土地增值税清算税收政策解读及实务操作
土增税清算实操流程
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房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧4、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
"5、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006]187号)第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。
6、对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
按国税发［2010]53号文件应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009］31号文件相符），待实际投入使用时再按上述办法确认收入.（三）土地增值税扣除项目应注意的几点2、拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁)合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
4、多个(或分期）项目共同发生的公共配套设施，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除；(2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
9、质量保证金的扣除问题（国税函［2010］220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土地增值税清算实务
一、现状及问题 二、清算实务及相关规定解析 三、“营改增”对土地增值税的影响
一、现状及问题
（一）现状： 1、收入 现状 近年年收入25亿元左右，占全省
地税税收收入的比重仅有3%，收入总额排在全 国的到数第四位，增收潜力很大。 2、商品房建设与销售现状 2015年全国商品房库存面积近9亿平方米，我 省有库存1057万平方米，销售面积和价格齐跌 2016年受调结构、去库存、加大供给侧改革利 好政策影响，建设、销售、价格均有回暖趋势
下列转让行为免征土地增值税
1、继承 2、捐赠 3、个人互换住房 4、兼并 5、对外投资 6、合并 7、分设
土地增值税预征管理
土地增值税实行“项目登记、按月预缴 、最终清算、多退少补”的管理办法
不预征土地增值税的投资项目：经济适 用房。
其他保障性住房符合转让行为的应预征 （限价房、棚户区改造、廉租房、公租 房）
具体流程如下：
房地产项目开发流程
1、开发设想（土地信息收集、投资建议） 2、可行性研究（项目论证、设计管理、项目策划、产品
市场与客户定位） 3、申请项目用地。取得土地使用权证（使用者名称、土
地座落地、地号、用途、使用权类型、面积、使用 期限） 4、项目设计。取得项目规划许可，申领建设用地规划许 可证（城市规划区内许可用地的法律凭证，包括用 地单位、用地项目名称、用地位置、用地面积并附 有附图及附件说明） 5、项目立项申请，取得合法的开发建设资格（投资估算 ）
一、现状及问题
3、征管现状 项目管理薄弱，清算主体模糊，清算规程操作
性不强，清算责任不明，清算业务水平不均衡 ，推委扯皮现象多。 二）存在问题 建设项目多，实际完成清算的少。 已清算的项目资料不齐全，收入扣除归集混乱 ，清算审核难以下手。 重视不够，怕担责。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。
为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。
预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。
预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。
预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。
预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。
税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。
预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。
清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。
清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。
差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。
例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。
实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。
一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。
清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。
预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。
因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税是中国特有的税种，是指在土地出让、转让等情况下，增值部分按照税法规定支付给国家的一种税收。
与其他税种相比，土地增值税有着其独特的清算方法和计算规则。
本文就从实务中的应用出发，对土地增值税清算方法进行分析。
首先，对于土地增值税的计算，需要区分国有土地与非国有土地。
对于国有土地，它是由国家所有的土地，因此在出让、转让等情况下，只需要计算土地的增值部分，从中扣除已缴纳的土地出让金、征地补偿款等，再按照税法规定的税率进行计算即可。
而对于非国有土地，则需要先确认其所有权，再从土地的出让价款中扣减原先所购买土地的价款以及其他开支，得到土地增值部分，再按照税率计算土地增值税额度。
其次，对于土地增值税的缴纳时间，也需要结合实际情况进行调整。
按照税法规定，土地增值税应在土地出让或转让交易完成后20个工作日内缴纳。
但在实际操作中，由于土地出让、转让等交易需要进行公证、备案等手续，因此在缴纳土地增值税时也需要结合这些情况进行调整。
同时，在实务中也存在一些特殊情况，如土地出让方与转让方之间存在返还的情况，这时也需要根据实际情况进行调整。
最后，对于土地增值税的税率，也是需要注意合理使用。
在税法规定的情况下，税率分为4%、5%和6%，具体税率的选择应根据土地增值的程度和所处的城市等情况进行考虑。
对于增值程度较低的土地，可以选择较低的税率进行缴纳，而对于增值较高的土地则应选择较高的税率进行缴纳。
综上所述，土地增值税清算方法在实务中的应用需要结合具体情况进行调整，而在使用税率时也需要注意合理选择，以达到税收管理的最佳效果。
土地增值税清算利息费用的扣除政策和税收筹划思路
土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划思路土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
而土地增值税暂行条例实施细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不能按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。
国税函[2010]220号文(以下简称220号文)第三条规定：“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”相关话题——国税函[2010]220号文件学习体会：合理与不合理并存针对上述规定，我们认为开发企业应注意的政策要点有：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”呢?“同类同期贷款利率”是否是基准利率呢?早在原国税函[2003]1114号文(注：当时是针对企业所得税税前扣除的)中即已指出：“按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。
”从2004年10月29日起，中国人民银行决定进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间，金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，所以，“同类同期贷款利率”并非等于基准利率。
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。
2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。
根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。
此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序1.申报备案房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。
申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。
房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。
三、存在的问题与解决方案2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：1.税务备案延迟部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，导致延误纳税清算时间。
解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不准确。
解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
3.税务票据使用不规范部分房地产企业在使用税务票据时存在不规范的情况，如少开或多开税务票据等。
解决方案是加强对税务票据使用的管理和培训，确保规范使用。
总结起来，2024年房地产企业土地增值税清算操作实务主要包括税率和税基的调整，以及申报备案、征收决定和纳税清算等流程和程序。
同时也存在一些问题，如税务备案延迟、纳税清算不准确和税务票据使用不规范等。
土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算管理操作指引一、概述土地增值税清算是指对于购置非自用的土地或者取得土地使用权后，在转让、出让、赠与、调拨、置换或者竣工交付后的销售等情况下，依法应当纳税的，按照规定的时间、程序和方式，对土地增值税进行清算和管理的过程。
本操作指引旨在对土地增值税清算管理的流程、环节、责任等进行明确，以实现土地增值税的规范、透明和高效管理。
二、流程与环节1.土地权属确认：在土地转让、出让、赠与、调拨、置换、竣工交付等行为发生后，相关主体应当向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。
土地管理部门收到申报后，进行土地权籍核实，确认土地权属。
2.土地增值确认：土地管理部门确认土地权属后，将相关信息通知税务机关。
税务机关在接到通知后，会安排专业人员进行土地增值评估，确定土地增值额。
土地增值额一般以土地调整前后的交易价格之差为依据。
3.纳税义务确认：税务机关根据土地增值额和相关法律法规，确定纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。
纳税人收到通知书后，应按照规定的时间、方式将税款缴纳到指定的银行账户。
4.纳税责任确认：税务机关会对纳税人的纳税申报情况进行审查，核实实际纳税金额。
如果发现纳税人存在漏税、少税、错税等情况，税务机关将要求纳税人补缴税款，并按照相关法律法规追究相关责任。
三、责任与要求1.土地管理部门：负责对土地权属进行确认，及时将土地权属信息通知税务机关，确保纳税对象的准确定位。
2.税务机关：负责对土地增值进行确认和评估，并根据相关法律法规确定纳税义务，及时向纳税人发出纳税通知书。
同时，还需要对纳税人的纳税申报进行核实和审查，确保纳税金额的准确性。
3.纳税人：应及时向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。
同时，按照税务机关的通知书要求，按时、足额缴纳土地增值税款。
四、注意事项1.纳税人应当保留与土地权属变更相关的证明材料，以备税务机关核查使用。
2.纳税人应当密切关注土地增值税相关政策的变化，及时了解新的纳税义务，确保按时缴纳税款。
房地产土地增值税清算与筹划实务
房地产土地增值税清算与筹划实务课程前言土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人是土地增值税的纳税人。
国务院决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税，但由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，一些地区对土地增值税征收管理产生畏难情绪，还有一些地区误信土地增值税要停征，而放松了征管工作，造成国家税款的流失。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经发布，立即引起房地产开发企业的强烈反响。
该《通知》决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作，并拟将对企业的清算工作适时开展税务稽查。
这将意味着拖延了14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将予严格执行。
同时，伴随着清算通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。
全国各地税务部门为强化对土地增值税的清算和管理，将主要针对房地产开发企业严格制定一系列诸如项目登记和预征、年度结算、竣工决算和全面清算等具体管理办法。
这也将意味着国家将扭转对房地产开发企业土地增值税实行多年的以“预征制”为主的过渡性征管措施，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，理应引起重视；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报难度大的直接税种。
目前，房地产开发企业面对国家正规的“清算型”的土地增值税征管模式，如何理解和应对全面清算政策、如何灵活运用政策法规、如何全面掌握申报业务、如何通过纳税筹划有效降低税负，如何防范税务稽查涉税法律风险等等，已成为房地产行业财务人员迫在眉捷所要解决的难题。
土地增值税清算流程及政策讲解_图文
同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方
、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公
共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、 发票复印件； • 9、其他
预征
•
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根
据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区
别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，
科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目
竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 东部
地区不得低于2%。
• 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税 收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的 缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号
应该 可以
• 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； •2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
•3.
•1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占 整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； •2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张 ） •3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 •4.省税务机关规定的其他情况。
• 答：该规定可用下列公式表示：
• （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建 筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
清算方法
宁波
普住/除低层外 住宅/其他/单体
营改增后土增税日常四项实务操作解析
“营改增”后“土增税”日常四项实务操作解析
营改增后，土地增值税收入确认问题存在很大争论，2016年11月国家税务总局发布《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号，以下简称70号公告），对土地增值税应税收入的确认问题做了相关规定，下面将重点探讨70号公告中关于土地增值税应税收入、预征收入、视同销售收入等方面的规定。
例：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1110万，假设对应的土
情况1：
税额:
土地增值税应税收入=不含增值税应纳税额=1110/（1+5%）=1057.14万。
由于不存在差额征税的影响，增值税、土地增值税、企业所得税、会计收入
均为1057.14万。
情况2：纳税人适用一般计税方法，土地增值税应税收入不含增值税销项税额
1. 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）=（1110-400）/（1+11%）=639.64万（政策链接：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号第四条，以下简称“18号公告”）。
2.增值税销项税额=销售额×税率=639.64×11%=70.36万（政策链接：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十二条）。
3. 土地增值税应税收入=不含增值税销项税额=含税销售额-增值税销项税额=1110-70.36=1039.64万。
房地产企业土地增值税清算实务操作工作
房地产企业土地增值税清算实务操作
《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》国税函 [2008]318号 《国家税务总局关于印发土地增值税鉴证业务准则的通知》 国税发【2007】132号
房地产企业土地增值税清算实务操作
鉴证业务提供了依据，并于2008年1月1日开始执行。 4）国税函（2008）318号《关于进一步开展土地增值税清算 工作的通知》，明确部署对各地土地增值税清算工作开展情 况进行督导检查。 5）国税发（2009）91号文件，总局发布《土地增值税清算 管理规程》该规程是对土地增值税征收管理工作制定较完整 的规范性文件，特别强调了税务机关在清理中需要明确的管 理事项以及清算审核的重要关注内容。 6）国税函[2010]220号文件，该文件明确了土地增值税清算
房地产重新评 估
不征（无收入）
房地产企业土地增值税清算实务操作
（二）土地增值税的预交率
根据北京市地方税务局 2011年第5号公告规定： 对房地产开发企业销售商品房取得的收入，按如下规定实 行差别化土地增值税预征率： 1）房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得 的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租 住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的 经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商 品房管理）等具有保障性质的各类住房。
1、土地增值税清算项目的销售收入来源 1） 销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益； 2） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单 位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产； 3） 直接土地转让取得的收入； 4） 整体转让未竣工的房地产开发项目；
土地增值税清算政策解读(ppt92张)
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转让房地产收入审核其他内容： 代收费用的处理
对于县级及县级以上人民政府要求房地产 开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费 用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计 入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不 作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（《实施细则》）
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转让房地产收入审核其他内容： 票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时，必须 按规定开具相关票据。具体为，房地产开发企业 收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地 方税务局监制的“销售不动产统一发票”，注明 预售定金、预收购房款；待产品完工后，必须向 购买方开具“销售不动产统一发票”，注明购房 款。审核过程中，对应当开具而未开具的，税务 机关应当责令其开具。
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房地产开发成本相关政策规定 扣除凭证
房地产开发企业办理土地增值税清算时， 扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭 证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》）
（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税 清算管理规程〉的通知》）
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土地增值税的清算单位
土地增值税的清算单位为国家有关部门审 批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位 清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住 宅的，应分别计算增值额。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》
土地增值税清算全流程操作实务与案例
土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。
在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。
下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。
首先是补偿款及税款的计算与支付。
土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。
补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。
例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
税款的计算是根据土地增值额进行计算的。
土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。
例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。
对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。
其次是报税申报。
在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。
报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。
然后是税务审查与核定。
税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。
审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。
最后是税款缴纳。
土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。
一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。
下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。
地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。
根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。
土地增值税清算程序与清算方法
土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的计算程序1.确定计税依据：土地增值税的计税依据是土地使用权转让收入减去土地取得成本、相关费用和适用税率后的金额。
土地使用权转让收入包括转让款、附带物价款、所得税和其他经济利益。
2.计算应纳税额：按照国家有关规定确定适用的税率，将计税依据与税率进行相乘，得出应纳税额。
3.缴纳税款：纳税人应当依法办理土地增值税的申报和缴纳手续。
税款应在土地使用权转让登记之日起三十日内，到国家税务机关申报和缴纳。
4.全额计算和分期计算：土地增值税可以选择全额计算或者分期计算。
全额计算是指一次性把土地增值税全部缴纳。
分期计算是指将土地增值税分期缴纳，分为首期缴款和后续每年缴款两种方式。
二、土地增值税的清算方法1.增值差额法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，计算出土地增值差额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
2.增减值法：按照土地使用权转让时的成本和土地增值额的大小，确定土地增值额的计算方法，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
3.单独法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和适用税率，单独计算出土地增值部分的税款。
4.减值法：按照土地使用权转让时的成本、相关费用和土地增值额的大小，确定减值幅度和减值后的土地增值额，再按照适用税率计算出应纳土地增值税。
在进行土地增值税清算时，需要根据具体的法律规定和政策要求，选择适当的计算程序和清算方法，确保土地增值税的合法缴纳和清算准确无误。
同时，纳税人还应及时了解最新的税收政策，遵守税法法规，准确申报并缴纳土地增值税。
《土地增值税清算讲解》
《土地增值税清算讲解》为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重,结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。
（因省局细则未出台,相关程序、具体操作规定以省局文件为准,本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念（一）什么是土地增值税要理解和掌握土地增值税的具体内容,首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。
所谓土地增值,是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值,土地增值税,是国家凭借其政治上的强制权力,参与国有土地增值税收益的分配的一个税种.具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二)土地增值税的主要特点归纳起来四个方面：第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次.这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据.在计算土地增值税时,要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。
这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。
这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。
因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围(一)土地增值税的征税范围所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析土地增值税是指在土地的转让过程中，因土地升值而产生的一种税收。
土地增值税的清算是指在土地转让过程中对土地增值税进行清理、计算和缴纳的过程。
土地增值税清算方法在实务中的应用及分析是指在具体的土地转让过程中，如何运用土地增值税清算方法来进行税收清算并分析其应用效果。
本文将对土地增值税清算方法在实务中的应用及分析进行深入探讨。
1.税收政策的了解在进行土地增值税清算方法的应用时，首先需要了解并掌握国家和地方有关税收政策的规定。
如了解土地增值税税率、计税依据、税收优惠政策等内容，以便在实际操作中准确地进行土地增值税的清算工作。
2.合同审查和资料准备在进行土地增值税清算方法的应用时，需要对土地转让合同进行审查，确保合同的条款和表述符合税收政策的规定。
还需要准备相关的资料和证明文件，包括土地估价报告、土地证书、转让方和受让方的身份证明等，以便在清算过程中提供所需的材料和证明。
3.计税依据的确定在进行土地增值税清算方法的应用时，需要对土地增值额进行计算，确定计税依据。
一般而言，土地增值额等于土地转让价格减去土地原值和相关费用，可以根据合同价格、土地估价报告等资料来确定计税依据。
4.税款的计算和缴纳在确定了计税依据后，就可以进行土地增值税的税款计算，并及时地进行缴纳。
需要注意的是，应保证税款的真实性和准确性，在计算和缴纳税款时要遵循相关的税收政策和法律法规的规定。
5.税务部门的备案和审查土地增值税清算完成后，需要向税务部门进行备案报告，并接受税务部门的审查。
在备案和审查过程中，需要提供相关的资料和证明文件，并根据税务部门的要求及时地进行补充和修改，以确保清算工作的顺利完成。
1.优点土地增值税清算方法在实务中的应用具有以下几点优点：（1）合法合规：在清算过程中，遵循国家和地方税收政策的规定，确保清算工作的合法合规性。
（2）准确性高：通过对合同和资料的审查和计算，可以保证清算结果的准确性和真实性。
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四、视同销售行为是否预征土地增值税？何时预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号，在 《土地增值税纳税申报表（一）》（从事房地产开发的纳税人预征适用）中增加 “视同销售收入”数据列，也就是说视同销售行为应当预征土地增值税。
• 何时预征？预征时点应该是所有权转移时，即在交房后，所有权发生变化时进行预
征，而不是在签订房地产销售合同时进行预征。
预征管理注意事项
五、房地产企业未按期缴纳预缴土地增值税是否征收滞纳金？ • 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号，对 未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 六、保障性住房的范围和实务操作中的要求？ • 保障性住房开发项目中，土地性质为划拨、出让的保障性住房如：经济适用房、 廉租房、公租房、限价商品房、棚户区改造、旧城改造等由于其主要目的是解决 城市中低收入家庭住房困难问题，具有社会保障性质，不预征土地增值税。具体 执行中，对县级及以上人民政府依据国务院、省级人民政府有关保障性住房政策 的要求或计划，对开发的保障性住房项目进行销售，依据县级及以上人民政府有 关文件确定。
发文时间
1994 1995 1996 2006 2016 2016 2010 2010 2014 2014 2006
内容
预征政策性规定
3
4 5 6 7 8 9 10 11
预征的计税依据
预征率的设定
预征的罚则
预征管理政策依据
成都市土地增值税预征率变动情况表
发文时间
1995 1996
文件号
成地税函发(95)237号 成地税发[1996]第91号 —— —— 普通住宅
目 录
土地增值税预征管理 土地增值税清算启动 土地增值税清算收入审核
土地增值税清算成本审核
土地增值税评估方法应用
土地增值税预征管理
预征管理的政策依据
预征政策的注意事项 预征日常管理要点
预征管理政策依据
土地增值税预征政策汇总
序号
1 2
文件名称
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]第48号第 十四条 《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》成地税发[1996]第91号 第二条 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发 [2006]187号第三条第一款 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》财税〔2016〕 43号第三条 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号第二条及附 表内容 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号第二条 《四川省地方税务局 四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》2010年第1号第一条 《成都市地方税务局 成都市财政局 关于土地增值税有关问题的公告》第一条 关于《成都市地方税务局 成都市财政局关于 土地增值税有关问题的公告》的解读第一条 第三款 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号第三条
一、预征土地增值税时，是按照房地产销售合同总金额预征还是按照预收
账款预征？ •根据《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》成地税 发[1996]第91号第二条的规定，按纳税人的预收帐款(包括定金、保证金等)预
征土地增值税。
二、房地产销售合同签订后，预征率发生变化，如何预征土地增值税？ •根据暂行条例和实施细则的相关规定：“纳税人应自转让房地产合同签订之日
小规模纳税人
预征日常管理管理
了解项目基本情况
按期掌握项目销售进度及回款情况
掌握项目预售时间、业态，把握适用预征率
根据销售进度及时转入清算管理
清算条件
纳税人应当主动清算的条件： • 房地产开发项目全部竣工、完成销售 • 直接整体转让未竣工决算房地产开发项目
• 转让土地使用权的
主管机关可要求纳税人清算条件: • 转让建筑面积占所有可售面积85%以上（未达85%但剩余可售面 积已自用或出租） • 取得销（预）售许可证满3年仍未销售完毕
预征管理注意事项
七、营改增后，土地增值税按含税价还是不含税价进行预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函[2016]309号
的相关内容：“货币收入” “实物收入及其他收入” “视同销售收入”其收
入额均不含增值税。
预征税款的不含税销售额的计算公式为： 不含税销售额=预收款÷（1+适用税率或征收率） 一般纳税人 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简 易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 不含税销售额=预收款÷（1+5%）
• 纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续
清算流程
发起条件 发起主体 办理清算手续时限
可清算
• 主管税务机关
满足条件之 日起90日内
起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限
内依照税务机关核定的税额缴纳土地增值税。”纳税人在办理纳税申报后，如 遇预征率调整，应该采用实体从旧的原则，剩余房款应该与其已缴纳预征土地 增值税房款部分适用同样的预征率。
预征管理注意事项
三、非房地产企业开发的项目是否预征土地增值税？ • 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣 工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算 土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
预征率
5% 2% 0.6% 1.2% 1.5% 不预征 1% 1.5% 2.5% 不预征 1% 2% 2.5%
2006
成地税函〔2006〕第223号
非普通住宅 商用房 保障性住房
2010
2010年1号公告
普通住宅 非普通ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ宅 商用房 保障性住房
2014
2014年1号公告
普通住宅 非普通住宅 非住宅
预征政策注意事项