第八章 土地增值税法

第八章土地增值税法历年考试分值：2005年3分；2006年5分；2007年试题的分数为6分；2008年5分。

2009年单选、多选、计算各一道，合计8.5分。

从近几年的试题看，题型基本以单选题、多选题、判断题出现，2004年、2006年试题综合题中有考点,题量一般3-4题。

2007、2008、2009年一道计算题，2008年一道计算题。

本章今年内容变化：1.财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 2008年10月22日财税［2008］137号2.关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 2009年5月12日国税发[2009]91号本章学习技巧：研究历年考题，因为该税种的重要考点已经基本都考核过。

思考：1、土地增值税采用什么税率？2、土地增值税与增值税有什么区别？第一节土地增值税基本原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。

二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比较广3、实行超率累进税率4、按次征收三、作用第二节纳税义务人（了解）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

简单说：就是征税范围内的所有单位和个人。

判断：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

答案：错误。

解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。

第三节征税范围（掌握）本节内容学习时注意与契税的征税范围和纳税人对比掌握！一、征税范围包括：1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

包括存量房地产买卖和取得国有土地使用权后进行房屋开发、建造后出售两种情况。

二、土地增值税的征税范围的界定：常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

如是集体土地必须先由国家征用变为国有才可以。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

注意：转让和出让不同。

标准之三：转让房地产是否取得收入。

三、对以下具体事项的征税情况，列表判定如下（可以归纳为应征、不征、免征三种情形）：06单项选择题：下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。

A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收入不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。

【2001年试题】根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有( )。

A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业B.个人以房地产进行交换的C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的 【答案】A、C【解析】A免征；B个人以房地产进行交换的，只有互换居住用房方可免税；C免税；D以房地产抵债发生权属转移应纳土地增值税。

【2003年试题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。

A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转移的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地、出资双方合作建房，建成后又给其中一方的【答案】A、B【解析】A产权未变更，不属于土地增值税范围；B抵押期内不征土地增值税；C被兼并而转入兼并企业的房产暂免征税，但属于征收范围；D以出地、出资双方合作建房，建成后又给其中一方的或免（自用）或征（转让），都在征税范围内。

【2002年试题】对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，应当征收土地增值税。

【答案】×【解析】对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

第四节税率（要求记忆）土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000万元，计算土地增值额准许扣除项目金额3200万元，则适用税率为（）。

计算应纳土地增值税。

A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，适用第2级税率，即40%。

应纳税=1800*40%-3200*5%=720-160=560第五节应税收入与扣除项目的确定（掌握）一、应税收入：包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。

包括货币、实物、其他收入。

二、确定增值额的扣除项目根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

2.房地产开发成本3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分不得扣除。

思考：计算土地增值税时扣除的房地产开发费用与企业所得税中计算应纳税所得额扣除的期间费用是否是一回事？答：二者是有区别的。

在土地增值税中，利息可能据实扣除，而销售费用、管理费用和其他财务费用按照总体扣除，有限额比例。

在企业所得税中，为开发房地产而借入资金的借款利息费用，在项目完工前计入房地产开发成本，不得计入财务费用扣除。

销售费用、管理费用按具体项目分项计算扣除，如广告费等。

4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‟。

因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。

房地产开发企业只能扣“两税一费”，因为其印花税通过管理费用扣除了。

非房地产开发企业扣“三税一费”。

2005年考题：房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。

A.营业税、印花税B.房产税、城市维护建设税C.营业税、城市维护建设税D.印花税、城市维护建设税答案：C解析：房地产开发企业从土地增值税扣除的税金是不包括房产税的，由于印花税已经包括在房地产开发费用中，不再单独扣除。

注意：通常不会直接告诉税金金额，需要自己去计算。

思考：房地产转让中缴纳的契税是否可以在计算土地增值税时作为税金项目扣除？答：契税是房地产转让活动中，不动产的承受方按照成交金额和规定的税率计算缴纳的，而不是转让房地产企业缴纳的，因而不存在扣除问题。

如果是转让项目在开发过程中承受土地使用权已缴纳的契税，应计入取得土地使用权支付的金额，转让时是可以扣除的，但不是作为税金项目扣除。

5.财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%注意：其他纳税人不适用该规定。

【例题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。

计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的项目的金额为（）。

【答案】10000+10000×10%+200+10000×20% （二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。

区别与原始价值，实际净值。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金。

包括营业税、城建税、教育费附加、印花税（产权转移书据万分之五）。

注意：销售自行开发的不动产，营业税以销售收入为营业额；销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，营业税以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

2008年单选：某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。

2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。

办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。

该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。

A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【参考答案】 B【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.5‟=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）第六节应纳税额的计算（熟悉，涉及企业所得税的计算）土地增值额的计算应按以下步骤进行：第一步：计算转让收入；第二步：计算扣除项目；第三步：计算增值额第四步：计算土地增值额占扣除项目的比率，确定适用税率；第五步：计算应纳税额注意：土地增值税额可以在纳税人计算企业所得税时作为销售税金扣除。

因此，其计算关系到企业所得税的计算。

一、增值额（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

二、应纳税额计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数2005年考题：2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省**规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。