土地增值税清算税收政策解读及实务操作

预征管理注意事项
七、营改增后，土地增值税按含税价还是不含税价进行预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》税总函[2016]309号
的相关内容：“货币收入” “实物收入及其他收入” “视同销售收入”其收
入额均不含增值税。
预征税款的不含税销售额的计算公式为： 不含税销售额=预收款÷（1+适用税率或征收率） 一般纳税人 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简 易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 不含税销售额=预收款÷（1+5%）
征，而不是在签订房地产销售合同时进行预征。
预征管理注意事项
五、房地产企业未按期缴纳预缴土地增值税是否征收滞纳金？ • 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号，对 未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定， 从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 六、保障性住房的范围和实务操作中的要求？ • 保障性住房开发项目中，土地性质为划拨、出让的保障性住房如：经济适用房、 廉租房、公租房、限价商品房、棚户区改造、旧城改造等由于其主要目的是解决 城市中低收入家庭住房困难问题，具有社会保障性质，不预征土地增值税。具体 执行中，对县级及以上人民政府依据国务院、省级人民政府有关保障性住房政策 的要求或计划，对开发的保障性住房项目进行销售，依据县级及以上人民政府有 关文件确定。
预征率
5% 2% 0.6% 1.2% 1.5% 不预征 1% 1.5% 2.5% 不预征 1% 2% 2.5%
2006
成地税函〔2006〕第223号
非普通住宅 商用房 保障性住房
2010
2010年1号公告
普通住宅 非普通住宅 商用房 保障性住房
2014
2014年1号公告
普通住宅 非普通住宅 非住宅
预征政策注意事项
目 录
土地增值税预征管理 土地增值税清算启动 土地增值税清算收入审核
土地增值税清算成本审核
土地增值税评估方法应用
土地增值税预征管理
预征管理的政策依据
预征政策的注意事项 预征日常管理要点
预征管理政策依据
土地增值税预征政策汇总
序号
1 2
文件名称
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]第48号第 十四条 《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有关问题的通知》成地税发[1996]第91号 第二条 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发 [2006]187号第三条第一款 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知》财税〔2016〕 43号第三条 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号第二条及附 表内容 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号第二条 《四川省地方税务局 四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》2010年第1号第一条 《成都市地方税务局 成都市财政局 关于土地增值税有关问题的公告》第一条 关于《成都市地方税务局 成都市财政局关于 土地增值税有关问题的公告》的解读第一条 第三款 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号第三条
起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限
内依照税务机关核定的税额缴纳土地增值税。”纳税人在办理纳税申报后，如 遇预征率调整，应该采用实体从旧的原则，剩余房款应该与其已缴纳预征土地 增值税房款部分适用同样的预征率。
预征管理注意事项
三、非房地产企业开发的项目是否预征土地增值税？ • 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条“纳税人在项目全部竣 工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算 土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”
发文时间
1994 1995 1996 2006 2016 2016 2010 2010 2014 2014 2006
内容
预征政策性规定
3
4 5 6 7 8 9 10 11
预征的计税依据
预征率的设定
预征的罚则
预征管理政策依据
成都市土地增值税预征率变动情况表
发文时间
1995 1996
文件号
成地税函发(95)237号 成地税发[1996]第91号 —— —— 普通住宅
• 纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续
清算流程
发起条件 发起主体 办理清算手续时限
可清算
• 主管税务机关
满足条件之 日起90日内
小规模纳税人
预征日常管理管理
了解项目基本情况
按期掌握项目销售进度及回款情况
掌握项目预售时间、业态，把握适用预征率
根据销售进度及时转入清算管理
清算条件
纳税人应当主动清算的条件： • 房地产开发项目全部竣工、完成销售 • 直接整体转让未竣工决算房地产开发项目
• 转让土地使用权的
主管机关可要求纳税人清算条件: • 转让建筑面积占所有可售面积85%以上（未达85%但剩余可售面 积已自用或出租） • 取得销（预）售许可证满3年仍未销售完毕
一、预征土地增值税时，是按照房地产销售合同总金额预征还是按照预收
账款预征？ •根据《成都市地方税务局关于进一步明确土地增值税有Hale Waihona Puke Baidu问题的通知》成地税 发[1996]第91号第二条的规定，按纳税人的预收帐款(包括定金、保证金等)预
征土地增值税。
二、房地产销售合同签订后，预征率发生变化，如何预征土地增值税？ •根据暂行条例和实施细则的相关规定：“纳税人应自转让房地产合同签订之日
四、视同销售行为是否预征土地增值税？何时预征？
• 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》 税总函[2016]309号，在 《土地增值税纳税申报表（一）》（从事房地产开发的纳税人预征适用）中增加 “视同销售收入”数据列，也就是说视同销售行为应当预征土地增值税。
• 何时预征？预征时点应该是所有权转移时，即在交房后，所有权发生变化时进行预