土地增值税的概述
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税摘要：一、土地增值税概述二、住宅用地和工业用地增值税计算差异三、工业用地增值税计算方法四、实例分析五、总结与建议正文：随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税成为了社会各界关注的热点问题。
本文将针对住宅用地和工业用地一起计算土地增值税的问题，为大家详细解析工业用地增值税的计算方法。
一、土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
土地增值税的征收目的在于调节土地市场价格，保障国家利益和土地资源合理利用。
二、住宅用地和工业用地增值税计算差异住宅用地和工业用地的增值税计算方法基本相同，但存在以下差异：1.扣除项目：住宅用地增值税扣除项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等；工业用地增值税扣除项目主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。
2.税率：住宅用地增值税分为四个等级，分别对应不同的增值额税率；工业用地增值税税率相对较低。
3.优惠政策：住宅用地增值税有一定优惠政策，如首次购房优惠、普通住宅优惠等；工业用地增值税优惠政策较少。
三、工业用地增值税计算方法工业用地增值税计算步骤如下：1.计算增值额：增值额收入—扣除项目金额。
扣除项目包括：(1) 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2) 开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
2.确定税率：根据增值额和税率表，确定适用的税率。
3.计算税款：税款=增值额×适用税率四、实例分析假设某企业转让一块工业用地，取得收入为1亿元，扣除项目金额为8000万元。
土地增值税概述
二、土地增值税的特点
4．实行按次征收
土地增值税是在房地产发生转让的环节，实行按次 计算征收，每发生一次房地产转让行为，就应根据每次 取得的增值额征一次土地增值税。
三、土地增值税的作用
1．国家财政收入的重要来源之一 目前，我国土地增值税的税收收入归属于地方政府的财政收入，是地方政府财政 收入的重要来源，为地方经济建设与发展起到了积极地促进作用。
2．国家调节房地产开发和房地产交易市场的重要杠杆 由于国家土地资源稀缺，防止盲目开发，必须运用税收这个杠杆对房地产开发和 房地产交易市场进行合理的调控，以保持国民经济持续稳定的协调发展。
3．国家抑制炒买炒卖土地获取暴利行为的重要手段 统一对土地增值收益征税，有利于堵住这方面的漏洞，减少国家土地资源增值收 益的流失，遏制投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发者的合法权益，维护 国家整体利益。
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二、土地增值税的特点
3．实行超率累进税率
土地增值税实行超率累进税率。其税率的确定是以转 让房地产增值率的高低为依据来判断不同的增值率适用的 税率。我国土地增值税税率是按照累进原则设计，实行分 级计税。增值率是指增值额占扣除项目总额的比率。可用 下列公式计算：
增值率
增值额 扣除项目总额
100%Βιβλιοθήκη 增值额＝收入总额－扣除项目总额
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产 权，取得增值收入的单位和个人征收 的一种财产税。
二、土地增值税的特点
1．征税面比较广
无论是内资企业还是外资企业，无论是国有企业、集体 企业还是私营企业，也无论是中国公民还是外籍人员，凡在 我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定 免税以外的，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。
第十四章 土地增值税 《国家税收》PPT课件
转让项目的性质 转让土地 （卖地）
新建房屋 （卖新房）
存量房屋 （卖旧房）
扣除项目 扣除项目（2项） 房地产开发企业（5项） 非房地产开发企业（4项）
扣除项目（3项）
具体内容
1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让房地产有关的税金
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目
对于利息支出，分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金
融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 ◆利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土 地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
第十四章 土地增值税
（1）出售旧房及建筑物的； （2）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （3）提供扣除项目金额不实的； （4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。
◆1.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供 购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从 购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项 目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止， 每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的， 可以视同为一年。
4/5.与转让房地产有关的税金 指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设 税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费） 。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
2023年土地增值税税率表
2023年土地增值税税率表
1. 土地增值税概述
土地增值税是一种针对房地产交易的税收，针对土地的增值部分征收。
本文档将提供2023年土地增值税税率表，以便对相关交易进行税务规划和预算。
2. 土地增值税税率表
以下是2023年土地增值税税率表：
- 当土地增值在2年以下时，税率为5%；
- 当土地增值在2年以上但不满5年时，税率为10%；
- 当土地增值在5年以上但不满10年时，税率为15%；
- 当土地增值在10年以上时，税率为20%。
请注意，以上税率表仅适用于土地增值部分。
对于其他费用和折扣，请参考相关法规和规定。
3. 税务规划建议
针对土地交易，以下是一些建议的税务规划策略：
- 预测土地增值周期：了解土地增值的时间周期，可以帮助您
决定何时出售土地以最大程度地减小税务负担。
- 合理利用税务减免政策：了解并合理利用相关税务减免政策，可以降低土地增值税的支付额度。
- 做好资金规划：在进行土地交易时，确保有足够的资金用于
支付所需的土地增值税。
请注意，在进行任何税务规划之前，请咨询专业税务顾问以确
保合法性和准确性。
4. 结论
本文档提供了2023年土地增值税税率表以及一些税务规划建议。
在进行土地交易时，了解税率表并采取适当的税务规划策略可
以帮助您降低税务负担。
请始终遵守相关法规和规定，并在需要时
咨询专业税务顾问。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
土地增值税PPT模板
土地增值税税额＝增值额 ×50%－扣除项目金额×15%
土地增值税金额＝增值额 ×60%－扣除项目金额×35%
三、土地增值税的会计处理
（一）房地产开发企业的土地增值税的会计处理
3
三、土地增值税的会计处理
（二）非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
1 兼营房地产业务企业的土地增 值税会计核算
（1）增值额未超过扣 除项目金额50%
（2）增值额超过扣除项目 金额50%，未超过100%
土地增值税税额＝增值额×30% （3）增值额超过扣除项目 金额100%，未超过200%
具体 公式
土地增值税税额＝增值额 ×40%－扣除项目金额×5%
（4）增值额超过扣除 项目金额200%
公式中的5%、 15%、35%分别 为二、三、四级的 速算扣除数。
（一）土地增值税纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得 收入的单位和个人。概括地说，不论法人与自然人、不分经济性质、不论内资与外资、 不分部门与单位，只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
一、土地增值税概述
（二）土地增值税的征收范围
（二根）据账《簿土、地凭增证值管税理暂行制条度例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
税务会计
土地增值税
一 土地增值税概述 二 土地增值税应纳税额的计算 三 土地增值税的会计处理 四 土地增值税的纳税申报
— 2—
一、土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的、自1994年1月1日起 施行并于2011年1月8日修订的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值 税暂行条例》）。
土地增值税的概述
2020/9/1
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第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
2020/9/1
经济管理学院会计系
2
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
【答案】ABC
2020/9/1
经济管理学院会计系
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
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经济管理学院会计系
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无收入）
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经济管理学院会计系
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》
《房地产企业土地增值税税收筹划研究》一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的不断深入，房地产行业逐渐成为了国民经济的支柱产业。
在房地产开发的全过程中，土地增值税是房地产开发企业需要承担的重要税种之一。
由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力有着直接的影响，因此，开展房地产企业土地增值税税收筹划研究显得尤为重要。
本文旨在分析当前房地产企业土地增值税的税收政策、计算方法和存在的问题，探讨有效的税收筹划策略，以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力。
二、土地增值税概述土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权的单位和个人所取得的土地增值收益征收的税种。
其征收目的是为了调节土地资源的分配，促进土地资源的合理利用。
在房地产企业中，土地增值税是重要的税种之一，其税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生重要影响。
三、当前土地增值税政策及计算方法目前，我国土地增值税的征收政策主要依据《中华人民共和国土地增值税法》。
在计算方法上，一般采用预征和清算相结合的方式。
预征是指根据土地交易价格和预征率预先征收税款，而清算则是在项目完工后，根据实际销售价格和增值额进行核算并补缴或退还税款。
此外，根据不同的地区和项目类型，预征率也存在一定的差异。
四、土地增值税税收筹划的必要性由于土地增值税税负重、计算复杂，对企业的盈利能力产生较大影响，因此，开展土地增值税税收筹划显得尤为重要。
有效的税收筹划可以帮助企业合理降低税负，提高盈利能力，同时也有助于企业实现合法、合规的财务管理。
五、土地增值税税收筹划策略（一）优化项目规划与开发流程通过优化项目规划与开发流程，合理控制项目成本和销售价格，降低增值额，从而减少土地增值税的计税基础。
例如，通过合理规划项目布局、提高建筑密度和容积率等方式，降低单位建筑面积的土地成本。
（二）利用税收优惠政策充分了解和利用国家及地方政府发布的税收优惠政策，如地区性税收优惠、产业性税收优惠等。
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
土地增值税概述
土地增值税概述土地增值税是一种针对土地增值所征收的一种税费。
在很多国家中，土地增值税是一项重要的财政手段，用于调节土地市场和促进经济发展。
本文将对土地增值税的概念、作用、征收方式以及在不同国家中的实施情况进行综述，以便更好地理解土地增值税的相关内容。
一、概念土地增值税是指对土地转让中的增值部分，按照一定的比例征收的一种税费。
在土地转让中，土地的价值常常会因为经济发展、城市扩张等因素而上涨，这部分增值在很多国家中被视为一种应当纳税的收入，并用于公共事业的建设和社会福利的提升。
二、作用土地增值税的主要作用有以下几个方面：1. 资金来源：土地增值税可以成为财政的一种重要收入来源，用于公共设施建设、环境保护等方面，进一步促进经济的发展。
2. 市场调节：通过对土地增值的征税，可以对土地市场进行有效调节，防止土地过度投机和恶性竞争，维护市场的稳定。
3. 促进公平：土地增值税的征收可以使土地所有者在土地增值中分担公共利益，实现财富的公正分配。
三、征收方式土地增值税的征收方式因国家和地区的不同而有所差异。
主要包括以下几种方式：1. 比例征收：按照土地增值的一定比例征收税费，比如根据土地增值额的5%或10%等进行征收。
2. 阶梯式征收：根据土地增值的大小，设置多个不同的税率阶梯，并逐级征收税费。
3. 差额征收：按照土地转让价款与购置价款之间的差额计算税费，即实际增值额。
四、国际实施情况土地增值税在不同国家和地区的实施情况各有不同。
以下是一些国家的实施情况：1. 英国：英国实行土地增值税已有多年历史，主要适用于房地产转让。
税率根据土地所在地区的不同而有所差异。
2. 澳大利亚：澳大利亚的土地增值税主要适用于商业土地和部分住宅土地的转让，税率通常较低，具体税率根据地区政府的规定而有所不同。
3. 新加坡：新加坡的土地增值税适用于土地转让和租赁，税费根据土地使用性质和转让时间等因素来决定。
4. 中国：中国实行的土地增值税制度是比较复杂的，分为国有土地使用权出让和城市土地使用权转让两种情况，具体的税率和征收方式根据地区政府的规定而有所不同。
土地增值税课件演示教学
▪ 【答案】 ▪ (1)实现收入总额：1600万元 ▪ (2)扣除项目金额: ▪ ①支付地价款：100万元； ▪ ②支付开发成本：300万元 ▪ ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元) ▪ ④扣除的税金：1600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣
除费用：100+300)×20%=80(万元) ▪ ⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元) ▪ (3)确定增值额：1600-608=992(万元) ▪ (4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：
▪ 2.不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征）
（1）房地产继承（无收入）； （2）房地产有条件的赠与（无收入）； （3）房地产出租（权属未变）； （4）房地产抵押期内（权属未变）； （5）房地产重新评估增值（无权属转 移）。
▪ 3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） （1）个人互换自有居住用房地产； （2）合作建房建成后按比例分房自用； （3）与房地产商无关的投资联营，将房地
（2）印花税税率为0.5‰（产权转移 书据）
▪ 例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收 入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。 建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费 0.8万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准 确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计 算上述业务应缴纳的土地增值税。
（2）由于印花税（0.5‰）包含在管 理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开 发企业
（1）营业税 （2）印花税 （3）城建税和教育费附 加
（1）销售自行开发的房地产时计算营业 税的营业额为转让收入全额，营业税税率 为5%
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
15
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
18
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
16
三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
土地增值税
三、 土地增值税的作用 1、规范房地产市场秩序 土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象, 土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象,执行 超率累进税率,按次征收。 超率累进税率,按次征收。是在一定程度上对房地产的投机炒 卖起到了抑制。另外,在计算增值额时, 卖起到了抑制。另外,在计算增值额时,允许扣除批租土地的出 让金和用于改良土地的开发成本、费用, 让金和用于改良土地的开发成本、费用,这既约束了降低出让 金的行为,又激励了对国有土地的开发利用, 金的行为,又激励了对国有土地的开发利用,较好地规范了房地 产市场的交易秩序。 产市场的交易秩序。 2、防止国有土地收益的流失 房地产业是第二产业中高附加值的产业, 房地产业是第二产业中高附加值的产业,对房地产征税是 地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税, 地方财政收入的主要来源。我国开征土地增值税,防止了国有 土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。 土地收益的流失,缓解了社会分配矛盾,增加了地方财政收入。 3、 健全了地方税收体系 国家开征土地增值税,收入归地方财政, 国家开征土地增值税,收入归地方财政,扩大了地方税收规 完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。 模,完善了地方税收体系,促进了分税制财政体制的实行。
第二节 土地增值税的基本要素 一、土地增值税的纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。这里 的单位包括各类企业、事业单位、 的单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团 体及其他组织;个人包括个体经营者。 体及其他组织;个人包括个体经营者。同时包括外商 资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、 投资企业、外国驻华机构、外国公民及海外华侨、港 澳台同胞。 澳台同胞。 二、土地增值税的征税范围 1、 征税范围 转让国有土地使用权; （1）转让国有土地使用权; （2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一 并转让。 并转让。
土地增值税
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第二节 征税范围、纳税人和税率
• 一、土地增值税的征税范围
• 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其 他附着物产权所取得的增值额。
• (一) 土地增值税征税范围的一般规定 • 1. 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税, 对转让非国有土
地使用权的行为不征税, 对国有土地的出让行为也不征税 • 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定, 国家为了公共利益, 可以
• (1) 房地产的继承。 • 房地产继承虽然发生了产权变化, 但被继承人并没有因为权属变化而
取得任何收入, 因此房地产继承不属于土地增值税征税范围。 • (2) 房地产的赠予。 • 不征收土地增值税的房地产赠予行为只包括两种情形: • ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系
亲属或承担直接赡养义务人。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定, 其缴纳的印花税列入管理费用, 印花税不再单独扣除。房地产开发企 业以外的其他纳税人在计算土地增值税时, 允许扣除在转让房地产环 节缴纳的印花税。
• (五) 财政部确定的其他扣除项目 • 对从事房地产开发的纳税人, 可按取得土地使用权所支付的金额和房
的利息支出分两种情况: • (1) 财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供
金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期 贷款利率计算的金额。
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第三节 开发土地和新建房应纳税额的 计算
• 其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的5% 以内计算扣除。计算扣除的具体比例, 由各省、自治 区、直辖市人民政府规定。计算公式为:
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税
住宅用地和工业用地一起计算土地增值税
摘要：
一、土地增值税概述
1.土地增值税的定义
2.土地增值税的作用
二、住宅用地和工业用地的税收政策
1.住宅用地土地增值税的计算方法
2.工业用地土地增值税的计算方法
3.住宅用地和工业用地土地增值税的差异
三、土地增值税的征收管理和优惠政策
1.土地增值税的征收管理
2.土地增值税的优惠政策
四、土地增值税的改革方向
1.当前土地增值税存在的问题
2.土地增值税的改革方向
正文：
土地增值税是一种对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税赋。
其作用是调节土地增值收益，合理分配土地资源，促进土地的合理利用。
在我国，住宅用地和工业用地的土地增值税计算方法是不同的。
对于住宅用地，土地增值税的计算方法是：增值额=（销售价格- 购地成本）*适用税
率。
而对于工业用地，土地增值税的计算方法是：增值额=（销售价格- 土地出让价款）*适用税率。
可以看出，两者的主要区别在于工业用地需要扣除土地出让价款。
在土地增值税的征收管理方面，我国已经建立了较为完善的制度。
土地增值税的征收管理由税务部门负责，对于土地增值税的征收范围、对象、税率、征收方法等都有明确的规定。
同时，为了鼓励合理利用土地，我国还出台了一系列土地增值税的优惠政策，如对某些特定用途的土地给予免税或减税等。
然而，土地增值税在实际操作中也存在一些问题，如税率设置不尽合理，征收管理存在漏洞等。
因此，土地增值税的改革方向是：优化税率设置，简化征收程序，加强税收征管，更好地发挥土地增值税在调控土地市场中的作用。
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标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着 物是否发生产权转让。
标准之三：转让房地产是否取得收入。
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（二）对以下具体事项的征税情况，判定如下：
1.出售——征。包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。
第八章 土地增值税
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第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
4 200%以上
60% 35%
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【例题】某房地产公司转让写字楼收入5000 万元，计算土地增值额准许扣除项目金额 4200万元，则适用税率为（ ）。 A.30% B.40% C.50% D.60%
【答案】A
【解析】增值额占扣除项目金额比例= （5000-4200）÷4200×100%=19%，适用 第一级税率，即30%。
【答案】ABC
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含10பைடு நூலகம்%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
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四、土地增值税的作用
开征土地增值税的意义：
是我国土地使用制度改革的需要 抑制炒买炒卖、进行房地产投机获取暴
利的行为,规范房地产市场交易秩序 完善房地产交易市场的税收体系 合理调节土地增值收益,保证国家财政收
入
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第二节 纳税义务人与征税范围
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
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【例题】支付的地价款为280万元，开发成本为520 万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元， 即（280+520）×5%，利息按实际发生数扣除。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分 摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明 的：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的 金额+房地产开发成本）×10%以内
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3.房地产开发费用--期间费用，即销 售费用、管理费用、财务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目 计算分摊利息支出，并能提供金融机 构的贷款证明的：
房地产开发费用=
• 利息（不包含加息罚息，未通过银行 取得，只能按银行利息扣除）
• +（取得土地使用权所支付的金额+房 地产开发成本）×5%以内
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
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4.与转让房地产有关的税金
2.继承、赠与
继承不征（无收入）；
赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养 义务人不征；非公益性赠与——征。
3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押
抵押期——不征； 抵押期满偿还债务本息——不征； 2020/10/抵15 押期满，不能偿还经债济管务理，学院而会以计系房地产抵债——征。9
（转让收入减扣除成本）
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二、土地增值税的产生
1994年税制改革新开征的税种， 国务院于1993年12月13日发布 《土地增值税暂行条例》
从1994年1月1日起施行
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三、增值税的特点
以转让房地产的增值额为计税依据。 征税面比较广 实行超率累进税率 实行按次征税
建成后转让，征。
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无权属转移）
10.房地产重新评估——不征（无收入）
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
5.房地产交换
单位之间换房，有收入， 征；
个人之间互换自住房， 不征。
6.以房地产投资、联营
房地产转让到投资联营企业， 暂免；
将投资联营房地产再转让， 征。
投资、联营的企业从事房地产，或房地产企业以其建造 的商品房投资和联营的，征收土地增值税。
7.合作建房
建成后按比例分房自用，不征；
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新建住房扣除范围的具体规定
1.取得土地使用权所支付的金额，包 括：
• （1）纳税人为取得土地使用权所支付 的地价款；
• （2）纳税人在取得土地使用权时按国 家统一规定交纳的有关费用。
2.房地产开发成本
• 土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑 安装工程费；基础设施费；公共配套设施费； 开发间接费用
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，包括内外资企业、 行政事业单位、中外籍个人等。
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二 征税范围（熟悉）
（一）基本规定
1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得 增值收入的行为