2006-税法-第八章-土地增值税法
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税法
第四节 应税收入与扣除项目的确定
对于存量房地产转让（扣除项目） 1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格=
重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
第四节 应税收入与扣除项目的确定
（一）对于新建房地产转让，可扣除 1．取得土地使用权所支付的金额，包括
第三节 税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
级 增值额占扣除项目金额比例 税 速算扣除系
数
率数
1 50%以下（含50%）
30%
0
2 超过50%～100%（含100%） 40%
5%
3 超过100%～200%（含200%） 50% 15%
4 200%以上
60% 35%
第四节 应税收入与扣除项目的确定
3．房地产开发费用 它是指与房地产开发项目有关的三项
期间费用，即销售费用、 管理费用、财 务费用。
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算 分摊利息支出，并能提供金融机构的贷 款证明的；
房地产开发费用＝利息＋（取得土地使 用权所支付的金额＋房地产开发成本） ×5％以内
第四节 应税收入与扣除项目的确定
三、应纳税额计算 应纳税额=增值额×适用税率-扣除
项目金额×速算扣除系数 例见P186
第六节 税收优惠
一、对建造普通标准住宅的税收优惠 纳税人建造普通标准住宅出售，增
值额未超过扣除项目金额20%，免征土地 增值税。
二、对国家征用收回的房地产的税收 优惠
三、对个人转让房地产的税收优惠 凡居住满5年或5年以上的免征，居住满3
（1）纳税人为取得土地使用权支付的地 价款；
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家 统一规定交纳的有关费用。
财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（2006年3月2日 财税[2006]21号）
![财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（2006年3月2日 财税[2006]21号）](https://img.taocdn.com/s3/m/d67c2e315e0e7cd184254b35eefdc8d376ee14c2.png)
财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
（2006年3月2日财税[2006]21号）
佚名
【期刊名称】《税收征纳》
【年(卷),期】2006(000)006
【摘要】据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神．现将土地增值税有关问题明确如下：
【总页数】2页(P2-3)
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
【相关文献】
1.财政部、国家税务总局关于企业支付学生实习报酬有关所得税政策问题的通知（2006年11月1日财税[2006]107号） [J],
2.财政部、国家税务总局关于广播电视事业单位广告收入和有线收视费收入有关企业所得税问题的通知（2006年11月27日财税[2006]168号） [J],
3.财政部、国家税务总局关于西部大开发税收优惠政策适用目录变更问题的通知（2006年11月16日财税[2006]165号） [J],
4.财政部、国家税务总局关于延长生产和装配伤残人员专门用品企业免征所得税执行期限的通知（2006年11月15日财税[2006]148号） [J],
5.财政部、国家税务总局关于中国人民财产保险股份公司赞助北京第29届奥运会有关税收问题的通知（2006年11月8日财税[2006]36号） [J],
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
土地增值税的计算方法
土地增值税的计算方法一、税率根据我国土地增值税法规定，不同地区和不同性质的土地转让所得适用不同的税率。
具体税率如下：1.城市和近郊地区的非住宅性质的土地转让所得，税率为30%；2.非城市区且不属于近郊地区的土地转让所得，税率为30%；3.城市及其近郊地区的住宅性质的土地转让所得，税率为20%；4.非住宅性质的土地转让所得，税率为20%。
以上税率适用于不同地区和不同性质的土地转让所得。
二、计税依据计税依据是指土地转让所得额，是指实际取得的销售价款扣除成本、支出和税费后的金额。
具体计算方法如下：1.土地转让所得额=销售价款-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费；2.其中，销售价款指的是土地转让的实际售价；3.税费是指税务部门按照规定收取的土地增值税；4.印花税是指根据税务部门的规定支付的印花税；5.城建税是指根据税务部门的规定支付的城市建设税；6.土地价款指的是购入土地时支付的土地价格；7.开发成本是指购入土地后进行建设、开发所支付的费用；8.房屋及基础设施建设费是指根据规划、设计要求支付的费用。
三、计税方式根据土地增值税法的规定，土地增值税的计税方式有两种：差额计税和减除计税。
具体计算方法如下：1.差额计税：差额计税是指按照实际销售价款扣除成本、支出、税费和相应的差额计税率计算土地增值税。
计税公式：差额计算=销售收入-转让成本-税费-印花税-城建税-土地价款-开发成本-房屋及基础设施建设费-减免金额其中，减免金额是指土地增值税法规定的可以减免的金额。
2.减除计税：减除计税是指按照一定的比例直接从销售收入中扣除一部分金额，然后按照相应的税率计算土地增值税。
减除计税的具体计算方法如下：计税公式：应纳税额=销售收入×(1-减除比例)×税率其中，减除比例是指按照政府规定从销售收入中扣除的比例。
四、税款缴纳五、例外情况根据土地增值税法的规定，以下情况不征收土地增值税：1.个人住房自住或亲属间赠予、继承；2.非居民个人出售个人住房；3.农村宅基地保有、出租、出借不再纳税；4.土地转让行为的转让价格小于土地购置价格；5.政府法定收购土地。
中华人民共和国土地增值税法
中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法-税率、计税依据和应纳税额的计算
2015年注册会计师资格考试内部资料税法第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算● 详细描述： （一）税率——有幅度的定额税率，是该土地所在地段的税率。
1.城镇土地使用税单位税额有较大差别。
最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。
2.经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。
经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。
（二）计税依据——实际占用的土地面积 1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。
2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。
3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。
待核发土地使用证以后再作调整。
（三）应纳税额的计算 （全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额例题：1.下列各项中，符合城镇土地使用税规定的有（）A.城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方式B.纳税人使用土地不属于同一省的，由纳税人向注册地税务机关缴纳C.纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应当缴纳城镇土地使用税D.纳税人实际占有土地但尚未核发土地使用证书，由税务机关核定计税依据正确答案：A,C解析：本题考查的知识点是“城镇土地使用税的有关规定”。
纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税，所以选项B不正确；尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整，所以选项D不正确。
2.某国家级森林公园，2012年共占地2000万平方米，其中行政管理部门办公用房占地0.1万平方米，所属酒店占地1万平方米、索道经营场所占地0.5万平方米。
征收管理--注册会计师辅导《税法》第八章讲义4
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章讲义4征收管理四、征收管理（一）纳税期限城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
（二）纳税义务发生时间1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。
4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。
6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。
（三）纳税地点和征收机构在土地所在地缴纳城镇土地使用税。
纳税人使用的土地不属于统一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。
【考题·多选题】（近三年考题）下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有（）。
A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年C.对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%[答疑编号5787080209]『正确答案』ACD『答案解析』经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。
选项C政策，2013年教材已删除。
土地增值税法--注册会计师考试辅导《税法》第八章练习
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《税法》第八章练习土地增值税法一、单项选择题1、某工业企业转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和准予扣除的开发费用共计3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税2.5万元)。
该企业应缴纳土地增值税()万元。
A.96.75B.97.50C.306.75D.307.502、某内资房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。
该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元.A.1128.25B.1222.75C.1535.25D.1540.253、某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。
下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。
A.金融机构加收的罚息B.超过贷款期限的利息部分C.超过国家规定上浮幅度的利息支出D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额4、对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）A.房地产开发企业的预提费用，准予扣除B.符合清算条件应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起60日内到主管税务机关办理清算手续C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除D.房地产开发企业发生的房屋装修费用计入开发费用在计算土地增值税时可以扣除5、清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是()。
A.建成后开发企业转为自用的B.建成后开发企业用于出租的C.建成后直接赠与其他企业的D.建成后产权属于全体业主的。
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法一、土地增值税的扣除项目根据《土地增值税法》规定，以下项目可以作为土地增值税的扣除项目：1.土地开发、建设、划拨的直接费用：包括土地开发、建设和划拨过程中发生的直接费用，如土地开发费、建设费和划拨费等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
2.直接与土地转让有关的间接费用：包括与土地转让直接相关的间接费用，如土地转让手续费、土地转让过程中发生的中介费用等。
这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。
3.应纳税所得额：应纳税所得额是指土地增值额扣除上述费用后的余额。
根据《土地增值税法》规定，土地增值税的应纳税所得额是指土地增值额减去免税额、税负多少和扣除项目后的余额。
二、土地增值税的计算方法根据《土地增值税法》规定，计算土地增值税需要根据以下三个要素进行计算：1.土地增值额：土地增值额是指土地转让价格减去土地取得价格的差额。
土地取得价格是指土地的购买价格或取得土地权益的法定代价等。
2.免税额：根据《土地增值税法》规定，自然人在个人住房的一次购房行为中，所取得的土地增值收入，免征土地增值税。
3.税负多少：根据《土地增值税法》规定，自然人转让非住房用地的土地增值额，经扣除室内装饰费用后的部分不超过30万元的，税率为30%；超过30万元的部分，税率为40%。
根据上述要素，土地增值税的计算公式如下：例如，一些自然人在非住房用地转让中，土地增值额为100万元，免税额为0，税负多少为30%。
则土地增值税=100万元-0-30%=30万元。
需要注意的是，土地增值税的计算方法和税率是根据国家的相关法律法规规定的，不同地区和不同情况下可能会有所不同，具体的计算方法和税率请参考当地的相关政策。
综上所述，土地增值税的扣除项目包括土地开发、建设和划拨的直接费用以及与土地转让直接相关的间接费用等。
土地增值税的计算方法是根据土地增值额、免税额和税负多少等要素进行计算。
了解土地增值税的扣除项目和计算方法对于土地转让方和纳税人来说是非常重要的，可以帮助其合理安排土地转让事务和减少税负。
第八章 土地增值税 《税法》课程PPT
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
◆房地产开发企业实际缴纳的
城市维护建设税、教育费附加，
④ 与转让房地产有关的税金及附 凡能按清算项目准确计算的，
加
据实扣除。凡不能按清算项目
◆转让房地产时缴纳的城市维护
准确计算的，按该清算项目预
建设税、教育费附加、印花税等
缴增值税时实际缴纳的城市维
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
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三、土地增值税税收优惠及税额计算
计 税 依 据
二 ） 税 额
计
算
(
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税是指在土地所有权转移或者利用权转移时，根据土地增值额征收的一种税费。
它是按照土地增值额的一定比例计算，根据国家的税收政策和土地增值税法的规定，对于土地的增值额进行征收。
土地增值税是我国不可避免的一种税收，它在土地流转中起到了调节土地利用和保护农民利益的作用。
其中，税率由国家规定，税率一般在30%左右，具体数值根据政策的变化而有所调整。
土地增值额可以通过以下公式计算得到：
土地增值额=转让价格-购置价格-增值（或者取折旧值）
下面通过一个实例来进一步说明土地增值税的计算方法。
假设地一块土地的购置价格为200万元，转让价格为300万元，增值为50万元，税率为30%。
土地增值额=转让价格-购置价格-增值
=300万元-200万元-50万元
=50万元
=50万元x30%
=15万元
在上述例子中，土地增值税为15万元，当土地流转时，需要向国家缴纳这笔税费。
通过该实例可以看出，土地增值税是根据土地增值额进行计算的，并且税率的高低会直接影响到需缴纳的税费数额。
除了以上以土地增值额为基础的计算方法外，国家也为一些特定情况下的土地转让和利用设置了一些优惠政策和减免政策，以鼓励土地的合理利用和流转。
例如，对于农村集体土地征收和征用、土地转让或者利用权转移等情况，国家会根据规定给予一定的税务优惠和减免。
土地转让的增值税计算方法
土地转让的增值税计算方法摘要：一、土地转让增值税的定义与重要性二、土地转让增值税的计算公式与税率三、土地转让增值税的扣除项目四、土地转让增值税的纳税义务发生时间五、土地转让增值税的申报与缴纳六、降低土地转让增值税的策略与建议正文：土地转让增值税是企业在转让土地使用权时，按照增值额计算并缴纳的税款。
在我国，土地资源属于国家所有，企业和个人只有使用权，没有所有权。
因此，在土地使用权转让过程中，征收增值税是十分重要的。
以下将详细介绍土地转让增值税的计算方法、税率、纳税义务发生时间以及降低税负的策略。
一、土地转让增值税的定义与重要性土地转让增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的税款。
增值税的征收有利于调节土地市场，保障国家利益，同时也有助于促进房地产市场的健康发展。
土地转让增值税的重要性体现在以下几点：1.保障国家财政收入：土地使用权转让增值税是政府财政收入的重要来源，有助于支持国家基础设施建设和公共事业发展。
2.调节土地市场：通过征收增值税，可以促使土地资源合理配置，遏制投机炒地行为，稳定土地市场价格。
3.促进房地产行业公平竞争：增值税的征收有助于消除房地产行业中的不正当竞争，促使企业加强自身核心竞争力，提高产品质量和服务水平。
4.保护消费者权益：土地转让增值税的征收，有助于确保消费者在购买房产时获得合理的价格，避免因土地成本不明导致购房成本过高。
二、土地转让增值税的计算公式与税率土地转让增值税的计算公式为：土地增值额= 转让价格- 取得价格。
其中，转让价格指的是企业转让土地使用权所取得的收入，取得价格包括企业购买土地使用权所支付的金额、相关税费以及为取得土地使用权所付出的其他代价。
根据我国现行税收政策，土地转让增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额不超过50万元的，税率为3%；2.增值额超过50万元至100万元的，税率为10%；3.增值额超过100万元至200万元的，税率为20%；4.增值额超过200万元的，税率为30%。
第八章 土地增值税法
第八章土地增值税法◆本章考情分析本章在注册会计师税法考试中属于小税种中的重点章节。
近三年在试卷中分值有所上升，除选择题、判断题之外，2006年税法考试综合题中、2007年和2008年税法考试计算题中均涉及本章容。
本章在近三年的税法考试中平均分值为6分，题量一般为3题左右。
本章在2009年《考试大纲》中，能力等级1-3级均涉及，考试中单选题、多选题、计算题、综合题都有可能出现，预计在2009年《税法》科目考试中本章5分左右。
◆本章容:8节第一节土地增值税基本原理第二节纳税义务人第三节征税围★第四节税率★第五节应税收入与扣除项目★★第六节应纳税额的计算★★第七节税收优惠第八节征收管理★第一节土地增值税基本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收第二节纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
包括外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。
A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业[答疑编号911080101]【答案】ABCD第三节征税围一、土地增值税的征税围常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
按照《中华人民国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。
国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。
集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
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2006-税法-第八章-土地增值税法2006_税法_第八章土地增值税法.txt33学会宽容，意味着成长，秀木出木可吸纳更多的日月风华，舒展茁壮而更具成熟的力量。
耐力，是一种不显山石露水的执着；是一种不惧风不畏雨的坚忍；是一种不图名不图利的忠诚。
2006_税法_第八章土地增值税法作者：佚名文章来源：佚名点击数：更新时间：2006-12-26 12:11:37一、单项选择题1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中含有印花税金2.5万元）。
该企业应缴纳土地增值税（）。
A.96.75万元B.97.50万元C.306.75万元D.307.50万元2.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％计算；该项目转让的有关税金为200万元。
计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。
A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自有住房，经向税务机关申报核准，凡居住（）的，免予征收土地增值税。
A.满10年或10年以上的B.满5年或5年以上的C.满3年未满5年的D.未满3年的4.下列转让的房地产不缴纳土地增值税的是（）。
A.农村集体土地承包权的转让B.政府将其办公房屋转让给其他单位C.农业科研机构将座落在某市区的土地所有权转让给农业生产者用于农业试验D.企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体5.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地6．下列各项中,应征收土地增值税的是（）。
A、赠与社会公益事业的房地产B、个人之间互换自有居住用房地产C、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让的D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产7．某生产企业2004年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。
该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。
该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（）万元。
A、16.5B、22.5C、25.5D、14.58．纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在（）税务机关申报纳税。
A、依据所在地B、房地产坐落地C、办理过户手续所在地D、自行选择纳税地点9．某生产企业出售一废旧厂房，评估价为200万元，缴纳的营业税、城建税、教育费附加为11万元，印花税为0.1万元。
准予扣除项目金额是（）。
A、200万元B、211万元C、211.1万元D、232.21万元10．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（）主管税务机关申报纳税。
A.向房地产坐落地的一方B.向房地产坐落地的各方C.事先选择一至两方的D.向房地产坐落地各方的共同上级二、多项选择1．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D.以出地.出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的2．下列说法正确的是（）。
A.集体所有的土地是可以转让的，但前提是国家必须办理征用手续使其变为国有B.土地增值税是对国有房地产转让收益征收的一种税，因此，国有房地产转让但只要没有取得收益一律不交税；C.土地增值税是对国有房地产转让征收，由于个人不会拥有国有房地产，因此个人转让的房产不交土地增值税；D.土地增值税可以预征3．下列项目属于房地产开发成本的是（）。
A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.前期工工程费4．下列各项可以不征土地增值税的有（）。
A.转让抵押贷款的房屋B.房地产的代建房行为C.房地产重新评估而使其升值D.因城市实施规划.国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产 5．按《土地增值税暂行条例》规定，房地产开发企业计算增值额时下列可扣除有（）。
A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发项目实际发生的成本C.与转让房地产有关的税金D.房产完工后的利息支出 6．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的税金有（）。
A、营业税B、印花税C、契税D、城建税7．下列关于土地增值税正确说法是（）。
A、土地增值税的纳税人包括外籍个人B、土地增值税属特定目的税类C、土地增值税属资源税类D、土地增值税计税依据为房地产转让的增值额8．转让旧房的，应按（）作为扣除项目金额计征土地增值额。
A、房屋及建筑物的评估价格B、取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费C、转让环节缴纳的税金D、发生的管理费用、销售费用、财务费用三、判断题1．某房产所有者将拥有的房产直接捐赠给一福利院，未取得任何收入，所以不缴纳土地增值税。
（）2．纳税人是法人的，转让房地产需要缴纳土地增值税时，如果房屋坐落地与其经营所在地不一致，纳税地点应选择在办理房地产过户手续所在地。
（）3．对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的房地产开发商，在计算土地增值税的增值额时，不允许加扣20%的费用。
（）4．土地增值税的法人纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
当转让的房地产所在地与纳税人机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如转让的房地产所在地与其机构所在地或经营所在地不一致时，按税收管理的源泉控制原则，也可由转让的房地产所在地税务机关委托纳税人机构所在地税务机关代收代缴土地增值税。
（）5．对于一方出地.一方出资金，双方合作建房，无论是建成后按比例分房自用，还是建成后转让，均免征土地增值税。
（）6．土地增值税的纳税人为转让土地使用权.地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
( )7．对取得土地使用权后，未进行任何开发就转让的纳税人，在计算土地增值税的增值额时，只扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金，不允许对上述支付的地价款和交纳的有关费用加计20%的扣除。
（）8．张某在某小区花费60万元购置了新居后，欲将原居住8年的约18平方米的旧房卖出，经评估，此房价值30万元。
因此房临街，最终以50万元售出。
按照税法有关规定，向当地税务机关申报并经核准后，张某出售的旧房免予征收土地增值税。
（）四、计算题1．某市房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税.城建税.教育费附加。
该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10％。
请计算转让此住宅应缴土地增值税为多少？2．某县城的某工厂某年发生如下业务：（1）从当地政府取得土地使用权一块20亩，价值1600万元，支付登记费和过户手续费2万元。
（2）该企业将这20亩土地用于修建办公楼，支付开发成本800万元；房地产开发费用200万元（不含贷款利息支出）。
（3）该企业于本年1月1日向A银行贷款1000万元，贷款利率5%，这笔贷款都是用于新办公楼的建设。
（4）该企业无法归还到期的另外一笔4000万的贷款，将办公楼顶账给银行。
（5）该企业将旧仓库以1500万元的价值抵账给建筑公司，该仓库重置成本价是600万元，支付土地使用权的价款是1000万元，现在是6成新，同时支付相关税费30万元。
（国家规定的同期贷款利率是5%，同期建筑业的成本利润率是10%）（6）将S地价值300万的老办公楼通过希望工程基金会赠送给当地的某希望小学。
[要求]（1）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的土地使用权支付金额；（2）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的开发费用；（3）计算新办公楼可土地增值税税前扣除的项目合计数；（4）计算新办公楼转让的有关税金；（5）计算新办公楼的土地增值税税额；（6）计算其他业务的土地增值税税额。
答案部分一、单项选择1．答案： C解析：因为增值额＝5000－3700－277.5＝1022.5万元，增值额占扣除项目的比例＝1022.5÷3977.5＝25.7％＜50％，所以该企业应缴纳土地增值税＝1022.5×30%＝306.75万元2．答案： D解析：应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000万元。
公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％，有关税金为200万元是干扰项3．答案：B解析：个人转让住房，住满5年以上的，免征土地增值税；满3年不满5年的，减半征税；不满3年的，征税4．答案： A解析：农村集体土地承包权转让的，不属于土地增值税的征税范围。
政府转让房屋也要缴纳土地增值税，土地增值税并没有针对农业试验的优惠，企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体，不属于免征土地增值税的范围。
5．答案： C解析：房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属于土地增值税征收范围;抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税。
6．答案:C解析:对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
7．答案:A解析:办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价=800×40%。
该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400-800×40%-25）×30%=16.5（万元）8．答案:C解析:为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
9．答案:C解析:本题考核点是非房地产开发商出售旧房扣除项目的规定。
可扣除旧房评估价、缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加。
准予扣除项目金额＝200＋11＋0.1＝211.1（万元）10．答案：B解析：土地增值税应按房地产所在地分别纳税。
二、多项选择1．答案：ABC解析：以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的，不征土地增值税征税。
以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，在抵押期间不征收土地增值税。