第八章 土地增值税法5093863502

第八章土地增值税法

第一节土地增值税基本原理（了解，能力等级1）

一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。

二、我国土地增值税的特点

（一）以转让房地产的增值额为计税依据

（二）征税面比较广

（三）实行超率累进税率

（四）实行按次征收

三、土地增值税的作用（一般了解）

第二节纳税义务人（了解，能力等级1）土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

第三节征税范围（掌握，能力等级1）土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

上述内容的具体化经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。

【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）

A.赠予社会公益事业的房地产

B.个人之间互换自有住房

C.抵押期满转让给债权人的房地产

D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

【答案】C

【例题·多选题】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。

A．将房屋产权赠与直系亲属的

B．由双方合作建房后分配自用的

C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的

D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的

【答案】CD

第四节税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。

公式为：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

第五节应税收入与扣除项目（掌握，能力等级2）

一、应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。

二、扣除项目的确定（重点）

可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：

（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。

【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是（）。

A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款

B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金

C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用

D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本

【答案】B

（二）房地产开发成本（适用新建房转让）

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有（）。

A.土地出让金

B.耕地占用税

C.公共配套设施费

D.借款利息费用

【答案】BC

（三）房地产开发费用（适用新建房转让）

１.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

２.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的

最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？

【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。

（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）

包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：

（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

【提示】

1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策；

2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。

【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额的合计是多少？

【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额=10000×（10%+20%）=3000（万元）。

（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）

税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。

1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设