性和效果性；三是相关法律法规得以遵循。
2.2.3 什么是COSO以及COSO报告框架1992年，“内部控制整体框架“出现，美国反对虚假财务报告委员会（Treadway）下属的由美国会计学会（AICPA）、国际账簿审核人员协会（HA）、财务经理协会（FEI）和管理会计学会（IMA）等参与的“发起组织 委员会”（Committee of Sponsporing Organizations, COSO也可理解为由美国 会计学会、美国注册会计师协会、财务经理协会、管理会计师协会、内部审 计师协会组成）发布此COSO报告，该报告对内部控制作出了更为完善的定 义：内部控制是由企业的董事会、管理当局及其他人员为达到财务报告的可 靠性、经济活动的效率性和效果性、相关法律法规得以遵循等三个目标提供 合理保证的过程。
内部控制整体框架理论中的内部控制系统是由五要素构成,即控制环境、风险 评估、控制活动、信息与沟通、监控。
2.2.4建立内部控制系统的基本原则（1）内部控制应当涵盖单位内部的各项经济业务、各个部门和各个 岗位（2）内部控制应当落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节（3）内部控制应当符合国家有关法律法规和本单位的实际情况（4）内部控制应当确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、 相互监督（5）内部控制应当保证合理的控制成本达到最佳的控制效果2.3.1万科建立内控体系的目标企业内控目标包括合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及 相关信息真实完整、提高经营效率和效果和促进企业实现发展战略。
从房地产企业生存空间的“控制与被控制的关系角度看，房地产开发在其全过 程经营中，处于控制与被控制的三维空间：企业通过劳动合同的手段以构建 内部控制体系形成了法人与员工之间的控制与被控制的关系；以业务合同的 手段构建对合作商外控体系形成了业务合同签约之间的控制与被控制的关 系；政府的监管体系形成了政府与企业法人之间的控制与被控制的关系。
因 而，达到各类房地产资源控制人与开发商之间的商业规则，以及开发商（法 人）与员工之间管理规则，也是万科建立内控体系目的。
2.3.3万科内控项目层面定义与具体内容万科公司层面的控制一般包括：不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护 控制、预算控制、运营分析控制和绩效考评控制等。