第八章 土地增值税
第八章土地增值税法X年注册会计师统一教材对照讲义
第八章土地增值税法第一节土地增值税全然原理一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收进的单位和个人征收的一种税。
对土地征税的税基：财产性质的土地税、收益性质的土地税。
二、特点1、以转让房地产的增值额为计税依据2、征税面比立广3、实行超率累进税率4、按次征收第二节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
简单讲：确实是根基征税范围内的所有单位和个人。
判定：土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收进的单位和个人。
答案：错误。
解析：必须是国有土地使用权，才属于土地增值税的征税范围。
二、征税范围〔掌握〕〔一〕全然征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
3、存量房地产买卖。
国家〔出让土地〕---甲〔转让国有土地〕--乙〔开发房屋出售〕---丙〔出售存量房〕---丁常以三个标准来判定：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。
如是集体土地必须先由国家征用变为国有才能够。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
注重：转让和出让不同。
标准之三：转让房地产是否取得收进。
〔二〕具体情况的判定〔能够回纳为应征、不征、免征三种情形〕：06单项选择题：以下各项中，应当征收土地增值税的是〔〕。
A、公司与公司之间互换房产B、房地产开发公司为客户代建房产C、兼并企业从被兼并企业取得房产D、双方合作建房后按比例分配自用房产答案：A【2002年试题】以下各项中，应征收土地增值税的是〔〕。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】A没有取得收进不纳税；B免税；C 抵押期满转移产权的,征收土地增值税；D免税。
8章 土地增值税法
第八章土地增值税法一、判断1．转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
( ) 【答案】×【解析】转让旧房不涉及房屋的净值，涉及评估值。
二、单项选择1．下列各项中，应征土地增值税的是（）。
A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。
个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。
抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。
兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。
2．下列各项中，应当征收土地增值税的是（）A．公司与公司之间互换房产B．房地产开发公司为客户代建房产C．兼并企业从被兼并企业取得房产D．双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A【解析】A应当征收土地增值税；B不属于土地增值税的征税范围；C、D暂免征收土地增值税。
3．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是（）。
A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建设税C.营业税,城市维护建设税D.印花税,城市维护建设税【答案】C【解析】首先，房地产开发企业的印花税已经包括在房地产开发费用中，不能再单独扣除，所以不能选择A、D；其次，计算土地增值税可扣除的税金不包括房产税，所以不能选择B。
4．对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%【答案】A【解析】A选项属于无法提供合法有效的费用支出凭证的情况，清算时不能扣除。
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法一、本章命题常规本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。
土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。
二、本章新增或新变化的要紧考点1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。
【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。
该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。
则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。
2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计算纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。
【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
《土地增值税》课件
土地增值税的起源与发展
土地增值税起源于欧洲，最初是 为了抑制土地投机和保障国家财
政收入而设立的。
随着城市化进程加速和房地产市 场的蓬勃发展，土地增值税逐渐 成为各国政府重要的财政收入来
对低价倾销商品的企业，征收 反倾销税，保护国内产业。
05
案例分析
案例一：某房地产开发公司的土地增值税计算
总结词
房地产开发公司土地增值税计算
详细描述
本案例介绍了某房地产开发公司土地增值税的计算过程，包括可扣除项目金额 、增值额、税率的确定以及应纳税额的计算。
案例二
总结词
企业土地使用权转让土地增值税 计算
增值额为纳税人转让房 地产取得的增值额和扣除项目 金额计算出增值率。
确定适用税率
根据增值率确定相应的 税率。
计算应纳税额
根据适用税率和增值额 计算出应纳税额。
03
土地增值税的优惠政策
免征土地增值税的情况
国家机关、事业单位、团体组织转让土地使用权
土地增值税的征收对象是纳税人因转 让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附属设施所取得的增值额。
02
土地增值税的计算方法
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40% 、50%和60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金 额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目 金额200%的部分，税率为60%。
8-6 土地增值税法
授课计划课程名称：税法授课时间：××××编号：8-6教学过程及主要内容课程讲义第六节土地增值税法一、契税概述契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
我国目前房地产类税收主要有耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等，契税是对土地、房屋权属转移行为征收的一种税，是唯一从需求方进行调节的税种。
具有课税范围广泛性，取得收入及时性和税基相对稳定性等特点，筹集财政收入的功能特别强，同时具有调控房地产市场，促进社会经济健康发展的作用。
二、契税的纳税人和征税对象1．土地增值税纳税人的认定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
转让国有土地使用权、其地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
所称的单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者，此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
2．土地增值税征税范围的确定1）土地增值税征税范围的一般规定土地增值税征税范围具有以下三个标准：（1）“国有”标准。
是指转让的土地使用权必须是国家所有，即转让的土地使用权只能是国有土地使用权，不包括集体土地及耕地。
（2）“产权转让”标准。
是指土地使用权、地上建筑物及其附着物必须发生产权转让。
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（3）“取得收入”标准。
是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入。
房地产的权属虽转让但未取得收入的行为，如以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税。
2）土地增值税征税范围的特殊规定（1）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税；（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税；（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）房地产交换，应征土地增值税，但个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；（5）房地产抵押的，抵押期间不征土地增值税；抵押期满以房产抵债而发生房地产权属转让的，应征土地增值税；（6）代建行为，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入，由于没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
土地增值税的概述
2020/9/1
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第一节 土地增值税的概述
一、土地增值税的概念 二、土地增值税的产生 三、土地增值税的作用
2020/9/1
经济管理学院会计系
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一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有 土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个 人,就其转让所取得的增值额征 收的一种税.
【答案】ABC
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经济管理学院会计系
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第三节 税 率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率 表如下：
增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除系数
1 50%以下（含50%）
30% 0
2 超过50%～100%（含100%） 40% 5%
3 超过100%～200%（含200%）50% 15%
2020/9/1
经济管理学院会计系
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第四节 应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入
包括货币、实物、其他收入。
二、确定增值额的扣除项目。
（一）对于新建房地产转让
• 1.取得土地使用权所支付的金额； • 2.房地产开发成本 五项 • 3.房地产开发费用 • 4.与转让房地产有关的税金 • 5.财政部规定的其它扣除项目
8.企业兼并转让房地产——暂免
9.代建房——不征（无收入）
2020/9/1
经济管理学院会计系
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【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税 范围的有（ ）。
A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼 并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让 给其中一方的
【例题】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限 额为80万元，即（280+520）×10%，超限额部分 不得扣除。
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
《中国税制(第十二版)》第八章 与资源有关的税种
8.2.4 城镇土地使用税的税收优惠
• (8)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税。 • (9)免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征城镇土地使用税。 • (10)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地,免征 城镇土地使用税。 • (11)为了体现国家的产业政策,对一些重点产业划分了征税界限并给予了政策性减免税照顾。 • (12)自2020年1月1日起至2022年12月31日,对物流企业自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品仓储设 施用地,减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。 • (13)自2019年6月1日起至2025年12月31日,为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过 承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的土地,免征城镇土地使用税。 • (14)自2019年1月1日起至2021年12月31日,对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务 的土地,免征城镇土地使用税。
• 土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取 得的收入征收的一种税。
8.3.2 土地增值税的征税要素
• 8.3.2.1 土地增值税的征税范围
• 按照规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以 出售或者其他方式有偿转让房地产的行为,但不包括以继承、赠予方式无偿转让 房地产的行为。
第八章其他税种纳税申报
第八章其他税种纳税申报第一节土地增值税申报第二节城建税和教育费附加纳税申报第三节印花税申报第四节车船税申报第五节房产税申报第六节城镇土地使用税申报第七节契税申报第一节土地增值税申报一、纳税义务人和征税范围（一）纳税义务人土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
（二）征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
具体规定如下：二、税率土地增值税实行四级超率累进税率：例：某房地产开发公司在申报纳税时，其计算的增值额为1500万元，扣除项目金额为1000万元，请计算该公司应缴纳多少土地增值税？（1）增值率＝1500÷1000×100%＝150%，150%对应税率表第三个级次，其适用税率是50%，速算扣除系数15%。
（2）土地增值税应纳税额＝1500×50%－1000×15%＝600（万元）三、应纳税额计算（一）应税收入应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）扣除项目1.房地产开发企业转让新建房涉及的扣除项目新建房涉及的扣除项目：地价＋成本＋费用＋税金＋加计扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额（地价）取得土地使用权所支付的金额＝地价款＋相关税费（2）房地产开发成本如：拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等。
（3）房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
注意：房地产开发费用不是据实扣除，其扣除办法如下：①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用（销售费用和管理费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。
土地增值税条例实施细则
第一章总则第一条为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。
第二条土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
第三条土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权。
第四条土地增值税的纳税人是指在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
第五条土地增值税的征收管理，依照《条例》和本实施细则的规定执行。
第二章纳税义务人第六条纳税义务人包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的单位和个人。
第七条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理土地增值税的纳税申报、纳税申报表的填写和报送手续。
第三章税率与计税依据第八条土地增值税实行超额累进税率。
第九条土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余额。
第十条土地增值税的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）财政部规定的其他扣除项目。
第十一条纳税人取得的收入包括以下几项：（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益；（二）出租房地产的租金收入；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的收入。
第十二条纳税人取得的收入为人民币以外的货币的，应当折合成人民币计算。
第八章土地增值税
计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产 开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成 本之和的10%以内计算扣除 即：允许扣除的全部房地产开发费用
=（土地价款+房地产开发成本）×10%
• 转让旧房及建筑物 （1）不能取得评估价格，但能提供购房发票的：
A房地产开发公司支付1600万元土地出让金，有偿受 让一块地皮后，因原计划投入商品住宅开发的资金迟迟未 能到位，于是将该块地皮直接转让给了B房地产开发公司， 取得转让收入2000万元，A公司已按规定缴纳了有关税金 （城建税税率7％，教育费附加征收率3％，印花税税率 0.5‰）。另外A公司在受让该块地皮时已按规定缴纳了有 关费用12万元。
货币收入
项目
实物收入：需要估价
其他收入：如无形资产价值（估价）
二、扣除项目的确定
取得土地使用权所支付的金额：地价款、有关税费
房地产开发成本： 土地征用及拆迁补偿费 土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费 地上地下附着物补偿净支出 安置动迁用房支出
前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费：不能有偿转让的开发小区内公
转让土地使 用权
（1）取得土地使用权时支付的地价款 （2）按国家统一规定交纳的有关费用 （3）在转让环节缴纳的有关税金
房地产 开发
房地产 开发企业
（1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金（印花税已列入管理
费用，不允许再单独扣除） （5）加计20％的扣除
是否属于土地增值税征税范围
1、出售
征税。具体包括三种情况：
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（全文）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
下面是小编为您精心整理的有关中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则全文内容，仅供大家参考。
第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
第八章++土地增值税
2020/8/2
经管会计系李永珍
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4.与转让房地产有关的税金
• 营业税、城建税、教育费附加、印花税 • 非房地产开发企业扣‘三税一费’。
• 房地产开发企业只能扣‘两税一费’，印花 税从管理费用中扣除；
2020/8/2
经管会计系李永珍
ห้องสมุดไป่ตู้26
第六节 税收优惠（了解）
一、对建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%，免征土地增值税。
普通住宅
• 增值率20%以内
增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全 部增值额征收土地增值税。
2020/8/2
经管会计系李永珍
一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，包括内外资企业、 行政事业单位、中外籍个人等。
2020/8/2
经管会计系李永珍
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二 征税范围（熟悉）
（一）基本规定
1．土地增值税的征税对象是指有偿转让国 有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得 增值收入的行为
产开发费用为40万元（经税务机关批准可全额扣
除），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司
应缴纳的土地增值税为（ ）。
A.180万元
B.240万元
C.300万元
D.360万元
【答案】B
2020/8/2
经管会计系李永珍
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【例题】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取
得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用
第八章土地增值税及其核算
第一节 土地增值税基础
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%。 （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 某房地产公司转让商品楼收入5 000万元，计算土地增 值额准予扣除项目金额4 200万元，则适用税率为 : 增值额=5000-4200=800 增值率=（5000－4200）÷4200×100%＝19% 税率适用第一级税率，即30%。 问题 ：纳税人是房地产公司还是买房人？
第一节 土地增值税基础
（二）征税范围的具体规定 1．以继承、赠与方式转让房地产的，不征收土地增值税 （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋、土地使用权赠 与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的 社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、 民政和其他社会福利、公益事业的。 2．房地产的出租，不征收土地增值税 3．房地产的抵押 房地产在抵押期间，由于房产、土地使用权的权属没有发生 变更，不征收土地增值税。抵押期满后，若该房地产因抵 债而发生权属转让，则应缴纳土地增值税。 4．房地产的交换，应征收土地增值税。 但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关 核实，可免征土地增值税。
第一节 土地增值税基础
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权 及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 【例题· 单选题】下列各项中，应征收土地增值税的 是（ ）。 A.个人之间互换自有居住用房地产 B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 『正确答案』C 『答案解析』个人之间互换自有居住用房地产可以免 征土地增值税；兼并企业从被兼并企业得到的房地产, 暂免土地增值税；通过民政部门赠送给社会公益事业 的房地产，是赠与中的不征收土地增值税赠一种情况。
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第三节 土地增值税税额计算
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让 原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住 满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住 满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居 住未满3年的，按规定征收土地增值税
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第三节 土地增值税税额计算
（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核 实，免征土地增值税
作用
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利 益关系，实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为 有利于控制地价，保持经济稳定
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
一、纳税人认定
土地增值税的纳税人是指转让国 有土地使用权、地上建筑物及其 附着物并取得收入的单位和个人
单位是指企业、 行政单位、事业 单位、国家机关 和社会团体及其 他组织
（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以 土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房 地产转让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投 资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税
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第三节 土地增值税税额计算
（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作 建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土 地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税
第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出，凡不 能按转让房地产项目计算分摊利 息支出或不能提供金融机构证明 的，房地产开发费用（财务费用、 管理费用和销售费用）按取得土 地使用权支付金额和房地产开发 成本之和的10%以内计算扣除
◆包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、 基础设施费、公共配套设施费 和开发间接费等。这些成本允 许凭合法有效凭证予以扣除
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第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用
◆即与房地产开发项目有关 的销售费用、管理费用和财 务费用
◆该费用不按纳税人房地产开 发项目实际发生的费用进行扣 除，而应按《土地增值税实施 细则》规定的方法计算后扣除
转让房地产取得的收入是土 地使用权所有人、地上建筑 物及其附着物的产权所有人 将土地使用权、产权转移给 他人所取得的全部价款
◆应税收入为不含增值税收入 ◆免征增值税的，取得的收入 不扣减增值税额
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第三节 土地增值税税额计算
① 取得土地使用权所支付 的金额
◆为取得土地使用权所支付 的地价款和按国家有关规定 缴纳的相关费用
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第三节 土地增值税税额计算
③ 开发费用——金额计算 ◆纳税人发生的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计 算分摊并提供金融机构证明 的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类、 同期贷款利率计算的金额
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◆其他房地产开发费用（管理 费用和销售费用），按取得土 地使用权所支付的金额和房地 产开发成本金额之和的5%以内 计算扣除，公式如下：
分析
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。房地产 在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税。房地 产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地 增值税 （5）房地产评估增值，不征土地增值税
一、税 率选择
第三节 土地增值税税额计算
表8-1
土地增值税税率表
级次 增值额占扣除项目金额的 税率（%） 速算扣除系数
第八章 土地增值税
主讲 王碧秀教授
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土地增值税
1 土地增值税概述 2 土地增值税纳税人与征税对象 3 土地增值税税额计算 4 土地增值税税款缴纳
第一节 土地增值税述
概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人， 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
个人是指个体经 营者和其他个人
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
二、征税对象确定
土地增值税的征税对象为有偿转 让国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物产权的行为
地上建筑物是指建于土 地上的一切建筑物，包 括地上地下的各种附属 设施。
附着物是指附着于土地 上的不能移动，一经移 动即遭损坏的物品
比例
（%）
1
50%（含）以下
30
0
2
50%～100%（含）
40
5
3
100%～200%（含）
50
154200%以上 Nhomakorabea60
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第三节 土地增值税税额计算
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣 除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税
只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税: 国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有 产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让 取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
案例 分析 8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国 有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产 出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
分析
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用 权行为，不征土地增值税 （2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不 征土地增值税 （3）纳税人出租房地产，不征土地增值税
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
案例 分析 8-1
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国 有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产 出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
◆其中地价款按下列规定确定： 以协议、招标、拍卖等方式取 得的，为纳税人实际支付的土 地出让金 ◆以行政划拨方式取得的，为 按国家规定补缴的土地出让金 ◆以有偿转让方式取得的，为 向原土地使用权人实际支付的 地价款金额
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第三节 土地增值税税额计算
② 房地产开发成本。
◆纳税人开发土地和新建房 屋及配套设施实际发生的成 本
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第三节 土地增值税税额计算
计税依据 • 转让房地产所取得的增值额
• 纳税人转让房地产所取得的收入减去 取得土地使用权时所支付的地价款、
增值额 土地开发成本、地上建筑物成本及有
关费用、销售税金等规定的扣除项目 后的余额 • 增值额=转让房地产取得的收入-扣 除项目金额
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第三节 土地增值税税额计算